עסקאות קומבינציה - ייעוץ משפטי


הקדמה
בית המשפט ציין בפסיקתו כי עסקת קומבינציה היא עסקה שיש בה סיכונים וסיכויים, והסכם קומבינציה משקף את הקצאת הסיכונים בין הקבלן לבעל הקרקע. בעל הקרקע, בעצם הסכמתו לרישום הערות אזהרה לזכות רוכשי הדירות, נוטל סיכון מסויים.

הסכמי קומבינציה הינם הסכמים שכיחים למדי ובית-המשפט העליון דן לא אחת במערכות היחסים המורכבות שהן תוצאתן של הסכמים אלו. דומה, כי אין עוד מחלוקת כיום, שהתחייבות בעל הקרקע בהסכם הקומבינציה, לאפשר לקבלן לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות, מקימה התחייבות אישית של בעל הקרקע כלפי רוכשי הדירות.

בעל מקרקעין אשר נכנס לעיסקה משולבת כזו צופה התקשרויות עתידיות של הקבלן - איתו התקשר בחוזה - לגבי הדירות העתידיות להיבנות. להבטחת זכויותיהם של אותם קונים עתידיים הסכים במפורש לרישום הערות אזהרה על מקרקעיו ובכך חורג מגבולות ההסדרים המשפטיים עם בעל חוזהו, הקבלן בלבד. תוצאה כגון זו שבפנינו היא בגדר הסיכונים אותם נוטל על עצמו בעל המקרקעין שהוא צד מעוניין בעיסקת הקומבינציה, וביקש להפיק ממנה תועלת כספית.

בית המשפט ציין בפסיקתו כי גדר הסיכון של בעל הקרקע הוא בהתאם לגבולות שהתווה המחוקק בחוק המכר (הבטחת השקעות). בעל קרקע שהסכים לרישום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות יכול וצריך לצפות כי הרוכשים והקבלן יפעלו בהתאם להוראות החוק הקוגנטי, וזה גדר הסיכון שהוא נוטל על עצמו. בעל הקרקע יכול וצריך לצפות, כי אם הסכם הקומבינציה יבוטל עקב הפרה של הקבלן עוד לפני התחלת הבנייה, הערת האזהרה שנרשמה לזכות רוכשי דירות תבטיח את זכותם בהתאם להוראות חוק המכר (הבטחת השקעות). לא פחות אך גם לא יותר מכך. בעל הקרקע אינו אמור לצפות כי רוכש הדירה ישלם את כל התמורה או את חלק הארי של התמורה, שלא על פי התקדמות הבנייה, בניגוד להוראות חוק המכר (הבטחת השקעות). (למידע מפורט מומלץ ליצור קשר עם עורך דין עסקאות קומבינציה).

ביטול הסכם קומבינציה
מהו מעמדם של רוכשי דירות עם ביטול ההסכם בין בעל הקרקע ?

בראשית הייתה הלכה שקבעה כי ביטול הסכם הקומבינציה גורר ממילא ביטול הערות האזהרה של רוכשי הדירות, מאחר שאין לרוכש דירה יותר ממה שיש לקבלן. אולם הלכה זו שונתה כש שהתחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות הקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות.

מטרת ההלכה היא לזהות את הרצון להגן על רוכשי הדירות. מגמה זו באה לשיאה, בפרשנות מצמצמת עד מאוד, כמעט בניגוד לכוונה המפורשת של הצדדים, של סעיפים בהסכם שנועדו להתנות ולסייג את זכותם של רוכשי הדירות במקרה שבנוסף לתניות שביקשו להתנות על זכותם של רוכשי הדירות - אף נכלל בהסכם הקומבינציה סעיף לפיו הקבלן יתן לרוכשים בטוחה בדמות פוליסת ביטוח. למרות זאת, ונוכח הפרשנות של התניות המסייגות, נקבע כי זכותם של רוכשי הדירות גוברת ונקבע כי לא הרי בטוחה פיננסית (ביטוח או ערבות בנקאית) כבטוחה קניינית. רוכש דירה זכאי לדעת המצב המשפטי לאשורו ולכלכל מעשיו בהתאם.

הפסיקה לא קבעה מסמרות לגבי טיב הקשר שנוצר בין בעל הקרקע לבין רוכשי הדירות בעקבות רישום הערות האזהרה, והוצעו מספר קונסטרוקציות משפטיות לעניין זה: חוזה לטובת צד שלישי, המחאת זכות, משכון זכות להבטחת חיובו של אחר, ערבות, יפוי כוח, השתק ומניעות, אנלוגיה לתחרות בין זכויות סותרות ועוד.

בית המשפט ציין בפסיקתו כי את הפסיקה הענפה בסוגית זכותם של רוכשי דירות בעסקת קומבינציה בעקבות ביטול הסכם הקומבינציה בין בעל הקרקע לבין הקבלן, ניתן לתמצת בשתי שורות: אם הערות האזהרה נרשמו כדין, על פי הסכם הקומבינציה, אזי הערות האזהרה יעמדו בתוקפן גם לאחר ביטול ההסכם – אם הערות האזהרה נרשמו שלא כדין, שלא על פי הסכם הקומבינציה, דינן להתבטל.

מהו רישום שלא כדין? לדוגמה, כאשר הערות האזהרה נרשמו לאחר ביטול הסכם הקומבינציה או כאשר נקבע בהסכם הקומבינציה כי הערות האזהרה יירשמו על ידי עורך הדין של בעל הקרקע יחד עם עורך הדין של הקבלן או כאשר נקבע כי הערות האזהרה יירשמו בשלב מסויים עם התקדמות הבנייה, אך הן נרשמו עוד קודם לכן





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות הסכם קומבינציה

  2. חוזה קומבינציה עם חברה

  3. סכסוך בעסקת קומבינציה

  4. חתימה על הסכם קומבינציה

  5. הפרת חוזה קומבינציה

  6. הפרת הסכם קומבינציה

  7. פקיעת הסכם קומבינציה

  8. דמי תיווך על עסקת קומבינציה

  9. עסקת קומבינציה בשכונת התקווה

  10. דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה

  11. שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה בפתח תקווה

  13. בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה

  14. מועד פקיעת הסכם קומבינציה

  15. עסקת קומבינציה קרקע חקלאית

  16. הפרה יסודית של הסכם קומבינציה

  17. הסכם קומבינציה - חלוקת זכויות על פי אחוזים

  18. דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?

  19. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

  20. פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון