דיני תכנון ובניה - ייעוץ משפטי


זכויות בניה
"זכויות הבנייה" או "אחוזי הבנייה" במקרקעין נקבעים על ידי רשויות התכנון והבנייה בהתחשב במכלול השיקולים הרלבנטיים לעניין ובהם התנאים הסביבתיים, צרכי הציבור במקום, זכויות הקניין הפרטיות המעורבות וכן שיקולים כלכליים שונים ובכללם שיקולים הנוגעים לנטל הפיצוי שיהא על הוועדה המקומית לשאת בו כתוצאה מפגיעה במקרקעין או כתוצאה מהפקעה.

המונחים "זכויות בניה" או "אחוזי בנייה" מבטאים את אפשרות ניצול הקרקע לבנייה על פי תוכנית המתאר הרלוונטית. למעשה, צמחו מונחים אלו מתוך חיי המעשה וכדברי בית המשפט: "אחוזי הבניה אינם מושג שהוגדר בחוק, אך ההיתר לבנות במקרקעין הניתן על פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ח-1965, שהוא הקובע מגבלה חוקית להיקף הבניה במקרקעין, ניתן בהתאם לאחוזים המותרים לבניה על פי תכנית המתאר. זוהי, למעשה, אפשרות ניצול הקרקע לבניה על פי הדין, ואפשרות זו היא אחד הנתונים הקובעים את פוטנציאל ניצול הקרקע ולכן גם את ערכה.

בית המשפט העליון ציין בפסיקתו כי זכות הקניין היא "זכות מורכבת וסבוכה" וכי בצד הביטוי הניתן בה לרצונו, לאישיותו ולחירותו של הפרט יש לקניין גם תפקיד חברתי ממנו צומחת מחויבות חברתית של בעל הקניין לשרת את האינטרס של טובת הציבור.

על מנת שתוגשם אחריות מיוחדת זו של בעל המקרקעין לחברה ניתן לפגוע בזכויות הקניין כדי להבטיח את אינטרס הכלל, למשל באמצעות דיני התכנון והבנייה אשר מכוחם ניתן להתקין תוכניות מתאר ברמות שונות התוחמות את השימושים המותרים בקרקע, בין השאר, על דרך של קביעת ייעודה (חקלאות, מגורים, תעשייה, ציבורי-פתוח, כבישים, חופים).

מבחינה קונספטואלית נראה כי תפישה זו דבקה בגישה המסורתית של דיני הקניין, שאינה רואה בזכויות הבנייה זכויות במובן הקנייני אלא פגיעה או הגבלה שהינן חיצוניות לאותה זכות ומוטלות עליה לצורך איזון בין אינטרסים של הפרט לאינטרסים של הכלל. (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין תכנון ובניה).

בפסיקתו של בית משפט זה לא ניתן מענה אחיד לשאלת מהותם של "אחוזי בנייה" או "זכויות בנייה" בהיבט הקנייני.

חוק התכנון והבניה
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 הינו חוק בעל השפעה על תחומים רבים של החיים. החוק נחקק על מנת להסדיר את תחום התכנון באופן ההולם מדינה מתקדמת, ברם לישראל בעיות סבוכות בנושא התכנון הפיזי מסיבות גיאוגרפיות, היסטוריות, מגזריות, חברתיות, וביורוקרטיות המקשות עד היום על יישום החוק.

מאז שחוק התכנון והבניה נחקק כהסדר מודרני ליישום נורמות משפטיות בתחום זה, נשפך ים של דיו בפסקי דין המתארים את עבירות הבניה כ"מגיפה".

בשנים האחרונות הועלה רף הענישה באופן משמעותי בנסיון לצמצם ולשרש את התופעה של בניה בלתי חוקית.

בית המשפט פסק כי עבריינות בניה מתחלקת לכמה דפוסים. במקרים רבים העבריינות כלכלית ביסודה; הקנסות בגין עבירות בניה נתפסים כסוג של היטל נוסף שיש לשלמו בדיעבד תמורת האפשרות לקדם פעולות בניה ללא העיכובים הכרוכים בצורך לאשר תכניות ולקבל היתרים. זו עבריינות פשוטה ויש להניח כי כאשר הקנסות יהיו גבוהים מהתועלת, יפחת או אף יפסק ביצוע עבירות על רקע זה.

במקרים אחרים ישנו רצון מצד הגורם המבצע את הבניה לקבוע עובדות בשטח ולהציב בפני מוסדות התכנון fait accompli . במצב זה נאלצים המוסדות להתמודד עם הקושי של אישור בניה בדיעבד וויתור על האפשרות לבצע תכנון וביקורת מראש מול האפשרות להפעיל סמכויותיהם על ידי מתן צו הריסה ותוצאותיו הקשות.

פעמים רבות מחלץ הגורם המבצע "הטבות" בבניה, דהיינו אישור בדיעבד שלא היה ניתן אילו המבנה לא היה קיים כבר, תמורת תשלום קנס. הפתרון לעבריינות מסוג זה תלוי בעיקר במדיניות ועדות התכנון; ככל שייודע כי אין תועלת בקביעת עובדות תיפסק התופעה.

בית המשפט ציין בפסיקתו כי שני סוגי העבריינות שתוארו לעיל אינם מציבים בעיה מיוחדת מבחינת אכיפת החוק וקביעת העונש הראוי.

סוג שלישי של עבריינות בניה נובע משוני הקיים ברמת ההתפתחות של התכנון במקומות שונים. ישנם יישובים ומגזרים בישראל עם מדיניות תכנון מפותחת, קיימות תכניות מתאר מעודכנות ויישומיות ומוסדות התכנון פועלים באופן יעיל. במקומות אחרים שוררת אנדרלמוסיה תכנונית: אין מדיניות תכנון ברורה או מוסכמת, אין תכניות מתאר עדכניות ומבוצעת בניה בהיקף נרחב ללא היתרי בניה; מצב זה הינו כאוס תכנוני.

דינו של נאשם החי בסביבה תכנונית כאוטית אינו כדינם של עברייני בניה אחרים. ציבור החי בסביבה כאוטית מתקשה לקיים נורמות התכנון הקבועות בחוק שלא באשמתו. הקושי האמור אינו נחלתם של תושבי המקום בלבד, אלא מתפרס על פני כלל המערכת. באין סדר בסיסי קשה לקדם תכנון עתידי, בין היתר של תשתיות חיוניות; לא תמיד ברור אימתי יש להגיש כתבי אישום, וקיים גם קושי בקביעת עונש הולם וראוי לעבריינים. (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין תכנון ובניה).

גישת בתי המשפט היא כי מצבו התכנוני של יישוב אינו נושא הנמצא בתחום הידיעה השיפוטית. במידה ובכוונת נאשם לטעון כי עבירה בוצעה בסביבה תכנונית אשר אינה מאפשרת קיום הסדרי תכנון נורמטיביים, חייב הוא להתכבד ולהגיש מסמכים התומכים בטענות אלה, כגון התכניות התקפות, התכניות המוצעות, ומסמכים נוספים המוכיחים את הנתונים הרלוונטיים אודות סביבת התכנון.

צו הריסה מנהלי
תכליתו של סעיף 238א לחוק התכנון והבנייה, שמכוחו מוצאים צווי הריסה מינהליים על-ידי ראשי ועדות התכנון והבנייה, הנה מתן מענה מיידי ויעיל למיגורה של תופעת הבנייה הבלתי חוקית, תוך שמירה על שלטון החוק – בכלל, ועל דיני התכנון והבנייה – בפרט.

צווי ההריסה המינהליים נועדו לסלק על-אתר בנייה בלתי חוקית, בעודה בחיתוליה, כדי למנוע קביעת עובדות מוגמרות בשטח.

מדובר באחד מהאמצעים החשובים והאפקטיביים שהוקנו לרשויות התכנון לשם אכיפה יעילה של הפרות חוקי התכנון והבנייה, ומיגור עבירות הבנייה באיבן, אשר חיוני להפעילו נוכח מימדיה הנרחבים של הבנייה הבלתי חוקית והצורך לעקור מן השורש תופעה פסולה זו שהייתה לרעה חולה במחוזותינו.

יודגש, כי צו הריסה מינהלי אינו צו המופנה כלפי אנשים, אלא מכוון כנגד מבנה שהוקם שלא כדין, והוא, אפוא, בבחינת צו IN REM כלפי הנכס עצמו. (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין תכנון ובניה).

העילות לביטולו של צו הריסה מינהלי הנן מצומצמות וצרות בהיקפן. סעיף 238א(ח) לחוק, מתייחס לשתי עילות ביטול: האחת – אם הבנייה "בוצעה כדין", והשנייה – אם הוכח "שביצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת".

צו הריסה לאחר הרשעה
סעיף 205 לחוק התכנון והבנייה מסמיך את בית-המשפט שהרשיע נאשם בעבירה לפי סעיף 204 לחוק, לצוות במסגרת גזר-הדין, בין-השאר, על הריסת הבנייה נושא ההרשעה, או על התאמתה להיתר ולתכנית. סעיף 207 לחוק, מורה, כי בית-המשפט רשאי בשעת מתן צו לפי סעיף 205, ובכל עת לאחר מכן, לקבוע המועד לביצועו, ורשאי הוא להאריך מועד שקבע, "אם ראה טעם לעשות כן".

צווי הריסה והתאמה, הניתנים בגזרי-דין מכוח סעיף 205 לחוק התכנון והבנייה, תכליתם הִנה תכנונית בעיקרה, ולא עונשית. הם נועדו להסיר את המפגע שהסֵבה הבנייה למרקם התכנוני, בין על-ידי הריסה ובין באמצעות התאמת הבנייה לתוכנית המתאר ולהיתר הבנייה, ושלא לאפשר לנאשם להשתמש בפרי עוונו וליהנות ממנו.

צווים אלו נועדו להגשים את מטרותיהם ויעדיהם של דיני התכנון והבנייה, והם מהווים אמצעי בעל חשיבות מכרעת באכיפת החוק.

בקביעת המועד לביצועו של צו הריסה שיפוטי, הן בשעת מתן גזר-הדין, והן בעת דיון בבקשה למתן ארכה לביצוע הצו, נדרש בית-המשפט לעשות "איזון לשעה", בין האינטרס הכללי של שמירת החוק וההקפדה על דיני התכנון והבנייה, לבל תונצחנה עבירות בנייה, לבין האינטרס הפרטי וצרכיו של הנאשם. (לקבלת מידע נוסף יש ליצור קשר עם עורך דין תכנון ובניה).

בבוא בית-המשפט לקצוב את תקופת הארכה לביצוע צו ההריסה השיפוטי, עליו להביא במניין שיקוליו, בין-השאר, את האינטרסים הציבוריים, המשקפים מספר תכליות, וביניהן: שמירה על המדיניות התכנונית; הבטחת הבטיחות; מניעת הנאה מפרי העבירה; וקיום שלטון החוק אגב כיבוד הדין ויישומו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק תכנון ובניה

  2. צו התכנון והבניה

  3. תקיפת החלטות תכנון ובניה

  4. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  5. סעיף 219 לחוק התכנון והבניה

  6. סעיף 246 לחוק התכנון והבנייה

  7. חוק זכיון ים המלח תכנון ובניה

  8. איחור בהגשת ערר - תכנון ובניה

  9. חוק התכנון והבנייה - סעיף 239

  10. סעיף 238א(א) לחוק התכנון והבניה

  11. מיצוי הליכים – חוק התכנון והבניה

  12. סעיף 63א לחוק התכנון והבניה

  13. תקנות התכנון והבניה סדרי דין

  14. סעיף 190 לחוק התכנון והבניה

  15. סעיף 109 לחוק התכנון והבניה

  16. הצעת חוק תכנון ובניה בישובים

  17. סעיף 207 לחוק התכנון והבנייה

  18. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  19. הגשת תרשים גבולות ועדה לתכנון ובניה

  20. תקנות התכנון והבניה פיקוח עליון

  21. סעיף 212 חוק התכנון והבניה - צו הריסה

  22. תקנות התכנון והבניה איחוד וחלוקה

  23. פיצויים מהועדה המקומית לתכנון ולבנייה

  24. שימוש מותר - סעיף 63א חוק התכנון והבניה

  25. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  26. להגיש אישומים פליליים בענייני תכנון ובנייה

  27. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה - ועדת ערר

  28. תקנות התכנון והבניה סדרי הדין בועדות ערר

  29. סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה - השבחה של קרקע

  30. הצעת חוק חובת פרסום תקציב התכנון והבניה

  31. סעיף 214 חוק התכנון והבניה - מסירת הודעה כוזבת

  32. הועדה המחוזית לתכנון ובנייה – עצירה לגבי חלקות

  33. דיון חוזר בהחלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה

  34. ערעור על החלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה - דוגמא

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון