תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע


פסק דין

1. עתירה זו מכוונת נגד החלטתה של המשיבה 1 מיום 19.11.00 להוציא למשיבות 3 ו-4 היתר בנייה, בכפוף למילוי תנאים מסוימים, לשם הקמתו של מבנה, המיועד לתעשיה עתירת ידע (להלן - ההחלטה), על חלק מחלקה 14 ועל חלקה 15 בגוש 7739 (להלן - המקרקעין), שבתחום שיפוטה של המועצה האזורית חוף השרון.

עובדות ורקע

2. המשיבות 3 ו-4 חכרו מהמשיבה 5 לפני עשרות שנים שטחי קרקע נרחבים, אשר כוללים את המקרקעין. שטחם של המקרקעין הוא 31,595 מ"ר. המקרקעין נמצאים מערבית לכביש ארצי מס' 4 ודרומית לכביש אזורי מס' 551. המפגש של שני כבישים אלה ידוע כצומת הדרים. באופן פחות ממוקד נאמר כי המקום מצוי במרחב שבין רעננה וכפר סבא מדרום, לבין נתניה שבצפון. על המקרקעין מצוי כיום בית אריזה בן שתי קומות. השטח הבנוי של קומת הקרקע הוא 8,605 מ"ר ואילו שטח הקומה הראשונה הוא 112.85 מ"ר. המשיבות 3 ו-4 הגישו למשיבה 1 בקשה להקמת מבנה, שתואר כמבנה לתעשיה עתירת ידע, בשטח כולל של 58,632 מ"ר. לפי הבקשה, מדובר בשטח עיקרי של 24,162 מ"ר ושטחי שירות של 34,470 מ"ר. המבנה אמור לכלול מספר קומות תת קרקעיות, בעיקר לחניה, ושתי קומות מעל פני הקרקע. גובה המבנה (מעל מפלס הקרקע) אמור להיות 23 מטר. טענתה העיקרית של העותרת נגד ההחלטה בדבר הוצאת היתר בנייה היא, כי ההיתר המיועד סותר את התוכניות שבתוקף, שכן לא ניתן, לטעמה, להוציא היתר למבנה שיעודו תעשיה עתירת ידע. על פי הנטען, ניתן להקים על המקרקעין מבנה או מבנים שיעודם תעשיה או אחסנה ובלבד שאלה קשורים בחקלאות.


3. העתירה הוגשה אף נגד הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז המרכז, היא המשיבה 2. בעתירה התבקש בית המשפט לצוות על המשיבה 2 לנקוט בהליך לפי סעיף 28 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן - החוק), לשם ביטולה של ההחלטה. בתשובתה של המשיבה 2 היא הודיעה, כי היא תומכת בטענותיה של העותרת. המשיבה 2 אף ביקשה להפוך ממשיבה לעותרת, בצד העותרת המקורית, אך הצדדים הסכימו שאין צורך בשינוי פורמלי כאמור.


מתברר, כי למשיבה 2 נודע על דבר הכוונה ליתן היתר לבניית מבנה שיעודו תעשיה עתירת ידע בשלב מוקדם. ביום 12.10.00, טרם קבלתה של ההחלטה, כתב יו"ר המשיבה 2 מכתב ליו"ר המועצה האזורית חוף השרון ובו הביע את הדעה, כי לפי פרשנותן של שתי התוכניות המפורטות הרלבנטיות - חש/23 ו- חש/1/23 - מותרת בנייה של מה שהוגדר כ"תעשיה חקלאית" בלבד. פנייה דומה נעשתה ביום 29.1.01, היינו, לאחר קבלתה של ההחלטה. המשיבה 2 לא הסתפקה בתמיכה בעמדתה של העותרת, אלא אף הביאה לנקיטת הליכים נגד המשיבות 3 ו-4 בבית משפט השלום בנתניה לפי סעיפים 239 ו-246 לחוק. הליכים אלה תלויים ועומדים. הנושא אף הונח על שולחנה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. בהחלטתה של המועצה הארצית מיום 17.4.01 היא חיזקה את ידיה של המשיבה 2 בפעולותיה למנוע את הקמתו של המבנה לפי ההיתר המבוקש.


4. עניין נוסף שיש להזכירו בשלב זה נוגע להודעה שניתנה על ידי המשיבה 1 ימים מספר לאחר שמיעת הטיעונים. בהודעתה של המשיבה 1 היא מסרה שהמשיבות 3 ו-4 הודיעו, כי הן מבטלות את בקשתן לקבלת היתר הבנייה. אי לכך הודיעה המשיבה 1, כי ההחלטה "מתבטלת ומתייתרת למעשה" ולכן אין עוד טעם בעתירה ויש למוחקה. ביקשתי את תגובתם של הצדדים האחרים להודעה. המשיבות 3 ו-4 הסכימו לעמדתה של המשיבה 1. לעומת זאת, העותרת והמשיבות 2 ו-5 הודיעו על התנגדותן למחיקת העתירה וביקשו כי בית המשפט יכריע בעתירה, אלא אם תודיע המשיבה 1 כי מקבלת היא את הטענות שבעתירה ולא תוציא בעתיד היתר בנייה שלא בהתאם לתוכניות שבתוקף, כעמדתן של העותרת ומשיבות אלה.
נראה לי, כי יש מקום לדון בטענות לגופן. המשיבה 1, שהינה מוסד תכנון, נתנה פרשנות מסוימת לתוכניות שבתוקף, פרשנות שהובילה לקבלתה של ההחלטה. ברור שלסוגיה הפרשנית יש השלכות מעבר למקרה הספציפי. גם אם בוטלה הבקשה להיתר שהגישו המשיבות 3 ו-4, הרי ייתכן שתוגש בעתיד בקשה חדשה דומה. אילו הודיעה המשיבה 1, כי היא חוזרת בה מעמדתה הפרשנית, הייתה העתירה הופכת אקדמית. ברם, מאחר והמשיבה 1 לא שינתה את גישתה העקרונית, ראוי לדון בטענות לעיצומן.


5. על מנת להבין במדויק את טענותיהן של העותרת והמשיבה 2, יש להציג את המצב התכנוני באשר למקרקעין. זאת נעשה תחילה. לאחר מכן נציג את טענותיהם של הצדדים, ובהמשך אדון בחלק מן הטענות, ככל שהדבר נדרש. בסיום נתייחס לעמדתה של המשיבה 1, כמוסד תכנון האמור לקיים את דיני התכנון והבנייה ולדאוג לאכיפתם.


המצב התכנוני



6. על המקרקעין חלות מספר תוכניות תקפות, מרמות שונות. בנוסף לתוכניות שבתוקף, קיימת תוכנית רלבנטית שטרם אושרה ואשר אף אותה אזכיר.
בשנת 1965 נכנסה לתוקף תוכנית מפורטת חש/23, החלה, בין היתר, על המקרקעין. באותה עת היה מדובר באזור חקלאי מובהק, שהיו בו מטעי פרי הדר. בתשריט של תוכנית זו סומנה חלקה 15, ששטחה כ-27,000 מ"ר והכלולה במקרקעין, כ "אזור תעשיה [אכסנה]" [כך!]. בתשריט מסומנים מספר מבנים ולגבי הגדול שבהם כתוב "בית אריזה". חלקה 14, ששטחה גדול בהרבה, מסומנת בתשריט כ"אזור חקלאי [מטעי הדר]". בסעיף 7 לתוכנית, המונה את מטרותיה, מדובר, בין היתר, על "קביעת איזור חקלאי ואיזור בניני עזר חקלאיים". בלוח האזורים, המהווה חלק מן התוכנית, נאמר לגבי אזור של "תעשיה ואחסנה" כדלקמן:



"מותרת בניה של מבנים הקשורים לתכנית האזור כגון בתי אריזה, מחסנים, משרדים לבניני משק אחרים בתוספת עד ל-3 דירות בגודל של 70 ממ"ר כל אחד למנהלי עבודה ושומר בלבד.
שטח הבניה הכללי לא יעלה על 40% משטח המגרש בכל אחד [כך!] מ-2 קומות".


בשנת 1984 נכנסה לתוקף תוכנית מפורטת אחרת - חש/1/23 - שבאה לשנות את התוכנית הקודמת. לפי תוכנית זו שונה היעוד של 4,505 מ"ר מתוך חלקה 14 מאזור חקלאי לאזור תעשיה ואחסנה. שטח זה צורף לחלקה 15, כך שנוצרה חלקה בשטח של 31,595 מ"ר, שסומנה כאזור תעשיה ואחסנה. בסעיף 8 של התוכנית הנוספת מדובר על מטרת התוכנית באלה המילים:


"א. שינוי יעוד מחקלאי לאיזור בית אריזה.
ב. צירוף השטח למגרש בית האריזה ע"י אחוד וחלוקה מחדש.
ג. ..."



בצד שתי התוכניות המפורטות שנזכרו, יש לציין את תוכנית המתאר המחוזית שבתוקף, היא תממ/3. תוכנית זו נכנסה לתוקף בשנת 1982. המקרקעין כלולים בתשריט של אותה תוכנית בגדר אזור חקלאי.
במסגרת הליך תכנוני חדש הופקדה לפני מספר שנים תוכנית מתאר מחוזית חדשה - תממ/21/3. המקרקעין מופיעים בתוכנית זו בגדר "איזור נחל וסביבותיו". נוסף על התוכניות שצוינו, נזכיר את תוכנית המתאר הארצית תמא/31. לפי תוכנית זו מצויים המקרקעין באזור המסומן כ"שטח נוף כפרי פתוח". הסימון האמור בתוכנית המתאר הארצית מצביע על שינוי מסוים וחשוב באופיו של האזור בו נמצאים המקרקעין. כוונתי לכך שהציביון החקלאי של האזור השתנה במידה לא קטנה.
בעבר חלה לגבי המקרקעין ההכרזה על קרקע חקלאית, שניתנה מכוח התוספת הראשונה לחוק. ההכרזה בוטלה לאחרונה. אעיר כבר עתה, כי לדעתי אין בכך כדי לשנות את המצב המשפטי, ככל שהוא נוגע לעתירה דנא.


טענות הצדדים



7. הטענה העיקרית של העותרת והמשיבה 2 היא, כי לפי התוכניות המפורטות שבתוקף ניתן אכן לבנות על המקרקעין, אך היעוד חייב להיות מוגבל לזה של תעשיה או אחסנה הקשורה בחקלאות. לעניין זה הן נסמכות על ההוראות שנזכרו בשתי התוכניות המפורטות האמורות. המשיבות 1, 3 ו-4 טוענות מצידן הן, כי אין לפרש את התוכניות באופן שקיימת הגבלה על סוג התעשיה והאחסנה המותרים וכי אין לצמצם את השימושים האמורים, או לקושרם, לשימושים חקלאיים. על כן, לפי השקפתן של משיבות אלה, ניתן להקים את המבנה המיועד לפי המצב התכנוני הקיים ואין ניגוד בין הבקשה להיתר וההחלטה לבין התוכניות שבתוקף. בהקשר זה מפנות המשיבות הנזכרות אף לכך שבקרבת המקרקעין מצויים מתחמים שונים שאין דבר בין יעודם לבין שימוש חקלאי.
בסמוך למקרקעין מצוי כלא השרון, המשתרע על שטח של כ-160 דונם. כמו כן ממוקם בקירבת מקום מכון לטיהור שפכים על שטח של כ-23 דונם וכן אתר לשינוע אשפה, ששטחו כ-32 דונם. כל אלה קיימים מכוח תוכניות שבתוקף. בנוסף, באזור אמורה להיות מוקמת תחנת מיתוג של חברת החשמל. זאת ועוד, בצומת הדרים אמור להיות מוקם מחלף גדול.
המשיבות 1, 3 ו-4 אף טוענות כי היעוד של המבנה המתוכנן, היינו לתעשיה עתירת ידע, עדיף לעומת יעוד של תעשיה הקשורה בחקלאות. אותן משיבות מצביעות על כך שבמסגרת "תעשיה חקלאית" ניתן להקים מפעלים לעיבוד מזון מן החי, משחטות, בתי חרושת לשימורים ועוד. לגירסתן, ברור ששימושים מעין אלה עלולים ליצור מפגעים סביבתיים וזיהום חמורים בהרבה מאלה שעלולים להיגרם על ידי תעשיה עתירת ידע. לתמיכה בטענותיהן הציגו המשיבות 3 ו-4 חוות דעת מומחה, שנעשתה על ידי אדריכל יהונתן גולני. המומחה מטעמן שימש בעבר, במועדים שונים, כאדריכל ראשי של משרד השיכון, מנהל מינהל התכנון במשרד הפנים וממלא מקום של יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. חוות הדעת כוללת בעיקר טיעונים משפטיים דוגמת אלה שהוצגו, ממילא, בתגובתן של המשיבות 3 ו-4, תוך הצבעה על השינוי באופיו של האזור מאז קבלתה של תוכנית חש/23 בשנת 1965.


8. העותרת והמשיבה 2 טוענות בנוסף, כי ההחלטה לוקה מבחינות אחרות. בין השאר נטען, כי אין זה סביר שמבנה בשטח בנוי של 58,632 מ"ר יכלול שטחי שירות שישתרעו על פני 34,470 מ"ר וכי השטחים העיקריים יהוו רק 24,162 מ"ר מתוך השטח הכולל. כמו כן הן גורסות, כי אין זה מתקבל על הדעת שמבנה בגובה 23 מטר (מעל מפלס הקרקע) יוגדר כמבנה שבו שתי קומות בלבד. בהקשר זה נזכיר שלפי תוכנית חש/23 מוגבל המבנה לשתי קומות. כפי שיוסבר בהמשך, דעתי היא שיש לקבל את טענתן העיקרית של העותרת והמשיבה 2. לפיכך, אדרש בקצרה לחלק מן הטענות הנוספות של בעלות הדין. יחד עם זאת, רואה אני לנכון להעיר לגבי הטענה באשר לגובה המבנה, כי קשה לקבל שמבנה בגובה 23 מטר יחשב כבן שתי קומות בלבד (לסוגיה של גובהה של קומה, ראו עת"מ 2011/99 (ת"א) הנדלמן נ' רשות הרישוי המקומית תל-אביב (לא פורסם)).
העותרת הוסיפה לטענות שבעתירה את הטענה כי ההחלטה פסולה בשל היותה מבוססת על שיקול זר (פרוטוקול הדיון בעתירה מיום 14.6.01). הכוונה לכך שהטעם לקבלת ההחלטה היה שיקול כספי, קרי היטל השבחה וארנונה שישולמו לרשויות הנוגעות בדבר. איני רואה צורך להידרש לטענה זו.


האם ההיתר תואם את התוכניות המפורטות שבתוקף?



9. אחד מעקרונות היסוד בדיני התכנון והבנייה בארץ הוא, כי על בקשה להיתר לתאום את התוכניות החלות במקום. עיקרון זה מוצא ביטוי בסעיף 145(ב) לחוק, הקובע שאין ליתן היתר "אלא אם כן העבודה או השימוש שבעדם מבוקש ההיתר מתאימים לתכנית ולתקנות אחרות לפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין הנדונים". העיקרון האמור כפוף לשני חריגים, והם הקלה ושימוש חורג. ועדה מקומית רשאית להתיר הקלה ושימוש חורג (סעיפים 146 ו-147 לחוק). במקרה כזה נוצרת, אכן, אי התאמה מותרת בין ההיתר לבין התוכנית (ובלבד שאין מדובר בסטיה ניכרת: סעיף 151 לחוק). מכל מקום, בעניין דנא אין מדובר בהקלה או שימוש חורג, אלא בהיתר אשר לגירסת המשיבות 1, 3 ו-4 תואם את התוכניות.


10. הצדדים הניצים יצאו מנקודת הנחה משותפת והיא כי תעשיה עתירת ידע, שכונתה על ידם תעשיית היי-טק (hi-tech), הינה אמנם בבחינת תעשיה לכל עניין ודבר. מאחר ומדובר בהנחה משותפת לצדדים, איני רואה צורך לבחון אותה. עם זאת, ניתן להביע ספק האם שימוש הנעשה על ידי תעשיה עתירת ידע בא בגדר תעשיה במשמעות הרגילה והמקובלת של ביטוי זה או שמא תעשיה עתירת ידע קרובה יותר, מבחינת מאפייני השימוש, למשרדים.
עתה אבחן האם ההיתר תואם את התוכניות המפורטות שבתוקף, על בסיס ההנחה הנזכרת.


11. עמדתן של המשיבות 1, 3 ו-4 הינה פשוטה בתכלית. הן מפנות לאמור "בלוח האיזורים" שבתוכנית חש/23, שם נאמר, לגבי המקרקעין, כי השימושים המותרים הם "תעשיה ואחסנה". לפי גישתן, מאחר ואחד השימושים המותרים הוא תעשיה, הרי אין מניעה להקים במקום מבנה שישמש לכל תעשיה שהיא, כולל, כמובן, תעשיה עתירת ידע. הגישה האמורה מתעלמת לחלוטין מן ההוראות הנוספות שבתוכנית, אשר לאורן יש לפרש את המונח תעשיה (או אחסנה) בהקשר הספציפי. יש להעיר, כי התכנית המפורטת הנוספת - חש/1/23 - שהביאה שינוי מסוים ביחס למצב התכנוני הנתון, לא הייתה מיועדת לשנות דבר בכל הנוגע לנושא השימושים האמורים. התוכנית הנוספת צרפה שטח של 4,505 מ"ר מתוך חלקה 14 לחלקה 15. המשמעות הייתה שיעודו של השטח האמור שונה מאזור חקלאי לאזור תעשיה ואחסנה, הא ותו לא. כלומר, נוצרה חלקה בשטח של 31,595 מ"ר שיעודה לאזור תעשיה ואחסנה.


12. כפי שראינו (פיסקה 6 לעיל), אחת המטרות של תוכנית חש/23 הייתה לקבוע "איזור חקלאי ואיזור בניני עזר חקלאיים". אחת המטרות של התוכנית המפורטת המאוחרת - חש/1/23 - הייתה, כזכור, לשנות את היעוד של שטח בן 4,505 מ"ר מאזור חקלאי לאזור של בית אריזה. בצד ההוראה העוסקת במטרותיה של תוכנית חש/23 יש לבחון את האמור ב"לוח האיזורים" שבה. אכן, מדובר שם על "תעשיה ואחסנה" תחת הכותרת "האזור". באותו לוח עצמו מופיעה כותרת נוספת - "בניה". תחתיה, מול המילים "תעשיה ואחסנה", נמצא פירוט מילולי של הבנייה המותרת, ומדובר שם על "בתי אריזה, מחסנים, משרדים לבניני משק אחרים בתוספת עד ל- 3 דירות בגודל של 70 ממ"ר כל אחד למנהלי עבודה ושומר בלבד" (הציטוט המלא מופיע בפיסקה 6 לעיל).
אצביע על אלה:
א. בעת שתוכנית חש/23 עוסקת, במסגרת מטרותיה, בסוגיית הבנייה היא מדברת על "בניני עזר חקלאים".


ב. לוח האזורים שבאותה תוכנית כולל מרכיבים שונים ועל כן יש להתייחס אליו באופן מקיף. לא ניתן להתייחס לביטוי "תעשיה ואחסנה" בפני עצמו, בהתעלם מן החלק האחר שבלוח, העוסק ב"בניה".


ג. תחת הכותרת "בניה" מדובר על "בתי אריזה, מחסנים, משרדים לבניני משק אחרים ...".


ד. בתשריט של תוכנית חש/23 מסומן מבנה על המקרקעין במילים "בית האריזה". בתשריט של תוכנית חש/1/23 מסומנים מספר מבנים, הגדול שבהם במילים "בית אריזה" וחלקו במילים "בית מלאכה" ואילו מבנים נוספים אחרים מסומנים במילה "סככה".


לא יכול להיות ספק שלאור כל אלה, התעשיה בה מדובר חייבת להיות קשורה קשר הדוק לשימוש חקלאי. יש אף לזכור כי יתר השטח שבתוכנית חש/23, ומדובר ביותר מ-1800 דונם, הוגדר כ "אזור חקלאי [מטעי הדר]". הצירוף של ההוראות השונות שבתוכנית מוביל, בהכרח, למסקנה שאין לנתק את השימוש ל"תעשיה" (וגם לאחסנה) מן השימוש החקלאי. במילים אחרות, התעשיה הנזכרת בתוכנית אינה תעשיה מכל סוג שהוא, אלא היא מוגבלת ומצומצמת לתעשיה הקשורה בחקלאות.
המשיבות 3 ו-4 הוסיפו וטענו כי שינויי העיתים, מאז קבלתה של תוכנית חש/23 בשנת 1965, צריכים להוביל לקבלת עמדתן הפרשנית. בהקשר זה באה התייחסות לשינוי באופי החקלאי של האזור. בכך אעסוק כאשר אדון בהתאמה לתוכנית המתאר הארצית, תמא/31.
מכל מקום, המסקנה המתבקשת היא, שהחלטתה של המשיבה 1 בדבר הוצאת היתר למבנה שיעודו תעשיה עתירת ידע, עומדת בניגוד לתוכניות המפורטות שבתוקף. די בכך על מנת שההחלטה תיפסל.


התאמה לתוכנית המתאר המחוזית - שבתוקף והמופקדת?



13. שתי תוכניות מתאר מחוזיות הוצגו במסגרת עתירה זו: האחת - תממ/3 -הינה תוכנית אשר נכנסה לתוקף בשנת 1982, היינו לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית המפורטת הראשונה הנוגעת לעניין, תוכנית חש/23. השנייה - תממ/21/3 - היא תוכנית שהופקדה לפני מספר שנים, הוגשו לגביה התנגדויות שונות, אך היא טרם אושרה. בתוכנית המתאר המחוזית שבתוקף מסומנים המקרקעין בתשריט בגידרו של אזור חקלאי רחב היקף. אי לכך טוענת העותרת, שלא ניתן להוציא היתר שאינו תואם תוכנית זו. בנקודה זו נראה שיש ממש בתשובתן של המשיבות 1, 3 ו-4, אך אין בכך כדי להועיל להן, לאור מסקנתנו הקודמת.
על פי מדרג התוכניות שבחוק (סימן ח' של פרק ג' לחוק), תוכנית מתאר מחוזית עדיפה על תוכנית מפורטת (ועל תוכנית מתאר מקומית): סעיף 130 לחוק. כמובן, ייתכן שהתוכנית העדיפה תקבע במפורש מה היחס שבינה לבין תוכנית שברמה נורמטיבית נמוכה יותר. הדבר אפשרי הן כאשר התוכנית העדיפה קודמת בזמן לתוכנית הנמוכה יותר והן, במיוחד, כאשר התוכנית העדיפה מאוחרת בזמן. במקרה הנוכחי מדובר בתוכנית מפורטת (חש/23) שאושרה לפני תוכנית המתאר המחוזית. כפי שצוין, התוכנית המפורטת נכנסה לתוקף בשנת 1965, בעוד שתוכנית המתאר המחוזית הקיימת נכנסה לתוקף בשנת 1982. נעיר במאמר מוסגר, כי יש להתעלם מכך שהתוכנית המפורטת הנוספת (חש/1/23) עומדת בתוקף מאז שנת 1984, שכן, כאמור, היא לא הביאה לשינוי באשר ליעוד המקורי, אלא צירפה שטח של 4,505 מ"ר לשטח שסומן כאזור תעשיה ואחסנה בתוכנית הקודמת.
בחינה של התוכנית העדיפה - תממ/3 - מגלה כי אמנם נקבעה בה הוראה באשר ליחס שבינה לבין תוכניות מפורטות קודמות. בסעיף 1.5 לתוכנית נקבע, בכפוף לחריגים מסוימים, כי תוכניות מפורטות קודמות (וכן תוכניות מתאר מקומיות קודמות) תעמודנה בתוקף. כנראה, שהוראה זו עומדת לצידן של המשיבות 1, 3 ו-4. כאמור, אין בכך כדי לסייע בידן, מאחר ומסקנתנו הייתה שההיתר המבוקש אינו תואם את התוכניות המפורטות שבתוקף.


14. העותרת והמשיבה 2 סומכות אף על תוכנית מתאר מחוזית שהופקדה, אך טרם אושרה (תממ/21/3). בתוכנית זו כלולים המקרקעין במסגרת "איזור נחל וסביבותיו". לאור הוראה זו נטען, כי אין להוציא היתר למבנה שיעודו תעשיה. המשיבות 1, 3 ו-4 טוענות מנגד, כי התוכנית המופקדת כוללת הוראה (בסעיף 10.2 ב) לפיה תוכניות מפורטות (ותוכניות מתאר מקומיות) שאושרו לפני תחילתה של התוכנית יעמדו בתוקף. בהקשר זה יכולה הייתה אף להתעורר השאלה האם היתר בנייה התואם תוכנית שבתוקף חייב להיות תואם גם תוכנית מתאר מחוזית שבהפקדה. השאלה עולה במיוחד לאור העובדה שסעיף 97 לחוק עוסק אך בצורך של התאמה בין היתר לבין התוכניות הנזכרות בסעיף 61א לחוק (משמע, תוכניות מתאר מקומיות או תוכניות מפורטות, אך לא תוכנית מתאר מחוזית). אף בסוגיה זו אין צורך בהכרעה, שכן אין בטענה כדי להועיל לנותנת ההיתר ולמבקשות ההיתר. אפילו יש ממש בטענה, אין בכך כדי לסלק את הסתירה שבין ההיתר המבוקש לבין התוכניות המפורטות שבתוקף.


התאמה לתוכנית המתאר הארצית?



15. בעתירה אף נטען כי ההיתר שבכוונת המשיבה 1 להוציאו עומד בסתירה לשתי תוכניות מתאר ארציות. העותרת מסתמכת על כך שבתמא 31 כלולים המקרקעין באזור המסומן כ"שטח נוף כפרי פתוח". לגירסתה, לא ניתן להתיר בנייה מן הסוג המבוקש באזור כאמור. בנוסף לכך נטען, בצורה פחות החלטית, כי קיימת סתירה בין ההיתר לבין תוכנית מתאר ארצית לדרכים, היא תמא 3. השאלות הנוגעות ליחס בין ההיתר לתוכניות מן הרמה הגבוהה ביותר לא הובהרו דיין. המשיבות 3 ו-4 מפנות להוראה הכלולה בתמא 31, אשר נתקבלה בשנת 1992, ולפיה תוכניות שאושרו בעבר יעמדו בעינן. אף לגבי טיעון זה נאמר, כי אין בו כדי למלט את המשיבות 1, 3 ו-4 מן הליקוי הבסיסי שצוין, קרי הסתירה בין הבקשה להיתר לבין התוכניות המפורטות שבתוקף. אף על פי כן, נראה לי שיש להתייחס עתה לתוצאות שעלולות לנבוע מקבלת הטיעון הבסיסי של המשיבות 1, 3 ו-4.


16. כפי שראינו, בין שאר טיעונים הפנו המשיבות 3 ו-4 למצב הקיים והצפוי בשטחי קרקע הצמודים או הקרובים למקרקעין. הן ציינו, כי בקרבת מקום למקרקעין מצויים בית כלא, מכון לטיהור שפכים ואתר לשינוע אשפה. בנוסף, צפוי שבאזור תוקם תחנת מיתוג של חברת החשמל וכן מחלף גדול. מכך הן למדות שלא צפויה פגיעה משמעותית, מבחינת איכות הסביבה ושמירת הנוף, אם יינתן להן ההיתר. לא זו אף זו, לדעתן של המשיבות 3 ו-4, אם יוקמו על המקרקעין מפעלים שיעודם "תעשיה חקלאית", למשל מפעלים לעיבוד מזון וכדומה, הפגיעה בערכים מוגנים תהא גדולה פי כמה וכמה מאשר אם יוקם מבנה שיעודו תעשיה עתירת ידע.
כאמור, המקרקעין מופיעים בתמא 31 באזור המסומן כ"שטח נוף כפרי פתוח". נושא זה, של "שטח נוף כפרי פתוח" בתמא 31, נדון לאחרונה בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8116/99 אדם טבע ודין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון (טרם פורסם, ניתן ביום 23.7.01). הסוגייה שהתעוררה באותו מקרה שונה היא. שם מדובר היה בשאלת ההתאמה של תוכנית מתאר מקומית חדשה, שהתירה הקמת תחנת תידלוק, להוראותיה של תוכנית המתאר הארצית. חרף ההבדל, לדברים שנאמרו שם יש השלכה אף לענייננו. בית המשפט העליון הדגיש את החשיבות של שמירת שטחים פתוחים ברחבי הארץ מבחינת שימור משאבי טבע ונוף מהיבטים שונים, התרומה לאיכות החיים, אפשרות של פעילות נופש בחיק הטבע ושמירת חזות הארץ, תרבותה וההיסטוריה שלה (ראו במיוחד סעיף 16 לפסק דינו של כב' השופט אנגלרד בע"א 8116/99 הנ"ל).


17. אין צורך בהסבר מלומד מדוע בית כלא, מכון לטיהור שפכים או מתקן לשינוע אשפה מוקמו מחוץ לשטח עירוני בנוי. העובדה כי המקרקעין נמצאים בסמוך לאתרים כאלה, אינה צריכה להוביל למסקנה שלא ייגרם נזק משמעותי אם תהא פגיעה נוספת בשטחים פתוחים. יש להבדיל באופן ברור בין הדוגמאות שצוינו לבין מבנה מסוג המבנה המבוקש, הן מבחינת היקף והן מבחינת השימוש המיועד. כפי שראינו, השטח העיקרי של המבנה המבוקש אמור להשתרע על יותר מ-24,000 מ"ר. החניה התת קרקעית תהא בת כ-25,000 מ"ר. במבנה כזה יעבדו, כך יש להניח, מאות רבות של אנשים. הם יזדקקו, מטבע הדברים, לשירותים משירותים שונים, למשל, שירותי מזון. אף אם נניח שהשירותים השונים יימצאו במבנה עצמו, עצם קיומו של המבנה במקום עלול להביא ללחצים כבדים לפיתוח מואץ של הסביבה. הקמת המבנה המבוקש במקום בו מדובר עלולה להשפיע בצורה משמעותית על הסביבה הקרובה וכך לפגוע ביעוד הקבוע בתוכנית המתאר הארצית, היינו כ"שטח נוף כפרי פתוח". בכך יש אף תשובה לטיעונן של המשיבות 3 ו-4 באשר לחלוף העיתים, מאז שהאזור היה, למעשה, אזור חקלאי. אף אם נשתנה ציביונו של האזור והעיסוק בחקלאות הפך שולי, הרי בהתאם לתוכנית המתאר הארצית הוא אמור לשמש כמרחב כפרי. הפגיעה עלולה להיות דומה, אף אם חל שינוי בהגדרת השימושים של האזור. על כן, גם אין ליתן משקל לביטולה של ההכרזה על קרקע חקלאית, לפי התוספת הראשונה לחוק, בכל הנוגע למקרקעין.


עמדתה ותפקידה של הוועדה המקומית



18. לא אוכל לסיים את הדיון בעתירה זו בלא להקדיש מספר מילים לוועדה המקומית, המשיבה 1. יש להבדיל בינה, כמוסד תכנון האמור לפעול לקיום החוק ואכיפתו, לבין המשיבות 3 ו-4. משיבות אלה, כחוכרות של המקרקעין, מבקשות למַקסם את ערך נכסיהן. בתור גופים כלכליים, המואגדים כחברות, תכליתן היא השאת רווחים (סעיף 11(א) לחוק החברות, התשנ"ט-1999). לא יכול ספק בדבר, שהאפשרות להקים על המקרקעין מבנה שיעודו תעשיה עתירת ידע תביא לעליה משמעותית בערכם של המקרקעין. על כן, אין להלין על המשיבות 3 ו-4. שונים הדברים בכל הנוגע למשיבה 1.


19. המשיבה 1, הוועדה המקומית שבתחום אחריותה מצויים המקרקעין, הינה רשות מינהלית, המשמשת כמוסד תכנון לפי החוק. כגוף כאמור, עליה להקפיד על שמירתם של דיני התכנון והבנייה, קיומם ואכיפתם. סימוכין חד משמעיים לכך מוצאים אנו בסעיף 27(א) לחוק הקובע, בין היתר, כי תפקידה של ועדה מקומית הוא "להבטיח את קיומן של הוראות חוק זה וכל תקנה על פיו". החובה לשמור על דיני התכנון והבנייה מגוּבה אף בהוראה אחרת בחוק, המטילה אחריות פלילית על חבר במוסד תכנון שהצביע בעד החלטה, או היה שותף בדרך אחרת להחלטה, בין היתר, בדבר מתן היתר לפי החוק "בידעו שהם בניגוד לתכנית" (סעיף 48(א)(2) לחוק).
ניתן, אכן, להבין ולקבל שתתעורר מחלוקת פרשנית באשר לשאלה, האם בקשה ספציפית להיתר תואמת את התוכנית שבתוקף. במקרה רגיל, וכאשר המחלוקת נמצאת בגבולות סבירים, אין לבוא בטענות כלפי מוסד התכנון הטוען לפרשנות מסוימת. ברם, הפרשנות לה טענה המשיבה 1, אינה פרשנות ראויה, כאשר היא מוצגת על ידי רשות מינהלית שתפקידה לקיים את דיני התכנון והבנייה. כפי שכבר צוין, יו"ר הוועדה המחוזית (המשיבה 2), פנה בכתב ליו"ר המועצה האזורית ולמשיבה 1, תוך שהביע עמדה ברורה באשר לסתירה בין הבקשה להיתר לבין התוכנית שבתוקף. אף בנקודה זו אפשר שתהא מחלוקת לגיטימית בין הוועדה המקומית לבין הוועדה המחוזית, הגם שזו האחרונה נמצאת מעל הוועדה המקומית במדרג של מוסדות התכנון. דא עקא, עמדתה של המשיבה 1 במקרה זה חרגה מן המתחם הלגיטימי והיא אינה מתיישבת עם תפקידה כמוסד תכנון. דומה, שמקרה זה הינו דוגמה נוספת לתופעה אליה התייחס בית המשפט העליון במילים אלה:



"למרבה הצער, קורה שרשויות מקומיות וועדות מקומיות לתכנון ולבנייה פועלות יחד עם יזמים וקבלנים, אם ביודעין ואם ברשלנות, מתוך כוונה לשרת אינטרס של הרשות המקומית או אינטרס אחר, בניגוד לחוק התכנון והבניה ולתכניות על-פי חוק זה... חובה היא, גם על בית-המשפט, להיאבק במקרים כאלה לא רק נגד היזם והקבלן, אלא גם נגד הרשות המינהלית המופקדת על שלטון החוק אך בפועל מפקירה אותו".
(ע"פ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 112, 141).


נראה שאף במקרה הנדון גבר האינטרס המקומי, בלא שניתן משקל ראוי לטובת הכלל במשמעותה הרחבה ולהשלכות של המעשה המינהלי על הדורות הבאים (ראו בהקשר זה את דברי כבוד השופט אנגלרד בסעיפים 22-25 לפסק דינו בע"א 8116/99 הנ"ל). אזכיר עתה, שבהחלטתה של המשיבה 1 יש מרכיב בעייתי נוסף והוא - מתן אישור למבנה שגובהו 23 מטר, כאילו מדובר במבנה בן שתי קומות.


20. הדברים האחרונים מחזירים אותנו לעניין שהוזכר בראשית פסק הדין והוא הודעתה של המשיבה 1 בדבר ביטול בקשתן של המשיבות 3 ו-4 לקבלת היתר בניה. בהתחשב בכך, ביקשה המשיבה 1 כי העתירה תימחק, שכן אין בה עוד צורך. כזכור, העותרת והמשיבות 2 ו-5 הודיעו על התנגדותן למחיקת העתירה. המשיבה 1 נמנעה מלהודיע שלא תוציא בעתיד היתר בנייה, היה ותוגש בקשה דומה לבקשתן של המשיבות 3 ו-4. בעת שהתייחסתי לנושא זה (פיסקה 4 לעיל), הבעתי את הדעה, כי במצב הדברים האמור אין לומר שהעתירה הפכה אקדמית. הצורך בהכרעה לגופה אף מודגש לאור מעמדה ותפקידה של המשיבה 1, כאמור.


סיום

21. השאלה העיקרית שעמדה לדיון בעתירה זו הייתה האם הבקשה להיתר, שהגישו המשיבות 3 ו-4, להקמת מבנה שיעודו תעשיה עתירת ידע, תואמת את התוכניות החלות במקום. על פי התוכניות המפורטות שבתוקף, מותר לבנות על המקרקעין מבנים שיעודם תעשיה ואחסנה. לפי עמדתה של המשיבה 1, אין לצמצם את המשמעות של המושג "תעשיה" בהקשר המסוים. עמדה זו מתעלמת בצורה בוטה מהוראות אחרות בתוכנית הרלבנטית, אשר מצביעות על כך כי ה"תעשיה" (וה"אחסנה") מוגבלת ומצומצמת ל"תעשיה חקלאית", וביתר דיוק - לתעשיה הקשורה בחקלאות. אף אם נניח שתעשיה עתירת ידע הינה אומנם בבחינת תעשיה, ברי כי אין לה שום קשר לעיסוק בחקלאות. מכך התבקשה המסקנה, שהחלטתה של המשיבה 1 מיום 19.11.00, להוציא היתר בנייה למשיבות 3 ו-4, אינה מתיישבת עם התוכניות המפורטות שבתוקף ועל כן בטלה היא. מצער לגלות שהמשיבה 1, כמי שאמונה ואמורה לדאוג לקיום דיני התכנון והבנייה ולאכיפתם, קיבלה החלטה הסותרת בעליל את התוכניות המפורטות החלות על המקרקעין.


22. אשר על כן, הנני מחליט לקבל את העתירה ולבטל את החלטתה של המשיבה 1 מיום 19.11.00 ליתן היתר לבניית מבנה, שיעודו תעשיה עתירת ידע.
המשיבה 1 תישא בשכר טרחת עורך דין של העותרת בסכום של 15,000 ש"ח ובאותו סכום לזכות המשיבה 2. המשיבות 3 ו-4 ישאו, יחד ולחוד, בשכר טרחת עורך דין בסכום של 10,000 ש"ח לזכות העותרת ובאותו סכום לטובת המשיבה 2.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון