פסק דין התובענה 1. התובעים - שהנם בעלי זכויות החכירה בשלוש מתוך שמונה דירות בבית המשותף בגוש 30413 חלקה 68 ברח' אורוגוואי 17 בירושלים, עותרים בתובענה הנדונה למתן צו מניעה, שיאסור על הנתבעים - שהם בעלי זכויות חכירה באחת מהדירות בבניין - לבצע עבודות בנייה ברכוש המשותף. 2. בתובענה זו ניתן פסק דין כנגד הנתבעים, מחמת העדר הגנה, עוד בשנת 1994. פסק הדין בוטל לבקשת הנתבעים בסוף שנת 1995, כאשר צו המניעה הזמני - שניתן בשעתו עם הגשת התובענה - נותר בתוקפו עד לסיום ההליכים. לאחר ביטול פסק הדין, הגישו הנתבעים בחודש אוגוסט 1996 תביעה למפקח על הבתים המשותפים בירושלים, למתן פסק שיתיר להם להקים תוספת בנייה ברכוש המשותף. לבקשת הנתבעים, ומחמת הזהות בין הפלוגתאות בשני ההליכים, הושהה הדיון בתובענה הנוכחית על-מנת להמתין להחלטת המפקח. בשנת 1997 החליט המפקח להעביר את הדיון בתביעה שלפניו לבית משפט זה. לאור הסדר דיוני שהגיעו אליו הצדדים בעקבות החלטת המפקח בדבר העברת הדיון, הוגש בסוף שנת 1997 כתב הגנה מתוקן, והדיון בתובענה החל למעשה רק בשנת 1998. ההליכים והרקע העובדתי 3. בעלי הדין הנם החוכרים לדורות מאת מינהל מקרקעי ישראל של ארבע דירות בבניין, כדלקמן: התובעים מס' 1 ו-2 - דירה בקומה השנייה (תת-חלקה 7), התובעים מס' 3 ו-4 - דירה באותה הקומה (תת-חלקה 8), התובעת מס' 5 - דירה בקומה השנייה אף היא, והנתבעים - דירה בקומת הקרקע (תת-חלקה 5). החצר והגינה המקיפים את הבית מהווים חלק מהרכוש המשותף, ולכל אחד מחוכרי הדירות הזכויות בשמינית מהרכוש המשותף (תת-חלקה 9). 4. הנתבעים רכשו את זכויות החכירה בדירתם - ששטחה כ-48 מ"ר - בשנת 1993. בסמוך לרכישה, הם הגישו לרשויות התכנון בקשה לקבלת היתר להקמת תוספת בנייה בהיקף נרחב יחסית של 35 מ"ר למגורים ו-19 מ"ר לשימוש כמרתף (להלן - התוספת). הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בירושלים נעתרה לבקשה, אגב דחיית התנגדות התובעים מס' 1-4, וניפקה לנתבעים ביום 5.1.94 היתר לבניית התוספת. בהחלטת הוועדה צויין, כמקובל, כי ההיתר אינו מתייחס לזכויות הקנייניות בנכס. יוער, כי הנתבעים לא התגוררו מעולם בדירה, אשר מושכרת על-ידם מזה שנים, וכי במהלך הדיונים בתיק זה רכשו דירה נוספת בשכונת מלחה שבה הם מתגוררים עד היום. 5. ביום 16.1.94 הוגשה התביעה למתן צו קבוע למניעת בניית התוספת, וניתן נגד הנתבעים צו מניעה זמני במעמד צד אחד. משנמנעו הנתבעים מהגשת כתב הגנה ניתן נגדם פסק דין ביום 19.4.94. בעקבות עתירת הנתבעים בוטל פסק הדין בחודש דצמבר 1995, ובתכוף לאחר מכן הוגש על-ידם כתב הגנה. יצויין, כי התובעים מס' 3 ו-4 בנו בשנות השבעים תוספת בנייה בחלל גג הרעפים שמעל לדירתם אגב הגבהת קירות הגג בכ-1.80 מ', והם נתנו בשעתו הסכמה לתוספות בנייה שהוקמו לפני שנים על-ידי שתיים מהמשפחות המתגוררות בבניין - משפחות עמית וגורדון. הסיבה העניינית העומדת ביסוד התנגדותם של התובעים להקמת תוספת הבנייה על-ידי הנתבעים הינה, לטענתם, הפגיעה במראה הבניין, הקטנת שטח הגינה, והמטרד שעבודות הבנייה המסיביות יסבו להם - ובפרט כשחלק מהתובעים (בני הזוג רגולסקי) אינם בקו הבריאות. 6. במקביל להגשת הבקשה לביטול פסק הדין פנו הנתבעים לקבלת הסכמת בעלי הדירות לביצוע עבודות הבנייה ברכוש המשותף. פנייה זו נעשתה על רקע הוראות סעיף 71ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - החוק) - שנתווספו בתיקון מס' 18 לחוק משנת 1995 - המאפשרות למי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט על הוצאה של חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה. בסמוך ליום 9.4.95 השיגו הנתבעים הסכמה בכתב (נ/2) - להקמת תוספת הבנייה ברכוש המשותף - מבעלי זכויות החכירה בחמש דירות: משפחות - עמית, גורדון, גל-און וחיים, וכן התובעת מס' 5 הגב' ארוך. ההסכמה בכתב התייחסה אך לבנייה ברכוש המשותף, ולא אוזכרה בה הצמדת חלקים ברכוש המשותף לדירת הנתבעים. שבועיים לאחר מכן הודיעה התובעת מס' 5 לנתבעים, בהודעה בכתב, כי היא חוזרת בה מהסכמתה האמורה, וסבורה שהנושא חייב להידון באסיפת דיירים - שם תתנגד לבקשה אם זו תועלה להצבעה (ת/12). 7. לאחר הגשת כתב ההגנה פעלו הנתבעים לכינוס אסיפת דיירים, לשם קבלת החלטה שתאפשר להם להקים את תוספת הבנייה. בהעדר נציגות לבית המשותף, יזמו הנתבעים התכנסות של בעלי הדירות לאסיפת דיירים בעניין הנדון. ביום 27.6.96 הודיעו הנתבעים בכתב לכל בעלי הדירות בבניין, על כינוס אסיפת דיירים שלא מן המניין ביום 1.7.96 בביתם, לשם קבלת החלטה בבקשתם להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירתם, ולאפשר להם להקים את תוספת הבנייה על-פי ההיתר (ת/6). בהודעה ביקשו הנתבעים מהדיירים לאשר את הופעתם, או להודיע על "מועדים אחרים הנוחים להם". התובעים קיבלו את ההודעה האמורה במוצאי שבת ה-29.6.96. הם הודיעו לנתבעים, בעל-פה ובכתב, כי מועד הישיבה אינו מתאים להם ולא יוכלו אפוא להשתתף בה, וכי מכל מקום אין לנתבעים סמכות חוקית לכנס אסיפת דיירים (ת/7). הם הוסיפו וציינו בהודעה, כי הם מתנגדים להצמדת חלקים ברכוש המשותף לדירת הנתבעים, וממילא להקמת תוספת בנייה ברכוש המשותף, וביקשו מהנתבעים להביא תוכן מכתבם לידיעת יתר בעלי הדירות שהוזמנו לאסיפה. 8. בתאריך 1.7.96 התכנסה אסיפת דיירים בדירת הנתבעים, שבה השתתפו - הנתבעים, בני הזוג גל-און, וכן אחד מבני הזוג של משפחות עמית, חיים וגורדון, אשר התייצב בשם שני בני הזוג; ובסך הכל - נציגי חמש מתוך שמונה הדירות, המהווים 62.5% מבעלי זכויות החכירה בנכס. על-פי פרוטוקול האסיפה (נ/1) והעדויות, אישרו המתכנסים את בקשת הנתבעים, והחליטו להוציא חלקים מהרכוש המשותף, ולהצמיד החלקים האמורים לדירת הנתבעים על-מנת שאלו יוכלו להקים את התוספת בהתאם להיתר הבנייה שניתן להם. על הפרוטוקול חתמו כל המתייצבים, ובמועד מאוחר יותר גם חתמו עליו הגב' גורדון ומר עמית, שיוצגו באסיפה - כאמור - על-ידי בני זוגם. 9. כחודש לאחר האסיפה, ביום 8.8.96, הגישו הנתבעים תביעה למפקח על רישום המקרקעין בירושלים בתיק 127/96. בתובענה ביקשו הנתבעים מהמפקח לפסוק, כי הסכמת הדיירים שניתנה - הן בכתב והן בעל-פה - מקנה להם זכות להקים את תוספת הבנייה. לחלופין, ביקשו הנתבעים כי המפקח ימנה נציגות לבית, על-מנת שזו תכנס אסיפה של בעלי הדירות לדיון בהצמדה ובבנייה המתבקשות. המפקח - שנתבקש באותו הליך על-ידי הנתבעים (התובעים בתיק הנדון) למחוק את התביעה על הסף - החליט ביום 6.1.97 להעביר את הדיון בתביעה האמורה לבית משפט זה. בנימוקי החלטתו ציין המפקח, כי העברת הדיון חיונית לשם מניעת החלטות סותרות בפלוגתאות הזהות שבשני ההליכים. 10. בישיבת בית המשפט ביום 1.9.97 הגיעו הצדדים להסכמות דיוניות, כי הגב' ארוך תצטרף כתובעת נוספת, כי הנתבעים יגישו כתב הגנה מתוקן, וכי בית המשפט יתבקש ליתן פסק-דין בפלוגתאות שבתובענה, למעט בעניין הסעד החלופי של מינוי נציגות לבית המשותף. עוד נאמר בהודעה המוסכמת, כי לאחר מתן פסק הדין ישקול התובע אם בכוונתו לבקש לקיים דיון בעניין הסעד החלופי של מינוי נציגות לבית המשותף, שלו עתר בתיק המפקח מס' 127/96, או להגיש לפני המפקח תובענה נפרדת בעניין זה. בעקבות ההחלטה האמורה הוגש כתב הגנה מתוקן בתאריך 12.10.97, וכתב תשובה - ביום 8.11.97. טיעוני הצדדים בכתבי הטענות 11. בכתב התביעה עתרו כאמור התובעים למתן צו מניעה, שיאסור על הנתבעים להקים את תוספת הבנייה. ההתנגדות לעבודות היתה הן מטעם קנייני - הואיל והבנייה מתוכננת ברכוש המשותף; והן - לחלופין - בשל המטרד ואי הנוחות הצפויים במהלך ביצוע העבודות. 12. בכתב ההגנה המתוקן טענו הנתבעים, כי השיגו, לאחר תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין, את הסכמת הרוב הנדרש של בעלי הדירות להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירתם ולהקמת התוספת. לטענת הנתבעים, ההסכמה הושגה לאחר הגשת התביעה, עם כניסתו לתוקף של תיקון מס' 18 לחוק. לגירסתם, הרחבה שביצעו התובעים מס' 3 ו-4 בדירתם בשנת 1970 נתפסת כהסכמה לבקשתם נוכח הוראת סעיף 71ב(ג) לחוק, הקובע כי "בעל דירה שהורחבה יראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין". הם טוענים, כי ההסכמה בכתב (נ/2) מיום 9.4.95 לביצוע עבודות הבנייה שניתנה להם על-ידי הבעלים של חמש דירות נוספות, בשילוב עם הוראת סעיף 71ב(ג) בעניינם של התובעים מס' 3 ו-4, מהווה את ההסכמה הנדרשת על-פי תיקון 18 לחוק - של שלושה רבעים מבעלי הדירות - להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירתם ולבנייה ברכוש זה. הנתבעים מוסיפים וטוענים בכתב ההגנה, כי למען הסר ספק בעניין ההסכמה האמורה, הם השיגו באסיפת בעלי הדירות מיום 1.7.96, יחד עם ההסכמה הקונסטרוקטיבית של התובעים, את הרוב הנדרש על-פי החוק להקמת תוספת הבנייה ולהצמדתה לדירתם. 13. הטענות העיקריות שהעלו התובעים בכתב התשובה היו כדלהלן: א. תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין הנו בטל, נוכח פגיעתו בזכות יסוד שלפי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו - פגיעה למעלה מן הנדרש בזכות הקניין של בעלי הדירות שאינם מסכימים להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לאחת מהדירות; ולחלופין - אין לתיקון תחולה רטרואקטיבית על זכויות שהיו לבעלי הדירות ברכוש המשותף לפני כניסתו של התיקון לתוקף. ב. גם בהנחה שהתיקון לחוק עומד במבחן החוקתי של חוק היסוד, הרי שלא נתקיימו במקרה הנדון התנאים שנקבעו בחוק לצורך החלתו בעניין הבנייה ברכוש המשותף: 1). להסכמה בכתב מיום 9.4.95 אין כל נפקות לעניין תיקון 18 לחוק, הואיל ואין מדובר בהחלטה שנתקבלה באסיפת בעלי הדירות, והיות שאין בה התייחסות ל"הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית..." כדרישת החוק; מה גם, שהתובעת מס' 5 חזרה בה מההסכמה האמורה, ואין מספר התומכים בבקשת הנתבעים מגיע אפוא לשלושה רבעים מכלל בעלי הדירות. 2). אסיפת הדיירים מיום 1.7.96 אינה בגדר אסיפת בעלי דירות כחוק שזומנה על-ידי נציגות הבית, ולנתבעים לא היתה סמכות בדין לכנס אסיפת דיירים. 3). זימון בעלי הדירות לאסיפה בהתראה קצרה, מבלי להתחשב בבקשת התובעים לדחות את מועדה, מנעה מהתובעים האפשרות להופיע בה, ולשכנע את בעלי הדירות הן בדבר אי חוקיות האסיפה, והן נגד קבלת ההחלטה המוצעת על-ידי הנתבעים. 4). בהחלטה באסיפה לא היה הרוב הנדרש של שלושה רבעים מבעלי הדירות, הואיל ובפרוטוקול לא צויין שבני הזוג שנעדרו מההצבעה הסמיכו את בני הזוג הנוכחים להצביע אף בשמם. גם סעיף 71ב(ג) לחוק - בעניין ההסכמה הקונסטרוקטיבית של בעלי דירה שהורחבה בעבר להרחבה דומה על-ידי דייר אחר - אינו יכול להועיל לנתבעים, היות שהתובעים מס' 1, 2 ו-5 לא ביצעו הרחבה כלשהי בדירתם, והואיל ואין דמיון בין ההרחבה שביצעו התובעים מס' 3 ו-4 בשנת 1970 לזו המתבקשת כיום על-ידי הנתבעים. ג. לחלופין - אף אם ייקבע שהושג רוב כדין להחלטה בעניין בקשת הנתבעים להוצאת חלקים מהרכוש המשותף ולהקמת תוספת הבנייה, הרי שבנסיבות העניין הפגיעה בזכויותיהם של התובעים הינה מהותית, ומצדיקה ביטול ההחלטה לפי סעיף 71ג(ד) לחוק, המסמיך את המפקח להורות על ביטול החלטה כאמור. המסגרת המשפטית 14. סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע, כי "בית משותף יתנהל על-פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף". סעיף 62 לחוק - המתווה את הדרך לשינויו של התקנון - מסייג בסעיף משנה (א) את האפשרות לערוך בתקנון שינויים בעניין הצמדות חלקים ברכוש המשותף לדירה פלונית, לאמור: "בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות... אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". בתקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף (התוספת לחוק) נקבע בסעיף 12(ב), כי החלטה של האסיפה הכללית המשנה את זכויותיו של בעל דירה, לא יהיה לה תוקף לגביו, אלא אם כן הסכים לה. על יסוד ההוראות האמורות, הלכה פסוקה ונטועה היא, כי "לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה ברכוש המשותף שנעשית על-ידי בנייה בו ועל-ידי צירופה לאחת הדירות". (ע"א 2525/92 ראוכברגר ואח' נ' עיריית רמת-גן ואח',פ"ד מז(5) 850, 856; וכן ראו: רע"א 698/85 בן צור ואח' נ' ששון ואח', פ"ד מא(3) 144, 151). 15. בתיקון מס' 18 לחוק, אשר נתקבל בכנסת ביום 4.4.95, איפשר המחוקק הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לשם הרחבתה, בתנאים שנקבעו בסעיף 71ב, כדלהלן: "(א). על אף הוראות סעיף 62(א) סיפא, או סעיף 12 (ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה. (ב). לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה. (ג). בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין". העדויות 16. מטעם התובעים העידו התובעים מס' 1, 2 ו-3, אשר הבהירו כי הם מתנגדים להקמת התוספת הן מחמת מטרדי הרעש והאבק במהלך הבנייה, ובפרט המטרד לתובעים מס' 1 ו-2 הסובלים ממחלות קשות; והן בשל הפגיעה האסתטית במראה הבניין. התובעת מס' 5, שהוזמנה להעיד מטעם הנתבעים, ציינה בעדותה כי בשעתו - בחודש אפריל 1995 - חתמה על הסכמה בכתב לנתבעים בדבר הקמת התוספת, וכי בסמוך לאחר מכן חזרה בה בכתב מההסכמה האמורה לבקשת התובעים מס' 3 ו-4 . 17. מטעם הנתבעים העידו הם עצמם, וכן שני בני הזוג במשפחות גורדון, חיים וגל-און, אשר ציינו כי הם מסכימים לבקשת הנתבעים להקמת התוספת, בהמשך להסכמות שניתנו על-ידם בכתב בחודש אפריל 1995 ובאסיפה שנערכה בחודש יולי 1996. מר חיים, שלא נכח באסיפה, העיד כי רעייתו היתה מוסמכת לייצגו, שכן העניק לה יפוי-כוח כללי, על רקע העדרויותיו הממושכות מן הארץ במסגרת עבודתו בשירות החוץ. הגב' גורדון, שאף היא לא נכחה באסיפה, העידה כי צירפה את חתימתה לפרוטוקול רק לאחר תום האסיפה. הפלוגתאות 18. לית מאן דפליג, כי במועד הגשת התובענה ועד למועד כניסתו לתוקף של תיקון מס' 18 לחוק - 4.4.95 - עמדה לתובעים הזכות להתנגד להקמת התוספת ברכוש המשותף ולהצמדתה לדירת הנתבעים. המחלוקת הינה, האם הרימו הנתבעים את נטל הראיה להוכחת טענתם, כי לאחר כניסתו לתוקף של התיקון, הושגה בעניינם - על יסוד סעיף 71ב לחוק - החלטה של הרוב הנדרש להקמת התוספת ולהצמדתה לדירתם. עיקר המחלוקות שבין הצדדים, הנדרשות להכרעה, הינן: א. מהי דרך קבלת הסכמת בעלי דירות לביצוע הרחבת בנייה ברכוש המשותף על-ידי אחד מהדיירים והצמדתה לדירתו - האם בדרך של החלטה באסיפת בעלי הדירות, או שמא גם בדרך אחרת. ב. אם הדרך הינה בקבלת החלטה באסיפת בעלי דירות - האם האסיפה מיום 1.7.96 כונסה כדין, ואם כן - האם הושג בה הרוב הנדרש לפי סעיף 71ב' לחוק לאישור בקשת הנתבעים. מחלוקת נוספת נסבה בשאלת חוקיותו של תיקון מס' 18 לחוק, נוכח טענת התובעים כי התיקון - הפוגע בזכות הקניין - אינו עומד בדרישות פיסקת ההגבלה שבחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. ההכרעה בשאלה במחלוקת זו בסוגייה החוקתית תתייתר, אם לא יוכיחו הנתבעים את טענותיהם בשתי השאלות הראשונות שבמחלוקת, קרי - קבלת החלטה לפי סעיף 71ב לחוק ברוב הנדרש. ומכאן, לדיון בפלוגתאות. הדרך לקבלת החלטה לפי סעיף 71ב לחוק 19. השינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה הנדונים בסעיף 71ב לחוק, מחייבים קבלת החלטה באסיפה כללית של בעלי הדירות, ואין די בקבלת הסכמה מכל אחד מבעלי הדירות בנפרד. מסקנה זו נלמדת בראש ובראשונה מהנוסח המילולי של החוק, הנוקט מטבע לשון של "החלטה" בכל סעיפי המשנה שבסעיף 71ב, ולא משתמש במונח "הסכמה". על כך שלא מדובר בהסכמות לשיעורין, אלא בקבלת החלטה באסיפה של בעלי הדירות, ניתן גם ללמוד מהוראות תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין בכל הנוגע לדרך ההשגה על החלטת בעלי הדירות. בסעיף 71ג לחוק נקבע, כי בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה לפי סעיף 71ב רשאי לפנות למפקח בתביעה "תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה". זאת ועוד: על-פי סעיפים 61 ו-71 לחוק וסעיף 12 לתקנון המצוי, החלטות של בעלי דירות בעניין זכויותיהם וחובותיהם ברכוש המשותף צריכות להתקבל אך ורק בפורום של האסיפה הכללית, ועליהן להירשם בספר ההחלטות כך שתחייבנה את כל בעלי הדירות. (ראו: החלטת כב' הנשיא שמגר ברע"א 4260/91 שכרוף נ' אפלבוים ואח', תקדין-עליון, כרך 92(1) תשנ"ב/תשנ"ג-1992, עמ' 1430). החלטה לפי סעיף 71ב אינה יוצאת מגדר כלל ההחלטות המחייבות דיון באסיפה של בעלי דירות. לא זו אף זו: המסקנה הפרשנית האמורה - בדבר הצורך בקבלת החלטה לפי סעיף 71ב לחוק רק בדרך של החלטת אסיפת בעלי הדירות - מתחייבת גם על רקע מהות תיקון מס' 18 לחוק ותכליתו. ביסוד תיקון מס' 18 לחוק עמדה המטרה לאפשר לרוב מסויים של בעלי הדירות (75%), למרות הוראות סעיף 62(א) סיפא לחוק וסעיף 12 לתקנון המצוי, להתיר לבעלי דירות להרחיב את שטח הדיור על חשבון הרכוש המשותף. על רקע השלכותיו הקנייניות של התיקון, הותוו על-ידי המחוקק מנגנוני פיצוי ואיזון, וכן סייגים לקבלת החלטה בדבר הרחבת דירה על חלקים מהרכוש המשותף. אחד מהסייגים הנו הוצאת חלקים אלו מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית. בלתי מתקבל על הדעת, כי שינוי כה מהותי זה בזכויותיו הקנייניות של הפרט יושג שלא בדרך של קבלת החלטה באסיפה לאחר דיון ענייני. בדיון שכזה נתונה לכל אחד מבעלי הדירות הזכות להביע את עמדתו, והאפשרות לשמוע עמדות אחרות ולגבש בעקבות כך את דעתו הסופית. תהליך זה, שבו נשמרים זכות הטיעון והאפשרות לשכנוע יתר הדיירים, ניתן להתבצע רק בכינוס פורום בעלי הדירות. איזון ראוי והולם בין האינטרסים השונים שבאו לידי ביטוי בתיקון מס' 18, אגב הפגיעה בזכות הקניין של הפרט ברכוש המשותף, מחייב פרשנות מצומצמת ודווקנית של ההסדר בעניין דרך קבלת ההחלטה בדבר השינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה, קרי - כי ההחלטה תתקבל באסיפת בעלי הדירות. ( ראו החלטתו מיום 20.5.99 של כב' המפקח על רישום המקרקעין פ' לוי, בתיק (י-ם) 27/99 קרול נ' עובד, אשר הגיע למסקנה פרשנית דומה בסוגייה הנדונה). הפרשנות האמורה גם מתחייבת לצורך הוודאות המשפטית בעניין הזכויות הקנייניות ברכוש המשותף. החלטה שמתקבלת בנושא הנדון באסיפת בעלי הדירות אמורה להיות מונצחת בפרוטוקול, והיא משנה מכאן ואילך את הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות ברכוש המשותף. קבלת פרשנות, שלפיה ניתן להשיג הסכמת בעלי דירות לעניין סעיף71ב לחוק גם שלא בדרך של אסיפת דיירים, עלולה להביא לחוסר וודאות ואף לאנרכיה בנושא הזכויות הקנייניות ברכוש המשותף, בין השאר מחמת מחלוקות ואי בהירות בעניין מהות ההסכמות שהושגו, והאפשרות של בעל דירה לחזור בו מהסכמה שניתנה על-ידו. לפיכך, תעמוד לנתבעים הגנה מפני תביעה זו, רק אם יוכיחו כי נתקבלה החלטה באסיפת בעלי הדירות בדבר הוצאת חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירתם לשם הקמת התוספת. בנסיבות אלו אין כל נפקות להסכמות בכתב שניתנו על-ידי חלק מהדיירים בחודש אפריל 1995 (נ/2); מה גם, שההסכמות האמורות התייחסו אך לבנייה ברכוש המשותף ולא להוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירת הנתבעים, ושהתובעת מס' 5 חזרה בה מהסכמתה המוגבלת האחרונה כשבוע לאחר מכן. האם אסיפת בעלי הדירות מיום 1.7.96 נתכנסה כדין? 20. הדין עם התובעים בטענתם, כי אסיפת בעלי הדירות מיום 1.7.96 לא נתכנסה כדין. על-פי סעיף 6 לתקנון המצוי אסיפת בעלי דירות מוסמכים לכנס או נציגות הבית המשותף או שליש מבעלי הדירות, ולפי סעיף 7 לתקנון יש למסור לדיירים הודעה על כך ארבעה ימים לפחות לפני המועד. אין חולק, כי בבניין הנדון אין ולא היתה נציגות בית משותף, ומי שכינס את האסיפה היו רק התובעים (כמצויין בהודעה ת/6), אשר אינם מהווים שליש מבעלי הדירות. בנסיבות אלו האסיפה כונסה שלא כדין, ואין על הנתבעים אלא להלין על עצמם משהתעלמו ממכתבם של התובעים מיום 30.6.96 שנמסר לידיהם (ת/7), שבו הובהר להם כי הם אינם מוסמכים לכנס אסיפת דיירים, ושפתוחה לפניהם הדרך לפנות למפקח בבקשה למינוי נציגות לבית המשותף. זאת ועוד: למעלה מן הצורך יצויין, כי הודעה על האסיפה נמסרה לתובעים יומיים בלבד לפני עריכתה. למרות שבהודעה נאמר כי הדיירים מתבקשים לאשר השתתפותם או להודיע על "מועדים אחרים הנוחים" להם, וחרף בקשת התובע מס' 3 מהנתבעים לדחות האסיפה בכשבוע ימים הואיל והמועד שנקבע אינו נוח לו - סירבו הנתבעים, בחוסר תום לב, להענות לבקשת הדחייה של התובעים, בטענה שבא-כוחם הבהיר להם שיש לקיים את האסיפה בדחיפות ומיידית. לא זו אף זו: הנתבעים לא טרחו להביא לידיעת המתכנסים את תוכן פנייתם בכתב של התובעים, לרבות בקשתם לדחות את הישיבה בכשבוע, וממילא לא דנו המתכנסים בבקשה זו. בא-כוח הנתבעים טען בסיכומיו, לראשונה, כי מרבית הדיירים שהתכנסו "אישררו למעשה את האפשרות לכנס אסיפה" (עמ' 83 ש' 30). דא עקא, שהדבר לא קיבל ביטוי בפרוטוקול האסיפה (נ/1), ושאיש מהמתכנסים, לרבות יושב ראש הישיבה, לא העיד על כך. למעלה מן הנדרש אעיר, כי אף אם היתה מתקבלת החלטה כאמור של שליש מבעלי הדירות לכנס אסיפה, הרי שהיה צורך במתן הודעה על כך ארבעה ימים לפני ההתכנסות - דבר שלא נעשה. סיכומם של דברים: אסיפת בעלי הדירות שנערכה ביום 1.7.96 לא נתכנסה כדין, וההחלטות שנתקבלו בה הינן אפוא חסרות תוקף. לפיכך, לא עומדת לנתבעים זכות להקים את תוספת הבנייה ברכוש המשותף. 21. נוכח המסקנה האמורה, כי החלטת המתכנסים - להוצאת חלקים מהרכוש המשותף על-מנת להתיר לנתבעים להקים בהם את התוספת - הינה חסרת תוקף, מתייתר הצורך להכריע במסגרת הליך זה במחלוקות הנוספות בין בעלי הדין, ובכללן: בשאלת ההסכמה להרחבת בנייה על-ידי מי שבעבר ביצע הרחבה דומה, בסוגיית הסכמת אחד מבעלי הדירות גם בשם בן זוגו שנעדר מן האסיפה, ובטענת התובעים לבטלות תיקון מס' 18 לחוק נוכח הפגיעה בזכות הקניין של המיעוט למעלה מן הנדרש בהתאם למתחייב מחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. הואיל והגעתי להכרעה בתובענה הנדונה מבלי להידרש לשאלת חוקיות תיקון מס' 18 לחוק, התייתר גם הצורך להזמין את תגובת היועץ המשפטי לממשלה לטיעון האמור. סוף דבר 22. משהוכח, כי הנתבעים מבקשים להצמיד חלקים ברכוש המשותף לדירתם ולהקים בהם תוספת בנייה, ומשנדחתה טענתם כי נתקבלה החלטה לפי סעיף 71ב לחוק המתירה את ההצמדה והבנייה - זכאים התובעים למתן צו המניעה המבוקש, ועל כן אני אוסר על הנתבעים לבנות את התוספת ברכוש המשותף. אין בפסק-דין זה, משום הבעת עמדה בשאלת נפקות החלטה שתתקבל בעתיד לפי סעיף 71ב לחוק - אם תתקבל - על צו המניעה שניתן בהליך הנדון. 23. בתיק המפקח על רישום המקרקעין 127/96, עתרו הנתבעים דנן - לחלופין - למינוי נציגות לבית המשותף על-מנת לכנס אסיפת דיירים. סעד חלופי זה הינו בסמכות ייחודית של המפקח. המפקח העביר בשעתו את הדיון בתיק 127/96 לבית משפט זה, לא משום שמצא כי הנושא הנדון לפניו אינו בסמכותו, אלא מפני שביקש למנוע מצב שבו תוכרענה מחלוקות זהות בשני הליכיים נפרדים. לפיכך, לא חלה על החלטתו בעניין העברת הדיון הוראת סעיף 79(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. בנסיבות אלו, הואיל ומינוי נציגות לבית משותף הינו בסמכות המפקח, והיות שלא כל בעלי הדירות צורפו כמשיבים בתיק 127/96, יוכלו הנתבעים לעתור בתובענה נפרדת לפני המפקח למינוי נציגות לבית המשותף. הנתבעים ישלמו לתובעים שכר טרחת עורך-דין בסך 8000 ש"ח בתוספת מע"מ, וכן את אגרת התביעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלום האגרה. רכוש משותף