בית משותף - יחידה

פסק דין 1. המבקשת הגישה תובענה בדרך של המרצת פתיחה, בה עתרה כי בית המשפט יצהיר שיש לה זכות קניין ברכוש המשותף של בנין ברח' וייצמן 22 נתניה (להלן: "הבית המשותף"). 2. הבית המשותף כולל שני מבנים - מגדל בן 8 קומות, וביתן בחצר. שני המבנים רשומים כבית משותף, הכולל 5 יחידות - יחידה 1 כוללת אולם בקומת המרתף, ואת הביתן המצוי בקצה החצר במבנה נפרד. כל היחידות האחרות נמצאות במגדל, שהוא כאמור חלק מן הבית המשותף. יחידה 2 היא יחידה בקומת הקרקע של המגדל, היא משמשת לבנק, ויש לה כניסה נפרדת. היחידה כוללת גם חלקים מקומת המרתף (שנועדו לארכיון וחדרי כספות). יחידה 3 היא היחידה של המבקשת. זוהי יחידה בקומה הראשונה, בעלת כניסה נפרדת, ומדרגות המובילות ממפלס הקרקע עד לכניסת היחידה. היחידה כוללת אולם, שירותים ומטבח, הנמצאים בקומה הראשונה. כיום, וכפי שיפורט, היחידה מופרדת מיחידה 4. יתר שטח המגדל - רשום כיחידה אחת - יחידה 4. יחידה זו היא בבעלות המשיב. היא מתחילה בקומת המרתף של הבנין, וכוללת את פיר המעלית והמדרגות לכל גובהם. כל הגגות והמרפסות מוצמדים ליחידה 4. יחידה 5 היא יחידת הרכוש המשותף. 3. הצדדים הסכימו לבצע הליך של גילוי מסמכים ולאחריו - לסכם את טענותיהם בכתב. פסק דין זה ניתן לכן, לאור כל החומר שבתיק בית המשפט - הבקשה והתגובה על נספחיהן, והסיכומים על נספחיהם, בלא שהמצהירים נחקרו על תצהיריהם. טענות הצדדים 4. המבקשת רכשה את יחידה 3 בחוזה מיום 30.6.98 (להלן: "חוזה המכר"), מחברת בק החזקות בע"מ. במועד הרכישה, החזיק המשיב ביחידה 3 כשוכר, וזאת - מאז 1988. עם רכישת המושכר נחתמה תוספת להסכם השכירות בה לקחה על עצמה המבקשת את כל התחייבויות המשכיר בהסכם המקורי. מאחר שהמשיב החזיק הן ביחידה 3 והן ביחידה 4, לא היו היחידות מופרדות זו מזו, והן שימשו יחד את המשיב. בתום תקופת השכירות, ב-31.12.04, פינה המשיב את יחידה 3, וחסם את הגישה מיחידה 3 לחדר המדרגות ולמעלית של המגדל, המצויים בשטחה של יחידה 4. המבקשת טוענת כי חסימה זו מונעת ממנה את הגישה לגג הבנין ואל המקלט, וכי על כל פנים, המדרגות והמעלית חייבות להיות חלק מהרכוש המשותף, ולא ניתן מבחינה חוקית להצמידן לאחת היחידות בבית המשותף. לטענתה, לא יכולה להיות לאחד הדיירים בבית משותף זכות שימוש בלעדית במדרגות הבית המשותף. 5. הטענה העיקרית עליה מושתתת התביעה היא הטענה הנ"ל, לפיה יהיה אופן הרישום של הבית המשותף אשר יהיה, המדרגות ופיר המעלית חייבים להיות מוגדרים כחלק מהרכוש המשותף, שלא ניתן להצמידו באופן בלעדי לאף דירה. עוד נטען כי עיון בנסח המקרקעין, ובצו לרישום הבית המשותף, לא מעלים כי גרם המדרגות ופיר המעלית הם רכושו של המשיב. המבקשת אף לא יכלה לדעת על כך, לטענתה, במועד בו היא רכשה את יחידה 3, שכן כזכור באותו מועד לא היתה היחידה מופרדת מיחידה 4. עוד טוענת המבקשת, כי גם לאור הסכם השכירות מכוחו שכר המשיב את יחידה 3, הוא התחייב להחזיר את הנכס לקדמותו בתום תקופת השכירות - ואף על פי כן, הוא הוסיף קיר, החוצץ כאמור בין יחידה 3 לבין יחידה 4 בה מצוי חדר המדרגות. 6. המשיב טוען כי יש לדחות את התובענה. ראשית, הוא טוען כי התובענה אינה מתאימה לדיון בדרך של המרצת פתיחה, שכן המבקשת עותרת במסגרתה לצו עשה. עוד נטען כי יש לדחות את התובענה בשל פגמים של שיהוי, חוסר תום לב והעדר ניקיון כפיים. זאת - משום שמעמדת המבקשת, נובע כי יש לגרוע גם מזכויותיה שלה במדרגות המובילות אל היחידה שלה. עוד נטען כי המבקשת היתה צריכה לצרף לתובענה גם את הבעלים של יחידות 1 ו-2 בבית המשותף. 7. לגופו של ענין, טוען המשיב, כי הבית המשותף נרשם לאחר אישורם של כל הגורמים הרלוונטיים, כאשר פיר המדרגות והמעלית הם חלק מיחידה 4, ומשרתים רק אותה. כל הגגות והמרפסות הוצמדו ליחידה 4. בתקנון הבית המשותף, אשר אושר אף הוא על ידי המפקח על רישום בתים משותפים, נקבע כי לבעלי יחידות 2 ו-3 יש גישה בשעת חירום למקלט. המשיב הוסיף וטען כי מסמכי הבית המשותף נבחנו פעם נוספת בשנת 1985, כאשר תקנון הבית המשותף תוקן. המבקשת היתה אמורה לדעת בדיוק מה היא קונה - כאשר רכשה את יחידה 3, שכן היא הצהירה בחוזה המכר כי היא בדקה את המימכר ואת מצבו המשפטי. חוזה המכר מפנה לנסח הרישום של היחידה, בו יש הפנייה לשלושה מסמכים- תקנון מוסכם, "שטר יוצר 5746/81", ו"שטר תיקון 2092/85". המבקשת היתה צריכה לעיין במסמכים אלה בטרם רכישתה של יחידה 3, ואם לא עשתה כן - אין לה להלין אלא על עצמה. 8. המשיב טוען כי הוא קיים את התחייבותו בהסכם השכירות, והותיר את כל השיפורים שעשה במושכר. עם זאת, לטענת המשיב, כאשר הוא שכר את המושכר, הוא היה מופרד לחלוטין ומנותק מהמעליות וממדרגות הבנין. לכן, כאשר המשיב פינה את המושכר, הוא השיב את המצב לקדמותו - וחזר והפריד בין יחידות 3 ו-4. המשיב מוסיף וטוען כי למבקשת אין אינטרס לגיטימי לקבלת זכות מעבר לגג או למקלט. למבקשת אין כל מתקן על הגג - שכן כל הגגות שייכים ליחידה 4, של המשיב. הצורך של המבקשת במקלט הוא רק בשעת חירום, וענין זה הוסדר בתקנון, שאושר על ידי כל הרשויות. הענין היחיד שיש למבקשת בשימוש במדרגות ובמעלית הוא ענין כלכלי. 9. המשיב טוען כי אין מניעה חוקית להוציא את המדרגות והמעלית מהרכוש המשותף - שכן לא הוכח שהם משמשים את כל היחידות. עובדת היות המדרגות חלק מיחידה 4 עולה מכל מסמכי הבית המשותף - הבקשה, התקנון המסוכם, הצו והתשריט. הקיר שבין היחידות אינו מצוי בתשריט, משום שהתשריט איננו כולל מחיצות פנימיות. דיון 10. השאלה הראשונה שיש לבחון אותה, היא האם ניתן, בבית המשותף דנן, להוציא את המדרגות ופיר המעלית של המגדל מהרכוש המשותף, לאור הוראות חוק המקרקעין. ס' 52 לחוק המקרקעין תשכ"ט -1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), מגדיר את המונח "רכוש משותף": "כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות , מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת". ס' 55ג' לחוק המקרקעין קובע: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון... שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות..." 11. לטענת המבקשת עולה מהסעיפים הנ"ל שבחוק המקרקעין, כי אין אפשרות להצמיד לדירה פלונית חדרי מדרגות, וכי חלקים אלה אינם יכולים להיכלל בהגדרה של "דירה" או של רכוש משותף המוצמד לדירה. המבקשת הפנתה לפסקי דין בהם נקבע כי חדר מדרגות לעולם יהיה חלק מהרכוש המשותף (למשל ע"א 402/80 אתגר הקלוב הישראלי החדש נ. מ. ב. א. החזקות פ"ד ל"ה (3) 309, עמ' 318, 319). 12. אינני מקבלת את טענת המבקשת. אכן, ככלל, מדרגות בבית משותף צריכות להיות חלק מן הרכוש המשותף. אולם, הדבר נכון רק כאשר המדרגות אמורות לשמש את כל בעלי הדירות או לפחות את מרביתם, ולשרת אותם במעבר בין חלקי הבנין השונים, במעבר לגג הבנין וכד'. 13. אולם, הכלל אינו חל כאשר מדובר במדרגות אשר אינן אמורות לשמש את כל בעלי הדירות, אלא נועדו לשמש בעלים של יחידה אחת בלבד. המקרה הברור להדגמת ענין זה הוא כאשר קיימת דירה דו מפלסית שבתוכה יש גרם מדרגות. אין כל ספק כי מדרגות אלה הן חלק מהדירה, והן אינן חלק מהרכוש המשותף. כאלה הם פני הדברים גם כאשר בתוך דירה קיימת מעלית, המשרתת את הדירה (אם יש לה יותר ממפלס אחד). בפסה"ד רע"א 8971/03 זילביגר נ. רפואה קבע בית המשפט העליון (כב' השופטת דורנר) כי "חדר מדרגות אינו נמנה עם הרכוש המשותף בבית שטרם נרשם כבית משותף רק אם עומד הוא... במבחן הייעוד על שני חלקיו, קרי: כי הוא מיועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, וכי זכות השימוש בו ניתנה להם על ידי מי שבכוחו לתתה". כלומר, הכלל לפיו המדרגות הן חלק מהרכוש המשותף, צריך להיבחן על פי נסיבות המקרה, כאשר לא ניתן יהיה להוציא מהרכוש המשותף רק גרם מדרגות שנועד לשרת את כל היחידות או מרביתן. 14. בענייננו, גרם המדרגות והמעלית לא נועדו לשמש את יחידות 1, 2 ו-3 אלא את יחידה 4 בלבד. ליחידות האחרות אין צורך להשתמש במדרגות ובמעלית, המובילות לחלקים השונים של יחידה 4. לבעלי היחידות האחרות אין כמובן צורך להגיע לחלקים השונים של יחידה 4. אין להם גם צורך להגיע אל הגג - הצמוד כולו ליחידה 4. הצורך היחיד שלהם הוא להגיע למקלט בשעות חירום, וענין זה הוסדר במסגרת התקנון של הבית המשותף. 15. יצוין כי המבקשת טוענת כי המגדל בו מצויה יחידה 4 הוא נטוש, ולכן לו היה מתעורר הצורך להגיע למקלט בתקופת חירום (כפי שהיתה עלולה להיות בקיץ שעבר), השוהים ביחידה 3 לא היו יכולים להגיע אליו. יתכן כי יש צורך להסדיר את נושא ההגעה למקלט של בעלי היחידות 1- 3 (כגון על ידי כך שיינתן להן עותק של מפתח הכניסה הראשית וכד'). אולם, ענין זה אינו צריך להשליך על זכויות הקנין בבית המשותף, ואינו צריך לשנות את התוצאה של פסק דין זה. 16. יצוין עוד, כי לבעלי היחידות האחרות בבית המשותף (יחידות 2 ו-3), גם אין צורך לעשות שימוש במדרגות ובמעלית כדי להכנס ליחידות שלהם - שכן לכל אחת מהיחידות יש כניסה נפרדת. על כך אין חולק. ליחידה 3 ישנו גם גרם מדרגות נפרד, המוביל אל היחידה המצויה במפלס הקומה הראשונה. אכן - יתכן כי למבקשת היה נוח יותר להשכיר את יחידה 3 לו השוכרים היו זכאים לעשות שימוש במעלית. יתכן כי ההשכרה היתה נוחה יותר לו המבקשת היתה זכאית לעשות שימוש בגרם המדרגות שביחידה 4 (שכן חלוקת הקומה היתה נוחה יותר). אולם - עניינים אלה אין בהם כדי לשנות את התוצאה המשפטית בתיק זה, ואין בהם כדי להקנות למבקשת זכות קנין בגרם המדרגות או בפיר המעלית. אעיר כי ב"כ המבקשת עתר כי בית המשפט יגיע לסיור במקום בטרם ייתן את החלטתו. אינני סבורה כי סיור כזה הוא נחוץ. הוצגו לי תמונות ותשריט הבית המשותף, ודי באלה כדי לקבוע כי אין מקום לקבל את הבקשה - מכל הנימוקים המפורטים בפסק דין זה. 17. טענה נוספת של המבקשת היתה כי היא לא ידעה, כאשר רכשה את יחידה 3, כי היחידה עתידה להיות מופרדת מגרם המדרגות והמעלית. זאת, משום שבעת הרכישה הוחזקו יחידות 3 ו-4 על ידי המשיב, ולא היתה ביניהם כל הפרדה, ומשום שלא יכלה לדעת כי המעלית והמדרגות הן חלק מיחידה 4 - מעיון בנסח הטאבו. אינני מקבלת את הטענה. כעולה מההסכם מכוחו רכשה המבקשת את יחידה 3, היא הצהירה במסגרתו כי היא בדקה את המימכר, את מצב הרישום, את אפשרויות הניצול של המושכר ואת זכויות השוכר על פיו. 18. למותר לציין כי כאשר אדם רוכש יחידה בבית משותף, עליו לברר את הזכויות בבית המשותף, והוא אינו יכול להסתמך על מראה עיניו בלבד. הדברים יפים מכוח קל וחומר כאשר הרוכש מצהיר כי בירר את מצב הזכויות במסגרת חוזה המכר. זאת ועוד- בנסח הרישום קיימת הפניה למסמכים שונים - ורוכש סביר צריך היה (בעצמו או באמצעות בא כוחו), לבחון גם את המסמכים הללו, בטרם ביצוע עסקת הרכישה. חזקה על המבקשת כי היא עיינה במסמכים אלה - ולו היתה עושה כן, היתה נודעת לה חלוקת הבית המשותף ליחידות, והעובדה כי המדרגות והמעלית שבמגדל הם חלק מיחידה 4. אם המבקשת לא בחנה את המסמכים אליהם מפנה נסח הרישום - אין לה להלין אלא על עצמה. על כל פנים, ככל שקיימת למבקשת טענה ביחס למימכר שנמכר לה, עליה להפנות אותה לחברה ממנה היא רכשה אותו, חברת בק. 19. אינני סבורה כי המבקשת הוכיחה שהמשיב לא השיב את מצב המושכר לקדמותו כאשר עזב את יחידה 3 בתום תקופת השכירות. המשיב טען בהקשר זה כי טרם השכירות היו יחידות 3 ו-4 מופרדות זו מזו. כמי ש"מוציאה מחברה" היה על המבקשת להוכיח כי טרם השכירות - לא היתה הפרדה בין היחידות, וכי לכן בניית הקיר בין היחידות על ידי המשיב, היתה הפרה של הסכם השכירות. המבקשת לא הוכיחה זאת, ולכן לא ניתן לקבוע כי בניית הקיר היוותה הפרה של הסכם השכירות על ידי המשיב. 20. לכן, ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה. המבקשת תישא בהוצאות המשיב בסך 8,500 ש"ח + מע"מ. בתים משותפים