דמי חכירה היוון


פסק דין

1. המבקשים, מרים ומשה טייגפלד (להלן - המבקשים), רכשו מהמשיב, מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המשיב או המינהל), זכויות חכירה בשתי יחידות דיור שהוקמו בכפר חרוצים. שתי יחידות הדיור היו בנות 42 מ"ר כל אחד, ולגבי כל אחת מהן נעשה חוזה בנפרד - בתאריך 8.3.59 לגבי מגרש 43ב' וביום 24.3.71 לגבי מגרש 43א' (נספחים ב' וא' לתצהיר המבקש, משה טייגפלד - ת1/, בהתאמה).


בעת החתימה על ההסכם משנת 1971 (נספח א') נחתם גם הסכם חכירה בין המבקשים לבין המשיב, ובו התחייבה המשיב לרשום את זכויות המשיבים בלשכת רישום המקרקעין (נספח ג' לת1/).


בשנת 1996 היוונו המבקשים את זכויותיהם בשתי חלקות הקרקע, אשר אוחדו על ידם, ואף נבנה בית על חלקות אלה (להלן - החלקה או החלקה המאוחדת).
המבקשים שילמו דמי היוון כחוק (ת1/ - נספחים ד', ה', ו').


2. בשנת 1997 בחנו המבקשים אפשרות של תוספת בניה על החלקה הנדונה, ונאמר להם כי הדבר יהיה כרוך בתשלום דמי היתר למינהל.
הם פנו באמצעות ב"כ, עו"ד מאור, בפניה רשמית למינהל, וטענו כי עפ"י הסכמי החכירה המקוריים שבידיהם, לא מוטלת עליהם כל חובה לתשלום בגין תוספת בניה על החלקה (מכתב מיום 18.5.97 - ת1/, נספח ט').


פנייתם של המבקשים למינהל נענתה במכתבו של עו"ד א' טל מיום 28.7.97, בו נכתב, בין היתר:



"תקופת החכירה על פי ההסכמים הזמניים אשר נחתמו עם מרשיך הסתיימה מזמן.


לצורך בניה נוספת בקרקע כמבוקש על ידי מרשיך יהא עליהם לחתום על חוזים חדשים הנהוגים כיום במינהל שאחרת לא ניתן יהיה לדון בבקשתם לתוספת בניה לכשתתבקש.


למותר לציין כי, בכפוף לאמור בסעיף 3 לעיל, יגבו דמי היתר על פי נהלי המינהל" (נספח יב).


3. בעקבות חילופי מכתבים נוספים, בהם לא נענתה פנייתם, הגישו המבקשים בקשה זו בדרך של המרצת פתיחה.


בבקשתם, עותרים המבקשים לסעד הצהרתי כדלהלן:



"המבקשים זכאים שביהמ"ש יצהיר כי ביחסים שבין הצדדים מחייב סעיף (4) מההסכם 'ג' ובהתאם חייבת המשיב לחתום על תכניות לתוספת בניה על המגרשים במסגרת המותר ע"י הרשויות המוסמכות לבניה לתכנון עיר ללא התניית הסכמתה ו/או חתימתה של התכניות בתשלום דמי היתר. כן זכאים המבקשים שיינתן צו כנגד המשיב המחייב אותה ליתן את הסכמתה וחתימתה כאמור" (סעיף 20 לה"פ).


הטיעונים

4. לטענת המבקשים, הסכמי החכירה שנחתמו בין הצדדים בשנים 1959 ו1971- וכן הסדרי ההיוון שערך המינהל עמם בשנת 1996, מונעים מהמשיב כל אפשרות לגבות דמי היתר מהמבקשים בתמורה לתוספת הבניה המבוקשת על ידם.


ב"כ המבקשים, עו"ד מאור, מסתמך בעיקר על האמור בהסכם ג' אשר נערך בעת ובעונה אחת עם הסכם החכירה בשנת 1971 (תוספת שאינה קיימת בהסכם החכירה א' משנת 1959), אשר קובע בסעיף 4 כדלהלן:


"אסור לחוכר, בין בעצמו ובין על ידי כל הבא מכוחו או מרשותו, להכניס שינוי ו/או להוסיף כל תוספת בנייה לנכס ו/או למגרש ו/או לגרוע מהם, מבלי לקבל מראש ובכתב את הסכמת המחכיר והרשויות המוסמכות לבנייה ותיכנון ערים. החוכר לא יגיש תוכניות לשינויים ו/או לתוספות כאמור לאישור למוסד ממשלתי, עירוני או מוסד מוסמך אחר כל שהוא מבלי שהמחכיר יחתום על תוכניות אלה.
מבלי לפגוע בזכות המחכיר להגדיל את דמי החכירה בגלל תוספת, המחכיר לא יטיל על החוכר כל תשלום, היטל או אגרה בעד מתן הסכמתו או חתימה על התוכניות האמורות".


לטענת עו"ד מאור, לאור הוראות הסיפא לסעיף 4 הנ"ל, מנוע המשיב מלהטיל על המבקשים כל היטל, אגרה או תשלום אחר בגין תוספת הבניה.


5. המשיב דוחה את טענות המבקשים וטוען כי הסכמי החכירה א' וב' שנחתמו בשנים 1959

ו 1971- היו הסכמים זמניים ומוגבלים בזמן (שנתיים או שלוש) כפי שעולה גם מתצהיר גב' קבילו, שהוגש מטעם המשיב (נ1/, סעיפים ג'1 א וב-; נספח א' לתצהיר).


יתר על כן - המשיב צירף לתצהיר, שהוגש מטעמו ע"י הגב' קבילו, הסכם שנערך ביום 30.4.59 בין המבקש לבין הקרן הקיימת לישראל, ממנו עולה כי החכירה הראשונה היתה אכן לשנתיים בלבד, ונסתיימה ביום 31.3.61 (נ1/, נספח א').


בסעיף 6א' להסכם זה נאמר כדלהלן:


"החוכר מתחייב להופיע במשרד ספרי האחוזה כדי לחתום על שטר חכירה לפי הנזכר בהקדמה להסכם זה ועל יתר המסמכים הדרושים לרישום זכות חכירה ביחס לדירה תוך ארבעה עשר יום אחרי שהקרן תדרוש ממנו במכתב שיישלח באחריות למענו של החוכר. נוסח חוזה החכירה ותנאיו כולל דמי-חכירה יהיו כפי שיהיה מקובל בקרן בזמן רישום החוזה".


לאמור, דמי החכירה יהיו כפי שמקובל "בזמן רישום החוזה".


מוסכם על הצדדים, כי למרות ששני ההסכמים היו קצובים בזמן, המשיכו המבקשים לשלם במשך כל השנים את דמי החכירה המגיעים מהם.


6. אשר למבצע ההיוון משנת 1996, טוען המשיב כי:


"התשלום ששולם על ידם עבור היוון הזכויות התייחס אך ורק לזכויות הקיימות ולא לאפשרויות העתידיות של בנייה/ניצולת הנכס על פי דין" (תצהיר נ1/, סעיף 7).


ב"כ המשיב, עו"ד א' בן-עזר, מסכמת את עמדת המינהל בסיכומיה, בזו הלשון:


"מטבע הדברים, מבצע ההיוון אשר נועד להוון את דמי החכירה השנתיים, היינו לשלם מראש את דמי החכירה שהמינהל גובה, היוון רק את התשלום בגין הנכס הבנוי, קרי המבנה הקיים בעת מועד מבצע ההיוון.


מבצע ההיוון לא התייחס לאפשרויות ניצול עתידיות על פי דין ו/או בהתאם לכוונתו העתידית של חוכר זה או אחר" (סעיף 9 לסיכומים בכתב).


ההכרעה

6. בפתח ההכרעה במחלוקת הנטושה בין הצדדים, הנני מקבל את עמדתו של ב"כ המבקשים, עו"ד מאור, ולפיה:


"אין מנוס מפניה לבית המשפט לבסס את הכרעתו על המסמכים שבפניו, תוך מתן משקל מינימלי, אם בכלל, לתצהירים ולחקירות העדים" (סעיף 3 לסיכומים בכתב).


ואכן, עדויות המבקש מזה והגב' קבילו מטעם המשיב מזה, היו מבולבלות ובלתי מדויקות ביותר, עד כי לא ניתן לסמוך עליהן לצורך קביעת ממצאים ומסקנות בתיק זה. המבקש לא היה בקיא כלל בהליכים שנעשו בתיק זה, והירבה במתן תשובות "אין לי שום מושג" בעניינים שלגביהם נחקר (עמ' 11-10 בפר').


מאידך, גם עדותה של הגב' קבילו, מטעם המשיב, לא היתה מרשימה במיוחד ובקיאותה בנושאי המחלוקת בין הצדדים לא היתה רבה. היא מעולם לא טיפלה אישית בחלקות הקרקע, נשוא הדיון, והחלה את תפקידה כמנהלת מדור חוזים רק בשנת 1996.


7. אשר על כן, תתבסס הכרעת דין זו על ההסכמים והמסמכים בכתב, תוך מתן פרשנות ראויה - במידת הצורך - לתוכנם.


הערה מקדימה נוספת מתייחסת לטענת ב"כ המשיב, כי מאחר וההסכמים שנחתמו עם המשיב בשנים 1959 ו1971- היו לתקופות מוגבלות של שנתיים ושלוש שנים - פג תוקפם ואין לנהוג לפיהם עוד.


טענה זו אינה מקובלת עלי, כלל ועיקר.


משלא נחתמו הסכמים חדשים בין המבקשים למינהל (כאשר סבורני כי המינהל דוקא, אחראי לעריכתם ולחתימה עליהם), ומאחר וגם לדעת ב"כ המשיב מוסכם כי "החוכרים המשיכו לשלם את דמי החכירה המגיעים מהם" (סעיף 2 לסיכומיה) - יש מקום להתייחס להסכמים הללו כתקפים וכמחייבים את שני הצדדים גם יחד.
משהמשיכו הצדדים לפעול במשך כל השנים הרבות, ולמעשה עד עצם היום הזה - לרבות היוון הזכויות בשנת 1996 - עפ"י ההסכמים הללו, הם הביעו בכך את דעתם ורצונם כי הקשר החוזי ביניהם ימשיך להתנהל כפי שהיה, בין עפ"י ההסכם ובין בדרך של נוהג הסכמי.


לא מקובלת עלי עמדת המשיב, כי לצורך תשלום דמי החכירה במשך כל השנים ואף בעת היוון הזכויות, נהגו הצדדים עפ"י ההסכמים; ואילו עתה - משהדבר אינו נוח או ראוי בעיניו - טוען המשיב לאי תקפותם של ההסכמים.


הטענה נדחית.


8. על החלקה הראשונה בה רכשו המבקשים זכויות חכירה מהמשיב (חלקה 43ב') יחולו הוראות ההסכם מיום 8.3.59 (נספח ב' לת1/) וההסכם מיום 30.4.59 (נספח א' לנ1/).


ההסכם מיום 30.4.59 קובע מפורשות כי תנאי החכירה, כולל דמי החכירה, יהיו "לפי יתר התנאים כפי שיהיה מקובל בקרן ביחס להחכרות דומות בזמן רישום חוזה החכירה בספרי האחוזה" (ראה המבוא להסכם).


כדברים הללו צויינו פעם נוספת בסעיף 6א' להסכם, ולפיהם:


"...נוסח חוזה החכירה ותנאיו כולל דמי חכירה יהיו כפי שיהיה מקובל בקרן בזמן רישום החוזה".


9. דברים אלה ברורים ומפורשים בעיני, ולפיהם לא ניתן כל פטור למבקשים מתשלום למשיב בעתיד, עבור עיסקת שינוי יעוד מכל סוג, או עיסקה אחרת.


במצב דברים זה, אין למבקשים כל טענה או זכות לפטור מתשלום דמי היתר למשיב, ויהיה עליהם לשלמם, עפ"י הוראות וכללי המינהל, נכון למועד הרישום, כאמור בהסכם דלעיל מיום 30.4.59, ולכללי המינהל בנושא.


יצויין כאן, כי איני רואה מקום להיעתר לבקשתו החילופית של ב"כ המבקשים לעניין עריכת חישובים של דמי ההיתר על פי "אחת החלופות" המפורטות על ידו בסעיפים 7 ו8- לסיכומיו.


הבקשה שבפני, שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה, הינה למתן סעד הצהרתי בלבד, כמבוקש בסעיף 20 להמרצת הפתיחה, ובמסגרת דיונית זו אין ביהמ"ש נכנס לעריכת חישובים או חשבונות בין הצדדים, אלא מעניק - או מסרב להעניק - את הסעד ההצהרתי המבוקש, כולו או חלקו.


10. סבורני, כי המבקשים אינם יכולים להסתמך על הסכם ההיוון שנערך לגבי חלקה זו בשנת 1996. מקובלת עלי עמדת המשיב כי ההיוון נערך אך ורק לגבי זכויות קיימות וידועות, ולא לגבי זכויות עתידיות (ראה הוראות בדבר "מבצע היוון בניה נמוכה" מיום 6.9.95 - ת4/).
בשום מקום לא נאמר או נכתב, כי מבצע ההיוון מתייחס לאפשרויות של ניצול זכויות בניה נוספות בעתיד, ולפיכך אין המבקשים יכולים לחסות בצילו של היוון ולהימנע מתשלום דמי היתר בגין זכויות חדשות ועתידיות, אותן הם מבקשים לממש רק עתה.


בתעודות ההיוון לגבי שתי החלקות נאמר במפורש כי:


"זכות חכירה מהוונת זו פוטרת מתשלום דמי חכירה שנתיים וכן מדמי הסכמה בגין העברת זכויות.


יתר תנאי החכירה בהסכם הקיים ישארו בתוקף בהתאם לשינויים המחוייבים" (ת1/ - נספחים ד' ו- ה').


מכלל ההן - ניתן להסיק את הלאו. הפטור עפ"י תעודת ההיוון ניתן אך ורק "מתשלום דמי חכירה שנתיים" או מדמי הסכמה "בגין העברת זכויות", אך לא בגין עיסקאות אחרות, כגון תוספת בניה, הריסת מבנים, או בניית אחרים תחתיהם, וכיו"ב.
לגבי אלה - יחולו "יתר תנאי החכירה בהסכם", כאמור בתעודות ההיוון, אשר נשארו בתוקף, ולענייננו, שני ההסכמים משנת 1959.


11. על החלקה השניה (חלקה 43א') בה רכשו המבקשים זכויות חכירה בשנת 1971, יחולו שני ההסכמים שנחתמו ביום 8.3.71 (נספחים א' וג' לתצהיר המבקש ת1/).


בסיפא לסעיף 4 להסכם (נספח ג'), נכתב במפורש כי: "...המחכיר לא יטיל על החוכר כל תשלום, היטל או אגרה בעד מתן הסכמתו או חתימה על התוכניות האמורות".


לאמור, בניגוד להסכמים משנת 1959, הרי בהסכמים משנת 1971 ניתן למבקשים ע"י המשיב פטור ברור ומפורש מהטלת "כל תשלום, היטל או אגרה..." - ועל המשיב לעמוד איפוא, בהתחייבות ברורה זו.
הסכמים אלה מחייבים, כאמור, את המשיב אשר המשיך לנהוג על פיהם ולגבות את דמי החכירה במשך כ26- שנה, גם לאחר שהגיעו לסיומם, כטענתו.


אשר על כן, מסקנתי היא כי המשיב אינו רשאי להתנות הסכמתו, לגבי ההסכמים משנת 1971 (חלקה 43א'), בתשלום דמי היתר כלשהם.


סיכום

12. הנני נעתר, חלקית, לבקשה ומורה כמבוקש בסעיף 20 להמרצת הפתיחה, אך זאת לגבי חלקה 43א' בלבד, נשוא ההסכמים משנת 1971, תוך שהנני דוחה את הבקשה לגבי חלקה 43ב', נשוא ההסכמים משנת 1959, וזאת נוכח ההבדל המהותי בתוכנם של ההסכמים.


המשיב ישלם למבקשים הוצאות בקשה זו בסך 10,000 ש"ח, בצירוף ריבית והצמדה מיום מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון