פירוק שיתוף במקרקעין - ייעוץ משפטי


שותף במקרקעין זכאי לדרוש בכל עת פירוק השיתוף, בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969.

בפירוק השיתוף במקרקעין, דרך הפירוק העדיפה היא חלוקה בעין (סעיף 39 לחוק המקרקעין) כאשר הם ניתנים לחלוקה על פי הוראות חוק התכנון והבניה ולאחר שתשריט לחלוקתם אושר ע"י הרשויות המתאימות.

כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת תמורת המכירה בין השותפים (סעיף 40 לחוק המקרקעין).

סעיף 43 לחוק המקרקעין, שכותרתו "משאלות השותפים", מורה כי בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים.

פירוש "שאר משאלותיהם של שותפים", במובן סעיף 43 הינו כי בית המשפט יכול להיענות למשאלתם של שותפים לחלק את הנכס ביניהם בעין בצורה טופוגרפית מסוימת דווקא, אך כל זה אינו גורע מזכותו היסודית של כל שותף לפירוק השותפות, אם בדרך חלוקה בעין ואם בדרך מכירת הנכסץ

בית המשפט ציין בפסיקתו כי כאשר דורש אחד משלושה שותפים לחלק נכס בעין, והנכס ניתן לחלוקה בעין, אין ביהמ"ש חייב לצוות על חלוקתו לחלקיו בין שלושת השותפים אלא הוא יכול למלא משאלה של שני השותפים הנתבעים ולצוות על המשך השיתוף ביניהם, אחרי שחלקו של השותף התובע יופרד בעין.

"פרוק" במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו, ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים. בסעיפי החוק אין רמז שהמחוקק התכוון למשמעות של מושג הפירוק השונה ממשמעותו הרגילה; אדרבא, ישנן הוראות בחוק התומכות בגירסה שהוא התכוון למשמעות הרגילה. מעידים על כך אותם סעיפים דוקא, המאפשרים סטיה מן העקרון של פירוק הנכס לחלקיו, כי סעיפים אלה מראים שסטיה כזו תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר, ולא בדרך כפיה על ידי צו של בית המשפט. (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין לענייני קרקעות).

בניה בקרקע משותפת

לפי סעיף 27 לחוק המקרקעין, בעלות המשותפת בקרקע משתרעת על כל יחידת שטח בתוך הנכס.

לפי סעיף 31 (א) (1) לחוק המקרקעין, בעלים משותפים במקרקעין המשותפים רשאים להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, להבדיל מחזקה, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר.

בית המשפט פסק כי בניה בקרקע משותפת בניגוד לרצונם של כל השותפים האחרים ויצירת עובדות מוגמרות בחלקה, אינה בגדר שימוש סביר, היא חורגת ממנו פוגעת בזכות הקניין של הבעלים השותף ומעמידה אותו בפני עובדה מוגמרת בבואו לפרק את השיתוף באופן פורמלי בהתאם לחוק. (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין לענייני קרקעות).

האם יכול כל שותף לדרוש פירוק מקרקעין בכל עת ?

העקרון המנחה בפרוק שיתוף במקרקעין קבוע בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, לפיו יכול כל שותף במקרקעין משותפים לדרוש את פירוקם בכל עת.

עקרון זה כפוף לחריגים המפורטים בחוק (ראה סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין), ולחריגים שנקבעו בפסיקה כי גם עקרון זה (היכולת לדרוש פרוק השיתוף בכל עת) נושא על גבו חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין), ככל הנראה כפוף עקרון העל גם לדוקטרינת תום הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראות אותו כבנה של דוקטרינת תום-הלב.

באין הסכמה בין השותפים יהיה פרוק השיתוף בהתאם לאמור בסעיפים 39 – 43 לחוק המקרקעין.

פירוק שיתוף במקרקעין מוסדר בסימן ב' לפרק ה' לחוק המקרקעין. הוראות החוק הרלונטיות לענייננו הם סעיף 39 לחוק המקרקעין הקובע כי במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

סעיף 40 לחוק הקובע כי במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

סעיף 41 לחוק הקובע כי היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.

הפסיקה קבעה כי על המבקש לפרק את השיתוף במקרקעין שלא על דרך של חלוקה בעין לשכנע את בית המשפט כי דרך החלוקה בעין אינה אפשרית באותו מקרה או שתגרום למי מן השותפים הפסד ניכר.

הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף מקרקעין מתפרק בדרך של חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל.

לפיכך יש לבדוק תחילה האם אפשרית חלוקה בעין ואם כן, יש להורות על חלוקה בדרך זו.

אם חלוקה בעין אינה אפשרית, אך אין מניעה לחלוקה בעין אם מקצת השותפים יישארו בעלים במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.

אם גם חלוקה כזו אינה אפשרית יורה בית המשפט על מכירת המקרקעין וחלוקת דמי המכר בין השותפים.

נשאלת השאלה, האם שותף לנכס שנפשו נקעה מהשותפות ואז רצונו להיפרד משותפו חייב להיות נתון לחסדי הועדות לתכנון ובניה, ולחכות עד שימוצו כל ההליכים בפניהם ועד שיהיה אפשר לקבוע באופן ברור אם ניתן לקבל את התשריט המאושר שהינו תנאי מוקדם למתן פסק דין של חלוקה?

בית המשפט ציין בפסיקתו כי אין לתלות את דין החלוקה בגורם מעכב כזה. החוק נועד לתת סעד יעיל ואקטואלי לשותף בקרקע הרוצה לחסל את שותפותו עם אדם שאינו רצוי לו, ולכן יש לקבוע אם יש דין חלוקה בקרקע לפי אפשרויות ביצוע החלוקה במועד הגשת התביעה. אם יתברר שהשגת תשריט מאושר מהועדות לתכנון ובניה הוא הליך שעלול להימשך שנים אחדות, כי אז יש מקום למסקנה בת תוקף בשעת הדיון בתביעה לחלוקה, כי אין דין חלוקה לקרקע. (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין לענייני קרקעות).

עקרון תום הלב

שותף במקרקעין יכול לעשות שימוש ברכוש המשותף, גם ללא הסכמת השותפים האחרים, כל עוד שימוש זה אינו מונע שימושו של שותף אחר במקרקעין, שימוש שאין בו נישול של שאר השותפים או חלק מהם. כל עוד לא ימנע השימוש שעושה אחד השותפים ברכוש המשותף את שימושם של האחרים, לא יהיה בשימוש זה משום הסגת גבול.

זכותו של שותף לעשות שימוש ברכוש המשותף במקרים מסויימים, ומאידך, זכותו של שותף אחר למנוע שימוש זה במקרים אחרים, כפופות לחובת תום הלב.

בית המשפט פסק כי מהותה של הזכות לפי חוק המקרקעין – וזכות הקניין בדרך-כלל – תכונותיה, מאפייניה וחשיבותה החברתית, קובעים את מידת השפעתו של עקרון תום-הלב עליה. אין בתכונות אלה של זכות הקניין כדי להעמיד חסינות של הזכות מפני עקרון תום-הלב.

עם זאת, יש בתכונות אלה של זכות הקניין כדי לקבוע את יחסי הגומלין בין זכות הקניין לבין עקרון תום-הלב; בין כוחו של בעל הקניין לעשות בשלו כרצונו לבין חובתו לפעול בהגינות. אכן, לא הרי חובת ההגינות של בעל הקניין כהרי חובת ההגינות של הזכאי על-פי חיוב.

יחסי הגומלין בין זכות הקניין לבין עקרון תום-הלב שונים הם – בשל אופייה של הזכות – מיחסי הגומלין בין החיוב לעקרון תום-הלב. על רקע זה מתעוררת אפוא השאלה, מה הם יחסי הגומלין בין זכות הקניין לעקרון תום-הלב וכיצד הם נקבעים. האם כל זכויות הקניין הן במעמד שווה לעניין זה? האם בגדריה של זכות קניין נתונה – כגון הבעלות – דין אחד לבעלות מכל סוג שהוא? האם דינה של בעלות היחיד כדין בעלות משותפת? האם דין השיתוף ה"רגיל" כדין שיתוף בגדרי בית משותף? ומעבר לכך, האם מהותה של הפגיעה בזכות הקניין אינה קובעת את היקף תחולתו של עקרון תום-הלב? האם מעמדו של הפוגע – בעל זכות קניין הפועל כדין או מסיג גבול – אינו משפיע על פעולתו של עקרון תום-הלב?

עוד נפסק בבית המשפט כי לעתים עשוי עקרון תום-הלב להצדיק פגיעה משמעותית בקניין, השיקול הראשון הוא עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה: האם מדובר בזכות במקרקעין או במיטלטלין והאם מדובר בבעלות או בזכות אחרת, חלשה הימנה. השיקול השני הוא עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה. השיקול השלישי – משני בחשיבותו לקודמיו – הוא עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות. השיקול הרביעי הוא התנהגותם של בעלי-הדין. לעניין שיקולים אלה, תיראה, לדוגמה, זכות בעלות במקרקעין כבעלת עוצמה גדולה מזכות שכירות; פגיעה בזכות על-ידי תפיסה של שטח גדול תיראה גדולה מפגיעה על-ידי תפיסת שטח זעיר; פגיעה על-ידי תפיסה דרך קבע, או לזמן ארוך, תיראה גדולה מפגיעה על-ידי תפיסה דרך ארעי. (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין לענייני קרקעות).





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף בדירה

  3. תביעה לפירוק שיתוף בבניין

  4. פירוק שיתוף חוכר משנה

  5. פירוק שיתוף בית מגורים

  6. פירוק שיתוף הסכם בין השותפים

  7. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  8. דחיית תביעת פירוק שיתוף

  9. פרוק שיתוף במקרקעין ע"י מכירה

  10. בקשה לפירוק שיתוף בדירה

  11. חלוקת רכוש בין אחים

  12. פירוק שיתוף בין בני זוג

  13. פירוק שיתוף - הגנת הדייר

  14. פירוק שיתוף - כונס נכסים

  15. פירוק שיתוף בדירת מגורים

  16. פירוק שיתוף דירה בני זוג נשואים

  17. פירוק שיתוף בדרך של מכירה

  18. שכר טרחה בגין פירוק שיתוף

  19. פירוק שיתוף - מספר גדול של שותפים

  20. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  21. כפר חרוצים - פירוק שיתוף במקרקעין

  22. תוכנית ח-501 - פירוק שיתוף

  23. תביעה לפירוק שיתוף בנכס בת נגד אמה

  24. פירוק שיתוף בבית המשפט המחוזי

  25. פירוק שיתוף במקרקעין פסק דין הצהרתי

  26. פירוק שיתוף בקרקע בבעלות קק''ל

  27. פירוק שותפות במקרקעין ללא הסכמה

  28. תוקף תוכנית לפירוק שיתוף במקרקעין

  29. פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף

  30. סמכות כונס נכסים בתביעה לפירוק שיתוף

  31. פירוק שיתוף במקרקעין - רישום בית משותף

  32. פירוק שיתוף בין בני זוג בחלוקת מקרקעין

  33. פירוק שיתוף בדרך של מכירת המקרקעין בשלמותם

  34. בקשה לביטול צו מינוי כונסי נכסים לשם פירוק שיתוף

  35. תביעת גירושין בבית דין רבני לפני תביעת פירוק שיתוף

  36. הצהרה על זכויות בבית משפט שלא בדרך של פירוק שיתוף

  37. סמכות בית המשפט לתת הוראות לפירוק שיתוף לאחר פסק דין

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון