הסגת גבול במבנה הרוס

פסק דין 1. מהות התביעה: עניין לנו בתביעה לפינוי וסלוק יד של הנתבעים משטח הגג ומשטח מבנה הרוס המצויים בנכס הנמצא ברחוב חיל השריון 112 ת"א, הידוע כחלקה 41 בגוש 7066 (להלן: "הנכס") ולהחזירם לתובע כשהם פנויים מכל אדם וחפץ מטעמם. 2. הרקע העובדתי: א. בנכס הנ"ל מצוי בניין בן שלוש קומות ובכל קומה דירה אחת (להלן: "הבניין"). התובע הינו הבעלים של הדירה בקומת הקרקע וכן של הדירה בקומה השנייה זאת בהתאם להסכם הרכישה שנחתם בינו לבין מר כימיגרוף יצחק ביום 05.09.95 [העתק הסכם הרכישה צורף נספח יב' לת1/}. ב. הנתבעים הם הבעלים של הדירה בקומה שלישית בבניין נשוא התביעה. לאחר שרכשו את הדירה ממר אדימן יוסף, בהתאם להסכם הרכישה מיום 28.06.87 [העתק הסכם הרכישה צורף נספח ז' לת1/]. ג. מר אדימן יוסף, רכש את הדירה בקומה שלישית מידיו של מר ברוך חיים, בהתאם להסכם הרכישה אשר נחתם ביום 19.4.83. אין חולק על כך כי מר ברוך חיים היה הבעלים המקורי של הבניין נשוא התביעה אשר בשלב מסויים מכר את זכויותיו בדירות אשר בקומה הראשונה והשניה למר כימיגרוף יצחק. ב. הבניין נשוא התביעה מצוי בנכס אשר שטחו הכולל הוא 586 מ"ר והוא אחד משני בניינים הבנויים בנכס. [נסח רישום מקרקעין צורף נספח א' לנ1/]. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טיעוני התובע: א. ברשותו של התובע: 20/586, 55/586, 75/586 חלקים מסך כל שטח הנכס [חלקה 41 בגוש 7066] ובסה"כ 150 מ"ר, מתוך 586 מ"ר. ב. התובע הינו הבעלים של הדירה בקומת הקרקע, הבעלים של הדירה בקומה השניה והבעלים של שטח שבגג הבניין, למעט 20 מ"ר שאינם בבעלותו. הדירה בקומה השלישית ממוקמת על גג הבניין ויוצרת את הקומה השלישית. ג. בנכס הנ"ל מצוי גם מבנה הרוס שבבעלותו של התובע. מבנה זה צמוד לדירתו של התובע שבקומת הקרקע. ד. הנתבעים רכשו 20/586 חלקים בבניין וכיום הנתבעים הינם הבעלים של 20 מ"ר מסך כל שטח הנכס. חלקם של הנתבעים ממוקם בגג הבניין, דהיינו, בבעלות הנתבעים יש חדר אחד בן 20 מ"ר שממוקם בגג הבניין. ה. הנתבעים פלשו לשטח בגג הבניין המצוי בבעלות התובע בנו קיר בגובה 1.20 מ' מסביב לגג וכיסו את כל שטח התחום בקיר זה בגג אסבסט. הנתבעים בנו תוספת זו ללא רשות מאת התובע וללא רשיון כחוק. ו. בנוסף לכך, פלשו הנתבעים גם למבנה ההרוס שבבעלותו של התובע. ז. מאחר ומדובר בהסגת גבול מבקש התובע לחייב את הנתבעים לפנות הן את שטח הגג שאליו פלשו והן את שטח המבנה ההרוס. טיעוני הנתבעים: א. התובע, הנתבעים ועוד מספר אחרים הינם בעלים המשותף בחלקים בלתי שווים של חלקה 41 בגוש 7066, לפיכך חל בעניינם הוראות סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1961-. ב. התובע איננו הבעלים הבלעדי של שטח הגג. מה עוד שדירת הנתבעים אינה ממוקמת על גג הבניין אלא מצוייה בקומה השלישית של הבניין. ג. התובע איננו הבעלים הבלעדי של המבנה ההרוס ושנית, לא מצוי כל מבנה הרוס על החלקה. בעבר הוקם על החלקה מבנה בלתי חוקי אשר נהרס עד היסוד על ידי עיריית תל אביב וכיום אין מצוי כל מבנה כזה על החלקה. החלק בו היה ממוקם המבנה ההרוס הוא רכוש המשותף לכל בעלי החלקה. ד. הנתבעים לא ביצעו כל תוספת בנייה בדירתם מאז שרכשוה, וזאת מן הטעם הפשוט, שלמעשה לא קיים כל שטח בקומה השלישית עליו ניתן להקים תוספת בנייה כלשהי. ה. הנתבעים אינם מסיגי גבול ואין התובע זכאי לסעד כלשהו. לפיכך, יש לדחות את התביעה כנגד הנתבעים. 4. המסכת הראייתית: מטעם התובע: עת1/, מר חג'בי שלום, התובע, נחקר על תצהירו ת1/. עת2/, מר חייבי אליהו, נחקר על תצהירו ת2/. עת3/, מר חיים ברוך, נחקר על עדותו בחקירה ראשית. מטעם הנתבעים: עה1/, הגב' אצימן שולמית, הנתבעת מס' 2, נחקרה על תצהירה נ1/. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות ובדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה לפינוי להתקבל בחלקה. להלן נימוקים להכרעתי זו: 6. הסגת גבול: א. מקור העילה: תביעה זו לסילוק ידם של הנתבעים מחלקי הנכס האמורים הינה על פי עילה של הסגת גבול במקרקעין. סעיף 29 לפקודת הנזיקין קובע כהאי לישנא: "הסגת גבו ל במקרקעין הינה כניסה למקרקעין שלא כדין". ב. נטל הראייה: סעיף 30 לפקודת הנזיקין קובע על כתפי מי מונח נטל הראייה: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין, על הנתבע הראייה שמהעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". רוצה לומר, על התובע להוכיח שהוא הבעלים החוקי ואז עובר הנטל לנתבעים להוכיח שאינם מסיגי גבול. 7. בעלותו של התובע בשטחים נשוא התביעה: ראשית, אפרט את תהליך רכישת הדירות ע"י התובע כפי שעלו מהעדוית ומהמסמכים שהגיש התובע לבית המשפט: א. התובע בתצהירו ת1/ מצהיר כך: "הבית נשוא התביעה... רשום על שם מספר בעלים , אולם בפועל מדובר ביחידות המחולקות. הבעלים מחזיקים תקופות ארוכות ומזה שנים רבות, ולמעשה מר ברוך חיים העביר כ- 20 חלקים מהזכויות בבניין והשאיר לעצמו ביחד עם אשתו 130 יחידות מהזכויות שלו בבניין, אותם הבעיר למר כימיגרוף יצחק, בהתאם לחוזים, ואח"כ כימיגרוף יצחק מכר לי בלבד את הזכויות". [סעיף 1 לתצהירו ת1/]. על פי מסמכי התובע נעשו מספר עסקאות מכר והעברת זכויות בבניין נשוא התביעה כפי שיפורטו להלן: ב. ביום 18.05.82 נחתם הסכם בין מר ברוך חיים לבין מר אליהו חייבי ובין חברת מדרגל בע"מ. על פי הסכם זה שכר מר חייבי—מאת מר ברוך חיים דירה בת 1.5 חדרים בקומת הקרקע, בשכירות מוגנת, וקיבל לידיו זכויות של דייר בשכירות מוגנת בדירת חדר שבחצר הבניין. עוד נכתב בהסכם זה כי מר ברוך חיים נותן את הסכמתו להעברת דירת החדר שבחצר לחברת "מדרגל" בשכירות משנה (העתק ההסכם צורף נספח ב' לת1/]. ג. ביום 13.03.84 נחתם הסכם נוסף בין מר ברוך חיים לבין מר אליהו חייבי לפיו מסכימים ומדגישים הצדדים כי מר חייבי קיבל לידיו את הזכויות הן בדירת הקרקע והן בדירת החדר שבחצר הבית {העתק ההסכם צורף נספח ג' לת1/]. ד. ביום 27.09.95 נחתם הסכם מכר בין מר חייבי אליהו לבין התובע לפיו קנה התובע את זכויותיו של מר חייבי אליהו אשר נקנו על ידו ממר ברוך חיים. [העתק ההסכם צורף נספח ו' לת1/]. ה. ביום 05.09.95 נחתם הסכם בין מר כימיגרוף יצחק לבין התובע. עפ"י הסכם זה הצהיר המוכר, מר כימיגרוף, כך: "[המוכר] מצהיר כי [הוא] הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין בגוש 7066 חלקה 41 המהווה 75/586 וכן 55/586 חלקים בבית המשותף ברחוב דרך השריון 112 ת"א והנכס כולל 2 דירות מוגנות... המוכר מצהיר כי על החלקה בנוי בית בן 3 קומות ... קומה ג' אינה שייכת למוכר". [העתק ההסכם צורף נספח י"ב לת1/]. 8. סוגית פינוי הנתבעים מגג הבניין: א. עיון בנסח הרישום [נספח י"א לת1/] מלמד אמנם כי התובע הינו הבעלים של 20/586 בחלקה נשוא התביעה וכן נרשמה לזכותו הערת אזהרה על 55/586 ו- 75/586 חלקים אשר היו בבעלותו של כימיגרוף יצחק. יחד עם זאת, על פי נסח הרישום קיימים עוד 13 בעלים של חלקים שונים בנכס לבד מהתובע ומהנתבעים. אף כי תביעה זו עניינה שימוש וחזקה במקרקעין על פי הסעד המבוקש בכתב תביעתו של התובע, על בית המשפט להשתכנע תחילה כי התובע הינו הבעלים של השטחים מהם נדרש הפינוי. ב. מקור הסמכות: ההוראה הנוהגת כיום היא שבית משפט השלום "לא ידון בתביעות אחרות הנוגעות במקרקעין" כאמור בסעיף 51[א][3] לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד1984-. אלא שסעיף 76 לחוק בתי המשפט נותן בידי כל בית משפט סמכות נגררת, דהיינו, מסמיך אותו לפסוק בכל שאלה המתעוררת לפניו. אגב דונו בעניין שהוא בגדר סמכותו באומרו כך: "הובא עניין כדין לפני בית המשפט והתעוררה בו, דרך אגב, שאלה שהכרעתה דרושה לבירור העניין. רשאי בית המשפט להכריע בה לצורך אותו עניין אף אם העניין שבשאלה הוא בסמכותו הייחודית של בית משפט אחר...". מכאן עולה כי לבית משפט זה נתונה הסמכות להכריע בשאלת בעלותו של התובע בשטחי המריבה נשוא התביעה ג. בעלות התובע בשטח הגג: התובע טוען, כאמור כי הנתבעים פלשו לשטח הגג שבבעלותו ובנו מסביב לו קיר בגובה 1.20 מ' וכן התקינו גג אסבסט מעל השטח התחום בגג. יש לדחות טענות אלו של התובע באשר לא הוכחה לי בעלותו של התובע על שטח הגג של הבניין נשוא התביעה. סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-, קובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראייה חותכת לתוכנו" אולם אין בנסח הרישום אשר הוגש על ידי התובע משום ראייה לכך שהוא הבעלים בשטח הגג אשר בבניין. כל אשר ניתן ללמוד מהנסח הוא כי התובע הינו הבעלים של 150 חלקים מתוך 586 החלקים של החלקה 41 בגוש 7066 היא החלקה נשוא התביעה. יצויין עוד כי לטענת התובע שהוגשה לביהמ"ש, זכויות הבעלות בנכס הועברו אליו בהתאם לעסקאות אשר ביצע עם הבעלים הקודמים מר יצחק כימיגרוף וכן עם מר אליהו חייבי. מעיון מעמיק במסמכי התובע שהוגשו לביהמ"ש עולה כי התובע היה צד לשתי עסקאות אשר בוצעו בבניין נשוא התביעה. האחת היא עסקת רכישת הזכויות של מר חייבי אליהו בקומת הקרקע והשנייה היא עסקת רכישת זכויותיו של מר יצחק כימיגרוף. [העתקי ההסכמים צורפו נספחים ו' ו - יב' לת1/]. בהסכם המכר שנעשה בין התובע לבין מר יצחק כימיגרוף נכתב כך: "המוכר מצהיר כי על החלקה בנוי בית בן 3 קומות... קומה ג' אינה שייכת למוכר". אין בו התיחסות לגג הבנין. לפיכך, מאחר ולא הוכח לי כי התובע הוא הבעלים של גג הבניין יש לדחות את התביעה לסילוק הנתבעים משטח הגג. 9. האם יש לפנות הנתבעים משטח המבנה ההרוס? א. לטענת התובע, בנכס מצוי מבנה הרוס הצמוד לדירתו של התובע בקומת הקרקע. למבנה זה השייך לתובע, פלשו הנתבעים באשר הכניסו אל המבנה מכוניות קטנות של ילדים, אופניים קטנות, כדור רגל למשחק ושתי ווספות גדולות. עוד טוען התובע כי הנתבעים התקינו נדנדה גדולה בגודל של 3 מטר וחיברו אותה חיבור של קבע לרצפה. ב. כאמור לעיל, התובע רכש את זכויותיו של מר אליהו חייבי בנכס אשר קנה את הזכויות ממר חיים ברוך. [העתק ההסכם צורף נספח ו' לת1/]. על כך העיד עת2/ מר חייבי בחקירתו הנגדית: "מאשר שזה ההסכם שנעשה וצורף לתצהירו של מר חג'בי. אני רכשתי את אותו נכס מהבעלים הקודמים ששמו ברוך חיים". [עמ' 11 לפרוטוקול}. עת3/, מר ברוך חיים העיד בעניין זה כך: "בקומת הקרקע ... כל החצר היתה שייכת לי. בחצר היה לי חדר אחד אשר נפל, עד היום זה ככה". דיון ומסקנות: א. מעדויות התביעה ועל פי הסכמי הרכישה אשר הוצגו על ידי התובע, שוכנעתי כי בצמוד לדירת הקרקע, בחצר הבניין, היה מבנה בן חדר אחד אשר היה שייך למר ברוך חיים והושכר על ידו למר אליהו חייבי, כפי שנכתב בסעיף 3 להסכם מיום 13.03.84 בין מר ברוך חיים לבין אליהו חייבי. "הצדדים מדגישים כי הדירה כוללת הן דירת חדר וחצי בקומת הקרקע והן חדר נוסף בחצר". לפיכך, הוכחה לי בעלותו של התובע בחדר זה מכח ההסכמים שערך עם מר אליהו חייבי ולאחר מכן עם מר יצחק כימיגרוף. מבנה זה נהרס. ב. משהוכחה בעלותו של התובע על המבנה ההרוס, עובר הנטל על הנתבעים להוכיח שאינם מסיגי גבול וכי " המעשה שעליו מתלונן התובע לא היה שלא כדין" כאמור בסעיף 30 לפקודת הנזיקין. ג. הנתבעים טוענים בכתב הגנתם כי שטח המבנה ההרוס הינו רכוש המשותף לכל בעלי החלקה, ומודים הם בשימושו בשטח המבנה, לרבות התקנת הנדנדה אשר נעשתה, לטענתם, בהסכמת התובע. [סעיף 11 לכתב הגנתם]. על מנת להתיר סוגיה זו עלינו לפנות להגדרת המושג "רכוש משותף" כפי שמוגדר בחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-. בפרק ו1/: בתים שאינם רשומים כבתים משותפים נכתב כך: " "בית" - מבנה של קבע, שיש בו לפחות שני דירות ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף". " "רכוש משותף" - כל חלקי הבית חוץ מהדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות ומעלים, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". על פי הגדרה זו, רכוש משותף בבית הוא רכוש המיועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אף אם הם מצויים בתחומי דירה מסויימת. הוכח לי כאמור, כי המבנה ההרוס הועבר לבעלותו של התובע מכח הסכמי העברת הזכויות שפורטו לעיל. על כן, אין לקבל את טענת הנתבעים באשר להיות המבנה ההרוס רכוש משותף, באשר אין בעובדת היות המבנה הרוס כדי להעביר את הזכויות בו מהתובע לכלל בעלי הדירות ובאשר לא שוכנעתי כי מבנה זה מיועד לשמש את כלל בעלי הדירות כפי שהתכוון לכך המחוקק בהגדרת "רכוש משותף". הנתבעים הודו בכתב הגנתם, כי עשו שימוש בחצר בשטח מבנה ההרוס ואף הנתבעת מס' 2 ציינה זאת בעדותה בחקירתה הנגדית: "ש. מאין הזכות לאחסן חפצים שם? ת. יש לי זכויות בחצר כמו שהתובע שם חפצים בחצר כך אני שמה ... ת. יש לי זכות שימוש בחצר כמו לכל הדיירים". [עמ' 20 לפרוטוקול]. מאחר והוכחה לי בעלותו של התובע במבנה ההרוס ומששוכנעתי כי מעשיהם של הנתבעים בעניין זו נעשו שלא כדין, קובע אני כי על הנתבעים לפנות ולסלק ידם מהמבנה ההרוס שבשטח הבניין. הוצאות לענין ההוצאות תילקח בחשבון העובדה כי התביעה נתקבלה אך בחלקה. 10. מכל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה לפינוי הנתבעים מגג הבניין המצוי בנכס הידוע כחלקה 41 בגוש 7066 ברחוב חיל השריון 112 ת"א. ב. אני מחייב את הנתבעים לפנות ולסלק ידם משטח החצר של המבנה ההרוס אשר מצוי בצמוד לדירה בקומת הקרקע של הבניין ולהשיבו לתובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מטעמם. ג. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של6,000.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. הסגת גבולמבנה