סעד ביטול הסכם עם מתווך: על-פי סעיף 1(א) של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970 (להלן: חוק התרופות), כל מעשה או מחדל בניגוד לחוזה, היא הפרה. הפרה יסודית מזכה את הצד הנפגע לתבוע ביטול החוזה. ואולם, גם הליך הביטול, לרבות תביעה לפיצוי צריך שיהיו מלווים בעקרון תום הלב, מגמה העולה גם מהוראות סעיפים 3(4) ו- 7(ב) של חוק התרופות. המבחן של ביטול עסקה אפילו מבוקש הוא על-ידי הנפגע, צריך שיהיה מבחן גמיש וצודק. ובכלל, התביעה לביטולו של החוזה, בנסיבות העניין, אינה יכולה להיבחן במנותק מאפשרות קרובה לאכיפתו. רצונם של הצדדים צריך גם שיתיישב עם היעילות הכלכלית של העסקה. ועוד, ההסתכלות הכוללת על דיני החוזים, ככלל, השתנתה. אין עוד רואים את דיני החוזים כאפשרות חד צדדית של צד לחוזה לסמוך באופן מוחלט על כך שאם ההתחייבות החוזית כלפיו לא תקויים, אזי יהא זכאי לפיצוי המלא, שיעמידו באותו מצב כלכלי בו היה נמצא אילו קוים החוזה, אלא גם עליו, "כצד נפגע" מוטלים נטלים, כצד לאותו חוזה, גם אם לא נטל אותם באופן ספציפי (ד"ר פורת בספרו חלוקת האחריות בדיני חוזים (חיבור לשם קבלת תואר "דוקטור למשפטים", אוניברסיטת תל-אביב, 1989), בעמ' 36-37). פסק דין 1. נושא המחלוקת שבין הצדדים בתביעה העיקרית ובתביעה שכנגד, מקורו בשני הסכמים שנחתמו בין התובע, שהינו מתווך במקצועו (להלן: שוסטר) לבין מי מהנתבעים 5-1 (להלן: הבעלים), בקשר למכירת זכויות הנתבעת מס' 4 (להלן: חב' רימון) והנתבעת מס' 5 (להלן: חב' אתרוג), במקרקעין הידועים כחלקה 24 בגוש 17158 באזור עוספיה. השאלה היא, אם הייתה העברת זכויות במקרקעין או בחלק מהן, על-פי ההסכמים או שמא הייתה הפרה של התנאים שפורטו שם, ואם כן, מהם הסעדים המתחייבים עקב כך. לטענת שוסטר יש להורות על אכיפתם של ההסכמים, והעברת הזכויות במקרקעין על שם הרוכשים השונים, שהם הנתבעים בתביעה שכנגד, ואילו לטענת הבעלים של המקרקעין, הפרתם של תנאי ההסכמים על ידי שוסטר, הביאו לביטולם, ולכן, יש להורות על החזרת החזקה במקרקעין לידי הבעלים, וכן על מתן פיצוי כספי על הנזקים שנגרמו להם, וביטול כל פעולה שנעשתה על ידי עו"ד טייך (נתבע שכנגד מס' 2, להלן: עו"ד טייך), לרבות ביטול ההסכמים עם הצדדים השלישיים, שהם הנתבעים שכנגד בתביעה שכנגד, וכן, ביטול הערות אזהרה שנרשמו לזכותם. יחד עם זאת, מאחר שהבעלים ערים לעובדה שצדדים שלישיים תפסו חזקה במקרקעין, ומאחר שאין להם ידיעה ברורה לגבי בעלי זכויות החזקות, עתרו הם בתביעה שכנגד לפיצול סעדים, באופן שתשמר זכותם לתבוע פינוי וסילוק יד של מי מהנתבעים שכנגד 15-2, מהמקרקעין בהליך נפרד (ראה סעיף 20 של כתב התביעה שכנגד המתוקן). 2. אבהיר כבר בשלב זה, כי אכן הוכח ששוסטר הפר את החוזים וההסכמים השונים שנחתמו בין הצדדים, ועוד הוכח, שגם עו"ד טייך, לא הקפיד מספיק על ההוראות שניתנו לו, לצורך עריכת ההסכמים וביצועם, ואולם, אין גם להתעלם, מחלקם של בעלי המקרקעין ובעלי המניות באופן ניהול ענייניהם. לא רק שלא הוצג רישום מדויק של מלוא הכספים ששולמו להם בגין מכירת המקרקעין, באופן שהסכום הכולל שנתקבל אצלם לא פורט בצורה בהירה (הגם שאני ערה לפירוט שניתן בתצהיר התשובות לשאלון שהוצג להם על-ידי שוסטר), אלא גם לא הובחן מה מבין הסכומים ששולמו הוא בגדר תמורה ומה בגדר פיצוי. מעבר לכל, על אף שהיחסים המשפטיים בין הצדדיים נמשכו לאורך זמן, ובמסגרת אותה מערכת יחסים היו הפרות חוזרות ונשנות, לא נקטו הבעלים ו/או בעלי המניות בשום הליך מניעתי, שהיה בו כדי להזהיר את צד ג' כרוכש פוטנציאלי של המקרקעין או חלקם, מפני מכר שאינו בידיעתם ו/או בהסכמתם של הבעלים. בנסיבות אלה, הסדר של פשרה היה הפתרון הראוי. משלא הגיעו הצדדים לידי הסדר, יש לבחון את טענות הצדדים והמערכות השונות של כל אחד מהם, מבחינה משפטית, לאור העובדות שיפורטו. על אף שמדובר בעיקרו של דבר בעילות חוזיות, יתכן שלא יהיה מן הנמנע מלבחון "אשם תורם חוזי" מצד הבעלים ובעלי המניות. לצדדים ובמיוחד לבעלים הופנו שאלות הבהרה על-ידי בית המשפט, מתוך מגמה לבחון את האפשרות לסיים את כל המחלוקות בין הצדדים, גם בתביעה שכנגד, וללא צורך, לאפשר פיצול סעדים, בדרך של תביעות סילוק יד ופינוי נפרדות. ואולם, לאור מורכבות המסכת העובדתית, והתנהגות הבעלים אשר לא נקטו, כאמור, באמצעי מנע, בסמוך למועד הפרות ההסכמים, לא יהיה מנוס מלאפשר את פיצול הסעדים, כפי שהוזכר לעיל. בחנתי אחר פתרונות מעשיים שונים לסיום המחלוקות, ופתרון כולל לא נמצא על-ידי. לאור התוצאה אליה הגעתי, היה צורך להורות על פיצול סעדים. הרקע העובדתי: 3. חב' רימון וחב' אתרוג היו רשומות בלשכת רישום מקרקעין בחיפה, כבעלות זכויות במקרקעין, אדמה חקלאית בשטח של 18.548 דונם מתוך 38.548 דונם, באופן שעל שם חב' רימון רשומים 8.548 דונם ועל שם חב' אתרוג רשומים 10 דונמים. הנתבעים 3-1 (להלן: הנתבעים) הינם בעלי זכויות במניות של החברות בחלקים שווים. החברות הנ"ל לרבות בעלי המניות יכונו להלן: בעלי הקרקע או הבעלים. ביום 3/4/90 חתמו הנתבעים על הסכם לפיו ימכרו לשוסטר 18.548 דונם מתוך האדמות הנ"ל (להלן: המקרקעין), לפי 6,250 דולר לדונם, לפי שער יציג ביום התשלום, כאשר מדובר בתשלום נטו, בתוספת הוצאות משפטיות בשיעור של 2% ובצירוף מע"מ. הסכום הכולל למכירת המקרקעין הועמד על 115,925 דולר, לתשלום תוך 90 ימים. כמו כן הוסכם, כי שוסטר כקונה, יפקיד ערבות בנקאית בסך של 10,000 דולר, במשרדו של נתבע מס' 6 (להלן: עו"ד באב"ד) להבטחת ההתחייבות לרכישת המקרקעין בשלמותם. עוד הוסכם שערבות זו תחולט, אם המכירה לא תבוצע במסגרת המועד שנקבע, והוא ייחשב כפיצוי המוסכם (להלן: ההסכם הראשון). ייאמר מיד, שערבות לא הופקדה. על-פי קבלה מס' 0569 הנושאת תאריך 7/5/90, נתקבל משוסטר סכום של 20,000 ש"ח (נספח א' ל-ת7/). מתברר, כי זמן קצר יחסית לאחר חתימת ההסכם הראשון, החלו הנתבעים לטעון כנגד שוסטר על הפרת האחרון את תנאי ההסכם. אין גם חולק, כי מלוא התמורה לא שולמה במועד הנקוב בהסכם. 4. למרות האמור, ביום 16/8/90, ניתנה לשוסטר אורכה לשלם את יתרת התמורה המתחייבת לצורך רכישת מלוא המקרקעין. שוסטר חתם על כתב התחייבות (נספח ג' לכתב ההגנה), בו התחייב להשלים ולשלם את הסכומים הבאים: סך של 20,000 דולר ביום חתימת כתב ההתחייבות; תוך 15 ימים נוספים, סך השווה ל - 15,000 דולר; תוך 45 ימים מאותו מועד 30,000 דולר; ויתרת התשלום לא יאוחר מ - 75 ימים מאותו תאריך. הסכמה נוספת זו, להאריך את ביצועו של ההסכם הראשון, תכונה להלן: הסכם הארכה. יש להעיר לגבי ניסוחו של הסכם הארכה. התוספת של המשפט האחרון אינה ברורה. היתרה, לא צויינה. על-פי המפורט בסעיף 2ה לכתב ההגנה, ניתן להסיק שהנתבעים הסכימו ליתן לשוסטר אורכה לשלם את יתרת החוב, שעמדה באותו מועד על סכום של 65,000 דולר. אם כך האם הייתה יתרת תשלום שהיה על שוסטר להוסיף ולשלם תוך 75 ימים, ואם כן, מהי אותה יתרה, או שמא הייתה הכוונה כי הסכום של 65,000 דולר, יש לשלמם תוך 75 ימים ממועד ההתחייבות?! 5. פחות מחודש לאחר הסכם הארכה, במכתב הנושא תאריך 14/9/90, ששלח עו"ד כהן, אשר עבד באותה עת במשרד עו"ד באב"ד-מיטלמן, שייצגו את החברות רימון ואתרוג ואת בעלי המניות בהן (להלן: עו"ד כהן), אל עו"ד טייך, אישר עו"ד כהן, כי חב' רימון הינה בעלים של 8.548 מ"ר וכי שוסטר שילם "את מלוא התמורה בגין הקרקע שבנידון מלבד המיסים והאגרות (כולל מס שבח), אשר חלים על הקונה." עוד ציין עו"ד כהן באותו מכתב, כי עו"ד טייך יכין חוזה בעניין מכירת זכויותיה של חב' רימון במקרקעין, וכי משרדם ידאג שכל בעלי המניות יחתמו עליו (להלן: מכתב כהן -14/9/90). 6. למרות האמור, ב- 10/10/90 שלח עו"ד כהן מכתב לעו"ד טייך, מבלי לציין כי האחרון מייצג את שוסטר, אלא כדי "להכנסו לעובי הקורה". במכתב זה מבהיר עו"ד כהן כי כוונת מרשיו היתה למכור את כלל המקרקעין בגודל 18.5 דונם, וכי כלל התמורה צריכה הייתה להיות משולמת תוך 90 ימים מיום 3/4/90, וזאת על-פי בקשת שוסטר, שהבהיר כי אין לו את כל הכספים הנדרשים לצורך ביצוע כלל העיסקה. מאותו מכתב ניתן ללמוד, כי לעו"ד כהן הייתה אינפורמציה שונה מהצדדים לחוזה. שוסטר טען כי אוגרון נתן לו אורכה להשלים את החוזה, ואילו הנתבעים טענו, כי הם מעונינים להעמיד את המקרקעין למכירתם לאחר. כדי למנוע ביטול העסקה, הציע עו"ד כהן, על דעתו בלבד, לשלם את מלוא התמורה וכן לשלם פיצוי בגין האיחור, כדי שהעסקה תושלם, שאם לא כן, יפסיד שוסטר סכום של 30,000 דולר. במכתב נוסף הנושא תאריך 16/10/90 החתום על-ידי עו"ד כהן והמופנה לעו"ד טייך ציין עו"ד כהן, כי שוסטר, אשר התחייב לרכוש את כל המקרקעין (18.548 דונם) כנגד תשלום מלוא התמורה, תוך 90 ימים, טרם עשה כן. למרות שהאחרון לא עמד בלוח הזמנים, ניתנה לו אורכה להעביר את מלוא יתרת התמורה, ללא דיחוי נוסף, שאם לא כן, עלול הוא להפסיד הן את המקרקעין והן 30,000 דולר (נ2/(1)). עוד צוין שם, שאין התאמה בין דברי שוסטר לגבי שיחות שהוא מנהל עם נתבע מס' 1, מר יעקב אוגרון (להלן: אוגרון), לבין המידע שנמסר לעו"ד כהן, מפי מרשיו. במכתב נוסף הנושא תאריך 25/10/90 חזר עו"ד כהן וכתב שוב לעו"ד טייך. שם נאמר, כי אין די בהעברות "הודעות מרגיעות" טלפוניות - פעולה שנעשתה, כאמור, על-ידי שוסטר - וכי כל אורכה נוספת לא יכולה להינתן באמצעות משרד עורכי הדין (נ2/(2)). עוד צוין שם, כי התמורה צריכה הייתה להתבצע, למעט התשלום האחרון, עד ליום 2/10/90 והתשלום האחרון ב- 4/11/90. 7. ב- 10/12/90, כשלושה חודשים לאחר מכתב כהן - 14/9/90, הודיע עו"ד כהן, בשם מרשיו על ביטול ההסכם הראשון, וכן ניתנה הבטחה כי הסכומים ששולמו, לאחר ניכוי הפיצוי המוסכם, יוחזרו לשוסטר, מיד בסמוך לאחר מכירת המקרקעין לקונה אחר. גם מכתב זה הופנה לעו"ד טייך (ראה נספח ו' לת6/). ביום 16/4/91 (נספח ז' לכתב הגנה) הודיע עו"ד כהן לעו"ד טייך כי חב' רימון קיבלה החלטה למנותו כמיופה כוח למכור רק 5 דונמים, ולא יותר מתוך הקרקעות שהן בבעלותה (5 דונמים מתוך 8.548 דונם). באותו מכתב פורטו תנאים נוספים, והובהר שרק לאחר שיאושרו התנאים שצויינו, תסמיך החברה לבצע את המכר (להלן: מכר 5 דונמים). ב- 23/4/91 חזר עו"ד כהן והודיע לעו"ד טייך (נספח ח' לכתב ההגנה), כי המכר של 5 דונמים הנזכרים לעיל, נעשה לפנים משורת הדין, ומבלי לפגוע בזכויות הנתבעים לתבוע את יתרת התמורה, ובכלל זה פיצוי בסכום של 30,000 דולר, כתנאי להעברת יתרת הקרקע שברשות חב' רימון וכן להעברת זכויות חב' אתרוג בעשרה דונמים נוספים. כמו כן נדרשה התחייבות מפורשת של שוסטר, לפיה יעמוד בתנאים שפורטו, וכי אם לא ימציא את יתרת התמורה כאמור תוך הזמן המוקצב, ישלם את הפיצוי המוסכם בסך 30,000 דולר, ללא תביעות, טענות, מענות או הסתייגויות כלשהן (ראה נ4/). הדרישות אושרו במכתב של עו"ד טייך, מתאריך 23/5/91 (נספח ט' לכתב ההגנה שהוא גם נ5/). להשלמת התמונה העובדתית, עובר לאותו מועד יש לציין, כי על גבי מכתב ששלח עו"ד כהן לעו"ד טייך הנושא תאריך 14/9/90 (ראה סעיף 4 של פסק הדין) חתם מר שוסטר ביום 10/4/91 על נוסח "אישור", בזו הלשון: "מכתב זה נכתב אלי ע"י עו"ד דוד כהן, על פי בקשתי, ואין לי כל טענות או תביעות בענין מכתב זה, היות ולא עמדתי בתנאי ההתחייבות שנתתי לבעלי הנכס ( - )" (ראה נספח ב' לת6/, בסוף העמוד). 8. יש להבהיר, כי אין מחלוקת בין הצדדים כי אכן הייתה העברת זכויות מחב' רימון לשוסטר, לגבי 5 דונמים, וכל העברה אם הייתה לשטח קטן מזה, על בעלי הקרקע, להשלים העברתן. מאחר שהייתה העברת קרקעות שהיו בבעלות חב' רימון על שם צד שלישי, מכוח זכויותיו של שוסטר, בגודל שטח של 4.725 דונמים, מודים הנתבעים, שהם התובעים שכנגד, שעליהם להשלים ולהעביר זכויות בעלות מתוך אדמות חב' רימון בגודל של 275 מ"ר נוספים, והם נכונים לעשות כן. רוכשים אלה הם: אבו רוקאן זייד ת"ז 2021940 לגבי 1.952 דונם על-פי הסכם מכר שנרשם ביום 1/8/91; מחזקאל טאבא ת"ז 35329143 לגבי 976 מ"ר, על-פי הסכם מכר שנרשם ביום 12/12/91 ומוניר חמדאן ת"ז 2016914 לגבי שטח של 1.797 דונם, על-פי הסכם מכר שנרשם ביום 12/12/91. רוכשים אלה אינם צד להתדיינות זו. להלן יכונו רוכשים אלה "הרוכשים בהיתר". אציין כי אין חולק, כי ההסכמים הנזכרים לעיל קדמו להסכמי מכר עם הנתבעים שכנגד 6-3, והליכי רישום זכויותיהם במקרקעין, החלו אף הם עוד קודם להסכמי המכר שנערכו עם הנתבעים שכנגד 6-3, באמצעות עו"ד טייך. המחלוקת מתייחסת ליתרת אדמות חב' רימון, בגודל של 3.548 דונם (ולא מספר אחר שצויין בסיכומי הנתבעים) ועוד 10 דונמים מאדמות חב' אתרוג. 9. ביום 20/12/91 נחתם הסכם נוסף בין הנתבעים כבעלי הקרקע לבין שוסטר, שעיקרו הסכמת בעלי הקרקע, באמצעות אוגרון לחתום על החלטה לפיה חב' אתרוג תסמיך את עו"ד טייך למכור 4.5 דונמים מן הקרקעות שהן בבעלותה, ובנוסף למכור אדמות נוספות, תמורת 60,000 דולר, כתמורה נוספת על כל סכום שהתקבל עד לאותו מועד. גם בהסכם זה, לא ננקב הסכום המדויק ששולם לנתבעים, עד לאותו שלב. בשל חשיבותו של הסכם זה, ראוי להביא אותו כלשונו: "1. בעלי הקרקע באמצעות יעקב אגרון יחתמו על החלטה מיוחדת שחברת יונת האתרוג תסמיך את עו"ד טייך מחיפה למכור 4.5 דונם בגוש 17158 חלקה 24. 2. עו"ד דוד כהן מירושלים יעביר לעו"ד י' טייך את המסמכים הבאים א - ההחלטה המיוחדת הנ"ל ב - תעודת איגוד החברה ג - תזכיר ותקנות החברה המסמכים יוחזקו אצל עו"ד טייך בנאמנות כפוף לתנאי הסכם זה. 3. עו"ד טייך לא יבצע העברה בפועל של המקרקעין, דהיינו 4.5 דונם, אלא לאחר שיקבל אישור באמצעות עורך דין דוד כהן שבעלי הקרקע קבלו סך השווה ל- 60,000 $ בשקלים לפי שער הדולר, במזומן... 4. המתווך מתחייב לגרום לכך שבעלי הקרקע יקבלו את כספם כאמור לעיל, תוך 45 יום מהיום. 5. כאשר בעלי הקרקע יאשרו לעו"ד דוד כהן שהם קיבלו את כל הכספים שמגיעים להם כאמור בס' 3 לעיל, יעביר עו"ד דוד כהן החלטה מיוחדת של חב' יונת האתרוג בע"מ הנותן זכות לעו"ד יוחנן טייך למכור את יתרת הקרקעות שנותרו לחברה בגוש 17158 חלקה 24 (5.5 דונם). 6א. בכל מקרה שבעלי הקרקע לא יקבלו את כספם כאמור בסעיף 3 לעיל תוך 45 יום מהיום, יתבטלו כל התחייבויות הבעלים כלפי המתווך ועו"ד יוחנן טייך לא יבצע כל העברה ויחזיר לעו"ד דוד כהן את כל המסמכים המפורטים בסעיף 2 שמוחזקים בנאמנות. ב. המתווך מסכים ומאשר שאם הוא לא יעמוד בהתחייבויותיו כאמור בהסכם זה לעיל לא יהיו בעלי הקרקע חייבים להחזיר למתווך כספים כל שהם ולא יהיו חייבים להעביר לו או לפקודתו כל קרקע לא באופן אישי ולא באמצעות החברות יונת הרימון ויונת האתרוג. 7. עמד המתווך בכל התחייבויותיו בהסכם זה ויתקבל אישור מהבעלים כי קיבלו את כל כספם דהיינו היתרה הבלתי משולמת כפי שסיכמו ביניהם יעביר עו"ד דוד כהן לעו"ד טייך החלטה מיוחדת המאפשרת לעו"ד טייך למכור את יתרת הקרקע שנשארה לחב' יונת הרימון. 8. למען הסר ספק מוסכם בין הצדדים שהסכום הנקוב בסעיף 3 לעיל הינו בנוסף על כל סכום שנתקבל עד היום ואשר יועבר תוך פרק הזמן הנתון בסעיף 4 לעיל." (להלן: ההסכם השני). נעיר כי גם הסכם זה, בדומה להסכם הראשון כתוב בכתב יד, לא הודפס, למרות שאין חולק ששני ההסכמים נערכו על-ידי באי-כוח הנתבעים, עורכי דין במקצועם. לעומת זאת, ההתכתבות, ככלל, מודפסת. 10. אין חולק, כי באותו מועד (20/12/91), מועד כריתתו של ההסכם השני, שילם שוסטר לנתבעים סכום השווה ל - 5,000 דולר (נספח ד' לתצהיר עדות ראשית של שוסטר). סכום זה שולם לידי מר אוגרון. לטענת האחרון אין הסכום הנ"ל חלק מן התמורה המוסכמת, אלא בגדר של פיצוי, כדי שיתרצה לחתום עמו על ההסכם השני (ראה סעיף 7 בתצהירו של מר אוגרון ת6/ וכן סעיף 8 סעיפים קטנים ז' ו - ח'). כמו כן, בעקבות ההסכם השני שילם שוסטר סכום נוסף של 117,000 ש"ח בשיק (ראה גם קבלה הנושאת תאריך 13/1/92 - נספח ו' לתצהירו של מר שוסטר). סכום זה היה שווה ערך ל - 48,347 דולר (לפי שער של 2.42 ש"ח). הפועל היוצא הוא, שאין חולק שלאחר ההסכם השני - בין אם נקבל את גרסת הנתבעים ובין אם נקבל את גרסת שוסטר, לגבי אופן חישוב הכספים ששולמו, לא שולמה מלוא התמורה המוסכמת שהייתה שוות ערך ל- 60,000 דולר בתוך 45 ימים, כפי שהוסכם בהסכם השני. עד כאן מערכת העובדות הנדרשת בין בעלי הקרקע לשוסטר, בשלב זה של פסק-הדין. 11. בהתייחס למערכת העובדתית שבין בעלי הקרקע לעו"ד טייך ולצדדים השלישיים ראוי להוסיף את העובדות הבאות: כבר החל מחודש אוגוסט 1990 נערכו הסכמים בין שוסטר לצדדים שלישיים אחרים, שהם הנתבעים בתביעה שכנגד, בהם הציג עצמו שוסטר כבעלים של האדמות החקלאיות בשטח של 38.548 דונם, והוא התחייב למכור זכויות בעלות בחלקים של אותן אדמות (נ3/). ב- 29/12/91 חתם עו"ד טייך כמייצג את חב' אתרוג, בשמה על הסכם מכר למכירת 5 חלקות מתוך המקרקעין (נספח יט ל-ת6/). גודל כולל של המגרשים הגיע ל- 4.436 דונמים. הסכם זה נחתם עם נתבע שכנגד מס' 7 - בנדר ג'ריס. ב- 6/2/92 הודיע עו"ד כהן לעו"ד טייך, כי עליו להימנע מלבצע כל פעולה הנוגעת לקרקעות הרשומות על שם החברות רימון ואתרוג, וזאת בהתאם להוראותיו של מר אוגרון (נ6/). בנוסף להודעה האמורה שהועברה בפקס, הודיע עו"ד כהן ב- 14/2/92 כי מאחר שהיו הפרות חוזרות על אף הארכות שניתנו, עומד מר אוגרון על ביטול ההסכם וסיום תפקידו של עו"ד טייך, לרבות דרישה להחזרת כל המסמכים שקיבל בנאמנות לצורך ביצוע העיסקה. מכתב נוסף הדורש החזרת המסמכים ושנכתב על-ידי עו"ד מיטלמן, נושא תאריך 13/3/92 (נ6/). יש עוד לציין, כי בין התאריכים 26/7/92 ועד ל- 16/12/92 נרשמו על המקרקעין הערות אזהרה נוספות לטובת צדדים נוספים, לטובת מי שרכש זכויות באמצעות שוסטר, שהם הנתבעים שכנגד 7-3. כמו כן נרשמו הערות אזהרה נוספות, מה- 26/6/97-13/8/96, כשהליך בתיק זה כבר היה תלוי ועומד, וזאת לטובת רוכשים נוספים, שצורפו כנתבעים שכנגד נוספים, לאחר שכתב התביעה שכנגד תוקן. טענות בעלי הדין והגדרת המחלוקות: 12. מאחר שקיימות מספר מערכות של יחסים משפטיים, ראוי להתייחס לטענות הצדדים במסגרת הגדרת המחלוקות השונות. מערכת אחת היא, היחסים שבין שוסטר לבעלים, האחרת, בין הבעלים לעו"ד טייך, ומערכת נוספת בין הבעלים לצדדים השלישיים, שהם הנתבעים בתביעה שכנגד. שוסטר - הנתבעים, התביעה והתביעה שכנגד: 13. בין שוסטר לנתבעים ישנה התביעה העיקרית של שוסטר והתביעה שכנגד של הנתבעים. במחלוקת זו השאלות העיקריות מתמקדות במערכת החוזים וההסכמים שהיו בין הצדדים, למהותם, ובין היתר, בשאלה אם יש לראות בהם מערכת חוזית אחת, או שמא מדובר בהסכמים נפרדים. השאלה הנוספת היא, בהנחה שהיו הפרות, האם זכאי הנפגע, לביטול החוזה ולסעדים הנוספים הנתבעים על-ידו. טענת הנתבעים היא, ששוסטר הפר את ההסכם הראשון, כי לא מילא התחייבויותיו גם לאחר שניתנו לו אורכות לביצוע התחייבויותיו על פי ההסכם הראשון ועל פי הסכמות נוספות שהיו בעקבות אותן הפרות. לכן מכתב כהן - 14/9/90 בו הודיע עו"ד כהן, כי שוסטר שילם את מלוא התמורה בגין כל החלקות שהיו בבעלות חב' רימון, היה כפוף להתחייבויותיו של שוסטר לבצע את תשלום מלוא יתרת התמורה, כפי שפורטה בכתב ההתחייבות עליו חתם שוסטר ב - 16/8/90 (נספח ג' לכתב הגנה). משהפר שוסטר גם את ההתחייבות הנוספת הנ"ל, בוטל ההסכם הראשון ופג תוקפו של הסכם הארכה. הצדדים הגיעו להסכמה חדשה עצמאית המנותקת מההסכמות הקודמות, מכר של "לפנים משורת הדין" בלשונם, המכר של 5 דונמים בלבד. לאחר מכן חתמו הצדדים על ההסכם השני. על-פי אותו הסכם אחרון, זכאי היה שוסטר למכור את יתרת המקרקעין של חב' רימון רק בכפוף לאישור מפורש, ובכפוף לתשלום תמורה נוספת בגין אותה עיסקה, ובכפוף לתנאים הנוספים שפורטו שם. משלא שולמה מלוא התמורה המתחייבת, לא ניתן האישור לצורך הוצאתה לפועל של עיסקת המכר, ההסכמות לא הושגו, וגם ההסכם השני בטל. בנסיבות אלה, רשאים היו הנתבעים להודיע על ביטולו של ההסכם, והם זכאים לקבל גם את הפיצוי הנתבע, בנוסף לכספים ששולמו להם עד לאותו מועד, וכן לקבל חזרה את מלוא זכויות הבעלות על יתרת המקרקעין, להוציא 5 דונם שמכר (כלומר, 13.548 דונם) תוך ביטול הערות אזהרה או שיעבודים אחרים הפוגעים בזכויות הבעלות, הן לגבי כלל אדמות חב' אתרוג (10 דונמים) והן לגבי יתרת אדמות חב' רימון (3.548 דונמים), וזאת מכוח הסכמה מפורשת בהסכם השני. טענת שוסטר היא, כי יש לראות את שני ההסכמים העיקריים כמקשה אחת. התמורה הקובעת היא זו שפורטה והוסכמה בהסכם הראשון. אין מקום להתעלם ממלוא הכספים ששולמו לנתבעים. סיכומם מביא לתוצאה שמלוא התמורה בגין המקרקעין שולמה לנתבעים, ואף שולם סכום יתר, לכן זכאי הוא או הצדדים השלישיים מטעמו, לאכיפת ההסכמים ולהעברת זכויות הבעלות, וכן זכאי הוא להחזר סכומי היתר ופיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו. בהתייחס לטענה האחרונה, מדגישים הנתבעים, כי מדובר בשינוי חזית, מאחר שאין טענה של שוסטר בכתב תביעתו להחזר כספים ששולמו ביתר. דיון ומסקנות מערכת החוזים בין שוסטר לנתבעים: 14. אין למעשה מחלוקת שההסכם הראשון, שנחתם כאמור ביום 3/4/90, ואשר חייב את שוסטר לשלם תמורה כוללת של 115,925 דולר, תוך 90 ימים - עד ליום 3/7/90, הופר במובן זה שלפחות חלק מסכום התמורה לא שולם עד לאותו מועד. בסעיף 8 לתצהיר עדות ראשית של מר שוסטר (ת5/) מודה האחרון בעובדה האמורה, הגם שלטענתו לא יכול היה לעשות כן בשל העובדה שהנתבעים התגוררו בארה"ב. אין צורך להכריע בשאלה אם אמנם הייתה מניעות להעברת יתרת התמורה - וספק בעיני אם הייתה מניעות כזו בנסיבות העניין, כאשר הנתבעים היו מיוצגים על ידי משרד בארץ וניתן היה לנסות ולשלם את התמורה המתחייבת באמצעותם. בכל מקרה עולה בברור שהתמורה המתחייבת לא שולמה במועד. לפיכך, אני קובעת כי שוסטר הפר את ההסכם הראשון, וכי הנתבעים רשאים היו לנקוט בהליך של ביטולו. ואולם, באותו מועד, לא בחרו הנתבעים באופציה זו, וההסכם לא בוטל. ב- 16/8/90, ניתנה לשוסטר הארכה להשלמת יתרת התמורה, שהועמדה על 65,000 דולר. בנסיבות אלה ניתן להניח שעד לאותו מועד שולם לפחות סכום של 50,925 דולר (ההפרש בין הסכום הכולל ל- סכום היתרה של 65,000 דולר), שאחרת לא היו מסכימים הנתבעים ליתרה בגובה הנ"ל. מאחר שמדובר בהסכם הארכה, ניתן גם להניח שתנאי ההסכם הראשון, בעיקרם נכון לאותו מועד, לא שונו. על אף שהנתבעים לא "גילו" בפירוט מהם הסכומים ששולמו על-ידי שוסטר עד לאותו מועד - ראוי לציין, כי ככלל, נמנעו הנתבעים בחוזים שנערכו על-ידי באי-כוחם, מלציין את הסכומים שכבר שולמו על-ידי שוסטר - ומאחר שאין בדעתי לקבוע את סך התשלומים שבוצעו על סמך עדותו של שוסטר בלבד (ואולם אין בדעתי גם לקבל את עדות הנתבעים בנושא זה, כבסיס לקביעת מימצא חד-משמעי), הרי שהמסקנה היא, שעד לאותו מועד שילם שוסטר לנתבעים לפחות סכום של 50,925 דולר, שהוא ההפרש בין התמורה המוסכמת בהסכם הראשון, ליתרת התמורה הנתבעת מכוח הסכם הארכה, כמפורט בסעיף 2ה של כתב ההגנה. סכומים אלה ששולמו, יכול שתהיה להם חשיבות בעיקר לצורך פרשנותו של ההסכם השני. 15. ב- 14/9/90 שלח עו"ד כהן מכתב שכונה על-ידי מכתב כהן - 14/9/90. במכתב זה, מאשר, כאמור עו"ד כהן לעו"ד טייך, כי חב' רימון היא הבעלים של 8.548 דונמים וכי מלוא התמורה בגין הקרקע שבנדון, כולל מס-שבח (להוציא המסים והאגרות) שולמו על-ידי שוסטר. כלומר, פחות מחודש לאחר הסכם הארכה, ישנה הודאה מפורשת הניתנת באמצעות עורך דין של הנתבעים, הבעלים של המקרקעין, הן בדבר השלמת התמורה המתחייבת בגין כלל אדמות חב' רימון, לרבות תשלום מס-השבח, וכן הודאה, לפחות מכללא על הסכמה לראות את הסכם המכר בגין אדמות חב' רימון, כמשולם. עוד אעיר, שגם במכתב זה יש כדי לתמוך במסקנתי, כי נכון לאותו מועד שולם לפחות סכום של כ- 53,425 דולר (6,250 דולר X 8.548 דונם) שאם לא כן, לא היה מוצא המכתב הנ"ל. מקריאת מכתב כהן - 14/9/90 יחד עם הסכם הארכה (16/8/90) ובהסתמך על האמור בסעיף 2ה לכתב ההגנה, כמפורט לעיל, ניתן היה להגיע למסקנה, כי עובר לאותו מועד, שילם שוסטר את מלוא התמורה המתחייבת על-פי ההסכם הראשון, בגין האדמות שבבעלות חב' רימון (8.548 דונם), לרבות מס-השבח. מסקנה זו גם תואמת למחיר לדונם שנקבע בהסכם הראשון (6,250 דולר לדונם), ומתאים לכלל הסכום שהנתבעים הודו בקבלתו משוסטר (כ - 55,000 דולר - הסכום של 53,412.5 דולר הוא כפולה של 6,250 דולר עבור 8.548 דונם). ראוי להעיר עוד, כי גם בתשובות לשאלות שהוצגו בפני שוסטר, נאמר, כי שולם על-ידו סכום של 55,000 דולר ומר אוגרון אישר, ששולם סכום של 55,800 דולר, הגם שסכומים אלה שולמו עובר ל- 14/9/90 ולא במועדים מאוחרים יותר, כפי שפורט בתצהיר התשובות. עוד אעיר, כבר בשלב זה, שאילו הוכח, שההסכמים שנחתמו עם הצדדים השלישיים, לגבי אדמות של חב' רימון, ובהיקף שאינו עולה על כלל אדמותיה (8.548 דונם), נעשו בין התאריכים 14/9/90, ועד ליום 10/12/90 מועד בו הודיעו הנתבעים על ביטול ההסכם הראשון, סביר היה להניח שהיה מקום לאשר עסקאות כאלה עם צדדים שלישיים, ללא צורך בדיון כולל בנושא זה. 16. ואולם כחודש לאחר מכן, ב- 10/10/90 וב- 16/10/90 חזר עו"ד כהן, והדגיש בין מטעמו ובין מטעם הנתבעים, כי אין הבעלים מוכנים לראות את מכר המקרקעין, כעסקאות נפרדות, ואין כוונה מצידם, למכור את אדמות חב' רימון, במנותק מאדמות חב' אתרוג. במכתבים אלה אין כדי לשנות מסקנתי, לגבי גובה התשלומים שבוצעו נכון ליום 14/9/90. הגם שהנתבעים חזרו ועמדו על דעתם למכר מלוא האדמות, לא היו רשאים הנתבעים לחזור בהם מהודאתם האמורה, לפיה כלל התמורה המתחייבת בגין אדמות חב' רימון, שולמה להם במלואה על-ידי שוסטר. יחד עם זאת, יש להבחין היטב בין גובה הסכומים ששילם שוסטר, לבין רצונם של הנתבעים שלא לפצל בעסקות מכר המקרקעין. המגמה של האחרונים הייתה למכר כולל, וכאשר הנתבעים חזרו לטעון למכר כולל, שוסטר, לפחות על-פי הראיות שהוצגו בפני, והוא הדין לגבי עו"ד טייך, לא מחו כנגד עמדה כזו. משמע, גם לעמדתם, הכוונה הייתה מלכתחילה, שיש לראות את המכר כמתייחס לכלל המקרקעין, כמפורט בהסכם הראשון. המסקנה הנוספת המתבקשת היא, ששוסטר, גם לא עמד בתנאי הסכם הארכה, ולא השלים את התמורה המתחייבת גם לא במועדים המאוחרים יותר שננקבו באותו הסכם הארכה, הגם שאין לשלול כליל את טענתו, כי סכומים מסויימים שולמו על-ידו על חשבון התמורה הכוללת. למרות האמור, יש להבהיר ולהדגיש, כי למרות שהמסקנה המתבקשת מן האמור היא, ששוסטר לא שילם את יתרת התמורה המתחייבת על-פי ההסכם הראשון, ולא שילם את היתרה המתחייבת, גם לא על-פי הסכם ההארכה, אין במכתבים הנוספים ששלח עו"ד כהן, לאחר 14/9/90 הודעה סותרת לעניין תשלום מלוא התמורה המתחייבת בגין אדמות חב' רימון, כפי שאושר במכתב כהן - 14/9/90. 17. בנסיבות שנוצרו, הפר שוסטר גם את הסכם הארכה, ואי תשלום יתרת התמורה המתחייבת בגין כלל המקרקעין, יכולה הייתה להקנות לנתבעים את הזכות לבטל את ההסכם הראשון, כפי שעשו במכתבם מיום 10/12/90. כאמור, גם אם ניתן היה לטעון, שהודעת הביטול אינה יכולה להתייחס אלא לאדמות חב' אתרוג, שהרי אדמות חב' רימון כולן כבר אושרו למכירה במכתב כהן - 14/9/90, וכי שוסטר ועו"ד טייך מבקשים לראות בהודעת הביטול, כמתייחסת רק לאדמות חב' אתרוג, לא עולה מן הראיות שהוצגו כל טענה כזו מצידם. נהפוך הוא, לכשהודיעו הנתבעים, כי הסכימו, למרות ההפרות, למכור בנפרד 5 דונמים מאדמות חב' רימון, וכי עשו כן לפנים משורת הדין, ניתנת לכך הסכמה מפורשת לא רק על-ידי שוסטר, אלא גם על-ידי עו"ד טייך. המסקנה המתבקשת היא, כי ניתנה הסכמה מפורשת של שני הצדדים - הנתבעים מזה ושוסטר וטייך מזה - להסכם מכר של 5 דונמים בלבד, כחוזה נפרד ובלתי תלוי, לאחר ביטול ההסכם הראשון על כל חלקיו, וכן הוסכם, כי מכתב כהן - 14/9/90, חסר נפקות. כל דרישות הנתבעים, כפי שפורטו על-ידי עו"ד כהן, במכתבו מיום 23/4/91, אושרו על-ידי עו"ד טייך, ללא כל מחאה (ראה נ4/ שאושר על - ידי עו"ד טייך, במכתבו מיום 23/5/91 -נ5/). ואילו שוסטר חתם גם הוא ב- 10/4/91 על גבי מכתב כהן - 14/9/90, לפיו הודה, שאין לו כל טענות או תביעות לגבי תוכנו של המכתב, וזאת מאחר שלא עמד בהתחייבויות שנתן לבעלי הנכס. המסקנה מן האמור היא, שב- 10/4/91, הודו הן שוסטר והן עו"ד טייך, כי יש לראות את עסקת המכר לגבי כלל המקרקעין, כעסקה כוללת מחייבת, ואי עמידתו של שוסטר בתשלום מלוא היתרה המחייבת, זיכתה את הנתבעים בביטולו. לכן, לא עומדת להם עוד הזכות ביחס לכלל אדמות חב' רימון, וכל שזכאי שוסטר לעשות הוא למכור 5 דונמים בלבד, מאדמות חב' רימון. כל הסכם או הסכמה אחרת שהייתה בין הצדדים, עד לאותו מועד, אינם קיימים עוד, ולא הגיעו לכדי חוזה משפטי מחייב. מסקנה דומה נלווית חלה גם לגבי היחסים שבין הנתבעים - ועו"ד טייך, כאשר גם האחרון ידע על כל השתלשלות העניינים שפורטה לעיל. אילו היו מסתיימים ההסכמים במסמך זה, יתכן שניתן היה לקבל את תביעת הנתבעים שכנגד. מסקנה שונה לחלוטין עולה לאור ההסכם השני, שהוא חוזה שבתוכנו חוזר ומתייחס להסכמים הקודמים. ההסכם השני: 18. על רקע המסקנה האמורה, יש לראות את קיומו של ההסכם השני. הגם שניתן לראותו כהסכם עצמאי, מפנה הוא לאפשרות להיזקק להסכמות קודמות. בהתייחס להסכם זה, עולות מספר מחלוקות שיש להתייחס אליהן: אפילו בהנחה שעומדת לנתבעים זכות הביטול, וזאת על בסיס הסכמה גם מצד שוסטר, שהוא לא שילם את מלוא יתרת התמורה, לאחר מועד כריתתו של הסכם זה ועל אף המחלוקת ביניהם לגבי שיעורה, השאלה העיקרית היא, אם צודק בנסיבות העניין להתיר את ביטול ההסכם, בכלל, ולקבל את כל הסעדים שנתבעו על-ידם, ללא השבה, ובעיקר בתביעתם, לקבל חזרה את מלוא זכויות הבעלות על יתרת המקרקעין (להוציא 5 דונם שמכרו), בפרט, במיוחד כאשר בעל הדין האחר תובע את אכיפת ההסכם, ודוקא סעד כזה נראה צודק יותר בנסיבות העניין. כדי להשיב על שאלה זו, יש להתייחס, בין היתר, גם לשאלת גובה התמורה ששולמה על-ידי שוסטר, מכוח ההסכם השני, וכן יש לבחון את השאלה עבור איזה גודל של קרקע נקבעה יתרת התמורה של 60,000 דולר. לשון אחר, אם התמורה שנקבעה בהסכם השני כוללת ומתייחסת גם ליתרת אדמות חב' אתרוג וחב' רימון. לעניין זה ראוי לחזור ולפנות לסעיפים 5 ו- 7 של ההסכם השני. סעיף 5 מתייחס ליתרת אדמות חב' אתרוג: "5. כאשר בעלי הקרקע יאשרו לעו"ד דוד כהן שהם קיבלו את כל הכספים שמגיעים להם כאמור בס' 3 לעיל, יעביר עו"ד דוד כהן החלטה מיוחדת של חב' יונת האתרוג בע"מ הנותן זכות לעו"ד יוחנן טייך למכור את יתרת הקרקעות שנותרו לחברה בגוש 17158 חלקה 24 (5.5 דונם)" בסעיף 7 של ההסכם השני, ישנה התייחסות לאדמות חב' רימון, בזו הלשון: "7. עמד המתווך בכל התחייבויותיו בהסכם זה ויתקבל אישור מהבעלים כי קיבלו את כל כספם דהיינו היתרה הבלתי משולמת כפי שסיכמו ביניהם יעביר עו"ד דוד כהן לעו"ד טייך החלטה מיוחדת המאפשרת לעו"ד טייך למכור את יתרת הקרקע שנשארה לחב' יונת הרימון." נדון תחילה בשאלות האחרונות. יתרת אדמות חב' אתרוג: 19. אין למעשה מחלוקת לעניין פרשנותו של ההסכם השני, ביחס ליתרת אדמות חב' אתרוג. הנתבעים מודים (ראה למשל סעיף א(10) לסיכומיהם), כי "כנגד תשלום התמורה עליה הוסכם בהסכם השני, תוך 45 ימים מחתימתו, זכאי יהיה שוסטר בהעברת מקרקעי יונת אתרוג לפקודתו." (ההדגשה אינה במקור ש' ו'). כלומר, כנגד תמורת 60,000 דולר מכוח ההסכם השני, בנוסף לכספים ששולמו עד לאותו מועד, היה שוסטר זכאי לקבלת זכויות בעלות ב- 10 דונמים של אדמות חב' אתרוג, ללא צורך בתשלום תמורה נוספת. התמורה שצויינה שיחררה אמנם תחילה רק 4.5 דונמים, ואולם, מיועדת הייתה לשמש תמורה גם עבור כל 10 דונמים. כל שביקשו הנתבעים להבטיח הוא, כי מלוא התמורה האמורה אכן תשולם להם, ולא ביקשו להוסיף על התמורה האמורה, סכום נוסף, לפחות לא עבור 5.5 דונמים נוספים (ראה גם סעיף ו לסיכומי הנתבעים). פרשנות זו חשובה בהיותה מבחינה בין כלל התמורה המתחייבת לבין אופן שחרור המקרקעין לצורך העברת הזכויות בהם. ויש לחזור ולהדגיש, התמורה המוסכמת המלאה נדרשה תחילה ומראש, ורק לאחר מכן ניתן היה להעביר את הבעלות במקרקעין בשלבים. יתרת אדמות חב' רימון (3.548 דונם): 20. לטענת הנתבעים לא כלל ההסכם השני, במסגרת התמורה שהוסכמה שם גם את יתרת אדמות חב' רימון, ואת גובה שיעורה היה על הצדדים להשלים. אם ירצה שוסטר, גם באדמות אלה, יהיה עליו להוסיף ולשאת בתשלום נוסף, שעל שיעורו יסכים עם אוגרון. מו"מ כזה, לגרסת הנתבעים, יתנהל לאחר שישלים וישלם את התמורה המוסכמת בסך 60,000 דולר, שהיא במלואה עבור אדמות חב' אתרוג. פרשנות זו יש לדחותה הן מפני שאינה עולה מלשונו ומתכליתו של ההסכם השני, והן מפני שעובדתית סותרת טענה אחרת שהועלתה על-ידי הנתבעים עצמם. בסעיף א(11) לסיכומי הנתבעים טענו הם, שעל-פי סעיף 7 של ההסכם השני, יכול היה שוסטר לקבל את יתרת מקרקעי חב' רימון, לאחר שהנתבעים יאשרו שקיבלו בנוסף ליתרה המוסכמת של 60,000 דולר, גם את "היתרה הבלתי משולמת כפי שסיכמו ביניהם." אם אמנם יתרה בלתי משולמת כזו, ששיעורה היה ודאי ידוע לצדדים, שהרי סוכמה כבר ביניהם, ממילא לא נותר עוד כל צורך בניהול מו"מ נוסף לצורך קביעת השיעור המתחייב להשלמת אותה תמורה. 21. פרשנות משפטית לשונית, לרבות פרשנות הגיונית כלכלית, מובילה לאותה תוצאה. למרות שבעיקרו מתייחס ההסכם השני לאדמות חב' אתרוג (10 דונם), דן ההסכם גם ביתרת אדמות חב' רימון (3.548 דונם), מבלי להזכיר כל תמורת נוספת מעבר לסכום המוסכם של 60,000 דולר, וכאשר, הסכום האחרון, כאמור, הוא בנוסף על הסכומים ששולמו עד לאותו מועד. לכאורה, ניתן היה לטעון, כי לא ברור מן ההסכם, אם עבור מתן הזכות למכור את יתרת אדמות חב' רימון, צריך היה שוסטר לשלם תמורה נוספת מעבר ל- 60,000 דולר, שהרי המלים "היתרה הבלתי משולמת כפי שסיכמו ביניהם", יכול שתצביע על כוונה לתשלום שהוא מעבר לנקוב בחוזה. ואולם, לעניין זה, ותוך השוואה לניסוחם של ההסכמים השונים שהיו בין הצדדים, יש לדחות טענה זו. יש להדגיש, שלמרות שהצדדים נמנעו ככלל, מלנקוב בהסכמים שנחתמו על-ידם מהם הסכומים ששולמו להם עד למועד החתימה, הרי שכלל, הייתה התייחסות מפורשת לגבי הסכומים שעל שוסטר להוסיף ולשלם לצורך השלמת העיסקה. כפי שהובהר, לא הייתה סיטריה בין גובה הסכומים ששולמו לבין גודל הקרקעות ששוחררו למכירה. האינטרס של הנתבעים היה למכור את כלל האדמות תמורת התמורה המוסכמת. התמורה המשלימה השתנתה, הכוונה להעביר את כלל האדמות, נותרה בעינה. זו גם למעשה הייתה הסיבה העיקרית לאי העברה נפרדת של אדמות רימון, בזמנו, על אף תשלום מלוא התמורה בגינן. גם בהסכם השני, הייתה התחייבות של הנתבעים "לשחרר" למכירה את כל אדמות חב' אתרוג, ואולם, מאחר שהנתבעים לא היו מוכנים עוד לסכן את מערכת היחסים בתשלום לשיעורין, נקבעה התמורה הכוללת המתחייבת, כאשר "שחרור" מספר הדונמים למכירה, נעשה לשיעורין. תחילה הסכימו הנתבעים לאשר מכר של 4.5 דונם, ולאחר מכן 5.5 דונמים נוספים. לא נדרשה כל יתרת תמורה נוספת בגין 5.5 דונם הנותרים, ובנושא זה אין, כאמור, מחלוקת. הסכמה זו מפורטת בסעיף 5 של ההסכם. אמנם שם, יש התייחסות לסעיף 3 של ההסכם, ואילו בסעיף 7, ההתייחסות היא ליתרה בלתי משולמת, ואולם הסעיף מוסיף ומבהיר, כי מדובר "ביתרה שכבר סוכמה בין הצדדים, סיכום כזה אינו יכול להתפרש, כפתיחה מחודשת למשא ומתן, ואם אכן הייתה כוונה לסכום נוסף מוסכם, חזקה על הצדדים, שהיו נוקבים בסכום כזה, בהסכם השני. ראוי להזכיר עוד, תוך השוואה להסכמים קודמים ואחרים, שגם כאשר הסכימו הצדדים לפיצוי נוסף, פיצוי שהוא מעבר לתמורה מוסכמת, נזכרה התחייבות כזו במפורש, לרבות ציון גובה הפיצוי. במהלך כל מערכת היחסים בין הצדדים, חזרו הנתבעים ותבעו פיצוי של 30,000 דולר. ראוי גם להפנות לסעיף 6 בהסכם, שעל אף שהוא מופיע לפני סעיף 7, יש לראותו כמתייחס לכלל תנאי ההסכם. שם נאמר, שאי תשלום הסכום הנקוב בסעיף 3, מחייב ביטול כל ההסכמים, ואילו ביצועו, מחייב השלמת עיסקת המכר וסיומה. 22. לפיכך, לעניין יתרת התמורה המתחייבת מסקנתי היא, שבין אם הייתה הסכמה לתשלום סכום נוסף ובין אם לאו, מששולם סכום של 60,000 דולר נוספים על הסכומים שכבר שולמו - ואין חולק שכלל יתרת תמורה זו לא שולמה - זכאי היה שוסטר לקבל זכויות לצורך מכירת זכויות בעלות, הן בכלל אדמות חב' אתרוג והן ביתרת אדמות חב' רימון. אשר על כן, אני קובעת, כי התמורה הנוספת של 60,000 דולר, אילו שולמה במועד הנקוב בו, הייתה צריכה לזכות את שוסטר בזכות למכור הן את כל אדמות חב' אתרוג (10 דונם) וכן את יתרת אדמות חב' רימון (3.548 דונם). השאלה הנוספת היא, אם יש להורות על ביטולו של ההסכם השני במלואו, לאור העובדה שכלל התמורה לא שולמה. לצורך מתן מענה לשאלה, יש לבחון גם את גובה הסכומים ששולמו על-פי אותו הסכם. הסכומים ששולמו על-פי ההסכם השני: 23. אין חולק, כאמור, כי במועד חתימת הצדדים על ההסכם השני (20/12/91) שילם שוסטר לאוגרון, סכום השווה ל- 5,000 דולר. לטענת האחרון, שולם, הסכום כפיצוי ולא כחלק מהתמורה המוסכמת בהסכם. עוד מוסכם שמכוח ההסכם השני שילם שוסטר סכום נוסף של 117,000 ₪, שווה ערך ל - 48,347 דולר (לפי שער של 2.42 ש"ח). הנתבעים טוענים, כי מסכום זה יש להפחית אחוז אחד בגין חלקו של שוסטר בהוצאות המשפטיות, כך שלעמדתם שולם סכום המגיע לכל היותר ל - 47,864 דולר. וטענתם היא כי שוסטר לא שילם יתרה מתחייבת בשיעור של כ- 20%, מחדל שיש לראותו כהפרה יסודית. בתצהירו של מר אוגרון יעקב נאמר בסעיף 7ב לתצהיר עדותו הראשית (ת6/), כי הסכום הנ"ל שולם לו ללא קשר עם ההסכם הראשון, והוא ניתן לפני ההסכם השני, ולצורך חתימה עליו. בסעיף קטן ז' של אותו סעיף, הוסכם שהסכום האמור שולם לו בנוסף לכל תמורה שעליה הוסכם בהסכם השני. מסקנה זו אינה נסתרת, לטענת הנתבעים, מהכיתוב הנוסף המופיע על-גבי הקבלה של סכום זה, שם נכתב: "במידה ולא נגיע לעמק השווה ואוגרון ושותפו לא יחתמו על ההסכם, יוחזרו לאבי שוסטר 5,000 דולר ארה"ב." 24. בהתייחס לסכום הנ"ל, יש בדעתי, לקבל את עמדת הנתבעים. פרשנות כזו מתבקשת גם בהתחשב באותם כללי פרשנות, שהיו בבסיס המסקנה אליה הגעתי, לגבי כלל התמורה המתחייבת, למכר כל יתרת האדמות. במקום שאין חולק שהסכום שולם ביום עריכת ההסכם וחתימתו, אך קודם לכריתתו, הרי שכדי ששוסטר יוכל לראות בו חלק מן התמורה, צריך היה להימצא נוסח מפורש יותר, בנושא זה, בגוף ההסכם השני. נוסח כזה לא רק שאינו בנמצא, אלא קיים נוסח המורה מפורשות אחרת. באזכור הסכום של 60,000 דולר, לא נאמר, כי שולם על חשבון, סכום של 5,000 דולר, ו/או כי חתימה על ההסכם יש בה אישור התשלום הנ"ל. יתר על כן, עיון בהסכם מלמד, שקיימת הקפדה חוזרת ונשנית, שמטרתה להדגיש, כי הסכום הנקוב שם, הוא מעבר לסכומים ששולמו עד לאותו מועד. משמע, שכל הסכמה אחרת, לפיה הסכום הנ"ל מהווה חלק מן התמורה המוסכמת, צריכה הייתה להיות מפורשת, ובהיעדרה של הוראה כזו, יש לקבוע כי הסכום הנ"ל הוא אינו חלק מיתרת התמורה המוסכמת. אשר על כן אני קובעת, כי הסכום של 5,000 דולר ששילם שוסטר לנתבעים באמצעות אוגרון, אינו חלק מהסכום של 60,000 דולר. 25. כאמור, אין מחלוקת שבעקבות ההסכם השני, שילם שוסטר סכום של 117,000 ₪, סכום שהיה שווה ערך ל- 48,347 דולר, לפי שער של 2.42 ₪ לדולר ארה"ב. בהתייחס לשאלת ניכוי ההוצאות המשפטיות, יש לדחות את טענת הנתבעים. משנטען, כי ההסכם השני הוא הסכם עצמאי, הרי התוצאה המתחייבת היא, שיש בו רק האמור בו. אין בהסכם זה התחייבות לשאת בהוצאות משפטיות, והגם שניתן לטעון כי התחייבות זו, מקובלת והגיונית ועל ביהמ"ש לאשרה, הרי שאישור כזה יכול אולי שיעשה על דרך ההשלמה, בדרך של פרשנות. בנסיבות העניין, אין התוספת האמורה חלק מן היתרה המוסכמת, והנתבעים לא היו רשאים לנכותה במסגרת 45 ימים דווקא, מה עוד שלא הוכח שסכום ההוצאות המשפטיות, מכוח ההסכמים הקודמים, טרם הושלם. התוצאה מן האמור היא, שהנתבעים קיבלו במסגרת ההסכם השני, סכום של 48,347 דולר ונותר חוב של 11,653 דולר, להשלמת התמורה המתחייבת. התוצאה מן האמור היא, שעל שוסטר היה לשלם לנתבעים סכום של 11,653 דולר, נכון ליום 5/2/92 שהוא 45 ימים לאחר מועד כריתתו של ההסכם השני. אילו שולם גם סכום זה, בתחום המועד הנ"ל, היה שוסטר זכאי, כאמור, להעברת זכויות באדמות חב' אתרוג, שטח בגודל של 10 דונם, וכן ביתרת אדמות חב' רימון, בגודל 3.548 דונם. השאלה היא, אם המחדל האמור הוא בגדר הפרה, המזכה בביטול, במיוחד לאור סעד האכיפה המבוקש על-ידי שוסטר והצדדים האחרים, ואם יש מקום בנסיבות העניין להורות על ביטול מלא של ההסכם, על כל המשתמע מביטול כזה, לאור "ההסכמות" המפורטות בנושא זה, בהסכם השני. לכאורה, עולה מן ההסכם, שהביטול מונע השבה הדדית. הן יתרת כלל האדמות והן הכספים ששולמו לנתבעים צריכים להישאר בחזקתם ובבעלותם של הבעלים. מסקנתי, כפי שיפורט להלן, שאין לראות את ההפרה שהייתה, דווקא לאור ההפרות הקודמות והתשלומים שבוצעו, הפרה יסודית המזכה בביטול, וממילא זכאותם של הנתבעים לבטל את החוזה, מותנית בין היתר, בהיותה "צודקת בנסיבות העניין" (סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970 (להלן: חוק התרופות). תנאי זה, אינו מתמלא, לאור הפירוט שניתן, בכלל, ולאור העדר השבה מלאה, בפרט. 26. ראוי להעיר לגבי אופן עריכת ההסכמים השונים ואי הופעת עו"ד כהן להעיד. ההסכמים בין הצדדים, לעומת ההתכתבויות האחרות בין הצדדים, לא הודפסו. הדבר מעלה תמיהה. אמנם החוק אינו מחייב מסמך בכתב מודפס, ואולם, השאלה נותרת בעינה, מדוע משרד עורך דין המורכב ממספר עורכי דין נמנע מלהדפיס את הסכמיו, כאשר לא עלו טענות של דחיפות, אשר הצדיקו עריכה כזו. לא כך נהגו לגבי המכתבים שהוצאו, בעקבות הפרתם של אותם הסכמים. למרות האמור, יש להדגיש, שלא היה בעובדה זו כשלעצמה, כדי לפגום בהגנתם של הנתבעים. תכנם של ההסכמים - בין שהודפסו ובין שלאו - הוא הקובע. טענה נוספת הועלתה לגבי אי הופעתו של עו"ד כהן להעיד. עדות זו היה בה בהחלט כדי להשלים ולהביא בפני בית המשפט עובדות נוספות שהיה בהן כדי להציג בפני בית המשפט מכלול מקיף יותר של הרקע לכריתת ההסכמים, ובמיוחד לעניין אופן יישומם של ההסכמים בפועל. חשיבות מיוחדת הייתה בעדות זו, בקשר למכתב עו"ד כהן, אשר הוצא ובו הודיה מפורשת בדבר תשלום מלוא התמורה בגין כל אדמות חב' רימון. בנושא זה, אין לקבל את טענות הנתבעים, כי המסמכים "מדברים בעד עצמם" וכי עצם הכנתם על-ידי האחרון, לא הצריך זימונו. ולכן, ראוי היה כי יוזמן על-ידי הנתבעים כעד מטעמם. ואולם, מאחר שכבר בשלב מוקדם של ההתדיינות היה ברור שהוא לא יוזמן על-ידם, עמדה לשוסטר וכן לעו"ד טייך, אם ביקשו לעשות כן, הזכות לזמנו כעד מטעמם. משנמנעו גם הם מלעשות כן, לא שימשה בעיקרה עובדת אי הופעתו של עו"ד כהן, כעד בתיק, לחובתו של מי מן הצדדים, הגם שהסתמכות מסוימת, כן הייתה. סעד ביטול ההסכם: 27. למעשה על-פי סעיף 1(א) של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970 (להלן: חוק התרופות), כל מעשה או מחדל בניגוד לחוזה, היא הפרה. הפרה יסודית מזכה את הצד הנפגע לתבוע ביטול החוזה. ואולם, גם הליך הביטול, לרבות תביעה לפיצוי צריך שיהיו מלווים בעקרון תום הלב, מגמה העולה גם מהוראות סעיפים 3(4) ו- 7(ב) של חוק התרופות. המבחן של ביטול עסקה אפילו מבוקש הוא על-ידי הנפגע, צריך שיהיה מבחן גמיש וצודק. ובכלל, התביעה לביטולו של החוזה, בנסיבות העניין, אינה יכולה להיבחן במנותק מאפשרות קרובה לאכיפתו. רצונם של הצדדים צריך גם שיתיישב עם היעילות הכלכלית של העסקה. ועוד, ההסתכלות הכוללת על דיני החוזים, ככלל, השתנתה. אין עוד רואים את דיני החוזים כאפשרות חד צדדית של צד לחוזה לסמוך באופן מוחלט על כך שאם ההתחייבות החוזית כלפיו לא תקויים, אזי יהא זכאי לפיצוי המלא, שיעמידו באותו מצב כלכלי בו היה נמצא אילו קוים החוזה, אלא גם עליו, "כצד נפגע" מוטלים נטלים, כצד לאותו חוזה, גם אם לא נטל אותם באופן ספציפי (ד"ר פורת בספרו חלוקת האחריות בדיני חוזים (חיבור לשם קבלת תואר "דוקטור למשפטים", אוניברסיטת תל-אביב, 1989), בעמ' 36-37). בענייננו, יתרת החוב שנותרה מכוחו של ההסכם השני היא מזערית. בנסיבות אלה, אין הצדקה לביטול ההסכם, בהתחשב בסכומים ששולמו עד כה, ובמיוחד לאור רכישת זכויות על-ידי צדדים שלישיים. זאת ועוד, על-פי עקרונות דיני החוזים, כשהמטרה ככלל היא להביא לקיומם של חוזים, ככל שהדבר ניתן, יש ככלל להעדיף קיומו של חוזה ואכיפתו על אופצית הביטול. עוד אעיר כבר בשלב זה, שגם אם אקבל את עמדת הנתבעים על כל חלקיה, אין ההפרה האמורה צריכה לזכותם בביטול מלא של ההסכם, עד כדי מתן הסעד המבוקש לגבי החזר זכויות מלאות לנתבעים במקרקעין, כפי שפורט בהסכם השני, במיוחד לגבי אותם חלקים מן המקרקעין, אשר בהם נעשתה התחייבות תקפה להעברת זכויות לצד שלישי. אפרט מסקנתי האמורה. הפרה יסודית מסתברת - האמנם? 28. ככלל, יכול הצד הנפגע לחוזה, בשונה מן התרופות האחרות, לממש את זכות הביטול, מקום שבו הייתה הפרה יסודית, וזאת באמצעות מתן הודעה למפר, ואולם גם זכות זו יש להפעילה בדרך מקובלת ובתום לב (ג' שלו, דיני חוזים, שם בעמ' 546). מונח אחרון זה, מורה כי יש לבחון גם את התנהגותו של הנפגע, ואילו במונח "הפרה יסודית" שהוא מזכה בביטול מיידי, יכול שייכלול גם הפרה יסודית מסתברת או הפרה יסודית מוסכמת. כאשר מדובר בנסיבות שבהם הביטול הוא בשל הפרה לא-יסודית, אזי נדרש הצד הנפגע לאישור הביטול, וזה ינתן רק אם יימצא שהביטול צודק. פירוש הדבר, מציאת איזון נכון והוגן תוך התחשבות בעניינם של שני הצדדים (ג' שלו, דיני חוזים, שם, 556). בענייננו, לגבי הפרה מסתברת, יש לציין, שלצד הפרות חוזרות היו גם ביצועים מכוח החוזים ועל-פיהם גם של שוסטר, כצד מפר. מרב התמורה במסגרת ההסכם השני, שולמה. עם השלמת אותה תמורה היה על הנתבעים להעביר לשוסטר את יתרת אדמות חב' רימון וחב' אתרוג. אמנם, ההפרות מצד שוסטר היו חוזרות ונשנות, ואולם הסכומים ששולמו כבר בעבר כיסו את כלל אדמות חב' רימון, ומדי פעם הוסיפו הצדדים ושינו את יתרת התמורה המתחייבת, לרבות פיצוי מלא או חלקי. כך גם שולם סכום של 5,000 דולר, קודם לכריתתו של ההסכם השני. פיצוי בגין הסכמה ליצור הסכם נוסף. יתר על כן, הגם שנקבע בסופו של דבר שהסכום הנ"ל בגדר פיצוי הוא, לא ניתן להתעלם מן הטענה - הגם שנדחתה - כי שוסטר סבר כי הסכום משולם על חשבון היתרה המתחייבת, ובכל מקרה אין להתעלם ממנה, בהתחשב בכלל עלות הזכויות. בנושא זה - פיגור בביצוע תשלום, כהפרה יסודית מסתברת - יש גישות שונות (ראה שם, ג' שלו, דיני חוזים, בעמ' 551), ואולם, ראוי לאמץ את גישתם של פרופ' ידין ושל פרופ' שלו (שם, בעמ' 551), לפיה התשובה טמונה בנסיבותיו של החוזה הנדון. אין מניעה, כי התנהגותו של צד "תמים" לחוזה, ובענייננו, יש לראות את הנתבעים כ"צד התמים", במהלך ביצוע החוזה תהפוך תניה יסודית מוסכמת לתניה לא יסודית (ראה על דרך ההשוואה ע"א 2825/97 אבו זייד ואח' נ' מקל, פ"ד נג(1) 402, 412, להלן: פס"ד מקל). אי עמידה ממושכת על ביצוע זכות חוזית במועד הנקוב, יכולה ליצור את הרושם, כי האיחור אינו עוד בגדר הפרה יסודית, במיוחד כאשר יתרת המחיר הוקטנה באופן משמעותי. עובדות אלו רלוונטיות במקרה דנן. אמנם גם במקרה כזה, נותרה עדיין זכות הביטול בידי הנתבעים, ואולם הפעלתה של הזכות מותנית במבחן הצדק. במקרה דנן, לא ניתן היה לראות בהתנהגות חוזרת זו של אי השלמת מלוא התמורה במועדים שהוסכמו, משום הפרה מסתברת. ואולם, אין להתעלם גם מן הסעיפים המפורטים בהסכם השני, שמהם ניתן ללמוד, לפחות לכאורה, על הסכמה לראות באי תשלום מלוא התמורה במועד, כהפרה יסודית מוסכמת. ואולם, גם במקרה כזה אין לאשר את מימושה של זכות הביטול, מאחר שהפעלתה מותנית בעקרון תום הלב (ראה פס"ד מקל שם, בעמ' 413ז, 414א), שלא התקיים. הפרה יסודית מוסכמת - האמנם? 29. במקרה זה, הייתה לכאורה הסכמה בין הצדדים לראות באי תשלום מלא של התמורה הפרה יסודית. ואולם, קריאה מדוקדקת של הסעיפים הרלוונטיים מורה, כי נוסחם הגורף מאפשר פסילתם. לענין זכות הביטול וזכות ההשבה במקרה של הפרה, ראוי להפנות לסעיפים 6 א' ו - ב' של ההסכם השני שם נקבע: "א. בכל מקרה שבעלי הקרקע לא יקבלו את כספם כאמור בסעיף 3 לעיל תוך 45 יום מהיום, יתבטלו כל התחייבויות הבעלים כלפי המתווך ועו"ד יוחנן טייך לא יבצע כל העברה ויחזיר לעו"ד דוד כהן את כל המסמכים המפורטים בסעיף 2 שמוחזקים בנאמנות. ב. המתווך מסכים ומאשר שאם הוא לא יעמוד בהתחייבויותיו כאמור בהסכם זה לעיל לא יהיו בעלי הקרקע חייבים להחזיר למתווך כספים כל שהם ולא יהיו חייבים להעביר לו או לפקודתו כל קרקע לא באופן אישי ולא באמצעות החברות יונת הרימון ". נראה, על-פני הדברים, כי ניסוח הסעיפים הנ"ל מעיד על העדר תום לב. על-פי חוק התרופות, הסעד הניתן בעקבות ביטול הוא השבה, ושלילת אכיפה בגין העבר. האכיפה ככלל מנוגדת לזכות ההשבה. אין החוק מאפשר הליך של ברירת סעד, ברירת הסעד הופעלה עם הודעת ביטול של הנפגע, ועם הפעלתה קמה זכות ההשבה לא רק לנפגע אלא גם למפר (דויטש, עמ' 12 - 13, תוך הפניה לפס"ד ע"א 130/68 הכטמן נ' בן ארצי פ"ד כב(2) 608, 612 - 613). זכות ביטול אינה כרוכה על-פי ההסכם בזכות ההשבה. ואילו בענייננו, הצד הנפגע ביקש לראות במלוא הסכומים ששולמו, שהם כמעט מלוא התמורה המוסכמת, מעין "פיצוי" בגין ההפרה, ובנוסף להשאיר בידו את כלל יתרות האדמות שהיו אמורות להימכר, וכל זאת מבלי לוותר על תביעת פיצוי נוספת, כפי שנוסחה בכתב התביעה שכנגד. למעשה, הסעיפים הנ"ל מדברים על סעד ביטול לצד תביעה לסעד האכיפה. סעד הביטול המבוקש, ללא כל השבה, כמוהו כדרישה לאכיפה חלקית של החוזה, לצד תביעה לביטולו. שתי התרופות הנ"ל אינן יכולות לדור בכפיפה אחת. בעוד שהשבה מיועדת למנוע התעשרות שלא כדין והיא מגנה על אינטרס ההשבה, הרי שהפיצוי בא לפצות על נזק והוא מגן על אינטרס הציפיות. בהשבה יש להשיב את הנכס בעין או את שוויו. על-פי ההסדר החוקי צריך כל צד להשיב בעין את מה שקיבל. חובת ההשבה היא איפוא הדדית, כלומר עומדת גם למפר ( ג' שלו, דיני חוזים, עמ' 565-546). מבחינת זכות ההשבה - קובע סעיף 9 לחוק התרופות את הסדרי ההשבה ואת פרטיה. מטרת ההשבה היא מניעת התעשרות שלא כדין של הצדדים לחוזה שבוטל (ע"א 2702/92 גינזברג נ' בן יוסף, פ"ד מז(1) 540, 554). סעיף ההשבה מבוסס על עקרונות עשיית עושר ולא במשפט (ראה פרופ' פרידמן בספרו, דיני עשיית עושר ולא במשפט, מהדורה שנייה, כרך ב', עמ' 621). חובת ההשבה קמה עם ביטול החוזה. משבוטל החוזה, אפשר לתבוע השבה. וכן, יכול הנפגע לבחור בין תביעת השבה לבין תביעת פיצויים. או לתבוע השבה ופיצויים משלימים, ובלבד שלא יקבל כפל תרופה על אותו נזק. כאמור, מטרת ההשבה היא למנוע התעשרות שלא כדין. משבוטל החוזה, הסכמה של הצדדים להמשיך ולשלם את התמורה, אינה יכולה להתקיים עוד, ואם קיימת התחייבות לעשות כן, היא בלתי מוצדקת, במיוחד אם שוחרר הצד הנפגע - המחזיק בנכס מחובתו להחזיר את התמורה ששימשה בסיס להתניה (בספרו של פרופ' דויטש, שם בעמ' 11, ראה גם ה"ש 16). בענייננו, ביטול של מלוא החוזה לגבי יתרת קרקעות הנתבעים (13.548 דונם), בנוסף לאי החזרת הסכומים ששולמו עד לאותו מועד, מבלי לנסות להפריד בין החלקות השונות, אינו צודק. 30. למרות שקיימת אפשרות להתנות על חובת ההשבה, הרי שגם התניה כזו, צריך שתהא מלווה בתום לב. אמנם, קיימת מחלוקת אם זכות ההשבה היא דיספוזיטיבית או שמדובר בדין כופה, ואולם, בכל מקרה ההשבה טעונה מיתון בשלושה גורמים: תקנת ציבור, עקרון תום לב, והסמכות לביהמ"ש להפעיל שיקול דעת הדומה לזה שביהמ"ש מפעיל לגבי פיצויים מוסכמים (שם, ג' שלו, עמ' 568). שאלת ההתנייה על השבה נדונה בפסק-דין ע"א 156/82 (ליפקין נ' דורה זהב פ"ד לט(3) 85). על-פי האמור שם הייתה מחלוקת בשאלה האמורה. בע"א 588/87 (כהן נ' שמש פ"ד מה(5) 297, 317), שם נקבע (כב' השופט מצא) שניתן לאשר התנאה על העדר חובת השבה אם זו אינה נוגדת את תקנת הציבור. פרופ' ידין סבור, כי סעיף 9 הוא דין כופה ולא ניתן להתנות עליו, ואילו פרופ' פרידמן סבור שמאחר שמדובר בדיני ממונות לא ניתן למנוע מן הצדדים להגיע להסכמות באותם נושאים. גם פרופ' שלו סבורה שיכולים הצדדים לקבוע מראש בחוזה שביניהם הסדרי השבה, ולפיכך גם אין מניעה לשלול לחלוטין את ההשבה או סוג של השבה. מסקנה זו נובעת מעקרון חופש החוזים וחופש ההתנאה. יחד עם זאת, סבורה פרופ' שלו, שיש להתנות את ההשקפה בדבר היות התנאי דיספוזיטיבי בשלושה גורמים: תקנת הציבור, עקרון תום הלב וסעיף 15(ג) לחוק התרופות המרשה לבית המשפט להפעיל שיקול דעת דומה לזה הקיים במקרה של פיצוי מוסכם, לגבי אותם סכומים שהצדדים הסכימו מראש על חלוקתם (ראה שלו, 568). צידוק מה לעמדה זו ניתן למצוא בע"א 2702/92 (גינזברג נ' בן יוסף פ"ד מז(1) 540, 549) שם הדגיש בית המשפט (כב' הנשיא שמגר) שתימנע השבה רק אם אכן שינה הנפגע את מצבו לרעה, וגם זאת במערכת נסיבות יוצאות דופן, אשר היה בהן כדי להפוך את ההשבה, כולה או מקצתה לבלתי צודקת. כך למשל, כאשר התנהגות או פעולות של הזכאי להשבה, מי שהיה המפר שם, הביא לאובדן התועלת מן ההתעשרות החוזית, ולשינוי לרעה במצבו של החייב להשבה (הנפגע), רק אז תימנע השבה (שלו, שם 569). גם בחינת מרכיבים אלה מובילה, לדעתי למסקנה, שאין להתיר השבה באופן מלא, מבחינת הנתבעים, מצד אחד, ותביעה לביטול מעיקרו של ההסכם, מצד שני, כפי שנוסחו הדברים בהסכם השני. השבה כזו, אין להתיר, ומאחר ששוסטר תבע אכיפה של החוזה, יש להעדיף סעד זה, לפחות באופן חלקי. אם נפעיל את המבחנים המקשים עם המפר, אין לראות ב"ביטול ההשבה המוסכמת" המפורט בהסכם השני", כממלא אחר תנאים אלה. בתיק דנן, תבעו הנתבעים הן ביטול החוזה השני, והן השארת מלוא הכספים ששולמו להם, היקף שהוא כמעט מלוא התמורה המוסכמת. השבה כזו, על-פניה היא התעשרות שלא כדין. בהודעת הביטול לגבי ההסכם הראשון התחייבו הנתבעים להחזיר לשוסטר את מלוא התמורה שנתקבלה אצלם, למעט הפיצוי המוסכם. התחייבות דומה לא חזרה עוד, למרות ששיעור התמורה הלך וגדל, ללא העברה מקבילה בזכויות הבעלות במקרקעין. שוני כזה חורג מדרך מקובלת ומתום הלב. יתר על כן, דרישת הביטול כפי שנוסחה בסעיפי ההסכם השני היא למעשה ניסיון לביטול מעיקרו של החוזה, גם של ההסכם הראשון, על אף שהנתבעים טענו להיות ההסכם השני חוזה עצמאי נפרד העומד בפני עצמו. בכל מקרה אין להתיר ביטול מעיקרו של ההסכם. ביטול חוזה, אינו יכול להיעשות מעיקרא, אלא על ביטול מכאן ואילך (ראה שלו, שם, עמ' 563, וכן פרופ' דויטש בספרו ביטול חוזה בעקבות הפרתו (הוצאת רמות, תשנ"ג1993-), שם בעמ' 30). אמנם ניתן להבחין בין המסקנה המתבקשת לעניין הסעד לבין שאלת התוקף של ביטול החוזה, אך יש בראשון להשפיע על הנושא האחרון. אכן, קיומו של סעד ההשבה, כפי שמפורט בחוק התרופות, פוגע בזכות לאכיפה בגין העבר, אך אין בכך כדי להעיד שתוקפו של החוזה נשלל למפרע. הסעדים, מקורם בעקרונות חיצוניים לדיני החוזים, כמו דיני עשיית עושר ו/או משפט (ראה דויטש עמ' 12). הכלל הוא, כפי שבית המשפט חזר וקבע בע"א 741/79 (כלנית השרון השקעות ובנין (1978) בע"מ נ' הורביץ פ"ד לה(3) 533, 540), כי כל עוד החוזה לא בוטל בשל הפרתו, עומד הוא בתוקפו. ביטול החוזה, משמעו שחרור הצדדים מחובתם לבצע חיוביהם בעתיד "אך אין פירושו עקירת החוזה מהמציאות המשפטית שבין הצדדים" (לעניין ההנמקה המעגנת מסקנה זו, ראה בספרו של דויטש בעמ' 18 - 20). זאת ועוד, פיצויי הנתבעים לצד תביעה לביטול החוזה, הם בגין אותו נזק שנגרם לנפגע, ושאין בביטול החוזה כדי לרפא, כמו למשל נזקים הנגרמים במהלך תקופת קיומו של החוזה עד לביטולו (ג' שלו, דיני חוזים, 470-471). בעניינו, השארת מלוא הסכומים ששולמו, במקביל להשארת יתרת הקרקעות בבעלות הנתבעים, היא הרבה מעבר לפיצוי. 31. בנוסף לאמור לעיל, כאשר מדובר על מערכת חוזית מתמשכת, שבה מעורבים לא רק הצדדים הקרובים לחוזה, אלא גם צדדים שלישיים, הרי שאם במישור של הצדדים לחוזה, משפיע הדבר על חיובים שטרם קוימו ומשחרר את הצדדים לו מחיוביהם על-פי חוזה שבוטל, לגבי הצדדים השלישיים, המשמעות היא, שכל מה שנרכש עד למועד הביטול, נעשה על סמך חוזה תקף, ואין הנפגע יכול לעקוב אחר הנכס ואין הוא זכאי להוציאו מידי האדם השלישי, ובמקרה כזה כל שיוכל לקבל זה את שוויים (ג' שלו שם, 564). ההלכה היום היא, כי צד שלישי שרכש זכות טרם הביטול, לא יפגע מן הביטול. כמו כן, כלפי צד שלישי קיימת זכות השבה אובליגטורית בלבד ולא קניינית. המסקנה העולה גם מפסק דין כלנית השרון היא, שלילת רטרוספקטיביות על מערכת היחסים עם הצד השלישי (דויטש, עמ' 32). על הלכה זו חזר בית המשפט לאחרונה בע"א 1096/97 (אבו ג'ובה נ' פימן בע"מ, פ"ד נג(1) 481, 495, להלן: פס"ד פימן ). הגם שפס"ד פימן דן במקרה של פגם שנפל בעילות של פגמים ברצון, אין מניעה ליישמו בענייננו. נאמר שם שחובת ההשבה הנובעת מביטול החוזה, אינה עוסקת במפורש ביחסים שבין המבטל לצד השלישי, שעד לביטול רכש זכות בנכס שבמחלוקת, תוך הפנייה לע"א 248/77 (בנק הפועלים בע"מ נ' גרבורג בע"מ ואח', פ"ד לב(1) 253), הבהיר ביהמ"ש, כי חובת ההשבה היא אישית, ואילו הצד השלישי שרכש את זכויותיו לפני מועד הביטול, אינו חייב בהשבה למוכר (השאלה לגבי מעמדו של מי שרכש זכויותיו שלא בתמורה ושלא בתום לב, נשארה בצריך עיון - ואינה צריכה כאן, שם, בעמ' 495, 498). הפועל היוצא הוא, שלגבי אותן העברות שעשה שוסטר או עו"ד טייך עד למועד הביטול, אם היו כאלה, אין לנתבעים זכות לעקוב אחריהם וכן לא נתונה להם הזכות להוציאם מחזקתם. במקרה כזה, לכל היותר יכולים הנתבעים להיות זכאים להשבת שוויו של הנכס. שונה המצב לגבי אותן העברות שבוצעו לאחר הביטול. במקרים אלה יוכל הנפגע להוציא את הנכס מידי אדם שלישי, ובלבד שלא פעל בתום לב ובתמורה (שלו - עמ' 565-564). מכל הטעמים המפורטים לעיל, אין לאשר את הביטול, ככל שזה מתייחס לרכישת זכויות על-ידי צד שלישי על-פי חוזה תקף לכאורה, ויש להורות על אכיפת ההסכם, ולו באופן חלקי. מסקנה זו מתחזקת גם לאור קיומו של אשם תורם חוזי. אשם תורם חוזי: 32. יש להזכיר גם את חלוף הזמן מאז כריתתו של ההסכם הראשון. למרות שעל-פי ההסכם השני יתרת התמורה הייתה אמורה להיות משולמת תוך 45 ימים ממועד כריתתו של ההסכם, שהיה ב- 20/12/91 והודעת הביטול שהוציא עו"ד כהן לעו"ד טייך נושאת תאריך 6/2/92, שזה כחודשיים לאחר מכן, הרי שאין להתעלם מן העובדה שההסכם הראשון נחתם עוד ביום 3/4/90, כשנתיים קודם לכן. בכל אותה תקופה, למרות הפרות חוזרות ונשנות, לא הוגש הליך על-ידי הנתבעים לצו מניעה ו/או לרישומו של צו כזה, וכאשר בכל אותה תקופה נעשו מכירות והעברות זכויות לצד ג', פעולות שהיו ידועות לנתבעים (זו הייתה גם הסיבה שהנתבעים הסכימו, לטענתם למכור 5 דונמים), או לפחות צריכים היו לדעת על אפשרות כזו, כצד סביר לחוזה ולאור מהלך חוזה המכר, לרבות המהלכים הנלווים. מחדל זה, בנסיבות העניין, ניתן לראותו כ"אשם תורם חוזי". כפי שצוין, פיתוחה של דוקטרינה זו בדיני החוזים מתאפשרת, מאחר שמבחן ציפיותו של הצד הנפגע אינו יכול עוד לשמש מבחן בלעדי, וגם ה"צד נפגע" נדרש למלא נטלים המוטלים עליו, מכוח היותו צד לאותו חוזה. עוד אעיר, שהגם שישומה של דוקטרינה זו באה בעיקר כדי להקנות לבית המשפט שיקול דעת לצורך קביעת הפיצויים הראויים (ראה שם, עמ' 40-41), אין מניעה, לדעתי, להפעילה גם לצורך הכרעה בשאלה, אם יש לקבל את הודעת הביטול, בנסיבות העניין, כהודעה טוטלית לגבי כלל המקרקעין. למרות שהדוקטרינה של "אשם תורם" היא מתחום הנזיקין (סעיף 64 לפקודת הנזיקין), הדעה היא שיש מקום לפיתוחה של דוקטרינה זו גם בדיני החוזים, כאשר שני הצדדים לחוזה תרמו בהתנהגותם לנזק בהתנהגותם. עמדה זו, שהיא שינוי לעמדה שהייתה רווחת קודם לכן, הובעה בפסק דין שניתן על-ידע הנשיא שמגר בע"א 3912/90 (Eximin S.A. תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64). תזה זו הוצגה על-ידי ד"ר פורת בספרו חלוקת האחריות בדיני חוזים (חיבור לשם קבלת תואר "דוקטור למשפטים", אוניברסיטת תל-אביב, 1989), ואומצה על-ידי בית המשפט העליון, בשל קו התפר שלא תמיד ברור בין דיני החוזים לדיני הנזיקין (ראה מאמרו של הנשיא שמגר, מגמות במשפט, עיוני משפט כ', תשנ"ו1996-, 5, 20-21). בשל קרבה רעיונית זו בין שני התחומים הנ"ל, יש אפוא לתת תשובה כללית שיטתית ועקיבה לשאלות בדיני החיובים תוך התאמה לאותם טיעונים בתחום של דיני הנזיקין. גם שם נראה, כי נושא ה"אשם התורם" בדיני החוזים נלמד, בין היתר, על דרך ההשוואה מבחינת הקרבה הרעיונית בין מצג שווא כעילה בנזיקין, לבין תום לב במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה כעילה בדיני החוזים (ראה גם בספרו הנ"ל של פרופ' פורת, שם בעמ' 25-27), ואולם, אין העיקרון האחד, מוציא את משנהו, במיוחד, כאשר שימוש בדוקטרינת "אשם התורם", מאפשר לעיתים גם שוני בסעדים המתבקשים ואולי אף בהיקפם. בספרו הנ"ל של פרופ' פורת מובהר שאכן דוקטרינה זו באה לחלק את הנזק על בסיס חבות אופקית משותפת (לעומת חלוקה היררכית לגבי נושא הקטנת הנזק, ראה שם בעמ' 20-21) של הצדדים לחוזה בנזק שנגרם (עמ' 13). הדוקטרינה תופעל בהתקיים שלושה תנאים: עלויות הביצוע - ההתנהגות העיקרית הנדרשת מן הנפגע אינה כרוכה בהשקעה או בויתור על משאבים כלכליים משמעותיים, מעבר לאלה שהתחייב להשקיע על-פי החוזה; עלויות המעקב והפיקוח - הנפגע אינו נדרש לבדוק אם החוזה עמו בוצע או יבוצע מעבר לאמצעים שפורטו בחוזה ולהוציא אמצעים שנקיטתם אינה כרוכה במאמץ ועלויות של הסקת מסקנות - שאין הנפגע נדרש להסיק מן הנתונים שבידיו אם החוזה עמו יבוצע, למעט מסקנות שהיה מסיק אדם סביר (שם, עמ' 17). תנאים אלה התקיימו בעניינו, שהרי כל שנדרש מהנתבעים הוא הוצאת צו מניעה ורישומו, כדי להזהיר את הקונה תם-הלב, כאשר ידוע היה להם, כי הצד הקרוב לחוזה הוא מתווך, אשר אינו מתכוון להיות בעל הזכויות במקרקעין, וכל עניינו בעסקה אינו אלא לצורך העברתם לצד ג'. 33. כאשר מדובר ביצירת תשתית עובדתית המאפשרת העברת זכויות לצד ג' בספטמבר 90', וכאשר הנתבעים ידעו או יכלו לדעת שעומדות להתבצע עסקאות עם צדדים שלישיים, מבלי שנקטו בכל הליך של סעד זמני (צו מניעה או אחר) בכל מהלך העסקה ואף נמנעו מלבצע רישום של סעד כזה או הערה אחרת, ומסרו הודעת ביטול רק כעבור 3 חודשים לאחר מכן, הרי שיש לומר גם שהודעת הביטול של הנתבעים ב - 10/12/90, ככל שהיא מתייחסת לקרקעות של רימון, לא ניתנה תוך זמן סביר. בעניינו, וכפי שעלה ממכתב ששלח עו"ד כהן לעו"ד טייך, ב- 10/10/90 ידעו הנתבעים כבר אז, או היו אמורים לדעת, שלצורך השגת התמורה המוסכמת לביצוע עסקת המכר של כלל המקרקעין, יצטרך שוסטר לבצע עסקאות מכר לצד שלישי. מלכתחילה ביקש שוסטר דחיית תשלום של 90 ימים, כפי הנראה כדי למצוא קונים פוטנציאליים. יתר על כן, כפי שעולה מעדותו של עו"ד טייך, במסגרת חקירה נגדית, הוא הודיע לעו"ד כהן, על קיומן של העסקאות לצד השלישי (עמ' 86 לפרוטוקול, בראש העמוד ובעמ' 87 באמצע העמוד). עדות סותרת מפיו של עו"ד כהן לא הוצגה. הנתבעים לא רק הסכימו להארכות מועד חוזרות, אלא גם נמנעו מלנקוט בהליך שיהיה בו למנוע רישום הערות אזהרה לטובת צד שלישי, בתקופת הארכה. מדובר אפוא באי נקיטת אמצעי זהירות סבירים לצורך הגנה על אינטרס מוגן בחוזה שבין הצדדים - העברת הבעלות מהנתבעים לצד ג' באמצעות שוסטר כמתווך - אמצעי כמו, הוצאת צו מניעה ורישומו בלשכת רישום מקרקעין. חובה כזו קיימת בקשר לרכישת מקרקעין, ובמיוחד כאשר מתאפשרת פעולה כזו, באמצעות מתווך, וכאשר ברור מראש, כי העברת הזכויות נעשית לצורך מכר לצד שלישי, שיכול שיהיה קונה פוטנציאלי בתום לב (ראה שם, בספרו של ד"ר פורת, בעמ' 209-210, ראה גם הערת שוליים 144 בעמ' 210). 34. בנסיבות אלה, ותוך הפעלת מבחן אובייקטיבי ונייטרלי (ראה ג' שלו, דיני חוזים, עמ' 45) וכאשר הנתבעים לא נקטו בכל פעולה שהיה בה מניעת העברת זכויות לצד שלישי, וכאשר לא הוכח שעובר לאותו מועד היו תהפוכות בשוק המקרקעין אשר גרמו לנזקים לנתבעים שאינם יכולים להיפרע בדרך של פיצוי כספי, הרי שאין כל הצדקה לראות בכך הפרה יסודית, ובכל מקרה לא הפרה המזכה בביטולו של ההסכם במלואו, במיוחד לגבי אותם חלקים במקרקעין, שלגביהם נערכו חוזי מכר שיש לראותם כתקפים. לגבי יתרת האדמות, אם קיימת, ניתן יהיה להורות על "השבה". הנושא יפורט תחת ראש הפרק הדן בזכויות צד ג'. סעד הפיצוי: 35. הזכות לפיצויים נובעת מכל הפרה של חוזה, וסעד זה יכול שיצורף לסעדים אחרים להם זכאי הנפגע. לפיכך, אין מניעה כי לצד סעד האכיפה עליו הוריתי ינתן גם צו לפיצויים. תרופת הפיצויים (סעיף 10 לחוק התרופות) באה להגן על אינטרס הציפיות של הנפגע, והמטרה בקביעת שיעורם היא, לפצות את הנפגע על נזק שנגרם לו או על פוטנציאל שאבד. הפיצוי, בכל מקרה, אינו בא להעניש את המפר על ההתנהגות המפרה, ולכן, שיעורם אינו צריך להיות מעל לפיצוי שהנפגע צפה לו. תנאי מוקדם לפסיקתם הוא קיומו של נזק שנגרם עקב אותה הפרה. קביעת שיעורו של הנזק יכולה להיעשות בכמה דרכים: הוכחה קונקרטית של נזק אותה ניתן לתרגם לסכומי כסף שיהוו פיצוי נכון לנזקים שהוכחו, קביעת פיצוי על-פי שיקול דעת בית המשפט - פיצוי שהוא בגין נזק שאינו נזק ממון, לפי סעיף 13 של חוק התרופות; ודרך נוספת היא על-פי קריטריונים ברורים הקבועים בחוק לגבי הפרות של חיובים מסוג מסוים (סעיף 11 של החוק הנ"ל). בסעיף 19 של כתב התביעה שכנגד, מתייחסים הנתבעים לסעד זה, בזו הלשון: "19. א. כתוצאה ממעשיהם ו/או ממחדליהם של הנתבעים 1 ו/או 2 כאמור לעיל, נגרמו לתובעים מספר 3-5, נזקים רבים וגדולים, ובין היתר בשל הפרת ההסכמים, והעדר יכולתם למכור את יתרת המקרקעין בשטח 13,548 מ"ר, במשך שנים, ושמחובת הנתבעים 1 ו - 2 לפצותם בגינם. ב. לצרכי התביעה בלבד, מעמידים התובעים את נזקיהם כאמור בס"ק (א) לעיל , ע"ס 180,000 ש"ח (מאה ושמונים אלף שקל).". התביעה היא לסכום הנ"ל כערכם ביום הגשת התביעה שכנגד המקורית (10/04/95). בסיכומים בכתב תבעו הנתבעים את הפיצוי האמור, משוסטר ומעו"ד טייך, ביחד ולחוד, כאשר שם צוין, שמניעת אי מכירת יתרת האדמות היא רק אחת הסיבות לתביעה לפיצוי בשיעור האמור (סעיף יד' בסיכומיהם). ואולם, גם שם, כמו גם במהלך הבאת הראיות, אין כל הפנייה לראיה המצדיקה דווקא את גובה הפיצוי הנתבע. 36. לעצם הזכות לפיצוי, יש בדעתי לקבל את טענת הנתבעים. משקבעתי, כי ההפרה כפי שנעשתה לא אישרה ביטולו של ההסכם, וכי אין הצדק לאשר הביטול גם לא בשלב זה של ההתדיינות, ממילא לא עמדה ולא עומדת לנתבעים הזכות לחזור ולמכור את יתרת המקרקעין לאחר, ובוודאי שלא עמדה להם זכות כזו, ללא התחייבות להשבה. יתר על כן, גם לא הונחו בפני כל חוות דעת או ראיות אחרות שיש בהן כדי להשתית תביעה קונקרטית לנזקים. יחד עם זאת ולמרות האמור, אין להתעלם מן העובדה שהיו הפרות חוזרות ונשנות הן על-ידי שוסטר, וכפי שיובהר בהמשך, גם על-ידי עו"ד טייך. גם אם לא נגרמו נזקים ספציפיים, אין ספק שנגרם לנתבעים נזק לא ממוני שבגינו יש מקום להורות על פיצוי. לגבי שיעורו של הפיצוי, אין בפני, כאמור, כל ראיה בנושא זה, ואולם אין מניעה כי הדבר ייעשה על דרך הערכה. בקביעת שיעורו של הפיצוי יש להדגיש, כי המגמה היא מצד אחד, לעודד קיום חוזה במועד, ומצד שני שלא להביא להתעשרות שלא כדין של צד אחד על חשבון האחר (ג' שלו, שם, בעמ' 541). בהסכמים השונים שהיו בין הצדדים הייתה "הסכמה" חוזרת לפיצוי מוסכם בשיעור של 30,000 דולר. נתון זה יכול לשמש בסיס לקביעת שיעורו. אשר על כן, אני מורה על פיצוי בסך של 30,000 דולר בשקלים, לפי שער יציג למועד הגשת התביעה שכנגד (2.95891 ש"ח לדולר), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. בחוב זה חייבים ביחד ולחוד שוסטר ועו"ד טייך. במערכת היחסים שבין הנתבעים לעו"ד טייך: 37. נראה, כי כבר בשלבים המוקדמים של היחסים החוזיים בין שוסטר לבין הנתבעים היה עו"ד טייך מעורב בעסקאות אלה. השאלה היא, מה היה מעמדו, והאם הפר את חובת הזהירות שהייתה מוטלת עליו, מכוח אותו "תפקיד". התשובה, כפי שכבר צויין במהלך פסק-הדין היא, שחבותו של עו"ד טייך, הוכחה, והיא ביחד ולחוד עם חבותו של שוסטר, הגם שמעמד השניים שונה. אבהיר את מסקנתי האמורה, ואולם בטרם ייעשה כן, ראוי להבהיר, כי העובדות והממצאים שיפורטו להלן, יש להם השלכה גם על מערכת היחסים עם הצדדים השלישיים. 38. כפי שצוין בפרק ה"רקע העובדתי" (סעיף 11 של פסה"ד) כבר בחודש אוגוסט 1990, כארבעה חודשים לאחר חתימת ההסכם הראשון (הסכם זה נחתם, כאמור ב- 3/4/90), חתם שוסטר על חוזי מכר עם צדדים שלישיים. בהסכמים אלה הציג עצמו שוסטר כמי שרכש זכויות של בעלים במקרקעין, כאשר שם דובר על גודל שטח של 38.548 דונם. ההסכם הראשון שנחתם, על-פי המוצגים שהוגשו הוא הסכם מיום 14/8/90 (נ/3(3) - הסכם עם אבו רוקאן סמי ת"ז 7589643). הסכמים נוספים דומים נערכו בין שוסטר לצדדים שלישיים נוספים אחרים (נ/3(1)-(4)). בחוזה בין שוסטר לאבו רוקאן סמי ת"ז מספר 2021916 נערך ב14/8/90- הייתה התחייבות למכר של זכויות בעלים בגודל של 1952/38548 תמורת 6,000 $ (סעיף 7 ל-נ/3(1)). אין בהסכם זה התייחסות לייצוג הצדדים. אין חולק, כי באותו מועד, לא היה רשאי שוסטר לבצע עסקאות אלה. על אף שחלק מהתמורה שולמה על-ידי שוסטר קודם לאותו מועד, הרי שב 16/8/90 נערך הסכם הארכה, ושוסטר חתם על התחייבות להשלים את התמורה החסרה, כאשר המועדים שצוינו שם, היו מאוחרים יותר. ואולם, ב- 14/9/90 שלח עו"ד כהן את מכתב-כהן לעו"ד טייך בו הודיע, כי שוסטר השלים את כל התמורה המתחייבת בגין אדמות של חב' רימון, למעט המסים והאגרות, אשר חלו עליו. כמו כן, הודע לעו"ד טייך, שעליו להכין חוזה בעניין מכירת זכויותיה של חב' רימון במקרקעין. 39. שוסטר חתם על הסכמים נוספים עם הצדדים השלישיים, שראוי להביאם תחת ראש פרק זה, מאחר שטענת עו"ד טייך בהתייחס לאלה היא, כי חתימתו שלו על הסכמים במועד מאוחר יותר, הייתה עם אותם הצדדים השלישיים, מכוח ההרשאה שהייתה לשוסטר עצמו ו/או לו, לבצע מכירות אלה. החוזה בין שוסטר לאבו רוקן יוסף ת"ז מספר 2021919 נערך ב - 3/9/90 ובו התחייבות למכר של זכויות בעלות של 1952/38548 חלקים מהאדמות, כאשר התמורה המוסכמת שם הועמדה על 6,000 $ (סעיף 7 ל- נ/3(4)). בחוזה זה מצויין כי המוכר, קרי שוסטר, מיוצג על ידי עו"ד זנדבק. חוזה בין שוסטר לבין נדיר עלי ת"ז מספר 5043579 נערך ב18/9/90- למכר זכויות בעלים של 976 מ"ר תמורת 3,000 $ (סעיף 7 ל- נ/3(2)). באותו תאריך (18/9/90) נערך הסכם נוסף בין שוסטר לבין מר מועין עלי ת"ז מספר 5251588 למכר של 976 מ"ר תמורת 3,000 $ (סעיף 7 ל- נ/3(1)). סיכום העסקאות הנ"ל מביא ל- 5.856 דונם. הפועל היוצא מן האמור הוא, שעוד קודם לכך שעו"ד טייך נטל חלק בביצוע העסקאות, כבר הייתה התחייבות של שוסטר למכור לפחות, חלק ניכר מן האדמות שהיו בבעלות חב' רימון (כלל אדמות רימון הוא - 8.548 דונם). 40. על אף שרק חלק מהסכמים אלה נערכו לאחר 14/9/90, יש לקבל את גרסת עו"ד טייך, כי הסכמים אלה לא נערכו באמצעותו. כמו כן, מקבלת אני טענתו, כי למעשה הוא החל לפעול רק מ- 14/9/90, ובהסתמך על אותה הודעה, שהיא מכתב-כהן. השאלה היא, אם פעולותיו היו במסגרת ההרשאה שניתנה לו, או לפחות מכוח אותה הרשאה שניתנה לשוסטר בהנחה שפעל מטעמו, הגם שאין טענה מטעמו של עו"ד טייך, כי ייצג את שוסטר. טענה כזו גם לא הועלתה על-ידי האחרון. מנגנון המכירה של המקרקעין הוסבר בתצהירו של עו"ד טייך (נ7/). שוסטר שימש כמתווך. הוא היה מאתר את הרוכשים הפוטנציאליים, דואג לקבלת התמורה מהם עבור המגרשים והעברתם לחברות, ואילו עו"ד טייך ערך את החוזים בין הקונים לחברות המוכרות. כלומר, לפי ההסכמים שנעשו על ידי עו"ד טייך, המוכר היה אחת החברות (רימון או אתרוג), ולא מר שוסטר. כמפורט בסעיף 7 בתצהירו נעשו העסקאות על ידו לאחר 14/9/90 ולגבי שטח של 8.548 דונם, אדמות שהיו בבעלות רימון. עו"ד טייך, פעל אפוא גם לפי גרסתו, על-פי הוראות שקיבל משוסטר ומעו"ד כהן (סעיפים 6-7 לסיכומיו). אולם, גם בהסתמך על האמור בתצהירו של עו"ד טייך, המסקנה המתבקשת היא שעו"ד טייך חרג מסמכותו ומההרשאה שניתנה לו. 41. אפילו טענת עו"ד טייך, כי ההסכמים החוזרים עליהם חתם עם אותם קונים, הם חוזים חוזרים וחופפים לאלה שבוצעו על-ידי שוסטר, קודם זמנו, וכי ביצע אותם לפי בקשת הנתבעים, אינה מדויקת. ההסכמים שנערכו באמצעות עו"ד טייך הם: ביום 24/1/92 נערך חוזה בין רימון לבין אבו רוקן סאמי (ת"ז 020219168) למכר של 976 מטר מרובע תמורת 3,000 $ (נספח כ"ה לת6/). בהסכם זה לעומת ההסכם המקורי עם שוסטר מיום 14/8/90, נמכרה רק מחצית מגודל האדמות (שם נמכרו 1952 מ"ר), וכן התמורה הועמדה על מחצית. ביום 15/5/91 נערך חוזה בין רימון לבין מר יוסף אבו רוקן (ת"ז 2021919) למכר של שתי חלקות בגודל של 976 מטר מרובע כל אחת תמורת 6,000 $ (נספח כ"ז לת5/). סה"כ 1.952 דונם. הסכם זה, זהה כמעט לחוזה המקורי שנחתם בין אותו קונה לשוסטר, כאשר כאן דובר בשתי חלקות לעומת חלקה אחת, ואולם השטח הכולל והתמורה הכוללת זהים. ביום 20/5/91 נערך חוזה בין רימון לבין מר נדיר עלי (ת"ז 5043579) למכר של 976 מטר מרובע תמורת 3,000 $ (נספח כ"ג לת6/). גם כאן מדובר בזהות להסכם המקורי (נ/3(2)). ביום 20/5/91 נערך חוזה בין רימון לבין מר מועין עלי (ת"ז 5251588) על שטח של 976 מטר מרובע, תמורת 3,000 $ (נספח כ"א לת6/).גם כאן נשמרה זהות להסכם המקורי (נ/3(1)). לגבי כל אחד מן ההסכמים הנ"ל חתום עו"ד טייך בשם המוכרים, בין שציין כי חתימתו על גבי החוזה היא על פי ייפוי כוח (נספח כ"ה) ובין שציין כי חתימתו לפי החלטת המוכרת (נספח כ"ז), ובין שלא ציין דבר (נספחים כ"א ו-כ"ב הנ"ל). סיכום כלל העסקאות הנ"ל מביא ל- 4.880 דונם. ההבדל בין ההסכמים החוזרים להסכמים "הראשוניים" בין שוסטר לאותם צדדים שלישיים, נובע, כאמור, מעסקה חוזרת שונה עם אבו רוקן סמי, כפי שצוין לעיל, באופן שהופחת שטח של 976 מ"ר. ואולם, טענת עו"ד טייך, כי פעל בגדר הרשאתו מהבעלים, בעת שחתם על חוזים אלה, אינה יכולה לעמוד. כפי שהוזכר בפרק העובדות, וכפי שיובהר בהמשך, באותה עת - המועד המאוחר בו ערך עו"ד טייך את ההסכמים עם אותם קונים - נתבעים שכנגד 3-6 ו- 15 מטעמו של נתבע מס' 6 - כבר הייתה התחייבות של שוסטר למכור 5 דונמים מאדמות חב' רימון, לאחרים ובפועל נעשתה העברה כזו, מכוח הסכמים שנערכו במועדים 1/8/91 וב- 12/12/91 ל"רוכשים בהיתר", שאינם כלל בעלי דין בפני, וממילא לא יכול היה עו"ד טייך לייחס הרשאתו גם לעסקאות נוספות, שהם מעבר ליתרת אדמות חב' רימון (3.548 דונם). 42. העסקות שפורטו לעיל מתייחסות לנתבעים שכנגד 3 - 6. ראשית יש להבהיר, כי נתבע שכנגד מס' 15 - אבו רוקאן עלא, הינו בנו של נתבע שכנגד מס' 6 (אבו רוקאן יוסף) ולכן ההתייחסות לנתבע שכנגד מס' 6 אמורה גם לגבי נתבע שכנגד מס' 15. כאמור, לכאורה, יכלו עסקאות אלה להיחשב כעסקאות מאושרות מטעם הבעלים, שהרי אלה נעשו במסגרת חמישה דונמים מאדמות חב' רימון, שאושרו למכירה גם לגרסת הבעלים, אלא שלא כך הם פני הדברים. כפי שמודה ב"כ הנתבעים שכנגד 3-6 ו- 15, בעת שנערכו חוזי המכר איתם, הוא עשה כן בהסתמך על ההסכם הראשון בינו לבין הבעלים, בהסתמך על תשריט חלוקה שהוכן על-ידי שוסטר. על-פי תשריט זה חולקו האדמות למגרשים בגודל של 976 מ"ר, ובמיוחד בהסתמך על שלושה חוזים שנערכו עם שלושה תושבים אחרים מעוספיה, והוצגו מסמכים כי שטחים אלה כבר מצויים בשלבי העברה בטאבו, כלומר, לאחר דיווח על אותן עסקאות, שגודלן הכולל הגיע ל- 4.750 דונם (כאשר אין מחלוקת לגבי חובתם של הבעלים להוסיף את היתרה הנדרשת עד ל- 5 דונמים). כלומר, העסקאות שפורטו לעיל, בין הבעלים באמצעות עו"ד טייך, לבין הנתבעים שכנגד 3-6 הן בנוסף לעסקאות שבוצעו קודם לכן עם ה"רוכשים בהיתר". החוזים עם "הרוכשים בהיתר", בהסתמך על טענת עו"ד ח'יר ב"כ הנתבעים שכנגד 3-6 ו- 15, קדמו לחוזים החוזרים עליהם חתם עו"ד טייך, והאחרון בדומה לנתבעים שכנגד הנ"ל ידע או אמור היה לדעת על קיומם, במיוחד לאור הליכי הרישום בטאבו. כמו כן, ידע עו"ד טייך שעל-פי ההסכם הראשון, גם אילו שולמה מלוא התמורה, לא ניתן היה לבצע העברה מחב' רימון מעבר ל- 8.548 דונם. ומאחר שהייתה כבר התחייבות למכר של 4.725 דונם, משמע שכל שיכלו נתבעים אלה לרכוש היה את יתרת השטח (לכל היותר 3.823 דונם). כפי שהובהר, מבחינת הנתבעים שכנגד כצד שלישי, זכאים הם לשטחים בגודל זה, אך לא מעבר לזה. אין הם זכאים לקבל חלק כלשהו מאדמות חב' אתרוג. כפי שטענו הבעלים-התובעים שכנגד, מדובר בשתי ישויות משפטיות נפרדות - חב' רימון וחב' אתרוג - לרבות הפרדה הקיימת ברישומי מס-שבח, לא ניתן לייחס מכירה של אחת מהן מתוך חלק מהמקרקעין הרשום על שם האחרת, הגם שמדובר במקרקעין המוחזקים במושע. אותה מסקנה חלה, כאמור, גם לגבי עו"ד טייך. 43. עו"ד טייך לא נתן כל הסבר, כיצד ומכוח מה נעשתה על-ידו מכירה של מקרקעין מעבר לכלל האדמות שחב' רימון התכוונה למכור על-פי ההסכם הראשון. גם בהסתמך על מכתב-כהן, וגם בהנחה שעו"ד טייך ערך את החוזים החוזרים בהסתמך על אותו מכתב, הרי שהגבלת המכר צריכה הייתה להיות ל- 8.548 דונם. מאחר שהייתה התחייבות למכר של 4.725 דונם, בין אם התחייבות קודמת ובין אם התחייבות מקבילה, לא יכול היה עו"ד טייך, לאשר מכר, אלא לגבי הפער הנותר. עו"ד טייך נשאל מדוע ערך הסכמים עם צד ג', לגבי שטחים שהם מעבר ל- 8.548 ד' ותשובתו הייתה, שאם עשה טעות ועד היום לא פנו אליו בנושא, היה הדבר אמור להגיע להסדר כנגד אדמות חב' אתרוג (עמ' 80 לפרוטוקול). תשובה זו, כאמור, אין לה על מה שתסמוך, ובכל מקרה אין בה להועיל. אפשרות הסדר בין חב' אתרוג לנתבעים שכנגד, איננה יכולה לבוא במקום הרשאה מראש לפעול, אלא אם כן, הטענה היא של אשרור בדיעבד. גם אישור כזה לא ניתן, בפועל. משנתקבלה ההודעה האמורה, ומשבוצעו העסקאות לאחר המועד הנ"ל, לא רשאי היה עו"ד טייך להסתמך עוד על המכתב מיום 14/9/90, אלא אם היה אכן מוכיח שהעסקאות בוצעו קודם לאותו מועד או הייתה התחייבות קודמת לעשות כן. 44. מן הראויות שהוצגו עולה בברור, כי בעת עריכת החוזים החוזרים, ידע עו"ד טייך, כי מדובר ביתרת אדמות חב' רימון, ואלה מגיעים לכ- 3.548 דונם. עו"ד טייך טען שקיבל הרשאה למכור 8.548 דונם שהם כלל אדמות חב' רימון, וזאת בהסתמך על מכתב-כהן מיום 14/9/90 ובנוסף טוען להרשאה למכור 4.5 דונם מאדמות חב' אתרוג. בינתיים קיבל הרשאה מפורשת למכירת 5 דונמים, וגם לגביהם השלים את המכירה (ראה עמ' 82 ש' 27-22 לפרוטוקול). ההסכמים לא היו פרי ידיעתו. אליו הועברו המסמכים, דרך עו"ד כהן. מבחינתו לא היה כל הסכם מחייב בין הבעלים לשוסטר, ועל אף שלא ייצג את שוסטר, האחרון התחייב לשאת בשכה"ט. ואולם, הוכח אחרת. עו"ד טייך, הודה במסגרת החקירה הנגדית וכן בתשובות לשאלות בית המשפט, כי במאי 1991, בעת שערך את החוזה החוזר הראשון (15/5/91) כבר ידע על הסכסוך הקיים בין הבעלים לשוסטר לגבי 3.5 דונמים, אלא שאז כבר היה מאוחר, כי מדובר היה בהסכמים חוזרים שנכתבו ונחתמו קודם לכן (עמ' 82 לפרוטוקול). טענות אלה אין לקבלן. טענת עו"ד טייך הייתה, כי לא הייתה לו נגיעה בהסכמים הראשונים שעליהם חתם שוסטר עם הצדדים השלישיים. הוא לא רשאי ולא מוסמך היה לחתום בשמו ובמקומו של שוסטר, אלא מכוח הרשאה מפורשת שניתנה לו מאת הבעלים. הרשאה כזו לא ניתנה לו. משחתם על החוזים החוזרים, בידיעתו את הנסיבות הרלוונטיות, חרג מסמכות הרשאתו, וקמה חבותו לשאת בנזקים שנגרמו. למעשה גם לפי גרסת עו"ד טייך, לא יכול היה להיות מכר, מכוח אותם הסכמים ראשוניים, ולכן, גם לא יכול היה עו"ד טייך להסתמך על מכר כזה. יתר על כן, גם אם נקבל עמדתו, כי לא ידע על המכר שבוצע ל"רוכשים בהיתר" וספק אם ניתן לקבל זאת כממצא - הרי שדי היה בידיעתו, ב- 15/5/91 שקיימת אפשרות למכר של רק 3.548 דונם, וכי גם לגבי זה ישנה מחלוקת, כדי שלא יחזור ויחתום על ההסכמים עם הנתבעים שכנגד 6-3. במסגרת החקירה הנגדית, הודה גם עו"ד טייך, כי ראה את נסח המקרקעין, לפיו הבעלות אינה של שוסטר, והבין ששוסטר ואוגרון לא מתכוונים לחתום על חוזה המסמיכו להעביר זכויות בעלות לצד ג' (ראה עמ' 93 לפרוטוקול, ש' 7-4). עוד עולה מן הראיות שהוצגו, שדווקא בתקופת הביניים שממועד קבלת מכתב כהן ועד ליום 15/5/91, לא ביצע עסקאות (עמ' 85 לפרוטוקול, ש' 32-30). זו למעשה התקופה היחידה שלגביה ניתן היה אולי לטעון, להעדר ידיעה. הפועל היוצא הוא, ועו"ד טייך אף מודה בכך, שההסכמים החדשים שהם "חוזים חוזרים", נחתמו על-ידי עו"ד טייך, לאחר שידע על הסכסוך, אלא שלטענתו חייב היה לעשות כן, כי מבחינת תוכנם אינם אלא חזרה על הסכמים מ- 90 (עמ' 87 ש'25-17). טענה זו, כפי שהוסבר, אין לקבלה. 45. ניתן לקבל את טענת עו"ד טייך, שמכוח עריכת ההסכמים החוזרים הייתה התחייבות מטעמו כלפי הרוכשים, לדאוג לרישום הערות האזהרה, ואולם, במקביל הייתה לו מחויבות לבעלים שבשמם חתם על ההסכמים החוזרים. לכן, לכשנודע לעו"ד טייך, כי הייתה הרשאה להעביר 5 דונמים בלבד, והרשאה זו כבר מומשה, ומאחר שנתן הסכמתו המפורשת להגביל סמכותו לכך, לא היה רשאי מכוח ההרשאה, לחרוג ממנה, שהרי בעת רישום אותן הערות אזהרה כבר נעשה רישום על-שם "הרוכשים בהיתר", ובמיוחד, כאשר ב- 6/2/92 הודיע עו"ד כהן לעו"ד טייך, כי עליו להימנע מלבצע כל פעולה הנוגעת גם לקרקעות הרשומות על שם חב' רימון. בנוסף, הועברה הודעה בפקס, ב- 14/2/92 על ביטול ההסכם וסיום תפקידו של עו"ד טייך, לרבות דרישה להחזרת כל המסמכים שקיבל בנאמנות לצורך ביצוע העסקה. מכתב נוסף הדורש החזרת המסמכים ושנכתב על-ידי עו"ד מיטלמן, נושא תאריך 13/3/92 (נ6/). לכן, באותה עת, יכול היה עו"ד טייך, לכל היותר לנקוט בהליך של פנייה לבית המשפט לצורך קבלת הוראות או לנקוט בהליך של "טען ביניים", לאור העמדות החולקות של הבעלים מזה לעומת הרוכשים מזה, וכאשר הוא חתם על החוזים בשם הבעלים, אך לא לפעול להשלמת רישום הערות האזהרה. 46. אותה מסקנה עולה גם לגבי אדמות חב' אתרוג, הגם ששם עצם החתימה על ההסכם עם בנדר ג'ריס, הייתה במסגרת ההרשאה שניתנה. ביום 29/12/91, נחתם הסכם בין הנתבעים כבעלים, באמצעות עו"ד טייך עם בנדר ג'ריס (נספח יט' לכתב התביעה שכנגד). ביום 20/12/91 נחתם ההסכם השני. על-פי הסכם זה, ובתנאים שפורטו שם, הסכימה חב' אתרוג להסמיך את עו"ד טייך למכור 4.5 דונם מאדמותיה, ואולם הבעלים התנו הסכמתם לאשר את ביצוע הרישום, במתן הודעה לעו"ד טייך המאשרת את קבלת מלוא התמורה המתחייבת, המוסכמת בהסכם השני. עו"ד טייך אישר את האמור במסמך הנושא תאריך 26/12/91 (נספח ט"ו לת6/). למרות שהועברו מסמכים אשר אפשרו את ביצוע העסקה, מעולם לא ניתן אישור על סילוק מלוא היתרה המתחייבת. המכתב של עו"ד כהן אשר דרש הפסקת העברת המקרקעין היה מ 6/2/92 ובאותו זמן כבר נמכרו 8.548 מאדמות חב' רימון + 4.5 דונם מאדמות חב' אתרוג (ראה עדותו בעמ' 83). תשובת עו"ד טייך הייתה במכתב מיום 8/4/92, ועל-פיו הוחזרו עותקים של מסמכים שהועברו אליו, כי הסתמך לשם מכירת 4.5 דונם מתוך אדמות חב' אתרוג, על המסמכים שהועברו אליו. תשובה זו קשה היא. אפילו נניח שעו"ד טייך פעל בסמכות בעת שחתם על ההסכם עם בנדר ג'ריס, נתבע שכנגד מס' 7, הרי משהועברה הודעה בפקס', ב- 14/2/92 על ביטול ההסכם וסיום תפקידו של עו"ד טייך, לרבות דרישה להחזרת כל המסמכים שקיבל בנאמנות לצורך ביצוע העסקה, ובמיוחד כאשר דרישה נוספת נתנה ב- 13/3/92, לא יכול היה עו"ד טייך, על דעת עצמו, להשלים את העסקה ברישום הערת אזהרה, ובודאי שלא רשאי היה לעשות כן, בדרך של החזרת עותקים והשארת המסמכים המקוריים בידיו. בפועל החזיר עו"ד טייך את המסמכים לעו"ד מיטלמן ב- 8/4/92 (ראה עמ' 91 לפרוטוקול, ש' 17-16). 47. אעיר עוד, שתשובת עו"ד טייך, בתגובתו לשאלת בית המשפט, מה היה על התמורה בגין הסכם זה, אינה מקובלת עלי. נכון שמכוחו של ההסכם השני הוטלה החובה להעביר את התמורה לבעלים של שוסטר, אבל האחרון לא היה צד להסכם עם בנדר ג'ריס. עו"ד טייך, באמצעות בא-כוחו טען, כי מעולם לא הועברה אליו התמורה, מכוחו של הסכם זה, ואולם עיון בהסכם מורה, כי התמורה צריכה הייתה להיות משולמת במעמד עריכת ההסכם. עו"ד טייך ידע או אמור היה לדעת, על הקשיים החוזרים בביצוע ההסכמים בשל אי הקפדה של שוסטר על העברת מלוא התמורה. עו"ד טייך גם ידע, כי האישור לביצוע עסקה זו מותנה בתשלום מלוא היתרה, ועוד, הוא חתם על ההסכם מטעמם של הבעלים. בנסיבות אלה, צריך היה עו"ד טייך לפעול כנאמן גם לצורך קבלת התמורה מבנדר ג'ריס והעברתה לבעלים. מכל הטעמים המפורטים לעיל, יש לראות את עו"ד טייך, כחייב ביחד ולחוד, עם שוסטר כלפי הבעלים. אולם, כאמור, לאור התוצאה אליה הגעתי, היקף הנזק המחייב פיצוי, מצומצם. הצדדים השלישיים - הנתבעים בתביעה שכנגד: 48. בסעיף 20 של כתב התביעה שכנגד מציינים הנתבעים, כי אין הם יודעים ואין באפשרותם לדעת מי מהנתבעים בתביעה שכנגד תפס חזקה כלשהי ו/או מחזיק במקרקעין, ולכן ביקשו להרשות להם שלא לתבוע פינוי או סילוק יד של מי מהם מהמקרקעין. כאמור, יש לאפשר לנתבעים לפעול כך, ולעניין זה, יינתן צו לפיצול סעדים. ואולם, אין באמור, כדי לייתר דיון במחלוקות האחרות שפורטו בפני, לגבי עצם תקפות ההסכמים והערות האזהרה שנרשמו לזכותם. לעניין זה, יש לערוך הפרדה ברורה בין חוזי מכר שנערכו עד למועד הגשת התביעה, לבין חוזים שנערכו לאחר אותו מועד, במיוחד, כאשר האחרונים נעשו, על בסיס טענת זיוף שנטענה, ולא הוכחשה. בהתייחס לנתבעים 3-6 ו - 15 הייתה התייחסות מפורטת, בפרק שדן ביחסים שבין הבעלים לעו"ד טייך. שם נקבע, שככל שמדובר ביתרת אדמות חב' רימון, רשאים הצדדים השלישיים להשלים את חוזי המכר, לכדי זכויות בעלות ובלבד שסך כל האדמות לא יעלה על יתרת אדמות חב' רימון - 3.823 דונם, ואולם מאחר שהתביעה שכנגד הייתה כנגד 3.548 דונם בלבד, וקיימת התחייבות מפורשת להעביר עוד 275 מ"ר, יהיה מתחם גבול גודל האדמות הנ"ל. אותה מסקנה יש להסיק לגבי העסקה שנעשתה באדמות חב' אתרוג, עם נתבע שכנגד מס' 7. נתבע זה רשאי להשלים את עסקת המכר לרישום זכות הבעלות על שטח של 4.5 דונם. במסגרת הליכים אלה, מאחר שהנתבעים שכנגד 3-6 ו- 15 זכו רק במקצת הגנתם, ישלמו התובעים שכנגד הוצאות משפט ושכ"ט כולל בסכום של 6,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק, נכון למועד מתן פסק-הדין. נתבע מס' 7 לא התייצב לדיון. על-פי הודעתו של עו"ד ח'יר בכתב ההגנה שהוגש על-ידי מרשיו, נתבקש הוא לייצג נתבע שכנגד זה על-ידי מר סלים תמזה, מעוספיה, אשר ככל הנראה רכש את זכותו במקרקעין דרך אחרים (ראה סעיף 3 של כתב ההגנה), ואולם למרות הודעה זו, לא מצאתי כל התייחסות בסיכומים לנתבע שכנגד זה. ולכן, לא ייפסקו הוצאות משפט שכ"ט עו"ד לטובתו. כמו כן יש לאשר את התביעה שכנגד בהתייחס לאותן עסקאות שלגביהן נטען ששוסטר נקט בדרך של זיוף והעברת הזכויות נעשתה לאחר 92'. תוצאה זו משליכה גם כלפי הצדדים השלישיים. עסקאות שנעשו באלה יש לבטל, וכן יש לחייב את שוסטר בתשלום פיצוי ובהוצאות הן על ידי שוסטר והן על ידי הנתבעים שכנגד הנוספים. 49. כפי שפורט בפרק העובדות היו עסקאות מכר שתאריכם לא ברור ואלה נרשמו בנסח המקרקעין לטובת רוכשים שאינם בעלי דין בפני והם: רישום מכר מיום 1/8/91 לגבי אבו רוקאן זייד ת"ז 2021940, של 1.952 דונם. רישום מכר מיום 12/12/91 עם מתקאל סאבא ת"ז 35329143 של 976 מ"ר. וכן רישום מכר מיום 12/12/91 עם מוניר חמדאן ת"ז 2016914 של 1.797 דונם. קונים אלה כלל אינם נתבעים בתביעה שכנגד, ומעמדם יישאר בעינו. אין בפסק דין כדי לשנות זכויותיהם. 50. בהתייחס לתביעה שכנגד נגד הנתבעים שכנגד 14-8, הסכמים אלה, כמו גם הערות האזהרה שנרשמו, דינם להתבטל. עיון בנסח המקרקעין ובהסכמים שצורפו מורה, כי אלה נעשו לאחר מועד הגשת התביעה. התביעה הוגשה על ידי שוסטר ב- 5/3/95. ההסכמים נעשו לאחר אותו מועד. נתבע מס' 8 - זהיה כיוף ת"ז מס' 056315880 - הסכם ללא תאריך, הבקשה לרישום הערת אזהרה היא מ- 13/8/98 (976 מ"ר תמורת 7,000 דולר - נספח ל לתביעה שכנגד). וכן הסכם נוסף מיום 12/12/96 למכירת 512 מ"ר תמורת 15,000 ₪, מאדמות חב' אתרוג (נספח לה). נתבע מס' 9 - מותעב כיוף ת"ז 024767824 , זכרון דברים מיום 21/8/96 למכר של 976 מ"ר תמורת 4,500 דולר, מאדמות חב' רימון (נספח לא) נתבע מס' 10 - באסילי נטור ת"ז 34296095 - הסכם מיום 26/11/96 למכר של 512 מ"ר תמורת 15,000 ₪, מאדמות חב' אתרוג (נספח לב). נתבע מס' 11 - אמין כיוף ת"ז 20210951 - הסכם מיום 17/10/96 למכירת 1.780 דונם, תמורת 6,000 דולר, מאדמות חב' רימון (נספח לג). נתבע מס' 12 - נינה נחלה ת"ז 57602849 - חוזה מיום 16/1/97, מכר של דונם אחד בתמורה של 30,000 ₪, מאדמות חב' אתרוג (נספח לד), והסכם נוסף מיום 1/5/97 למכר של 500 מ"ר תמורת סכום כולל של 50,000 ₪, גם כן מאדמות חב' אתרוג (נספח לו). נתבע מס' 13 - סאלח קרא ת"ז 53813028 - הסכם מכר מפברואר 97 (לא צויין היום). מכר של דונם אחד תמורת 30,000 ₪ מאדמות חב' אתרוג (נספח לז). נתבע מס' 14 - עלי מסרי ת"ז 26439844 - הסכם מכר מיום 13/6/97 (זכ"ד) למכר 500 מ"ר בתמורה של 45,000 ₪ מאדמות חב' אתרוג (נספח לח). כל ההסכמים עם הנתבעים 14-8 לרבות כל הערות האזהרה שנרשמו בפרק הזמן שמאמצע 1996 ועד אמצע 1997, הם לאחר הגשת התביעה (נספחים כט-לח). אלה גם לא הגישו כתב הגנה על אף המצאה כדין. ובהעדר גם כל התייחסות של שוסטר לסעיפים 12 ואילך של כתב התביעה שכנגד המתוקן, שהוגש בתחילת חודש אפריל 98', יש לקבל את התביעה שכנגד ולהיעתר גם לסעדים המבוקשים. בקשר לכך גם הוגשה תלונה למשטרה על-ידי הנתבעים ב- 23/3/98, לפיה ערך שוסטר הסכמים מזוייפים עם אותם צדדים שלישיים, תוך שהוא עושה שימוש בחותמות המזויפות של חב' רימון וחב' אתרוג. תצהיר עדותו הראשית של שוסטר ת5/, שהוא תצהיר מתוקן שנחתם ואומת ב- 13/7/98, כלומר לאחר הגשת כתב התביעה שכנגד המתוקן, אינו מתייחס לעובדות נוספות אלה. גם בעדותו בבית המשפט לא ביקש להשלים התייחסותו לכך. אמנם נקבע על-ידי שמרב הסכומים שולמו על-ידו, ואולם, נקבע גם כי המשיך והפר את ההסכמים השונים לרבות הארכות שניתנו, ובנסיבות אלה, אין הוא זכאי, אלא לאותן אדמות שהועברו לצד ג', קודם להגשת התביעה, ובמסגרת האדמות שהיו בבעלותן של כל אחת מן החברות ועד למתחם הנקוב בהסכם הראשון. יתרה מזו, שוסטר גם לא נתן כל הסבר לטענת הבעלים, כי למעשה מכר אדמות מעבר ל - 18.548 דונמים (עמ' 47, ש' 23 - 33), וכפי שפורט היטב בהשלמה שהוגשה לתיק במסגרת ההודעה הנושאת חותמת נתקבל 09/01/01 . אכן ישנן ראיות ששוסטר שילם הוצאות נלוות שונות כמו תשלום אגרה לרשם החברות לצורך החייאת החברות (ראה למשל עמ' 48 ש' 20 - 21) ואולם לא ניתן לראות סכומים אלה כחלק מהתמורה המתחייבת, במיוחד לאור הנוסח של ההתחייבויות אשר דיבר על תמורה בגין עסקאות המכר. הוצאות נלוות אחרות, כמו אגרות והטלים, היה על הקונים גם כן לשאת בהן. לפיכך, אני מורה על קבלת התביעה שכנגד, נגד נתבעים 8-14, על ביטול הסכמי המכר הנ"ל לרבות ביטול הערות האזהרה. לגבי יתרת האדמות של חב' אתרוג בגודל של 5.5 דונמים, זכאית חב' אתרוג לרישומם הנקי על שמם. בגין מערכת יחסים זו יישא שוסטר בפיצוי נוסף של 25,000 ש"ח, נכון למועד מתן פסק-הדין, ובסך של 15,000 ש"ח הוצאות ושכ"ט עו"ד בצירוף מע"מ כחוק. בסכום האחרון, יישאו שוסטר והנתבעים שכנגד 14-8, ביחד ולחוד. התוצאה: 51. אשר על כן, בתביעה ובתביעה שכנגד, אני מורה, כמפורט להלן: א. תביעת שוסטר לתשלום יתר, נדחית. כמו כן נדחית תביעת שוסטר לאכיפת ההסכמים, ככל שמדובר באדמות חב' אתרוג מעבר ל- 4.5 דונמים. ב. ניתן פסק-דין המצהיר, כי חוזי המכר בקשר למכירת אדמות חב' אתרוג בגודל של 4.5 דונמים ואדמות חב' רימון בגודל של 3.548 דונמים, בין בעלי המקרקעין לשוסטר תקפים, וכל תביעה לביטולם נדחית. ג. כל הסכם מכר של מקרקעין על-ידי חב' רימון או מי מטעמה מעבר ל- 3.548 דונמים, כמו גם כל הסכם מכר של חב' אתרוג, או מי מטעמה, מעבר ל- 4.5 דונמים, שנערך ונחתם לאחר מועד הגשת התביעה העיקרית (5/3/95), כמו גם כל הסכם מכר שהוא מעבר לגודל כולל של 18.548 דונמים אדמות של חב' רימון וחב' אתרוג, בין אם נעשה לפני הגשת התביעה ובין במועד מאוחר לזה, מכוח ההסכמים שהיו בפני, נדחית. ד. על שוסטר ועל עו"ד טייך, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים בתביעה העיקרית - ביחד, סכום כולל של 30,000 דולר בערכם השקלי נכון למועד הגשת כתב התביעה שכנגד (10/04/95 ) לפי שער יציג, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. ה. תביעת התובע נגד עו"ד באב"ד נדחית. ו. כל חוזי המכר שנעשו מטעמו של שוסטר ו/או מטעמו של עו"ד טייך עם צד ג', שהם הנתבעים שכנגד בתביעה שכנגד, 3-6 ו - 15, כאשר הנתבע מס' 15 בא בנעליו של נתבע שכנגד מס' 6, לגבי אדמות חב' רימון עד 3.548 דונם, וכן הסכם עם נתבע שכנגד מס' 7, לגבי אדמות חב' אתרוג עד ל- 4.5 דונמים, תקפים, ונתבעים אלה רשאיים להשלים זכויותיהם בלשכת רישום מקרקעין, לאחר ביצוע כל התשלומים והצגת כל האישורים הנדרשים לצורך זה. ז. לגבי אדמות שנמכרו לנתבעים 3-6 ו - 15 , אני מורה לתובעים שכנגד לרשום הערה בלשכת רישום מקרקעין חיפה, כי זכויותיהם הכוללות, ביחד, מוגבלות ל- 3.548 דונמים מאדמות חב' רימון. רישום זה ייעשה על-ידי התובעים שכנגד. ח. התובעים שכנגד ישלמו הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד לנתבעים שכנגד 3-6 ו- 15, ביחד, בסכום של 6,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק, נכון למועד מתן פסק-הדין. אין צו להוצאות בין התובעים שכנגד לנתבע שכנגד מס' 7. ט. כל מכר שנעשה מעבר ל- 3.548 דונם מאדמות רימון ו/או מעבר ל- 4.5 דונם מאדמות חב' אתרוג ושנעשה לאחר מועד הגשת התביעה (5/3/95), בטל, וכן בטלות כל הערות אזהרה שנרשמו בגין הסכמי מכר כאלה. לפיכך, אני מורה על ביטול ההסכמים המפורטים להלן, וכן אני מורה לרשם המקרקעין חיפה, על ביטול הערות האזהרה שנרשמו לטובת הנתבעים שכנגד, לגבי חלקה 24 בגוש 17158 באזור עוספיה המפורטים להלן: נתבע מס' 8 - זהיה כיוף ת"ז מס' 056315880 - הסכם ללא תאריך, הבקשה לרישום הערת אזהרה היא מ- 13/8/98 (976 מ"ר תמורת 7,000 דולר - נספח ל לתביעה שכנגד). וכן הסכם נוסף מיום 12/12/96 למכירת 512 מ"ר תמורת 15,000 ₪, מאדמות חב' אתרוג (נספח לה). נתבע מס' 9 - מותעב כיוף ת"ז 024767824 , זכרון דברים מיום 21/8/96 למכר של 976 מ"ר תמורת 4,500 דולר, מאדמות חב' רימון (נספח לא). נתבע מס' 10 - באסילי נטור ת"ז 034296095 - הסכם מיום 26/11/96 למכר של 512 מ"ר תמורת 15,000 ₪, מאדמות חב' אתרוג (נספח לב). נתבע מס' 11 - אמין כיוף ת"ז 020210951 - הסכם מיו 17/10/96 למכירת 1.780 דונם, תמורת 6,000 דולר, מאדמות חב' רימון (נספח לג). נתבע מס' 12 - נינה נחלה ת"ז 057602849 - חוזה מיום 16/1/97, מכר של דונם אחד בתמורה של 30,000 ₪, מאדמות חב' אתרוג (נספח לד), והסכם נוסף מיום 1/5/97 למכר של 500 מ"ר תמורת סכום כול של 50,000 ₪, גם כן מאדמות חב' אתרוג (נספח לו). נתבע מס' 13 - סאלח קרא ת"ז 053813028 - הסכם מכר מפברואר 97 (לא צויין היום). מכר של דונם אחד תמורת 30,000 ₪ מאדמות חב' אתרוג (נספח לז). נתבע מס' 14 - עלי מסרי ת"ז 026439844 - הסכם מכר מיום 13/6/97 (זכ"ד) למכר 500 מ"ר בתמורה של 45,000 ₪ מאדמות חב' אתרוג (נספח לח). יתרת אדמות חב' אתרוג בגודל של 5.5 דונמים ירשמו על-שם חב' אתרוג. ביצועו של צו זה ייעשה על-ידי התובעים שכנגד. י. אני מחייבת את שוסטר לשלם לתובעים שכנגד, ביחד, סכום נוסף של 25,000 ש"ח, נכון למועד מתן פסק-הדין. כמו כן, יישאו שוסטר והנתבעים שכנגד 14-8, ביחד ולחוד, בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ש"ח, בצירוף מע"מ כחוק, נכון למועד מתן פסק-הדין. יא. ניתנת הרשות לפיצול סעדים לגבי תביעות פינוי כנגד הנתבעים שכנגד בתביעה שכנגד 3-15, בהסתמך על ההצהרות הנ"ל. על התובעים שכנגד, לרשום צו זה בלשכת רישום המקרקעין. יב. כל צו או רישום שהוריתי על רישומו בלשכת רישום מקרקעין חיפה, ייעשה על-ידי התובעים שכנגד, תוך 30 ימים מהיום, על חשבונם. יג. במערכת היחסים שבין עו"ד טייך לשוסטר - החבות של כל אחד מהם היא בשיעור של 50%. יד. לאור התוצאה אליה הגעתי, לפיה נתקבלה התביעה העיקרית והתביעה שכנגד רק באופן חלקי, לרבות תביעת עו"ד באב"ד והסעדים הם לטובת הנתבעים בתביעה העיקרית, אני מחייבת את שוסטר ואת עו"ד טייך, כל אחד מהם, לשלם הוצאות משפט ושכ"ט בסך של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. הוצאות אלה, הן בנוסף להוצאות הנזכרות בס"ק י של סעיף זה. חוזהתיווךביטול חוזה