בתים משותפים - ייעוץ משפטי

נציגות הבית המשותף

סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 הוא שמקנה לנציגות הבית המשותף אישיות משפטית. יחד עם זאת, מדובר באישיות משפטית מוגבלת. וכך קובע סעיף 69: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות."

מכאן שהנציגות מוסמכת לייצג את הדיירים אך ורק בנוגע להחזקה התקינה וניהולו של הבית המשותף, ובעניינים אלה, והם בלבד, היא יכולה להיות צד בכל הליך משפטי.

בית המשפט פסק כי התחום בו פועלת הנציגות בתור שכזו, דהיינו, כשרותה של הנציגות, נקבע על-ידי חוק המקרקעין. שינוי בהיקף הכשרות מחייב פעולת חקיקה. אין בעלי הדירות בבית משותף יכולים להעניק לנציגות כשרות, שהחוק אינו מעניק לה. כך, למשל, על-פי חוק המקרקעין כשרותה של הנציגות היא לשמש מורשה של בעלי הדירות בענייני ניהול הבית המשותף.

אין בעלי הדירות יכולים להרחיב כשרות זו מכוח הסכם ביניהם, ולהעניק לנציגות את הכשרות לשמש מורשה של בעלי הדירות בעניינים שמחוץ לניהול הבית המשותף. ודוק: הכשרות לשמש מורשה בעניינים שאינם ענייני ניהול הבית המשותף, על-פי חוק השליחות, כשרות מוגבלת היא, אך אף כשרות זו אין בעלי הדירות יכולים להעניק לנציגות בתור שכזו. יחד עם זאת, אין כל מניעה לכך, שבעלי הדירות יפעילו את הכוחות, שהדין הכללי נותן להם, ויסמיכו את בעלי הדירות, שנבחרו כנציגות, לפעול בשמם כשלוחיהם. במצב דברים זה פעולת בעלי הדירות, המהווים את הנציגות, אינה פעולת הנציגות, אלא היא פעולת שלוח, המחייבת והמזכה את השולח, על-פי הדין הכללי.

עוד נפסק כי בעלי הדירות אינם יכולים להסמיך את הנציגות, בתור שכזו, להגיש אותה תביעה, שכן אין בעלי הדירות יכולים להעניק לנציגות כוחות, שחוק המקרקעין לא העניק לה. יחד עם זאת, אין כל מניעה לכך, שבעלי הדירות, החפצים להגיש את התביעה (בין אם אלה כל דיירי הבית המשותף או חלקם בלבד), יעניקו הרשאה למספר בעלי דירות - בין אם אלה מהווים גם את הנציגות ובין אם לאו - כדי שאלה יגישו תביעה בשמם של שולחיהם.

זכות בבית משותף

זכות בבית משותף, הן זכות הבעלות בדירה והן הזכויות ברכוש המשותף, היא זכות ייחודית שאינה משתלבת ב"משבצות" הקניין המקובלות. אף בית המשפט העליון פסק כי הבית המשותף הוא "יצור כלאיים" שלא ניתן להחיל עליו, כמובן מאליו, כללים מקובלים לגבי קניין "רגיל".

בעוד שלגבי זכות הקניין הקלאסית אין מקום לדבר על מונחים כגון סבירות (בכפוף למגבלות הקבועות בדין), הרי שזכות בבית משותף, משלבת בתוכה יסודות ייחודיים ויסודות שיתופיים, אשר מחייבים בחינת החלטות לאור סבירותן.

בסוגיות העוסקות בבית משותף בית המשפט נותן משקל רב ליסוד השיתופיות, תוך איזון אינטרסים מול אינטרס הקניין הפרטי של כל בעל דירה בנפרד.

הצמדה ספציפית, מהווה הוצאת חלק מסוים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסוימת, כך שהוא יוצא מהרכוש המשותף ועובר להיות קניינו של בעל הדירה שאליה הוצמד.

לאורך כל הדרך נוטים המחוקק והפסיקה, להעדיף את סיווג הרכוש בבית המשותף כרכוש משותף, השייך לכלל הדיירים.

כך, בשלב הראשון של המכירה ע"י הקבלן, הן המחוקק והן בתי המשפט החמירו עם המוכר ובכל מקרה של ספק, נטו להעדיף את זכויות רוכשי הדירות ולסווג רכוש כמשותף לכל בעלי הדירות.

סעיף 62 (א) סייפא לחוק המקרקעין, תשכ"ח-1968, קובע כי גם בשלב מאוחר יותר מתחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות לביצוע הצמדה מיוחדת: "..., ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות"

מכאן ביסוס נוסף להעדפת יסוד השיתוף במשוואת האינטרסים מול אינטרס הקבלן/בעל הדירה הבודד.

תקנון בית משותף

סעיף 61 לחוק המקרקעין העוסק בדרישת התקנון קובע כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.

סעיף 62 העוסק בתקנון מוסכם קובע כי בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.

סעיף 64 עוסק בתקנון המצוי מקובע כי מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנידון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין כתקנון שנרשם על-ידי בעלי הדירות.

חובת תשלום ועד בית

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין קובע את חובתו של בעל דירה להשתתף במיסי ועד הבית:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף".

ההגדרה של "בעל דירה" לעניין החובה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקת הרכוש המשותף, ביחס לבתים משותפים, מופיעה בסעיף 52 לאותו החוק, בו נאמרו הדברים הבאים:

"'בעל דירה' - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה"

סעיף 77ב לחוק קובע, כי על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, יחול, בין היתר, סעיף 58 לחוק, הקובע את חובת תשלום מיסי ועד הבית. סעיף 77א לאותו החוק, קובע את הדברים הבאים לעניין הגדרת "בעל דירה":

"'בעל דירה' - מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות ; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לענין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך" סעיפים 77א ו-77ב מצויים בפרק ו1 לחוק המקרקעין, שכותרתו "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים". פרק זה מיישם הוראות רבות של פרק ו לחוק (שכותרתו "בתים משותפים"), ואשר דן באותם בניינים שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין כ"בתים משותפים", על בתים שהם בפועל מיבנים הכוללים לפחות שתי דירות אך הקרקע שעליה נבנה הבית אינו רשום כבית משותף (ראה הגדרת "בית" בסעיף 77א לחוק).

משמעות הוראות סעיף 77ב, ביחד עם הגדרת המונח "בעל דירה" בסעיף 77א היא כי ביחס לחובת תשלום מיסי ועד בית, בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים, גם "מחזיק" בדירה נחשב כ"בעל דירה".

תיקונים ברכוש משותף

סעיפי החיקוק המהווים את המסגרת הנורמטיבית הם אלה המצויים בחוק המקרקעין:

סעיף 65 הקובע כי לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף וסעיף 69 הקובע כי הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה או לניהולו של הבית המשותף.

בית המשפט ציין בפסיקתו כי דרך המלך שעל דייר ללכת בה היא פנייה לנציגות הבית המשותף בדרישה שיתוקנו הפגמים או הליקויים הקיימים.

דייר המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף, ומבקש אח"כ החזר הוצאותיו, הוא בגדר "המוציא מחברו" ועליו נטל הראיה והוא יהא חייב להוכיח שהיה פגם ברכוש המשותף, וכן שההוצאות שהוציא היו סבירות בנסיבות הענין וכי התיקון שנעשה היה מחויב המציאות ובוצע ברמה נאותה, והיה אם ימצא ביהמ"ש שלא היתה הצדקה לדייר למהר ולעשות את התיקון על דעת עצמו, יחייב אולי ביהמ"ש את הדייר בהוצאות המשפט ורשאי יהיה ביהמ"ש לפטור את הנציגות מחובת ההשבה, כולה או מקצתה, אם ראה נסיבות העושות את ההשבה בלתי צודקת.

שינויים ברכוש המשותף

החוק קובע כי הדיירים רשאים לבצע שינויים ברכוש המשותף ובמסגרת זו, הצמדות לדירות מסוימות, אך בד בבד קובע הוא דרישות פרוצידוראליות נוקשות, לפיהן זקוקים הדיירים לרישום מהימן ומפורט של השינויים אותם הם מעוניינים להנחיל ברכוש המשותף, כאשר יש בשינויים אלו כדי לפגוע בשימוש הסביר של שאר הדיירים, בכדי שאלו יזכו לתוקף גם כלפי רוכשים עתידיים.

כל בעל דירה גם אינו בן-חורין לעשות ברכוש המשותף ככל אשר יעלה על לבו, מעין "הישר בעיניו יעשה", כשאין באותו ענין החלטה של האסיפה הכללית. אבל כאשר בעל דירה משתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר, שלא הוסדר על-ידי אסיפה כללית - שאני, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק בתים משותפים

  2. בית משותף - יחידה

  3. החלפת ספק גז בבית משותף

  4. התנכלות לועד הבית

  5. חדר כושר בבית משותף

  6. מינימרקט בבית משותף

  7. חוק החלפת ספק גז בבית משותף

  8. ערעור על רישום בית כבית משותף

  9. איחור ברישום בית משותף

  10. אי רישום בניין כבית משותף

  11. זכויות על גג צמוד למחסן בבית משותף

  12. תיקון צו רישום בתים משותפים

  13. הצמדות בבתים משותפים ברמת גן

  14. השתלטות על שטח מעבר בבית משותף

  15. נזקים בחדר מדרגות בבניין משותף

  16. סכסוך בעלי דירות בבית משותף ברמת השרון

  17. בניית קומה נוספת על גג בית משותף

  18. זכויות בחדר קומת קרקע בבית משותף

  19. שווה בשווה - השתתפות של דיירי בית משותף

  20. בניה בחצר בית שלא רשום כבית משותף

  21. התנגדות לתיקון צו רישום בית משותף

  22. אי רישום כבית משותף בגלל חריגה מהיתר בניה

  23. הסכמת שכן שנפטר לבניה בבניין משותף

  24. זכות התנגדות לפיצול דירה בבית משותף

  25. האם ניתן לחייב ביצוע רישום בית משותף

  26. אי רישום בית משותף עקב סכסוך עם הקבלן

  27. תביעה לתשלום עבור תיקון צו רישום בית משותף

  28. התנגדות למתן היתר בניית דירה - עיכוב רישום בית המשותף

  29. אי רישום בית משותף בשל חוסר שיתוף פעולה מצד השכנים

  30. סעיף 10 חוק המקרקעין - עקרון תקנת השוק - תיקון רישום בית משותף

  31. תיקון צו רישום הבית המשותף - תקנות 58-59 לתקנות המקרקעין

  32. הסבת שטח משותף לשטח פרטי של חדר בעליית הגג, בבניין משותף

  33. ביטול רישום יחידה בפנקס הבתים המשותפים - הגדרת "דירה" חוק המקרקעין

  34. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון