זכויות חכירה ממנהל


פסק דין

בשנת 1969 החכירה הנתבעת 4, רשות הפיתוח, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") לאגודת הספורט "מכבי יפו", מגרש בשטח כשנים עשר וחצי אלף ממ"ר (להלן: "המגרש").


המגרש שהוחכר למטרות פעילות ספורטיבית משתרע על חלק מחלקה 3 בגוש 6992 ועל חלקות 42 ו - 47 בגוש 7046.


חלק קטן מחלקה 3 הנזכרת לעיל (42/1000) הוא בבעלות המותוואלי של וואקף עלי אלקוסטאן.


על חלקה 3 שהוחכרה כאמור לעיל, עמד בנין ישן מימי המנדט הבריטי (להלן: "הבניין") . הבניין גובל ברחוב עזה ביפו ומספרו 49.
בעת ההחכרה כאמור, היה הבניין תפוס ע"י דיירים מוגנים שהשתמשו ביחידות שבחזקתם לצורכי מגורים ומלאכה.
חוזה החכירה בין המינהל ומכבי יפו נחתם ב - 29.4.67 והעתקו מצורף לכתב התביעה.


בין דיירי הבניין היו באותו זמן גם התובעים שהחזיקו כדיירים מוגנים בחלקים שונים של הבניין.
במשך השנים הרחיבו את החזקותיהם כתוצאה מכך שרכשו זכויות דיירות מדיירים אחרים שהתפנו. העברת הזכויות נעשתה באישורה של הנתבעת 5 "עמידר" החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר") שניהלה את הבניין מטעם המינהל - התובעים שילמו לעמידר דמי שכירות.


ב - 1.5.1989 נחתם הסכם בין התובעים לבין הנתבע מס’ 1 - חבר הנאמנים של מכבי יפו.


במבוא להסכם שהעתקו צורף לכתב התביעה צויין כי הנתבע מס’ 1 הינו בעל זכות חכירה של שלוש דירות בבניין המוחזקות בידי התובעים בתור דיירים מוגנים.
על פי הסכם זה קנו התובעים מהנתבע מס’ 1 את זכות החכירה בגין שלוש הדירות.


בהסכם מיום 13.10.1989 רכשו התובעים מהנתבע מס’ 1 זכות חכירה בגין דירה נוספת בבניין. דירה בת חדר וחצי שהתובעים החזיקו גם בה.
על פי הסכם נוסף מדצמבר 1990 (העתקו צורף לכתב התביעה) רכשו התובעים מהנתבע מס’ 1 את זכות החכירה בגין מבנה וחלק מחצר בבניין, גם במושכר זה החזיקו התובעים כדיירים מוגנים.


כעבור זמן פנו התובעים למינהל בבקשה לאשר ולרשום אותם כחוכרי היחידות הנזכרות לעיל (להלן: "היחידות בבניין") . המינהל סירב ומסרב לאשר את הסכמתו להעברת החכירה בגין היחידות בבניין מהנתבעים מס’ 1 ו - מס' 6 (שניהם ביחד יכונו להלן לשם הקיצור : "מכבי יפו").


התביעה נגד המינהל היא בדבר זכותם של התובעים להכרה כחוכרי היחידות בבניין.


התביעה נגד הנתבעים האחרים הינה לחיוב כספי, כתשלום פיצויים על כך שלא קיימו את ההתחייבות להעברת זכות החכירה בגין היחידות בבניין, פיצויים בשל מצג שווא שיש להם זכות למכור את החכירה ולחילופין, תובעים השבת כספים ששילמו בצרוף הפרשי הצמדה וריבית.


"מי הם הנתבעים האחרים לבד ממכבי יפו"

א. הנתבעים 2 ו - 3, ז'ק אושרוב ואביגדור פרסיאדו שימשו במועדים

הרלוונטיים כנאמנים בנתבע מס’ 1. התביעה נגדם נמחקה בהסכמה.


ב. הנתבעת 7 "אזורים" בניין (1965) בע"מ חברה שאמורה היתה לרכוש

מהמינהל את זכויות החכירה במגרש. התביעה נגדה נמחקה בהסכמה.




ג. הנתבע מס' 8 - עו"ד יעקב בן בסט היה אחד העסקנים במכבי יפו, לטענת

התובעים, הוא ייצג אותם כעו"ד, בעיסקות העברת החכירה בגין היחידות

בבניין ואחד החותמים בשם מכבי יפו, על חוזה העברה שהוא עצמו ניסח.
עילת התביעה נגדו, גם רשלנות מקצועית וגם מצג שווא .
נתבע מס' 8 הגיש כתב הגנה, אך לא התייצב לדיונים באשר לא נמסרו לו

הודעות והזמנות.


בישיבת קדם משפט ביום 13.5.99 נרשמה הוראה במזכירות ביהמ"ש לבצע

מסירה לנתבע מס' 8 לפי הכתובת שבכתב ההגנה. סמוך לרישום זה רשום

שעו"ד ילין, ב"כ התובעים, נטל על עצמו להמציא את כתובתו החדשה של

נתבע מס' 8. הכתובת לא הומצאה ובפועל עו"ד בן בסט לא הוזמן לדיונים.
הדיונים נמשכו בהעדרו של עו"ד בן בסט, ב"כ התובעים לא ביקש מביהמ"ש

לדון בהעדרו של נתבע זה, בפועל נזנחה התביעה כנגדו.
לא הובאו ראיות להוכחת התביעה נגד עו"ד בן בסט ולא נטענו כל טענות ולא

נתבקשו נגדו כל סעדים.


נותרה איפוא התביעה נגד המינהל ועמידר בלבד מצד אחד ונגד מכבי יפו מצד שני.
ב"כ הצדדים השכילו לצמצם את נושא המחלוקת.


אין מחלוקת בין הצדדים שעיסקת העברת זכויות החכירה לתובעים בגין היחידות בבניין היתה טעונה הסכמה של המינהל כבעלים של הנכס.
כמו כן אין מחלוקת כי המינהל לא נתן ומסרב לתת הסכמה להעברת החכירה.


בחוזה החכירה שבין המינהל לבין מכבי יפו מיום 29.4.1969 מצויות הוראות בנוגע להעברת זכויות.
בסעיף 18 שכותרתו: "העברת ומישכון זכויות החכירה ודמי הסכמה..." נאמר:



"א. אם ירצה החוכר להעביר את זכויותיו לפי חוזה זה

בשלמותן או בחלקן בצורה כלשהי, או להחכיר את

המוחכר בחכירת משנה או להשכירו או למסור חזקה

או שימוש בו במלואו או בחלקו, עליו לקבל לכך הסכמתו

של המחכיר בכתב ומראש.


המחכיר יכול להתנות את הסכמתו לתשלום דמי הסכמה

בהתאם לאמור בסעיף קטן ד להלן ומילוי יתר התנאים

המקובלים אצל המחכיר בזמן מתן ההסכמה, כגון המצאת

אישורים על תשלום כל המיסים, האגרות, היטלי החובה

ומס שבח/מקרקעין בתוספת מס, הסכמת המחכיר, דרושה

גם לקבלת משכנתא על המוחכר".


הוראת החוזה, אינה מקנה למינהל זכות סרוב שרירותית.
את ההוראה יש לפרש כיוצרת "כלל" ו"יוצא מן הכלל".


"הכלל" - שהמינהל יאשר את העברה בכפוף לתשלום דמי ההסכמה

והמצאת אישורים בדבר תשלום כל תשלומי החובה

הנדרשים על פי דין - בגין העברה.


"היוצא מן הכלל" - סרובו של המינהל לאשר את העברה. המשמעות היתה

לעניין חובת הראיה.


על פי הנאמר בהסכם המינהל הוא החייב להוכיח שסרובו לאשר את העברה הינו סרוב סביר.


בע"א 15/87 מ"י נ' יהודה וייס ואח' (פ"ד מ"ה(1) 342) נבדקו בפסה"ד הוראות ס' 22 של חוק השכירות והשאילה ונקבע כי על פי הוראות החוק על החוכר נטל הראיה שסרובו של המחכיר אינו סביר.
אף על פי כן נאמר שם (עמ' 348 מול האות ו') :


"אין גם מחלוקת, כי כדי שסרוב המחכיר להעברת זכות

החכירה יחשב לסביר, צריך שיהיה לו טעם הוגן מוצק

וממשי".


ב"כ המינהל היה ער לצורך להראות כי סירובו של המינהל בענייננו הינו סירוב סביר.


טענתו היא כי מלכתחילה החכיר המינהל את המגרש למכבי יפו למטרות ספורט בלבד.
החכירה היתה ספציפית למכבי יפו כאגודה ציבורית לפעילות ספורטיבית, כדי שהמגרש ישמש למפעלי ספורט, לכן המינהל חייב ולא רק רשאי, לסרב להעברת החכירה לשימוש שלא לצורכי ספורט.


העברת היחידות בענייננו נוגדת את מטרת ההחכרה למכבי יפו.
אילו העבירה מכבי יפו לאחרים את המגרש עצמו או כל חלק ממנו לשימוש כלשהו שאינו למטרות ספורט, היתה טענת ב"כ המינהל מקובלת כהגיונית אך לא זה המצב בענייננו.
מכבי יפו לא העבירה לתובעים זכות חכירה לגבי חלק כלשהו ממתקני הספורט שבמגרש.


היחידות בבניין נשוא העברת החכירה בענייננו הוחזקו בידי דיירים מוגנים ושמשו בפועל למטרות שונות לבד מספורט.
גם לפני שהמגרש הוחכר למכבי יפו וגם בעת שנחתמו הסכמי העברת החכירה,

היחידות בבניין לא שימשו מעולם למטרות ספורט ולא נועדו לשימוש כזה.


הבניין עצמו, שבו היחידות, היה קיים בעת שהמגרש הוחכר למכבי יפו והיה תפוס ומוחזק בידי דיירים מוגנים. עמידר כמורשה של המינהל נתנה הסכמה להעברת זכויות דיירות מוגנת, לשימושים שאינם למטרות ספורט.


החזקה בבניין עצמו, לא נמסרה מעולם למכבי יפו, לא למטרות ספורט ולא למטרה אחרת.
דומה שהבניין הוחכר פורמלית למכבי יפו רק משום שעמד על החלקה ולא היה כדאי לטרוח ולבצע פרצלציה כדי להפרידו מהחלקה.
בנסיבות אלו אין טענת המינהל סבירה, אין לה טעם "הוגן מוצק וממשי" כדרישת פסה"ד בע.א. 15/87 המובא לעיל.


בתוקף סמכותי על פי הוראת סעיף 22 בחוק השכירות והשאילה הנני פוסקת שהמינהל חייב לאשר את העברת החכירה לתובעים בכפוף לתשלום דמי הסכמה והמצאת אישורים בדבר ביצוע תשלומי החובה השונים.
אשר לתביעה נגד מכבי יפו

התובעים ידעו היטב שהמינהל הינו הבעלים של היחידות בבניין.
התובעים שילמו לעמידר דמי שכירות בגין היחידות וטרחו לקבל הסכמה להעברות שנעשו של זכויות דיירות מוגנת, על כן אני דוחה את התביעה המבוססת על מצג שווא.


הנני מחייבת את מכבי יפו לשתף פעולה עם התובעים ככל שיידרש לביצוע העברת זכויות החכירה במינהל.
כמו כן אני מחייבת את מכבי יפו לשלם לתובעים מחצית מדמי ההסכמה שהתובעים ישלמו למינהל ובלבד שסכום זה לא יעלה על 50% מהתשלומים שקיבלה מכבי יפו בפועל מהתובעים בעד זכויות החכירה בגין היחידות בבניין - בשיערוך הסכום על פי המדד, בהשוואה למדד שחל בעת קבלת התשלום על ידי מכבי יפו, לעומת המדד בעת תשלום דמי ההסכמה למינהל.


המינהל ישלם לתובעים הוצאות משפט בנוסף לסך של 10,000.- ש"ח בצרוף מע"מ כשכר טרחת עו"ד .


אין צו להוצאות בתביעה נגד מכבי יפו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון