הפקעה - תכנית שינוי מתאר


פסק דין

התביעה קא עסקינן הינה גלגול נוסף של סכסוך עגום בין אב, התובע, לבין בנו, הנתבע.


העובדות שאינן שנויות במחלוקת

אין מחלוקת בין בעלי הדין באשר לעובדות דלהלן:

1. התובע והנתבע הם, כאמור, אב ובנו, בהתאמה.


2. התובע היה בעל מלוא הזכויות במקרקעין, אשר שטחם הכולל היה 1,469 מ"ר, הנמצאים ברחוב אלי כהן, בשכונת נחלת יהודה, בראשל"צ, הידועים כחלקה 312 בגוש 6093 (להלן - "המקרקעין").


3. ביום 1.3.88 פורסמה בילקוט הפרסומים תכנית ממ8004/ (ילקוט הפרסומים 3531 בעמ' 957) ובמסגרתה הופקעו 182 מ"ר מהמקרקעין (ראה נ8/) (להלן - "הההפקעה").


כפי שעולה מאישור עיריית ראשל"צ, המינהל לתכנון הנדסי, יעוד ההפקעה - שטח ציבורי פתוח.


עוד עולה מהאישור האמור, כי על פי תכנית שינוי מתאר מס' רצ15/50/1/, אשר תוקפה מיום 1.6.98, יעוד השטח הציבורי כאמור הינו שביל להולכי רגל ומעבר לכלי רכב.


4. ביום 13.12.92 או בסמוך הוסכם בין התובע לבין הנתבע, כי התובע יעביר לבעלות הנתבע את הזכויות ב500/1469- חלקים מתוך המקרקעין, לצורך בניית בית על המקרקעין.


5. ביום 13.12.92 חתמו התובע והנתבע, אצל עו"ד י. שוורץ (להלן - "עו"ד שוורץ") על שורת מסמכים לצורך ביצוע העברת הזכויות כאמור, כדלהלן:


א. תצהירי העברה ללא תמורה, נספחים ב' ו - ג' לכתב התביעה;

ב. טופס מש"ח, נספח ד' לכתב התביעה;

ג. שטר מכר, נספח ה' לכתב התביעה;

ד. יפוי כח, על פיו הוסמך עו"ד שוורץ לעשות כל הדרוש לביצוע העברת הזכויות בהתאם לתצהירי ההעברה, נספח ו' לכתב התביעה.


בכל המסמכים האמורים צויין, כי התובע מעביר לבעלות הנתבע 500/1469 חלקים מהמקרקעין.


6. בנוסף למסמכים, אשר פורטו לעיל, חתמו התובע והנתבע גם על הסכם, במסגרתו הסדירו את השימוש במקרקעין וייחדו לשימושו של הנתבע את השטח, אשר סומן בצבע אדום בתשריט שנספח להסכם (להלן - "החלקה") (נספח ז' לכתב התביעה) (להלן - "ההסכם").


ההסכם נושא, כתאריך חתימתו, את יום 13.12.92, בדומה לתאריך בו נחתמו יתר המסמכים שפורטו לעיל, אולם, לטענת התובע (סעיף 9 לכתב התביעה) ההסכם לא נחתם באותו מעמד אלא במועד מאוחר יותר.


יוער, כי הנתבע חלק על טענת התובע בעניין זה וטען, כי ההסכם נחתם במעמד חתימת כל המסמכים כאמור וכחלק מהם.


כבר בשלב זה אציין, כי איני סבורה, כי עלה בידי התובע להוכיח גירסתו כאמור, לפיה ההסכם נחתם שלא במועד הנקוב בו. ההיפך הוא הנכון.


ראשית, הוכח, כי בתצהיר עדותו הראשית של התובע בתובענה בת.א. 1659/93 (אליו אתייחס להלן) ובדיונים שהתנהלו בתובענה האמורה כלל לא העלה התובע את הטענה כאמור והוא עשה כן, לראשונה, בתובענה שבכאן.


שנית, עו"ד שוורץ, אשר ניסח את המסמכים ואשר עדותו היתה מהימנה עלי, העיד בניגוד לעדותו של התובע, דהיינו, כי התובע חתם על כל המסמכים, כולל ההסכם, באותו מעמד (פרוטוקול הדיון מיום 31.10.00, עמ' 9-8).


שלישית ובכל מקרה, המדובר בטענה בעל-פה כנגד תאריך הנקוב במסמך בכתב, העולה, למעשה, כדי טענה בדבר זיוף מסמך בידי הנתבע או מי מטעמו, וכבר נפסק, כי ביהמ"ש יתייחס לטענות מעין אלה בספקנות ובחשדנות רבה (ר', למשל, ע"א 22/63 בן ציון נ' אזולאי, פ"ד יז(3) 1410).


7. ביום 9.5.93, אכן, הועברו ונרשמו על שם הנתבע הנתבע 500/1469 מהזכויות במקרקעין. זמן קצר לאחר רישום הזכויות כאמור על שם הנתבע, הגיש התובע תובענה כספית כנגד הנתבע (ת.א. (שלום רחובות) 6755/93), בה עתר התובע לחייב את הנתבע להשיב לו הלוואה בסך של 52,000 ש"ח (להלן - "התובענה הקודמת").


8. התובענה הקודמת התבררה בפני כבוד השופט ה. פיינשטיין וביום 20.9.96 ניתן בה על ידו פסק דין (להלן - "פסק הדין"), אשר קיבל את תביעת התובע וכן כלל התייחסות לפלוגתא נשוא התביעה קא עסקינן.


המחלוקת



1. כאמור לעיל, עוד טרם חתימת ההסכם הופקעו 182 מ"ר מהמקרקעין לצורך שביל מעבר להולכי רגל.


2. התובע עתר, כי יינתן פסק דין, המצהיר, כי ההפקעה תגרע באופן יחסי מחלקיהם של הבעלים במקרקעין (קרי, הן מחלקו של הנתבע בחלקה והן מחלקו של התובע ביתרת המקרקעין), על פי שיעור חלקיהם במקרקעין וללא קשר למיקומה בפועל של ההפקעה.


הנתבע טען, כי על ההפקעה להיגרע מחלקו של התובע בלבד (קרי, מיתרת

המקרקעין בלבד).


3. עיקר המחלוקת בפני התמקדה, איפוא, בשאלה, האם שטח ההפקעה צריך להגרע כולו מחלקו של התובע במקרקעין או שעל השטח להגרע מחלקם של כל אחד מבעלי הדין וזאת באופן יחסי לחלקם במקרקעין.


4. מחלוקת זו נעוצה, בין השאר, במחלוקת נוספת שהתגלעה בין בעלי הדין והיא בשאלה, האם נפל פגם בניסוחו של סעיף 2(ד) לחוזה ואם כן כיצד ניתן לתקן את הפגם שנפל. מפאת חשיבותו אביא סעיף זה להסכם כלשונו:


"המעביר מעביר בזאת ללא תמורה לנעבר והנעבר מקבל בזאת ללא תמורה מאת המעביר את כל זכויות המעביר במגרש אשר מסומן בצבע אדום בתשריט המצ"ב כנספח א' להסכם.


א. הואיל ומבחינה רישומית אין אפשרות להעביר את הזכויות במגרש ע"ש הנעבר אלא כחלק יחסי מן החלקה כולה, הרי שמוסכם ומוצהר בזאת כי המעביר מעביר לנעבר ללא תמורה סך של 500/1469 חלקים מן החלקה.


ב. כמו כן, מוסכם כי חתימתם של הצדדים על הסכם זה ועל התשריט המצ"ב כנספח א', מהווה חתימה על הסכם ליחוד השימוש בחלקה באופן שהנעבר מקבל את השימוש היחודי והבלעדי במגרש ואילו המעביר מקבל את השימוש היחודי והבלעדי בכל החלקה למעט המגרש.
.
.
.


ד. מוסכם כי ככל שקיימת הפקעה או שתהיה בעתיד לטובת דרך או כביש או כל עניין אחר, הרי שההפקעה תחושב מחלקו של הנעבר ובכל מקרה, חלקו של הנעבר לא יקטן מ500- מ"ר נטו, כמסומן בצבע אדום בתשריט." (ההדגשה שלי - ח.ר.ר).


דיון



1. בטרם שתיבחנה טענות בעלי הדין לגופן של המחלוקות ביניהם, יש להקדים ולבחון, האם, אכן, כטענת התובע, מהווה פסק הדין של כב' השופט ה. פיינשטיין מעשה-בית-דין, המונע מבית המשפט כאן להיזקק לבחינת המחלוקת ולהכרעה לגופה.


2. מפאת חשיבות הדברים אביא את דברי כב' השופט ה. פיינשטיין בפסק הדין, המתייחסים לפלוגתא קא עסקינן, כלשונם (סעיף 4 לפסק הדין):



"... ישנו ויכוח בין הצדדים והוא - האם מדובר ב500- מ"ר נטו או ב500- מ"ר ברוטו.
החשיבות נובעת מכך שהעיריה מבקשת להפקיע שטחים מתוך החלקה והויכוח הוא על מי תחול ההפקעה, על התובע או על הנתבע.


הפתרון לויכוח זה מעוגן בסעיף 2(ד) של הסכם העברת הזכויות מיום 13.12.92 (אשר לא הוצג משום מה פורמלית ע"י הצדדים, אך אין מחלוקת לגבי תקפותו).


באותו סעיף נקבע מפורשות, כי אם תהיה הפקעה היא תחול על הנעבר, הלא הוא הבן. גם אם הוסף לאחר מכן כי הבן יקבל בכל מקרה לא פחות מ500- מ"ר כך שההפקעה תחול עליו והוא ייוותר עם 500 מ"ר נטו. בכל מקרה לא בחוזה עצמו, ולא בתצהירי ההעברה מדובר על 500 מ"ר נטו. בתצהירים מדובר על העברת 500/1469 חלקים... מכאן, שכל הפקעה תחול על חלקי הנעבר כמוסכם, או על החלקה כולה, בהתעלם מהניסוח הקלוקל של החוזה. במקרה זה, כל אחד מהבעלים נושא בחלקו היחסי מההפקעה לפי אחוזי הבעלות שלו בחלקה."



3. סבורני, כי טענת התובע, כי דברים אלו הינם בבחינת מעשה בית דין הינה חסרת ממש ואפרט טעמי:


א. הלכה פסוקה היא, כי:


"השתק פלוגתא מקים מחסום דיוני לבעל דין המבקש לשוב ולהתדיין בשאלה עובדתית מסויימת שכבר נדונה בין בעלי הדין בהתדיינות קודמת אם מתקיימים ארבעה תנאים והם:


א. הפלוגתא העולה בכל אחת מההתדיינויות היא אכן אותה פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים.


ב. קויים דיון בין הצדדים באותה פלוגתא במסגרת ההתדיינות הראשונה, ולצד שנגדו מועלית טענת ההשתק בהתדיינות השניה היה יומו בבית המשפט ביחס לאותה פלוגתא.


ג. ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או מכללא של בית המשפט באותה פלוגתא, בקביעת ממצא פוזיטיבי, להבדיל מממצא הנובע מהעדר הוכחה.


ד. ההכרעה היתה חיונית לצורך פסק הדין שניתן בתובענה הראשונה."



(ע"א 1041/97 סררו נ' נעלי תומרס בע"מ, פ"ד נד(1) 642).


ב. איני סבורה, כי ניתן לראות בדברים שנאמרו בפסק הדין משום "הכרעה"

כאמור.


לדעתי, בדבריו אלו, לא הכריע כב' השופט ה. פיינשטיין באופן חד משמעי בשאלה, מה היא הפרשנות הראוייה להסכם, אלא הציג את האפשרויות השונות הקיימות לדעתו לפרשנותו של הסעיף בלבד ודברים אלו, אין בהם כדי להוות משום מעשה בית דין.


ג. יתרה מזו, אפילו תמצי לומר, כי המדובר בקביעה, כי אין לקבל את גירסת הנתבע, לפיה המדובר בהעברה של 500 מ"ר "נטו", הרי גם אז אין לראות בדברים משום מעשה-בית-דין, באשר בענייננו, אין ספק, כי לא נתקיים התנאי הרביעי האמור לעיל בדבר חיוניות ההכרעה לצורך מתן פסק-הדין בתובענה הקודמת.


כפי שעולה מרישת פסק הדין, השאלה שעמדה בבסיס המחלוקת בין בעלי הדין בתובענה הקודמת היתה, האם פרע הנתבע את ההלוואה אשר קיבל מהתובע (ראה סעיף 2 לפסק הדין). דברי כב' השופט ה. פיינשטיין באשר למחלוקת בין הצדדים בשאלה קא עסקינן (סעיף 4 לפסק הדין) נאמרו מבלי שנדרשו להכרעה במחלוקת בתובענה ולמעשה אגב אורחא.


בנסיבות אלה, יש להידרש ולבחון את טענות הצדדים והמצב המשפטי בענייננו לגופם.


4. כאמור, אין חולק, כי קיימת סתירה ברורה בין רישת סעיף 2(ד) לבין סיפת אותו סעיף, אולם משנשמעה בביהמ"ש עדותו של עו"ד שוורץ, אשר, כאמור לעיל, היתה אמינה ומהימנה, מתברר, כי אין המדובר בסתירה, אלא, בטעות סופר בלבד וכי, כטענת הנתבע, במקום המילה "הנעבר" היתה אמורה להירשם המילה "המעביר", וכך העיד לעניין זה עו"ד שוורץ (פרוטוקול הדיון מיום 31.10.00, עמ' 2):


"ת: אני לא זוכר מדוע הוכנס הסעיף 2ד', אני זוכר כן שאלמוני (הנתבע - ח.ר.ר.) מאוד עמד על זה שהריבוע האדום לא פחות ולא יותר הוא יקבל, ואני פשוט משער ולא אומר מזיכרוני, יכול להיות שהוא ביקש ממני לציין את זה. כשקראתי את ההסכם היום הגעתי לסעיף הזה ולא הבנתי, וקראתי את זה עוד פעם מה שעשיתי, אני הסתכלתי על עוד דפים שיש לי והגעתי למסקנה שיש פה טעות כתיב במקום המילה הנעבר צ"ל המעביר והסיבה היא שכל העניין היה הריבוע האדום שלו, לא עניין אותו שום דבר אחר, הריבוע זה מה שעניין אותו." (ההדגשה שלי - ח.ר.ר.).


5. הדין החל על "טעות סופר" מצוי בהוראת סעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"א - 1971 (להלן - "חוק החוזים"), הקובע:



"נפלה בחוזה טעות סופר או טעות כיוצא בזה, יתוקן החוזה לפי אומד דעת הצדדים ואין הטעות עילה לביטול החוזה".


מנוסח הסעיף עולה, כי לצורך תיקון טעות סופר, אין די בבירור כוונת אחד הצדדים להתקשרות, בענייננו, הנתבע, אלא על בית המשפט לבחון את אומד דעת הצדדים להתקשרות, דהיינו שני הצדדים לחוזה.


6. לבחינת אומד דעת הצדדים אימץ חוק החוזים את המבחן האובייקטיבי, לפיו גמירות דעתם של הצדדים נלמדת על פי אמות המידה של האדם הסביר, דהיינו לפי בדיקת נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, דברים שאמרו לפני כריתת החוזה ולאחריה ותוכן החוזה עצמו. אולם, כדברי המלומדים פרופ' ד. פרידמן ופרופ' נ. כהן בספרם:


"קנה המידה האובייקטבי אינו של אדם חיצוני זר להתקשרות, אלא של המתקשרים עצמם, שאת מעשיהם, דבריהם והתנהגותם, יש להעביר במשקפי הסבירות, ולשאול אם מתקשר סביר במעמדם היה מסיק ממה שהתרחש ביניהם כי אכן גמרו בדעתם לכרות חוזה."



(ד. פרידמן ונ. כהן, חוזים (אבירם הוצאה לאור בע"מ, 1991), כרך א', 157) (להלן - " ד. פרידמן ונ. כהן, חוזים").


יתר על כן, מבחן זה כפוף לסייג, לפיו, שעה שיוברר לבית המשפט, כי נפל פגם ברצונו של אחד המתקשרים לא יוחל המבחן האובייקטיבי, אלא המתקשר שנפל פגם ברצונו יהא זכאי לביטול החוזה, כולו או חלקו (שם, עמ' 156-157).


7. קריאת עדויות הצדדים ובעיקר עדותו של עו"ד שוורץ מצביעה, חד-משמעית, על כך, כי בענייננו, למעשה, לא גיבשו הצדדים כוונה משותפת בעניין נשוא המחלוקת. אין לי כל ספק, כי הנתבע התכוון לקבל 500 מ"ר "נטו", דהיינו, כי ההפקעה לא תמומש מחלקו הוא וזו היתה גם ככל הנראה כוונת "המנסח" עו"ד שוורץ. אולם, כפי ששוכנע כב' השופט ה. פיינשטיין, אף אני שוכנעתי ממהימנות עדותו של התובע, כי התכוון ליתן לבנו 500 מ"ר מתוך 1,469 מ"ר, דהיינו כ - 1/3 מהמקרקעין. (כאן המקום לאזכר את ההלכה לפיה רשאי בית המשפט לקבל חלק מעדותו של עד כמהימן אפילו היה חלק אחר מעדותו בלתי מהימן הידועה בכינוי "פלגינן דיבורא", ראה ע"פ 697/78 רפאל בן אברהם תמיר (שוילי) נ' מ"י, פ"ד לג (2) 415, לפיכך, אין בעובדה, שאכן, כטענת הנתבע, חלק מעדותו של התובע היה בלתי מהימן כדי למנוע קביעה, כי עדותו בענין זה היתה כאמור מהימנה ואמינה).


8. כאמור לעיל, לעניננו, אין די בבחינת כוונתם הסובייקטיבית של בעלי הדין אלא יש

לבחון את אומד דעת הצדדים לפי המבחן האובייקטיבי ולצורך זה יש לפנות לכלל

הנסיבות האופפות את ההתקשרות.


9. בפני ביהמ"ש הוכח בבירור, כי:



א) הנתבע הוא זה אשר פנה, לראשונה, לעו"ד שוורץ וביקש ממנו לטפל בהעברת הזכויות כאמור על שמו (עדות עו"ד שוורץ, פרוטוקול הדיון מיום 31.10.00, עמ' 1).


ב) הנתבע הוא שהבהיר לעו"ד שוורץ, כי הוא אמור לקבל את השטח אשר סומן בתשריט באדום, במצבו כפי שהוא, וללא שהודגש בתשריט, כי ההפקעה חלה על יתרת המקרקעין (שם, עמ' 5).


ג) התובע אינו יודע קרוא וכתוב, להבדיל משפת תורה (ראה עדות עו"ד שוורץ, שם, עמ' 2).


ד) כעדותו (פרוטוקול הדיון מיום 12.10.99, עמ' 3), התובע לא קרא את ההסכם עובר לחתימתו, אלא עו"ד שוורץ הבהיר לו את הוראותיו בכלליות. וכך העיד עו"ד שוורץ (פרוטוקול הדיון מיום 31.10.00, עמ' 1 - 2):


"... התרשמתי די מהר, זו הפעם הראשונה שראיתי אותם, שהם לא מדברים עברית רהוטה וגם אני התקשיתי להבין אותם בבהירות ולכן ביקשתי, את זה אני זוכר טוב, ביקשתי מאלמוני לצאת מהחדר, דיברתי איתם בצורה שקיויתי שאני יכול להבהיר במה דברים אמורים. הראיתי להם את התרשים, בשלב זה ידעתי שהקרקע רשומה ע"ש האבא בלבד, אבל זכור לי בפירוש שהאמא היתה בחדר והיא היתה היותר פעילה בשיחה איתי, אמרתי להם שהחלק הזה הם נותנים במתנה לאלמוני, זה היה צבוע בצבע אדום והם אמרו כן כן כן..."



ובהמשך:


"אני לא בטוח שהקראתי מילה במילה, אני עברתי על ההסכם יחד איתם ומה שעמד לנגד עינינו ואני רציתי שהם יחתמו ואכן חתמו, זה על התרשים כפי שהוא."



ה) במהלך הפגישה עם עו"ד שוורץ כלל לא דנו התובע ובנו בשאלת ההפקעה, קיומה ומחלקו של מי מהם היא תהיה. כך העיד התובע ועדותו בעניין זה הינה אמינה ומהימנה (פרוטוקול הדיון מיום 12.10.99, עמ' 3):


"ש: על המילה הפקעה דיברו איתך?

ת: אני נשבע על ספר התורה על המילה הפקעה אפילו לא דיברו איתי."



ובהמשך בחקירה נגדית (עמ' 3-4):


"ש: אמרת מעולם לא דיבר איתך על הפקעה?

ת: אף אחד לא דיבר איתי על הפקעה, הוא פלש לאדמה.
ש: דיברת עם עו"ד שוורץ על הפקעה?

ת: לא.
ש: ושוורץ לא דיבר איתך גם כן על הפקעה?

ת: לא.
ש: אתה בטוח מה שאתה אומר?

ת: אני אשבע בספר תורה."



וכך העיד גם עו"ד שוורץ (פרוטוקול מיום 31.10.00, עמ' 2):



"ש: השאלה האם ההורים הבינו מה זו ההפקעה, אני מניחה שההורים לא ידעו לקרוא את ההסכם.
ת: לא אני הקראתי להם את ההסכם.
ש: אני מניחה שכהקראת להם לא בדיוק הבינו את המשפט, כי אם אנו לא הבנו אז גם הם לא.
ת: אני לא בטוח שהקראתי מילה במילה, אני עברתי על ההסכם יחד איתם ומה שעמד לנגד עינינו ואני רציתי שהם יחתמו ואכן חתמו, זה על התרשים כפי שהוא.
ש: התרשים לא מתייחס למקרה של הפקעה.
ת: נכון."



ובעמ' 5:


"אני הבהרתי למר אלמוני לאבא את מה שאני הבנתי וזה שבעקבות העברה של 500 חלקים מתוך 1496 העברה הזו לכשעצמה מותירה בידיו את 969 מתוך 1469 מ"ר. אני רוצה לומר לענין ההפקעה, ההפקעה לא היתה חלק מהעיסקה הזו. העיסקה שאני ביצעתי לא הפקיעה ולא להיפך לאף צד שום דבר."



ובהמשך משיב עו"ד שוורץ לשאלות ב"כ הנתבע ומאשר, כי כלל לא הבהיר להורים, כי חלק מהחלקה מיועד להפקעה. כדבריו (עמ' 7):


"ש: את המילים 500 מ"ר נטו אמרת לפניו הוא שמע ממך את המילים 500 מ"ר נטו הוא ואשתו?

ת: התשובה שלי די חד משמעית, אני יכול לענות מה שאמרתי לא מה שהוא שמע. מה שאמרתי שהם מעבירים לרחמים במתנה את המלבן האדום וזהו. אם התייחסתי לביטוי נטו או ברוטו אני חושב שהבהרתי להם שזה מה שעובר אליו, ניסיתי לעשות את זה בצורה הכי מוחשית. היה נוח לי שיש מפה ושהם מבינים שהריבוע המסומן במפה הוא זה שעובר לבן.
ש: בעת שערכת את המסמכים והעיסקה ידעת שמלבן מס' 2 לא 500 מ"ר?

ת: לא מדדתי.
ש: הסתמכת על מפת החלוקה.
ת: בעריכת ההסכם איני זוכר על מה הסתמכתי אבל ידעתי שהחלק האדום הוא בגודל של 500 מ"ר וזה מה שעובר לבן ללא תמורה."



מעדותו של עו"ד שוורץ משתמע, בבירור, כי בעת חתימת ההסכם כלל לא דובר עם התובע אודות ההפקעה והשלכותיה, אלא הובהר לו, באופן כללי, כי על פי המסמכים עליהם הוא חותם, הריהו מעביר לנתבע את השטח המסומן בריבוע המהווה 500 מ"ר מתוך כ- 1,500 מ"ר, דהיינו, מתוך המקרקעין בשלמות, ללא איזכור נושא ההפקעה ומבלי שצויין בפניו, כי על פי הסכם השיתוף, כנוסחו, יוותרו בבעלותו רק כ - 780 מ"ר ולא כ - 1000 מ"ר. מתוך הראיות גם עולה, בבירור, כי מטרת סימון הריבוע בתשריט לא נועדה להצביע על גודל השטח המועבר אלא על מיקומו בלבד. ( ראה לענין זה עדותו של עו"ד שוורץ, שם).


ו) יודגש, כי עדותו של הנתבע, לפיה התובע ידע על ההפקעה והתכוון ליתן לו 500 מ"ר ולהשאר עם 780 מ"ר וכי זה מה שהיה אמור להכתב גם בהסכם (פרוטוקול הדיון מיום 12/10/99 עמ' 9) נשמעה לא מהימנה וכאמור לעיל, שוכנעתי, כי התובע התכוון ליתן לנתבע 500 מ"ר מהמקרקעין בשלמותם.


10. נפנה ונבחן את משמעות העובדות האמורות בעניננו.


11. בע"א 2119/94 לנדאו נ' ויין, פ"ד מט(2) 77, הרחיב ופירש כב' השופט י. קדמי את הכללים החלים על חתימת עיוור או מי שאינו יודע את שפת החוזה על חוזה או מסמך, וכדבריו:



"(א) אדם מוחזק כמי שיודע את תכנו של מסמך שעליו הוא חותם, ולא תשמע מפיו הטענה, שלא כך הם פני הדברים מן הטעם שאין הוא מסוגל לקרוא את המסמך מסיבה כלשהי. מקורה של חזקה זו בכך, שמי שאינו מסוגל לקרוא מסמך, נושא בחובה להבטיח שתכנו של אותו מסמך יובא לידיעתו, על ידי פלוני המהימן עליו, לפני שיחתום עליו; ועל כן הוא זה הנושא בתוצאות אי קיומה של החובה.


(ב) אולם, במקום שצד למסמך - כגון: הצד האחר לחוזה - יודע ש"חברו" אינו מסוגל לקרוא את המסמך, החובה לוודא כי תוכן המסמך יובא לידיעתו של האחרון, לפני שיחתום עליו, מוטלת על כתפיו של הראשון; וזאת - משום שבמקרה כזה, הראשון מודע לכך שכל עוד אין חברו יודע את תוכן המסמך אין לחתימתו משמעות כלשהי, ומבחינת הדין כאילו לא נעשתה (ראה: A AM.17 62; JUR 2ND, CONTRACTS, SUB.-S.2, עיין - מאמר, פרופ' ג. שלו, משפטים תשמ"א, 501)" (ההדגשה שלי - ח.ר.ר).


12. משהוכח, כי התובע לא התכוון לכך ששטח ההפקעה כולו יגרע מיתרת חלקו במקרקעין לאחר ההעברה ולא ידע על תוכנו של הסעיף, בנוסח שהיה אמור להיות אלמלא הטעות, נראה לי, כי אין מקום לתקן הטעות בהתאם לכוונת המנסח. לדעתי, בנסיבות העניין, בשל העדר גמירות דעת בין הצדדים באשר לשאלה מחלקו של מי מהם תיגרע ההפקעה, יש לקבוע כי הוראת הסעיף קא עסקינן בטלה (ראה גם ע"א 1392/90 פרץ בוני הנגב נ. בוחבוט יששכר (יצחק), פ"ד מז(1) 357).


13. תוצאה זו נובעת גם מהחלת כללי תום הלב במו"מ על החוזה קא עסקינן.


בשורה של פסקי דין נקבע, כי חובת תום הלב במו"מ לקראת חוזה כוללת בחובה גם את חובת הגילוי. בספרם חוזים מציינם המלומדים פרופ' נ. כהן ופרופ' ד. פרדימן ומונים בין הדוגמאות למקרים בהם נראה את החובה כמופרת מקרה "(ש)בו סומך צד על רעהו בכל הנוגע לניסוחו של החוזה, ותוך ניצול האמון המירבי, מגניב הצד ה"מופקד" על ניסוח החוזה תניה לטובתו. אי הגילוי כאן הוא על רקע יחסי האמון בין הצדדים."



כאמור לעיל, בענייננו הוכח, כי הנתבע הוא זה שפנה אל עו"ד שוורץ ושכר את שירותיו לצרכי העיסקה; כי עו"ד שוורץ ניסח החוזה על פי הנחיותיו ודרישותיו של הנתבע; וכי לא הובהר לתובע, כי על פי ניסוח החוזה (אלמלא הטעות שנפלה בניסוחו) ההפקעה אמורה להיעשות מהחלק במקרקעין שייוותר בידיו דווקא (ראה לעיל). לענין זה יפים דברי ביהמ"ש העליון בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ (1) 826, בעמ' 835:


"מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על פי משמעותו הלשונית הפרטית של המוכר, אינו מתיישב עם חובת תום הלב".


14. משקבענו, כי הוראת הסעיף האמור בהסכם בטלה, תוצאת הדברים היא, כי ההסכם אינו מסדיר את השאלה מאיזה חלק של החלקה תגרע ההפקעה. חוסר זה טעון השלמה.


15. לצורך השלמת ההסכם, עלינו לפנות להוראת סעיף 26 לחוק החוזים הקובעת לאמור:


"פרטים שלא נקבעו בחוזה או אל פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלו כמוסכמים."



על פי סעיף זה ההשלמה תהיה לפי נוהג כלשהו בעניין נשוא המחלוקת ו/או דין דיספוזיטיבי שבכוחו להשלים את החסר. בהעדר נוהג או דין כאמור נקבע, כי ניתן לפנות לעקרון תום הלב אשר יתן ביטוי לערכי היסוד של השיטה כגון, הגינות, אמון, סבירות וצדק וראה גם, כדברי כב' השופטת ד. דורנר בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ (1) 826 (להלן: "פרשת צמיתות" (81) בע"מ):


"זאת ועוד, יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים על-יסוד ההנחה כי פעלו כאנשים הגונים וסבירים. כדברי המשנה-לנשיא, השופטת בן פורת בע"א 554/83 "אתא" חברה לטקסטיל בע"מ נ. עזבון המנוח לוטולוב יצחק ז"ל ואח', פ"ד מא (1) 282,322 "בעת שתרים (אחר אומד הדעת) מותר ואף צריך להיעזר בכללי ההגינות המקובלים על הבריות."



(ראה גם, א. ברק, פרשנות במשפט, פרשנות חוזה (נבו הוצאה לאור) 172, 175-178, 209-210).


16. בענייננו, בעלי הדין לא טענו ולא הוכיחו כל נוהג החל לגבי חוזים מהסוג קא עסקינן. כמו כן, אין חוק הדן ישירות בפלוגתא נשוא דיוננו.


17. לדעתי, ניתן להסיק וללמוד לענין זה מהוראת סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 ( להלן - "חוק המקרקעין") הקובע לאמור:



"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם."



אמנם, לכאורה בעלי הדין התכוונו בהסכם לייחד לנתבע את החלק במקרקעין אשר סומן בתשריט בצבע אדום ולהתנות בכך על הוראת סעיף 27 לחוק המקרקעין (לענין זה ראה ה"פ 1753/97 מרקין נ. יהודה (לא פורסם)). אולם, כפי שקבעתי לעיל, אין לי כל ספק שבכוונת התובע היה להגדיר בתשריט את מיקום השטח בלבד להבדיל מגודלו. לפיכך, ולפי העקרון העולה מסעיף 27 לחוק המקרקעין יש לקבוע כי ההפקעה תגרע מחלקו של כל אחד מבעלי הדין באופן יחסי לשטחו.
מסקנה זו מתיישבת לדעתי גם עם ערכי היסוד של השיטה ועקרון תום הלב. כפי שצויין לעיל, עדותו של התובע, לפיה התכוון ליתן לנתבע שליש מהמקרקעין וכלשונו "חצי דונם מדונם וחצי" (כולל החלק המופקע) היתה אמינה ומהימנה. עדות זו תואמת גם את כל המסמכים הנוספים אשר נחתמו בין בעלי הדין ואשר בהם צויין, כי התובע מעביר לנתבע 500/1469 חלקים מהמקרקעין.


יתר על כן, הוכח, כי הנתבע הוא זה אשר היה "אחראי" לניסוח החוזה ולמסירת פרטיו לעו"ד שוורץ, שעה שבפני התובע הוצג מצג חלקי ולא ממצה של הדברים. (לעניין זה ניתן ללמוד גם מהעקרון בדבר פרשנות חוזה דו משמעי כנגד המנסח (ראה, פרשת צמיתות (81) בע"מ)).


18. אוסיף ואציין, כי, אמנם, הנתבע טען, כי מדובר בעיסקה בתמורה, אולם, איני סבורה, כי יש ליתן משקל כלשהו לטענה זו, שהרי אם וככל שהטענה נכונה והמדובר בעיסקה בתמורה אשר הוצגה כעיסקה ללא תמורה, הרי בפנינו חוזה פסול, אשר יש להחיל עליו את תנאי סעיף 30 לחוק החוזים, לאמור, כי ההסכם בטל. טענה כזו לא נטענה על ידי מי מהצדדים.


19. לסיום, הנני מורה, כי ההפקעה תיגרע מחלקו של כל אחד מבעלי הדין במקרקעין בהתאם לחלקו היחסי בהם.


20. הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ש"ח, בתוספת מע"מ כחוק.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון