דמי שכירות פינוי דייר

פסק דין 1. מהות התביעה: עניין לנו בתביעה לפינוי וסילוק ידו של הנתבע מדירה בת 3 חדרים בקומה ג' בבניין ברח' פלורנטין 38 בת"א, הידוע כחלקה 153 בגוש 7084 [להלן: "הדירה"]. 2. המסכת העובדתית: א. התובעים הינם הבעלים הרשומים של הדירה [נסח רישום צורף - נספח א' לת1/]. ב. הנתבע מחזיק בדירה החל משנת 1974. ג. בעקבות תביעה לסילוק יד שהוגשה קודם לכן על ידי התובעים כנגד הנתבע, נחתם הסכם פשרה בע"א 208/76 בבית המשפט המחוזי בת"א. שם הוסדרה העברת זכויות הדיירות המוגנת בדירה לנתבע. ד. התובעים הגישו תביעה נוספת לפינוי הנתבע בת.א. 19147/98 אשר תוצאתה היא הסכם פשרה המחייב את הנתבע לפנות את הדירה, אם לא ימלא הנתבע את התנאים המפורטים בפסה"ד [פסה"ד צורף נספח ח' לת1/ להלן: "פסק הפינוי"]. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טיעוני התובעים: א. בתאריך 18.12.79, ניתן פסק דין ע"י כב' השופט (בדימוס) אהרון כהן בת.א. 19147/78 על בסיס הסכם פשרה המחייב את הנתבע לפנות את הדירה, אם לא ימלא אחר התנאים המפורטים בפסק הדין. ב. הנתבע לא שילם את הסכומים המפורטים בפסק הפינוי ועל כן פתחו התובעים, באוקטובר 1980, תיק הוצאה לפועל לפינוי הנתבע. הטיפול בתיק הוזנח, בין היתר, בשל איומי הנתבע כלפי ב"כ התובעים דאז. ג. הנתבע הפר את התנאי האמור בסעיף א' לפסק הפינוי, בכך שלא שילם את הסכום של 35,000 ל"י. הפרת התנאי מהווה עילה לפינוי בהתאם לסעיף 131[2] לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב1972-. ד. הנתבע הפסיק לשלם דמי שכירות עבור הדירה החל מחודש יולי 1989 ועד ליום הגשת תביעה זו. הדבר מהווה עילת פינוי הן על פי סע' 131[1] והן על פי סעיף 131[2] לחוק. ה. לפיכך מבקשים התובעים ליתן צו לפינוי וסילוק ידו של הנתבע מהדירה ולהשיב את החזקה בה לתובעים כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמו. טיעוני הנתבע: א. הנתבע מילא אחר התחייבויותיו כלפי התובעים במסגרת פסק הדין בת.א. 19147/78. ב. הנתבע שילם את דמי השכירות המגיעים ממנו לתובעים באופן רציף וזאת עד שהתובעים החזירו לנתבע תשלומי שכירות באמצעות שתי המחאות. האחת מיום 20.08.80 והשנייה מיום 15.05.81. נוכח החזרה זו של דמי השכירות חדל הנתבע מלשלם את דמי השכירות. ג. התובעים הזניחו במשך 20 שנה את גביית הסכום שהם טוענים כי לא שולם ומשום כך יש לראות בכך ויתור על זכות כלשהי מצידם. ד. לחילופין, יש להעניק לנתבע סעד מן הצדק. 4. המסכת הראייתית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעים: עת1/, מר רפאל הייזלבק, התובע מס' 1 נחקר על תצהירו ת1/. מטעם הנתבע: עה1/ מר פליקס בז'זינסקי, הנתבע, נחקר על תצהירו נ1/. בתום שמיעת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתב הטענות ובדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות והראיות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה לפינוי וסילוק יד להתקבל אולם יש ליתן לנתבע סעד מן הצדק אשר ימנע את פינויו מהדירה. להלן נימוקי להכרעתי זו: 6. השלכות פסק הפינוי לפי הסכם הפשרה: בהסכם הפשרה נאמר כי אם הדייר לא יקיים תנאי מהתנאים הקבועים בהסכם, יפנה את הדירה וימסור אותה לידי בעל הבית כשהיא פנויה מכל חפץ ואדם - בעניין זה קבע ב"כ השופט דוד בר אופיר כך: "נקודת המוצא המשפטית היא דיני הגנת הדייר מוסיפים לחול על קשרי השכירות בין בעלי הבית לבין הדייר גם לאחר כריתת הסכם השכירות ואישורו על ידי בית המשפט. חוזה השכירות המקורי מוסיף לחייב אותו יחד עם ההוראות הנוספות שבהסכם הפשרה. אולם פסק הדין ... אינו מנתק את קשרי השכירות המוגנים שבין בעל הדין ואינו משנה את מעמדו של הדייר במושכר כדייר מוגן. קשרים אלה מוסיפים לעמוד בעינם כל עוד עומד הדייר במילוי תנאי השכירות המקוריים כמו גם במילוי התנאים הנוספים שנקבעו בהסכם הפשרה". [ראה דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 18 א']. פירושו של דבר שהנתבע מוסיף להיות דייר מוגן בדירה ועליו לקיים את הוראות חוזה השכירות כמו את הוראות פסק הפינוי ועל התובעים להוכיח התקיימות יסודות עילות הפינוי על מנת שתצלח תביעתם. 7. עילת פינוי בגין הפרת חוזה: א. לטענת התובעים הנתבע הפר את התנאי האמור בסעיף א' של פסק הפינוי, בכך שלא שילם את הסכום של 35,000.- ל"י. הפרת התנאי הנ"ל מהווה עילה לפינוי בהתאם לסעיף 131[2] לחוק. ב. סעיף 131 לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם מבלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי. [1] ... [2] הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". 8. יסודות העילה: על התובעים הטוענים להתגבשות עילת פינוי זו להוכיח 3 תנאים מצטברים: א. תנאי מפורש בחוזה השכירות ו/או בהסכם הפשרה הקובע את תנאי התשלום החלים על הנתבע [להלן: "התנאי הראשון"]. ב. התנאי הנ"ל הופר על ידי הנתבע [להלן: "התנאי השני"]. ג. הפרת התנאי הנ"ל מקרנה לתובעים את הזכות על פי תנאי השכירות לתבוע את פינוי הנתבע מהדירה [להלן: "התנאי השלישי"]. 9. האם התקיים התנאי הראשון: בהסכם הפשרה שהושג בפסק הפינוי נקבע כך: "א. אני מחייב את הנתבע פליקס בז'ינסקי לפנות את הדירה בת 3 חדרים , מטבח ונוחיות בקומה ג' של בניין ברח' פלורנטין 38 תל אביב, ולהחזיר את החזקה בדירה לתובעים כשהדירה פנויה מכל אדם וחפץ. אולם פסק פינוי זה לא יבוצע אם וכל עוד ישלם הנתבע במועדם ובמדויק את התשלומים כדלהלן: ב. סך 35,000 לירות ... ב - 7 תשלומים... מיום 1/2/80 ועד 1/8/80.". לאמור ישנו סעיף המחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 35,000.- ש"ח. אם כן התנאי הראשון מתקיים. 10. האם מתקיים התנאי השני? א. התובעים כאמור, טוענים כי הנתבע לא שילם את הסכום של 35,000.- ל"י, למרות טענתו כי שילם את החוב במלואו באשר טענתו זו של הנתבע היא טענה סתמית אשר אינה מפרטת את דרך פרעון הסכום הנ"ל. מוסיפים וטוענים התובעים כי הנתבע אינו יודע אם שילם את הסכום לפני פתיחת תיק ההוצל"פ או לאחר מכן, באשר ברור כי תיק ההוצל"פ נפתח ביום 17.10.80 - לאחר שלא שילם את חובו כפי שנקבע בהסכם הפשרה. ב. לעומת זאת מצהיר הנתבע כי ביצע את התחייבויותיו על פי הסכם הפשרה וכי שילם את חובו לתובעים באמצעות עורך דינו דאז: "את פסק הדין בת.א. 19147/78... ביצעתי למיטב זכרוני וידיעתי, אולם נוכח הזמן הרב שעבר מאז, המסמכים הקשורים בתיק זה אבדו - נבצר ממני להמציא מסמכים המעידים כי אכן ביצעתי את פסק הדין". בחקירתו הנגדית מוסיף הנתבע ואומר: "ש. פס"ד מ - 78 של כב' השופט אהרון כהן - אמרת כי מלאת אחר פסק הדין - מה הוא קבע? ת. שאני חייב לשלם לו 35,000 לירות - אם אני לא טוענה. הוא קיבל את הכסף באמצעות עורך הדין. אני נתתי לשאול עורך דיני, בשנת 79. הוא קיבל עד הגרוש האחרון. ש. איך שילמת את הכסף? ת. נתתי כסף לשאול אורן תשלומים במזומן. לא קיבלתי קבלה מעו"ד שאול, היה לו קבלות. אף אחד לא אשם שהוא נהרג. לא ביקשתי קבלה . הוא היה כמו אח בשבילי אני נתתי לו כסף מזומן". ג. נטל ההוכחה: התובעים אשר מבקשים את פינוי הנתבע מהדירה חייבים להוכיח את העובדות שעליהן היא מושתת, ובלשון אחרת - מוטל עליהם נטל ההוכחה לקיומן של העובדות הללו, ובעניין תשלום הסכום הנ"ל קובע השופט בר אופיר כך: "... נמצא כי בעל הבית התובע פינוי מחמת אי תשלום שטר, שניתן בעד דמי שכירות הוא אשר חייב להוכיח שהשטר לא שולם. אילו היתה זו תביעה כספית רגילה, בגין אי פרעון השטר, היה נטל ההוכחה מוטל דווקא על הנתבע אם אמנם היה הנתבע טוען טענת פרעון. אולם כאן מדובר בתביעה שאינה כספית אלא תביעת פינוי כך שאי התשלום של השטר מהווה חלק מעילת הפינוי ... מכאן שנטל ההוכחה חל על בעל הבית ולא על הדייר". [ראה דוד בר אופיר לעיל, עמ' 10 / ב]. על מנת להוכיח אי תשלום החוב על ידי הנתבע, צרפו התובעים אישורים המעידים על פתיחת תיק הוצל"פ כנגד הנתבע [נספחים ט1/ וט2/ לת1/]. אלא שהתובע מס' 1 מצהיר בעניין זה כך: "הזנחנו את הטיפול בתיק ההוצל"פ, בין היתר משום האיומים שהנתבע הפנה כלפי בא כוחי דאז, עו"ד ע. דרדיקמן". [סע' 8 לתצהיר התובע מס' 1 ת1/]. התובע מס' 1 אף מוסיף ואומר בחקירתו הנגדית: "ש. למה לא הגשת תביעה במשך 20 שנה? ת. אני הייתי עובד משרד הבטון, קשור לנסיעות ארוכות. מאחר והנתבע איים לשרוף לי את הבית מעל הראש , ואיים על עורך דיני כי הוא יחריב את משרדו אם יוצא בקשר להוצל"פ , למרות שהוא הוציא. לכן לא היתה תביעה במשך שנים". לא שוכנעתי כי יש בנימוקים אלה של התובע מס' 1 כל הצדקה להזנחת תיק ההוצל"פ שנפתח כנגד הנתבע, ומאחר ולא הובאו בפני בית המשפט תוצאות הטיפול בתיק, לא יכולים הליכי פתיחת התיק כפי שהובאו על ידי התובעים לשמש כראייה בדבר אי תשלום חובו של הנתבע. ד. לא שוכנעתי בגרסת התובעים באשר לא עמדו הם בנטל השכנוע בדבר אי תשלום החוב הכספי בסך 35,000.- ל"י, נטל המוטל על כתפיהם, ולפיכך, קובע אני כי התנאי השני בדבר הפרת תנאי החוזה לא מתקיים. מן המקובץ לא הוכחה השתכללות עילת פינוי בגין הפרת הסכם הפשרה - כחלק מחוזה השכירות ועל כן דין טענה זו של התובעים להדחות. 11. עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות: א. סע' 131 לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, ואולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: 1. הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". ב. כללי: "דייר מוגן איננו מצוי בסכנת פינוי, אלא אם הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לכדי ניתוק של המשכיות התשלומים. עילת פינוי תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. אי די לעניין זה בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות". [ראה דוד בר-אופיר לעיל עמ' 9 וכן ראה ע"א 582/81 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד ט"ז , 1320]. ג. התובעים טוענים כי הנתבע הפסיק לשלם דמי שכירות עבור הדירה מחודש יולי 1989 ועד ליום הגשת התביעה. הנתבע בסעיף 10 לתצהירו טוען כך: "נכון הוא כי הסכומים הנקובים ... אכן שולמו בפועל עד ליוני 1989 ועד בכלל. לאחר מועד זה הפסקתי לשלם שכר דירה וזאת משום שהתובעים מצאו לנכון להחזיר לי את שני תשלומי שכר הדירה". הנתבע מודה, אם כך, כי הפסיק לשלם את דמי השכירות החל מיוני 1989 וזאת עקב החזרת שני תשלומי דמי שכירות מהתובעים לנתבע. אלא מאי, שמעדויות בעלי הדין עולה כי אמנם הוחזרו לנתבע 2 שיקים האחד ע"ס 2,144.51 לירות מיום 20.08.80 והשני ע"ס 300.23 שקל מיום 15.05.81, כלומר כ - 8 שנים לפני המועד בו נטען כי הנתבע הפסיק לשלם את דמי השכירות. [השיקים צורפו וסומנו נ1/ ו - נ2/]. ד. לעניין סירובו של בעל הבית לקבל דמי שכירות יפים דבריו של כבוד השופט בר אופיר בנדון: "כאשר בעל בית מסרב אפילו פעם אחת לקבל דמי שכירות, וברור שלא שינה את עמדתו ואין הדייר חייב לחזור על פעולה ריקה מתוכן ולהציע אותה כל פעם מחדש. ברור כי בעל הבית יכול לשנות את עמדתו הסרבנית אם על ידי הודעה פשוטה... ואם על ידי מעשה אחר שמהם עולה ברורות כי בעל הבית מוכן מעתה ואלך לשוב ולקבל את דמי השכירות. מכל מקום חבותו המחודשת של הדייר להציע ולשלם את דמי השכירות לא תקום אלא בעקבות מעשה גלוי של בעל הבית". [ראה בר אופיר לעיל עמ' 12 - 13]. אלא שבנסיבות המקרה דנן, הוברר כי לאחר שהוחזרו ההמחאות בשנת 1981, המשיך הנתבע לשלם את דמי השכירות עד ליוני 1989, התובעים קיבלו את דמי השכירות מהנתבע עד ליום זה. מקבלת דמי השכירות אלו עולה באופן ברור כי בעל הבית שינה את עמדתו הסרבנית בדבר אי קבלת תשלום דמי שכירות והיו מוכנים הם לשוב ולקבל את דמי השכירות. לנוכח הודאתו של הנתבע כי הפסיק לשלם דמי שכירות החל מיוני 1989 ולנוכח העובדה כי לאחר החזרת ההמחאות ב 1981 שבו התובעים לקבל דמי שכירות עבור הדירה קובע אני כי אין כל הצדקה לאי תשלום דמי השכירות על ידי הנתבע. ה. לעניין תקופת ניתוק המשכיות התשלומים מעיד הנתבע בחקירתו הנגדית כך: "ש. מה קרה שבשנת 89 הפסקת לשלם? ת. לא הפסקתי לשלם. הוא לא נתן לי חוזה ולא עמד בהתחייבותו, יכול להיות שלא שילמתי. הוא לקח 10,000 ש"ח לפני כמה זמן. ב"כ הנתבע: אנו מודים כי אנו לא שילמנו כסף. אבל טענו שהתובע ישן על זכויותיו ואנו שילמנו 7 שנים אחורה דרך בית המשפט". מעדות זו עולה כי המדובר בהפסקת תשלום במשך למעלה מ - 7 שנים, הפסקה העולה כדי ניתוק המשכיות התשלומים. לפיכך, שוכנעתי כי התגבשה עילת פינוי כנגד הנתבע בגין אי המשכת תשלום דמי שכירות. 12. סעד מן הצדק: על פי הוראות סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, רשאי בית המשפט לסרב לתת צו פינוי, אם הוא סבור שהדבר לא יהיה צודק. במסגרת השיקולים הנוגעים למתן סעד יש לבחון את הנסיבות על כל מרכיביהן. א. מקור הסעד: סעיף 132[א] לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו". ב. שיקולים במתן הסעד: [1] מטרת החוק: לעניין זה מקובלני כי : "תכלית חקיקתו של חוק הגנת הדייר לא באה לשלול מבעלי הבתים את זכותם לשלמות רכושם, אלא להגן על דיירים מוגנים בפני פינוי, כל עוד הם מקיימים בקפדנות את תנאי השכירות. החוק שלל אמנם מבעלי הבתים חלק נכבד מזכותם להתקשרות חופשית, ואת ההנאה השלמה מרכושם, אולם לדייר לא ניתנה זכות קניינית לעשות במושכר כרצונו". [ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, 185]. כלומר, ההגנה על הדייר על חשבון זכויותיו של בעל הבית, מותנית בדרך כלל במילוי קפדני של תנאי השכירות. [2] חוק יסוד כבוד האדם וחירותו: סעיף 3 לחוק זה קובע כי: "אין פוגעים בקניינו של אדם". וכידוע: "זכות הקניין היא מזכויות היסוד של האדם בישראל ועל כן אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין". [ע"א 377/79, פייצר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן ואח', פ"ד לה[3], 656]. ברור אם כן כי אף כאשר יש הוראות חוק מפורשת, אשר פוגעת בזכות הקניין, הרי שיש לפרשה על דרך הצמצום. [ראה דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 186]. [3] טיב המושכר: כאשר מדובר בדירת מגורים, הרי שבית המשפט נוטה להקל יותר מכפי שיטה לעשות עת מדובר בבית עסק. במקרה דנן עסקינן בדירת מגורים המשמשת לנתבע ולמשפחתו קורת הגג היחידה לראשם. [4] מהות ההפרה: ההפרה הייתה אי תשלום דמי השכירות באופן המגיע לכדי ניתוק קבוע של המשכיות התשלומים. אמנם ככל שהאיחור בתשלום הולך ונמשך, כך הולכים ופוחתים סיכוייו של דייר לזכות בסעד זה. יחד עם זאת יש לזקוף לזכותו את העובדה כי תיקן את המעוות בכך ששילם את דמי השכירות המגיעים ממנו לאחר הגשת התביעה ואת העובדה כי בעל הבית המתין למעלה מ- 8 שנים עד להגשת תביעתו ומהמתנה זו ניתן להסיק שבעל הבית לא ראה בהפסקת התשלומים משום פגיעה חמורה בזכויותיו. (ראה דוד בר אופיר לעיל עמ' 164 /א) [5] שיקולי רחמים: אמת, כבר נפסק לא אחת כי: "הלכה פסוקה היא, שסעד מן הצדק איננו סעד של רחמים...". [ע,א 87/83, ארי"צ בע"מ נ' פיירלס ואח', פ"ד לח[2] , 161]. ברם, אין להתעלם מן העובדה כי יסוד מסוים של רחמים מצוי בסעד זה; "בעל בית הדורש פינוי את זכותו הוא דורש, ואם בית המשפט משיב את פניו ריקם ואומר לו כי התרופה שהוא זכאי לה על פי דין היא חמורה מידי ולכן איננה צודקת - קשה לומר שלא הושפע גם משיקולים רחמים...". [בר-אופיר, לעיל, 183]. השילוב הנכון בין הקביעות דלעיל הוא כי יש להתחשב בכך, אך לא לתת סעד זה משיקולים של רחמים בלבד. [6] הנתבע זכה בעבר לסעד מן הצדק: בפסק הפינוי העניק כב' השופט (בדימוס) אהרון כהן לנתבע סעד מן הצדק וכך כתב: " הנתבע מאשר כי הסדר זה נעשה בבחינת סעד מן הצדק, וזאת על אף הנסיבות המתוארות בתביעה" (סעיף ו' להסכם הפשרה נספח ח' לת1/) אין זה כלל בל יעבור שבית המשפט לא יעניק סעד זה פעמיים לאותו דייר. העובדה שכבר ניתן סעד זה לנתבע היא רק אחת מתוך מכלול הנסיבות שאותן ישקול בית המשפט בבואו להחליט אם ראוי הדייר לסעד המבוקש. [7] מאזן הנזקים: יש לשקול את הנזק שיגרם לתובעת אל מול הנזק שיגרם לנתבעים. הסעד יינתן אם וכאשר בית המשפט שוכנע, ולא די בפחות מכך, שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה. ג. מסקנות: לאחר ששקלתי היטב את כל השיקולים דלעיל בנסיבות המקרה הספציפי שבפני, הרי שלטעמי יש להעניק לנתבע סעד מן הצדק, אשר ימנע פינויו מהדירה. 13. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבע לפנות ולסלק ידו מהדירה בת 3 חדרים בקומה ג' בבניין ברחוב פלורנטין 38 בת"א, הידועה כחלקה 153 בגוש 7084, ולהשיבה לתובעים כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמו. ב. הפינוי לא יבוצע באם ישלם הנתבע לתובעים פיצוי כספי בסך של 20,000 ש"ח וזאת עד ליום 01.08.01. ג. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 15,000.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. פינוי מושכרמקרקעיןשכירותפינוידמי שכירותפינוי דירה