בעלות במקרקעין - ייעוץ משפטי

הגדרת "בעלות"

ההגדרה של בעלות בחוק המקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.

סעיף 1(ב) לחוק מס רכוש וקרן פיצויים בא להרחיב את ההגדרה הרגילה של בעלות למצבים אחרים שבהם אדם נהנה בפועל מכמה אלמנטים של זכות הבעלות, כגון הזכות להחזיק (ius Possidendi) להנות ולקבל מהם הכנסה (Ius Fruendi), הכוונה לזכויות שהועברו לו ע"י הבעלים הפורמאלי (הרשום) אם מחמת מיתה (Mortis causa), או העדרות ואם בהעברה רצונית (הסכמית) בין החיים (Inter Vivos); כל זאת בתנאי שניתן לראות בנעבר, כמי שמצבו דומה למצב של בעלים (בהעברה מחמת מיתה או העדרות), או של חוכר או חוכר משנה ל- 25 שנה לפחות (בהעברה רצונית בין החיים).

היטל השבחה

מטרתו של היטל השבחה על פי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה - השתתפות של בעלי הנכסים בהשבחה שהושגה מכוח פעולותיה של העשיה הציבורית.

בית המשפט פסק כי ההיגיון וההגינות צועדים יד ביד ומחייבים כי המתחם שבמסגרתו תיבחן ההשבחה יהא ריאלי, קרי מחד גיסא לא יובא בחשבון ערך "היסטורי" בלבד, שאין לו ממשות כלכלית, ומאידך גיסא לא תהא הסתמכות ככל משפטה וחוקתה כמי שאין בלתה על תכנית שעודנה במישור כולל, ארצי, שלא פורט, ועל ציפיות לפיה.

אותם הגינות והגיון מורים, כי בתחום שיש בו גוני אפור תהא ההתיחסות השמאית מורכבת ומשקפת אותו "אפור": כל עוד לא נשתנה סטטוטורית הבסיס הראשוני ה"סולידי" הקיים, הריהו נקודת ההתחלה לשומת ערך הנכס.

תכנית מתאר ארצית יכולה להיות בין אלה, ועמה אף ציפיות מסוימות העלולות להיגזר מנסיבותיו של הנכס, מיקומו וכיוצא בזה. להללו היה מקום לייחס משקל ומשמעות, אך לא להפכם לאין בלתם.

הסגת גבול במקרקעין

סעיף 29 לפקודת הנזיקין קובע כי הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין. כלומר על התובע להוכיח שהוא הבעלים החוקי, ואז עובר הנטל לנתבע להוכיח שאינו מסיג גבול.

בית המשפט פסק כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קנינו בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ואז על הנתבע להראות ולו גם לכאורה זכות חוקית לישיבתו במקום.

מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום. לעומת זאת אם תביעתו לפינוי מוגשת נגד אדם שנכנס למקום או החזיק בו מכח חוזה שכירות או רשיון, עליו לגולל כבר בשלב הראשון (היינו בכתב התביעה) את עילת הפינוי כגון הפרת החזקה על ידי הדייר או ביטול הרשיון על ידי בעל הבית.

החזקה בנכס מקרקעין משך תקופה ממושכת

החזקה בנכס מקרקעין משך תקופה ממושכת, יכולה להוות ראיה להוכחת בעלותו של המחזיק בנכס בלתי רשום. עם זאת, הלכה היא שבהחזקה בלבד אין כדי להוכיח בעלות בהיעדר שטר קניין או ראייה ממשית נוספת להוכחת בעלותו.

זיקת הנאה במקרקעין

הסוגיה של "זיקת הנאה" במעוגנת בסעיפים 94, 95 ו- 96 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1970.

סעיף 94 לחוק המקרקעין קובע:

א. מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.

ב. הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א).

סעיף 95 לחוק קובע:

בזיקת הנאה לטובת אדם או סוג בני אדם אין בעלי הזיקה רשאים להעביר זכותם אלא בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים, והוא באין הוראה אחרת בתנאי הזיקה.

סעיף 96 לחוק קובע:

זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה; אולם בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעונין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים; ורשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי.

ההסדר הקבוע בסעיף 94 מאפשר למשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה, להעלות טענת התיישנות מהותית, אשר מקנה לו זכות קניין במקרקעין הכפופים, שאינה מוגבלת -על-כן, כאשר המשתמש מצליח להוכיח שנתקיימו בעניינו התנאים הקבועים בסעיף 94 לחוק, משתכלל השימוש במקרקעין הכפופים לכדי זיקת הנאה.

סעיף 94 לחוק מציב שלושה תנאים, שקיומם המצטבר מביא להשתכללותו של שימוש במקרקעין כפופים לכדי זיקת הנאה: הזכות נושא השימוש היא זכות הראויה להוות זיקת הנאה; אופיו ותכונותיו של השימוש הם כאלה שמאפשרים לו להיכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94 הנ"ל; תקופת השימוש היא בת שלושים שנים רצופות.

הסגת הגבול במקרקעין

ככלל, שיטת המשפט הנהוגה, מסתייגת מעשיית דין עצמית.

בעל דין, המבקש לממש את זכויותיו, אגב שינוי מצב עובדתי, חייב לנקוט בהליך משפטי. דרך המלך, אפוא, למימוש זכות במקרקעין, הינה באמצעות נקיטת הליך משפטי.

החוק מעניק, אפוא, הגנה למחזיק באשר הוא, בין אם חזקתו בדין ובין אם אינה כדין - כל עוד היא קיימת בפועל. סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין, מהווה חריג לכלל הנוהג ותחולתו כפופה לקיומם של תנאים ברורים, קרי; עשיית דין עצמי מותרת, למניעת הסגת הגבול בשעת מעשה וכן קנויה רשות להוציא מסיג גבול, באמצעות כוח סביר, כאשר הפלישה טרייה, בתוך פרק זמן של 30 יום. לעניין זה, זכאי המחזיק להסתייע במשטרה, המשמשת כזרועו הארוכה.

סעיף 19 לחוק מסמיך את בית המשפט להורות על החזרת המצב לקדמותו, מקום בו המחזיק עשה דין לעצמו והוציא את הפולש מהמקרקעין, כל אימת שהחזקה במקרקעין ניטלה מידי המחזיק, בין אם החזיק במקרקעין בזכות ובין שלא בזכות, אף אם הפולש טוען לזכות טובה יותר לחזקה במקרקעין, מזו הנטענת על ידי המחזיק – כל זאת, בלא בירור טיב זכויותיהם של הצדדים במקרקעין.

עסקאות נוגדות במקרקעין

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי אם התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה.

הכלל הבסיסי מקנה, אפוא, את העדיפות לבעל העסקה הראשונה בזמן. עם זאת, זכותו של בעל העסקה המאוחרת עשויה לגבור על זכותו של בעל העסקה הראשונה, זאת בהתמלא מספר תנאים: תום לב, תמורה, והשלמת הקניין באמצעות רישום העסקה במרשם המקרקעין.

הרציונאל הטמון בבסיסו של הכלל האמור מגלם שילוב של שני סוגי שיקולים. סוג השיקולים הראשון עניינו שיקולי יעילות מלכתחילה, מכוחם תישלל זכותו של אדם בנכס כאשר הוא היה בעמדה אשר אפשרה לו למנוע את היווצרות התחרות מלכתחילה.

שיקול זה מתבטא בדרישת תום הלב המוטלת על הרוכש השני, אשר בנסיבות בהן ידע או עצם את עיניו לגבי קיומה של זכות נוגדת מוקדמת, יכול היה להימנע מהתקשרות בעסקה ביחס לנכס או להימנע מהתקדמות בביצועה. סוג השיקולים השני עניינו שיקולי יעילות בדיעבד, לפיהם יש להטות את הכף לטובת בעל הזכות הנוגדת אשר ייגרם לו הנזק הרב ביותר במידה ויפסיד את זכותו. ביטויו של שיקול זה הינו בדרישת התמורה והשלמת הקניין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בעלות במושע

  2. עלות פרצלציה

  3. מחלוקת בעלות בקרקע

  4. ערב אל הייב - בעלות אדמות

  5. בעלות על דיר חזירים

  6. בעלות על חלקות בכרם התימנים

  7. מחלוקת על עלויות שיפוץ

  8. בעלות במקרקעין שעברו הליכי הסדר

  9. בעלות על דירה ברחוב בזל

  10. קרקע בבעלות רשות הפיתוח

  11. שכירות דירה בבעלות רשות הפיתוח

  12. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  13. פינוי קרקעות בבעלות המדינה

  14. האם עיבוד קרקע מקנה זכויות בעלות ?

  15. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  16. בעלות על בית בשכונת נווה צדק

  17. תביעת בעלות על קרקעות באשדוד

  18. תביעות סותרות - בעלות במקרקעין

  19. פסק דין הצהרתי בעלות במיטלטלין

  20. פירוק שיתוף בקרקע בבעלות קק''ל

  21. כפר עילוט - תביעה לבעלות בנכס מקרקעין

  22. פינוי נכס בבעלות אדם שחי בחו''ל

  23. פסק דין הצהרתי - בעלות על מיטלטלין מעוקלים

  24. הגשת תביעה באיחור - התיישנות בעלות זכויות במקרקעין

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון