דירה נטושה - סילוק יד

פסק דין 1. זוהי תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מדירה בת ארבעה חדרים הנמצאת ברחוב ים סוף 20 ביפו, הידוע כחלק מחלקה 82 , בגוש 7036 [להלן: "הדירה"], וכן סילוק ידם של הנתבעים מדירה סמוכה שהיתה נטושה [להלן: "דירה נטושה"], ומתוספת בנייה, והחזרתם של הדירה והדירה הנטושה לתובע כשהם נקיים מכל אדם וחפץ מטעם הנתבעים. כמו כן ביקש התובע לחייב את הנתבעים לשלם לו דמי שכירות ראויים בסך של 39,930.- ש"ח, בגין התקופה של 01.01.92 ועד 31.03.95. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. בהתאם לחוק מינהל מקרקעי ישראל, כל הנכסים דלא ניידי השייכים לתובע, כולל הנכס, מנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל. המינהל מינה את "עמידר", החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, להיות סוכן התובע, לניהול הנכסים הנ"ל, ולקבל מדיירי הנכסים הנ"ל את הכספים המגיעים לתובע לפי חוזה או לפי חוק, כמשכיר של הנכסים הנ"ל. ב. התובע הינו הבעלים של הדירה והדירה הנטושה [נסח רישום מקרקעין הוגש כנספח א' לת3/]. ג. נתבע 1 מתגורר בדירה כדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב 1972-, חוזה שכירות הוגש כנספח ב' לת3/. ד. נתבעת 2 היא אשתו של נתבע 1, והנתבעים 3 - 5 הינם ילדיו. 3. המחלוקת המשפטית: טענות התובע: א. בתאריך 01.01.92 או סמוך לתאריך זה, פלשו הנתבעים לדירה הנטושה שהיתה נטושה, ותפסו בה חזקה ללא כל זכות ונגד רצון התובע. ב. בניגוד לחוזה השכירות וללא קבלת הסכמת התובע, בנו הנתבעים מחוץ לשטח הדירה חדר נוסף בשטח של 14 מ"ר המשמש אותם כמטבח. ג. שטחי הפלישה ותוספת הבניה הינם נכסים עושי פירות כמשמעם בחוק, ולכן חייבים הנתבעים לשלם לתובע דמי שימוש ראויים בסך 870.- ש"ח לחודש. החל מיום 01.01.92 ועד ליום 31.03.95, בסך כולל של 39,930.- ש"ח. ד. במעשה הפלישה ובתוספת הבניה בניגוד לדעת התובע הפר נתבע 1 את הסכם השכירות עם התובע הפרות יסודיות, ובשל כך התובע מבקש לחייב את הנתבעים לפנות את הדירה. כמו כן מבקש הוא לחייב את הנתבעים לסלק ידם משטח הפלישה ומהדירה הנטושה. טענות הנתבעים: א. הדירה הנטושה היתה במצב של חורבה, עובש רטיבות וזבל גדשו אותה היתה ללא ריצוף, היו בה קירות ובלוקים נופלים וגגות חלקיים. נרקומנים, עכברים וחרקים למיניהם נכנסו לתוכה והיו מוקד סיכון גבוה לבריאות ולשלום הנתבעים. ב. התובע נתן לנתבע 1 רשות להתחיל בשיפוץ הדירה הנטושה והבטיח להעביר את בקשתו לשכירות המקום לדיון, תוך התחשבות בהוצאות שהושקעו בדירה הנטושה סך של 55,000.- ש"ח, אשר הושקעו על ידי נתבע 3. ג. נתבע 3 שיפץ את הדירה הנטושה, אך ורק ברשות ובהסכמת התובע, והשקעתו היא אשר הפכה את הדירה הנטושה לנכס עושה פירות. לפיכך, מבקש הוא לדחות את התביעה. 4. המסכת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובע: העיד עת1/, מר דותן נתן, אשר נחקר על חוות דעתו ת1/. העיד עת2/, מר בני פיש, אשר נחקר על חוות דעתו ת2/. העיד עת3/, מר אלי נבעה, אשר נחקר על תצהירו ת3/. מטעם הנתבעים: העיד נתבע 1 מר מסלם מחמוד, עה1/ אשר נחקר על תצהירו נ1/. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי בעיון רב את כתבי הטענות, בחנתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, חוות הדעת ואת עדויות הצדדים וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים , הגעתי למסקנה כי דין התביעה לפינוי וסילוק היד מהדירה להידחות. כמו כן יש לדחות את התביעה הכספית, אך יש לקבל את התביעה לסילוק יד מהדירה הנטושה. להלן נימוקי למסקנתי זו: 6. הסגת גבול: א. מקור העילה: תביעה זו לסילוק ידם של הנתבעים מהנכס הינה על פי עילת של הסגת גבול במקרקעין. סעיף 29 לפקודת הנזיקין קובע כהאי לישנא: "הסגת גבול במקרקעין הינה כניסה למקרקעין שלא כדין...". ב. נטל הראייה: סעיף 30 לפקודת הנזיקין קובע על כתפי מי מונח נטל הראיה: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין, על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". רוצה לומר, על התובע להוכיח שהוא הבעלים החוקי ואז עובר הנטל לנתבעים להוכיח שאינם מסיגי גבול. בעניין זה קיימת הלכה פסוקה כדלקמן: "...בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קנינו בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ואז על הנתבע להראות ולו גם לכאורה זכות חוקית לישיבתו במקום... מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום. לעומת זאת אם תביעתו לפינוי מוגשת נגד אדם שנכנס למקום או החזיק בו מכח חוזה שכירות או רשיון, עליו לגולל כבר בשלב הראשון (היינו בכתב התביעה) את עילת הפינוי כגון הפרת החזקה על ידי הדייר או ביטול הרשיון על ידי בעל הבית..." (ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי ו - 3 אח', פ"ד לא(3), 455). ג. מן הכלל אל הפרט: בנדון דנן, התובע הוכיח את בעלותו בדירה הנטושה [נספח א' לת3/] ומשכך עשה, עבר הנטל לנתבעים להראות שמחזיקים הם בה כדין. 7. זכויות הנתבעים בדירה הנטושה: לא הובאו לי ראיות מטעם הנתבעים חוזה או הרשאה כלשהי, ולא מצאתי תימוכין לטענת הנתבעים כי ניתנה הבטחה מנהלית על ידי התובע בע"פ לכך שהנתבעים יקבלו זכויות בדירה הנטושה. דא עקא, שלא הובא להעיד אף לא עד אחד מלבד נתבע 1 בעצמו, שיאשר דבריו או יתמוך בכך שמי מנציגי התובע ידע על שיפוץ הדירה הנטושה בצורה כזו או אחרת ואישר לנתבעים לתפוס חזקה בה, וכידוע: "... כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידם בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראייה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראייה רלוונטית שהיא בהישג ידו ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאינלו הובאה הראיה היתה פועלת נגדו". [י. קדמי, על הראיות- הדין בראי הפסיקה, מהדורה משולבת ומעודכנת תשנ"ט1999-, 1396]. טענת הנתבעים כי מי מנציגי התובעת הבטיח לה את ההבטחה המנהלית האמורה, כאמור, נותרה טענה בעלמא. לא מצאתי שעלתה טענה לעניין זה על ידי הנתבעים, אך אציין למעלה מן הנדרש כי אף אם הטענה היתה מועלית, ואף אם הייתי מקבלה, הרי שרשות זו בטלה עם גילוי דעתו של התובע כי אינו מסכים לכך, וזאת עת עסקינן ברשות חינם, לאור העובדה כי לא הוכח כי שולמו בעד רשיון זה כספים מתאימים, ולאור זאת: "רשיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המילה. רשיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע מרצונו החפשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון". (ע"א 96/50 יעקב צינקי ואח' נ' ויקטור ע. כיאט פ"ד ה(1), 479). "... מסיג גבול, שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסלוקו, עלול לההפך לבר רשות ללא תמורה או בר רשות חינם ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת..." [ע"א 50/77 אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פ"ד לא(3)439 ] מן המקובץ עולה כי התובע עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו להראות, כי הדירה הנטושה בבעלותו והנתבעים לא עמדו בנטל ההוכחה כי מחזיקים הם בדירה הנטושה בזכות, ועל כן עליהם לסלק ידם מהדירה הנטושה. 8. עילת פינוי מהדירה: אין חולק כי נתבע 1 מחזיק כדין בדירה אשר הושכרה לו על ידי חברת עמידר ביום 09.10.1977 בשכירות מוגנת. המחלוקת נסובה סביב השאלה האם לנתבעים יש זכות כלשהי בדירה הנטושה [ סומן בכחול בתרשים שצורף לת3/]. בסיכומיו הכיר ב"כ התובע בתוספת בניה כשינוי חדר ממטרת מגורים למטבח, על כן לעניין תביעה זו תוספת הבנייה [המסומנת בצהוב בתרשים הנ"ל] הינה חלק מהדירה, ולכן תביעת הפינוי מהדירה כוללת את תוספת זו. התובע לא פירט בכתב תביעתו, או בתצהירי עדות ראשית של העדים מטעמו, או בסיכומיו על שום מה ולמה על נתבע 1 לפנות את הדירה אשר שכר בשכירות מוגנת. לא מצאתי עילה לפינוי הנתבעים מהדירה. ולפיכך, דוחה אני את תביעת הפינוי וסילוק היד כנגד הנתבעים מהדירה. 10. דמי שכירות ראויים עבור הדירה הנטושה: טוען ב"כ התובע כי התובע זכאי לתשלום דמי שכירות ראויים בסך של 39,930 ש"ח בגין התקופה של 01.09.92 ועד 31.03.95. לתמיכה בטענה זו הגיש חוות דעת ת1/ והעיד את עורך חוות הדעת באולם בית המשפט. ברם, שוכנעתי כי נתבע 3 השקיע בדירה הנטושה אשר היתה נטושה ובמצב החזקה רעוע ולא ראוי לשימושו של אדם, והפכה לדירה הראוייה למגורים. מצאתי כי השקעה זו, עולה כדי תשלום דמי שכירות הראויים לתובע וכמו כן שוכנעתי כי ההשקעה היתה בידיעת נציג התובע ובהסכמתו, ולכן דוחה אני את התביעה לדמי שכירות ראויים. 11. הוצאות משפט: לעניין הוצאת משפט, לוקח אני בחשבון כי עילת הפינוי וסילוק היד כנגד הנתבעים מהדירה נדחתה, וכן נדחתה התביעה הכספית. 12. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את תביעת הפינוי מהדירה ברחוב ים סוף 20 יפו , הידוע כחלק מחלקה 82, מגוש 7036 אשר סומן בכתום וצהוב בתרשים שצורף לת3/. ב. אני מחייב את הנתבעים לסלק ידם מהדירה הנטושה הידועה כחלק מחלקה 82, מגוש 7036 ברחוב ים סוף 20 יפו, אשר סומן בכחול בתרשים שצורף לת3/, ולהחזירה לתובע כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמם. ג. אני מעכב את ביצוע סילוק היד עד ליום 23.09.2001 , וזאת על מנת לאפשר לנתבעים להתארגן. ד. אני דוחה את התביעה הכספית. ה. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עוד בתוספת מע"מ כחוק בסך כולל של 4,000.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום עוד ליום התשלום המלא בפועל. סילוק ידמקרקעין