ארנונה בית אבות


פסק דין

השופטת ט' שטרסברג-כהן:

‎1. המערערים הגישו לבית המשפט המחוזי תביעה לפסק דין הצהרתי בה ביקשו להצהיר כי המערערים ‎6-3 (להלן: הדיירים) חייבים בתשלום ארנונה לפי תעריף של 'מבנה מגורים'. בית המשפט (כבוד השופטת ד"ר ד' פלפל) דחה את תביעתם בקובעו, כי המערערת ‎1 (להלן: הבעלים) ולא הדייר היא זו החייבת בתשלום ארנונה עירונית למשיבה (להלן: העיריה); וכי תעריף הארנונה, הוא התעריף החל על 'בית אבות' ולא על 'מבנה מגורים'. על כך הערעור שבפנינו.


העובדות העולות מפסק דינו של בית המשפט המחוזי

‎2. הבעלים הם שותפות רשומה המפעילה מרכז מגורים למבוגרים שהוקם בשנת ‎1997. המרכז כולל ‎321 דירות מגורים בשלושה מגדלים, שטח מסחרי מתחת ובצמידות למגורים אלה ואגף סיעודי מעל ובצמידות למגורים, הפתוח גם לקהל הרחב (להלן: הנכס). המגורים משווקים לדיירים כדירות מים. המערערים ‎4-3 הם בני זוג המתגוררים בדירת שני חדרים והמערערים ‎6-5 הם בני זוג המתגוררים בדירת שלושה חדרים, בנכס.

ההסכם בין הבעלים לבין כל אחד מן הדיירים, נותן לדייר זכות שימוש כבר-רשות בדירה ובשטחים הציבוריים שנועדו לשימוש הדיירים וקובע את אופי ומתכונת השירותים הניתנים בדירות המגורים, המותאמות לדיירים עצמאיים תפקודית, בריאותית ונפשית. הדיירים משלמים דמי שימוש חודשיים עבור זכות השימוש בדירה ועבור סל שירותים בסיסי וכן ניתנים להם שירותי רשות בתשלום נוסף. הדיירים מנהלים בדירותיהם חיים רגילים לפי טעמם. הדבר מתבטא באפשרות להכנת אוכל בדירה, כביסה, ריהוט הדירה, הזמנת אורחים, יציאה לכל מקום שיחפצו בכל עת שימצאו לנכון, שימוש ברכבם הפרטי ובציוד פרטי וככלל, מתנהלים הם בדירותיהם כדיירים לכל דבר. על-פי ההסכם, המגורים הם בדירה מסוימת למשך כל תקופת השימוש, כשבידי הבעלים רשות להעביר דייר לדירה אחרת, לפי החלטת ועדה מקצועית מטעמים שונים המפורטים בהסכם. הדיירים משלמים לבעלים את דמי הארנונה. אלה כלולים בדמי השימוש הנגבים מן הדיירים וניתנים לעדכון בהתאם לשינוי שיעור הארנונה החל על הדירה ועל החלק היחסי בשטחים המשותפים, כולל שימוש במעברים, מסדרונות ושטחים ציבוריים שנועדו לשימוש הדיירים, כגון: חדר אוכל, חדרי חוגים, בית כנסת, בריכת שחיה, מועדון ספורט, מרפאה וכיוצא באלה. הסמכות להפעיל ולתחזק שטחים ציבוריים אלה נתונה באופן בלעדי לבעלים.


‎3. העיריה פרסמה "הודעה בדבר שיעורי ארנונה - היטל ארנונה כללית לשנת ‎1997" (להלן: הצו) ומכוחו חייבה בארנונה על הנכס, את הבעלים לפי תעריף 'בית אבות'. המערערים תוקפים את הטלת החיוב על הבעלים, כשלטענתם, יש להטילו על הדיירים. כן משיגים הם על סיווג הנכס כ'ביתבות', אותו יש לראות לדעתם כדיור מוגן ולסווגו כ'מבנה מגורים'. לטענתם, חיובם בארנונה לפי תעריף 'בית אבות' הוא חיוב בשיעור גבוה יותר משיעור הארנונה החל על 'מבנה מגורים'. כמו כן, בסיווג הנכס כ'בית אבות' יש כדי לחייב בתשלום ארנונה על שטחים, שאם יסווג הנכס כ'מבנה מגורים', לא יחול עליהם חיוב כלל. זאת ועוד, לטענתם, החיוב בארנונה לפי 'בית אבות' מונע מחלק מהדיירים ליהנות מהנחות והטבות שדיירים המחזיקים בדירות ובשטחים נלווים להן, נהנים מהן. לחילופין, טוענים הם, כי גם אם יסווג הנכס כ'בית אבות', יש לקבוע כי 'המחזיקים' בדירות המגורים הם הדיירים ואין בעובדת היות הנכס 'בית אבות', כדי לשלול אפשרות שהדיירים המתגוררים בו בדירותיהם יחשבו כ'מחזיקים' לצרכי ארנונה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

‎4. בפסק דינו גדר בית המשפט המחוזי את הפלוגתאות בין הצדדים בקובעו: "הפלוגתאות בין הצדדים

מיהו המחזיק בנכס?

האם הנכס הינו בית אבות או דיור מוגן?"

אשר למיהותו של 'המחזיק', קבע בית המשפט, כי הבעלים ולא הדיירים הם המחזיקים בנכס, כמשמעות 'מחזיק' בפקודת העיריות, ה"מאפשרת למסות את 'המחזיק' בנכס בארנונה עירונית". בקובעו כך, יישם בית המשפט את המבחן המקובל לקביעת זהותו של 'מחזיק' שהוא, היותו של מחזיק בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. לפי קביעת בית המשפט, עונים הבעלים על מבחן זה.

אשר לסיווג הנכס, קבע בית המשפט, כי יש לסווג את הנכס כ'בית אבות' ולחייבו בארנונה לפי תעריף זה, באשר אין לערוך הבחנה בין 'בית אבות' העונה להגדרת 'מעון', לבין דיור מוגן במתכונת אותו מנהלים הבעלים וזה גם זה באים בגדרו של 'בית אבות' ולא בגדר 'מבנה מגורים'.


דיון

‎5. בפתח דברי מוצאת אני לציין, כי חל מפנה בטענות שהועלו על-ידי הצדדים בערכאה הראשונה אל מול אלה המועלות על ידם בערכאה זו. מפנה זה בא לידי ביטוי בכך שהמערערים לא מעלים רק את הטענה לפיה יש לסווג את הנכס כ'בית מגורים' ולא כ'בית אבות', אלא, לטענתם, גם אם מסווים אותו כ'בית אבות', לא יעלה סכום הארנונה הכולל על הסכום הכולל שנקבע בצו כחל על 'בית מגורים'. טענה אחרונה זו מתבססת על האופן בו רואים המערערים את היחס הראוי בין חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-‎1992(להלן: חוק ההסדרים); לבי תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת ‎1997), התשנ"ז-‎1996 (להלן: התקנות); ולבין ה"הודעה בדבר שיעורי ארנונה - היטל ארנונה כללית לשנת ‎1997" (להלן: הצו) שהוציאה מועצת העיריה. לאישוש טענתם מסתמכים המערערים על פסק דינו של בית המשפט וזי בחיפה (כבוד השופט י' דר) מיום ‎6.2.02 בעת"מ ‎396/01, 446/01, 478/01 נאות כיפת הזהב בע"מ ואח' נ' עירית חיפה (לא פורסם)(להלן: עניין נאות כיפת הזהב), אותו ביקשו הם לצרף במסגרת הדיון בבית משפט זה. באותו פסק-דין ביטל בית המשפט המחוזי צו ארנונה ככל שהוא מתחס לתעריף חיוב נפרד ל'בית אבות', באשר חיוב זה היה גבוה מן החיוב החל על 'בית מגורים', כפי שקובעות התקנות. התקנות והצו שם דומים, אף שלא זהים, לאלה שבענייננו.



הטענה הנ"ל לא הועלתה בבית המשפט המחוזי על-ידי המערערים, אף שהיא הוזכרה כלאחר יד ולפיכך גם לא נדונה על-ידי בית המשפט. לפיכך, חככתי בדעתי אם להחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי על מנת שיטפל בסוגיה זו. אולם, היות ומדובר בסוגיה משפטית שהוזכרה - הגם שבשפה רפה - במסגרת המרצת הפתיחה שהגישו המערערים והיות וניתנה לצדדים ההזדמנות להתייחס אליה במסגרת ערעור זה ולאור ההתמשכות הצפויה של המשפט אם יוחזר העניין לדיון מחודש ובהתחשב בגילם של הדיירים, נראה לי כי יש מקום לדון גם בסוגיה זו.


אתחיל בהתוויית המסגרת הנורמטיבית. בהמשך, אתייחס לשאלות שנדונו והוכרעו על-ידי בית משפט קמא, שהן סיווגו של הנכס ומיהותו של המחזיק. בהמשך יידונו היחס בין דברי החקיקה הרלבנטיים והשלכתם על ענייננו ולבסוף תקבע התוצאה האופרטיבית.


המסגרת הנורמטיבית

‎6. סעיף ‎8 לחוק ההסדרים מסדיר את נושא הארנונה הכללית. סעיף קטן (א) קובע כי מועצת העיריה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה וכי הארנונה תשולם בידי המחזיק בנכס ותחושב בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. סעיף קטן (ב) מסמיך את שר האוצר ושר הפנילהתקין תקנות ביחס לארנונה. וזו לשון הסעיף:

"‎8. (א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.

(ב) השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לענין הטלת ארנונה כללית."



‎7. מכוח סמכות זו, התקינו השרים מדי שנה החל משנת ‎1993 תקנות, כשהתקנות הרלבנטיות לענייננו הן התקנות המתייחסות לשנת ‎1997. סעיף ‎1 שהוא סעיף ההגדרות מגדי"'סיווג נכס' - קביעת סוג הנכס בהתאם לשימוש בו;

'תת-סיווג' - סיווג משנה של סוג נכס, לרבות בשל מיקומו;"



כן מגדיר הסעיף "'מבני מגורים' - לרבות בתי אבות" וסוגי נכסים אחרים. כמו כן קובעות התקנות את הסכום המזערי והמרבי לארנונה לפי קטגוריות (‎12 במספר) הנמנות בהן (תקנות ‎5 ו-‎6

בתוקף סמכותה על-פי חוק ההסדרים הוציאה מועצת העיריה את הצו, הקובע את תעריפי הארנונה לנכסים שונים המסווגים לפי שימושם ומיקומם. הצו מקדיש פרק נרחב ל"היטל ארנונה למגורים" (פרק א') ופרק נפרד, נרחב אף הוא, ל"היטל ארנונה עסקים משרדים ותעשיה" (פרק ב'). בסיווג העסק תחת הכותרת "סוג העסק" מסווגים "בתי אבות, כולל מחסנים מבנים ומתקנים אחרים המשמשים אותם. מצוין תעריף החיוב למטר רבוע לפי מיקום הנכס.


מהוראות דברי החקיקה האמורים עולים מבחנים מועטים וכלליים לסיווגו של נכס לצרכי ארנונה. המבחנים בחוק ההסדרים הם: סוגו, שימושו ומיקומו של הנכס ואילו התקנות קובעות כי קביעת הסוג נעשה בהתאם לשימוש בנכס. בתי המשפט נדרשו לפרש מבחנים אלה ולמלאם בתוכן על-פי המקרים שבאו בפניהם. בכך אעסוק עתה.



סיווג נכס



‎8. השימוש הוא אחד המבחנים לסיווגו של נכס. כאשר מדובר ב'מתקן רב-תכליתי' בעל שימושים מגוונים שניתן להפריד בין מתקניו השונים, ייעשה הסיווג לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד (בג"ץ ‎764/88, 1437/90, 1985 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו) 793, 816). באותו עניין הפריד בית המשפט לצרכי ארנונה בין משרדים לבין מתקן תדלוק לבין מאזני גשר, שהיו כולם חלק מ'מתקן רב-תכליתי' (והשוו: בג"ץ ‎4225/95 לקסן (ישראל) בע"מ נ' עירית אילת ואח' (לא פורסם)). פסיקת בתי המשפט המחוזיים יישמה הלכה זו בקובעה כי יש לפשה באופן שהפרדה כאמור תיעשה רק כאשר כל חלק ב'מתקן הרב-תכליתי' משמש למטרה שונה המוגדרת כסיווג נפרד וכי אין לפצל כל נכס המקיים מהות אחת, לנתחים קטנים טפלים ושוליים למהות העיקרית, על מנת לסווג כל חלק וחלק בנפרד לפי שימושו. הטעם לכך כפול: ראשית, הרחבת ההלכה כאמור עלולה להביא לתוצאות על גבול האבסורד, כגון: משרד שבו כלולים חדר מנוחה, שרותים וארכיון יחויב בשיעורי מס שונים לכל חלק; שנית, הרחבה כזו עלולה להגדיל ולהאדיר את הסכסוכים והמחלוקות בין הפרט והרשות (ה"פ ‎1998/92 (ת"א) אולמי טקסידו ארועים ומסעדות בע"מ נ' עירית תל-אביב-יפו (לא פורסם); ע"ש ‎122/00 (ת"א) מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו נ' טחנות קמח ישראליות בע"מ (לא פורסם)). ואכן, אין זה מעשי ולא ניתן לצפות מן הרשות המקומית לבחון ולערוך מעקב בדבר השימושים הנעשים בחלקים שונים של נכס הומוגני בעיקרו כאשר שימושים אלה שויים להשתנות מעת לעת וכך גם היחידות שבו.



‎9. השאלה היא, אם כן, מתי נאמר כי ביחידות שטח סמוכות נעשה שימוש שונה בכל אחת מהן, המצדיק סיווג נפרד, ומתי נאמר שגם אם בכל אחת מיחידות אלה מתרחשת אמנם פעילות שונה, משולבות פעילויות אלה זו בזו ותכליתן אחת ועל כן אין מקום לפצלן לצורך הסיווג. לעניין זה הוצעו ספר מבחנים. מבחן אחד הוא, בחינת קיומה של זיקה בין תכליתה של יחידה אחת לבין תכליתה של יחידה סמוכה. אם קיימת זיקה כזו, נראה ב'מתקן הרב-תכליתי' נכס אחד ואילו בהעדר זיקה כזו, הרי שכל יחידה תסווג בנפרד (ע"ש ‎944/93 (ת"א) פרג' אולפני צילום בע"מ נ' מנהל הארנונה עירית תל-אביב-יפו (לא פורסם)). מבחן אחר הוא, האם השימוש בחלק ספציפי, הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו (ע"ש ‎28/90 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' עיריית דימונה (לא פורסם); ע"ש ‎122/00 לעיל)

יישום המבחנים האמורים הוביל את בתי המשפט המחוזיים להבחין בין אולפן צילום ובין מעבדה (ע"ש ‎944/93 לעיל); בין מרתף ששימש את העובדים כחדר ספורט לבין יתר חלקי העסק (ע"ש ‎28/90 לעיל). לעומת זאת, לא נערכה הבחנה בין שטחי עזר המשמשים אולמות אירועים ובין האולמות מם (ה"פ ‎1998/92 לעיל); בין ממגורה ובין טחנת קמח (ע"ש ‎122/00 לעיל); בין שטח הבנק ובין מחסן בקומת המרתף המשמשת כארכיון לבין קומת המשרדים המשמשת את הנהלת המחוז (ע"ש ‎485/98 (נצ') הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ נ' מנהל הארנונה (לא פורסם)

המבחנים האמורים מקובלים עלי. הם אינם מהווים רשימה סגורה. ניתן להיעזר בהם על מנת לסווג נכסים לצרכי ארנונה.


כיצד יש לסווג את הנכס הנדון בענייננו?



‎10. התשתית העובדתית הונחה על-ידי בית המשפט המחוזי ואין מקום להערב בה. על-פי תשתית זו, הנכס בענייננו מורכב משלושה מגדלים ובהם דירות מגורים בגדלים שונים, כאשר זוג אחד מן הדיירים- המערערים מתגורר בדירת שני חדרים והשני בדירת שלושה חדרים. בנוסף לכך מצוי בנכס,אגף סיעודי מעל ובצמידות למגורים, חדר אוכל/מסעדה, חדרי חוגים, בית כנסת, בריכת שחיה, מועדון ספורט, מרפאה ומשרדים וכן שטח מסחרי פתוח לציבור הרחב מתחת ובצמידות לדירות המגורים. המערערים טענו בסיכומיהם - וטענתם לא נסתרה על-ידי העיריה - כי השטח המסחרי המצוי בנכס, מחויב בארנונה במנותק מיתר חלקי הנכס. מכאן, ששאלת החיוב בארנונה של השטח המסחרי, אינה עומדת להכרעה בענייננו.


על בסיס התשתית העובדתית האמורה, טוענים המערערים כי שגה בית המשפט המחוזי בכך שקבע כי 'בית אבות' כמוהו כ'מעון' וכמוהו כ'דיור מוגן' וכי יש לסווג את כל השלושה כ'בית אבות' ולא כ'בית מגורים'. לטענתם, יש להפריד בין 'בית אבות' ו'מעון' מצד אחד שאותם ניתן לסווג כ'בית אבות', לבין בית שהוא 'דיור מוגן' אותו יש לסווג כ'בית מגורים'. כזה הוא הבית בו מתגוררים הדיירים.


אעיר, כי הסיווגים שנעשו הן על-ידי בית המשפט המחוזי והן על-ידי המערערים, מעוררים קשיים. אשר לקביעת בית המשפט המחוזי, גם אם כפי שקבע יש דמיון בין 'בית אבות', 'מעון' ו'דיור מוגן', לא ברור כיצד מתבקשת מכך המסקנה שכל השלושה הם 'בית אבות' המסווג בצו כ'בית עסק'. אשר לדרך בה מבקשים המערערים לתקוף קביעה זו ולנמק את טענתם כי ב'בית מגורים' מדובר, דרך זו תמוהה היא. לא ברור מדוע לשיטתם הנכס הוא 'דיור מוגן' ולא 'מעון' ולא 'בית אבות' ומדוע יש לסווג 'דיור מוגן' כ'בית מגורים' דווקא וכיצד סיווג כ'דיור מוגן' מיטיב עמם. אפנה איפוא לבחינת השאלה העומדת לדיון והיא, האם הנכס הוא 'בית אבות' או 'בית מגורים'?



‎11. החוק, התקנות והצו אינם מכילים הגדרה למונח 'בית אבות'. הם גם אינם מכילים הגדרה של 'מבנה מגורים'. אמנם בתקנות מוגדרים 'מבני מגורים', אלא שההגדרה היא טאוטולוגית ולמעשה אינה מגדירה דבר אלא באה לרבות 'בתי אבות' על 'מבני מגורים' בקובעה "'מבני מגורים' - לרבת בתי אבות".


"כלל ידוע הוא, שכאשר ביטוי השגור בפי הבריות אינו מוגדר בחיקוק, יש לפרשו לפי המשמעות הרגילה שמייחסים לו בני-אדם" (ע"א ‎753/68 מלכה פרנסיס, ואח' נ' בנימין רוזנברג, פ"ד כג(‎2) 182, 187). "באין הגדרה מיוחדת בחיקוק מסויים מניחים שהמחוקק דיבר בלשון בני-אדם והתון למובנו המקובל של המונח" (ע"א ‎307/72 ברטולד מוך נ' פקיד השומה, ירושלים, פ"ד כח(‎1) 414, 419). כלי עזר פרשני ראוי ויעיל הוא "מבחן השכל הישר, או: ההגיון הבריא והפשוט של חיי המציאות" (ע"פ ‎31/50 יוסף מלצקי נ' היועץ המשפטי, פ"ד ד ‎555, 557) (וראו גם: ר30/82 עטר חברה למסחר בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(‎2) 337, 342; ע"א ‎781/86 עוזיאל נ' מדינת ישראל, פ"ד מג(‎2) 210, 212; בג"ץ ‎5145/91 מימון ואח' נ' ראש המועצה המקומית אבן יהודה ואח', פ"ד מח(‎1) 457, 467; ע"א ‎2102/93 מדינת ישראל נ' מירון מפעלי תעגליל (ממ"ת) בע"מ, פ"ד נא(‎5) 160, 167).
‎12. מבחינת הפרשנות המילולית שבה מתחילה מלאכת הפרשנות, 'בית אבות' הוא בית בו מתגוררים 'אבות', קרי: אוכלוסיה מבוגרת. חיפוש במילונים לא יסייע בידינו משום שאלה מכילים הגדרות של 'בית אבות' על-פי תפיסה ארכאית ואין הן מתאימות למציאות החיים בעת הזו. פרשנות מילולת לפיה 'בית אבות' הוא בית מגורים של אוכלוסיה קשישה, עולה בקנה אחד עם מבחן השכל הישר וההגיון הבריא והפשוט של חיי המציאות. אומרים על כך ה' רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין ונ' לב, מחברי הספר ארנונה עירונית (מהדורה חמישית, ספר ראשון, תשס"א) ‎471 (להלן: ארנונה עירנית):
"בתקנות ההסדרים לשנת ‎1994 נקבע: 'מבני מגורים' - לרבות בתי אבות. הוספת בתי אבות ל'מבני מגורים' הייתה מיותרת לכאורה, משום שבתי אבות הם להלכה ולמעשה בתי מגורים של אוכלוסייה קשישה. הצורך בהוספת בתי האבות לסיווג של 'מבני מגורים' נבע מכך, שברשויות מקומיות רבותהוטלו על בתי אבות תעריפי ארנונה גבוהים מהתעריף המרבי של מבני מגורים, והיה צורך להסדיר בחקיקה סוגיה זו." (ההדגשה שלי - ט.ש.כ)



‎13. על-פי החוק, התקנות והפסיקה קביעת סוג הנכס נעשית על-פי השימוש בו. לפיכך יש לבחון את השימוש בנכס הנדון.

בחינת התשתית העובדתית שנפרשה לעיל מעלה, כי יש לראות את הנכס כ'מתקן רב-תכליתי' בעל שימושים מגוונים, כאשר תכליתו, ייעודו והשימוש העיקרי בו, הוא למגורים של אוכלוסיה מבוגרת.


ככל שמדובר בדירות המגורים, נקבע, כי דירות אלה מותאמות לדיירים עצמאיים תפקודית, בריאותית ונפשית וכי הדיירים מנהלים בדירותיהם חיים רגילים ונוהגים בדירות מנהג דיירים. לפיכך, על-פי המבחנים הנקוטים בידינו, שהשימוש הוא העיקרי שבהם, יש לסווג את דירות המגורים והשטחים הנלווים להם באופן טבעי, שהיו נחשבים כשטחים נלווים לבנין מגורים מאותו סוג המעניק שירותים דומים לדייריו, כ'בית אבות' שהוא 'בית מגורים' המשמש למגורי אוכלוסיה מבוגרת.


אשר ליתר חלקי הנכס שאינם השטח המסחרי, גורסת העיריה, כי יש לסווגם כחלק ממכלול 'בית האבות' שלדעתה, אינו 'בית מגורים'. לעומתה, ביקשו המערערים להכיר גם בחלקים אלה כ'בית מגורים' באשר הם נלווים ליחידות הדיור. לחילופין, הציעו הם אפשרות של הפרדת הנכס לחלקים באופן שדירות המגורים והשטחים הנלווים להם יסווגו בנפרד כ'בית מגורים' והחלקים האחרים יסווגו אחרת. המערערים לא ציינו כיצד לדעתם יש לסווג את אותם חלקים, אם אין מסווגים אותם כ'בית מגורים'. אשר לסיווג חלקים אלה, לא נתבררו בערכאה הדיונית די הצורך טיבם, שימושם, אופיים, תכליתם ומהותם; לא הוברר איזה מהם יכולים להיחשב חלקים נלווים ליחידות המגורים ואיזה לא; איזה קהל נועדו הם לשרת, האם רק את דיירי הנכס או שמא גם את הקהל הרחב ובאיזו מידה טפלים הם ושוליים למהות העיקרית של הנכס או שהם עצמאיים ומנותקי זיקה של ממש אליו. יש לציין, כי בעד חלק מן השירותים הניתנים ביחידות אלה לדיירים, עליהם לשלם בנפרד. מכל מקום, נראה לכאורה כי לא כל חלקיו של הנכס מהווים בהכרח חלקים נלווים למהות המרכזית של הנכס ולמימוש תכליתו כ'בית מגורים' ולא בהכרח קיימת זיקה תכליתית בין היחידות השונות או איזו מהן לבין יחידות המגורים המהוות את התכלית המרכזית של הנכס. מכאן, שלא נוכל לקבוע מהו הסיווג ההולם כל יחידה ויחידה בנכס, לבד מיחידות המגורים והשטחים הנלווים כאמור.


מכאן, לבחינת שאלת מיהותו של המחזיק בנכס.

המחזיק בנכס

‎14. חוק ההסדרים (סעיף ‎7) מפנה אל הגדרת "מחזיק" שבסעיף ‎269 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. בסעיף זה, ה"מחזיק" הוא "למעט דייר-משנה". "מחזיק" מוגדר בסעיף ‎1 לפקודת העיריות כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנס. בהינתן קיומם של מספר מחזיקים מקטגוריות שונות, הרי שההלכה היא, כי חובת התשלום תחול על מי מביניהם שיחסית לאחרים הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (ראו: רע"א ‎2987/91 ריינר נ' עירית ירושלים, פ"ד מו(‎3) 661; ר"ע ‎422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עירית תל-ב-יפו, פ"ד לט(‎3) 341).
בית המשפט המחוזי לא יצר הפרדה כאמור ובחן את זיקתם של הבעלים לנכס בכללותו אל מול זיקתם של הדיירים לנכס בכללותו. כך קבע בית המשפט, כי הבעלים מחזיקים במכלול הנכס, מנהלים אותו ומתפעלים אותו ולהם הסמכות והזכות לבצע בו כל פעולה וכי להם נתונה ההחזקה הבלעדית בשטחים הציבוריים, המסחריים ובאגף הסיעודי. לעומת זאת, נקבע, כי לדיירים נתונה זכות שימוש רחבה בדירות המגורים כבני רשות, כפוף לאפשרות נדירה שהבעלים יוכלו להעבירם לדירה אחרת ללא הסכמתם, וכן זכות שימוש בשטחים הציבוריים והמסחריים. שקלול כל אלה הוביל את בית המשפט למסקנה, כי "איכותם, כמותם ומשקלם של זכויות החזקה של המבקשת מס. ‎1 [הבעלים - ט.ש.כ.] עולה בסה"כ הכללי על זכויות הדיירים בנכס. מכאן שהזיקה הקרובה והמשמעותית יותר לנכס, היא של המבקשת מס. ‎1".

