חיוב קרקע תפוסה ארנונה


פסק דין

לפנינו ערעור וערעור-שכנגד על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה של המועצה האזורית גדרות (להלן "הועדה") מיום 30/8/99. בהחלטה זו קיבלה הועדה באופן חלקי ערר על החלטת המשיב בערעור הראשי (ייקרא להלן "המשיב" לשם הפשטות) מיום 2/2/99, ערר אשר הוגש ע"י המערערת בערעור הראשי (להלן "המערערת") ביום 8/3/99.

העובדות

המערערת מחזיקה באתר במושב גן דרום. אתר זה כולל שני נכסים, לפחות לעניין החיוב בארנונה: נכס מס' 8012001 - מתקן תקשורת הממוקם על מגדל מים (להלן "המבנה"); ונכס מס' 8012002 - הקרקע סביב מגדל המים, המחויבת בארנונה כקרקע תפוסה (להלן "הקרקע התפוסה"). בשנת המס 1999, המערערת נדרשה ע"י המשיב לשלם ארנונה עבור קרקע תפוסה ששטחה 500 מ"ר ועבור מבנה ששטחו 30 מ"ר.
המערערת פנתה לועדת הערר וחלקה על קביעת שטח הקרקע התפוסה. הכרעת הועדה הקטינה את שטח החיוב בגין הקרקע התפוסה ל- 103 מ"ר, אך הגדילה בו זמנית את שטח החיוב בגין המבנה לכדי 129 מ"ר (3 קומות ששטח כ"א מהן 43 מ"ר). כעת המערערת חולקת על הכרעת הועדה לגבי שטח המבנה, בעוד המשיב חולק על הכרעת הועדה לגבי שטח הקרקע התפוסה.


גדר המחלוקת בענייננו מתמקדת בפלוגתאות דלהלן:
א) האם הערעור הראשי על החלטת הועדה הוגש לביהמ"ש במועדו.
ב) האם הועדה הוסמכה לקבוע גם את שטח החיוב של המבנה.
ג) האם החלטת הועדה תקפה, או בטלה מעיקרה עקב ההליך בו נתקבלה.
ד) מה שטחה של הקרקע התפוסה המוחזקת בפועל ע"י המערערת (מה גודל הנכס).


טענות המערערת (המשיבה בערעור שכנגד)

מועד הערעור הראשי

ערעור זה הוגש במועדו - שכן החלטת הועדה מיום 30/8/99 הגיעה לידי המערערת רק ביום 19/10/99, בעוד הערעור הוגש ביום 17/11/99. החלטת הועדה לא נמסרה למערערת או נשלחה בדואר רשום, כנדרש בחוק, אלא נשלחה אליה באמצעות פקס (ללא הנספח להחלטה) מהמועצה האזורית ולאחר בקשה מצד המערערת.


החלטת הועדה לגבי שטח החיוב של המבנה

יש לראות את המבנה עצמו ואת השטח שסביבו כשני נכסים נפרדים לצורך חיוב הארנונה, שכן המשיב שולח הודעת חיוב נפרדת עבור כל אחד מהם. הועדה התבקשה לדון רק בחיוב בגין השטח המקיף, ולא בחיוב בגין המבנה, ולא היה בסמכותה לקבוע חיוב בנושא המבנה.
יתר על כן, פרטיכל הועדה מוכיח כי המשיב לא העלה כלל טענה לגבי חיוב המבנה, אפילו לא בשלב הסיכומים. נמצאנו למדים שהועדה חרגה מסמכותה כאשר החליטה להגדיל את שטח החיוב של המבנה, שכן נזקקה לנימוק שלא בא זכרו בכתבי הטענות. היות והועדה לא פירטה מהו השיקול שהניע אותה להזדקק לנימוק זה, ולא אפשרה למערערת להתמודד עמו, לא ניתן לומר שהועדה סברה ששמיעת הנימוקים דרושה מן הצדק.


תוקפה של החלטת הועדה

החלטת הועדה בטלה כולה, משום שנחתמה רק על ידי אחד משני חברי הועדה שהשתתפו בדיון.
הועדה אף פגעה בכללי הצדק הטבעי כאשר קיבלה מהמשיב לאחר סיום הדיון נימוקים שלא נזכרו בכתבי הטענות וראיות התומכות בנימוקים הללו, בלא לאפשר למערערת זכות תגובה לנימוקים ולראיות אלו.
הועדה לא נימקה למה הסתמכה על מדידת המבנה של מחלקת ההנדסה של המועצה, למרות ניגוד האינטרסים בין המועצה כגוף מודד ובין המועצה כגובת ארנונה.


שטח הקרקע התפוסה

הועדה טעתה כאשר התבססה בקביעת שטחי החיוב על המדידה מטעם המשיב. מדידה זו שגויה כליל היות והיא מתייחסת למתקן תקשורת אחר של המערערת, הנמצא במושב עשרת (להלן: "המתקן בעשרת"). הועדה גם ביססה את החלטתה על היתר הפעלה מהמשרד לאיכות הסביבה שמתייחס למתקן בעשרת. טעות עובדתית מכרעת זו שומטת את הבסיס מתחת להכרעת הועדה.
שטח הקרקע התפוסה בפועל הוא 40 מ"ר בלבד; המשיב קבע שטח של 500 מ"ר בהסתמך על אומדן עצמי של הקרינה הנפלטת מהמתקן. המשיב אינו מוסמך להעריך מהו רדיוס הקרינה הנפלטת מהמתקן ועד כמה היא מסוכנת (אם בכלל). מעבר לכך, לפי קביעת המשרד לאיכות הסביבה, המתקן אינו פולט קרינה המסכנת את סביבותיו כלל. המשיב נתלה בעניין הקרינה בשל רגישותו הציבורית, ומקווה כי המערערת תואיל לשלם כל סכום כדי להימנע מדיון פומבי בפליטת הקרינה של מתקניה.
אפילו לו הייתה נפלטת מהמתקן קרינה מסוכנת, אין לראות את השטח שסביב המתקן כ"קרקע תפוסה" היות והמערערת אינה מחזיקה בה הלכה למעשה. בנוסף, לאור בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793 (להלן "פ"ד דשנים"), קרקע יכולה להיחשב "קרקע תפוסה" רק אם יש עליה חזקה משפטית, וברי כי לסלקום אין כל חזקה כזו בשטח.
המערערת אמנם שילמה ארנונה תמורת קרקע תפוסה בשטח 500 מ"ר בעבר, אך אין לכך חשיבות לאור הכלל בדיני מיסים לפיו כל שנת מס נדונה בפני עצמה.


טענות המשיב (המערער בערעור שכנגד)

מועד הערעור הראשי

הערעור לא הוגש במועד. יש להניח כי ועדת הערר עצמה (ולא המועצה האזורית) שלחה למערערת את החלטתה בסמוך למתן ההחלטה (30/8/99), ולכן ההחלטה הגיעה לידי המערערת לפני 19/10/99, והערעור הוגש לאחר חלוף 30 הימים הקבועים להגשתו בחוק.


החלטת הועדה לגבי שטח החיוב של המבנה

יש לראות את המבנה ואת הקרקע שסביבו כנכס יחיד ולא סטנדרטי, שמפוצל באופן מלאכותי, רק לצורך קביעת חיובים כספיים. לכן ועדת הערר, שהתבקשה להכריע בעניין חיוב הנכס, רשאית הייתה להכריע הן בעניין המבנה והן בעניין הקרקע.
ההחלטה לגבי שטחו של המבנה נדרשה לועדה למען הצדק. יתר על כן, בדיון בפני הועדה ממילא נדון גם שטח המבנה ולא רק שטח הקרקע התפוסה.


תוקפה של החלטת הועדה

לגבי תוקפה של החלטת הועדה, נטען כי שני חברי הועדה שהשתתפו בדיון חתמו על ההחלטה, ומכל מקום מדובר בעניין טכני שאין להעמיד עליו ערעור.
לגבי נציג מחלקת ההנדסה שביצע מדידות באתר, נאמר כי בשל הכלים המוגבלים העומדים לרשות הועדה יש לראותו כנציג של הועדה ולא של המשיב.


שטח הקרקע התפוסה

ועדת הערר הסתמכה על תשריט של המתקן הנכון - זה שבגן דרום - ולא על תשריט של המתקן בעשרת. כן עמד לפני ועדת הערר היתר ההפעלה של המתקן בגן דרום, בנוסף לזה של המתקן בעשרת.
המשרד לאיכות הסביבה לא בדק מעולם את עוצמת הקרינה בסמוך לאתר, וברור כי סביב האתר ישנו שטח מוצף-קרינה שלא ייתכן כל שימוש בו. שטח זה, שגודלו 500 מ"ר או יותר, יש לראות כשטח שבחזקת המערערת, ולחייבו בארנונה כקרקע תפוסה. המבחן להיותה של קרקע "קרקע תפוסה" הוא החזקה והשימוש בה, ולא הבעלות או ההחזקה כדין.
הראיה לכך - עד שנת 1999 המערערת שילמה את הארנונה שהושתה עליה בלא ערעור, והארנונה שולמה תמורת שטח זהה.
לאור פקודת העיריות ולאור צווי הארנונה של המועצה האזורית ניתן להטיל ארנונה של בניין גם על חלק מהקרקע שעיקר שימושה עם המבנה (קרקע ששטחה עד 50% משטח המבנה), והמשיב עשה חסד עם המערערת כאשר חייב אותה על כל הקרקע בתעריף נמוך בהרבה, תעריף של קרקע תפוסה.


דיון

מועד הערעור הראשי

התצהיר טוען בבירור כי החלטת הועדה הגיעה לראשונה לידי המערערת ב- 17/10/99. ללא חקירה על התצהיר, יש לקבל את תוכנו על פניו. בהערת אגב בסיכומים לא ניתן לרמוז לכך שנותנת התצהיר ניסתה להטעות את ביהמ"ש, טענה כזו יש להעלות במהלך המשפט ולגבותה בחקירה נגדית על התצהיר.
משלא הוכיח המשיב כי עותק של החלטת הועדה הגיע למערערת במסירה ממש או בדואר רשום [כנדרש לפי תקנה 21 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר)], הרי אין מקום לדחות את הטענה המבוטאת בתצהיר. יש לקבל את גרסת המערערת לפיה החלטת הועדה הגיעה לידיה ביום 17/10/99, ולא לפני כן.
מנין שלושים הימים לעניין הגשת הערעור מתחיל ביום שבו נמסרה ההחלטה למערער, ולא ביום שבו נודע לו על תוצאות הערר (ראה לעניין זה: ע"א 78/65 ראש עיריית חיפה נ' חביב, פ"ד יט(2) 181), ועל כן הערעור הוגש במועדו.


החלטת הועדה לגבי שטח החיוב של המבנה

המשיב עצמו הוא שפיצל את הנכס הפיזי היחיד לשניים לצורך חיובו בארנונה. פיצול כזה איננו "מלאכותי", הוא מבטא מציאות בעולם המשפט. לצורך קביעת הארנונה (וזה ענייננו כאן) מדובר כעת בשני נכסים נפרדים, ואם הועדה התבקשה לדון באחד מהם בלבד - אין בסמכותה לדון על דעת עצמה בנכס השני.
אולם יש רגליים לטענת המשיב כי שינוי שטח החיוב של המבנה היה בלתי נמנע ונדרש לועדה למען הצדק. שטחה של הקרקע התפוסה תלוי בשטח המבנה (שהרי הקרקע מקיפה את המבנה), ולא ניתן למדוד את שטח הקרקע ללא מדידת המבנה. לקרקע המגודרת יש לא רק גבול חיצוני (הגדר) אלא גם גבול פנימי (דפנות המבנה). בתנאים אלה צריכה הייתה המערערת לדעת שמדידה מדוייקת של הקרקע התפוסה תחייב גם מדידה מדויקת של המבנה.
מרגע שהחליטה הועדה ששינוי שטח החיוב של המבנה נדרש מן הצדק (למרות שלא התבקש על ידי המשיב), הרי הייתה מחויבת לפרט מדוע נדרש שינוי שטח החיוב של המבנה, ולאפשר למערערת להגיב על החלטה זו. הועדה לא עשתה כן, ובכך הפרה את כללי הצדק הטבעי.


תוקפה של החלטת הועדה

החלטת ועדת הערר נושאת עליה בכתב יד את המילים "שנה טובה" וכן שרבוט בלתי-קריא. היות וההחלטה נושאת שם מודפס יחיד, והשרבוט נח על גבי שם זה, נראה שההחלטה אכן חתומה על ידי חבר ועדה יחיד - מר גורלניק.
אין בכך עניין פורמלי בלבד. באי כוח הצדדים הסכימו על כך שבדיוני הועדה נכחו שני חברים (מר גורלניק ומר קנדלשטיין). חתימה של חבר ועדת ערר על כל החלטה של הועדה היא בעלת אופי קונסטיטוטיבי, והעדר החתימה פוגם בתקפות ההחלטה (ע"ש 4037/92 פירר נ' מנהל מס שבח מקרקעין (חיפה), מיסים ט4 / ה-70).
לאור הממצא לפיו החלטת הועדה בטלה מעיקרה, לא מצאתי לנכון להוסיף ולהתעמק בשאלה האם חרגה הועדה מסמכותה כאשר קבעה גם את שטח החיוב של המבנה.

שטח הקרקע התפוסה

שגגה נפלה מלפני המערערת כאשר סברה שהועדה ביססה את החלטתה על נתונים המתייחסים לאתר בעשרת. התשריט של המתקן בעשרת (עליו מופיעים פרטיה של המערערת) איננו ולא יכול להיות התשריט עליו הסתמכה הועדה. ברור כי המדידות התבסססו על המסמך המצורף לסיכומי המשיב, מסמך המתייחס לפי כותרתו לגן דרום ולא לעשרת.
אולם גם המשיב אינו נקי מעוון. הוא ראה את התשריט של המתקן בעשרת מצורף לכתב הערעור ולא פצה פיו. הוא בחר להציג את התשריט הנכון רק בשלב הסיכומים, שלב שאין לשים בו ראיות חדשות לפני ביהמ"ש.
זאת ועוד, קשה להסתמך על אמינותו של התשריט שהוגש על ידי המשיב. המסמך אינו נושא תאריך, ונראה כשרבוט יותר מאשר כמסמך רשמי. בשל אופיו זה אופן חישוב השטחים בו אינו ברור: מידות השטח המגודר סביב המגדל לפי התשריט מתיישבות עם השטח המגודר של 103 מ"ר, שקבעה הועדה; אולם שטח זה כולל בתוכו את קומת הקרקע של מגדל המים (ששטחה 43 מ"ר), אשר חויבה לפי תעריף של בניין. קרקע תפוסה אינה בניין, ומכאן שהמערערת חויבה בחיוב כפול על קומת הקרקע.
גם אם נאמץ בלא סייג את תשריטו של המשיב, הרי אין בו (ובחומר הראיות בכלל) כל תימוכין לאומדנו של המשיב לגבי גודל השטח שבו לא ייתכן שימוש בשל הקרינה. במכתב של המשרד לאיכות הסביבה המתייחס למתקן בגן דרום אין זכר לכך שהמתקן פולט קרינה מסוכנת. המשיב אף לא הציג כל דעה מדעית אחרת לתמוך בגרסתו.
לא יעלה על הדעת כי המשיב יקבע באופן שרירותי שטח של 500 מ"ר כשטח שאין להשתמש בו. באותה מידה יכל המשיב לטעון לכך שהקרינה המסוכנת מכסה שטח כפול או מרובע, או שטח ברדיוס של 500 מ' (כפי שכתבה בטעות המערערת). המשיב אינו יכול לטעון שפעולתו באה להגן על הציבור מפני סכנה לא ידועה; דיני הארנונה לא לכך נועדו, אלא למיסוי על שימוש בשטח מסוים ומוגדר.
לאור הקביעה דלעיל אין נפקות לענייננו להכרעה האם די בהחזקה בפועל כדי שקרקע תהיה "קרקע תפוסה", או שיש צורך גם בקיומה של חזקה משפטית (לאור פ"ד דשנים), ועל כן מצאתי לנכון להשאיר את הדבר בצריך עיון.
אין נפקות גם לטענת המשיב לפיה היה רשאי לחייב חלק מהקרקע בתעריף של מבנה (היות ובפועל לא עשה כן), ומוטב היה אילו לא נטענה.

סיכום

בנסיבות המקרה, ולאור הפגמים המרובים שנפלו בהחלטת הועדה, אין בידי לקבל את החלטת הועדה, וזאת מן הטעמים שפורטו קודם לכן; ולפיכך אין באפשרותי לתת תשובה לשאלה העובדתית בדבר גודל השטח, לא לעניין שטח הקרקע התפוסה ואף לא לעניין שטח המבנה.
על כן אין מנוס מלקבוע כי הדיון ישוב לועדת הערר של המועצה האזורית גדרות. הועדה תקבע מחדש, על בסיס מדידה מסודרת ומפורטת, את שטחו של המגדל על קומותיו (עליו תיגבה ארנונה לפי תעריף של בניין) ואת השטח המגודר, זולת שטחו של המגדל (עליו תיגבה ארנונה לפי תעריף של קרקע תפוסה).
בנסיבות העניין, אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק ארנונה

  2. ארנונה - הנחות

  3. ארנונה - הקפאה

  4. ארנונה - בית אבות

  5. ארנונה - מגרש חניה

  6. החזרת עודף ארנונה

  7. סיווג בצו הארנונה

  8. תקנות ארנונה

  9. החזר ארנונה

  10. מבנה עץ - ארנונה

  11. פטור מארנונה כללית

  12. ארנונה חברה ממשלתית

  13. השגה על ארנונה

  14. נכס ריק ארנונה

  15. ארנונה - חניון

  16. הטמנת פסולת - ארנונה

  17. דיר חזירים - ארנונה

  18. ארנונה מוסדות חינוך

  19. בניין נטוש - ארנונה

  20. חיוב קרקע תפוסה ארנונה

  21. בניין מוזנח - ארנונה

  22. אי סבירות ארנונה

  23. הסבת חוב ארנונה

  24. גביית ארנונה - רשלנות

  25. הסבת חיובי ארנונה

  26. אזרח ותיק בודד - ארנונה

  27. איך מערערים על ארנונה

  28. גבייה מנהלית - ארנונה

  29. השגה למנהל הארנונה

  30. פטור מתשלום ארנונה

  31. שינוי בצו הארנונה

  32. ארנונה מסחר חולון

  33. ארנונה לפני סיום בנייה

  34. תקנות הנחות בארנונה

  35. תחולה רטרוספקטיבית

  36. סכום קצוב - ארנונה

  37. משחקיה בקניון - ארנונה

  38. סמכות שיפוט ארנונה

  39. ארנונה בשנות ה – 80

  40. הקטנת חיובי ארנונה

  41. ארנונה על ג'ימבורי

  42. חיוב יתר במס ארנונה

  43. איך מחשבים ארנונה ?

  44. התיישנות תשלום חוב ארנונה

  45. מחזיק בנכס - ארנונה

  46. תעשיה חדשה - הנחה בארנונה

  47. פטור לנכס ריק – ארנונה

  48. ארנונה על שטחי עזר

  49. השגה על חיוב ארנונה

  50. משרדי ממשלה - ארנונה

  51. חובות ארנונה לעירייה

  52. ארנונה - האנגר מטוס פרטי

  53. הנחה בארנונה חיפה נזקקים

  54. מבנה תעשייתי - ארנונה

  55. ארנונה על אחסון בשטח קרקע

  56. מיכלי אגירה למים - ארנונה

  57. סיווג ארנונה תל אביב

  58. חיוב בתי אבות בארנונה

  59. ארנונה על חצר אנגלית

  60. פטור מארנונה לנכס ריק

  61. החזר ארנונה רטרואקטיבי

  62. סיווג תעשייה - ארנונה

  63. חוב ארנונה אישי - חברה

  64. עתירה נגד ארנונה אשקלון

  65. סמכות בית משפט - ארנונה

  66. ארנונה מפעל לייצור נשק

  67. תשלום ארנונה ביתר בטעות

  68. סמכות ועד מקומי - ארנונה

  69. מבנה על קרקע חקלאית - ארנונה ?

  70. סיווג נכס - תשלום ארנונה

  71. ערעור על החלטת ועדת ערר ארנונה

  72. חוב ארנונה עיריית הרצליה

  73. מחירי הארנונה בפתח תקוה

  74. מבני עץ חקלאיים יבילים - ארנונה

  75. מוסדות התנדבות - פטור מארנונה

  76. ביטול הליכי גביית ארנונה

  77. סיווג מגורים - ועדת ערר לארנונה

  78. בנין שרובו למגורים ארנונה

  79. תביעה להשבת תשלומי ארנונה

  80. ממתי חייבים לשלם ארנונה ?

  81. ביקור פתע של ועדת הערר על ארנונה

  82. ערר על ארנונה - נצרת עילית

  83. סיווג מבנים לצורכי ארנונה

  84. ארנונה כללית מועצה אזורית משגב

  85. החזר ארנונה - עיריית הרצליה

  86. ארנונה על מרפאה בדירת מגורים

  87. פטור מארנונה עקב מצבו של הנכס

  88. ארנונה על מגרש חניה בתל אביב

  89. בניית חדר נוסף בדירה - ארנונה

  90. חוב ארנונה ומים לעיריית רמת גן

  91. השגה על חיוב ארנונה - חישוב שטח שגוי

  92. ארנונה על מגרש חניה ללא תשלום

  93. אי סבירות קיצונית - חיוב ארנונה

  94. כניסה לדירה לפני סיום בניה - ארנונה

  95. התיישנות גבייה מנהלית - ארנונה

  96. על מי מוטל תשלום חוב ארנונה לעירייה ?

  97. פטור מארנונה לנכס שאינו בשימוש

  98. ועדת ערר ארנונה כללית עיריית הרצליה

  99. תביעה נגד העירייה להחזר ארנונה

  100. ארנונה בגין מסחר אלקטרוני בישראל

  101. ארנונה על מחסנים צמודים לחנויות

  102. טופס התחייבות לתשלום ארנונה כללית

  103. תקיפה ישירה תקיפה עקיפה - ארנונה

  104. נכס שאינו בר שימוש - פטור מארנונה

  105. סיווג ארנונה משרדים שירותים ומסחר

  106. חיוב ארנונה רטרואקטיבי טעות בסיווג

  107. הצעת חוק פטור מארנונה - תנועות נוער

  108. גביית ארנונה לאחר סיום תקופת השכירות

  109. תביעה בגין אי תשלום ארנונה לעיריית ערד

  110. תביעה כספית לתשלום בגין חוב ארנונה לעסק

  111. פטור מארנונה למוסד מתנדב לשירות הציבור

  112. תביעה נגד שוכר דירה בגין אי תשלום חובות ארנונה

  113. המשך תשלום (מתוך טעות) תשלומי ארנונה עבור הנכס

  114. איפה מפורסמות החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה ?

  115. תביעה להצהיר כי אין חייבים כל סכום בגין ארנונה עירונית

  116. מתי יש לראות בניין כמושלם באופן שיהיה חייב בתשלום ארנונה ?

  117. על פי הנטען בכתב התביעה הנתבעת לא שילמה את מיסי הארנונה על הדירה

  118. תשלומי יתר בגין ארנונה בשל חיוב בשטח גדול משטח הדירה האמיתי (101 מ"ר במקום 93 מ"ר)

  119. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון