פסק דין 1. מחלוקת בין שכנים, המחזיקים בדירות בבית משותף (ברח' יוסי בן יועזר 63 בירושלים); שני ראשים לה: שימוש בחלק מן הרכוש המשותף הקיים (מקלט או מחסן בקומה התחתונה של הבית) וכוונה להרחיב אחת הדירות תוך בניה על גבי החצר המשותפת; 2. הבית מורכב מארבע דירות, בשתי קומות; למעשה שני אגפים שבכל אחד מהם שתי דירות, אחת מעל האחרת; הבית נרשם כבית משותף בשלהי שנת 1959 כשלכל אחת מארבע הדירות מוצמדים 2/8 ברכוש המשותף (אף ששטח הדירות איננו זהה: שטח הדירות בקומה התחתונה גדול משטח הדירות העליונות); בקומת הקרקע של כל אחד מן האגפים מצוי "חלל" נוסף - הצדדים חלוקים ביניהם כלום מדובר במקלט (כגירסת התובעים) או מחסן (כגירסת הנתבעים). לאותו חלל אין כל סימן ברישום הבית בספר הבתים המשותפים. התובעת מחזיקה ובעלת זכות חכירה לדורות בדירה בקומה העליונה (הידועה כתת חלקה 3). תחילה, במשך שנים רבות, התגוררה בדירה כדיירת מוגנת ובמארס 1994 רכשה את זכויות החכירה מאת חברת עמידר. הדירה שמתחתיה (תת חלקה 1) רשומה ע"ש המנוח משריקי יוסף חיים ז"ל; יורשתו עפ"י צו ירושה שהוצג היא אלמנתו גב' נעמה משריקי - היא הנתבעת מס' 2. הנתבעת מס' 2 אכן מתגוררת באותה דירה ואילו בנה הנתבע מס' 1 מתגורר עם רעייתו ושני ילדיהם באותו "חלל" - אשר הפך והיה לדירה; דירה זו אף מחוברת במדרגות פנימיות לדירה שמעליה - דירת נתבעת 2; הדירות הקיימות קטנות ואין הצדדים מסתירים רצונם בהרחבתן - ובלבד שהחלוקה תיעשה בהגינות ותישמרנה זכויות כל אחד מהם באופן שיחזיקו, בתום הבניה, בשטחים זהים; מטעם זה אף התעכב ההליך עת רבה, שכן עוד במאי 1997 הגיעו הצדדים להסכם שגובש מאוחר יותר כ"הסדר פשרה זמני" מפורט ומדוקדק שעיקרו הגשת תכניות בניה להרחבת הדירות, סדרי מיקום ופרטי הבניה המתוכננת, חלוקת החצר המשותפת. אלא - תוקפו של אותו הסכם פשרה הותנה באישור תכנית הבניה אשר תוגש ע"י התובעת ונקבע בו שאם לא כך יהיה - ההסכמה כולה בטלה ומבוטלת והדיון בתביעה יימשך. וכך, למרבית הצער, אכן אירע: התכנית לא אושרה (ולסיבה לכך עוד יוקדש מקום בהמשך פסה"ד) - והצדדים שבו להמשך הדיון בתביעה. ציינתי בראשית הדברים כי שני ראשים לתביעה - ואדון, להלן, בכל אחד מהם; 3. השימוש במקלט / מחסן: (א) אין מחלוקת שבני משפחת הנתבעים מחזיקים בשטח זה במשך עשרות שנים (לדברי הנתבע 1 למעלה מ-30 שנה ואילו לדברי עדת התביעה גב' נעמי לוי-חמיס בת התובעת רק לאחר שעזבה את בית אמה בשנת 1978); עוד אבי משפחת הנתבעים עשה במקום שימוש, תחילה כמחסן, לאחר מכן משהוכשר המקום למגורים גרו בו תחילה בנות המשפחה ולאחרונה, כאמור לעיל, הנתבע 1 ומשפחתו. (ב) הצדדים חלוקים, כאמור לעיל בשאלה אם היה המקום בעבר מקלט או שמא מחסן. התובעת, המבוגרת מבין העדים שהעידו בפני וחרף גילה הגבוה, השכלתה הנמוכה (אינה יודעת קרוא וכתוב) וסתירות או תמיהות שונות בדבריה - עדותה, בעיקרה מקובלת עלי, עמדה על דעתה שמדובר במה שהיה בעבר מקלט בעוד הנתבע שכמובן צעיר ממנה בהרבה, העיד שמדובר במחסן שנחפר בשעתו ע"י הדיירים. הוא לא צין מתי נחפר ונבנה אותו מחסן ומי עשה זאת. (ג) הדעת נותנת, גם עפ"י עובדות אובייקטיביות שהוכחו (דווקא ביוזמת הנתבעים) שאכן המקום נועד במקורו לשמש כמקלט; העובדה ש"חלל" זהה נבנה בכל אחד מאגפי הבית, כמו גם (כפי שטרחו דווקא הנתבעים להדגיש) בשורה של בתים שכנים הבנויים כולם באותה מתכונת, איננה מתיישבת עם הטענה שמדובר בבניה "פיראטית" פרי יוזמת הדיירים, לאחר שבניית הבית כבר הסתיימה. אילו נבנו, במקור, מחסנים, מן הסתם היו אלו נרשמים בעת רישום הבית כצמודים לדירה כלשהי. מה שאין כן לגבי מקלט שאותו לא ניתן, כידוע, להצמיד לדירה [סעיף 55(ג) של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969]; הגם, קשה להאמין שנבנה מחסן יחיד למספר דירות, כאמור בלא שהוצמד לאיזו מאותן דירות. העולה מן האמור: סבירה בעיני גירסת התובעת, באשר ליעודו המקורי של אותו "חלל" כמקלט ואם כך הוא לא ניתן עפ"י דין לייחד אותו לשימוש בלעדי של מי מן הדיירים ! (ד) אם לא כך הוא - ואם נכונה גירסת הנתבעים כי מדובר במה שהיה במקורו מחסן, ברור הוא כי עפ"י הגדרתו מדובר בשטח אשר הוא בבחינת רכוש משותף [כל מה שאיננו רשום כדירה - סעיף 52 של חוק המקרקעין]. על כך אין הנתבעים חולקים; טענתם היא שמדובר בהסכמה לשימושם היחודי, שניתנה לפני עשרות שנים וכמוה כרשיון שאיננו הדיר. אין חולקין שהתובעת אכן לא נקטה בפעולה של ממש למניעת חזקת משפחת הנתבעים באותו "מחסן" ואולם התרשמתי כי היתה זאת הסכמה מכורח הנסיבות יותר מאשר הסכמה ברורה ומרצון. ציינתי כבר כי מדובר באשה מבוגרת שאיננה משכילה, אלמנה משנים רבות. בין הצדדים התעוררו מחלוקות שכנים שונות כבר לפני שנים הרבה וקשה לקבל שבמערכת יחסים כזו תוותר התובעת, כך סתם, על קניין בעל ערך, לטובת שכנים שיחסיה איתם לאו דווקא משופרים. התמונה היותר מתקבלת על הדעת היא של השלמה מתוך חוסר רצון ויכולת להתעמת עם שכנים חזקים יותר העושים דין לעצמם ומשתלטים על חלק מן הרכוש המשותף. בהסכמה כזו אין לראות משום "רשיון" - עפ"י כל דין. (ה) גם אם ניתן רשיון - הרי העקרון הוא שרשיון ניתן לביטול בכל עת לבד מבמקרים חריגים. ב"כ המלומד של הנתבעים עוה"ד פלדמן סבור כי אכן כזה הוא הרשיון שבפנינו ואף תמך טעונו בפסיקה. אינני סבור, בכל הכבוד, כי כך אכן המצב בענייננו; הלכה היא כי רשיון הוא בלתי הדיר (או שביטולו כרוך בתשלום פיצוי לבר הרשות) אם מן הנסיבות משתמע שנועד להיות בלתי הדיר או כי הצדק מחייב המשך הענקתו - כך, למשל, כאשר ניתנה תמורה בעבור הרשיון, או כאשר בר-הרשות שינה מצבו לרעה (כגון שויתר על זכות אחרת מתוך ידיעה שהרשות נתונה לו ללא הגבלה) או שהשביח את הנכס ע"י השקעותיו. כך למשל בע"א 602/84 ריבוא נ' גל [פ"ד לט(3) 693] אשר צוטט ע"י ב"כ הנתבעים בעמ' 698ו: "רשיון שניתן ללא תמורה ניתן לבטלו כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל הקרקע שאין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון ..." [באותו עניין הגיע בית המשפט למסקנה שלא ניתן לבטל הרשיון (דובר שם בשימוש בדרך) מחמת שברי הרשות סמכו על הרשיון שניתן בנו מבנים, חממות ובית עסק בהסתמך על הזכות לאותה דרך - ובכך שינו מצבם לרעה]. גם מפסה"ד בע"א 448/76 רוזנלקס נ' הוטרר פ"ד לא(1) 382 (צוטט ע"י ב"כ הנתבעים) אין ללמוד אלא שהענקת רשות איננה טעונה מסמך בכתב - עם זאת הודגש שם שכל פגיעה ברכוש המשותף - לרבות יחוד חלק הימנו לטובת דירה מסויימת טעון הסכמת כל הדיירים; בע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ [פ"ד מו(5) 184] (שאף הוא צוטט ע"י ב"כ הנתבעים) אכן סייג כב' בית המשפט העליון (בעקבות פסיקה קודמת) במידת מה את זכותו הבלתי מוגבלת של נותן הרשות לבטלה ע"י רצונו. נקבע שם (בעקבות ע"א 346/62) כי "כל רשות ורשות ותנאי ביטולה, תלויים בנסיבותיה המיוחדות שלה". וכן (בעקבות ע"א 87/62): "בתי המשפט מונעים סילוקו של בעל רשיון כאשר הסכם הרשיון נותן לו זכות להשתמש בקרקע לתקופה מסויימת, או אף ללא הגבלת זמן, והצדק דורש את קיום החוזה בעין ..." וכן (בעקבות ע"א 496/82 פ"ד לט(2) 337: "המסקנה לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן אם אכן זו המסקנה המתבקשת". כעובדות התומכות באי ביטול הרשיון צויינו השקעות בהשבחת הנכס, משך הזמן בו החזיק בר הרשות במקרקעין, שינוי מצב לרעה (באותו מקרה נמנע ביטול הרשות מחמת שבר הרשות בנה בית על המקרקעין - בהסתמך על הבטחה אשר ניתנה לו כי אלו המקרקעין יועברו אליו בעתיד); בע"א 496/82 הנ"ל אכן הותר ביטול הרשיון משהתברר כי לא נקצבה תקופת זמן לרשיון ולא הוכחו השקעות של ממש בהשבחת המקרקעין וכן ר' פסיקה עניפה נוספת. (ו) בענייננו, איני סבור שקיימות נסיבות המונעות ביטול הרשיון. כפי שציינתי לעיל, גם אם יש לראות בשתיקת התובעת במשך שנים הענקת רשיון היה זה לכל היותר השלמה מתוך אילוץ להשתלטות שלא כדין מאשר רשות הניתנת בחפץ לב. הנתבעים אמנם עשו את המקום למקום מגורים אך לא הוכיחו השקעות מיוחדות בנכס. בכל מקרה לדידה של התובעת אין המדובר בהשבחה שתוכל ליהנות ממנה שכן דין המקום לשוב ולהיות מקלט כיעודו (או מחסן לשימוש כל הדיירים); הנתבעים השתמשו שנים הרבה במקום, שאיננו קניינם, בלא לשלם אגורה בתמורה - שימוש שערכו בודאי רב ובכך כבר נהנו מהמקרקעים הנאה מרובה; ולבסוף, איני סבור שיש להעניק פרס למי שהשתלט, שלא כדין, על קניין לא לו. (ז) מכל הטעמים הללו גם אינני סבור שיש מקום להתנות את ביטול הרשיון בתשלום פיצוי - כפי המקובל משמוצא בית המשפט שמוצדק לעשות כן. כאמור, לא הוכחו הוצאות השבחה ומבחינת התובעת אף אין השבחה ואף גם אילו היה מוענק פיצוי היה מתקזז כנגד השכר הראוי בעבור שימוש בקניינה של התובעת. (ח) העולה מן האמור: אין לנתבעים זכות להחזיק בשטח אשר מתחת לדירת הנתבעת 1. 4. הפרק האחר - כוונת הנתבעים להרחיב דירתם, בבניה - ברכוש המשותף: (א) אין מחלוקת בדבר כוונת הנתבעים לעשות כן ואין גם מחלוקת כי הבניה תעשה על שטח מן החצר המשותפת. הנתבעים פנו לרשויות התכנון בבקשה למתן היתר בניה. התובעת התנגדה לכך - אך התנגדותה נדחתה (בטענה שאין זו המסגרת להכרעה במחלוקות קנייניות) והנתבעים מחזיקים כיום בהיתר בניה. היתר זה, כשלעצמו, איננו מכשיר, כמובן, פגיעה בקניינו של הזולת ועל כן יש להכריע בשאלת זכות הנתבעים לבנות בחצר. (ב) את זכותם מבססים הנתבעים, שוב, בשניים: הסכמת התובעת עצמה לבניה והסכמת 75% מבעלי הדירות בבית לבניה. (ג) אשר להסכמת התובעת: הנתבעים הגישו שני מסמכים עליהם לכאורה חתומה הנתבעת, כראיה להסכמתה לתכניות הבניה שלהם: זכרון דברים (שאינו נושא תאריך) על פיו מתחייבת "משפ' צמח" להתיר ל"משפ' משריקי" "לבנות תוספת בניה על חלק משטח האדמה הכולל ..."; אין במסמך זה הגדרה מהו השטח המיועד לבניה, גודלו, מיקומו, אף אין כל תכנית מצורפת שממנה ניתן היה ללמוד פרטים אלו; המסמך האחר, טופס "הסכמה לביצוע עבודות הטענות היתר בניה" - אותו יש להגיש במצורף לכל בקשה להיתר ועל פיו מאשרים בעלי הדירות בבית המשותף הסכמתם לתכנית הבניה. גם למסמך זה לא צורפה כל תכנית ואין לדעת, על פיו, למה הסכימו החותמים. בין כך ובין אחרת - אין כיום עוד ספק (ואף הנתבעים הודו בכך) ששני המסמכים הללו לא נחתמו ע"י התובעת, שאיננה יודעת, כאמור לעיל, קרוא וכתוב אף בודאי איננה מתמצאת במסמכים, תכניות וכיוצ"ב. המסמך נחתם, ככל הנראה, ע"י בנה של התובעת או חתנה (שאיש מן הצדדים לא מצא לנכון להעלותם על דוכן העדים) ואין כל ראיה לכך שמי שחתם הוסמך לעשות כן. רואה אני להבהיר בהקשר לזאת: אין בעיני ספק כי המשפחות אכן קיימו מו"מ ודיונים לרוב בקשר לתוספות הבניה והאפשרויות השונות הכרוכות בכך בין לפני ובין במהלך הדיון המשפטי [והזכרתי לעיל את עצירת מהלך הדיון למשך חודשים ארוכים בנסיון להגיע לתכנית מקובלת שאף תזכה להיתר בניה]. ברור לכל ששני הצדדים מעוניינים בהרחבת דירתם וניצול אפשרות זו היא לטובת כל הצדדים. אלא, לא שוכנעתי כי אכן הגיעו להסכמה - שתהא מוסכמת על התובעת ואף הוגנת ושומרת על זכותה - קרי: בניה באופן שבסופו של דבר יהיה אף לה שטח זהה לשטח יתר בעלי הדירות - כפי חלקה ברכוש המשותף. (ג) נושא זה מוביל היישר לטענתם החילופית של הנתבעים - היינו הסכמת 75% מבעלי הדירות לבנייתם: ואכן הוגש פרוטוקול אסיפת דיירים מתאריך 24/12/99 (כשלוש שנים לאחר הגשת תביעה זו) שבה הסכימו בעלי 3 דירות, בהתנגדות נציג התובעת (בבית, כאמור, 4 דירות) לשימוש בעלי הדירות בקומת הקרקע "שימוש בלעדי במיפלס שמתחת לדירתם" כמו גם לבניית הנתבעים עפ"י היתר הבניה שבידיהם (גם למסמך זה לא צורפה כל תכנית); יצויין שבעלי שתי הדירות באגף האחר כבר בנו והרחיבו דירותיהם מן הסתם תוך ניצול אחוזי הבניה שלהם - ועל סמך הסכמים מפורטים ביותר שנערכו ביניהם לבין הנתבעים עוד בשנים 1993 ו-1995. משום מה לא ראו לנכון לצרף להסכמים אלו גם את התובעת (עובדה התומכת בטענתה שהיא אכן לא הסכימה לבניה); (ד) נפקות הסכמת הדיירים: אכן סעיף 71ב של חוק המקרקעין (עפ"י תיקונו מתשנ"ה) מתיר לבעלי שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם להחליט בדבר הוצאתם של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה". אלא שאופציה זו הוגבלה, בהוראת סעיף 71ב(ג) ולא תחול במקרה שיש באותה החלטה "כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה". סבורני כי חובת ההוכחה כי אכן אין בבניה המתוכננת ע"י הנתבעים משום פגיעה בזכויות הבניה של התובעת מוטלת על הנתבעים. מכל מקום, לא שוכנעתי כי אין פגיעה בתכניות הללו - בעיקר בשל שימוש הנתבעים באותו "מקלט" עליו דובר בחלקו הראשון של פס"ד זה - כמקום מגורים. מטעם התובעת הוגש מסמך מ-29/04/99 כתוב וחתום ע"י מר דני פינצי על טופס מזכר של עירית ירושלים נושא חותמת רשות הרישוי המקומית ולפיו יש חובה לכלול את השטח המשמש למגורים "בקומת המרתף" בחישוב אחוזי הבניה; הנתבעים החולקים על קביעה זו הגישו מכתב מ-28/10/99 כתוב בכתב יד על נייר לבן בלא כותרת ואין לזהות מי החתום עליו (לטענת הנתבעים מדובר באותו דני פינצי) לפיו הבניה בקומה א' ובקומת הקרקע (ולא ברור מהמסמך אם הכוונה היא לדירת הנתבעים או ל"דירה" שמתחתיה = "דירת המקלט") עדיין תתיר יתרה באחוזי הבניה. שוב גם כאן אין זה ברור לאיזו בניה ועפ"י איזו תכנית הכוונה; כן הוגשה החלטת ועדת עררים שליד הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מ-28/05/96 על פיה "עפ"י חישובי הועדה גם אחרי התוספת המבוקשת (מדובר בתוספת המבוקשת ע"י הנתבעים - ר.ש.) נותרו עדיין אחוזי בניה לניצול". לא נאמר מהם אותם אחוזי בניה ואין לקבוע מהאמור האם תיוותר לתובעת אפשרות לבניה עפ"י חלקה ברכוש המשותף קרי: הרחבה לשטח השווה לרבע מכלל שטח כל הדירות בבית. לפיכך - וכל עוד לא הגיעו הצדדים להסכמה ו/או לא הוכח שבניית הנתבעים איננה פוגעת בזכות הבניה של התובעת - והוכח, לכאורה לפחות, כי אמנם קיימת פגיעה כזו - אין להתיר בניית הנתבעים. (ה) הנתבעים אוחזים בטענה חילופית נוספת - על פיה אושרה בנייתם ע"י חברת עמידר עוד קודם רכישת הדירה ע"י התובעת, בהיותה עדיין במעמד דיירת מוגנת בבית. אלא שגם טענה זו אין בכוחה להביא ישועה לנתבעים שכן לא הובאה כל ראיה מהי התכנית לה הסכימה עמידר בשעתו (הגם ספק הוא האם מחייבת הסכמה זו את התובעת לאחר שרכשה דירתה). 5. לא אוכל לסיים פס"ד זה בלי לחזור ולציין כי ברור בעיני שהרחבת הדירות היא מטרה משותפת לטובת שני הצדדים ומקווה אני שישכילו למצוא ולהסכים לתכנית שתיטיב עם שניהם בלא שבניית האחד תפגע באחר. 6. מן הטעמים המפורטים לעיל דין התביעה להתקבל לפיכך: (א) אני מורה לנתבעים לסלק ידם מהשטח המצוי מתחת למפלס דירת הנתבעת 2 = המקלט (או המחסן) כמתואר לעיל; (ב) אני אוסר על הנתבעים לבצע כל עבודת בניה בחצר הבית; (ג) אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך -.7,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין. ללא תמורה