אין בידי לקבל מסקנה זו הנובעת מכך שהנכס סווג על-ידי בית המשפט המחוזי כמכלול אחד. משקבעתי כי במקרה דנן יש ליצור הפרדה בין יחידות המגורים והשטחים הנלווים להן ובין החלקים האחרים של הנכס, הרי שיש לבחון את שאלת מיהות ה"מחזיק" לגבי כל חלק בנפרד.


‎15. ככל שמדובר בדירות המגורים והשטחים הנלווים להן, עיון בעובדות שנקבעו על-ידי בית המשפט המחוזי מעלה, כי הדיירים מנהלים בדירותיהם חיים רגילים לפי טעמם. הם מרהטים את דירותיהם, מאבזרים אותן, מכניסים לתוכן את ציודם האישי, מנהלים בתוכן חיים עצמאיים המאפשר הכנ אוכל בדירות, כביסה, הזמנת אורחים, יציאה חופשית לכל מקום בכל עת. דירתם היא ביתם לכל מטרה שהיא ולפי כל מאפיין רלבנטי. החזקתם היא החזקה שאינה שונה מהחזקתו של כל מחזיק אחר בדירת מגוריו.
אכן, על-פי ההסכם בין הדיירים לבעלים, ניתנת לבעלים רשות להעביר דייר לדירה אחרת לפי החלטה של ועדה מקצועית, אלא שרשות זאת מוגבלת לטעמים חריגים ביותר. אין היא שונה מכל אותן התניות בחוזי שכירות המאפשרות לפנות את הדיירים מן הדירות מסיבות כלשהן, במועד מסוים או ללא קביעת מועד כזה ועל-פי רצון המשכיר בלבד ועדיין הם נחשבים כמחזיקים לצורך החיוב בארנונה. תחזוקה וניהול על-ידי הבעלים אינם מנתקים את הזיקה בין החזקת הדיירים בדירותיהם גם כאשר מדובר בבניינים רבי קומות. אין באלה כדי לתת בידי הבעלים זיקה קרובה לנכס מאשר לדיירים המתגוררים בו. נראה, איפוא, כי במקרה דנן, הדיירים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לדירות המגורים ולשטחים הנלווים להן וכי עליהם ולא על הבעלים לשאת בתשלום הארנונה לעיריה בגין שטחים אלה ככל דייר אחר הנחשב 'מחזיק'.


עד כאן, התייחסנו לאותן סוגיות שבית המשפט המחוזי דן בהן לאור הגדרת הפלוגתאות על ידו. מכאן מוצאים אנו לעבור לטענה שהועלתה לראשונה בבית משפט זה בדבר היחס בין הצו והתקנות. הטענה היא, שהתעריף שנקבע בצו ל'בית אבות' שאמור להיות - על-פי התקנות - מוגבל בהתאם לתעריף של 'בית מגורים', עולה על המותר. במה דברים אמורים?


היחס בין הצו לתקנות

‎16. בדיקת תקנות ההסדרים במשק המדינה לעניין הארנונה הכללית ברשויות המקומיות החל משנת תשנ"ג-‎1993 מעלה, כי ככל שמדובר בבתי אבות, אלה צורפו בשנת ‎1993 לבתי מלון ולבתי הארחה (תקנה ‎4) ורק החל משנת תשנ"ד-‎1994 שונה סיווגם של בתי האבות באופן שאלה נכללו בגד מבני מגורים. להגדרת "מבני מגורים" הוספו המילים "לרבות בתי אבות". הגדרה זו נותרה בעינה עד היום. על אף האמור בהגדרה זו, יוצרות התקנות החל משנת ‎1995, הפרדה בין 'בית אבות' ל'מבנה מגורים' לעניין התעריף. תעריף זה נקבע על בסיס התשלום בשנים הקודמות בתוספת מסוימ, ובלבד שלגבי 'בית אבות' לא תעלה הארנונה על הסכום המוטל בפועל באותו אזור על 'מבנה מגורים' שאינו 'בית אבות'. הפרדה כזו נקבעה בתקנה ‎7 לתקנות הקובעת כללים לקביעת ארנונה כללית בזו הלשון:"‎7. (א)(‎1) הארנונה הכללית אשר תטיל רשות מקומית בשנת הכספים ‎1997 על מבנה מגורים, שאיננו בית אבות, תהיה בסכום החדש בתוספת של עד חמישה אחוזים ממנו (להלן - תוספת האחוזים) או בסכום המזערי [הקבוע בתקנה ‎5], לפי הגבוה, ובלבד שלא תעלה על הסכום המרבי [הקבוע ף ‎6]; (‎2) הארנונה הכללית אשר תטיל רשות מקומית בשנת הכספים ‎1997 על בית אבות תהיה בסכום החדש, בצירוף תוספת האחוזים, אם הוטלה כאמור בפסקה ‎1, או בסכום המזערי, לפי הגבוה, ובלבד שלא תעלה על הסכום המוטל בפועל בשנת הכספים ‎1997, באותו אזור על מבנה מגורים שאיננו בבות." (ההדגשה שלי).



התייחסות בתקנות לבתי אבות בנפרד ממבני מגורים מופיעה לראשונה בתקנות משנת תשנ"ו-‎1995 (הפרדה זו קיימת עד היום). העיריה מבקשת ללמוד מן ההפרדה בין בית אבות ומבנה מגורים שבתקנה ‎7, על אבחנה בשיעורי הארנונה שניתן להטיל על שני אלה, שאם לא כן, לא היה מקום לטענתהחוקק שני סעיפי משנה נפרדים. דין טענה זו להידחות. השוני בין שתי תקנות המשנה ברור הוא. תקנות המשנה מתייחסות לשני סוגי הנכסים בנפרד משום שהתעריף של 'בית אבות' על-פי ההיסטוריה הסיווגית שלו בקטגוריה של 'בתי מלון', גבוה מן התעריף של 'מבנה מגורים' ומחוקק המשנה ביקש למנוע פער זה על-ידי קביעה כי בכל מקרה לא יעלה סכום הארנונה המוטלת על 'בית אבות' על זה המוטל על 'מבנה מגורים' (וראו גם: ארנונה עירונית, בע' ‎471). עמדה זו עולה בקנה אחד עם המטרה הסוציאלית של דיני הארנונה. מבחינה סוציאלית, אין לראות שוני בין מי שמתגורר בית מגורים ובין מי שמתגורר בבית אבות כפי הבית בענייננו, ואין סיבה שלא להטיל עליהם חיוב בשיעור זהה. לפיכך, מתן פירוש לתקנה ‎7 באופן שסכום הארנונה הכולל המוטל על בית אבות לא יעלה על זה המוטל על בית מגורים היא הפרשנות המקיימת את תכלית החקיקה.
‎17. נראה כי הצו איננו עולה בקנה אחד עם האמור בתקנות. עיון בצו מעלה, כי 'בית אבות' קיבל בו סיווג מיוחד ומופיע כקטגוריה נפרדת בפרק הדן ב"היטל ארנונה עסקים משרדים ותעשיה". בהיותו מסווג כך, מחויב הוא בתשלום ארנונה גם בגין "שטחי מעברים ומסדרונות, שטחי גלריות מרפסות", ש'בית מגורים' פטור מתשלום ארנונה בגינם. אמנם התעריף שנקבע למטר רבוע ל'בית אבות' תואם במדויק את התעריף שהוטל למטר רבוע ב'בניין מגורים' באותו אזור, אולם מאחר ותעריף זה חל גם על "שטחים נוספים נלווים למגורים", הרי שסכום הארנונה הכולל ל'בית אבות' עולה על סכום הארנונה הכולל ל'בית מגורים'. בכך סוטה הצו מן התקנות.



טוענת העיריה כי ההקבלה בין 'בית אבות' ל'מבנה מגורים' חלה רק לעניין התעריף למטר רבוע ותעריף זה אכן זהה בצו. לטענתה, לא נדרש שהסכום הכולל של הארנונה יהיה זהה. אין בידי לקבל טענה זו. הוצאת 'בתי אבות' בתקנות מן הסיווג הקודם של 'בתי מלון' והכנסתם לסיווג של 'מבני מגורים' מבטאת מדיניות ברורה של המחוקק ליצור זהות בסך כל התשלום, דבר המוצא את ביטויו הברור בתקנה ‎7(ב) לפיה, הסכום המוטל בפועל על בית אבות לא יעלה על זה המוטל על 'בית מגורים'.

‎18. לסיכום אומר, כי 'בית אבות' מהסוג שבו מדובר במקרה דנן מהווה להלכה ולמעשה 'בית מגורים' ככל שהדבר נוגע לדירות המגורים שבפרויקט ולשטחים הנלווים לדירות אלה. לפיכך, דירות המגורים והשטחים הנלווים להן מסווגים כ'מבני מגורים' לאוכלוסיה מבוגרת, שהם 'בית אבות', הם ימוסו כ'בית מגורים'. כמו כן, נקבע בזה, כי הדיירים בדירות המגורים הם המחזיקים בהן לצורך החיוב בארנונה. אשר ליתר חלקי הנכס, למעט השטח המסחרי שאינו במחלוקת, החלטנו להחזיר את העניין לבית המשפט המחוזי על מנת שיסווגם וייקבע מי "המחזיק" בהם לצורך תשלום הארנונה. לשם כך רשאי בית המשפט לשמוע טענות ולקבל ראיות לפי שיקול דעתו.



‎19. אשר על כן, הערעור מתקבל כאמור בפיסקה ‎18 לעיל והמשיבה תשלם למערערים הוצאות וכן שכר טרחת עורך דין בסך ‎15,000 ¤

ש ו פ ט ת

הנשיא א' ברק:

אני מסכים.
ה נ ש י א

השופט א' ריבלין:

אני מסכים.
ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק דינה של כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק ארנונה

  2. ארנונה - הנחות

  3. ארנונה - הקפאה

  4. ארנונה - בית אבות

  5. ארנונה - מגרש חניה

  6. החזרת עודף ארנונה

  7. סיווג בצו הארנונה

  8. תקנות ארנונה

  9. החזר ארנונה

  10. מבנה עץ - ארנונה

  11. פטור מארנונה כללית

  12. ארנונה חברה ממשלתית

  13. השגה על ארנונה

  14. נכס ריק ארנונה

  15. ארנונה - חניון

  16. הטמנת פסולת - ארנונה

  17. דיר חזירים - ארנונה

  18. ארנונה מוסדות חינוך

  19. בניין נטוש - ארנונה

  20. חיוב קרקע תפוסה ארנונה

  21. בניין מוזנח - ארנונה

  22. אי סבירות ארנונה

  23. הסבת חוב ארנונה

  24. גביית ארנונה - רשלנות

  25. הסבת חיובי ארנונה

  26. אזרח ותיק בודד - ארנונה

  27. איך מערערים על ארנונה

  28. גבייה מנהלית - ארנונה

  29. השגה למנהל הארנונה

  30. פטור מתשלום ארנונה

  31. שינוי בצו הארנונה

  32. ארנונה מסחר חולון

  33. ארנונה לפני סיום בנייה

  34. תקנות הנחות בארנונה

  35. תחולה רטרוספקטיבית

  36. סכום קצוב - ארנונה

  37. משחקיה בקניון - ארנונה

  38. סמכות שיפוט ארנונה

  39. ארנונה בשנות ה – 80

  40. הקטנת חיובי ארנונה

  41. ארנונה על ג'ימבורי

  42. חיוב יתר במס ארנונה

  43. איך מחשבים ארנונה ?

  44. התיישנות תשלום חוב ארנונה

  45. מחזיק בנכס - ארנונה

  46. תעשיה חדשה - הנחה בארנונה

  47. פטור לנכס ריק – ארנונה

  48. ארנונה על שטחי עזר

  49. השגה על חיוב ארנונה

  50. משרדי ממשלה - ארנונה

  51. חובות ארנונה לעירייה

  52. ארנונה - האנגר מטוס פרטי

  53. הנחה בארנונה חיפה נזקקים

  54. מבנה תעשייתי - ארנונה

  55. ארנונה על אחסון בשטח קרקע

  56. מיכלי אגירה למים - ארנונה

  57. סיווג ארנונה תל אביב

  58. חיוב בתי אבות בארנונה

  59. ארנונה על חצר אנגלית

  60. פטור מארנונה לנכס ריק

  61. החזר ארנונה רטרואקטיבי

  62. סיווג תעשייה - ארנונה

  63. חוב ארנונה אישי - חברה

  64. עתירה נגד ארנונה אשקלון

  65. סמכות בית משפט - ארנונה

  66. ארנונה מפעל לייצור נשק

  67. תשלום ארנונה ביתר בטעות

  68. סמכות ועד מקומי - ארנונה

  69. מבנה על קרקע חקלאית - ארנונה ?

  70. סיווג נכס - תשלום ארנונה

  71. ערעור על החלטת ועדת ערר ארנונה

  72. חוב ארנונה עיריית הרצליה

  73. מחירי הארנונה בפתח תקוה

  74. מבני עץ חקלאיים יבילים - ארנונה

  75. מוסדות התנדבות - פטור מארנונה

  76. ביטול הליכי גביית ארנונה

  77. סיווג מגורים - ועדת ערר לארנונה

  78. בנין שרובו למגורים ארנונה

  79. תביעה להשבת תשלומי ארנונה

  80. ממתי חייבים לשלם ארנונה ?

  81. ביקור פתע של ועדת הערר על ארנונה

  82. ערר על ארנונה - נצרת עילית

  83. סיווג מבנים לצורכי ארנונה

  84. ארנונה כללית מועצה אזורית משגב

  85. החזר ארנונה - עיריית הרצליה

  86. ארנונה על מרפאה בדירת מגורים

  87. פטור מארנונה עקב מצבו של הנכס

  88. ארנונה על מגרש חניה בתל אביב

  89. בניית חדר נוסף בדירה - ארנונה

  90. חוב ארנונה ומים לעיריית רמת גן

  91. השגה על חיוב ארנונה - חישוב שטח שגוי

  92. ארנונה על מגרש חניה ללא תשלום

  93. אי סבירות קיצונית - חיוב ארנונה

  94. כניסה לדירה לפני סיום בניה - ארנונה

  95. התיישנות גבייה מנהלית - ארנונה

  96. על מי מוטל תשלום חוב ארנונה לעירייה ?

  97. פטור מארנונה לנכס שאינו בשימוש

  98. ועדת ערר ארנונה כללית עיריית הרצליה

  99. תביעה נגד העירייה להחזר ארנונה

  100. ארנונה בגין מסחר אלקטרוני בישראל

  101. ארנונה על מחסנים צמודים לחנויות

  102. טופס התחייבות לתשלום ארנונה כללית

  103. תקיפה ישירה תקיפה עקיפה - ארנונה

  104. נכס שאינו בר שימוש - פטור מארנונה

  105. סיווג ארנונה משרדים שירותים ומסחר

  106. חיוב ארנונה רטרואקטיבי טעות בסיווג

  107. הצעת חוק פטור מארנונה - תנועות נוער

  108. גביית ארנונה לאחר סיום תקופת השכירות

  109. תביעה בגין אי תשלום ארנונה לעיריית ערד

  110. תביעה כספית לתשלום בגין חוב ארנונה לעסק

  111. פטור מארנונה למוסד מתנדב לשירות הציבור

  112. תביעה נגד שוכר דירה בגין אי תשלום חובות ארנונה

  113. המשך תשלום (מתוך טעות) תשלומי ארנונה עבור הנכס

  114. איפה מפורסמות החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה ?

  115. תביעה להצהיר כי אין חייבים כל סכום בגין ארנונה עירונית

  116. מתי יש לראות בניין כמושלם באופן שיהיה חייב בתשלום ארנונה ?

  117. על פי הנטען בכתב התביעה הנתבעת לא שילמה את מיסי הארנונה על הדירה

  118. תשלומי יתר בגין ארנונה בשל חיוב בשטח גדול משטח הדירה האמיתי (101 מ"ר במקום 93 מ"ר)

  119. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון