דמי שכירות על שימוש

פסק דין 1. מהות התביעה: עניין לנו בתביעה לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים מהדירה בקומה ג' בבניין הנמצא ברחוב יונה הנביא 40 ת"א (להלן: "הבניין"), הידועה כחלקה 23 בגוש 6915 [להלן: "הדירה"], להריסת תוספות בניה וסילוק יד מהמחסן ומהחניה השייכים לבניין. כמו כן, מבקשים התובעים דמי שכירות ראויים ו/או פיצויים בגין תוספת הבנייה ובגין השימוש במחסן ובחניה. 2. המסכת העובדתית: א. התובעת הינה הבעלים הרשום של הבניין [נסח רשום צורף נספח א' לת1/]. ב. הנתבעים 1 ו - 2 הינם דיירים מוגנים בדירה בהתאם לחוזה שכירות מיום 22.06.1969 אשר נחתם בין התובעת ובעלה המנוח לבין הנתבעים 1 ו - 2. הנתבע 3 הוא בנם של הנתבעים 1 ו - 2. ג. הנתבעים מחזיקים בדירה. 3. הפלוגתאות בין בעלי-הדין: טיעוני התובעת: א. הנתבעים הפרו את התחייבותם שלא לבצע שינויים בדירה בכך שסגרו את המרפסת הפונה לרחוב יונה הנביא, והפכו אותה לחדר נוסף בדירה, וכן התקינו מזגן מפוצל בדירה, כל זאת ללא קבלת הסכמת התובעת ובניגוד לחוזה השכירות. ב. הנתבעים עושים שימוש בחנית הבניין השייכת לתובעת, וכן עשו שימוש במחסן המצוי בכניסה הצדדית לבניין, ללא כל רשות ובניגוד מפורש להוראות סעיף 7 ו - 19 לחוזה השכירות. ג. הפרות אלה מקנות לתובעת עילות פינוי כנגד הנתבעים, בהתאם לסעיף 10 לחוזה השכירות, ולפיכך יש ליתן צו לפינוי וסילוק יד הנתבעים מהדירה , מהחנייה ומהמחסן, השייכים לתובעת, ולהשיבם לתובעת כשהם נקיים מכל אדם וחפץ מטעמם. ד. על הנתבעים לשלם לתובעת דמי שכירות ראויים ו/או פיצויים בגין תוספת הבנייה בסך השווה ל 10,312.5$. ה. על הנתבעים לשלם לתובעת דמי שכירות ראויים ו/או פיצויים בגין השימוש במחסן סך השווה ל 3,840$. ו. על הנתבעת לשלם לתובעת דמי שכירות ראויים ו/או פיצויים בגין השימוש בחנייה סך השווה ל 5,000$. ז. הנתבעים אף גרמו נזקים לרכוש התובעת כאשר חיבלו במחסום אשר הותקן למניעת שימוש ללא רשות בחניית התובעת, ואף חיבלו בתיבות הדואר של הבניין, לפיכך על הנתבעים לשלם לתובעת פיצויים בסך 4,736.- ש"ח בגין נזקים אלו. טיעוני הנתבעים: א. לא הוכח שהנתבעים הפרו את חוזה השכירות באשר חוזה השכירות לא הוגש ולא הוכח. ב. סגירת המרפסת נעשתה בשנת 1986, ואילו התקנת המזגן התבצעה בשנת 1989, 9 שנים לפני הגשת התביעה. בנסיבות אלה, יש לדחות את התביעה לעניין הפרת החוזה מחמת התיישנות. ג. הנתבעים לא עשו שימוש בחנייה, למעט מספר מועט ביותר של פעמים בשעות הלילה. ד. הנתבעים אינם מחזיקים יותר במחסן. הם החזיקו במקום כ - 20 שנה ויותר ברשותו ובהסכמתו של בעלה המנוח של התובעת, מר תיאודור אנגל ז"ל, וכשנתבקשו לפנותו - כך עשו. ה. לחילופין, דמי השכירות הראויים שהתובעת מבקשת עבור המחסן מוגזמים, ויש לשלם דמי שכירות ראויים בסך 20.- ש"ח לחודש, לכל היותר. ו. הנתבעים זכאים לסעד מן הצדק, שימנע את פינויים מהדירה. 4. המסכת הראייתית: בתיק נשמעו ראיות: עת1/, מר דן אנגל נחקר על תצהירו ת1/. עת2/, מר יאיר תלם נחקר על תצהירו ת2/. עת3/, מר אלון קטסטר נחקר על תצהירו ת3/. עת4/, מר אמיר אנגל, נחקר על תצהירו ת4/. עת5/, מר גלעד אבוהב, נחקר על תצהירו ת5/. עת6/ , מר דוד קרניאל, נחקר על תצהירו ת6/. עת7/ , מר יאיר תודה, נחקר על חוות דעתו כמומחה ת7/. מטעם הנתבעים: עה1/ הגב' אריאלה מזרחי, נחקרה על עדותה בחקירה ראשית. עה2/ , הגב' מרסל דגני נחקרה על עדותה בחקירה ראשית. עה3/ , מר גבריאל מזרחי, הנתבע מס' 2, נחקר על תצהירו נ1/. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות ובדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנה כי: 1. דין התביעה לפינוי וסילוק יד להתקבל אולם יש ליתן לנתבעים סעד מן הצדק אשר ימנע את פינויים מן הדירה. 2. על הנתבעים לשלם לתובעת פיצויים בגין תוספת הבניה. 3. על הנתבעים לשלם לתובעת דמי שכירות ראויים עבור השימוש במחסן. להלן נימוקי להכרעתי זו: 6. עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות: א. אליבא דב"כ התובעת, התגבשה כנגד הנתבעים עילת פינוי מהדירה , בגין הפרת חוזה השכירות עקב ביצוע הפעולות הבאות המהוות עשיית שינויים בדירה בניגוד להוראות החוזה: 1. בשנת 1991 סגרו הנתבעים את המרפסת הפונה לרחוב יונה הנביא, והפכו אותה לחדר נוסף בדירה. 2. התקינו מזגן מפוצל, כאשר יחידת המנוע הותקנה על גבי יציקת הבטון שעשו הנתבעים על מעקה הברזל באותה מרפסת. 3. עשו שימוש במחסן השייך לתובעת והמצוי בכניסה הצדדית לבניין. 4. עשו שימוש חוזר ונשנה בחזית הבניין שהושכרה למשרד רואי החשבון דוד קרינגל ואלון קטסטר. ב. סעיף 131 לחוק הגנת הדייר, [נוסח משולב] התשל"ב1972-, [להלן: "החוק"], קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלא בלבד הן עילות הפינוי; [1] ... [2] הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית ולפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". 7. יסודות העילה: א. על התובעת הטוענת להתגבשות עילת פינוי זו להוכיח 3 תנאים מצטברים: 1. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על ביצוע שינויים במושכר [להלן: "התנאי הראשון"]. 2. התנאי הנ"ל הופר על ידי הנתבעים [להלן: "התנאי השני"]. 3. הפרת התנאי הראשון מקנה לתובעת את הזכות על פי תנאי השכירות לתבוע את פינוי הנתבעים מהדירה [להלן: "התנאי השלישי"]. ב. ניתוח התגבשות עילת הפינוי יעשה בנפרד , ביחס לסגירת המרפסת והתקנת המזגן וביחס לשימוש בחנייה ובמחסן. 8. שאלת הפרת החוזה - ביצוע שינויים במושכר: א. האם התקיים התנאי הראשון? בחוזה השכירות אשר צורף [נספח ב' לת1/ נכתב כך: "3. השוכר...מתחייב להחזיר למשכיר באותו מצב בו קיבלו [להוציא בלאי]. השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שינויים או לבצע בו כל תיקונים... בלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר... 6. בכפיפות לאמור בסע' 3 לחוזה זה, מתחייב השוכר לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר". לאמור, חוזה השכירות אוסר על ביצועם של שינויים במבנה הדירה ועל הוספת מבנים ללא רשות מהמשכיר. ב. ב"כ הנתבעים בכתב הגנתו ובסיכומיו מתכחש לחוזה השכירות באשר לא הוגש ולא הוכח. טענתו זו חוסה בצילה של העובדה, כי התובעת הגישה העתק צילומו של החוזה השכירות ולא את המקור. לפיכך יש לקבוע את מעמדו של המסמך אשר הוגש כחוזה השכירות: 9. שאלת קיומו ותוכנו של חוזה השכירות: א. הראייה החפצית - כלל הראייה הטובה ביותר: ההלכה הפסוקה מבחינה בין שני מצבים על פי "תכלית ההוכחה": מקום שתכלית ההוכחה היא עצם קיומו של המסמך ומקום שתכלית ההוכחה היא - תוכנו של מסמך. כלל "הראייה הטובה ביותר", מתייחס אך ורק לנסיבות שבהן תכלית ההוכחה הא - הוכחת תוכנו של מסמך. בענייננו אנו, מכחיש ב"כ הנתבעים את קיומו של החוזה, כלומר את קיומו של מסמך. לעניין זה יפים דבריו של כב' השופט [בדימוס] ש. י. קדמי: "הוכחת קיומו של מסמך בראייה משנית - עשויה להכשיר את הראייה גם להוכחת תוכנו: מקום שמוכחש עצם קיומו של המסמך, ניתן להביא לעניין זה ראיות משניות, ללא צורך בהיתר מטעם בית המשפט ונראה... כי אם יש בכוחן של ראיות משניות אלו להוכיח גם את "תוכנו" של המסמך, ניתן לעשות בהן שימוש גם לעניין זה ללא צורך בהיתר...". בנסיבות כגון דא - כאשר המחלוקת ממוקדת בשאלת קיומו של המסמך - אין בית המשפט יכול להתעלם מן הראיות שבאו בפניו להוכחת עצם קיומו של המסמך ואם יש בהן עפ"י טיבן, כדי להוכיח במידה מספקת גם את תוכנו - לא יתעלם מהן גם לעניין זה. [ראה: י. קדמי, על הראיות, הוצאת דיונון עמ' 507]. ב. יש להוסיף לדברים אלו את עדותו של הנתבע מס' 2 אשר הצהיר כך: "אני שכרתי את הדירה נשוא התובענה, לאחר ששילמנו אני ורעייתי דמי מפתח בתאריך 22.06.69". עולה מכאן כי הוכחה עצם ההתקשרות החוזית שנוצרה בין התובעת לנתבעים, באשר נתבע מס' 2 הודה ששכר את הדירה מהתובעת. ג. בנסיבות המקרה דנא, שוכנעתי בעצם קיומו של חוזה השכירות באשר הוצג העתקו בצילום, ומקבל אני את ההעתק כתחליף לראייה הטובה ביותר. אף שוכנעתי, כי יש בכוחה של ראייה זו להוכיח גם את תוכנו של המסמך, ובהעדר כל ראייה לסתור, קובע אני כי המסמך אשר הוצג כחוזה השכירות , הוא הוא חוזה השכירות עליו חתמו התובעת מצד אחד והנתבעים 1 ו - 2 מצד שני. לפיכך , התנאי הראשון מתקיים. 10. האם התקיים התנאי השני: סגירת המרפסת לטענת התובעת הנתבעים סגרו את המרפסת הפונה לחזית רחוב יונה הנביא במהלך שנת 1991. כך העיד עת1/, מר דן אנגל: "אני נכנסתי לגור בבניין בשנת 89... לא זכור לי שמרפסת זו היתה מכוסה על ידי בד כבר שנים לפני כן... לא נכון שמרפסת זו היתה סגורה כבר משנת 86". מטעם ההגנה העידה עה1/ הגברת אריאלה מזרחי כך: "אני מכירה את הדירה של הנתבעים זה מרפסת מול מרפסת... המרפסת סגורה עם אזבסט וחלונות. המצב כך כבר 13 שנה..." עה2/, הגב' מרסל דגני העידה כך: "אני גרה ברחוב יונה הנביא 35 שנים. אני יודעת איפה הבית של גב' מזרחי. אני יודעת איפה נמצאת מרפסת הדירה היא פונה גם לחזית וגם לחצר. זה סגור בערך 12 - 12.5 שנים אני זוכרת כי אני גרה באותו רחוב.." אמינה עלי גרסת הנתבעת באשר מצאתי את עדויות ההגנה, שהובאו לעיל מהימנות ונטולות כל אינטרס אישי. מה עוד שגרסת התובעת אשר נושאת בנטל השכנוע לפי יסודותיה העובדתיים של טענות הגנתה, לוקה בחוסר התשתית הראייתית המספקת להוכחת טענתה באשר למועד סגירת המרפסת. ועל כך נאמר: "בעל דין במשפט אזרחי הטוען טענה משפטית התומכת או מבססת עמדתו, יישא בנטל להניע את התשתית העובדתית הנחוצה לביסוס טענתו ולשכנע כי זו אכן מתקיימת". [ע"א 357/72 עזיז נ' בצלציוני, כ"ז[1], עמ' 744; וכן ראה י. קדמי לעיל עמ' 1276]. לפיכך, קובע אני כי הנתבעים סגרו את המרפסת הפונה לרחוב יונה הנביא במהלך 1986 ובהעדר ראיה לסתור - סגירה זו נעשתה ללא כל רשות מטעם התובעת ובניגוד לחוזה השכירות. התקנת המזגן: לטענת התובעת התקינו הנתבעים מזגן מפוצל על גבי יציקות הבטון שעשו הנתבעים על מעקה הברזל במרפסת שנסגרה. מכאן שהתקנת המזגן נעשתה במועד מאוחר יותר לסגירת המרפסת. נתבע מס' 2 אף מודה בהתקנת המזגן כאמור בתצהירו: "...מזגן האויר הותקן בשנת 1989, והמנוע הותקן בקיר החיצוני הפונה לחדר.." (ס' 3 לתצהירו נ1/) מעיון בתמונות אשר צורפו (נספח א' לנ5/) קל להיווכח כי אכן מותקן מנוע מזגן על גבי הקיר החיצוני של המרפסת אשר נסגרה. לפיכך הוכח לבית המשפט כי בשנת 1989 הותקן מזגן מפוצל ללא כל רשות או הסכמה מצד התובעת ובניגוד לחוזה השכירות. קביעת מועד סגירת המרפסת חשובה לצורך בדיקת התיישנות עילת פינוי זו מאחר ולטענת ב"כ הנתבעים עילת הפינוי בגין שינוי במושכר התיישנה. דיון בטענת ההתיישנות: א. בסע' 1 לחוק ההתיישנות מוגדר המונח "מקרקעין" כך: "קרקע מכל סוג וזכויות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חבור קבע וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה". בביהמ"ש העליון בע"א 564/79 רומנו נ' שוחט, פ"די ל"ו[1] 640 , 643 נקבע כך: "השאלה היא האם העברתה של דיירות על פי החוק היא קנייה של זכות במקרקעין לפי רצון המקנה, וכאמור בסעיף. לצורך זה אני מניח כי זכות במקרקעין כמשמעותו בסעיף זה הוא המקנה, כאמור בסעיף 6. לצורך זה אני מניח כי זכות במקרקעין, כמשמעותו בסעיף זה הוא לא רק אחת הזכויות הנזכרים בסעיפים 2 - 5 של אותו חוק, אלא שהיא יכולה להיווצר גם לפי חוק אחר, כגון חוק הגנת הדייר".. עוד נקבע בע"א 847/75 פרידקו נ' מרדכי ואברהם וילוז'ני, פד"י ל'(3), 744 מפי כבוד השופט מני: "נראה לי, כי לא יכולה להיות כל מחלוקת כיום מבחינת ההלכה לגבי שני הנחות יסוד: האחת שדיירות מוגנת היא אכן זכות או טובת הנאה בקרקע...". ב. סע' 5[2] לחוק ההתיישנות קובע כי תקופת ההתיישנות בתובענה במקרקעין היא חמש עשרה שנה, ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר שעברו הסדר, עשרים וחמש שנה. מן המקובץ לעיל, עולה כי תקופת ההתיישנות בעניין תביעת הפינוי טרם חלפה, באשר מועד ביצוע ההפרה הינו שנת 1986 וטרם עברו חמש עשרה השנים המנויות בסעיף 5[2] לחוק ההתיישנות. לפיכך, דין טענת ההתיישנות להידחות. מכל האמור לעיל קובע אני כי בשנת 1986 בוצעו שינויים בדירה באשר סגרו הנתבעים את המרפסת הפונה לרחוב יונה הנביא ובשנת 1989 התקינו מזגן מפוצל, כל זאת ללא קבלת רשות מהתובעת או מי מטעמה ובניגוד לחוזה השכירות. מכאן שהתנאי השני התקיים. 10. האם התקיים התנאי השלישי? סעיף 10 לחוזה השכירות קובע: "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה... המשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר...". כלומר, אף התנאי השלישי התקיים. צא ולמד, התקיימו כל התנאים המגבשים את עילת הפינוי, ועל כן קובע אני כי השתכללה עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות. 11. עילת פינוי בגין הפרת החוזה בשל שימוש במחסן ובחניה: על מנת להוכיח השתכללות עילה זו על התובעת להוכיח התקיימותם של שלוש התנאים שהוזכרו לעיל: א. האם התקיים התנאי הראשון: בסעיף 7 לחוזה השכירות נכתב כך: "אסור לשוכר להשתמש בחדר המדרגות, החצר, הגינה או גג הבית ושטחים אחרים של הבית מאשר ואלה אינם כלולים במושכר הנדון". לאמור, ישנו סעיף האוסר על שימוש בשטחים של הבניין ובכללם המחסן והחניה, למעט הדירה עצמה. אם כן התנאי הראשון מתקיים. 12. האם התקיים התנאי השני? א. האם נעשה שימוש במחסן ? התובעת טוענת כי הנתבעים פלשו למחסן אשר גודלו 8 מ"ר , והנמצא בכניסה הצדדית לבניין ועשו בו שימוש בלעדי החל מ - 1994. לטענת הנתבעים גודל המחסן הוא 3 מ"ר בלבד והוא פונה בשנת 1989 מיד ובסמוך לדרישת הבעלים. מוסיפים הנתבעים וטוענים כי השימוש עד הפינוי ב - 1989 הותר להם על ידי בעלה המנוח של התובעת, ואמנם כך העיד עת1/ - מר דן אנגל : "ידוע לי שסבי התיר בזמנו את השימוש במחסן ובמהלך שנת 1989 אחי נזקק למחסן, ולכן ביקשנו ממשפחת מזרחי לפנות את המחסן וכן באמת היה". [עמ' 6 לפרוטוקול] מדברים אלה עולה כי בשנת 1989 פינו הנתבעים את המחסן לאחר שהשתמשו בו ברשות ובהסכמת התובעת. אלא שמר אמיר אנגל, נכדה של התובעת הצהיר כך: "ערב נסיעתי לחו"ל בדצמבר 1991 נעלתי במחסן ציוד ששימש אותי בעסק לרבות ארגזים, עגלות נשיאה, מקפיא... מפתח המחסן נותר ברשותי. בחודש מאי 1995 שבתי ארצה מלימודי בחו"ל מספר חודשים מאוחר יותר, גיליתי כי המחסן נעול עם שרשרת ומנעול אחר שאינו המנעול בו נעלתי את המחסן ובתוך המחסן ניתן היה להבחין בכלי עבודה שונים וחומרי בניין מאתו סוג שהיו במחסן... השייכים למר גבריאל מזרחי". [סע' 6-8 לתצהירו ת4/]. הוסיף והצהיר עת1/ מר דן אנגל בעניין זה: "... פניתי למר מזרחי ודרשתי ממנו [במכתבים נספחים ד-ה, א.ג.] שיפנה לאלתר את המחסן. מר מזרחי הודיע לי כי יפנה את המחסן מכל השייך לו ונכון להיום, פונה המחסן בתחילת בשנת 1998". [סע' 26 לתצהירו ת1/]. בעניין זה אף צורף תצהירו של חוקר פרטי, מר גלעד אבוהב, אשר צילם את המחסן ביום 21.12.97, וכפי שניתן להיווכח מן התמונות , היה המחסן נעול באותה עת והכיל ארגזי פלסטיק, ומוצרי בנייה שונים, ועוד כהנא וכהנא מוצרים. בתגובה לטענות התובעת מעיד הנתבע מס' 2 כך: "ת. עזבנו ברגע שהוא אמר לנו. דני אמר לנו לעזוב ועזבנו. לא זוכר מתי. אני זוכר שאמא שלי נפטרה לפני כשנתיים ואמרתי לו שתוך יום יומיים אפנה". [עמ' 25 לפרוטוקול]. מדבריו אלה של נתבע מס' 2, עולה כי המדובר בדרישה לפינוי המחסן לאחר ששב נכדה של התובעת [עת4/, אמיר אנגל] ארצה בשנת 1995. משמעות הדבר היא כי הנתבעים השתמשו במחסן בשנית לאחר שנסע נכדה של התובעת לחו"ל. שוכנעתי, אם כן, בגרסתה של התובעת באשר מצאתי את עדויות התביעה אמינות, מדויקות ועקביות כל זאת לא כל ראיה סותרת מצד הנתבעים. שוכנעתי כי הנתבעים עשו שימוש במחסן השייך לנתבעת ללא רשות ובניגוד לחוזה השכירות במשך שנתיים משנת 1996 עד לתחילת 1998. ב. האם נעשה שימוש בחניה? 1. לטענת התובעת, אף על פי כי החניה המצויה בחזית הבניין בכניסה לחדר המדרגות, בהיותה חלק מהבנין שבבעלותה, הושכרה לרואי החשבון דוד קרנגל ואלון קטסטר, עשו הנתבעים שימוש חוזר ונשנה בחניה ללא רשות וללא הסכמה מצד התובעת או מצד שוכרי החניה. כך הצהיר עת6/ רו"ח דוד קרנגל: "...למרות שהחניה הושכרה בלעדית לשימושנו, עשו הנתבעים שימוש חוזר ונשנה בחניה במשך ימי השבוע בעיקר בלילות ובמהלך סופי השבוע.. ובימי חג ומנוחה, הן לצורך חניה והן לצורך ביצוע טיפולים ותיקונים שונים ורחיצת רכביהם..." (סעיף 4 לתצהירו ת6/) נתבע מס' 2 מצהיר כך: "לא עשינו שימוש בחניה של הבית ואם כי מיד פעם אחת לכמה שעות, החנינו את הרכב בשעות הלילה שרכב לא חנה בחניון, משנתבקשנו להפסיק להחנות עשינו זאת מיד, למרות שלא הבנו מדוע עלינו להפסיק לעשות שימוש זמני בחניה בשעות הלילה, כאשר איש לא חונה שם". (סעיף 7 לתצהירו נ1/) משמעות דבריו אלו של נתבע מס' 2 היא כי הוא מודה שנעשה שימוש בחנית הבניין אולם אין דבר בפיו בכל הקשור לסיבת השימוש בחניה ואף אין הוא מבין מדוע עליו להפסיק את השימוש בחניה. 2. על מנת שנבין גם אנו מדוע על הנתבעים להפסיק את השימוש בחניה עלינו להתחקות אחר כוונתם של שוכרי החניה והתובעת באשר למורשי החניה: נכדה של התובעת עת1/, מר דן אנגל מצהיר כי ביום 28.6.95 נאלץ הוא להתקין מחסום חשמלי לחניה על פי דרישתם של רואי החשבון, שוכרי החניה. (סעיף 21 לתצהירו ת1/) התקנת מחסום שכזה בחניית הבניין, מהווה ראיה לכך כי החניה הושכרה לשימושם הבלעדי של רואי החשבון בעוד שלא ניתנה כל רשות מצד שוכרי החניה או מצד התובעת לנתבעים לעשות שימוש בה לצורך כלשהו. מהאמור לעיל, שוכנעתי כי כוונת שוכרי ההחניה וכן התובעת, משכירת החניה, הייתה להקנות שימוש בלעדי לשוכרי החניה, רואי החשבון דוד קרנגל ואלון קטסטר ולפיכך קובע אני כי נעשה שימוש בחניה ע"י הנתבעים ללא כל רשות מצד התובעת ובניגוד לחוזה השכירות. ג. מכל האמור לעיל, הוכח לי כי הנתבעים עשו שימוש במחסן ובחנייה המצויים בבניין והשייכים לתובעת, ללא כל הסכמה מצד התובעת ובניגוד לחוזה השכירות ולפיכך, התנאי השני מתקיים. 13. האם התקיים התנאי השלישי? שוב נפנה לסעיף 10 לחוזה השכירות אשר קובע: "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה... המשכיר יהא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר. כלומר מתקיים התנאי השלישי. מן המקובץ עד כאן עולה כי השתכללה עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות בעניין השימוש במחסן ובחניה. דיון בסעדים המבוקשים ע"י התובעת: 14. האם יש להרוס את תוספות הבניה ולהשיב המצב לקדמותו? דרישת התובעת להריסת תוספות הבניה כמוה כדרך לאכיפת החוזה כמשמעותה בסעיף 1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970. אלא שניתן לשלול את זכות הנפגע לאכיפה מקום בו אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין. כדי להביא לידי שלילת זכות האכיפה של התובעת ולשכנע את בית המשפט כי מתן צו ההריסה יהא בלתי צודק בנסיבות העניין, על הנתבעים להראות כי העוול שייגרם לו אם תהרסנה תוספות הבניה, רב באורח משמעותי מן העוול שייגרם לנפגע אם תדחה תביעתו לאכיפה, ויהא עליו להסתפק בפיצוי כספי. (ראה לעניין זה ג.שלו, דיני חוזים, הוצאת דין, עמ' 532) בנסיבות המקרה דנן, באשר הוכח לבית המשפט כי סגירת המרפסת נעשתה עוד בשנת 1986 והמזגן המפוצל הותקן במהלך שנת 1989 עקב מחלתו של הנתבע מס' 2 ובאשר מדובר בדירת מגוריהם היחידה של הנתבעים, מן הראוי יהיה לדחות את תביעת התובעת להריסת תוספות הבניה ויהא זה מן הצדק לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת פיצוי כספי אשר יובא בחשבון בדיון בסעד מן הצדק בהמשך פסק הדין. 15. דמי שימוש ראויים ו/או פיצויים בגין סגירת המרפסת: א. לטענת התובעת על הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים ו/או פיצויים בגין סגירת המרפסת סכום השווה ל 10,312.5.-$ (ארה"ב), זאת בהתאם לחוות דעתו של השמאי מר יאיר תודה (עת7/) ששם את מרפסת כמחצית חדר. אלא שמעיון מעמיק בחוות דעתו של השמאי מטעם התובעים עולה כי לא נלקחה בחשבון עובדת מגורי הנתבעים בדירה על פי חוזה שכירות בהתאם לחוק הגנת הדייר והמחיר אשר ננקב כאומדן לדמי השכירות הראויים מותאם לסכומים אשר משולמים בשכירות חופשית (ראה פרק ד' לחוו"ד השמאי). לפיכך, אינני מקבל את חוות דעת זו לעניין דמי השכירות הראויים בגין סגירת המרפסת באשר אין היא משקפת את דמי השכירות הראויים. 16. דמי שימוש ראויים בגין השימוש במחסן א. כאמור לעיל בסעיף 12 (א) לפסק הדין, הוכח לבית המשפט כי הנתבעים עשו שימוש במחסן השייך לתובעת במשך שנתיים. בהתאם לחוות הדעת השמאית אשר הוצגה לבית המשפט, המדובר במחסן בגודל 8 מ"ר אשר דמי השכירות הראויים שעל הנתבעים לשלם לתובעת הוא 80$ לחודש שימוש. אלא שלסכום זה צרף השמאי המלומד מע"מ אשר אין לצרפו לדמי השכירות. לעומת זאת, טוענים הנתבעים כי המדובר במחסן בגודל 3 מ"ר אשר דמי השכירות הראויים אינם עולים על 20 ש"ח לחודש. ב. אמינה עלי חוות דעתו של השמאי, מר יאיר תודה, אשר על פי תצהירו ביקר במקום ביום 15.9.98 ואף שוכנעתי כי משקפת היא את דמי השכירות הראויים כפי שהיו משולמים בשכירות חופשית באזור הנדון. לפיכך ובהעדר חוו"ד שמאית מצד הנתבעים, קובע אני כי על הנתבעים לשלם לתובעת עבור 24 חודשי השימוש, דמי שכירות ראויים בסך 66.4$ לחודש לפי שער של 3.6 ש"ח לדולר (השער היציג הידוע ביום הגשת התביעה) ובסה"כ 5,700.- ש"ח. 17. דמי שימוש ראויים בגין השימוש בחניה א. כאמור לעיל, שוכנע בית המשפט כי עשו הנתבעים שימוש בחנית התובעת המושכרת למשרד רואי החשבון אלא שלא ניתן היה לקבוע מהי תדירות השימוש אשר נעשה בחניה למעט העובדה כי אכן נעשה שימוש בחניה מפעם לפעם בעיקר בלילות ובסופי שבוע. (סעיף 12(ב)(1) לפסק הדין) ב. בהעדר קביעה לגבי זמני השימוש בחניה ובהעדר חוו"ד שמאית לעניין דמי השכירות הראויים , קובע אני כי יש לדחות את התביעה לדמי שימוש ראויים בגין השימוש בחניה . 18. האם יש ליתן לנתבעים סעד מן הצדק א. מקור הסעד: סעיף 132[א] לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו". ב. שיקולים במתן הסעד: [1] מטרת החוק: לעניין זה מקובלני כי : "תכלית חקיקתו של חוק הגנת הדייר לא באה לשלול מבעלי הבתים את זכותם לשלמות רכושם, אלא להגן על דיירים מוגנים בפני פינוי, כל עוד הם מקיימים בקפדנות את תנאי השכירות. החוק שלל אמנם מבעלי הבתים חלק נכבד מזכותם להתקשרות חופשית, ואת ההנאה השלמה מרכושם, אולם לדייר לא ניתנה זכות קניינית לעשות במושכר כרצונו". [ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, 185]. כלומר, ההגנה על הדיירים על חשבון זכויותיו של בעל הבית, מותנית בדרך כלל במילוי קפדני של תנאי השכירות. [2] חוק יסוד כבוד האדם וחירותו: סעיף 3 לחוק זה קובע כי: "אין פוגעים בקניינו של אדם". וכידוע: "זכות הקניין היא מזכויות היסוד של האדם בישראל ועל כן אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין". [ע"א 377/79, פייצר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן ואח', פ"ד לה[3], 656]. ברור אם כן כי אף כאשר יש הוראות חוק מפורשת, אשר פוגעת בזכות הקניין, הרי שיש לפרשה על דרך הצמצום. [ראה דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 186]. [3] טיב המושכר: כאשר מדובר בדירת מגורים, הרי שבית המשפט נוטה להקל יותר מכפי שיטה לעשות עת מדובר בבית עסק. במקרה דנן עסקינן בדירת מגורים. [4] מהות ההפרה: ההפרה הייתה עשיית שינויים בדירה שלא הותרו לביצוע וכן שימוש בשטחי הבניין אשר אינם כלולים במושכר ללא היתר ובניגוד לחוזה השכירות. [5] שיקולי רחמים: אמת, כבר נפסק לא אחת כי: "הלכה פסוקה היא, שסעד מן הצדק איננו סעד של רחמים...". [ע,א 87/83, ארי"צ בע"מ נ' פיירלס ואח', פ"ד לח[2] , 161]. ברם, אין להתעלם מן העובדה כי יסוד מסוים של רחמים מצוי בסעד זה; "בעל בית הדורש פינוי את זכותו הוא דורש, ואם בית המשפט משיב את פניו ריקם ואומר לו כי התרופה שהוא זכאי לה על פי דין היא חמורה מידי ולכן איננה צודקת - קשה לומר שלא הושפע גם משיקולים רחמים...". [בר-אופיר, לעיל, 183]. השילוב הנכון בין הקביעות דלעיל הוא כי יש להתחשב בכך, אך לא לתת סעד זה משיקולים של רחמים בלבד. [6] מאזן הנזקים: יש לשקול את הנזק שיגרם לתובעת אל מול הנזק שיגרם לנתבעים. הסעד יינתן אם וכאשר בית המשפט שוכנע, ולא די בפחות מכך, שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה. ג. מסקנות: לאחר ששקלתי היטב את כל השיקולים דלעיל בנסיבות המקרה הספציפי שבפני, הרי שלטעמי יש להעניק לנתבעים דנן סעד מן הצדק, אשר ימנע פינויים מהדירה. 15. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבעים לפנות ולסלק ידם מהדירה בקומה ג' , הנמצאת בבניין ברחוב יונה הנביא 40 בתל אביב, הידועה כחלקה 23 בגוש 6915, ולהשיבה לתובעת כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמם. ב. הפינוי לא יבוצע באם ישלמו הנתבעים לתובעת פיצוי כספי בסך של 15,000.- ש"ח, וזאת עד ליום 01.08.01. ג. אני מחייב את הנתבעים לפנות ולסלק ידם מהמחסן ומהחנייה הנמצאים בבניין והשייכים לתובעת, ומכל שטח אחר של הבניין אשר איננו הדירה. ד. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין שימוש במחסן בסך של 5,700.- ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. ה. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק בסך כולל של 10,000.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. שכירותדמי שכירות