תביעה נגד אנשי מכירות של פרויקט מגורים

פסק דין 1. תחילתו של ההליך בתובענה שהגישו התובעים לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, בגדרה עתרו לחיוב הנתבעים בתשלום פיצויים בסך של 1,222,925 ש"ח. בהמשך עתרו התובעים לתיקון תביעתם והעמדתה על הסך של 742,300 ש"ח, ולנוכח תיקון זה, שאושר על ידי בית המשפט המחוזי, הורה בית המשפט המחוזי (כב' השופטת גרסטל), על העברת הדיון בתובענה לבית משפט השלום ברמלה. בהתאם לרשות שניתנה, הוגש כתב תביעה מתוקן, הוגש כתב הגנה מתוקן ובמסגרתו תביעה שכנגד, שנענתה בכתב תשובה שכנגד והדיון נקבע לקדם משפט. 2. גדר הסכסוך, חרף שפע המלל והניירת שהרעיפו עלי הצדדים, פשוט למדי. התובעים כולם רכשו מהנתבעת מס' 1 (להלן: "הנתבעת") דירות במסגרת פרוייקט המכונה "אבני חן" במערב ראשון לציון, והדירות נשוא התובענה כולן מצויות בבנין נופך (כל הבתים נושאים שמות של אבני החֹשן). הנתבעים מס' 2 ו-3 הינם אנשי המכירות של הנתבעת, שהיו מעורבים בעסקאות עם התובעים. טענתם הבסיסית של התובעים היא, כי חרף מצגים שונים של הנתבעת ועובדיה, כי מדובר בדירות פינתיות שלא יוסתרו על ידי דבר, הרי שבפועל בנתה הנתבעת בית דירות נוסף, ממש למול פניהם, תוך שהיא מוליכה אותם שולל, מפרה את התחייבויותיה והצהרותיה, פוגעת בערך דירותיהם ומסבה להם נזק. הנתבעת, כך נטען בכתב התביעה, ידעה היטב בעת ההתקשרות עם התובעים, כי בכוונתה לבנות את אותו בנין והסתירה זאת מן התובעים, בכוונה תחילה. לנוכח זאת, עתרו התובעים לחייב הנתבעת בתשלום פיצויים בגין ירידת ערך ועגמת נפש, בסכומים המפורטים בסעיף 32 לכתב התביעה. התובעים הוסיפו וטענו - כי שטחי הדירות, כפי שנמסרו להם, נופלים מן המובטח בתשריטים השונים שצורפו להסכמים, ולפיכך הם זכאים לפיצוי, בשווי היחסי של המטרז' החסר מן התמורה. התובעים תבורי ומורד טענו גם לגביה שלא כדין של עלות הערבות הבנקאית. 3. הנתבעים לא התכחשו להתקשרות בין הצדדים, טענתם היתה ונותרה, כי הם לא הוליכו את התובעים שוֹלל, כי לתובעים נמסר כל המידע הרלבנטי, כי מה שהובטח הוא גם מה שקויים. התובעים יכולים (וצריכים) היו לבדוק את תכניות בנין העִיר הרלבנטיות, בהן הופיעו בניני הקוטג'ים (כשהקוטג' הרלבנטי אף נמוך ממה שמותר היה לבנות על-פי התב"ע). הנתבעים הוסיפו וטענו להעדר אחריות אישית של הנתבעים מס' 2 ו-3. התובעים ידעו היטב מה הם רוכשים, בעיקר התובעת מס' 7, שרכשה את דירתה שעה ששלד הקוטג' כבר היה גמור ומה להם כי ילינו עתה. למעט משפחת אלבז, לא הלין מי מהתובעים על בניית הקוטג', לא בעת שנמסרו להם דירותיהם וגם לא לאחר מכן, ולמעשה חלפו עברו שנתיים תמימות בין מועד מסירת החזקה למועד הפנייה הראשונה. הנתבעים הוסיפו וטענו, כי שטח הדירות שהובטח הוא גם זה שסופק בפועל, מעולם לא הלינו התובעים על שטח הדירות וגם נתון זה נזכר לראשונה במכתב פרקליטם בחלוף שנים ממועד המסירה. הם כפרו גם בטענות לענין עלות הערבות הבנקאית. 4. בכתב התביעה שכנגד (שמשום מה כלל גם את הנתבעים מס' 2 ו-3, כתובעים שכנגד, אף שלשיטת הנתבעים אֵין להם מעמד בהתקשרות החוזית) טענו הללו כי הנתבעים שכנגד ביצעו שינויים בדירותיהם בניגוד לחוזה ובניגוד לדין, תוך ביצוע עבירות פליליות ובאופן שמנע מהתובעת שכנגד מס' 1 להשלים את רישום הבתים. נוכח זאת, עתרו למתן צו המורה על השבת המצב לקדמותו, דהיינו למצב הדירות ערב מסירתן לתובעים, על מנת שניתן יהיה לקדם את הליכי הרישום. 5. בכתב התשובה שכנגד, לא כפרו הנתבעים שכנגד בביצוע עבודות הבניה, אך טענו כי לא נדרשו לקבל את הסכמת התובעים שכנגד ובכל מקרה הם פועלים לקבלת היתר כדין. למעשה, יוּער כבר עתה, אין לנתבעים שכנגד טענות הגנה של ממש כנגד התביעה שכנגד. 6. לבקשת הצדדים, התקיים ביקור במקום, שכלל את דירות התובעים ואת הסביבה. לאחר שנסיונות לקרב את הצדדים כשלו, נקבע התיק לשמיעת ראיות, בסופו של דבר, לאחר תלאות כאלה ואחרות, שאֵיני מוצא לנכון לפרטן, נשמעו הראיות ולאחר מכן סיכמו הצדדים טענותיהם. יצויין, כי גם לאחר הגשת הסיכומים, עשיתי נסיון לסיים התיק בפשרה, במיוחד בשים לֵב לעובדה שאותה עת כבר היו כל הראיות בפני, אך גם נסיון זה לא צלח, ומשכך, אֵין מנוס אלא להכריע בסכסוך. 7. לנתבעים אין טענת סף, לפיה מנועים התובעים מלהעלות את הטענות שהעלו ביחס לדירות, מחמת שחלפה התקופה הקבועה בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. דין הטענה, ככל שהיא נוגעת לסוגיית הקוטג', להידחות. ככל שהדבר נוגע לקוטג'ים, אין מדובר בענין הנוגע לדירות עצמן, אין מדובר באי-התאמה של הדירות, אלא בענין חיצוני לדירות, ומשכך, אין לטענות כל בסיס. שונים פני הדברים ככל שהדבר נוגע לסוגיית שטח הדירות. טענת התובעים היא כי מדובר באי-התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה, ומשכך, היו זכאים להודיע על אי-התאמה זו תוך זמן סביר לאחר גילויה. ב"כ התובעים הפנה בסיכומיו לפסיקה לפיה אין להניח שקונים שאינם מומחים בתחום הבניה, גם אם היתה להם אפשרות טכנית לעשות כן, יבדקו את שטח הדירה בעיני מומחה, אך אמירה זו, בכל הכבוד, חוטאת להוראת החוק, באשר מדובר בנושא שניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה ופשוטה, העובדה שאדם רגיל מן הישוב אינו ממהר לבדוק זאת, אינה מעלה ואינה מורידה, החוק עוסק בבדיקה סבירה, ואינו עוסק ביכולותיהם או כישוריהם של רוכשי דירות דהיינו בצד אותה זכות העומדת לרוכש הדירה להודיע על אי-ההתאמה ולדרוש תיקונה או פיצוי בגינה, קיימת החובה לבצע את הבדיקה עם קבלת הדירה, משחטאו התובעים לחובתם זו, וביצעו את הבדיקה, על פי גישתם שלהם, בחלוף שנים ארוכות ממועד המסירה, לא יוכלו להסתמך על אי-התאמה זו כבסיס לתביעה. לפיכך, ורק מן הטעם הזה, היה מקום לדחות את התביעה, ככל שהדבר נוגע לנושא גודל הדירות, מאחר ובפועל לא ניתנה הודעה כמתחייב על פי הוראות הדין. אולם על מנת להפיס את דעתם של התובעים, אציין כי גם מעבר לכך, לא הוכחה סוגיית