מכרז דיור מטעם המשרד לקליטת עליה


פסק דין

1. העותרת, חברה לעבודות בניה, מבקשת להכריז על הצעתה למכרז לשכירת מקבצי דיור ומתן שירותי דיור לזכאי דיור מטעם המשרד לקליטת עליה (להלן - המשרד), כהצעה זוכה. לחלופין, העותרת מבקשת להחזיר את הדיון בהצעות המכרז לועדת המכרזים של המשרד כדי לדון מחדש בהצעות לגופן.


2. הצדדים הסכימו כי העתירה העיקרית וצו הביניים יידונו כאחד, וכי יינתן פסק דין על-פי כתב העתירה והתשובה והטענות שטענו בדיון המוקדם.


המכרז

3. בחודש נובמבר 2000 פרסם המשרד מכרז, שמספרו 8/2000, לשכירת מקבצי דיור ומתן שירותי דיור למגורי עולים - זכאי המשרד, במספר ערים ברחבי הארץ (להלן - המכרז). משך השכירות של יחידות הדיור הוא עשר שנים עם ברירה, שלפיה זכאי המשרד להאריך את תקופת השכירות בחמש שנים נוספות. המטרה העיקרית של המכרז היא, לשכור בנינים שיש בהם מספר רב של דירות, לתקופות ארוכות, כדי להעניק קורת גג למגורי עולים, שנקבעו כזכאים לכך. המכרז קובע תנאים של איכות הבניה, גודל הדירות ומידותיהן, הריהוט בחדרים ומכשירים חשמליים בסיסיים במטבח, וכן שירותים שיתן המשכיר שזכה במכרז באיזור או בעיר פלונית לדיירים (האורחים בלשון המכרז). בפרק ג' לתנאי המכרז פורטו יחידות הדיור ותכולתן וכן שירותי הדיור ושירותים נלווים, שהתבקש המציע לכלול בהצעתו.


4. בסעיף 32 לתנאי המכרז נדרש המציע לפרט את התמורה המוצעת לעשר השנים הראשונות, על בסיס מחיר לשכירות חודשית בשקלים ללא מע"מ, ליחידת דיור אחת, ואם במבנה גדלים שונים של דירה - יוצע מחיר ממוצע לדירה. ההצעה תכלול מחיר עבור ניהול לכל חדר, מחיר עבור צריכת חשמל, מים, ארנונה, ריהוט, הכל בשקלים. המציע גם יציע מחיר כולל ליחידת הדיור.


5. בתנאי המכרז נקבעו תנאי סף אלה:

(א) מספר יחידות הדיור במבנה לא יפחת משמונים ולא יעלה על מאתיים;

(ב) כל דירה תכלול לא פחות מחדר אחד, שירותים, מקלחת ומטבח, ששטחה לא יהיה פחות מ-25 מ"ר נטו;

(ג) מקבץ הדיור יהיה באחד מן היישובים שפורטו בנספח לתנאי המכרז, ולא יהיה בבית מלון, כפר נופש, דירות נופש, ואינו ממוקם באזור תעשיה. ההצעה לא תתייחס למבנה שלם;

(ד) ערבות בנקאית בסך 250,000 ₪, צמודה למדד המחירים לצרכן, שתוקפה עד ליום 10/5/2001;

(ה) אישור מעורך דין, לפיו המציע הוא הזכאי הבלעדי להציע את ההצעה.


6. בסעיף 41 לתנאי המכרז נקבעו אמות מידה לדירוג ההצעות ולבחירת ההצעה הזוכה: הצעת המחיר; הצעת המחיר ביחס להערכת השמאי מטעם המשרד; זמינות האכלוס; נגישות לשירותים קהילתיים; מידת ההתאמה של המקבץ (מבנה ושירותים נלווים) לאוכלוסיה העתידה להתגורר בו; זכויות המציע בנכס - עדיפות לבעלות של המציע בנכס על פני זכויות שכירות שלו; עדיפות למקבץ המוצע באזור או בשכונה המועדפים על הרשות המקומית.

הליכי המכרז

7. ביום 28/2/2001 הגישה העותרת את הצעתה למכרז, שהתייחסה לבנין ברחוב הרצל ברחובות. להצעה צורפה ערבות בנקאית בסך 250,000 ₪, לפי תנאי המכרז, שתוקפה עד ליום 10/5/2001. העותרת נענתה לשתי בקשות של המשרד להאריך את תוקף הערבות הבנקאית - פעם אחת עד ליום 31/7/2001 ופעם שניה עד ליום 31/8/2001. בהתאם לכך הוארך תוקף ההצעה של העותרת.


8. ביום 8/8/2001 הודיעה ועדת המכרזים למציעים השונים כי הם רשאים להגיש הצעה מתוקנת, אם רצונם בכך, בכל הנוגע לדמי השכירות ולדמי הניהול, וכי מי שלא יגיש הצעה מתוקנת יראו את הצעתו המקורית כתקפה. העותרת שיפרה את הצעתה והפחיתה מן המחיר שהציעה 4% מדמי השכירות ו-2% מדמי הניהול. אולם ביום 19/8/2001 הודיעה ועדת המכרזים למציעים, כי היא מבטלת את פנייתה בענין תיקון ההצעות, וכי ההצעה הקובעת לענין המכרז תהיה ההצעה המקורית. עד להודעת הביטול האמורה - לא נפתחה תיבת המכרזים ולא נבדקו ההצעות שהוגשו.


9. עוד לפני כן, התכנסה ועדת המכרזים ביום 13/3/2001 והחליטה, כי כל הצעה שעלות השכירות החודשית והניהול לפיה תהיה גבוהה מהערכת השמאי - תידחה על הסף. עוד החליטה ועדת המכזים כי השמאי מטעמה יבדוק נתונים שקבעה, על-פי תנאי המכרז והוראות החוזה המוצע, כדי ליתן שומות אחידות על בסיס הנתונים האמורים. ועדת המכרזים גם קבעה כי אחוז התשואה משווי הדירה, כפי שיקבע השמאי, יהיה 9% וסכום הניהול החודשי לדירה יהיה 650 ₪.


ועוד זאת: ועדת המכרזים קבעה לאמות המידה שנקבעו בתנאי המכרז, מדדים אלה: הצעת המחיר - 8%; הצעת מחיר ביחס להערכת השמאי - 45%; זמינות - 7%, ואם הזמינות תהיה מעבר למועד שנקבע - המדד יהיה 0%; נגישות לשירותים קהילתיים - 16%; התאמת מקבץ דיור לאוכלוסיה שעתידה להתגורר בו - 16%; בעלות על הנכס - 5%; מיקום המקבץ באיזור או בשכונה המועדפים על הרשות המקומית - 3%. המדדים האמורים לא נקבעו מראש בתנאי המכרז.
קביעת ועדת המכרזים לענין דחיית כל הצעה שעלות השכירות והניהול לפיה עולה על הערכת השמאי - לא נקבעה כתנאי סף או אחד מתנאי המכרז.


10. משנבדקו ההצעות השונות, נמצא כי מכל האזורים והערים ברחבי הארץ, שש הצעות בלבד היו נמוכות מהערכת השמאי ושתיים מתוך שש ההצעות לא זכו בשל זכייתה של הצעה אחת באשדוד. בעיר רחובות לא נבחרה כל הצעה בשל כך שההצעות, לרבות הצעת העותרת, היו גבוהות מהערכת השמאי (פרוטוקול ועדת המכרזים מיום 29/8/2001 - נספח י"ד לעתירה).


ביום 3/9/2001 הודיעה ועדת המכרזים לעותרת על דחיית הצעתה - "בהיותה גבוהה מהערכת השמאי לנכס המוצע", וכי ברחובות לא נבחרה כל הצעה. הועדה גם הודיעה במכתבה האמור, כי המשרד עומד לצאת בזמן הקרוב ביותר למכרז נוסף (נספח י' לעתירה). הערבות הבנקאית הוחזרה לעותרת. ואמנם, פורסם בעיתונות מכרז חדש 6/2002, שענינו ערים שונות בארץ, וביניהם רחובות, שבעיקרו זהה למכרז, נושא הליך זה. המועד האחרון להגשת הצעות נקבע ליום 18/11/2001.


הערכת השמאי - אומדן

11. על-פי אמות המידה שקבעה ועדת המכרזים, ובין היתר התאמת דמי השכירות והניהול המוצעים להערכת שמאי מטעם המשרד, מסרה ועדת המכרזים את ההצעות לבדיקת השמאי שלמה (סם) רובל. על-פי הנחיות המשרד, נתבקש השמאי ליתן חוות דעת בענינים אלה:

(א) התאמת הנכס לתנאי המכרז;

(ב) קביעת אומדן לדמי שכירות ראויים בעבור הנכס;

(ג) קביעת אומדן להוצאות נוספות הקשורות בשכירת הנכס לפי אמות המידה שנקבעו;

(ד) בחינת הנכס והתאמתו לשימושים לפי המכרז, לפי דרישות המשרד על רקע הסביבה ונתוניו הפיזיים.


אין זה אומדן במובנו הקלסי, שלפיו נקבעים חישובים מראש עוד לפני תום המועד להגשת ההצעות למכרז, כאשר ההצעות לאחר פתיחתן, נבחנות בהשוואה לאומדן.


תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 אינן מחייבות מי שמפרסם מכרז פומבי להכין מראש אומדן של שווי ההתקשרות. הכנת אומדן מראש נתון לשיקול דעתו של בעל המכרז. חובה להכין אומדן מראש לפני המועד האחרון שנקבע להגשת הצעות למכרז - קיימת בתקנה 13 לתקנות חובת המכרזים (התקשרויות מערכת הבטחון), התשנ"ג-1993. חובה כאמור קיימת גם במכרזים של הרשויות המקומיות.


אכן, קיימת חשיבות רבה להכנת "אומדן מוקדם", שהרי הוא מהווה קנה מידה לבחינת סבירות המחירים של ההצעות, ובעיקר, כיד לשמור על עקרון השוויון במכרז, ואמנם, ברוב המקרים נהוג להכין אומדן בהליכי פרסום המכרז (הרציג: "דיני מכרזים", כרך ג', עמודים 285-286).


אין ספק, כי הכנת אומדן מוקדם הוא "מעשה סביר" וכל משתתף במכרז צריך לצפות לכך שאמנם קיים אומדן "שיהיה יסוד להערכת ההצעה" (בג"צ 187/71 רמט בע"מ נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים, פ"ד כו(1), 118).


ואולם, בעניננו אין מדובר באפשרות של עריכת אומדן מוקדם. המחיר הסביר והראוי על-פי הערכת השמאי, שהוא "האומדן", נגזר משווי הדירה לפי סוג הבניה, מספר החדרים, התאמתה למטרות שיועדו לה, מיקומה ועוד כיוצא באלה נתונים שקובעים את המחיר האומדן נקבע, אפוא, לפי הדירה הספציפית המוצעת ואין אפשרות להשוואה עם דירות שבהצעות האחרות. הדבר היה ברור גם למציעים לפני שהגישו את הצעותיהם והצעותיהם הוגשו מתוך ידיעת הדברים האלה. לפיכך, אין מדובר באומדן מוקדם, אלא ב"אומדן בדיעבד" המבוסס על בדיקת כל הצעה בנפרד והשוואתה להערכת השמאי מטעם בעל המכרז, וגם דבר זה היה בידיעת המציעים.


במצב זה, ניתן "לתקוף" את הערכת השמאי ואת סבירותה אך לא את קיומו או אי קיומו של אומדן מוקדם כבסיס להשוואה בין ההצעות השונות.


12. בענייננו, השמאי בדק כל הצעה בנפרד לגבי הנכס הספציפי, מצבו התכנוני ומעמדו המשפטי של המציע בנכס. ההצעה נבדקה, בין היתר, לפי עקרונות שמאיים ולפי נתוני הנכס: מיקומו, אופי הבניה ורמת הגימור של בנינים בסביבה, התאמת הנכס לפי נתוניו הפיזיים וסטנדרט הבניה לשימוש המבוקש. השמאי בדק גם את תנאי החוזה המוצע בכל הנוגע לאחזקה שוטפת של הבנין ושל השטחים הציבוריים, ביטוח, אחריות לגביית תשלומים מהדיירים בעד שימוש בחשמל, מים וגז. לעומת אלה הביא השמאי בכלל השיקולים לקביעת המחיר הראוי - סיכונים למשכיר מעבר למקובל בשכירות רגילה, בשל מצבה הכלכלי החלש של האוכלוסיה שתופנה למגורים בדירות אלה וכן בלאי מואץ. זאת, כנגד תקופת שכירות ארוכה של עשר שנים ויתרון הגודל של גוף כלכלי יציב (המדינה) ששוכר מספר גדול של דירות. "המחיר השמאי" שנקבע התבסס על שווי הדירה על-פי הנתונים האמורים וכן שווי דמי הניהול והאחזקה. השווי שהוא שווה - ערך (אקווילנטי) לדירת שני חדרים, כמוצע על-ידי העותרת נשום לסכום השווה ל- 90,000 דולר, כולל מע"מ. מסכום זה הופחת מע"מ, וכן הופחת סכום בשיעור 5%, אשר לפי הערכת השמאי מהווה הוצאה להתאמת הדירה למגורים של האוכלוסיה המיוחדת. דמי השכירות הראויים נקבעו כשיעור תשואה של 9% מן הסכום המופחת כאמור. השמאי קבע כי סטיה של 5%- 10% מהערכתו היא סטיה סבירה.


השמאי העמיד את הערכתו לדמי שכירות ראויים לכל יחידת דיור שהציעה העותרת על 2,275 ₪ לחודש, בתוספת דמי ניהול של 650 ₪ לחודש. לפיכך, דמי השכירות ודמי הניהול לפי הערכת השמאי עמדו על סכום של 2,935 ₪.


דמי השכירות שהציעה העותרת היו 3,190 ₪ ודמי הניהול סכום השווה ל- 100%, דהיינו סכום כולל של 3,610 ₪. הצעות העותרת לפי הערכת השמאי גבוהה ב- 675 ₪ (22%) על בסיס הערכה זו ראתה ועדת המכרזים לפסול את ההצעה, כמו שתי ההצעות האחרות שהוגשו לגבי רחובות.
13. נציגי העותרת עיינו במסמכי המכרז, לאחר שהודעה להם החלטת ועדת המכרזים לדחות את הצעת העותרת "בהיותה גבוהה מהערכת השמאי לנכס המוצע", וכי ברחובות לא נבחרה אף הצעה (נספח י' לעתירה). בא-כוח העותרת כתב ביום 15/10/2001 למשרד ובמכתבו השיג על ההחלטה ועל הערכת השמאי (נספח יז לעתירה).


השגות העותרת היו בשלושה אלה: טעות חשבונית בהערכה; אין להפחית מע"מ מסכום השווי של הדירה שקבע השמאי, אלא יש להפחית מע"מ מן הסכום של התשואה; אין להפחית 5% מן השווי שקבע השמאי לצורך התאמת הדירות לצרכי מגורים של העולים. השגה נוספת התייחסה לשער החליפין של הדולר, שלפיו חישב השמאי את המחירים. לדעת העותרת הלך השמאי בדרך חישוב של שער נמוך, שהביא להקטנה נוספת של המחיר שלפי הערכת השמאי.


על השגות אלה השיב השמאי (נספח יט לעתירה) במכתב הבהרה (נספח י"ט לעתירה), כי השווי לשכר דירה ולדמי ניהול אינו כולל מע"מ על-פי תנאי המכרז, וכי התשואה של 9% נגזרת מן השווי האקוויולנטי לאחר הפחתת מע"מ ולאחר הפחתת 5% לענין התאמות של הדירה. משום כך גם אין כל טעות בחישוב.


נסיונות נוספים של העותרת לבטל את החלטת ועדת המכרזים לא נענו, והועדה פרסמה, כאמור מכרז חדש.


טענות העותרת

14. העותרת טוענת, כי נפלו פגמים חמורים בהחלטת ועדת המכרזים. פגם עיקרי הוא קביעת הועדה כי הצעה שמחירה גבוה מהערכת השמאי תיפסל על אתר, בלי כל קשר לשאלת ההפרש הכספי שבין המחיר המוצע לבין האומדן. החלטה זו לפי טענת העותרת, היא בלתי סבירה. ועוד זאת: העותרת סבורה, כי היה על המשרד לקבוע אומדן אחד לעלות כוללת, רצויה או צפויה של שכירות דירה ושל דמי ניהול והוצאות, בעוד שהשמאי מטעם המשרד עשה הערכה של כל הצעה בנפרד - ללא קנה - מידה אמיתי להשוואה בין האומדן לבין ההצעות השונות. העותרת גם טוענת כי המשרד לא קבע בתנאי המכרז, אפשרות של פסילה על הסף של הצעה שמחירה עולה על הערכת השמאי (בסטיה של 5% - 10%). מי שקבע את הפסילה של הצעה שמחירה עולה על המחיר שלפי הערכת השמאי היא ועדת המכרזים, שהפעילה בדיעבד מבחן שזכרו לא בא בתנאי המכרז. מכל מקום, אפילו היו מחירי ההצעות גבוהים מהערכת השמאי, היה על ועדת המכרזים לבחון את ההצעות, להשוות ביניהן, לקבוע להן ניקוד, כפי שהחליטה הועדה, ולהחליט איזו היא ההצעה הזוכה בהיותה הנמוכה ביותר מבין ההצעות. כל אלה בנוסף לטענות העותרת לענין טעויות בהערכת השמאי, כפי שפירטתי לעיל.


העותרת טוענת, כי מכתב ההבהרה של השמאי בענין הערכת המחיר של ההצעה בהשוואה למחיר הראוי שקבע, נועד אך לתרץ את הטעות בדבר הפחתת מע"מ מן השווי והפחתת עוד 5% עבור התאמות ספציפיות בהתאם לדרישות המכרז באזור. העותרת מוסיפה, כי ענין "ההתאמות הספציפיות" אף לא הוזכר בחוות הדעת המקורית של השמאי. בין כך ובין אחרת, אם נוסיף להערכת השמאי 10% של סטיה סבירה, נגיע למחיר אומדן של 3,218 ₪, שההפרש בינו לבין הצעת העותרת הוא אך 392 ₪.


העותרת תוקפת את ביטול המכרז כולו ופרסומו של מכרז זהה. זאת, כאשר גם מכרז שקדם למכרז נושא עתירה זו נפסל אף הוא, מחמת שלא נמצאה הצעה שמחירה נמוך מהערכת השמאי.


העותרת גם טוענת, כי משניתנה למציעים אפשרות לתקן את ההצעה, והיא הגישה הצעה מתוקנת - היה על ועדת המכרזים להתחשב בהצעה המתוקנת, ולא לבטל אפשרות זו שנפתחה בפני המציעים השונים.


טענות המשרד

15. המשרד טוען, כי בנוסף על כך שהצעת העותרת היתה גבוהה מהערכת השמאי, גם נפלו בה פגמים: אחד - העותרת לא הגישה הצעת מחיר כוללת ליחידת דיור, בניגוד לתנאי המכרז; שני - העותרת לא הציעה מחיר לצריכת החשמל, מים ותשלום ארנונה, בניגוד מוחלט לדרישות המכרז; שלישי - בעוד שהמציעים האחרים הציעו מחיר בשקלים - הציעה העותרת דמי ניהול השכירות בדולרים; רביעי - הערבות שנתנה העותרת הוגבלה במועד עד ליום 10/5/2001, בעוד שלפי דרישות המכרז היה עליה לצרף כתב ערבות עד ליום 12/6/2001.


החריגה של מחיר ההצעה מעבר להערכת השמאי, היא הנימוק העיקרי לדחיית הצעת העותרת, הגם שועדת המכרזים שקללה את ההצעות ונתנה להן ציונים ונקודות (נספח טו לעתירה). המשרד לא הודיע למציעים של יחידות דיור ברחובות, לרבות העותרת, על הפגמים שטען להם בתגובתו ולא הודיעם על דחיית ההצעות בשל ציונים נמוכים, אלא הסתפק בדחיית ההצעות בשל כך שמחירי ההצעות עולים על הערכת השמאי.


המשרד טוען, כי המכרז לא בוטל כטענת העותרת, שהרי נבחרו זוכים בערים מסוימות, אלא שברחובות ובמקומות אחרים שבהם הצעות המחיר עלו על הערכת השמאי לא נבחר זוכה, והמשרד חזר ופרסם מכרז חדש.


הצעה מתוקנת

16. ועדת המכרזים פנתה לכל המציעים, אחרי הגשת הצעותיהם, והודיעתם על החלטתה "לאפשר לכל המציעים להגיש הצעה מתוקנת אם רצונם בכך" (נספח ז' לעתירה מיום 8/8/2001). פניה זו נעשתה עוד לפני שנפתחו מעטפות ההצעות המקוריות ובלבד שההצעה המתוקנת תוכנס לתיבת המכרזים עד ליום 21/8/2001. העותרת תקנה, כאמור, את הצעתה המקורית והפחיתה 4% ממחיר ההשכרה ו- 2% מדמי הניהול (נספח ח' לעתירה). אולם, עוד לפני שנפתחו מעטפות ההצעות המקוריות - ביטלה ועדת המכרזים את מכתבה בדבר תיקון ההצעות והודיעה, כי ההצעה המקורית היא ההצעה הקובעת (נספח ט' לעתירה - נספח ה לתגובה).


המציעים, לרבות העותרת, לא העלו כל השגה בענין ביטול החלטתה של ועדת המכרזים שלא להיזקק להצעות מתוקנות.


ביטול החלטתה של ועדת המכרזים בדבר "תיקון ההצעות", אחרי שהוגשו ההצעות המקוריות, היה נכון ורצוי. משהוגשו הצעות על-ידי המציעים השונים - מה טעם ראתה ועדת המכרזים להזמין תיקונים בהצעות, בבחינת "שיפור ההצעות". אם הכוונה להשיג מחירים טובים יותר למשרד מחמת דאגה לתקציב המדינה, היה ראוי לעשות זאת בתנאי המכרז. לשון אחר, לאפשר למציעים ליתן הנחות מהצעתם המקורית. אולם, זאת יש לעשות בגוף ההצעה המקורית, ולא על-ידי הזמנת "הצעה שניה".


מכל מקום, ביטול האפשרות לשיפור ההצעה המקורית נודע לעותרת מבעוד מועד - עוד לפני פתיחת מעטפות ההצעות, והביטול התקבל על דעת העותרת ללא עוררין. אם דעתה לא היתה נוחה מן הביטול - היה עליה להשיג על כך במועד ולנקוט הליך מתאים. אולם היא המתינה עד להחלטת ועדת המכרזים שלא היתה נוחה לה, ורק אז העלתה ענין זה, בעתירתה. העותרת מנועה מלטעון טענה נגד ביטול האפשרות לשיפור ההצעה כבסיס לבחינת הצעתה לעומת הערכת השמאי.


פגמים בהצעת העותרת

17. בסעיף 32 לתנאי המכרז, נדרש המציע להציג את הצעת המחיר בשקלים לכל חודש ולכל יחידת דיור שאינה כוללת מע"מ. ההצעה צריכה לפרט, כאמור, את המחירים לפי התחומים השונים: שכירות, ניהול, צריכת מים וחשמל, ארנונה וריהוט.


העותרת הגישה הצעת שכירות הכוללת מע"מ, דמי ניהול בדולרים ולא הגישה הצעת מחיר כוללת. הצעת העותרת לגבי הרהיטים בחדרים עמדה על 3,500 ₪, ואין זה ברור אם הבסיס הוא חודשי, שנתי או לאורך תקופת שכירות של עשר שנים.


הצעת העותרת לא הוגשה לפי דרישות המכרז. אולם, השמאי קבע בהערכתו את דמי הניהול, ארנונה, ריהוט וצריכת חשמל ומים - על בסיס חודשי, מבלי להתחשב באמור בהצעות העותרת. בענין זה היטיב השמאי עם העותרת. משעשה כך, אין המשרד רשאי לזקוף זאת לחובת העותרת, ויש להעמיד את הערכתו בענינים אלה על עומדה. ועדו זאת: הצעת העותרת לא נפסלה בשל אי התאמת הצעתה לתנאי המכרז בענינים אלה. המשרד העלה טענות אלה אך בתגובה לעתירה, ואין מקום לפסול את ההצעה בשל טענות אלה. בענין הצעת העותרת בכל הנוגע לדמי השכירות אדון להלן.


18. פגם אחר שהמשרד מייחס להצעת העותרת הוא תוקף הערבות הבנקאית. העותרת הגישה ערבות בנקאית על-פי תנאי המכרז שמועדה עד ליום 10/5/2001. אחר-כך הוארך תוקף הערבות הבנקאית עד ליום 31/7/2000, ופעם נוספת - הוארכה עד ליום 31/8/2001. העותרת העבירה למשרד מכתבים מהבנק על הארכת תוקף הערבות. בנסיבות אלה אין לקבל את טענות המשרד בכל הנוגע לתוקף הערבות הבנקאית.


דמי השכירות לפי הערכת השמאי

19. העותרת טוענת, כי גזירת תשואה של 9%, שאין עליה מחלוקת, משווי שהוא שווה ערך ליחידת הדיור (90,000 דולר, אשר גם עליו אין מחלוקת), אינו הסכום שבהצעת העותרת, כפי שהעריך השמאי, כי אם סכום נמוך יותר (90,000$ X 0.09 : 12 = 675$ לחודש + 2,925 ₪ לפי שער של 4.33 לדולר).


אולם, בענין זה בא-כוח העותרת לא דק פורתא. משווי הדירה יש להפחית מע"מ של 17% ולגזור את התשואה מן הסכום לאחר ניכוי מע"מ. בנוסף על כך, יש לחשב את שער הדולר לפי יום עריכת השומה ולא לפי השער דהיום. בענין זה דייק השמאי בחישוביו כאמור במכתבו ביום 15/10/2000 (נספח י"ט לעתירה). ועוד: ההפחתה של 5% מן המחיר עבור התאמות של הדירה לפי דרישות המכרז, אינה בלתי סבירה, והיא מעוגנת בדרישות המכרז, הגם שהיה ראוי כי הפחתה כאמור של אחוז פלוני תיקבע במפורש בתנאי המכרז.


הנה כי כן, החישוב שערך השמאי, מבוסס ואין בו חריגה, שחייבה את התערבות ועדת המכרזים. ממילא, אין מקום להתערבות בית משפט זה בהחלטתה, בכל הנוגע לדרך החישוב של השמאי. אין מדובר בטעות של השמאי, כפי שטוענת העותרת, כאילו השמאי כלל את דמי הניהול בסכום של דמי השכירות. פשיטא, שהשמאי העמיד את הערכתו לענין שווי יחידת הדיור, ועוד 5% עבור התאמת הדירות לאחר הפחתת מע"מ על סכום השווה בשקלים ל- 73,260$. דמי השכירות החודשיים הם סכום השווה ל- 549$ (או 548$ לפי האמור בתגובת המשיבה). סכום זה שווה ל- 2,278 ₪ לפי שער הדולר של 4.15 ₪, שהוא השער ליום עריכת השומה (יום ביקורו של השמאי בנכס). שינוי מסוים הנובע משער חליפין גבוה יותר של הדולר, כגון 4.2 ₪ לדולר במחצית חודש יולי, עשויה להביא את סכום ההערכה של השמאי ל- 2305 ₪ כדמי שכירות ראויים ללא דמי ניהול (במקום 2,275 ₪). גם אז הצעת העותרת תהיה גבוהה יותר מהערכת השמאי.


החלטת ועדת המכרזים - מסקנות

20. המשרד טוען, כי כדי להבטיח שוויון בין המציעים החליטה ועדת המכרזים להנהיג "כלל קשיח", שלפיו כל הצעה שמחירה עולה אף בשקל אחד מעל הערכת השמאי לענין דמי השכירות הראויים, לאחר בחינת כל הצעה על-ידי השמאי - תיפסל. זאת, בלי קשר להפרש שבין המחיר המוצע לבין הערכת השמאי.


זו היתה, כאמור, החלטה של ועדת המכרזים, שזכרה לא בא בתנאי המכרז. בתנאי המכרז לא נאמר דבר בענין פסילת כל הצעה על הסף - אם השמאי מטעם המשרד קבע בהערכתו דמי שכירות ראויים ליחידות הדיור המסוימות, שהם פחותים מדמי השכירות המוצעים. השוואות המחיר המוצע להערכת השמאי נקבעה אך על-ידי ועדת המכרזים כאמת מידה לדירוג ההצעות, אך אין זו אמת המידה היחידה לדירוג ההצעות ולבחירת ההצעה הזוכה. אמות המידה נקבעו בסעיף 41 לתנאי המכרז, וניתן לראות כי כוונת בעל המכרז היא לייחס משקל וחשיבות גם לאיכות הדירות, לסוגן, לזמינות האכלוס בהם, לנגישות לשירותים קהילתיים, וכן להתאמה של מקבץ הדיור לאוכלוסיה. החלטת ועדת המכרזים הותירה, למעשה, את כל אמות המידה האלה ריקות מתוכן, והפכה את אמת המידה של השוואת המחיר לפי ההצעה להערכת השמאי - לתנאי סף ולתנאי עיקרי, בעוד שבתנאי המכרז לא נקבעה ההשוואה האמורה כתנאי סף. אם בעל המכרז היה קובע את המחיר הנמוך מהערכת השמאי כתנאי סף, הרי דירוג ההצעות שעברו את תנאי הסף יה נקבע לפי אמות המידה האחרים. אולם המשרד לא קבע את המחיר כתנאי סף אלא קבע לו ניקוד גבוה בכלל אמות המידה האחרות שנוקדו בניקוד מסוים. אולם, למעשה, לא היה צורך לקבוע ניקוד ליתר אמות המידה משנדחו על הסף כל ההצעות, למצער לגבי העיר רחובות, בשל כך שהמחירים שהוצעו בהן עלו על הערכת השמאי. בכך סטתה ועדת המכרזים מתנאי המכרז.


החלטת ועדת המכרזים היתה גורפת ולא הותירה פתח להפעלת שיקול דעת גבי הצעה שהסטיה מהערכת השמאי בה היתה שולית וזניחה. למעשה, הערכת השמאי קבעה את גורל ההצעה, ובכך העבירה ועדת המכרזים את שיקול דעתה לשמאי. שיקול הדעת של ועדת המכרזים עולה, באופן ברור, מקביעת אמות מידה שונות, לרבות אמת מידה לענין המחיר וקביעת ניקוד לכל אמת מידה. כאשר כל המשקל של שיקול הדעת נשען על גבול מחיר שהשמאי מציבו, עלול לעלות, חלילה, חשש למניפולציות ולמצב של חוסר בטחון מצד המציעים לענין הערכת השמאי והעברת שיקול הדעת של הועדה אליו. משנקבעה אמת המידה של מחיר ההצעה בהשוואה להערכת השמאי "כתנאי סף" שלא נקבע בתנאי המכרז, לא היה עוד כל צורך לדרג את ההצעות לפי אמות המידה האחרות שקבעה ועדה המכרזים.


בענייננו, אין מדובר, כאמור, באומדן קבוע מראש, שלפיו נעשית ההשוואה בין ההצעה לבין האומדן, אחרי פתיחת תיבת המכרזים והמעטפות. האומדן בענייננו הוא אומדן מסוג מיוחד שנקבע לכל הצעה בנפרד, ומשום כך דרושה זהירות מיוחדת, בבדיקת ההצעות, ובעיקר היה צורך לקבוע את התנאי, בתנאי הסף. לו רצה המשרד בכך, היה יכול, כאמור, לקבוע תנאי סף – מועדף על כל התנאים, הוא התנאי של התאמת המחיר שלפי ההצעה להערכת השמאי – בסטיה זו או אחרת, ואמנם סטיה של עד 10% כפי שקבע השמאי, היא סטיה סבירה. המשרד לא עשה כן, וועדת המכרזים שינתה, למעשה, את תנאי המכרז.


משקבע בעל המכרז מפרטים מסויימים, שהם מתנאיו של המכרז "אל לו לשנותם במהלך הליכי המכרז, שכן המשתתפים עשו חישוביהם על יסוד הנתונים המקוריים שהוגשו להם, וציפייתם היתה, שמערכת נתונים זו תשמש בסיס להליכי המכרז" (גביש: "סוגיות בדיני מכרזים ציבוריים, עמוד 44). כך גם בענייננו, הגם שאין מדובר בחישובים. התנאי של השוואת מחיר ההצעה להערכת השמאי הוא רק אחד התנאים ואמות המידה, אך אינו היחיד. לפיכך היה על ועדת המכרזים לבחון את ההצעות כולן – על בסיס כל הנתונים ואמות המידה. ועדת המכרזים קבעה לענין השוואת המחירים ניקוד גבוה מאוד, וליתר אמות המידה: איכות, זמינות, בעלות בנכס ועוד – ניקוד שונה. ההצעות היו צריכות להבחן כולן, לפי כל אמות המידה, כאשר להשוואת המחיר להערכת השמאי ניקוד גבוה כאמור. אפשר שאם הועדה היתה בוחנת הצעה שמחירה עולה על הערכת השמאי, בסטיה סבירה, ויתר תנאיה בדירוג גבוה, היתה ההצעה זוכה ואם לאו, לא תזכה. אולם, לא ניתן לפסול על הסף את כל ההצעות שלא עברו את "סף המחיר" מבלי לשקול אותן בהתחשב ביתר אמות המידה. הצעה עשויה להיפסל אם אין היא מתאימה, גם לפי אמת המידה של המחיר, אך אין לקבוע על הסף פסילה בשל המחיר, כאשר אין מדובר בתנאי סף.


21. מקובלת עלי עמדת המשיבה, כי המכרז כולו – לערים ולמקומות ברחבי הארץ – לא בוטל. המכרז התייחס למספר ערים וליישובים שונים, ואמנם בערים: אשדוד, פתח תקוה, באר שבע וקרית אתא נבחרו הצעות זוכות. אני דוחה את טענות העותרת לענין ביטול המכרז האמור לגבי העיר רחובות. אם אמנם לא תזכה אף הצעה ברחובות לאחר בדיקת כל ההצעות על פי כל אמות המידה שנקבעו, כי אז ניתן יהיה לפרסם מכרז לגבי רחובות, אך אין מדובר בביטול המכרז כולו.

22. אין לי צורך לדון בבקשת המשיבה להשלמת טיעון ובתגובת העותרת לכך, שעניינה ויתור העותרת על טענותיה לענין המכרז, בשל החזרת כתב הערבות אליה, ללא עוררין. מדובר במניעות של מי שקיבל לידיו כתב ערבות שהחזיר אליו בעל המכרז, והמציע לא השיג על כך ולא עורר טענות. אכן, בנסיבות מסוימות רואים בכך ויתור על הזכיה (ע"א 7699/00 טגמ"ש נ' רשות הניקוז, תקדין עליון 2000 (3), עמוד 419). אולם נוכח התוצאה שאליה הגעתי ולענין העתירה הזו – איני צריך לכך.


23. נוכח התוצאה גם איני צריך להחליט על צירוף משיבים נוספים. אכן, היה על העותרת לצרף את שני המציעים האחרים, אף אם הצעותיהם נפסלו, בשל הענין שיש להם בעתירה. לפי תקנה 6 לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א – 2000 – המשיבים בעתירה, יהיו גם "כל מי שעלול להפגע מקבלת העתירה". מגישי ההצעות האחרים היו עלולים להיפגע אם העותרת היתה מוכרזת כזוכה במכרז.


לאור האמור, תשלח המשיבה עותק מפסק דין זה גם לשני המציעים האחרים בעיר רחובות.


24. לאור האמור וכעולה מן המקובץ, תבדוק ועדת המכרזים של המשרד את שלוש ההצעות שהוגשו למקבצי דיור ברחובות. הועדה תבדוק את ההצעות לפי הניקוד שקבעה, ותקבע אם יש ביניהן הצעה מתאימה, כאש לענין המחיר המוצע בהשוואה להערכת השמאי תינתן, כפי שקבעה, עדיפות ניקוד גבוה (כדי 45%). ועדת המכרזים לא תפסול על הסף הצעה שמחירה עולה על הערכת השמאי ביותר מ- 10% (הסטיה הסבירה שקבע השמאי), אלא תדון בה גם על-פי כל אמות המידה והניקוד שקבעה. היא רשאית לבחור הצעה זוכה כשם שהיא רשאית לקבוע כי אין בפניה הצעה מתאימה. בכל מקרה, כל עוד לא נקבע ענין השוואת המחיר להערכת השמאי, כתנאי סף במכרז - אין להתייחס אליו ככזה. בהתאם לכך, הליכי המכרז החדש לגבי רחובות, יעוכבו עד לבדיקת שלוש ההצעות לפי המכרז נושא עתירה זו.


25. בנסיבות הענין ונוכח התוצאה של קבלת חלק מן העתירה - תשלם המשיבה לעותרת הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 3,500 ₪ בתוספת מע"מ כדין ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול מכרז

  2. אפליה במכרז

  3. פגמים במכרז

  4. מינוי ללא מכרז

  5. חוזה פיתוח מכרז

  6. מכרז ביטוח לאומי

  7. חוק חובת המכרזים

  8. איסור פרסום מכרז

  9. הסכם בוררות מכרז

  10. מכרז למינוי אימאם

  11. מכרז מנהל בית ספר

  12. מכרז עבודות תכנון

  13. מכרז פנימי בעירייה

  14. מכרז להסעות תלמידים

  15. טענות כלפי תנאי מכרז

  16. הקפאת מכרזים פנימיים

  17. פגם באופן ביטול מכרז

  18. הודעה על זכייה במכרז

  19. השיקולים לביטול מכרז

  20. מכרז קווי נסיעה

  21. עמידה בתנאי סף – מכרז

  22. תקנות פטור ממכרז

  23. דרישות השכלה - מכרזים

  24. איגוד ערים מכרז

  25. עיכוב הליכי מכרז

  26. הכנת מסמכי מכרז

  27. תקיפת כישורי זוכה במכרז

  28. מכרז שירותי סריקה

  29. פטור ממכרז עירייה

  30. עצירת הליכי מכרז

  31. שינוי במפרט מכרז

  32. תקנות חובת המכרזים

  33. מכרז אחזקת כבישים

  34. מחסן ממוחשב - מכרז

  35. מכרז מערכות השקייה

  36. מכרז לתפקיד מבקר העירייה

  37. מכרז כיכרות באשדוד

  38. הצעה במכרז מקרקעין

  39. תקנות העיריות מכרזים

  40. שטח בניה מירבי על פי מכרז

  41. ביטול מכרז של ביטוח לאומי

  42. הצעה גרעונית במכרז

  43. פתיחת תיבת המכרזים

  44. מכרז פנימי כלכלנים – סכסוך

  45. צמצום משתתפים במכרז

  46. נמל חיפה - מכרז בניה

  47. שכונת הארגזים - מכרז

  48. אכיפת מסירת עבודה לפי מכרז

  49. ביטול מכרז לאחר הצעות

  50. מכרז עבודה עם העירייה

  51. הצעות להפעלת מעון יום

  52. עתירה לקיום מכרז פתוח

  53. האם מכר כפוף לדיני מכרזים ?

  54. מכרז רכישת ציוד מעבדה

  55. מכרז למינוי מבקר פנים בעיריה

  56. זכאות להשתתף במכרזים פנימיים

  57. מכרז סגור - פסילת הצעה

  58. ועדת המכרזים שידורי טלוויזיה

  59. מכרז עבודות ניקוז חיפה

  60. מכרז מינוי מפקד שירותי כבאות

  61. עתירה נגד תוצאות מכרז

  62. הנחה בהצעת מחיר - מכרז

  63. כריית חול - פטור ממכרז

  64. עיכוב הליכי מכרז פומבי

  65. מכרז שירותי גביית חובות

  66. הוצאת מגרש למכרז פומבי

  67. מכרז מקלט לנערות במצוקה

  68. ביטול מכרז שירותי גרירה

  69. ניסיון קודם כתנאי למכרז

  70. מכרז לתפקיד בנמל אשדוד

  71. מכרז התפלת מי ים באשדוד

  72. בקשה ביטול מינוי מנכ"ל – מכרז

  73. מכרז שירותי רפואה דחופה

  74. עתירה מנהלית לביטול מכרז

  75. סבירות דרישת ניסיון במכרז

  76. ביטול מכרז למכירת מקרקעין

  77. אי עמידה בתנאי סף של מכרז

  78. התפטרות במקום עבודה שאיבד מכרז

  79. היטלי פיתוח במכרז עירייה

  80. הוראות החשכ"ל ביחס למכרז

  81. הגבלת מספר משתתפים במכרז

  82. מכרז עבודות חשמל - בית ספר

  83. צו זמני להקפאת מכרז פנימי

  84. מכרז רכב וחלפים - צו מניעה

  85. מכרז דיור מטעם המשרד לקליטת עליה

  86. מכרז שירותי ניקיון בעירייה

  87. ביטול זכיה במכרז של העירייה

  88. עתירה נגד זכיה במכרז פומבי

  89. תקיפת מכרז של חברה ממשלתית

  90. מכרז שתוצאותיו ידועות מראש

  91. טעות אריתמטית - ועדת המכרזים

  92. מיון מוקדם - ועדת המכרזים לגז טבעי

  93. קניית רכב ממכרז הוצאה לפועל

  94. ביטול מכרז איסוף ופינוי אשפה

  95. הגדלה של מספר המשתתפים במכרז

  96. בחירת מנהל בית ספר - מכרז או ועדה ?

  97. סמכות בית דין לדון בהשלכותיו של מכרז

  98. הצעה שלא הוכנסה לתיבת המכרזים

  99. מכרז עובדי סמך - טיפול בקשישים

  100. תקנות העיריות מכרזים לקבלת עובדים

  101. צו מניעה אוסר לפרסם מכרז למנות מנהל חדש

  102. חוזה לפני חקיקת חוק חובת המכרזים

  103. מכרז פינוי פסולת - תעשייה אווירית

  104. ביטול השתתפות על ידי מזמין המכרז

  105. ערבות לא מתאימה למדד הבסיס במכרז

  106. בקשה למנוע הקצאת מגרשים בדרך של פרסום מכרז

  107. חברת ניקיון הפסידה במכרז - פיצויי פיטורים

  108. קבלן משנה לביצוע עבודת ניקיון במכרז

  109. העברת רכבים שנרכשו במסגרת מכרז באיחור

  110. מכרז לקבלת הצעות לניהול והפעלת חניונים

  111. תקנות חובת המכרזים התקשרויות מערכת הבטחון

  112. צו מניעה לביטול מכרז למינוי דובר עירייה

  113. זכות להישאר בתפקיד / בעבודה עד פרסום הליכי מכרז

  114. החזר ערבות למציע במכרז עקב ביטולו זכייתו

  115. מכרז לביצוע עבודות פיתוח תשתיות בהוד השרון

  116. תקנות חובת המכרזים חובת שיתוף פעולה תעשייתי

  117. הסכם לאחר זכיה במכרז למתן שירותי גינון ואחזקה

  118. שומר בסופרמרקט "זיל וזול" פוטר - הפסידה מכרז בקו-אופ

  119. עתירה לביטול החלטת ועדת המכרזים של עיריית באר שבע

  120. עבדה כסייעת לגננת פוטרה בטענה שהיא מונתה ללא מכרז

  121. מכרז בחירת עובד - התאמת עובד לדרישות תקן - נטל הוכחת נוהג

  122. תקנות חובת המכרזים העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית

  123. האם היועץ במכרז קבע ניקוד בלא כל נימוק ו/או אסמכתא ?

  124. עתירה לפסילת הצעה במכרז, מאחר וצירפה להצעתה ערבות מיטיבה

  125. רשלנות המינהל במשלוח שובר התשלום בנפרד מהודעת הזכייה במכרז

  126. בקשה לביטול פסילת הצעה למכרז פומבי לשירותי ניקיון בבתי ספר

  127. עתירה לביטול החלטת ועדת המכרזים במכרז להצבת והפעלת דוכני קפה

  128. תביעה שעניינה מכרז פנימי לתפקיד אמרכ"לית במעון של משרד הרווחה

  129. במסמכי המכרז נקבעו עקרונות ושיטות השקלול והניקוד שיינתנו למציעים

  130. פסק דין הצהרתי מדיניות המונעת מקציני הים להציג את מועמדותם במכרזים פנימיים

  131. תביעה למתן צו קבוע לביטול מכרז למשרות ניהול לתפקיד מנהל בית ספר יסודי

  132. תקנה 30 לתקנות העיריות (מכרזים לקבלת עובדים) שעניינה "מינוי המועמדים"

  133. חבר מועצת עירייה זכה במכרז העירייה - סעיף 122 ב 3 לפקודת העיריות

  134. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון