##הגדרת שכירות - הקדמה:## שכירות במקרקעין הוגדרה בחוק המקרקעין כך: "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא 'חכירה'; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא 'חכירה לדורות'". תנאים אלו, הדרושים לשם התגבשותה של עסקה בעלת תוקף במקרקעין נקבעו באופן מפורש בחוק המקרקעין. כך נקבע בסעיף 6 כי "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על-פי צוואה". ##זכויות של שכירות "רגילה":## זכויות של שכירות רגילה שהוגדרו בחוק המקרקעין ובחוק השכירות והשאילה. על-פי חוק המקרקעין, שכירות במקרקעין היא כאמור, "זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות". בדומה, על-פי ההגדרה בסעיף 1 בחוק השכירות והשאילה, שכירות היא "זכות שהוקנתה בתמורה ... להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות". כך גם לאור מכלול הנסיבות ובהן זהות הצדדים, מהותו של חוזה השכירות ותנאיו. כפי שנאמר בהקשר דומה על-ידי כבוד הנשיא א' ברק, עת נדונה טיבה של התקשרות בין עמידר לבין שוכר בעניין רע"א 1784/98 עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' אליעזר מנדה, פ"ד נג(4) 315 (1999), בעמ' 335 (פסקה 2): "תכליתו של החוזה הייתה לקבוע קשר של שכירות בין הצדדים. כך נובע מלשונו של החוזה. כך נובע מהנסיבות, שעניינן, בין השאר, מעמדה של המשכירה כחברה הלאומית לשיכון בישראל. אין להניח כי עמידר ביקשה ליצור קשר שאינו קשר של שכירות. מכיוון שהצדדים ביקשו לקבוע קשר של שכירות ביניהם, אין להניח כי אומד-דעתם (תכליתם הסובייקיבית) היה ליצור התקשרות לצמיתות ... יש לייחס לצדדים שלפנינו אומד-דעת משתוף לכרות חוזה שכירות דווקא". בסעיף 2 בחוק השכירות והשאלה, הוראות הפרק הראשון של החוק, שעניינו הוראות העוסקות בשכירות, חלות גם על שכירות מקרקעין ותחולתן בהיעדר הוראת דין אחרת, או במקום שבו לא הוסכם אחרת בין הצדדים. ##הארכת תקופת השכירות:## כאשר אין בהוראות חוזה השכירות הוראה כלשהי בעניין הארכת תקופת השכירות, או בעניין מועד הפסקת תקופת השכירות, ולפיכך בנסיבות אלו, חלה הוראת סעיף 19 בחוק השכירות והשאילה, שעניינה "סיום השכירות", וכך נקבע בה: (א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני. (ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות - (1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר; (2) בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה". התנגדות של בעל הבית לדייר : העקרונות המנחים את בית הדין לשכירות בבואו לבחון את סבירות/ אי סבירות התנגדותו של בעל הבית לדייר המוצע: סעיף 95 לחוק הגנת הדייר שעניינו: "מתן רשות", מטיל חובה על בית הדין לשכירות, ליתן את הרשות להעברת המושכר לדייר המוצע בהתאם לתצהירים , אלא אם כן שכנע בעל הבית את בית הדין לשכירות כי יש טעם סביר להתנגדותו. פסיקת בית המשפט יצקה תוכן לאותם שיקולים שבית הדין לשכירות צריך לשקול בבחינת התנגדותו של בעל הבית: בית הדין לשכירות עומד בנעליו של בעל הבית, והשיקולים שיניעוהו לראיית חוסר סבירות בסירובו של בעל הבית, הם השיקולים שיניעוהו לצפות מבעל בית סביר ליתן את הרשות ועל כן יניעוהו , למתן אותה רשות במקום בעל הבית. מסעיף 95 לחוק עולה כי בית הדין בוחן באורך אובייקטיבי את הסבירות שבטעמי התנגדותו של בעל הבית לדייר המוצע. מנוסח הסעיף עולה, כי נטל הוכחת אי הסבירות אינו מוטל על הדייר היוצא אלא שעל בעל הבית, כדי להצליח בהתנגדותו, לטעון ולהוכיח את סבירות סירובו או תנאיו. שיקול דעתו של בית הדין לשכירות, על פי סעיף 95 לחוק הגנת הדייר , הינו רחב ביותר לבית המשפט לערעורים יתערב בהחלטתו רק אם על פניה מתגלה טעות משפטית או אם היא מופרכת מיסודה. בית הדין לשכירות רשאי לשקול במסגרת מכלול שיקוליו את "ידיעתו השיפוטית", הכוללת את הניסיון והידע הרב שנצבר במהלך כהונתו. ##התערבות בית המשפט בהסכם שכירות:## התערבות בית-המשפט בהסכם שכירות שנכרת בין צדדים, על דרך של שינוי או הוספת תנאי אשר אינו מצוי בו, יש בה משום פגיעה בוטה בעקרון חופש החוזים, ועל כן תעשה במסורה, במקרים נדירים בלבד. אולם, גם לחופש החוזים ישנם סייגים, וייתכנו מקרים בהם יתערב בית-המשפט בתוכן חוזה שכירות , ואולם הדבר יעשה בזהירות ומתוך ריסון שיפוטי, במקרים קיצוניים, כגון אלו בהם ההסכם נוגד את תקנת הציבור (סעיף 30 לחוק החוזים) או כאשר הצדדים לו נהגו שלא בתום לב, בין בשלב המו"מ ובין בשלב קיום ההסכם (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים, בהתאמה). ##חתימה על הסכם שכירות בלא להבין את תוכנו:## גישת בית המשפט היא כי בדרך כלל דין הוא שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך, ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו יהא תוכן המסמך אשר יהא אך אפילו עיוור או אנלפבית שחתם על המסמך, והמסמך נוגע לעיסקה מסוג שהוא חפץ בה, אלא שהחותם טעה או הוטעה לגבי פרטי העיסקה, והפרטים אינם תואמים את העיסקה שהוא דימה לעשותה, הטענה 'לא נעשה דבר' אינה עומדת לחותם. אין הטענה עומדת גם למי שלא טרח לקרוא על מה הוא חותם ומה תוצאותיה של החתימה. רק מקום הונע החותם לחשוב כי המסמך הוא בעל מהות בסיסית שונה ממה שהוא לאמיתו של דבר, יהיה בית המשפט נכון להסיק כי החתימה - והמסמך עליו היא מובאת - הם בטלים. ##פיצוי מוסכם בחוזה שכירות:## סעיף 15 לחוק התרופות בשל הפרת חוזה מתירה לבית-המשפט להפחית את הפיצוי המוסכם, אם מצא שזה נקבע "ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". אולם בית המשפט יפחית את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, רק במקרים חריגים ונדירים. הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית המשפט העדר "כל יחס סביר" בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש. המילה "כל" היא הנותנת שהתערבותו של בית המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת ונדירה. כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו. הנטל להראות כי הפיצוי המוסכם נעדר כל יחס סביר לנזק אותו צפו הצדדים בעת כריתת ההסכם, מוטל על הטוען זאת, ולא די לצורך כך בטענות סתמיות, כי אם יש להראות, על יסוד הראיות, כי אכן הפיצוי נעדר כל יחס סביר לנזק, פרט, אולי, למקרה נדיר בו העדר סבירות כלשהי, כאמור, בולט על פני הדברים ולעין. ##סילוק יד מהמושכר:## המקור המשפטי לתביעת בעל מקרקעין לסילוק יד המחזיק בהם שלא כדין, הינו סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובע לאמור - "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". בתביעה שכזו די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראיה לנתבע להראות שהוא רכש זכות כלשהי במקרקעין אשר זכות הבעלות כפופה לה. כך גם אמורים הדברים באשר לעילת סילוק יד מכוחו של סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. לעניין זה קובע סעיף 30 לפקודה כי "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין - על הנתבע הראייה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". ההלכה הפסוקה קבעה בהקשר זה כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קניינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ואז על הנתבע להראות, ולו לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום. בעל מקרקעין יוצא ידי חובתו בהוכחת בעלותו במקרקעין, או אז נטל ההוכחה עובר על כתפי הנתבע, להוכיח זכותו החוקית לחזקה בהם. חוק המקרקעיןמקרקעיןשכירותהגדרות משפטיות