הקצאת קרקע חלופית - הפקעה


פסק דין

ההליך

1. המבקשים, שמעון רפאלי ולי מעון בע"מ, חברה שבבעלותו (להלן: המבקש והמבקשת, לפי הקשר הדברים) הגישו בקשה בהמרצת פתיחה נגד הועדה לבניה למגורים ולתעשייה, מחוז ירושלים (להלן: הועדה), שבה התבקש בית המשפט להצהיר שהועדה מנועה מלאשר את תוכנית הבנוי במ 2005/6ב (להלן התוכנית), כל עוד לא תכלול הקצאת קרקע חלופית לבניה בגין חלקיהם של המבקשים בחלקות 14 ו32- בגוש 30338 (להלן החלקות).


2. ביום 11.3.96 הגישו המבקשים בקשה לדון בבקשה שהוגשה כאילו היתה תובענה, לדון בה בדרך זו ולהגיש כתב טענות מתוקן שאליו יצרפו כנתבעים נוספים את שר הפנים, מינהל מקרקעי ישראל, עיריית ירושלים, מוריה חברה לפיתוח ירושלים בע"מ, קולקר, קולקר, אפשטיין, אדריכלים 1991 בע"מ (להלן: קולקר), רשם המקרקעין (שלא צורף כצד לדיון), ובעלי חלקה 25 בגוש האמור.


3. ביום 20.3.96 הגיעו עו"ד שילה, ב"כ המשיבים 1, 2, 3 ו7- - שר הפנים, הועדה, מינהל מקרקעי ישראל וקולקר, ועורכי הדין יהושע ובורלא, ב"כ של המבקשים להסדר דיוני, שאביא ממנו את הקטעים הרלוונטיים לענייננו:


"1. …

2. מוסכם בין הצדדים כי על מנת לייתר בקשות לסעדים זמניים שהיה בכוונת המבקשים להגיש משריינת המדינה מתוך קרקעות המדינה לבניה אשר בתחום התוכנית נשוא התיק הנ"ל (להלן: "התוכנית") קרקע חלופית לבניה בגין כל חלקי המבקשים בחלקות 14 ו32- בגוש 30338, אשר לא נכללו בתוכנית האיחוד והחלוקה הנספחת לתוכנית הנ"ל באופן יחסי לזכויות הבניה שקיבלו בעלי חלקה 25, ובהתאם ליחס שבין שטח חלקה 25 לעומת שטח חלקות 14 ו32- (ומכל מקום לא יותר מזכויות הבניה שקיבלו בעלי החלקות האחרות בתחום התוכנית), (להלן: "הקרקע המשוריינת), וזאת עד למתן פסק דין בהליך העיקרי ועוד 45 ימים.
3. היה ויקבע בהליך העיקרי כי נפלו פגמים בתוכנית ו/או בהליכי תכנונה ואישורה בקשר עם אי הכללת חלקות המבקשים בה, לרבות מחמת הפלייתם ו/או שיקולים זרים, כי אז יהיו זכאים המבקשים לקבלת הקרקע המשוריינת במלואה.
4. מוסכם על הצדדים כי ההליך העיקרי ידון בדרך של המרצת פתיחה.
…"



4. בטרם שהחלו ההוכחות נדחתה בהסכמה הבקשה נגד בעלי החלקה 25, בהחלטה שניתנה ביום 2.2.97. ולבסוף, בתום שמיעת הראיות ולפני הגשת סיכומי הצדדים, נמחקה בהסכמה המשיבה 4 - עיריית ירושלים - בהחלטה שנתתי ביום 10.12.00.


תכניות בנין עיר החלות על החלקות



5. לפי תוכנית קנדל המנדטורית, שחלה על כל ירושלים, הוגדרו החלקות כשטח ירוק, כלומר שטח נוף פתוח, ללא זכויות בנייה. בתוכנית המתאר לירושלים, משנת 1959, נקבע שעל החלקות עתידה לעבור דרך. צדי הדרך יועדו לשטח ציבורי פתוח, ללא זכויות בנייה. על פי התוכנית 1078, משנת 1963, שמתייחסת לכביש בייט, תעבור על החלקות דרך ברוחב של 30 מטר. היעוד של צדי הדרך לא שונה. בתוכנית מס' 1733, משנת 1972, שהיא שינוי לתוכנית מס' 1078 והמתייחסת לכביש בייט, נקבע שרוחב הדרך יהא 40 מטר. אף כאן לא שונה יעוד צדי הדרך (ראו י"פ 1834). חלק מהחלקות, שעליהן עוברת הדרך, הופקעו בשנת 1981, מכוחה של תוכנית זו על-ידי עיריית ירושלים (י"פ 2688 מיום 29.1.81). גם התוכנית 1042, משנת 1979, התייחסת לבינוי בית וגן, לא הביאה לשינוי ביעוד החלקות. התוכנית 2005/6, משנת 1980, שמתייחסת לרמת בית הכרם, קבעה שמרבית שטח החלקות, למעט חלק קטן מחלקה 14, אינו כלול בתוכנית זו. תוכנית 2005/6ב', שעליה יצא קצפם של המבקשים, לא הביאה לשינוי בגזרת השטחים שעלים חלה תוכנית הבנוי. גם תוכנית זו חלה רק על חלק מחלקה 14. התוכנית נועדה לפתור את הקשיים שנוצרו בתוכנית 2005/6, בדרך של איחוד וחלוקה מחדש של החלקות שעליהן חלה התוכנית, הקטנת שטחי המגרשים, על מנת להקטין את מספר הבעלים בכל מגרש, שכן היו למעלה משש מאות בעלים בכל החלקות שעליהן חלה התוכנית ואשר ביניהם היו כאלה שהיו בידיהם חלקי חלקות או בעלויות בחלקות הפזורות במקומות שונים בשטח התוכנית וקביעת הוראות ותנאים מפורטים לבניה. המדינה הסכימה כי מתוך החלקות שבבעלותה יופרשו לצרכי ציבור 44.28%, במקום 40%, שהופרשו מהחלקות שבבעלות פרטית. התוכנית הופקדה ביום 1.4.94 וקבלה תוקף ביום 28.5.96 (י"פ 4412 מיום 28.5.96).


רכישת החלקות בידי המבקשים



6. המבקשים רכשו חלקים מהחלקות כלהלן: ביום 14.1.88 רכש המבקש מאהרון כהן 255/1200 מכל אחת מהחלקות. בחוזה נוסף מיום 13.2.91 רכש המבקש ממיכל וגדעון ברוך בכל אחת מהחלקות חלקים בשיעור של 400/1200. חוזה נוסף, שלא אותר, נעשה בשנת 1989 עם אסתר פריד.


7. בסעיף 6 להסכם מיום 14.12.88 (מש1/) נאמר:


"(א) הקונה מצהיר כי בדק היטב את אפשרויות הבניה בנכס ואת המצב התכנוני בו מצוי הנכס, וכי אין לו ולא תהיה לו כלפי המוכר כל טענה ו/או תביעה בקשר עם אלה. האמור לעיל מודגש בפרט לגבי חלקה 32 והקונה מאשר כי התמורה נקבעה בהתאם למצב התכנוני דלעיל.
(ב) המוכר בחתימתו להלן, ממחה לקונה את כל זכויותיו בגין פעולות שבצע ורשויות התכנון בנכס, לרבות - הליכי הפקעה, פגיעה בגין תב"ע וכיו"ב".


בחוזה מיום 13.2.91 (מש2/), בסעיף 3 נאמר:


"הקונה מצהיר כי טיב זכויות המוכרים בנכסים נבדק על-ידו וכי ידועים לו כל הפרטים הנוגעים להפקעת הזכויות בנכסים, ואין ולא תהינה לו כל טענות או תביעות כלפי המוכרים בקשר עם אלה"



בסעיף 6 לתצהיר, המצורף לבקשה הראשונה, הצהיר המבקש כי היה מודע להפקעה לצרכי כביש וכי טרם ניתן פיצוי כלשהו בגין ההפקעה. במהלך הרכישה הוא פנה למדור האינפורמציה במחלקת מהנדס העיר ושם נאמר לו בעל-פה כי הפיצוי בגין ההפקעה יינתן בדרך של הקצאת קרקע חלופית לבניה במסגרת תכנון עתידי ברמת בית הכרם. בסעיף 8 מוסיף המבקש וטוען, שבשנת 1991 התקיימה פגישה במשרדי מהנדס העיר של עיריית ירושלים, שבה נכחו מהנדס העיר , דב וקסמן, מהרשות לפיתוח ירושלים והמבקש. בפגישה זו סוכם שהמבקשים יקבלו קרקע חלופית במסגרת התוכנית.
בסעיף 6(א) לתצהיר שצורף לבקשה המתוקנת, מעלה המבקש טענה חדשה, שאין עליה חוות דעת של שמאי, שלפיה התמורה ששולמה על ידו הביאה בחשבון "את האפשרות שבעתיד ניתן יהיה לבנות עליהן (על החלקות - מ' ר')" (ראו גם עמ' 3, שבו מודה המבקש שלא פנה לשמאי לפני רכישת החלקות).
בסעיף 6(ג) לתצהיר האמור מוסיף המבקש ואומר שמידע



"על הכוונה לפצות את הבעלים של החלקות כ אמור בסעיף 4 לעיל (הכוונה לסעיף 5 - מ' ר'), נמסר לי גם במחלקת המידע של מהנדס העיר ירושלים, אליה פניתי במהלך רכישת החלקות מאת הבעלים הקודמים".


בסעיף 5 לתצהיר הנוסף טוען המבקש כי עיריית ירושלים הבטיחה לבעלי החלקות המופקעות כי במקום תשלום פיצויים יקבלו בעתיד קרקע חלופית וגם או זכויות בניה במסגרת אחרת. לא נאמר בתצהיר מי היה הגורם המבטיח. בסעיף 7 לתצהיר זה חוזר המבקש על גרסתו בדבר הפגישה שהתקיימה במשרדי מהנדס העיר בשנת 1991 ומה שסוכם בה והוא מוסיף שלאחר אותה פגישה ניתנה הוראה לאמיר קולקר לפעול על פי סיכום זה.


8. חקירתו הנגדית של המבקש חשפה את חולשתה של גרסתו ולא יפלא הדבר שבאי-כוחו בסיכומיהם, לא הסתמכו על עדותו. לדבריו, בעת שרכש את החלקות, היתה תוכנית שניתן היה לבנות עליהן, אך הוא לא זכר באיזה תוכנית מדובר. הדברים הללו נאמרו לו גם במדור האינפורמציה. מידע כזה לא היה ניתן למסור לו, כי לא היתה אז, בעת שהמבקש פנה, שום תוכנית בנוי שחלה על החלקות, כפי שראינו. הוא נזכר לראשונה בשם הפקיד שמסר לו מידע בעל פה בעת מתן עדותו, אך התברר, שאותו פקיד, שהמבקש נזכר לפתע בשמו, עזב את העירייה בשנת 1980 (ראו הצהרת עו"ד ליבמן, ב"כ עיריית ירושלים, בעמ' 17). מידע זה לא רק שלא ניתן, אלא שאם ניתן, ערכו כקליפת השום לאור האמור בסעיף 119א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965, שהוסף בשנת 1988, בחוק התכנון והבניה, (תיקון מס' 26 ), התשמ"ח - 1988, שלפיו ועדה מקומית תמסור מידע בכתב למעונין בנוגע לתוכניות הנוגעות לקרקע, בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן לפי סעיף 77 לחוק זה ותנאים לפי סעיף 78 החלים על הקרקע, אם נקבעו תנאים כאמור. אין חולק שתנאים אלה לא התקיימו. מוסר המידע, גם אם ניחן בחוש נבואי, לא היה מוסמך למסור מידע על תכניות שעמדו לתכנן. לא זו אף זו: היוזמה לתוכנית 2005/6 קמה רק בשנת 1990 (השוו לעניין מסירת מידע מתוך התרשלות ע"א 86/76 "עמידר" החברה הלאומית לשיכון עולים בע"מ נ' אהרן, פ"ד לב(2) 337).
בחקירתו טען המבקש, ללא פרוט, שגם בשנת 1989 הובטחה לו קרקע כפיצוי, אך הוא לא טרח לציין את זהותו של המבטיח. ולבסוף, המבקש טען, בחקירתו הנגדית, שהוא למד על ההבטחה מהבעלים הקודמים. לא רק שהמוכרים לא הובאו לעדות, אלא מסתבר שאהרון כהן ואסתר פריד פנו בדרישה לקרקע חלופית (אהרון כהן) או לפיצוי כספי (אסתר פריד) וכי אהרון כהן שינה טעמו לאחר מכן והיה מוכן להסתפק בפיצויים (מסמכים 16-11, המצורפים לתצהירו של דן וקסמן; נספחים ז-ח לתצהירו של יעקב סדן). אמנם המבקש טען שלא ראה את ניספח ח האמור (שבו נדחתה הבקשה לקרקע חלופית), אך גם אם לא ראה אותו הוא היה מודע לתוכנו, שהרי בהמשך סעיף 6(ב), למש1/, הוסף בכתב יד:


"המוכר מאשר כי לא קיבל כל פיצוי בגין ההפקעה ו/או פגיעה ע"י התב"ע מכל רשות שהיא".


לשון אחר, המבקש ידע שמה שהוא אמור לקבל הוא פיצוי כספי, הא ותו לא. לא עוד, אלא, שבסעיף 6(ב) למש1/ נאמר, שאהרון כהן ממחה למבקש את כל זכויותיו בחלקות בגין הליכי התכנון וההפקעה. שילוב שני הסעיפים הללו מעלה, שהמחאת החיובים נעשתה כדי לאפשר למבקש לקבל פיצוי בגין ההפקעה, שאהרון כהן טרם קיבל.


ההליכים לאישור התוכנית



9. סקרנו לעיל, את התכניות שהיו ברקע להכנת התוכנית. בע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, פ"ד נג(4) 625, 646:


"במהלך הכנתה של תוכנית מיתאר, כולנו ידענו, נערכים מסמכים ממסמכים שונים; נעשים תשריטים מתשריטים שונים; מוכנסים תיקונים מתיקונים שונים במסמכים ותשריטים; מומלצות המלצות שונות; נעשות החלטות מהחלטות שונות; נהפכות על פיהן החלטות אלו ואחרות ועוד. ואולם לעת התקדש חג אין בידנו - כמסמכים מחייבים - אלא אותם מסמכים שאישר שר הפנים - הם ואין בלתם. כל שאר מסמכים, החלטות ותשריטים והמלצות ושינויים, כל אלה כולם נבלעים ומוטמעים - או שאין הם נבלעים ואין הם מוטמעים - בהחלטתו הסופית של השר, בתוכנית שהוא מאשר".


(ראו גם בג"ץ 18/82 חברה קדישא גחש"א ת"א נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו, פ"ד לח(1) 701, 717).
הדברים הללו טובים ונכוחים גם בעניינו. גם כאן, במהלך הכנת התוכנית, היו סקיצות שונות, קו הגבול של התוכנית שונה מידי פעם, אך הכל היה במסגרת דיונים בלתי מחייבים של הצוות המתכנן, שנועץ במינהל , ברשות לפיתוח ירושלים ובעו"ד. אין שום מניעה שגוף תכנון סטטוטורי יוועץ במומחים העומדים לרשותו, כחלק מהמנגנון הפנימי, כגון, מתכנן המחוז, שהוא אף אחד מחברי הועדה (סעיף 3(3) לחוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), תש"ן - 1990) או היועץ המשפטי של הועדה, או ביועצים פרטיים, כפי שנעשה במקרה דנן (בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת אביב נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב, פ"ד מ(5) 573, 585; בג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, משרד הפנים, פ"ד מה(3) 678, 689-688; בג"ץ 3792/95 תאטרון ארצי לנוער נ' שרת המדע והאמנויות, פ"ד נא(4) 259, 270-269; זמיר, הסמכות המנהלית, כרך ב', עמ' 863-857 (תשנ"ו - 1996)). יש להבדיל בין אצילת סמכויות לבין איסוף נתונים לועדה ועריכתם עבור הועדה, על מנת שתוכל להגיע להחלטות מושכלות. גם הפנייה לעו"ד נעמי וייל היתה ראויה. עמדה לפני המתכננים והיזמים שאלה משפטית מובהקת בתחום התכנון והבנייה, באשר לזכויות בעלי חלקה 25 להיכלל בתוכנית וכנגזר מהחלטה זו, מה דינם של בעלי חלקות אחרות, הגובלות בתוכנית בצדי כביש בייט ושהיו נטולות זכויות בנייה, כמו חלקה 25, בעת שהופקעה וזאת לאור העמדה העקרונית, להיצמד לגבולות התוכנית 2005/6. הועדה היתה בת חורין להחליט אם לאמץ ואם לא לאמץ את התוכניות שהוכנו והמסקנות שגובשו, כולן או חלקן וכך גם לגבי חוות הדעת המשפטית של עו"ד וייל. הועדה לא היתה כפופה לשיקולי היזמים או היועצים, כפי שניתן לראות מהחלטותיה, כאמור להלן, והיא הפעילה שיקול דעת עצמאי בקבלת החלטותיה.


10. בסוף שנת 1990 - ראשית שנת 1991, החל אמיר קולקר בעבודת תכנון. מדובר היה בתוכנית מתאר מקומית, אשר תכלול הוראות של תוכנית מפורטת ותהווה שיפור ושינוי של תוכנית המתאר המקומית 2005/6 (ראו נספחים מש5/ב - מש/5ג לתצהיר דן וקסמן). בעבודות התכנון של התוכנית שותפו מהנדס העיר דאז, אהוד תייר, סגניתו אלינוער ברזקי, שלימים החליפה אותו, מי שהיה אז מתכנן המחוז משה כהן, הרשות לפיתוח ירושלים ומוריה חברה לפיתוח ירושלים בע"מ, המינהל, שחתם עימם בסוף שנת 1991 על הסכם להכנת התוכנית האמורה (נספח מש5/א לתצהיר דן וקסמן), והם ששכרו את משרד קולקר, שיחד עם וקסמן - גוברין (נדן) חברה להנדסה בע"מ, שהיו האחראים העיקריים על התכנון, וכן גופי ייעוץ חיצוניים כגון מתכנני נוף, מהנדסי כבישים ותשתיות, מודד מוסמך, שמאי מקרקעין ועו"ד.
בחודש ינואר 1991 התקיימה ישיבה שבה השתתפו מהנדס העיר דאז, אהוד תייר, סגניתו אלינוער ברזקי ועובדים נוספים במחלקת מהנדס העיר, מתכנן המחוז משה כהן, עוזי וכסלר, שהיה אז מנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים ודן וקסמן, סוכמו מספר עקרונות:
א. רחוב בייט (תוכנית 2005א) יהיה חלק בלתי נפרד מהתוכנית;

ב. מנחת המסוקים של בית חולים שערי צדק תיכלל בתוכנית (נספח מש5/ב לתצהיר דן וקסמן). מאחר וכביש בייט נכלל בהצעה כחלק מהתוכנית, היה צורך לבחון את מעמדן של החלקות בצדי הכביש, שהיו נטולות זכויות בניה.
התוכנית הראשונית הוגשה לועדה ביום 22.12.91. ביום 16.1.92 התקיים דיון ראשון בוועדה, שבה הוחלט לערוך התאמה בין התוכנית 2005/6א לבין התוכנית ולערוך אותה להפקדה (נספח E לתצהיר אליהו סויסה, שהיה אז יו"ר הועדה).
עוד בתקופתו של מהנדס העיר הקודם, אהוד תייר, הוחלט להוציא מתחומי התוכנית את השטחים שבתוואי כביש בייט ושוליו ואת מנחת המסוקים וזאת על דעת מתכנן המחוז, משה כהן וזאת בהתחשב בכללים הבאים:
א. אין להרע את זכויות הבעלים שמקרקעיהם נכללו בתוכנית 2005/6;

ב. חתירה לצמצום בעלויות משותפות ואיחוד בעלויות מפוצלות בין מספר חלקות (מש5/ד ומש5/ה, מיום 18.2.92, שנספחים לתצהירו של דן וקסמן).
מאז הפקדת התוכנית נערכו במשך כשנתיים דיונים בתכנון מפורט של התוכנית. על פי דרישתו של מיכאל נקמן, שהיה אז המפקח על התעבורה בדרכים, שולב שוב רחוב בייט בתוכנית, אך יחד עם זאת נקבע, על פי דרישתו של משה כהן, שהרחבת גבולות התוכנית, המסומנת בקו כחול, לא תביא להוספת חלקות על השטח שנועד מלכתחילה לאיחוד וחלוקה מחדש במסגרת התוכנית ואשר סומן בקו שחור מקוקו. במילים אחרות, גבול השטח שנועד לאיחוד וחלוקה נותר במקומו, כאילו כביש בייט לא נכלל בתחום התוכנית.


11. בסוף שנת 1991, או בראשית שנת 1992 התקיימה ישיבה במשרדי מהנדס העיר בהשתתפות המבקש, דן וקסמן, אלינוער ברזקי ואחד מחברי מועצת העירייה דאז, כנראה מקורבו של המבקש. בישיבה זו הבטיחה אלינוער ברזקי לכלול את החלקות בתחום התכנית. לאחר הדברים האלה, משהוברר למבקש שהחלקות אינן נכללות במסגרת התוכנית, לאיחוד וחלוקה, פנה בא-כוחו לאלינוער ברזקי, נותנת ההבטחה, והלין, במכתב מיום 18.6.92, על שמרשיו לא קיבלו קרקע חלופית ושיש לראות בכך חזרה מההבטחה שניתנה למבקש (נספח ד' לבקשה המתוקנת). בתגובה פנתה אלינוער ברזקי ביום 23.6.92 לאמיר קולקר, שיקיים לאלתר את הסיכומים שהושגו לעיל, בשנת 1991. ביום 3.7.92 ענה דן וקסמן למכתב ב"כ המבקשים (נספח ג לבקשה המתוקנת). במכתב הוא אישר את דבר ההבטחה, אך הוסיף, שהדבר נעשה משום החלקות היו אז בתחום התוכנית, אך בשלב מאוחר יותר ומשיקולים תיכנוניים הוצא כביש בייט מתחום התוכנית ובכלל זה גם חלק מחלקתו של המבקש. מכיני התוכנית הונחו, כמקובל, כי זכויות במסגרת התוכנית יינתנו רק לחלקות הכלולות בתוכנית. לפיכך, לחלק מהחלקה שהוא מחוץ לקו הכחול, לא יינתנו זכויות במסגרת התוכנית, אלא במסגרת תוכנית שתכלול חלקה זו בעתיד. ביום 20.7.92 חזרה אלינוער ברזקי על פנייתה לאמיר קולקר להכניס את החלקות לתחום האיחוד והחלוקה, מפני שכביש בייט נכלל בתוכנית (מב2/), אלא שלא חל שינוי בעמדתם של המתכננים. להשלמת התמונה יש להוסיף, שבא-כוח המבקש חזר ופנה לאלינוער ברזקי ביום 29.3.93 ובו חזר על דרישתו לקרקע חלופית והוסיף שאם לא תתמלא דרישתו יפנה לערכאות (נספח ה לבקשה המתוקנת).


12. בחקירתו של אמיר קולקר, הוא נשאל על פנייתה של אלינוער ברזקי. תשובתו היתה שהיא אינה יכולה להורות לו לשלב את החלקות בתוכנית. יתרה מזו, כפי שנאמר במכתב התשובה הנוסף שלו מיום 8.2.93 (מב3/), הבנוי שאושר הוא לפי התוכנית 2005/6א. לפי תוכנית זו, רק חלק קטן מחלקה 14 מצוי בתחום התוכנית 2005/6 (עמ' 20-19; עדות דן וקסמן , עמ' 27 ו30-29- וסעיף 4 לתצהירו). זו היתה כאמור גם עמדתו של משה כהן. יצויין שאהוד תייר התנער מהתחייבותה של אלינוער ברזקי (מש/5ח לתצהירו של דן וקסמן, מיום 7.3.93).


13. ביום 7.2.94 הוגשה התוכנית לועדה, לאחר שתוקנה בהתאם להחלטתה מיום 16.1.92 וביום 1.4.94 היא הופקדה. ביום 20.10.94 וביום 23.11.94 שמעה הועדה באריכות את דבריו של עו"ד בורלא, ב"כ המתנגדים (נספח G לתצהירו של אליהו סויסה, עמ' 16-15 ו20-). בתום שמיעת ההתנגדויות, נתנה הועדה החלטת ביניים שבה קבלה את ההתנגדויות וקבעה שעל יזמי התוכנית להכין טבלת איזון לפני אישור התוכנית.


14. בישיבה נוספת של הועדה ביום 19.12.94 הוחלט שוב להכין טבלאות איזון (סעיף 15 להחלטה) ולקבל באופן חלקי את ההתנגדויות בדבר העברת בעלויות וצרוף בעלויות ולבקש מהמתכננים "לעשות כמיטב יכולתם להענות להתנגדויות הנ"ל, במסגרת החוק" (נספח H לתצהירו של אליהו סויסה).


15. המבקשים מלינים על החלטה זו וטוענים שאין ללמוד ממנה על דחיית התנגדותם לאי צירוף החלקות. ולא היא! ניתן להבין מההחלטה האמורה שיש להכין טבלאות איזון רק לגבי החלקות הנכללות בתחום התוכנית לאיחוד וחלוקה. כך גם הבינו המבקשים את ההחלטה והטענה שהחלטת הביניים השאירה אותם תלויים באוויר היא היתממות גרידא (סעיף 12(ג) לכתב התביעה בת"א 795/95; נספח Nלתצהירו של אליהו סויסה; ראו גם תצהיר תשובות לשאלות של אליהו סויסה, תשובות מס' 5 ו- 13). כמו כן פורסמה הודעה בעיתונים היומיים (ראו מש/5יד לתצהירו של וקסמן), שבה פורטו שמות הבעלים ובהם המבקשים, הנכללים באיחוד והחלוקה של התוכנית. לפי טבלה זו רק חלק מחלקה 14 נמצא באיחוד והחלוקה החדשים. הודעה על ההחלטה נשלחה גם בדואר רשום לבא-כוחם של המבקשים (ראו מש/5טו-טז לתצהירו של וקסמן). יתרה מזו, ביום 25.1.96, החליטה הועדה החלטה משלימה, שבה קבעה שלמניעת ספק, לאחר שנטען שנושא ההתנגדות של המבקשים לא הובהר די צרכו, כי התנגדות המבקשים נדחתה, בהחלטת הועדה מיום 19.12.94, למעט נושא האיחוד והחלוקה של מגרשים שבתחום התוכנית (נספח Mלתצהירו של אליהו סויסה). הטענה שהועדה נעזרה בייעוץ משפטי של עו"ד מטעמה (עו"ד יהודה מירון (תשובה מס' 33 של אליהו סויסה) או של עו"ד שילה (עמ' 44) אין בה ממש. כפי שראינו, מותר ורצוי לקבל ייעוץ משפטי. אין כל פסול שהועדה נהגה לפי הייעוץ המשפטי שקיבלה.


16. צודקים ב"כ המשיבים בטענתם, שהועדה הפעילה שיקול דעת עצמאי בעת אישור התוכנית ולא הלכה כסומא בארובה אחרי היזמים והמתכננים (ראו סעיפים 14-10 לתצהירו של אליהו סויסה). למשל, ליזמים היתה קונצפציה להכין ולאשר תוכנית שאינה מצריכה עריכת טבלאות איזון (נספח מש/5ב לתצהיר וקסמן), אך הועדה החליטה, בניגוד לעמדה זו, להכין טבלאות איזון. גדולה מזו, היה נופל פגם חמור בהחלטה לו היתה הועדה מחליטה את אשר החליטה ללא איסוף נתונים ובדיקתם (זמיר, הסמכות המינהלית, שם, עמ' 733 ואילך); בג"ץ 256/88 מדאינווסט מרכז רפואי הרצליה בע"מ נ' משרד הבריאות, פ"ד מד (1) 19, 49-48).


17. לאחר שהיזמים שילבו בתוכנית את התיקונים המתחייבים מהחלטות הועדה ובכלל זה טבלאות איזון, היא החליטה ביום 11.4.95, להורות על הפקדת התוכנית מחדש, תוך הגבלת ההתנגדויות לשני נושאים, בהם הוכנסו לתוכנית שינויים: שינוי, מיקום וגודל השטח המסחרי וטבלאות איזון (נספח E לתצהירו של אליהו סויסה). המבקשים לא הגישו התנגדות בשלב זה. ביום 23.11.95 קיבלה הועדה החלטה לאשר את התוכנית (נספח K לתצהיר אליהו סויסה). ביום 5.5.96 פורסם בעיתונים שהתוכנית אושרה וביום 28.5.96 היא קבלה תוקף (י"פ 4412 מיום 28.5.96).


חלקה 25



18. הדיון בטענת ההפליה הינו בעייתי, שכן התביעה נגד בעלי חלקה 25 נדחתה והם אינם יכולים להגיב על הטענות שהועלו כלפיהם על-ידי המבקשים. מאחר שבעלי חלקה 25 אינם בעלי דין, הרי שבמצב דברים זה, שללו המבקשים מעצמם את האפשרות להעלות טענה של הפליה (בג"ץ 6532/94 אבו-כף נ' שר החקלאות, פ"ד נ(4) 391, 394). חרף זאת, החלטתי לדון בטענה לגופו של עניין.


19. החלקה 25 הופקעה בשנת 1971 מכוח תוכנית 1078, שבה הוחלט על סלילת כביש בייט. והליכי ההפקעה הושלמו (נספח D לתצהירו של אליהו סויסה). הגישה התכנונית גרסה ובצדק שאין לצרף את החלקה לתוכנית. זו אכן היתה עמדתו של צוות התכנון (תצהיר אמיר קולקר, סעיף 19). לבעלים של חלקה 25 לא שולם פיצוי בגין ההפקעה. ביום 31.10.76 כתב א' בן אשר, מנהל אגף לתכנון עיר של עיריית ירושלים, מכתב אל סגן ראש העיר מ' בנבנישתי, שבו המליץ ליתן לבעלי החלקה מגרש אחר במסגרת ריפרצלציה שתתוכנן באזור (ניספח יא לתצהירו של יעקב סדן; סעיף 8 לתצהירו). בתוכנית 1042 התקבלה התנגדות בעלי חלקה 25 ונקבעה בה הוראה שחלקה 25 תשולב בעתיד בתוכנית בינוי של רמת בית הכרם. החלטת הועדה מיום 27.5.77 ניתנה בניגוד להמלצת הצוות התכנוני (O(3)), הנספח לתצהירו של אליהו סויסה), וההחלטה שולבה בתכנית 1042, בסעיף 7.8.ג. (O(4)), הנספח לתצהירו של אליהו סויסה).


20. כאשר הגיעה לדיון התוכנית 2005/6, בקשו הבעלים של חלקה 25 להשתלב בתוכנית זו, בהתנגדות שהגישו. ביום 31.7.79 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדות ולא לשלב את החלקה בתוכנית זו. בכך קיבלה הועדה המחוזית את המלצת לשכת התכנון, שההחלטה שניתנה בתוכנית 1042, הינה הבעת דעה, הנתונה לשיקול משפטי, משום שרוב שטח החלקה נמצא מחוץ לגבולות התוכנית 2005/6 והינו דרך מאושרת ולכן ההחלטה האמורה אינה תופסת. ביום 18.12.79 חזרה בה הועדה המחוזית והחליטה להעניק זכויות בניה לבעלי החלקה (נספחים P(1) ו- P(2)) לתצהירו של אליהו סויסה). הוספת המגרש האמור, תעשה על-ידי הפחתת שטחו מן השטחים שמיועדים לצרכי צבור.


21. כשהחלו הדיונים ביחס לתוכנית, פנה עו"ד דיבון, בא-כוחם של בעלי חלקה 25, במכתב מיום 3.11.91 (נספח מש/5ו לתצהירו של דן וקסמן) ובקש שינתנו הוראות מתאימות לשילוב החלקה בתוכנית. על פניה זו נתקבלה תשובה חיובית על-ידי רפי לוי, שהיה אז יו"ר הועדה המחוזית (נספח מש/5ז לתצהירו של דן וקסמן).


22. אליהו סויסה היה זהיר, באמרו שאינו יודע מה היו השיקולים שעמדו לנגד עיניהם של מקבלי ההחלטה האמורה בועדה המחוזית (סעיף 20 לתצהירו). גם אמיר קולקר הביע בעדותו תמיהה על הבטחה זו (עמ' 15-13; תצהירו סעיף 38). דן וקסמן, שטיפל בזכויות הבעלים שבגבולות התוכנית, סבר שיש לקבל ייעוץ משפטי באשר לתוכן ההבטחות שניתנו לבעלי חלקה 25 והאם מגיעה להם חלקה חלופית בתחום התוכנית (סעיף 5 לתצהירו ועמ' 27). לקבלת חוות משפטית הוא פנה לעו"ד נעמי וייל.


23. עו"ד נעמי וייל, אף היא סברה שיש להטיל ספק בסמכותה של הועדה המחוזית לפצות את בעלי חלקה 25 על ידי הקצאת זכויות בתוכנית עתידית במקרקעין. בעלי החלקה לא פוצו בעבר פיצוי כספי ואף ויתרו על פיצוי זה בהסתמכם על הבטחות שניתנו להם על ידי העירייה. לאחר מכן המתינו, לאור החלטת הועדה המחוזית מיום 18.12.79, כי יוקצה להם מגרש בתוכנית 2005/6, בשלב ב'. בנסיבות אלה, המליצה עו"ד וייל להקצות לבעלי חלקה 25 קרקע בתחומי התוכנית. כאמור, אימצה הועדה המלצה זו.


24. המבקשים תוקפים החלטה זו וטוענים להפליה. בית המשפט אינו ערכאת ערעור. הוא בודק אם לא נפל פגם בשיקול הדעת המנהלי והאם ההחלטה סבירה ומידתית (בג"ץ 1125/91 ליטמן נ' הועדה לבניה למגורים מחוז המרכז, דינים עליון יט 935; בג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד מה(3) 678, 689-688). הנחת היסוד היא חזקת התקינות, שהרשות פעלה בתום לב ובסבירות. אי לכך, התערבות שיפוטית בשאלות תכנוניות היא מאד מצומצמת (עת"מ (חיפה) 30133/96; מסרי נ' הועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז הצפון, תק-מח' 97(1) 1101). אכן, יש סימני שאלה המרחפים מעל ההחלטה שניתנה על ידי הועדה המחוזית ביחס לתוכנית 1042, אך לא ניתן להצביע על פגם בהחלטה של הועדה שניתנה בתכנית 2005/6ב', בנימוק שלא נשקלו כל השיקולים או שלא ניתן להם משקל ראוי, או שההחלטה אינה סבירה. להחלטת הועדה המחוזית ולאימוצה על-ידי הועדה יש פנים לכאן ולכאן. ניתן להצביע מחד, על אינטרס ההסתמכות על ההחלטה, שמונע את שינויה, לאור השתלשלות העניינים, כמתואר לעיל. יש בנסיבות אלה גם בסיס להבטחה מינהלית (בג"ץ 5018/91 גדות תעשיות פטרוכימיה בע"מ נ' ממשלת ישראל, פ"ד מז(2) 773, 780-779). מאידך, ניתן גם לגרוס שהועדה יכלה שלא לאמץ את החלטת הועדה המחוזית, בכפוף לאי קיום התנאים המבססים את סופיות ההחלטה (בג"ץ 5368/96 פנחסי נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד נ(4) 364, 378-376). עומדים פה על כף המאזניים שני אינטרסים מנוגדים: מחד, הסמכות לתקן שגגה או טעות בפעולת הרשות, כדי שתוכל למלא את תפקידיה לטובת הכלל עם שינוי הנסיבות והצרכים ומאידך, העניין שיש בהקפדה על יציבותו של המינהל הציבורי (ע"א 2019/92 משרד הבינוי והשיכון נ' זיסר, פ"ד נב(3) 208, 220-219). השופט אור בבג"ץ 4383/91 שפקמן נ' עיריית הרצליה, פ"ד מו(1) 447, 455-454 מתייחס לבעייתיות של חזרה מהבטחה:


"…מסויג יותר הוא כוחה של רשות לבטל או לשנות החלטה קודמת שלה או מעשה מינהלי מוגמר שנעשה על פיה, כשבהחלטה -או במעשה - גלומה הבטחה שלטונית תקפה כלפי פרט או חלק מוגדר של הציבור, כשביטולם או שינוים עלולים לפגוע במי שסמך על ההבטחה וכלכל את התנהגותו בהתאם לה. ביטולם של החלטה או מעשה בנסיבות כאלו מעמיד זה מול זה שני אינטרסים ציבוריים מנוגדים: מחד גיסא, יש לציבור עניין בהקפדה על יציבות פעולתו של המינהל הציבורי, בהיותה אחד התנאים לתקינותם של

סדרי המינהל וערובה של סדרי המינהל וערובה חשובה לשמירת אמונו של האזרח ברשויות השלטון. כוחה של הרשות לחזור בה מהחלטה או ממעשה, תוך הסתלקות מהבטחה לפרט או לציבור, מותנה, בכל מקרה נתון,

באיזונם הראוי של שני האינטרסים המנוגדים הללו. לעניין זה אימצה הפסיקה את המבחן אשר נקבע בבג"ץ 135/75 סאי-טקס בע"מ נ' שר המסחר והתעשיה, פ"ד ל(1) 673…הנטל להוכיח את קיום הסייג הזה רובץ על הרשות השלטונית, המבקשת להסתלק מהבטחתה… בהתייחס לטענת טעות, המועלית תדיר על ידי הרשות… התוותה הפסיקה כמה עקרונות… לא תמיד יהיה די בביסוס טעות כדי להצדיק את ביטול ההחלטה או המעשה, שהרשות מבקשת לסגת מהם…"



(ראו גם בג"ץ 142/86 "דישון" כפר שיתופי להתיישבות חקלאית נ' שר החקלאות, פ"ד מ(4) 523, 530-528; שטיין, הבטחה מינהלית, משפטים יד 255, 271). דותן, במאמרו, הבטחה מינהלית לציבור, משפט וממשל, ה, 465, 493-492, סבור שייתכנו אף מקרים של הבטחה חורגת מסמכות, שבהם יורה בית המשפט לרשות לקיים את מה שהובטח, בשל הפגיעה באינטרס ההסתמכות של מקבל ההבטחה ובהתאם לעיקרון של הסמכות הנחזית , המונע חזרה מההבטחה וכי לעתים עצם מתן ההבטחה ויצירת הסתמכות אצל הנבטח, עשויים להיות, כשלעצמם, נסיבות ההופכות את מקרהו של הנבטח למקרה מיוחד המצדיק סטייה מהמדיניות הכללית. לעומת זאת, ד' ברק, בספרה האחריות החוזית של רשויות המינהל (עמ' 122-119 (תשנ"א)), סבורה שעקרון חוקיות המינהל גובר ודוחה את אינטרס ההסתמכות, משום שהחלטות ללא סמכות ניתנות, בדרך כלל, ללא פרספקטיבה רחבה ושיקול דעת מנוסה וכי המינהל הציבורי אינו יכול לשאת בניזקו של תשלום מחיר כה כבד בשם ההגנה על ציפיותיו של הפרט (ראו גם בג"ץ 5941/91 החברה האמריקאית ישראלית לגז בע"מ נ' משרד האנרגיה והתשתית, פ"ד מו(2) 806, 815-814). שאלה זו, של תוקף הבטחה חסרת סמכות, אינה צריכה לפנים, כי אין טענה שהחלטת הועדה המחוזית ניתנה ללא סמכות.


25. אנו רואים שלו היתה בקשתו של עו"ד דיבון מושבת ריקם והלה היה פונה לבית המשפט לא רק שהיה גורם בכך לעיכוב משמעותי במימוש התוכנית, אלא שקשה לשער מה היה בית המשפט פוסק בסופו של יום, במיוחד שחזקת התקינות לא תעמד לועדה ועליה להראות צידוק לחזרתה מההבטחה. לאור זאת, ניתן לומר שההחלטה לפצות את בעלי חלקה 25 במתן קרקע חלופית, היתה סבירה.


26. מוסיפים המבקשים וטוענים, אם כך מה יגרע חלקנו שהרי גם לנו, כמו חלקה 25, חלקות שהן מעבר לתחום התוכנית ומדוע לא נקבל גם אנו פיצוי בקרקע בתחום התוכנית? לדעת ב"כ של המבקשים, אף למבקשים ניתנה הבטחה על ידי עיריית ירושלים באמצעות אלינוער ברזקי, שדרשה במפגיע לשלבם בתכנית. אין ספק שהעירייה תשמח לשלב את שתי החלקות בתוכנית, שכן גם כאן, בדומה לחלקה 25, יפטור אותה השילוב מתשלום פיצויים בגין ההפקעה.
ואם יטענו כלפי המבקשים שבמקרה של חלקה 25 יש בידי בעליה התחייבות של הוועדה המחוזית, אזי התשובה לכך היא, שהמדובר במדיניות, ואין מניעה לקבוע מדיניות של מתן קרקע חלף הפקעה, תחת פיצוי כספי. יעקב סדן לא מצא הסבר בתיקי העירייה מדוע ניתנה המלצה לתת קרקע חלופית לבעלי חלקה 25 ובקשה דומה סורבה ליעקב כהן, אחד הבעלים הקודמים של חלקות (עמ' 38).
העובדה שהמבקשים רכשו את החלקות מתוך ידיעה על ההפקעה, אינה רלוונטית לשאלת הפיצוי. הפיצוי אינו מושפע מהשאלה האם מקבל הפיצוי הוא הבעלים המקורי או חליפו. הוא הדין אם מדובר בפיצוי בדמות קרקע חלופית. כך הדבר גם ביחס לעובדה שהליכי ההפקעה של חלקה 25 הסתיימו ואילו הליכי ההפקעה של החלקות טרם הסתיימו.


27. כפי שכבר נאמר, אין מדובר בערעור על החלטת הועדה. השאלה איננה מה היה בית המשפט מחליט לאור הנתונים האמורים, אלא האם החלטת הועדה היתה סבירה. כאמור, נראה לי שהחלטת הועדה היתה סבירה, לאור חוות דעתה של עו"ד וייל, והדברים האמורים לעיל, אף-על-פי שניתן להבין בין השיטין, שגם דעת הועדה והמתכננים אינה נוחה הימנה. ניתן לומר, מבלי להכריע בדבר, שכן לא שמעתי את עמדתם של בעלי חלקה 25, שגם בעיני נראית ההבטחה מוזרה. העירייה מפקיעה והמינהל מפצה מרכוש המדינה, שהוא מנהל את מקרקעיה (ראו סעיף 2(א) לחוק מנהל מקרקעי ישראל, תש"ך - 1960; בענין סמכותו של המינהל לחילופי קרקעות במקרה של הפקעה, ראו סעיף 2(4) לחוק מקרקעי ישראל, תש"ך - 1960). הדבר תמוה אף יותר, משום שמי שנתן את ההבטחה, היא אלינוער ברזקי ואם ניתן לתבוע מישהו בגין הפרת הבטחה זו, הרי זו עיריית ירושלים או הועדה המקומית ואלינוער ברזקי. אף כאן, בדומה לבעלי חלקה 25, הוצאה עיריית ירושלים כנתבעת מכתב התביעה. מכל מקום, יש לזכור, שאלינוער ברזקי אינה יכולה להבטיח אדמות של המדינה במקום פיצוי כספי. זולת זאת, כאמור להלן, הסמכות להסכים למתן קרקע חלופית היא רק בידי הועדה.


28. לפי סעיף 191 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965, רשאית ועדה מקומית, בהסכמת ועדה מחוזית, לבוא לידי הסכם עם בעל המקרקעין שהופקעו על ידיה, שבמקום תשלום פיצויים יועברו לו מקרקעין אחרים, לסילוק מלוא או חלק מתביעותיו. באי-כוח המבקשים עותרים לשנוי המדיניות של עירייה, לתת פיצוי, בדרך של מתן קרקע חלופית, לא רק במקרים של פנוי. בית המשפט אינו יכול להכתיב מדיניות לרשויות מדיניות, כל עוד שמדיניות זו של הרשויות היא סבירה. בית המשפט אינו שם את שיקול דעתו במקום שיקול דעת הועדה. יעקב סדן העיד על מדיניות הועדה המקומית במקרים של הפקעה (עמ' 39), שהיא מתן פיצוי כספי, זולת במקרים של פינוי. לגישה זו יש עיגון חוקי - סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965, שנותן את הברירה בידי מי שמפונה, לקבל פיצוי או קרקע חילופית. כך גם נקבע בסעיף 39 לחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה - 1965 ובסעיף 79 לחוק המים, תשי"ט - 1959. לעומת זאת בסעיף 8 לחוק כביש ארצי ישראל, התשנ"ה - 1994, ניתנת הסמכות למתן קרקע חילופית במקום פיצוי כספי לוועדת הפיצויים וזאת בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל והזכאי לפיצויים. אנו רואים, אפוא, שכאשר מדובר בפינוי, ניתנת זכות הברירה למחזיק לבחור בקרקע חלופית ואילו במקרים אחרים, האפשרות לקבל קרקע חלופית, מותנית רק בהסכמת כל הצדדים הנוגעים בדבר.


29. כבר נאמר, שאין בית המשפט קובע מדיניות במקום הועדה. הוא רק בוחן אם ההחלטה שקיבלה סבירה, האם נשקלו שיקולים זרים והאם ההחלטה היא מידתית. טענות מסוג זה לא נטענו על ידי באי-כוח המבקשים. יתרה מזו, על-פי האמור בסעיף, דרושה לשם מתן קרקע חלופית הסכמה של הועדה המקומית, של מי שאדמתו הופקעה ושל הועדה המחוזית, אך במקרה שלנו, הסמכות לתת הסכמה כאמור היא רק בידי הועדה ומי שמקרקעיו הופקעו (סעיף 5 לחוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), תש"ן - 1960). בע"א 589/87 בירנבוים נ' משרד השיכון, דינים עליון כח 27, נפסק מפי השופט אור, שהדרך למתן קרקע חלופית מותנית בהסכמה המשולשת ובהעדר הסכמה כזו אין לתת קרקע חלופית. כך גם בענייננו, בהעדר הסכמה של הועדה אין להעניק קרקע חלופית למבקשים (ראו גם בג"ץ 67/79 שמואלזון נ' מדינת ישראל, פ"ד לד(1)281, 284; וינוגרד, דיני רשויות מקומיות, כרך ב, עמ' 1012; קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית), עמ' 457 - 459, ה"ש 21 (התשס"א - 12001)). לפיכך, אין למבקשים זכות מוגנת בדין לקבל קרקע חלופית ואין, אפוא, לחייב את הועדה לפעול בניגוד לחוק (בג"ץ 637/89 "חוקה למדינת ישראל" נ' שר האוצר, פ"ד מו(1) 191, 203-202).


30. עדותו של המבקש אינה ראויה לאמון, כאמור. בניגוד לאמור בסיכומי באי-כוחו, טען המבקש שהחלקות הן במסגרת איחוד וחלוקה, שניתן לבנות עליהן ולא שטח ציבורי פתוח. הוא גם העיד על מידע, שכביכול נמסר לו במדור האינפורמציה של העירייה. כל הדברים האלה אינם נכונים. המסקנה העולה מכך שהמבקשים קנו את הקרקעות בידיעה שהן שטח ציבורי פתוח, שהן הופקעו ומגיע בגינן פיצוי כספי ואם שילמו מחיר מופרז, הרי הניחו מעותיהם על קרן הצבי. אלא מאי, המבקש קיווה לנצל קשרים פוליטיים כדי להגשים את רצונו והדבר כמעט ועלה בידו. אין מדובר במדיניות שהמבקש סמך עליה בעת שרכש את החלקות והיה רשאי לפתח ציפייה סבירה שגם בו ינהגו במידה שווה (ברכה, משפט מינהלי, כרך שני עמ' 261-258 (תשנ"ו - 19969). אם מישהו נהג בהפליה במבקשים הרי זו הועדה המקומית ולא הועדה. הועדה המקומית או העירייה הם שהמליצו לתת קרקע חילופית בניגוד למדיניותם. הם שנהגו שלא כדין וגרמו להחלטת הועדה המחוזית בתוכנית 1042, לתת קרקע חילופית כפיצוי לבעלי חלקה 25. גם אם הועדה נהגה שלא כדין, אין לדרוש ממנה לחזור על טעות זו. אפילו הפלתה הועדה את בעלי חלקה 25 במתן קרקע חלופית, אין המבקשים זכאים ליהנות מהפליה זו. לכל היותר ניתן לעתור לביטול ההפליה, על ידי ביטול ההחלטה לתת קרקע חלופית, אך זה אינו מקנה למבקשים זכות לקבל הבטחה דומה, שאינה מוקנית להם בדין (בג"ץ 637/89, הנ"ל, שם, עמ' 204-203; בג"ץ 332/98 המועצה המקומית תל מונד נ' ועדת המשנה למעקב ובקרה על תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, פיתוח וקליטת עליה תמ"א31/, דינים עליון נו 365), כי אין להם זכות שהחלקות יכללו בתכנית (ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו, פ"ד מב(3) 228, 234).


31. אם החלטות הועדה המחוזית והועדה תקפות, אין מדובר בהפליית המבקשים בהשוואה לבעלי חלקה 25. הנתונים של בעלי חלקה 25, שונים משל המבקשים. חלקתם הופקעה והם לא קיבלו פיצוי כספי, אך הובטח להם שיקבלו חלקה חלופית בתוכנית עתידית. לעומת זאת, הליך ההפקעה של החלקות, טרם הושלם והם זכאים לקבל פיצוי כספי בגין ההפקעה. בניגוד לבעלי חלקה 25, הם לא שינו את מצבם לרעה. לכן אין לומר שהועדה הפלתה את המבקשים לעומת בעלי חלקה 25 (בג"ץ 307/82 לוביאניקר נ' שר האוצר, פ"ד לז(2) 141, 151).


התקרית עם עוזי וכסלר



32. המבקש טען בתצהירו, בסעיף 8, כי בחודש דצמבר 1992, התגלע סכסוך בינו לבין עוזי וכסלר, שהיה אז מנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים, בנוגע להפעלת חניון מגרש הרוסים. לדבריו, עוזי וכסלר התבטא כלפיו שאם לא יפנה את החניון לאלתר, הוא יכול לשכוח מרמת בית הכרם. לאחר הדברים האלה נודע למבקש כי הקצאת הקרקע החלופית, שנעשתה במסגרת התוכנית לאיחוד וחלוקה, בוטלה, פרט לחלק מזערי מחלקה 14,למרות שהחלקות כלולות בתוכנית. טענה זו, עובדתית, אין בה ממש. כפי שראינו (סעיפים 11-10, לעיל), כבר בחודשים יוני ויולי 1992 הוצאו החלקות מהתוכנית (ראו גם כתב ההתנגדות שהגיש ב"כ המבקשים לועדה, ביום 3.3.94 - נספח י לבקשה המתוקנת, סעיף1(ה)(2)). טענת המבקש, שבחודש יולי 1992 הוחלט לכלול שוב את החלקות בתחום התוכנית (סעיף, 7(ח) לתצהיר של הבקשה המתוקנת), איננה נכונה, כפי שהדבר עולה, כשמש בצהרים, מנספח ג לבקשה המתוקנת - מכתבו של דן וקסמן למבקש מיום 3.7.92 והמכתב הנוסף שכתבה אלינוער ברזקי לדן וקסמן בנושא זה ביום 20.7.92 (מב2/).
בנספח מש/5ח, הנספח לתצהירו של דן וקסמן, פנה עוזי וכסלר, ביום 7.2.93, לאהוד תייר ושאל אותו על החלטתו לכלול בתוכנית, בעלי חלקות מסוימים שנמצאים מחוץ לקו, קרי: הקבלן רפאלי (המבקש). הכללה זו עלולה, לדעתו, לפוצץ את התוכנית. בתגובה, השיב אהוד תייר, שאכן בזמנו הוא חשב לשלב את חלקת המבקש בתוכנית, אך כשראה שהוא מסתבך ושמשה כהן מתנגד, הוא ירד מכל העניין, כולל נושא מנחת המסוקים, שבגלל הכנסתה לתחום התוכנית אמור היה גם המבקש ליהנות, על ידי צירוף חלקתו לתוכנית.
בחקירתו בבית המשפט, לא זכר עוזי וכסלר את פרטי האירוע. במהלך חקירתו הוא לא הופנה לנספח האמור ולכן גם לא יכל להגיב עליו. גם אם אצא מהנחה שעוזי וכסלר הורה על הוצאת החלקות מהתוכנית, לא דעתו היא שהכריעה, אלא סיבות תכנוניות, שהגו משה כהן והצוות התכנוני והן שהיו הגורם הדומיננטי להחלטה. ראינו, שתחילה הוכנס כביש בייט לתחומי התוכנית, לאחר מכן הוא הוצא מהתוכנית משיקולים תכנוניים, אך הוא שוב הוחזר לתוכנית משיקולים תעבורתיים, לפי בקשתו של מיכאל נקמן, שהיה אז המפקח על התעבורה בדרכים. החזרת הכביש לגבולות התוכנית, לא הביאה לשינוי בגבולות הבינוי של התוכנית, כפי שראינו.
סיכומה של נקודה זו, גם אם היתה תקרית בסוף שנת 1992 ואני מטיל ספק לאור מה שאמרתי, על עדותו של המבקש (סעיף 8 לעיל), שאירוע זה אכן התרחש, לא הוכח שעוזי וכסלר גרם לשינוי התוכנית והצרת גבולות הבינוי, מה עוד שכל העדים מטעם המשיבים הכחישו שהוא התערב בנושא זה. השינוי בתוכנית נעשה קודם לכן, כפי שראינו. יתרה מזו, הועדה הפעילה שיקול דעת עצמאי ואימצה בתוכנית את הקונצפציה של משה כהן, שהיא קונצפציה תכנונית, שאין להתערב בה.


חובת ההנמקה



33. סעיף 108(ב) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 קובע:


"הודעה על הכרעה בדבר התנגדויות ועל נימוקיה תינתן בכתב למתנגד ולמי שהשמיע טענות לפי סעיף 106".


בסעיף 5(7) לחוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), תש"ן - 1990 נאמר:


"הועדה תשמע התנגדויות בעצמה או באמצעות חוקר… ותחליט בהן, וכן תחליט לאשר את התכנית עם או בלי שינויים או בתנאים שתקבע, או לדחותה, הכל תוך 20 ימים מתום המועד להגשת התנגדויות…נכללו בתכנית הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש של מגרשים שלא בהסכמת הבעלים, והוגשו התנגדויות לתכנית, תשמע הועדה את ההתנגדויות ותחליט בדבר התכנית כאמור, בתוך 60 ימים מתום המועד להגשת התנגדויות…".


אמנם הוראת חוק זו אינה מחייבת את הועדה לנמק את החלטתה, אך היא גם אינה פוטרת אותה. גם ב"כ המשיבים אינם טוענים לפטור, אלא הם טוענים שהועדה יצאה ידי חובת ההנמקה ולחילופין, שאם כשלה הועדה המילוי חובה זו, אזי, לפי חוק לתיקון סדרי המינהל (הנמקות), תשי"ט - 1958, סעיף 6, עבר הנטל על כתפי הועדה להראות שהחלטתה ניתנה כדין והועדה עמדה בנטל זה.


34. כפי שניתן לראות מהחלטות הועדה שהוזכרו לעיל, החלטותיה הן קצרות. בנספח F לתצהיר אליהו סויסה, ניתנה החלטת ביניים לקבל את ההתנגדויות, שטענו לחוסר טבלת איזון ולהכין טבלה כזו לפני אישור התוכנית. בנספח H לתצהיר אליהו סויסה, הוחלט לאחר שמיעת ההתנגדויות וקיום דיון פנימי, לקבל ולדחות התנגדויות שונות. בין היתר, הוחלט על צירוף בעלויות במגרשים שונים. מקריאת ההחלטה הזו, ניתן היה להבין כאמור וכך גם הבינו המבקשים שהתנגדותם נדחתה ולפי הבנה זו הם פעלו בפנייתם הראשונה לבית-המשפט. אף כאן לא ניתנו נימוקים לדחיית התנגדויות או לקבלתן.
בנספח L לתצהיר אליהו סויסה, הבהירה הועדה את ההחלטה הקודמת, שהתנגדות המבקשים לאי צירוף חלקותיהם לתוכנית נדחתה, למעט איחוד המגרשים שבתחום התוכנית.


35. האם די בקריאת הפרוטוקולים של דיוני הועדה, שמהווים תשתית עובדתית להחלטה, כדי לצאת ידי חובת ההנמקה כשמדובר בגוף קולגיאלי?

כאשר מדובר בגוף כזה נשארים שיקוליו של כל מצביע חבויים בליבו (בג"ץ 620/85 מיערי נ' יו"ר הכנסת, פ"ד מא(2)169, 236; בג"ץ 953/87 פורז נ' ראש עיריית תל-אביב - יפו, פ"ד מב(2) 309, 322). גם זמיר בספרו הסמכות המינהלית, שם, עמ' 912-909, מתייחס לסוגיה זו. לדעתו ניתן להיעזר בהתכתבויות קודמות של אותו גוף, מפרוטוקול הדיון שקדם להחלטה וכיוצ"ב.
נראה לי שמהפרוטוקולים של הדיונים, הראיות שהוגשו והעדויות, שהתוכנית באה לשמר את גבולות הבינוי של התכנית 2005/6 וכי גם אם הנטל עבר על כתפי המשיבים הם יצאו ידי חובה זו.


36. בהקשר זה גם נטען שהועדה לא היתה רשאית לתת את ההחלטה המבהירה. גם טענה זו יש לדחות. ראשית, בעת מתן ההחלטה המשלימה טרם הופקדה התכנית למתן תוקף, כך שההחלטה באה להבהיר החלטה קודמת. עקרון גמר המלאכה אינו חל על גוף מינהלי, בכפוף לאמור לעיל (בג"ץ 5368/96, הנ"ל, שם). אין טענה שההחלטה המבהירה פגעה באינטרס של המבקשים, מה גם, כפי שהראיתי, שהם הבינו את ההחלטה הראשונה כדוחה את בקשתם להחלת התוכנית על החלקות. שנית, בגוף קולגיאלי, מה שקובע הוא מספר האנשים המינימלי הדרוש לחוקיות ההחלטה (סעיף 40 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965. אין טענה שאלה שנכחו בישיבה הנוספת ואשר חלקם לא נכחו בישיבה הראשונה, לא היו מודעים לתוכן ההחלטה המקורית (בג"ץ 1843/93 פנחסי נ' כנסת ישראל, פ"ד מח(4) 492, 495).


סיכום

37. המבקשים לא הצביעו על חובתה של הועדה להכליל את חלקותיהם, שיעודן הוא שטח ציבורי פתוח, בתחום התכנית ולהעניק להן זכויות בניה. תמיד ישנו גבול לתכנית ותמיד ימצא מי שחלקתו היא מעבר לתכנון של תכנית המצרנית לחלקתו. לא סגי בנתון זה כדי להצדיק את התערבותו של בית המשפט. תכנית מתאר מקומית היא חיקוק. היא תקנה בת פועל תחיקתי. משפורסמה ברשומות, קמה לגביה החזקה שבסעיף 34א לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א - 1971, שלפיה "דבר שפורסם ב'רשומות' חזקה שנעשה כראוי". לשון אחר: הנטל על המבקשים להראות שנפלו פגמים בדרך קבלתה של התוכנית ובכך הם לא עמדו (ע"א 3213/97, הנ"ל, שם, עמ' 647-646). המבקשים לא השכילו להצביע על פגם שנפל בהחלטת הועדה בין מהבחינה הדיונית ובין מהבחינה המהותית ושעקב פגם כזה קופחה זכותם להיכלל בגבולות התוכנית. הם לא הראו עילה שבדין להתערבות בית-המשפט בהחלטת הועדה.
לאור ההחלטה שנתתי ביום 12.11.97, לא הוכח שהמבקשים הופלו לרעה, לעומת בעלי חלקה 25 או שנפלו פגמים בתכנית, הנוגעים לאי הכללת חלקות המבקשים בה ולא היו בהחלטות הועדה שיקולים זרים, שבגללם לא קיבלו המבקשים קרקע חלופית.


38. הבקשה לסעד הצהרתי נדחית. המבקשים ישלמו לכל אחד מהמשיבים את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח.
ברצוני להביע את צערי על העיכוב, שלא כדרכי, במתן פסק-הדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון