פסק דין 1. עניין לנו בתביעה לפינוי וסילוק יד שהגישו התובעות כנגד הנתבעים מהדירה הנמצאת ברחוב הקליר 9 תל-אביב, הידועה כגוש 6953 חלקה 16 [ להלן: "הדירה" או "המושכר"], וכן לקבוע מחדש את דמי השכירות הראויים בשל השימוש שעשה נתבע 2 בדירה. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובעות הינן הבעלים של הדירה [נסח רישום מקרקעין צורף כנספח א' לת5/]. ב. נתבעת 1 הינה דיירת מוגנת בדירה על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב 1972-, [להלן: "החוק"], בהתאם לחוזה שכירות {נספח ב' לת5/ [להלן: "החוזה"]}שנחתם בינה לבין בעל הבית הקודם ביום 01.08.1971. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טיעוני התובעות: א. במועד לא ידוע, החל נתבע 2 להתגורר בדירה, בניגוד לחוזה, מבלי ידיעת התובעות, והינו מסיג גבול ברכושן. ב. הנתבעים ערכו לאחרונה שיפוצים בדירה בשתי מרפסות, עקרו את ארונות המטבח ואת הדוד לחימום מים, והחליפו את החרסינות והכיור בחדר האמבטיה, בניגוד לחוזה. ג. הנתבעים מטרידים ומרגיזים את בעלי הבית ואת שכנם, אשר שוכר דירה מהנתבעות בשכירות חופשית, ואם יאלץ לעזוב לנוכח התנהגות הנתבעים, יגרם נזק כלכלי ואי נוחות לתובעות. טיעוני הנתבעים: א. נתבע 2 הינו הידוע בציבור של נתבעת 1, והם חיים יחדיו בדירה כבעל ואישה ומנהלים משק בית משותף. נתבעת 1 זכאית על פי החוק להתגורר בדירה עם בן זוגה. ב. רק בית הדין לשכירות מוסמך לקבוע דמי שכירות ראויים לפי חוק. ג. הנתבעים לא ביצעו שינויים בדירה לאחרונה, כי אם לפני כ - 20 שנה הוחלפו חלק מהתריסולים לתריסים זזים עם מסגרות אלומניום, בהסכמתו של בעל הבית הקודם. ד. ארונות המטבח הישנים נפלו, ולאחר נפילתם הותקנו במטבח ארונות אחרים, דוד חימום המים הותקן על ידי נתבעת 1 בחדר האמבטיה בהסכמת בעל הבית הקודם, ומאוחר יותר הועבר למרפסת חדר השינה. ה. התובעות מנועות מלהעלות טענותיהן בשל שיהוי ו/או הסכמה, והתנהגותן מגיעה לידי ויתור על עילת התביעה. ו. שכניה של נתבעת 1 חיים עימה בהרמוניה, התובעות אינן מתגוררות בבנין בה נמצאת הדירה. ז. לחילופין, יש ליתן לנתבעים סעד מן הצדק, אשר ימנע את פינויים מהדירה. 4. המסכת הדיונית: כבוד השופט קרניאלי החל בשמיעת תיק זה. בתאריך 02.02.98 החלפתי את כבוד השופט קרניאלי כשופט בתיק זה. בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעות: העיד עת1/ מר דורון שלום, אשר נחקר על תצהירו ת1/, וכן הוגש שרטוט ת2/. העיד עת2/ מר אורי בן גור, אשר נחקר על תצהירו ת3/. העיד מר רפי תירם עת3/, אשר נחקר על תצהירו ת4/. העיד מר אברהם בליימן עת4/, אשר נחקר על תצהירו ת5/. העידה גברת יפה שוורץ עת5/, אשר נחקרה על תצהירה ת6/. וכן הוגשו תמונות ת7/ ושרטוט ת8/. מטעם הנתבעים: הוגשה תמונה נ1/. העיד מר מוטי מזרחי עה1/, אשר נחקר על תצהירו נ2/. העידה נתבעת 1 - עה2/, גברת ניצה מזרחי, אשר נחקרה על תצהירה נ3/. הוגשו תמונות נ4/, נ5/. העיד נתבע 2, עה3/, מר דב פלשקס, אשר נחקר על תצהירו נ6/. בתום הבאת הראיות, הגישו הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי בעיון רב את החומר המצוי בתיק, ושמעתי את עדויות הצדדים, ונתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנות הר"מ: א. דין עילת פינוי בגין העברת המושכר לאחר להידחות. ב. דין עילת הפינוי בגין ביצוע שינויים במושכר להתקבל. ג. דין עילת הפינוי בגין הטרדה והרגזה להדחות. ד. ניתן סעד מן הצדק לנתבעת 1, אשר ימנע את פינוים של הנתבעים מהדירה. להלן נימוקי למסקנותיי אלו: 6. עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות: א. התובעות טוענות כי הופר חוזה השכירות בעניין העברת המושכר לאחר, וכן בביצוע שינויים בדירה. ב. סעיף 131 לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלא בלבד הן עילות הפינוי: 1. ... 2. הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". ג. העברת המושכר לאחר וביצוע שינוים במושכר, אינם מנויים במסגרת העילות המופיעות בסעיף 131 לחוק, ועל כן, על הטוענות להם להוכיח שלושה תנאים מצטברים: 1. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על עשייתו (להלן: "התנאי הראשון"). 2. התנאי הנ"ל הופר על ידי הנתבעים (להלן: "התנאי השני"). 3. הפרת תנאי זה מקנה לתובעות את הזכות על פי חוזה השכירות לתבוע את פינוי הנתבעים מהחנות (להלן: "התנאי השלישי"). [ד. בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין גינוסר, עמ' 65, ראה לעניין זה גם ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב' (2) 869]. 7. ניתוח התנאים הנ"ל הן לעניין העברת המושכר לאחר והן לעניין שינויים במושכר: העברת המושכר לאחר: א. התנאי הראשון: כך קובע סעיף 5 לחוזה: " השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו... וכן לא להרשות למישהו אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או בחלק ממנו, וכן לא לשתף מישהו בהחזקת המושכר... כן אסור לשוכר להעניק למישהו זכות במושכר כבר-רשות בתמורה או בלי תמורה..." השאלה העומדת על הפרק היא האם כניסתו של ידוע בציבור לדירה נכנסת לגדר הדברים האסורים על השוכר (קרי, נתבעת 1) בהתאם לסעיף 5 לחוזה. לדידי, התשובה לשאלה זו שלילית, לעניין זה הלכה היא זה מכבר כי: "איסור חוזי על מתן רשות שימוש במושכר ל"אחרים" , איננו חל על רשות שימוש שניתנה על ידי דיירת מוגנת לידוע בציבור שלה להתגורר במושכר. ופירוש הדבר הוא כי רשות שימוש כזו איננה מהווה הפרה של חוזה השכירות ואיננה מעמידה עילת פינוי כנגד הדייר המוגן. האיסור החוזי לתת רשות שימוש ל"אחרים" מופנה אך ורק כלפי אנשים הזרים לדייר המוגן, ולא כלפי קרוביו שחוק הגנת הדייר מכיר בזכויותיהם". (בר אופיר לעיל עמ' 38, ראה גם ע"א 60/53 טוביס נ' רבלסקי פ"ד ט עמוד 681, 683). לענייננו משהוכח לי כי נתבע 2 הוא הידוע בציבור של נתבעת 1, אין בהתגוררותם יחדיו בדירה כדי הפרת חוזה השכירות, ולכן לא התגבשה עילת הפינוי כנגד נתבעת 1 בגין העברת המושכר לאחר, ואין מקום לסלק ידו של נתבע 2 מהדירה. על כן דוחה אני אף את התביעה לקבלת דמי שכירות ראויים בגין התגוררות נתבע 2 בדירה. ביצוע שינויים במושכר: א. התנאי הראשון: כך קובע סעיף 6 לחוזה: "... מתחייב השוכר לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר..." משמע, התנאי הראשון מתקיים. ב. התנאי השני: ב"כ התובעות פירט בכתב תביעתו שינויים רבים שבוצעו בדירה. לענייננו הוכח לי מעיון מעמיק בת7/ , ומעדות נתבעת 1 כי אכן בוצעו בדירה שינויים: הוחלפו תריסולים בתריסים זזים: כך העידה נתבעת 1: "ולכן החלפתי אותם מאסבסט לפלסטיק. לא פניתי לבעל הבית. התריסולים אף פעם לא נפתחו כל הזמן הם סגורים. הם לא יכולים להיפתח כי כל הברזלים שבורים." (פרוטוקול עמ' 32) וכן: "ש. לשום דבר מכל ההחלפה האלה אין לך הסכמה בכתב מבעל הבית? ת. נכון" (פרוטוקול עמ' 33). ללמדך כי נתבעת 1 לא הקפידה על קיום החוזה כלשונו, ואף לא ביקשה את רשותו של בעל הבית הקודם לביצוע השינויים. חרסינה במטבח הוחלפה באריחי קרמיקה, והתקנת ארונות חדשים: " ש. אני מציגה לך תמונות המטבח- יש קרמיקה שהוחלפה במטבח בין הארונות לכיור? ת. כן. ש. הארונות התחתיים מתחת לכיור הם גם חדשים? ת. כן." (פרוטוקול עמ' 32). העברת דוד המים: מעיון בת7/ הוכח לי כי אכן שונה מיקום דוד המים המים בדירה. מן המקובץ עולה כי נתבעת 1 ביצעה שינויים בדירה בניגוד לחוזה השכירות, ועל כן קובע אני כי אף התנאי השני התקיים. ג. התנאי השלישי: על מנת לבדוק התקיימות תנאי זה, נפנה אל לשון חוזה השכירות, סעיף 10 קובע במפורש כך: "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה... יחשב החוזה כבטל ומבוטל... הוא יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר..." כלומר, כאשר מצויין בחוזה מפורש כי הפרה מסוג זה מאפשרת לתובעות לתבוע את פינוי הנתבעים הרי שהתקיים גם התנאי השלישי . ולכן עפ"י סעיף 131(2) התגבשה עילת פינוי כנגד הנתבעים בגין הפרת חוזה השכירות בשל ביצוע שינויים במושכר. 8. עילת פינוי על פי סעיף 131(3) לחוק - הטרדה והרגזה: א. סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "...(5) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו". ב. התובעים טוענים שהנתבעת הטרידה והרגיזה את שכניהם ובמיוחד אותם. ג. ניתוח הסעיף: "בעל הבית המבקש פינויו של דייר מוגן, על פי עילה של הטרדה או הרגזה, חייב להוכיח התנהגות מטרידה ומרגיזה הנושאת אופי מתמיד וקבוע שמכביד באורח ניכר על קיומם של יחסי שכירות תקינים... אין יסוד לעילת פינוי המתייחסת להטרדת אנשים המתגוררים בבתים הסמוכים לדירתו של הדייר, וגם אם הדייר מפריע לדיירים בבתים הסמוכים בנגינה רועשת או אף מציץ לדירותיהם במשקפת - אין בכך עילה לפינויו מדירתו. פעולות אלה אינן מהוות עילה לפינוי מכיוון שבסעיף 131 (5) מדובר על "שכניו", והכוונה היא לשכנים המתגוררים בביתו ולא בבתים סמוכים". (בר אופיר לעיל, עמ' 82 / א - ב). הטרדת והרגזת שכנים: לעניין הטרדה והרגזת שכנים היסודות הם שניים: א. התנהגות מטרידה ומרגיזה באופן קבוע. ב. ההטרדה והרגזה יהיו כלפי שכנים באותו בניין דווקא. דיון ומסקנות: ראשית דבר, אין בעדותו של עת1/ ,כדי להוכיח את עילת הפינוי בגין הטרדה והרגזה, שכן עת1/ עבר לגור בבניין הנתבעים 11 חודשים לאחר הגשת כתב התביעה. מלבד זאת כך העיד באולם בית המשפט: "אני עם הגברת מזרחי או שכניי לא שוחחתי על נושא זה" (פרוטוקול עמ' 7). תמוה הדבר בעיני כי הנתבעים הטרידו והרגיזו את עת1/, אך הוא מעולם לא פנה אליהם. גם בעדותה של עת6/ אין כדי לסייע לתובעות להרים את נטל ההוכחה: "כשגרתי שם סבלתי הרבה מזה שהגברת מזרחי ניערה שטיחים... ראיתי אבק. חוץ מאבק ראיתי גם מים. היא עשתה ספונצ'ה והמים נשפכו החוצה... אמרתי לגברת מזרחי "מספיק מים, מספיק מים" (פרוטוקול עמ' 23) . לדידי, אין בעדותה של עת6/ לגבי פעולות נקיון הדירה ע"י נתבעת 1 כדי להוות הטרדה והרגזה עפ"י סעיף 131(5) לחוק. לא הוכח לי כי הנתבעת 1, המנקה את ביתה, הרגיזה את שכנתה במשך שנים, מתיאורה של עת6/ לא ניתן לקבוע כי אכן מדובר באירועים המתמשכים על פרק זמן ארוך, ומצאתי את עדותה של עת6/ מבולבלת ולא אמינה דיה. לא רק זאת אלא אף כי גרסת התובעות בכתב תביעתן, התבססה על הטרדה של שכן, דניאל סאיסקי, אשר לא זומן להעיד. כך העיד בעלה של תובעת 1: "אני מפנה אל אדון דניאל סייסקי... אותו אדון סיפר לי שהוא התחיל לריב עם הנתבע 2... והוא אמר לי שהוא מוכן להעיד על כך אבל לא הבאתי אותו להעיד. הוא מוכן גם היום לבוא להעיד" (פרוטוקול עמ' 19). בידוע הוא כי: "כלל הנקוט בידי ביתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מהבאת ראייה רלוונטית שהיא בהישג ידו, ואם נמנע מהבאת ראייה רלוונטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראייה היתה פועלת נגדו" (ע"א 55/89 קופל [נהיגה עצמית] בע"מ נגד טלקאר חב' בע"מ פ"ד מד(4) 602). אי הבאת השכן, דניאל סאיסקי, להעיד פועלת כנגד התובעות. מן המקובץ עולה כי התובעות לא הוכיחו את עילת הפינוי כנגד נתבעת 1 עפ"י סעיף 131(5) לחוק הטרדה והרגזה של שכניהם בבניין. 9. הטרדת והרגזת בעל הבית: "עילה זו איננה חלה כאשר בעל הבית איננו שכנו של הדייר ולכן איננו יכול להיות קורבן של הטרדה או הרגזה במובן אליו התכוון החוק בנסחו עילה זו". (בר אופיר, לעיל עמ' 82 / ב). כלומר היה על התובעות להוכיח כי הן שכנות של הנתבעת 1, הן לא עשו כן. אך אם תבוא ותאמר: "נראה שניתן לפרש את המונח "שכנו" פירוש מרחיב לפיו אין בעל הבית חייב להתגורר דווקא בבית שבו מתגורר הדייר ואפשר גם שיתגורר בקרבת מקום" (בר-אופיר, עמ' 82 א וכן ע"א 415/54 שור נ' מאיר, פ"ד ט(2) 774). הרי שלא הוכח כי בעלות הבית גרות בקרבת מקום, או סובלות מהטרדה והרגזה של הנתבעת 1. מה גם שכפי שכבר ציינתי, לא הוכח לי כי מעשי הנתבעת 1עלו כדי הטרדה והרגזה באופן קבוע, כפי שנדרש בסעיף 131(5) לחוק. לסיכום: לאור האמור לעיל, הרי שלא התקיימו יסודות עילת הפינוי לפי סעיף 131(5) לחוק ועל כן אני דוחה טענה זו. 10. סעד מן הצדק: סעיף 132(א) לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק של פינוי באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו" במסגרת שיקוליו על בית המשפט להתחשב בכך כי: "חוק יסוד כבוד האדם וחירותו קבע בסעיף 3 את ההוראה החוקתית לפניה "אין פוגעים בקנינו של אדם" וכבר נקבע בעבר כי זכות הקניין נמנית על זכויות היסוד של האדם בישראל, ומשום כך אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין". ( ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד לה(3), 656). מתי אם כן יינתן סעד זה? כאשר: "בית המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה" (בר - אופיר, לעיל, עמ' 142). כמו כן: "הענקת סעד מן הצדק אינה עניין של מה בכך ואינה ניתנת מתוך רחמים. סעד זה מהווה איזון נכון בין הפרותיו של השוכר מחד, ותוצאת הפינוי מאידך כאשר בתווך מצויות זכויות של בעל הבית" (ע"א 143/55 דוד היזנר נ' שלמה קילנסקי, פ"ד י"א(1), 17). 11. שיקולים למתן סעד מן הצדק: א. טיב המושכר: נתבעת 1 היא דיירת מוגנת בדירת מגורים, הלכה פסוקה היא כי מקילים יותר עם דייר בדירת מגורים, מאשר דייר בבית עסק [ע"א 88/81 אלסחורי ואח' נגד מזרחי פ"ד ל"ז(3) 309]. בנוסף, שוכנעתי כי פינוי נתבעת 1 מהדירה יעמיד אותה בפני שוקת שבורה. ב. מהות ההפרה: מדובר בעילת פינוי בגין ביצוע שינויים במושכר, אשר חלקן היו לפני שנים רבות. התרשמתי כי התנהגותה של הדיירת אינו בזלזול בחובותיה כדיירת, אלא ברצונה לתקן את הדירה כפשוטו. ג. הנזק ניתן לתיקון: שוכנעתי כי ניתן "לכמת" את הנזק שנגרם לבעלות הבית עקב ביצוע השינויים בדירה, בפיצוי הולם, ולא ניתן להחזיר את המצב לקדמותו, מה גם שהוכח לי כי השינויים שבוצעו בדירה לא גרמו לדירה כל נזק. ד. לסיכום: לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים בעד ונגד מתן סעד מן הצדק, ונתתי משקל להלכה הקובעת כי לאחר חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו שעיגן את זכויות הקניין כזכות חוקתית על חוקית, ועל סעד זה להינתן במשורה ובצמצום, שוכנעתי כי יש ליתן לנתבעת 1 סעד מן הצדק שימנע את פינויים של הנתבעים מהדירה. 12. הוצאות משפט: לעניין הוצאות משפט שעל הנתבעים יהיה לשלם לתובעות, לוקח אני בחשבון כי 2 מתוך 3 עילות התביעה נדחו. 13. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני מורה לנתבעים לפנות ולסלק ידם מהדירה הנמצאת ברחוב הקליר 9 תל-אביב, הידועה כנכס בגוש 6953 חלקה 16, ולהחזיר את החזקה בה לתובעות כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ מטעמם. ב. צו הפינוי כנגד נתבעת 1 , וסילוק היד כנגד נתבע 2 לא יכנס לתוקפו באם תשלם נתבעת 1 לתובעות פיצוי כספי בסך 10,000 ש"ח לא יאוחר מיום 15.07.2001. ג. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק בסך כולל של -. 6,000 ש"ח בצירוף ריבית והצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. מקרקעיןפינויפינוי דירה