פסק דין 1. מהות התביעה: בפנינו תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מחצר המהווה חלק מהנכס הידוע כחלקה 120 בגוש 7047 (להלן: "הנכס"), הנמצא ברחוב יעקב כץ 24 יפו [ להלן: "החצר"], ולהחזרתה לתובע כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעם הנתבעים. כמו כן מבקש התובע מבית המשפט ליתן צו הריסה כנגד הנתבעים. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובע הוא נציגם החוקי של המדינה, עיריית תל אביב - יפו, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל. ב. רשות הפיתוח הינה הבעלים הרשומים של הנכס (נסח רשום מקרקעין צורף נספח א' לת1/) . ג. הנכס הוא מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל. ד. הנתבעים מחזיקים בנכס אשר כולל בתוכו את דירת המגורים של הנתבעים וכן את החצר נשוא התביעה. 3. המחלוקת המשפטית: טיעוני התובע: א. הנתבעים תפסו חזקה בחלק הנכס, הוא החצר, [לפי הקטע שמסומן בצבע אדום בתרשים אשר צורף נספח ב' לת1/] שלא כדין, וללא רשות התובע וללא הסכמתו. ב. כל רשות באם ניתנה מתבטלת בזאת על ידי עצם הגשת כתב התביעה. ג. הנתבעים בנו על בחצר תוספות בניה שונות ובין היתר הכשירו החצר כגינה וכל זאת ללא קבלת רשותו של התובע וללא הסכמתו, ומעשיהם מהווים השגת גבול במקרקעי המדינה. ד. מבוקש בזאת מביהמ"ש לחייב את הנתבעים לסלק ידם מן החצר, המהווה חלק הנכס והמצויינת בתשריט כאמור לעיל,, ולהרוס את תוספות הבנייה שבנו הנתבעים בחצר הנ"ל. טיעוני הנתבעים: א. הנתבע מס' 1 הינו דייר מוגן בנכס מאז שנת 1964 ומאז הוא מחזיק ומשתמש בנכס ללא עוררין מצד התובע או מי מטעמו במשך כ - 35 שנה. ב. הנתבע מס' 2 הינו דייר מוגן בנכס מאז שנת 1969 ומאז הוא מחזיק ומשתמש בנכס ללא עוררין מצד התובע או מי מטעמו במשך כ- 30 שנה. ג. הנתבעים טוענים כי מעבר לזכותם לדיירות מוגנת בנכס, הם ברי רשות להחזיק ולהשתמש בנכס. הנתבעים שינו את מצבם לרעה כאשר השקיעו ממון רב בנכס. ד. חזקתם ושימושם הממושכים של הנתבעים בנכס העניקו להם זיקת הנאה אשר איננה ניתנת לביטול על ידי התובע. ה. מצבו המבני של הנכס זהה למצב בו היה בעת שרכשו הנתבעים את זכויות הדיירות המוגנת בנכס. ו. לחילופין, טענו הנתבעים לסעד מן הצדק. 4. המסגרת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובע: עת1/ , מר אהוד גבריאלי, נחקר על תצהירו ת1/. עת2/, מר זאב שקד, נחקר בחקירה ראשית. מטעם הנתבעים: עה1/ , מר צ'יקובסקי יעקב, נחקר על תצהירו נ2/ עה2/ , מר מר יגאל אדרי, נחקר על תצהירו נ3/. עה3/ , הגב' ליליאן אמיר, נחקרה על תצהירה נ4/. עה4/ , מר שהבן חמד, נחקר על תצהירו נ5/. עה5/ , מר אדרי פנחס הנתבע מס' 1, נחקר על תצהירו נ6/. עה6/ , מר דהאן מאיר, נחקר על תצהירו נ7/ כן הוגשו: גיליון פעולת רכישה של עמידר סומן נ1/. תצלום אויר ותמונות הנכס. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים , הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל. להלן הנימוקים שהביאוני למסקנה זו: 6. הסגת גבול: א. מקור העילה תביעה זו לסילוק ידם של הנתבעים מהחצר הינה על פי עילה של הסגת גבול במקרקעין. סעיף 29 לפקודת הנזיקין קובע כהאי לישנא: "הסגת גבול במקרקעין הינה כניסה למקרקעין שלא כדין...". ב. נטל הראיה: סעיף 30 לפקודת הנזיקין קובע על כתפי מי מונח נטל הראייה: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין, על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". לאמור, על התובע להוכיח שהוא הבעלים החוקי ואז עובר הנטל לנתבעים להוכיח שאינם מסיגי גבול. במקרה דנן, התובע הוכיח את בעלותו על החצר [נספח א' לת1/] ולפיכך , עובר הנטל לנתבעים להראות שמחזיקים הם בחצר כדין. 7. זכויות הנתבעים בחצר: אין חולק כי הנתבעים מחזיקים כדין במבנה הגובל בשטח החצר באשר המדובר בבית מגורים אשר הושכר להם על ידי חברת עמידר בשכירות מוגנת. המחלוקת נסובה סביב השאלה האם לנתבעים יש זכות כלשהי בחצר בית המגורים כפי שסומן בצבע אדום בתשריט ת2/. האם הנתבעים דיירים מוגנים בחצר? א. הנתבעים טוענים כי מאז כניסתם לדירתם משתמשים הם בדירה ובחצר, המהווה חלק בלתי נפרד מהדירה, ללא כל הפרעה או טענה מצד התובע עד סמוך להגשת התביעה והדיירות המוגנת חלה לא רק על דירת המגורים כי אם גם על החצר. כך מעיד הנתבע מס' 1 בחקירתו הנגדית: "היה בית והיה חצר מגורים. גם הדייר הקודם הסביר לי שהשתמש בחצר והיא שייכת לבית. כשקניתי את הדיה, השמאי אמר לי החצר חלק בלתי נפרד מהדירה ולכן שילמתי עליה כפול.... אף אחד לא אמר לי מילה שהחצר לא שלי ההיפך, הם עודדו אותי שאני חי 10 נפשות ב - 2 חדרים וטוב שיש לי את החצר..." [עמ' 40 - 41 לפרוטוקול]. שכניהם של הנתבעים העידו בעניין זה כך: עה1/, מר צ'יקובסקי יעקב: "אני השכן של מר אדרי ומר דהאן. אני גר בקומה ראשונה מול הדירה של מר פנחס אדרי... משפחת אדרי באה לגור... בשנת 64 או 65. אני יודע מידיעה אישית שהנכס כלל מאז ומתמיד חצר". [עמ' 29 - 30 לפרוטוקול]. עה3/, הגברת ליליאן אמיר העידה כך: "עוד מלפני שמשפחת דהן ואדרי התגוררו במקום, המושכר כלל חצר. נכנסתי למקום בגיל 18 בשנת 1970 ואז ראיתי את החצר הזאת... אני יודעת מידיעה אישית שהחצר הושכרה להם כי אני ראיתי החצר מגודרת מצורפת לבית ונכנסים מהכניסה הקדמית". [עמ' 37 לפרוטוקול]. מעדויות ההגנה אשר אני נותן בהן אמון, עולה כי הנתבעים עשו שימוש בחצר מיום הכנסם לדירה באשר ראו הם את החצר כחלק בלתי נפרד מהדירה. אלא שבכך אין די כדי להוכיח כי הנתבעים הינם דיירים מוגנים גם בחצר. ב. חוזה השכירות: הנתבע מס' 1 צרף לתצהירו העתק חוזה שכירות מיום 6.2.1964 אשר נחתם בינו לבין התובע (באמצעות חברת "עמידר") ובהתאם לחוזה זה שכר הנתבע מס' 1 את הדירה בשכירות מוגנת (העתק החוזה צורף נספח א' לנ6/). מעיון מעמיק בחוזה השכירות עולה כי בסעיף תאור המושכר לא הוזכרה במפורש החצר כחלק מהמושכר. אף על פי כן, טוענים הנתבעים כי האמור בחוזה השכירות אינו חזות הכל וגם אם החוזה טינו מציין כי החצר היא חלק אינטגרלי של המושכר, ניתן לראותה ככזו מקום שבו היא דרושה לשימוש נוח במושכר והולכת יחד עימו באופן רגיל. הנתבעים תומכים טענתם זו בע"א 398/63 לייבוביץ' ומטלון נ' משה כץ, פ"ד יח' (1) 384 וכן בפס"ד ע"א 1613/97 מדד בנימין ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל, תקדין מחוזי 99(2), 937. אלא שאין בפסקי דין אלה כדי לסייע לנתבעים שכן בפסק הדין בעניין לייבוביץ דובר על בניין משותף שכלל רחבה הנמצאת בחזית הבית המשותף. בית המשפט העליון קבע בפסק דין זה כך: "כלל גדול הוא בשכירות שהמשכיר מתחייב מכללא, היינו אף אם לא פורש בחוזה, לאפשר לשוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות... כפי שהייתה האפשרות בזמן ההשכרה... (ההדגשה שלי- א.ג). בעניין ליבוביץ הנ"ל, דובר על זכאותם של דיירים בבית משותף לעשות שימוש בחצר שהייתה חלק בלתי נפרד מהבניין מלכתחילה ואין להסיק ממנו דבר לענייננו. פסק הדין בעניין מדד בנימין דן גם הוא בשאלת היותה של חצר חלק בלתי נפרד מדירת מגורים על אף שתיקתו של חוזה השכירות בעניין זה. שם הגדיר חוזה השכירות את המושכר כ"דירה בת חדר וחצי, חדר נוחיות בחוץ ומחסן (הדגשה שלי- א.ג.) במקרה זה קבעה כב' השופטת חיות כך: "ברור כי על מנת לעשות שימוש בחדר הנוחיות ובמחסן, יש לעשות שימוש בחצר המובילה אליהם מאחור... מכאן ברור כי שטחי החצר עונים על הקריטריונים שנקבעו בהלכת ליבוביץ" כלומר, בנסיבות העניין, הוכח לבית המשפט שיש לפרש את חוזה השכירות כך שהמושכר כולל את החצר אשר באופן רגיל הולך יחד עימו ולמעשה, מהווה חלק בלתי נפרד ממנו. בנסיבות התביעה דנן אין מנוס מלראות בחוזה השכירות חזות הכל וללמוד ממנו על כוונת הצדדים בעניין החצר. לו התכוון התובע להשכיר את החצר היה עושה זאת במפורש ואילו התכוונו הנתבעים לשכור את החצר ביחד עם הדירה היה עליהם לציין זאת בחוזה השכירות במפורש. סיכומם של דברים, לא שוכנעתי מהחומר המשפטי שהובא בפני כי הנכס שהושכר לנתבעים בחוזה שכירות מוגנת כולל בתוכו גם את החצר נשוא התביעה ועל כן קובע אני כי הנתבעים אינם דיירים מוגנים בחצר. ג. הנתבעים טוענים כי במשך השנים הרבות בהן החזיקו בחצר, ידעו על כך נציגי התובע ולמעשה לא קיבלו דרישה כלשהי לסילוק ידם מן החצר עובר להגשת התביעה. הנתבעים אף צרפו מכתב מיום 01.06.92 [נספח ה' לנ1/]. לפיו הגישו בקשה לרכישת הדירה והחצר אולם במכתב זה דחתה חברת עמידר בקשתם זו ללא כל טענה בקשר להחזקתם בדירה ובחצר. מעיון במסמכי התביעה עולה כי הפניה הראשונה מטעם התובע לנתבעים בעניין פינוי החצר נעשתה ביום 24.02.97 ואילו התביעה עצמה הוגשה לבית המשפט ביום 13.04.97. מסקנות: מעדויות ההגנה שוכנעתי כי הנתבעים מחזיקים בחצר למעלה מ - 30 שנה, ובכל אותו פרק זמן ידע התובע על כך, ובעצם התעלם מכך עד לתקופה בה הוגשה התביעה. בנסיבות אלו, יש לבחון את מעמדם של הנתבעים כברי רשות בנכס. 8. האם הנתבעים ברי רשות? א. פרופ' נ. זלצמן במאמרה "רשיון במקרקעין" קובעת כך: "רשיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר להחזיק או להשתמש בנכס... אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכן תצמיח למקבל הרשות זכות חוזרת כלפי בעל המקרקעין ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית כאקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס [להלן:" רשות גרידא"] ...". [נינה זלצמן, רשיון במקרקעין, הפרקליט מ"ב [1995] עמ' 30]. בנסיבות המקרה אין עסקינן ברשות חוזית כי אם ביצירת רשות מכוחו של השתק: "לשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם... העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו ליצור רשיון מכללא שלא היה קיים מלכתחילה". [ע"א 496/82 רוזן ואח' נ. סלונים, פ"ד ל"ט[2] , 337 וע"א 602/84 ריבוא נ. גל, פ"ד ל"ט [3] , 693]. וכן הוסיפה פרופ' זלצמן כך: "בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם החזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדל של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו שלפלוני מן הנכס... ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפאסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה, המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את ההחזקה או השימוש מיסוד אי החוקיות שדבק בו והופכת את מעשה העוולה למעשה ברשות". [ פרופ' זלצמן לעיל עמ' 56, 57]. מן האמור לעיל יש לקבוע כי הנתבעים מחזיקים בנכס לאחר שניתנה להם רשות [רשות מכללא] מאת התובע ויש לראותם כברי רשות בנכס. 9. ברי רשות ורכישת זיקת הנאה מכח שנים: א. הנתבעים אף טוענים בכתב הגנתם כי החזקתם ושימושם הממושכים בנכס, העניקה להם זיקת הנאה אשר אינה ניתנת לביטול על ידי התובע. בעניין זה קובע סעיף 94 לחוק המקרקעין כהאי לישנא: "94 [א] מי שהשתמש בזכות הראוייה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות, רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש את רישומה. [ב] הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות, כאמור, ... שהוא מתנה לשימוש בזכות ומפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן [א]". חוק המקרקעין מכיר באפשרות רכישת זכות במקרקעין מכוחה של התיישנות אלא שיש לקרוא סעיף זה יחד עם סעיף 159 לחוק המקרקעין המבטל את ההתיישנות במקרקעין מוסדרים. לפיכך, יוותר הדיון בעניין חישוב התקופה המדוייקת בה שהו הנתבעים בנכס, באשר השימוש שנעשה מכוחה של רשות מכללא אינו יכול להבשיל לזיקת הנאה גם בחלוף 30 שנה. מכאן שלא רכשו הנתבעים זיקת הנאה בחצר. 10. זכויות הנתבעים כברי רשות: א. רשות במקרקעין או רשיון במקרקעין אשר נלמדים מתוך הסכמה שבשתיקה יש לבחון לאור סעיף 161 חוק המקרקעין הקובע כי : "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא על פי חוק". לפיכך אין בכוחה של רשות מכוחו של השתק להעניק לבעליה זכות במקרקעין וכל כוחה של הרשות הוא להכיר בזכותם של הנתבעים להחזיק ולהשתמש בחצר. מאחר ועוסקים אנו בחזקה ושימוש אשר ניתנה ברשות וללא כל תמורה מצד הנתבעים, הרי שרשות זו היא רשות חינם ובכגון דא מקובלני כי: "רשיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המילה. רשיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון". [ע"א 96/50, יעקב צינקי ואח' נ' ויקטור ע. כאט פ"ד ה{1], 479]. וכן למדנו כי: "מסיג גבול, שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול לההיפך לבר רשות ללא תמורה או בר רשות חינם ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת...". [ע"א 50/77 אליהו מזרחי נ' אלברט אפלולו, פ"ד ל"א [3], 439]. כלומר, רשות זו ניתנת לביטול בכל עת והיא אכן בוטלה עם הגשת כתב התביעה בו צויין הדבר במפורש, ועל כך כבר נכתב: "כבר ראינו כי דעת רוב השופטים היא שרשיון חינם שאינו לזמן קצוב מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל המקרקעין, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון והגשת תביעה לסילוק יד בוודאי מגלה רצון זה...". [ע"א 30/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידית פ"ד ל"א[3], 218]. מכאן שהרשות שניתנה לנתבעים והעניקה להם הגנה מפני הסגת גבול, הסתיימה עם הגשת תביעה זו ומשבוטלה הרשות הרי שמדובר בהסגת גבול ועל הנתבעים לפנות את החצר. ב. סעד מן הצדק: מאחר וקבעתי כי הנתבעים אינם דיירים מוגנים בחצר, אין מקום לדון בעתירתם של הנתבעים לסעד מן הצדק על פי חוק הגנת הדייר. 11. השקעות הנתבעים בנכס: א. לעניין תוצאתו של ביטול הרשות להמשיך ולהחזיק בנכס, יפים דבריה של פרופ' זלצמן במאמרה הנ"ל: "בית המשפט רשאי משיקולים של צדק, למנוע את ביטול הרשות, או להתנות את הביטול בפיצוי הנתבע על ההשקעות שהשקיע בנכס לפי ערכן הריאלי במועד הביטול, או בפיצוי הנתבע על הנזק שנגרם לו. שיקול הדעת המסור לבית המשפט מכוון ליתן פתרון צודק בנסיבותיו של המקרה... במסגרת זו יתחשב בית המשפט לא רק בתוכן הציפיה שיצר בעל המקרקעין ובמידת הסתמכותו של בר הרשות, אלא גם בהתנהגות הצדדים". (ראה פרופ' זלצמן לעיל עמ' 32) הנתבעים בכתבי הגנתם טוענים כי השקיעו ממון רב בנכס - בשיפוצו, באחזקתו ובהשבחתו. אלא שהנתבעים לא מצאו לנכון להציג חוות דעת מומחה לעניין הערך הכספי של השקעתם בנכס ובחצר נשוא התביעה או את מידת הנזק שייגרם להם במידה ויפונו מן החצר. יחד עם זאת, מעדויות ההגנה עולה כי החצר שמשה את משפחות הנתבעים באשר ניטעו בה עצים שונים והנתבעים השתמשו בה להנאתם. כך העיד בנו של הנתבע מס' 1, מר יגאל אדרי: "בחלק קטן מהחצר יש דשא, יש לנו עץ לימון בנוסף לעוד כמה עצים שיש בצד. עץ לימון, שני עצי תפוזים, חושחש ושני עצי גויאבות .... אני יכול לשבת שם בקיץ שנעים וחם. החצר היא לשימוש הנאה מאז ומתמיד". [עמ' 34 לפרוטוקול]. מעדות זו ומעיון מעמיק בתמונות אשר צורפו לתצהירי הנתבעים עולה כי החצר אכן שימשה להנאת של הנתבעים ובני משפחותיהם, אלא שבנסיבות בהן לא פירטו הנתבעים את מידת הנזק שיגרם להם בשל פינוי - לא אוכל לפסוק על פיצוי כלשהו לנתבעים . מה עוד שלא נתבקשתי להעניק סעד שכזה באף שלב משלבי התביעה. בנסיבות המקרה שוכנעתי כי יש להתחשב בנתבעים בעניין קציבת המועד לפינוי ובעניין הוצאות המשפט. 12. תוספות הבנייה: התובע טען בכתב תביעתו כי הנתבעים בנו על הנכס תוספות בניה שונות וביקש ליתן צו להריסת תוספות הבנייה הנ"ל. יש לדחות טענה זו של התובע שכן ב"כ התובע זנח טענה זו לחלוטין בסיכומיו ומכאן שבית המשפט לא ידון בטענה זו ולא ייחס לה כל משקל לצורך הכרעה בתיק ועל כך כבר נכתב: "דין טענה שנטענה בכתב הטענות, אך לא הועלתה בסיכומים [אם בשגגה ואם במכוון] כדין טענה שנזנחה ולכן בית המשפט לא יתייחס אליה". [ראה: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה מעודכנת, עמ' 232]. 13. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבעים לפנות ולסלק ידם מהחצר [השטח המסומן באדום בתרשים נספח ב' לת1/] המהווה חלק מחלקה 120 בגוש 7047 ולהחזרתה לתובע כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמם. ב. אני מעכב את ביצוע סילוק היד עד ליום 15.09.2001 וזאת על מנת לאפשר לנתבעים להתארגן. ג. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. הסגת גבולחצר