עילת פינוי בגין אי תשלום הוצאות שיפוץ הבניין

פסק דין 1. עניין לנו בתביעה בה עותר התובע להצהיר כי חוזה השכירות בין הצדדים בטל, לחייב את הנתבעים לפנות ולסלק ידם מהדירה בקומת קרקע - עורפית [להלן: "הדירה"] של הבניין ברחוב חברון מס' 11 תל אביב, הידוע כגוש 6910 חלקה 28 [להלן: "הבניין"]. ולהשבתה לתובע כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמם, וכן לתשלום חלקם של הנתבעים בתיקונים ושיפוצים, לקביעת דמי שכירות וליתן צו מניעה לשימוש במחסן. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובע הינו מבעליו ומנהלו של הבניין [נסח רשום מקרקעין צורף כנספח ח' לת3/]. ב. נתבעים 1 ו - 2 הינם השוכרים המוגנים של הדירה עפ"י חוזה שכירות מוגנת מיום 14.09.1967 [נספח א' לת2/]. ג. נתבעת 3 הינה ביתם של נתבעים 1 ו - 2. 3. המחלוקת המשפטית: טענות התובע: א. כנגד הנתבעים התגבשו עילות פינוי מהטעמים הבאים: [1] הפרת חוזה השכירות בגין אי תשלום מלוא דמי השכירות ואי תשלום עבור תיקונים ושירותים. [2] בניגוד לתנאי חוזה השכירות, נתנו רשות לנתבעת 3 להתגורר בדירה לאחר שזו נטשה אותה. [3] הפרת חוזה השכירות בגין פריצה והשתלטות על המחסן בחדר המדרגות של הבניין. [4] הטרדה והרגזה של השכנים בניגוד לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב1972- [להלן: "החוק"], ולחוזה השכירות. ב. יש לחייב את הנתבעים בתשלום 8,065.- ש"ח בגין חלקם בהוצאות, וכן סך של 830.- ש"ח בגין חובות שונים קודמים מאז שנת 1991. ג. יש לקבוע דמי שכירות מקסימאליים בגין 7 שנים שחלפו, ולעתיד או לכל מועד אחר. ד. יש ליתן צו מניעה לשימוש במחסן. טענות הנתבעים: א. הנתבעים משלמים את כל המוטל עליהם, על פי הוראותיו של חוזה השכירות, אלא שחולקים הם על התובע בנוגע לגובה דמי השכירות אותו הוא דורש, תוך קיזוז כדין של סכומים אותם היו זכאים לקזז. ב. התובע לא בצע את כל עבודות השיפוץ בבניין, חלק מעבודות השיפוץ בוצעו ברמה מקצועית נמוכה, ולנתבעים נגרמו נזקים רבים. על כן אין כל מקום לחייבם בתשלום חלקם היחסי בהוצאות. ג. מזה 28 שנים, משמש המחסן בחדר מדרגות הבניין לאחסנת כלי ניקוי לכלל דיירי הבניין בידיעת ובהסכמת בעלי בית השונים. 4. המסכת הדיונית: כבוד השופט קרניאלי החל בשמיעת תיק זה. בתאריך 29.09.97 החלפתי את כבוד השופט קרניאלי כשופט בתיק זה. בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובע: העידה גב' אליה סטוייקוביץ, עת1/. העיד מר חיים הלר, עת2/, אשר נחקר על תצהירו ת1/. העיד הנתבע, מר קובי בלום, עת3/, אשר נחקר על תצהיריו ת2/ ות3/. הוגש כתב הגנה בת.א. 59098/90 ת4/, קבלה ת5/, ופסק דין בת.א. 60004/96, ת6/. מטעם הנתבעים: העידה נתבעת 2, גברת בת גלים כהן, עה1/נחקרה על תצהירה נ1/. בתום הבאת הראיות, הגישו ב"כ הצדדים את סיכום טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנות הר"מ: א יש לדחות את התביעה לסעד הצהרתי. ב יש לדחות את תביעת הפינוי. ג יש לדחות את התביעה לסעד כספי. ד. יש לקבל את התביעה למתן צו מניעה. להלן הנימוקים שהביאוני למסקנתי זו: 6. עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות: א. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: (1) ... (2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפני תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". ב. עפ"י ב"כ התובע, התגבשה כנגד הנתבעים עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות מהטעמים שהוזכרו לעיל. 7. ניתוח הסעיף: על בעל הבית הטוען להשתכללות עילת פינוי עפ"י סעיף זה להוכיח 3 תנאים מצטברים: א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר את ביצוע פעולות אלה (להלן: "התנאי הראשון"). ב. התנאי הנ"ל הופר על ידי הנתבעים (להלן: "התנאי השני"). ג. הפרת התנאי הנ"ל מקנה לבעל הבית את הזכות, עפ"י תנאי השכירות, לתבוע את פינוי הנתבעים מהדירה (להלן: "התנאי השלישי"). נפנה כעת ונבדוק האם התגבשה עילת פינוי זו בגין כל אחד מהטעמים שהזכירה ב"כ התובע. 8. אי תשלום מלוא דמי השכירות והוצאות שיפוץ הבניין: א. כך קובע סעיף 2 לחוזה השכירות: "מתחייב בזה השוכר לשלם את דמי השכירות, וכן את יתר התשלומים עבור שירותים במועדם, כל פיגור, שיהוי או מניעה מצידו בתשלומים במלואם או מקצתם דיה כדי לגרום להפרת החוזה, והיא זכאי המשכיר לדרוש... פינוי השוכר מן המושכר". משמע תנאים א' ו - ג' מתקיימים. ב. לעניין ההפרשים: ב"כ התובע טוענת כי הנתבעים 1 ו - 2 לא שילמו את הסכום שדרש התובע, ברם, הנתבעים טוענים כי משלמים הם את דמי השכירות במלואם. סעיף 51 א' לחוק קובע כי: "נתגלעו חילוקי דעות בדבר דמי השכירות שיש לשלם בתוקף סעיף 42 [דמי שכירות בדירה, א.ג.] או התקנות המשנות, יכריע בית-הדין". ללמדך כי משחלקו הנתבעים על גובה דמי השכירות, על התובע היה לפנות לבית הדין , על מנת שהוא יכריע בעניין זה. משלא עשה כן, אין התובע רשאי לתבוע סעד של פינוי הנתבעים מהדירה. משמע, התנאי השני לא התקיים. ג. לעניין הוצאות שיפוץ הבניין: כך קובע סעיף 62 ג' לחוק: "הוראות פרק זה חלות על אף כל הסכם...". כלומר, לעניין תיקונים ושירותים יש להזדקק להוראות החוק, ועל פי הוראות אלו, מאחר ולא פנה התובע לבית הדין על מנת שיחייב את הנתבעים בתשלום חלקם, הרי שלא קמה לה עילת פינוי בגין אי תשלום הוצאות שיפוץ הבניין. ד. על כן קובע אני כי דין תביעת הפינוי בגין אי תשלום מלוא דמי השכירות והוצאות שיפוץ הבניין להדחות. 9. עילת פינוי בגין העברת הדירה לנתבעת 3: א. כך קובע סעיף 5 לחוזה השכירות: " התחייב בזה השוכר לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו, וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו, וכן לא לשתף מישהו בהחזקת המושכר או בשימוש בו... וכן אסור לשוכר להעניק למי שהוא זכות במושכר או כבר רשות בין בתמורה או בלי תמורה, בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר" משמע, התנאי הראשון מתקיים: ב. טוענת ב"כ התובע כי חזרתה של נתבעת 3 לדירה מהווה הפרת התנאי המופיע בסעיף 5 לחוזה השכירות. דוחה אני טענה זו , שכן הלכה היא זו מכבר כי: "איסור החוזי לתת רשות שימוש לאחרים מופנה אך ורק כלפי אנשים הזרים לדייר המוגן, ולא כלפי קרוביו שחוק הגנת הדייר מכיר בזכויותיהם, בהתמלא התנאים הקבועים בחוק, כגון: אותם קרובים שסעיף 20 לחוק הגנת הדייר חל עליהם... אלה הם המקרים של שימוש במושכר שהנוהג החברתי רואה אותם כחלק מהנאתו הרגילה של שוכר שהוא רשאי להפיק מהמושכר". [בר אופיר לעיל, עמ' 38, ראה גם הלכת בית המשפט העליון בעניין טוביס, ע"א 60/53 טוביס נ' רבלסקי , פ"ד ט' 681, 683]. משמע, התנאי השני לא התקיים ועל כן קובע אני כי תביעת הפינוי בגין העברת הדירה לנתבעת 3 דינה להדחות. 10. עילת פינוי בגין התפרצות והשתלטות על המחסן: א. כך קובעים סעיפים 7, 18 לחוזה השכירות: "7. מתחייב בזה השוכר לא.... או להשתמש בחדר המדרגות לשם אחסנה כלשהי או החזקת כלי רכב או מטלטלים כלשהם בחצר, בגינה, או בגג או בשטחים האחרים של הבית...". "18. מתחייב בזה השוכר למלא אחר תקנות הסדר הפנימי עם שכניו ולשמור ולטפח יחסים תקינים והוגנים עם יתר השוכרים בבית בו נמצא המושכר שלו ולהימנע מכל מעשה או מחדל שיש בו משום הטרדה או פגיעה בזכויותיהם...". משמע, התנאי הראשון התקיים. ב. ב"כ התובע טוענת כי הנתבעים התפרצו והשתלטו על מחסן הנמצא בחדר המדרגות של הבניין, וכי בהתנהגות זאת הפרו את סעיפים 7 ו - 18 לחוזה השכירות. לא מצאתי בסעיף 7 לחוזה השכירות כל איסור על שימוש במחסן בחדר מדרגות. מקריאה מדוקדקת של לשון הסעיף, ברי לי כי הסעיף אוסר על אחסון דברים בחדר המדרגות עצמו, ולא אחסון במחסן הנמצא בחדר המדרגות. מוסיפה וטוענת ב"כ התובע כי שימושם של הנתבעים במחסן, מהווה הפרת חוזה השכירות בגין פגיעה בזכויות השכנים בבניין. כך העידה הנתבעת 2: "ת. המפתח למחסן נמצא אצלי. ש. מה יש במחסן? ת. זה כוך מתחת למדרגות, אבל קוראים לזה מחסן. יש בו כלים, דליים , שתי מגרפות, עציצים. ש. כמה את משלמת עבור מחסן זה לבעל הבית דמי שכירות? ת. המחסן הזה הוא משנת 1968 ברשותי. זה לא מחסן זה כוך. אני לא משלמת שכר דירה. המחסן הוא של כל הדיירים. פעם הדיירים היו שמים דברים. גם אחרים השתתפו במחסן. גם קובי [התובע, א.ג.] שם במחסן דברים. בן אדם מהדירה התחתונה שם דברים במחסן, כאשר הוא יצא משם הוא לקח אותם". [פרוטוקול עמ' 30]. ובחקירתה החוזרת: "כל אחד יכול להשתמש במחסן גם בלום יכול להשתמש. מיום שגרים בבניין משתמשים הדיירים במחסן". [פרוטוקול עמ' 44]. נתתי אמוני בגרסתה של נתבעת 2 שהיא אכן משתמשת במחסן, אך כמותה עשו ועושים דיירים נוספים בבניין, ומשכך שוכנעתי, אין בהתנהגות הנתבעים כדי פגיעה בזכויות השכנים על פי סעיף 18 לחוזה השכירות, אך אין הם זכאים להשתמש במחסן באופן ייחודי. על כן, קובע אני כי התנאי השני לא מתקיים, ועילת פינוי כנגד הנתבעים בגין התפרצות והשתלטות על מחסן לא התגבשה. 11. עילת פינוי בגין הטרדה והרגזה: סעיף 131[5] קובע כהאי לישנא: " 131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר , אלה בלבד הן עילות הפינוי: [5] הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו". בידוע הוא כי: "עילה זו איננה חלה כאשר בעל הבית איננו שכנו של הדייר ולכן איננו יכול להיות קורבן של הטרדה או הרגזה במובן אליו התכוון החוק בנסחו עילה זו". [בר אופיר לעיל, עמ' 82 ב']. וכן: "בעל בית המבקש פינוי של דייר מוגן, על פי עילה של הטרדה או הרגזה, חייב להוכיח התנהגות מטרידה ומרגיזה הנושאת אופי מתמיד וקבוע שמכביד באורח ניכר על קיומם של יחסי שכירות תקינים. אין די בכך שבעל הבית יוכיח מעשה הטרדה בודד, אלא שעליו להצביע על התנהגות כללית אשר נושאת אופי של קבע. רק התנהגות מעין זו - רואים אותה כמסוכנת לקיום יחסי שכירות נאותים בעתיד, ולכן היא משמשת עילה מצודקת להסיר את הגנת החוק מעל הדייר". [בר אופיר לעיל, עמ' 82 / א']. טוען התובע כי הנתבעים הטרידו והרגיזו את פלונית גברת איילת מנחם. ברם אותה גברת לא זומנה להעיד: "כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה , שמעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מהבאת ראייה רלוונטית שהיא בהישג ידו, ואם נמנע מהבאת ראייה רלוונטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראייה היתה פועלת נגדו". [ע"א 55/84 קופל [נהיגה עצמית] בע"מ נ. טלקאר חב' בע"מ פ"ד מ"ד[4], 602]. אי הבאת השכנה גב' איילת מנחם להעיד פועלת כנגד התובע. מן המקובץ עולה כי התובע לא הוכיח את עילת הפינוי כנגד הנתבעים עפ"י סעיף 131[5] לחוק. 12. קביעת דמי שכירות מקסימליים: התובע מבקש כי ייפסקו דמי שכירות מחדש לדירה בגין ההוצאות והשיפורים שביצע הוא בבניין. את בקשתו זו אני דוחה, מאחר והתובע לא הוכיח לבית המשפט באמצעות חוות דעת מומחה מהו השיפור שבוצע ובכמה הוא מעלה את שווי הדירה ובהעדר אסמכתא מסוג זה אין בית המשפט יכול להסיק עפ"י תמונות וסכומים סתומים את השווי של דמי השכירות. כמו כן אין להבנות לעניין זה מת.א. 60004/96 [ ת6/], שכן בתיק זה סכום דמי השכירות שנקבעו לא נערך על ידי אומדנו של בית הדין לשכירות כי אם באמצעות פשרה. מן המקובץ עולה כי דין טענה זו להידחות. 13. השתתפות בהוצאות שיפוץ הבניין: טוען התובע כי על הנתבעים לשלם לו סך של 8,065.- ש"ח בגין חלקם בהוצאות שיפוץ הבניין, וכן תוספת בסך 830.- ש"ח בגין חובות שונים קודמים מאז שנת 1991. דוחה אני טענה זו משתי סיבות: א. על התובע היה לפנות לבית הדין לשכירות על מנת שיחייב את הנתבעים לשלם את חלקם, במיוחד לאור טענותיהם בו הם מביעים את הסתייגותם מהשיפוץ, איכותו והסכומים אליבא דתובע. ב. לא הובא כל מומחה מטעמו של התובע שיסביר את מהותו של השיפוץ שביצע בפועל, היקפו ונחיצותו. לעניין זה אין די בהבאת תמונות "לפני - ואחרי" של הבניין כדי להרים את הנטל המוטל על כתפי התובע להוכיח לבית דין לשכירות את היקף השיפוץ ונחיצותו. בהתייחס לסכום של 830 ש"ח בגין חובות שונים, לא הובאה בפני כל הוכחה כי אכן שולם סכום זה, בעבור מה שולם סכום זה, נחיצותו ומדוע על הנתבעים 1 ו - 2 לשלם לתובע סכום זה. על כל אלה, דוחה אני את תביעת התובע לחייב את הנתבעים 1 ו- 2 בתשלום השתתפות בהוצאות שיפוץ הבניין, וחובות קודמים. 14. פסק דין הצהרתי: בהיעדר קביעה פוזיטיבית כי מי מהנתבעים אכן הפר את חוזה השכירות, דוחה אני את הסעד המבוקש של מתן פסק דין הצהרתי לביטולו של חוזה השכירות. 15. צו מניעה לשימוש במחסן: ב"כ התובע ביקשה ליתן צו מניעה האוסר על הנתבעים לעשות שימוש ייחודי במחסן. בנקודה זו, דעתי כדעת ב"כ התובע. כאמור העידה נתבעת 2 כי: "המפתח למחסן נמצא אצלי", מאחר ושוכנעתי כי דיירים אחרים השתמשו במחסן, לכן על הנתבעים לאפשר לכל הדיירים, ולבעל הבית לעשות שימוש במחסן. ואין לאפשר לנתבעים לנעול אותו ולעשות בו כבשלהם ומשכך, מקבל אני את התביעה ליתן צו מניעה כנגד הנתבעים האוסר עליהם את השימוש הייחודי במחסן. 16. הוצאות משפט: לעניין הוצאות משפט, לוקח אני בחשבון כי מלבד צו המניעה לשימוש במחסן, כל עילות התביעה נדחו. 17. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. נדחית התביעה למתן פס"ד הצהרתי כי חוזה השכירות בטל. ב. נדחית התביעה לפינוי וסילוק היד. ג. נדחית התביעה הכספית. ד. ניתן בזה צו מניעה האוסר על הנתבעים לעשות שימוש במחסן הנמצא בחדר המדרגות של הבניין ברחוב חברון 11 תל אביב. ה. אין צו להוצאות. שיפוצניקשיפוציםפינויבניין