השטחים. התובעים סמכו טענותיהם על חוות דעת של המודד שטרן, אשר ציין בחוות דעתו, כי הוא ביקר בדירות ומדד את השטחים, ואף חזר על דברים דומים בעדותו הראשית, אולם במהלך החקירה הנגדית הסתבר כי לא הוא ביצע את המדידה, הוא שלח עובדים שלו לשטח, הוא לא ביצע את השרטוטים, לפחות בדירה אחת (ככל הנראה שלוש) לא ביקר מעולם, לא ברור כיצד מבקשים התובעים לקבוע ממצאים עובדתיים ביחס לשטחי הדירות, ככל שהדבר נוגע לחוות הדעת האמורה, באשר אין בחוות דעת זו כל תשתית ראייתית לקביעות כפי אלה שקבע המומחה (השווה עמ' 41 שורות 9-10 עם עמ' 42 שורות 10-14 ועם עמ' 43 שורות 6-8). מדובר בנושא שניתן לבדיקה ולהגדרה בצורה מדוייקת ומדוקדקת, כל הנתונים עמדו לרשות התובעים, לדעתי הם כשלו במלאכה להביאם בצורה מסודרת בפני בית המשפט, אין די בחוות דעת המוגשת כמעט כלאחר יד, על ידי מי שבקושי ביקר בשטח, בוודאי שלא ביקר במרבית הדירות שביחס אליהן חיווה את דעתו, כדי לבסס ממצאים עובדתיים, ומשכך, כאמור, דין התובענה, ככל שהיא נוגעת לסוגיית שטחי הדירות, להידחות. 8. יש לשוב איפוא, ולבחון את השאלה הבסיסית, היא שאלת ההטעיה הנטענת של התובעים בידי הנתבעים. בענין זה דומני כי יש לקבוע שהדין עם התובעים. אין למעשה חולק יותר, כי בעת שנחתמו ההסכמים השונים בין התובעים לנתבעת, היתה תכנית המתאר רצ/מב/1/ג, המאפשרת את בניית הקוטג' בתוקף. נקודה זו אינה שנויה יותר במחלוקת. אין מחלוקת גם כי התובעים יכולים היו לגשת למשרדי העיריה ולעיין בתכניות הרלבנטיות, ללמוד מתוכן על דבר התיקון, שאיפשר את אותה תוספת בניה של הקוטג'ים, ולהיות ערים לקיומה. אין מחלוקת שהתובעים לא עשו כן, אין מחלוקת שהתובעים הופנו בחוזה לקיום התכנית, הצהירו כאמור, כי בחנו את התכניות הרלבנטיות, הם יודעים את תכנן, ומצאו אותן מתאימות להן. אין חולק כי לפחות כשהתובעת מס' 7 רכשה את דירתה, כבר היתה בניית הקוטג' בעיצומה (קיים ויכוח, לכך עוד אתייחס בהמשך, עד כמה התקדמה הבניה באותו מועד), אין חולק כי התובעים לא הלינו בצורה מסודרת על הבניה במהלך ביצועה, פנייתם הראשונה נעשתה עובר להגשת התובענה. טוענים התובעים, כי חרף כל האמור לעיל, יש לקבוע שהוטעו, הוסתרו מהם נתונים, הובטחו להם דברים שונים, באופן שיש בו כדי להשמיט את היכולת של הנתבעים להאחז באותן תניות חוזיות עליהן הם סומכים. הנתבעים, כצפוי, סבורים כי יש ליתן משקל מלא לכל אותן תניות חוזיות וכל אותן הצהרות שהצהירו התובעים בהסכמים השונים, ולפיכך הם סבורים כי דין התביעה להידחות, גם בענין זה. אין לי ספק, כי התובעים הוטעו ככל שהדבר נוגע לאופי הבנין וסביבתו ומה שצפוי להיבנות לידם. גרסתם האחידה של כל התובעים היתה כי בעת שהגיעו לרכוש את הדירות, הובהר להם מפורשות כי מדובר בדירות פינתיות, שתיהננה מנוף פתוח ומפרטיות. מדובר בבנין השונה במיקומו מיתר הבניינים בפרוייקט, כך גם ניתן היה לראות בעת הביקור במקום, מדובר בשכונה צפופה יחסית, בנסיבותיה של שכונה זאת והמבנה שלה, אכן צפויה היתה להיות משמעות למיקומו הפינתי של הבנין, לו אכן היה נותר בבדידות מזהרת ולא היה נבנה מולו אותו מבנה קוטג'ים. בפני כל אחד מהרוכשים הפוטנציאליים שהגיע למשרדי הנתבעת, הוצג פרוספקט שבו אין כל זכר לקיומו של מבנה קוטג'ים, חרף טענות שונות של הנתבעים, די לעיין בפרוספקט כדי להבין עד כמה טענות אלה מופרכות, הפרוספקט מלמד כי יבנו שבעה מבנים בלבד, לכל אחד מהרוכשים הפוטנציאליים הוצג גם דגם של הבנין, הדגם לא כלל את קיומו של קוטג', בהואיל השני נכתב כי הנתבעת תבנה "שבעה בניינים גבוהים ודירות קוטג'", ניסוח עמום שיכול בהחלט להטעות את הקורא התמים שאינו מפשפש ומדקדק (כמו מרבית האנשים הרגילים), לחשוב כי אותן דירות קוטג' הנזכרות בסעיף זה הינן חלק מאותם שבעה מבנים ולא במסגרת מבנים נוספים נפרדים שיבנו מעבר לשבעת המבנים שנזכרים בסעיף. 9. טוענים הנתבעים, כי לכל התובעים הובהר הבהר היטב, עוד בטרם התקשרו בהסכמים, כי אכן יבנה אותו מבנה קוטג'ים. אין לקבל טענה זאת. חשוב להדגיש, בטרם אתייחס לטענה זו, כי בנין הקוטג'ים הרלבנטי שונה במהותו, בהיקף הבניה שלו ובמיוחד בגובהו, מיתר בנייני הקוטג'ים בפרוייקט, והוא גבוה הרבה יותר. כפי שכבר ציינתי, הרי שבכתובים אין כל איזכור של המבנה הספציפי, בוודאי שאין כל איזכור של היקף הבניה, היה זה הנתבע מס' 2, אברהם כהן-עבדן, שאישר שמהכתוב לא ניתן ללמוד על קיומו של הקוטג' (עמ' 78 שורות5-8). הטענה היא, כאמור, כי הדברים נאמרו בעל-פה. על דברים ברוח זו חזר גם הנתבע מס' 3, ברוך מזרחי, בעדותו. לכל התובעים הוצגו הדירות כדירות פינתיות, כך למשפחת תבורי, כך למשפחת אלבז ולמשפחת מורד, וכך גם לגב' מושייב. ביחס לתובעת אחרונה זאת נטען כי היא ידעה על קיום המבנה מאחר וכבר היה בנוי בעת שרכשה את דירתה, אולם עיון מדוקדק בראיות מלמד כי לכל היותר היו בנויות שתי קומות בעת שרכשה את דירתה. טענתה של התובעת מושייב, המקובלת עלי, היא כי הבניה היתה אכן קיימת אך באופן חלקי ביותר, היא לא יכולה היתה לצפות את גודלה המפלצתי של הבניה כפי שבסופו של דבר נבנתה בפועל, וחסמה את דירתה, כפי שניתן ללמוד מהתמונות ומהביקור במקום. אני קובע איפוא, כי לתובעים לא נאמר מעולם שיבנה הקוטג', עובדה זו הוסתרה מהם, בוודאי שהוסתר מהם היקף הבניה המתוכנן, לרבות מהגב' מושייב, דבר קיום הקוטג' לא מצא ביטויו בהסכמים השונים בין התובעים לבין הנתבעת, אלא להיפך, הנתבעת בחרה במינוחים עמומים, מתוך כוונה ככל הנראה להסתיר את ההיקף של הבניה המיועדת, סוכני המכירות שלה נקטו בביטויים כמו "דירה פינתית", ושאר מצגים נוספים, שהיה בהם כדי ליצור את הרושם שמדובר יהיה בדירות ייחודיות עם נוף בלתי מופרע. 10. טוענים הנתבעים, כי אין לייחס משקל לפרוספקט, לאור האמירה הכלולה בתחתיתו לפיה המסמך היחידי המחייב את החברה הוא מפרט טכני חתום, אלא שצודק עו"ד ארד, כי ההצהרה האמורה מופיעה בתחתית הדף העוסק ב"עיקרי המפרט הטכני", ואינה מתייחסת ליתר האמור בפרוספקט. מדוב במסמך שערכה הנתבעת, משכך, יש לפרשו כנגדה, ומשכך, יש לראות את המצגים הכלולים בפרוספקט, מעבר לאמור בעיקרי המפרט הטכני, כשרירים וקיימים. גם אם הנתבעת נקטה בלשון כפי שתוארה לעיל, על מנת להפטירה מאחריות באופן שייקבע כי הפנתה את הרוכשים השונים להוראות התוכניות הרלבנטיות, דומה כי היא לא תיוושע מכך, באשר מדובר במהלך מתוכנן במחשבה תחילה, שבו נקטה מתוך רצון להסתיר מהרוכשים את דבר קיומו המיועד של המבנה. אם ננקט אותו מהלך חוזי מפוקפק בדרך שתוארה לעיל (ואלה בדיוק פני הדברים), הרי שלא ניתן לתת לנתבעת לחסות בצל אותו פטור חוזי שכתבה היא לתוך החוזים השונים מתוך מטרה לחסום בעד תביעות אפשריות של הרוכשים. מקובלת עלי לחלוטין העמדה שהשמיע חברי, כב' השופט (כתוארו אז), יצחק ענבר, בת.א. (ירושלים) 20906/93, דרויש נגד חפציבה חברה לבנין עבודות ופיתוח בע"מ (לא פורסם, עותק צורף לסיכומי התובעים), לפיה אין יכול מי שמכליל מצג שווא כוזב בפרוספקט, לחסות בצל אותה תניה חוזית מאוחרת שכל כולה נועדה לאפשר לו להתחמק מהמחויבות הנלווית לאותו מצג (עמ' 19 לפסק הדין). הנתבע מס' 3 הודה בכנות במהלך חקירתו הנגדית, כי למעשה נעשה נסיון לייפות את המציאות, גם לשיטתו (ואפילו גרסה מרוככת זו אינה מקובלת עלי אך לצורך הענין אני מוכן להתייחס אליה כאילו היא אכן נכונה), הרי שהנתונים שנמסרו לרוכשים היו חלקיים ביותר, באשר "אנו מבקשים למכור ולא לקלקל" (עמ' 71 שורה 23). צודק עו"ד ארד, כי משפט אחרון זה אינו מתיישב עם משפט מאוחר יותר שביקש העד למסור לפיו אף טען באזני משפחת מורד כי בפועל תהיה החסימה גדולה יותר אף ממה שניתן לראות בתמונות שהוצגו, שהרי לפי גרסתו שלו ביקש למכור ולא לקלקל, מנגד טוען כי סיפר על חסימת חלונות, הדברים פשוט אינם סבירים. אין חולק כי חובתו של צד המנהל משא ומתן לנהוג בהגינות, ביושר כפיים, ולגלות גילוי מלא ונכון ככל האפשר של העובדות הרלבנטיות. לא ייתכן, כי מי שיודע שאל מול חלונותיהם של רוכשי דירות ייבנה מבנה שבחלק מהדירות יחסום חסימה של ממש את החלונות וביתרתן יחסום את הנוף, יסתיר את דבר קיומו המיועד של המבנה, יסתיר את התוכניות ולא יכתוב אותן פוזיטיבית בהסכם, באופן ברור וחד משמעי. מקובלת עלי לחלוטין הגישה, לפיה גם אם יכולים היו התובעים להגיע למידע בדבר התוכניות הרלבנטיות, על דרך של כיתות רגליהם למוסדות העיריה ורשויות התכנון, הרי שאין בכך כדי לגרוע מחובתה הפוזיטיבית של החברה הקבלנית, היא הנתבעת, לגלות בצורה מלאה ושלמה, במסגרת ההסכם, באופן שאינו משתמע לשני פנים, את דבר קיומו המיועד של הבניין. דווקא הנוסח הפתלתל והחמקמק שננקט בהסכם מחזק לדעתי את עמדת התובעים, לפיה נקטו הנתבעים במהלכים מכוונים להסתיר את דבר קיומו המיועד של הבנין, בנתון זה יש כדי לחזק את עמדת התובעים, ומעבר לקבלתה במישור העובדתי, גם להפוך אותה להגיונית. אני קובע איפוא, כי הנתבעים הוליכו את התובעים שולל, באופן מכוון ומתוכנן, מתוך מטרה להסתיר מעיניהם את דבר קיומו המתוכנן של הבנין הנוסף, ומלאכתם אף צלחה בידם. 11. מהו הפיצוי המגיע לתובעים, בגין מעשי הנתבעים? התובעים המציאו חוות דעת של השמאי נתן בן חיים, אשר בחן את הדירות, מיקומן, התייחס לכל ראשי הנזק השונים כתוצאה מהמבנה הצמוד, אשר כללו חסימת אוויר, חסימת אור, חסימת נוף, פגיעה בפרטיות ובשקט היחסי שצפוי היה להיות מנת חלקם לו אכן היה נשאר הבית בבדידות כפי שהובטח לתובעים. הוא איבחן בין הדירות השונות, וקבע סכומים שונים בגין כל אחד מראשי הנזק, בין היתר בהתחשב בגובה הדירה, במיקומה, כיווני האוויר שלה, וקבע בסופו של דבר פיצוי שנע בין 22,000 דולר (התובעת מס' 7) ל- 12,000 דולר (התובעים מס' 4 ו-5). בסיכומיו, שפך עו"ד בר אש וגופרית על ראשו של המומחה, כשבראש ובראשונה יצא מתוך נקודת הנחה שיקבע שהממצאים העובדתיים הינם כגישת הנתבעים ולא כגישת התובעים (עמודים 8 ו-9, סעיפים 27, 28 לסיכומים). עוד התייחס לסוגיית השטחים, ולהעדר חלוקה של ממש בין ראשי הנזק השונים. הנתבעים גם הוסיפו והגישו חוות דעת של מומחה מטעמם, המהנדס אלי תומר, אולם חוות דעת אלה היו חלקיות לחלוטין, באשר לא התייחסו לחלק לא מבוטל מהנתונים שנכללו בחוות הדעת של השמאי בן חיים. אין בידי לקבל טענות אלה של הנתבעים. בראש ובראשונה נראה היה כי נקודת המוצא של המומחה מטעם הנתבעים היתה שגויה, הוא ביקש להשוות בין הסיטואציה הספציפית הזאת לסיטואציה בה רוכש אדם דירה באזור ים המלח או בהרי ירושלים, דומה כי מדוב בהשוואה שאינה מן הענין. מעבר לכך, מסתבר כי המומחה מטעם הנתבעים לא היה ער כלל להיקף החסימה כפי שהוצגה בפניו במהלך שמיעת הראיות, נראה לי כי הסכומים שקבע בחוות הדעת שלו, על פני הדברים, הינם נמוכים ואינם מעוגנים בכל היגיון ונתונים כלכליים שהם. מנגד, אף שאין פירוט מדוקדק ומדוייק של כל רכיב ורכיב בחוות הדעת של השמאי בן חיים, עדיין יש הגיון בחוות הדעת, במובן זה שהיא מתייחסת באופן פרטני לכל אחד ואחד מן הרכיבים שהביאו את המומחה לקביעת ירידת הערך, הוא לקח בחשבון את שטח הדירה, את מיקום הנכס, את העובדה שמדובר באיזור שבו היצע דירות לא מבוטל, כך שדירות התובעים לא תהיינה בהכרח אטרקטיביות לצדדים שלישיים, וכן בחן את שווי הדירות ליום הכנת חוות דעתו. טוען עו"ד בר, בסיכומיו, כי יש לשלול ממשפחת תבורי את הפיצויים, באשר הם מכרו בינתיים את דירתם ולא הוכיחו כי נגרם להם נזק בפועל כתוצאה מהרכיבים נשוא התובענה, מדובר בטענה חדשה שזכרה לא בא קודם לכן, ורק מן הטעם הזה יש לדחותה. אני קובע איפוא, כי נזקי התובעים הוכחו באמצעות חוות הדעת של השמאי בן חיים. 12. נותרו שתי שאלות אחרונות להכרעה, והן השאלות העוסקות באחריותם האישית של הנתבעים מס' 2 ו-3 למצגים ולנזקי התובעים וכן שאלת התביעה שכנגד. לענין התביעה שכנגד, הרי שהדברים פשוטים למדי, כפי שכבר ציינתי בתחילת פסק הדין. אין חולק, כי התובעים אכן ביצעו בניה בלתי חוקית, מבלי שקיבלו היתר לכך, באופן שמונע מהנתבעת להשלים את רישום הדירות על שמם, כמתחייב מהוראות הסכם המכר. גם אם הייתי מוכן לצאת מנקודת הנחה שהוראות ההסכם האוסרות את השינוי בדירות הינן בגדר חוזה אחיד, וגם הייתי מוכן לצאת, בנסיבות מסוימות, מנקודת הנחה כי מדובר בתנאי מקפח, הרי שאין לעשות כן בנסיבות המקרה דנא, שעה שהבניה הבלתי חוקית בוצעה בחלוף זמן לא רב ממועד איכלוס הדירות, בוודאי שעוד בטרם נרשמו הדירות על שם רוכשיהן, באופן שהלכה למעשה מונע מהנתבעת את השלמת רישום הדירות על שם התובעים, כמו גם על שם יתר דיירי הפרוייקט (אם כי מהביקור במקום עלה כי מדובר בתופעה קצת יותר רחבה מדירות התובעים). מנגד, התובעים פועלים לקבלת היתר בניה כחוק, ולפיכך אני סבור כי הדרך הנכונה לנקוט בה היא קבלת התביעה שכנגד, תוך מתן צו דחוי לתקופה ארוכה על מנת שיוסדרו כל העניינים המינהליים השונים הדורשים הסדר לרבות קבלת היתר ותיקון תכניות. 13. לענין אחריות הנתבעים מס' 2 ו-3, כפי שכבר הובהר לעיל, מי שהציג את המצגים השקריים בפני התובעים, מתוך ידיעה שהם כאלה ומתוך ידיעה שבכוונת הנתבעת לבנות בית נוסף בסמוך למבנה שבו רכשו התובעים את דירותיהם, תוך הסתרה של הנוף ותוך פגיעה בערך דירות התובעים, היו הנתבעים מס' 2 ו-3 אשר היו אמונים על הצגת הפרוייקט והדירות בפני הרוכשים הפוטנציאליים. דהיינו, הנתבעים מס' 2 ו-3, ביצעו עוולה ישירה של מצג שווא רשלני, כלפי התובעים, משכך, הם אחראים בנזיקין כלפי התובעים ביחד עם הנתבעת ובנפרד ממנה. העובדה שהדברים בוצעו במסגרת העבודה של הנתבעים אינה גורעת מאחריותם הישירה למעשיהם. 14. בנוסף לפיצויים שנקבעו לעיל, יש לפסוק לטובת התובעים פיצויים בגין עגמת נפש, בסכום שיהיה בו כדי לקחת בחשבון את היקף הפגיעה שנפגעו כתוצאה ממעשה הנתבעים, כפי שעלה מהראיות, מדובר במי שהשקיעו את כל ממונם ברכישת הדירות, דירות שהיו אמורות להיות ייחודיות, יוצאות דופן ובעלות נוף בלתי מופרע, בפועל, נבנה מול פניהם המשתאות מבנה בהיקף ניכר ביותר, שהיה בו כדי לפגוע פגיעה של ממש באיכות החיים שלהם, מי יותר מי פחות, ויש לפצותם גם בגין רכיב זה, וזאת באופן יחסי להיקף ירידת הערך של כל דירה ודירה. 15. עוד נקודה בטרם סיום, הינה הטענה לאשם תורם שביקש ב"כ הנתבעים להעלות, וזאת בהסתמך על ההלכה שיצאה בע.א. 3912/90 EXIMIN S.A. תאגיד בלגי נגד טקסטיל והנעלה איטל סטייל פרארי בע"מ פ"ד מז(4) 64, מפי כב' הנשיא שמגר. הטענה היא, כי משלא ביצעו התובעים את הבדיקות ברשויות התכנון, הרי שלכל הפחות הם נושאים ברשלנות תורמת או באחריות חוזית מסוימת, שעל פי פסק הדין האמור ניתן לקבוע בגינה אחריות תורמת גם בדיני החוזים, וגם אם ייפסק כי הדין עם התובעים, עדיין יש להפחית מסכום הפיצויים שיקבע להם סכום מהותי, בהסתמך על הכלל האמור. לטעמי, אין לשעות לטענה זו שעה שהיא מועלית, כמעט באופן ציני, מפי מי שהסתירו, באופן מכוון ומתוכנן, נתונים מהתובעים. אין מדובר בטעות, כפי שכבר קבעתי לעיל, כפי שברור וניכר לעין מכל הנתונים (ואין לשכוח ששינוי התב"ע נעשה לטובת התובעת מתוך רצון לאפשר לה בניה בהיקף ניכר יותר בפרוייקט, בניה שלא היתה מתאפשרת אלמלא התיקון), הרי שהסתרת הנתונים היתה מהלך מכוון, תוך נקיטה בלשון דו משמעית ועמומה בהסכם, באופן שלא היה בו כדי לעורר חשד אצל התובעים, משכך, דומה כי יש לדחות מכל וכל את הטענה, שעה שצלחה מלאכתם של הנתבעים להסתיר מהתובעים את דבר קיומו של הקוטג' המיועד במקום. 16. אני מחייב איפוא את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסכומים כדלהלן: 16.1 לתובעים מס' 1 ו-2 את הסך של 67,208 ₪, בגין ירידת הערך, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה המתוקן, 28.5.98 ועד לתשלום המלא בפועל וכן את הסך של 24,000 ₪ בגין עגמת נפש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כאמור ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן ועד לתשלום המלא בפועל. 16.2 לתובעים מס' 3 ו-4 את הסך של 50,319 ₪, בגין ירידת הערך, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה המתוקן, 28.5.98 ועד לתשלום המלא בפועל וכן את הסך של 18,000 ₪ בגין עגמת נפש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כאמור ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן ועד לתשלום המלא בפועל. 16.3 לתובעים מס' 5 ו-6 את הסך של 73,727 ₪, בגין ירידת הערך, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה המתוקן, 28.5.98 ועד לתשלום המלא בפועל וכן את הסך של 25,000 ₪ בגין עגמת נפש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כאמור ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן ועד לתשלום המלא בפועל. 16.4 לתובעת מס' 7 את הסך של 91,210 ₪, בגין ירידת הערך, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה המתוקן, 28.5.98 ועד לתשלום המלא בפועל וכן את הסך של 33,000 ₪ בגין עגמת נפש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כאמור ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן ועד לתשלום המלא בפועל. התביעה שכנגד מתקבלת, אני מחייב את התובעים, הם הנתבעים שכנגד, להרוס את הבניה כפי שבוצעה על ידם לאחר קבלת הדירות לחזקתם, ולהחזיר את הדירות למצבן בעת קבלת החזקה, אולם ניתנת ארכה בת 36 חודשים מהיום לתובעים, לביצוע רכיב זה שבפסק הדין, על מנת לאפשר להם הסדרת המהלך התכנוני וקבלת היתר לתוספות הבניה שנבנו על ידם בניגוד לחוזה ושלא כדין. בהתחשב במכלול הנתונים כפי שפורטו לעיל, ובמיוחד באותה הטעייה מכוונת שהוטעו התובעים על ידי הנתבעים, אני סבור שיש לפסוק הוצאות משפט הולמות אולם מנגד לא ניתן להתעלם מהעובדה שהתביעה שכנגד התקבלה במלואה ובכך יהיה כדי להביא להפחתה של ממש בסכום ההוצאות שאלמלא כן היה גבוה בצורה משמעותית. אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים הוצאות ושכר טרחת עו"ד, בסך כולל של 40,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. סוכן מכירות