פסק דין 1. מהות התביעה: עניין לנו בתביעה לפינויו של הנתבע מהנכס הנמצא ברח' חבר הלאומים 28 ביפו, הידוע כיחידה 4 בחלקה 165 בגוש 7054 (להלן: "הדירה") ולהשבתו לתובעת כשהוא נקי מכל אדם וחפץ מטעם הנתבע ולחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 14,080.- ש"ח. 2. המסכת העובדתית : א. רשות הפיתוח הינה הבעלים של הדירה (נסח רשום צורף נספח א' לת2/). בהתאם לחוק מנהל מקרקעי ישראל, תש"ך- 1960 כל הנכסים דלא ניידי השייכים לתובעת מנוהלים ע"י מנהל מקרקעי ישראל. ב. הדירה הושכרה בשכירות מוגנת למר אלי לזר ז"ל, אבי הנתבע, ביום 8.11.59 (העתק הסכם השכירות צורף נספח ב' לת2/). ג. עם פטירתו של אבי הנתבע הועברו זכויותיו בדירה לרעייתו, הגב' לורה אלי, אמו של הנתבע. ד. לאחר פטירת אימו של הנתבע, נענתה התובעת ביום 12.7.1995 לבקשת התובע והכירה בו כדייר מוגן בדירה. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טיעוני התובעת: א. מביקור בדירה שערכו נציגי התובעת ביום 22.2.96 עולה כי הנתבע אינו גר בדירה ובפועל מתגוררים בה עובדים זרים מבולגריה המשלמים לנתבע דמי שכירות עבור החזקתם בדירה, כל זאת בניגוד לכל דין או הסכם. ב. הנתבע מתגורר בפועל עם אישה ושמה לבנה ועם שתי בנותיו, לורי ודניאל, ברח' ויניק 27 ראשון לציון ואינו גר בדירה נשוא התביעה. ג. התנהגותו זו של הנתבע מקנה לתובעת את הזכות לתבוע את פינויו של הנתבע וכל אדם אחר מטעמו מהדירה נשוא התביעה. ד. הנתבע חייב לשלם לתובעת את כל הכספים אותם גבה ממחזיקי הדירה האחרים ולחילופין, חייב הנתבע לשלם לתובעת דמי שכירות ראויים עבור התקופה בה הוא מחזיק בדירה שלא כדין סך של 14,080.- ש"ח. טיעוני התובע א. הנתבע העסיק עובדים זרים למטרת שיפוץ הדירה ושילם להם על כך. הנתבע איפשר לעובדים לשהות בדירה באופן ארעי בלבד, לצורך השיפוצים. הנתבע לא גבה מהעובדים דמי שכירות עבור הדירה. ב. הנתבע אף לא ביקש מהבעלים שיכסו לו את מחצית הוצאות השיפוצים בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב- 1972 (להלן: "החוק"). ג. הואיל והנתבע לא הפר כלל את הסכם השכירות, לא יכולה לבוא התובעת בדרישה לתשלום דמי שכירות ראויים. ד. הנתבע חי בנפרד מאשתו וילדיו ואין לו דירה אחרת למגורים מלבד הדירה נשוא התובענה והיא ה דירה היחידה המשמשת את הנתבע למגוריו. ה. לחילופין, זכאי הנתבע לסעד מן הצדק אשר ימנע את פינויו מהדירה. 4. המסכת הראייתית: בתיק נשמעו ראיות מטעם התובעת: עת1/, מר שמעון סביר, נחקר על תצהירו ת1/. עת2/, מר אלי נבעה, נחקר על תצהירו ת2/. הוגשה חוות דעת של מומחה ת3/. מטעם הנתבע: עה1/, מר סאיג כאמל, נחקר על תצהירו נ1/. עה2/, מר סעיד אחמד פארוק, נחקר על תצהירו נ2/. עה3/, מר אריה אלי, הנתבע, נחקר על תצהירו נ3/. עה4/, מר ברעמי נאור, נחקר על תצהירו נ4/. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות ובדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה לפינוי והתביעה הכספית להדחות. 6. עילת הפינוי ע"פ כתב התביעה מכתב התביעה שהגישה התובעת עולה כי עילות הפינוי אשר בגינן מבקשת התובעת לפנות את הנתבע מהדירה מנויות בסעיף 4 לכתב התביעה שם ואלו הן: 1. "הנתבע אינו גר בנכס" 2. "בנכס מתגוררים עובדים זרים" מעיון מעמיק בכתבי הטענות ובעיקר בסיכומי התובעת עולה כי עילת הפינוי היחידה בגינה הוגשה תביעה זו היא עילת הנטישה באשר ב"כ התובעת מפרט בסיכומיו את טיעונו המשפטי בדבר נטישת הדירה ואין הוא טוען לעילת פינוי כלשהי כלשהי. לפיכך תידון תביעתה של התובעת לאור יסודותיה של עילת הנטישה. 7. עילת הנטישה כעילת פינוי: א. מקור העילה: עילה זו אינה מוזכרת במפורש בחוק הגנת הדייר, אולם ההלכה הפסוקה קבעה כי יש לחייב את הדייר בפינוי כאשר הוא נוטש את המושכר: "עילת הנטישה הוספה ע"י בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131 לחוק. הרציונל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על הדיירים כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או את בתי העסק שלהם כל עוד הם עומדים בדרישות שנקבעו בחוק. רציונל זה מחייב כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש את המושכר עבר מן הסתם למקום אחר, כך שיש לו קורת גג או לחילופין מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק". [רע"א 937/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' נוסייבה פ"י מ"ו(5) עמ' 765). ב. נטל השכנוע: נטל השכנוע לקיומה של עילת נטישה מוטל לפתחם של התובעים מתחילת הדיון ועד סופו ועליו להוכיח ולשכנע את בית המשפט כי הדייר נטש את המושכר לחלוטין על מנת שלא לשוב אליו עוד. (ראה בענין זה דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 115). ג. יסודות העילה הבעלים הטוען כי הדייר נטש את המושכר חייב להוכיח שני יסודות מצטברים: 1) יסוד עובדתי - פיזי: הדייר עזב את המושכר. 2) יסוד נפשי: העדר כוונה מצד הדייר לחזור אל המושכר. כוונת הדייר לחזור אל המושכר מורכבת משני יסודות מצטברים - הרצון לחזור והסיכוי הממשי לכך. רוצה לומר, אין די בהבעת רצון ערטילאית לחזור למושכר ביום מן הימים, אלא הדייר חייב להראות רצון ממשי לחזור למושכר המלווה במעשים גלויים. [פס"ד נוסייבה הנ"ל, עמ' 767). וכן למדנו, כי על מנת לקבוע התגבשות עילת נטישה כנגד דייר, על בית המשפט להיות משוכנע שאותו דייר לא רק שנטש את המושכר אלא גם ובעיקר שהוא נוטש אותו נפשית כמקום מגוריו. השאלה מה סוג הכוונה הדרושה על מנת שלא תהיה נטישה היא שאלה של חוק ולא של עובדה, להבדיל מהשאלה האם אכן היתה כוונה כזו. [ע"א (ת"א) 737/79 עזריהו נ' חג'ג', פ"ד תש"מ (ב) 344). 7. התובעת ומסכת ראיותיה: כאמור, על התובעת להוכיח לא רק שהדייר איננו נמצא באופן פיזי בדירה אלא שגם קיימות עובדות אשר לפיהן ניתן להסיק שאין בדעתו של הדייר לשוב אליה. א. חששות התובעת בדבר נטישת הדירה עלו לאחר שביום 31.12.95 נתקבל במשרדיה של התובעת מכתב אשר נשלח, לכאורה, מטעמם של שכני הנתבע ובו סופר על כך כי הנתבע אינו מתגורר בדירה אלא משכיר אותה לעובדים זרים תמורת דמי שכירות המשולמים לו והוא עצמו מתגורר עם משפחתו בראשון לציון. [העתק המכתב צורף, נספח ד' לת2/). כן הצהיר עת2/, מר אלי נבעה, נציג התובעת, בסעיף 7 לתצהירו ת2/: "7. ביום 24/1/96 יצאו נציגי התובעת אל הנכס וגילו כי אכן הנתבע אינו מתגורר עוד בנכס וכי במקומו מתגוררים בנכס עובדים זרים המשלמים דמי שכירות". [העתק דו"ח התפיסה צורף, נספח ה' לת2/]. על כך העיד מר נבעה בחקירתו הנגדית: "נציגי התובעת היו עובדי החברה החתומים מטה, רוני חליפה ויוסי קריאל. שניהם עובדי החברה והם היו ובדקו. אני עצמי לא הייתי במקום". [עמ' 10 לפרוטוקול]. ב. לעניין קבילותו של מכתב השכנים שהוגש כראיה על ידי התובעת הרי שתוכנו הוא בגדר עדות שמיעה שכן נציג התובעת לא השכיל להביא בפני בית המשפט כל ראיה לאמיתות הדברים ואף העיד כי הוא "שמע" את הדברים מפי אחרים ואין לו ידיעה אישית אם תוכן הדברים אמת הוא אם לאו. לפיכך, עדותו זו של נציג התובעת אינה מהימנה עלי ואינני נותן לה משקל כלשהו. ג. לצורך הוכחת הטענות שהועלו לכאורה על ידי שכניו של הנתבע, החליטה התובעת לערוך חקירה פרטית ולעקוב אחר מעשיו של הנתבע. לשם כך פנתה התובעת לעת1/, מר שמעון סביר, בעל משרד חקירות פרטי אשר הביא את ממצאי חקירתו בפני בית המשפט: כך הצהיר עת1/, מר שמעון סביר: "2. ביום 18/2/96 נתבקשתי על ידי התובע לבצע חקירה בנכס... וביום 3/3/96 הגשתי את ממצאי לתובע. 3. במהלך החקירה ביקרתי בנכס ביום 22/2/96. בביקור פגשתי אדם בשם סלבצו ג'רדסקי המתגורר במקום יחד עם אשתו דורה. המדובר בזוג בולגרים עובדים זרים. מר ג'רדסקי טען כי אינו משלם שכר דירה על הנכס... הנתבע עצמו לא נמצא בדירה בעת שביקרתי בה. ... 5. איתרתי את הנתבע ברח' בכתובת רח' ויניק 27 בראשל"צ שם על דירה מס' 9 מתנוסס שמם של הנתבע ורעייתו. יצוין כי אחד השכנים אף אישר באוזני כי בדירה זו אכן מתגורר הנתבע עם משפחתו. ... 8. ביקרתי בנכס ביום 4/11/96 ומצאתי את הנתבע. בשיחה עמו טען כי הוא מתגורר בדירה וכי מדי פעם הוא מבקר את בנותיו המתגוררות עם גרושתו ברח' ויניק לדבריו פעם בשבוע הוא ישן בדירה". עוד הצהיר עת1/ כי בין התאריכים 6-20.4.92 נעשו תצפיות על הדירה בשעות שונות במשך היום והלילה. לפיהן, העד מסכם וקובע כי הנתבע כמעט שאינו מבקר בדירה ביפו. דיון ומסקנות: מתצהירו של מר סביר, החוקר הפרטי, עולה כי הוא ביקר בדירה פעמיים בלבד בעוד שבביקורו השני בדירה מצא מר סביר את הנתבע בה ואף שוחח איתו בנושא מגוריו בדירה. עוד עולה מתצהירו של העד כי התצפיות שנעשו על הדירה נעשו במהלך 14 הימים שבין 6.4.97 - 20.4.97 וממצאיהן העיקריים נוגעים למכוניתו של הנתבע. על כך מעיד מר סביר בחקירתו הנגדית: "אני הייתי בתוך הדירה ב22/2/96- ועוד פעם הייתי בתוך הדירה בפעם השניה לאחר פניה נוספת של חקירה ב14/11/96-. בפעם השניה מצאתי את הנתבע בדירה ודיברתי אתו". [עמ' 9 לפרוטוקול]. בנסיבות העניין, לא שוכנעתי כי יש בעדותו של עת1/, מר שמעון סביר, משום ראיות מספיקות להוכחת קיומו של מצב הדברים שהוא טוען לו כי הנתבע נטש את הדירה ועבר להתגורר בדירה ברח' ויניק 27 בראשל"צ באשר מר סביר ביקר במושכר פעמיים בלבד בתקופות שונות כאשר באחת מן הפעמים מצא מר סביר את הנתבע בדירה ואף התצפיות שנערכו על הנכס היו למשך 14 יום בלבד ומהן לא ניתן להסיק דבר לענין נטישת הדירה ע"י הנתבע. מאחר ותביעה זו מבוססת על עדותו של עת1/, מר שמעון סביר, אשר מהתרשמותי הישירה ממנה לא שוכנעתי כי המדובר בנטישה ומאחר ונטל ההוכחה רובץ על שכם התובעת להוכיח את התגבשות יסודות עילת הנטישה, קובע אני כי התובעת לא השכילה להרים את נטל ההוכחה בתביעה דנן ויש לדחות את התביעה כנגד הנתבע. 8. הנתבע ומסכת ראיותיו: כאמור, לנוכח הראיות שהביאה התובעת להוכחת טענותיה, לא עובר נטל השכנוע לפתחו של הנתבע אך למעלה מן הנדרש אדון במסכת הראיות שהציג הנתבע. א. עה1/, מר סאיג כמאל, הוא שכנו של הנתבע המתגורר באותו בנין בו מתגורר הנתבע וכך העיד בחקירתו הנגדית: "אני גר בדירה (בבניין - א.ג.) משנת 84. אני מכיר את הנתבע מאז שנכנסתי לדירה אני רואה אותו לעתים קרובות... כמעט כל יום יש בינינו יחסי שכנות, שלום שלום". [עמ' 11 לפרוטוקול). עה2/, מר סעיד אחמד פארוק, העיד בחקירתו הנגדית כך: "אני גר בבנין ביפו מזה 7 שנים. אני רואה את הנתבע מר אריה אלי יום כן יום לא. אני רואה אותו לפעמים בבוקר לפעמים בצהריים מערכת היחסים שלי אתו רגילה...". [עמ' 8 לפרוטוקול]. מעדויות אלה, אשר אני נותן בהן אמון, עולה כי דירת הנתבע אכן משמשת לו מקום מגורים ומשום כך הופרך היסוד העובדתי הפיזי הנדרש להוכחת עילת הנטישה בה מדובר על עזיבתו הפיזית של הנתבע את הדירה. ב. הנתבע טוען להגנתו כי העסיק עובדים זרים מבולגריה למטרת שיפוץ הדירה תמורת תשלום ואף אפשר לעובדים להתגורר בנכס באופן ארעי בלבד. על כך מעיד הנתבע בחקירתו הנגדית: "שיפצתי את הדירה אם אני לא טועה בסוף 95 תחילת 96. השיפוצים נמשכו כמה חודשים. המשפצים הגיעו אלי דרך ידידה בולגריה שלי ולמשפץ ואשתו הרשיתי מדי פעם לגור בדירה כי השיפוצים היו נמשכים כל הלילה...". [עמ' 14 לפרוטוקול]. תימוכין לדבריו אלה של הנתבע ניתן למצוא בדבריו של עד התביעה, החוקר הפרטי, מר שמעון סביר שהעיד בעדותו בחקירה נגדית כך: "ביפו פגשתי תושב זר בולגרי עם אשתו שמועסק בצבע בתוך הבית וגר גם בבית. חדר אחד היה נעול וסגור והבולגרי אמר לי כי נמצאים חפצים בחדר הזה של אריה אלי". [עמ' 7 לפרוטוקול]. שוכנעתי בגרסתו של הנתבע כי אכן שהו העובדים הזרים בדירתו באופן ארעי למטרת שיפוצים וכי לא היתה לנתבע כוונה לנטוש את הדירה מבלי לחזור אליה באשר מעדותו של הנתבע ומעדותו של עת1/ עליו נסמכת תביעה זו עולה כי בתקופה הרלוונטית לתביעה הנתבע שיפץ את הדירה ולצורך כך העניק רשות לעובדים זרים העוסקים בשיפוץ הדירה לשהות בדירה ולהתגורר בה במהלך השיפוצים ואין בהעדרותו הקצרה של הנתבע מהדירה לצורך השיפוצים משום ניתוק החזקה בדירה וחוסר רצון לשוב אליה בגמר השיפוצים. יפים דבריו של השופט בר אופיר לענין השיפוצים בדירה: "אורך הזמן שבו אין הדייר מחזיק במושכר נמנה על הראיות החשובות ביותר להוכחתה של כוונת נטישה. לפיכך חייב בעל בית להתאזר בסבלנות ולחכות פרק זמן מספיק לפני שהוא מגיש את תביעתו. המתנתו של בעל הבית הינה סבירה כיוון שעליו ללמוד מה המשמעות של עזיבת המושכר, האם זו נטישה במובן החוק או שמא עזב הדייר את המושכר באורח זמני בלבד כדי לעשות בו שיפוצים... מתוך כוונה לחזור אליו כעבור זמן..." [ראה דוד בר אופיר לעיל, עמ' 116 / א]. מן האמור לעיל, קובע אני כי התובעת לא הוכיחה את התנאים הדרושים להתגבשות עילת נטישה כעילה לפינוי הנתבע באשר לא הוכח היסוד העובדתי הפיזי בדבר עזיבתו הפיזית של הנתבע את הדירה לאורך זמן ואף לא הוכח היסוד הנפשי בדבר כוונתו של הנתבע לנטוש את הדירה ולא לשוב אליה עוד. לפיכך: יש לדחות את התביעה לפינויו של הנתבע. יש לדחות את בקשת התובעת לדמי שכירות ראויים מאחר והנתבע מחזיק בדירה כדין. 9. הסעד הכספי: א. התובעת בנוסף לצו הפינוי עתרה גם לסעד כספי בגין הכספים שלכאורה גבה הנתבע מהעובדים הזרים כדמי שכירות עבור הדירה. כלל ידוע בדיני הראיות הוא כי "המוציא מחברו עליו הראיה" ומשום כך, על התובעת הנטל להוכיח את טענותיה בדבר גביית דמי השכירות מהעובדים הזרים על ידי הנתבע. ב. התביעה לסעד כספי נסמכת גם היא על אותם מכתבים אשר נשלחו לתובעת לכאורה בשם שכני הנתבע אולם זהותם של כותבי המכתב אינה ידועה לנו וכבר קבעתי לעיל כי איני מעניק להם משקל ראייתי כלל וכלל. מר סביר, החוקר הפרטי, ניסה לברר האם אכן שילמו העובדים הזרים לנתבע דמי שכירות עבור הדירה ובעניין זה הצהיר כך: "במהלך החקירה ביקרתי בנכס ביום 22.2.96. בביקורי פגשתי אדם בשם סלבצו ג'רדסקי... מר ג'רדסקי טען כי אינו משלם שכר דירה על הנכס..." (סעיף 3 לתצהירו ת1/) ג. אין בראיותיה של התובעת כדי להניח את הבסיס העובדתי הדרוש להוכחת תביעתה הכספית ולא שוכנעתי כי יש בהן כדי להרים את נטל ההוכחה ולהעבירו לכתפי הנתבע. לפיכך קובע אני כי יש לדחות את התביעה הכספית כנגד הנתבע. 10. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה לפינוי הנתבע. ב. אני דוחה את התביעה הכספית כנגד הנתבע. ג. אני מחייב את התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 10,000.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. רשות הפיתוחבעלותמקרקעיןשכירות