הסכם תיווך - תקופת בלעדיות

פסק דין 1. תביעה כספית לתשלום עמלת-תיווך בסך של 22,739 ש"ח. בין התובעת, העוסקת בתיווך נכסים ומקרקעין, לבין הנתבע, נחתם הסכם זכות טיפול בשיווק נכס ורישומו בשיר"ן [להלן - הסכם תיווך], ובו הסמיך הנתבע את התובעת לפעול עבורו באופן בלעדי לשיווק דירתו שבבית הכרם בירושלים [להלן - הדירה, או הנכס]. על-פי ההסכם התחייב הנתבע לשלם לתובעת עמלה בשיעור של 1.25% ממחיר הנכס, אם המכירה תיעשה בתקופת הבלעדיות. 2. לתובעת נודע כי "הנתבע מכר את הדירה למשפחת אמגר ביום 5.2.98 בעקבות שלט למכירה שהוצב על ידי התובעת מחוץ לנכס, כאשר המחיר היה 415,000$ בתוך תקופת הבלעדיות" [סעיף 7 לכתב התביעה]; מכאן תביעתה לקבלת עמלת-תיווך. 3. במוקד המחלוקת שבין הצדדים, סעיף 3 להסכם התיווך: "הבעלים מזמינים בזאת את שירותי המתווך, ומסמיכים אותו לפעול עבורם באופן בלעדי לשיווק הנכס, וזאת לתקופה שתחילתה ביום 13.11.97 וסיומה ביום 13.1.98. לענין הסכם זה ייחשבו גם 30 ימים נוספים מעבר לתקופה שצויינה לעיל, כחלק מתקופת הטיפול (להלן - תקופת הבלעדיות) - אלא אם כן נרשם הנכס במהלכם מחדש בשיר"ן (ע"י חבר שיר"ן כלשהו)" [התאריכים שהודפסו לעיל ב'פונט' שונה, הוספו בכתב יד. כל השאר - נוסח ההסכם הסטנדרטי]. 4. הנתבע אכן מכר את דירתו ביום 5.2.98, אך כופר בחובתו לשלם עמלת-תיווך. הוא תולה יהבו במילותיו המפורשות של סעיף 3 הנ"ל, לפיהן סיום תקופת הבלעדיות הינו ביום 13.1.98. הוא גם מכחיש כל מעורבות של התובעת בעיסקה. לדבריו, לא ניהלה מו"מ עם הקונים, לא ידעה כלל על קיומם, ולא הייתה הגורם היעיל בעיסקה. למיטב ידיעתו לא הוצב כל שלט, ומכל מקום, טוען הנתבע כי בהסכם התיווך נמחק על-פי דרישתו סעיף 8 (ז) בדבר הצבת שלט "למכירה" בנכס. מהימנים עליי דברי הנתבע [עמוד 7 לפרוטוקול] כי בעת כריתת ההסכם היה ויכוח על אודות תקופת הבלעדיות. הנתבע הוא אדם מנוסה, בעל סוכנות ביטוח במשך 25 שנה, לא ראה להסכים על כל תנאי ההסכם בחינת "כזה ראה וקדש". הוא דרש מחיקת סעיף 8 (ז) הצבת שלט "למכירה" בנכס; הוא סיכם על שיעור עמלה - 1.25% - פחות מן הנקוב בהסכם הסטנדרטי - 2%; וכאמור, נשא ונתן עם מר רונן אלדר, סוכן בכיר אצל התובעת על משך זמן הבלעדיות (כך מסתבר גם מהאמור בסעיף 6 לתצהיר עדותו הראשית של מר אלדר). ובכלל, למקרא הסכם-התיווך, רובו ככולו סטנדרטי ומוכתב מראש, ורק מקצתו נתון להשלמה ו/או לתיקונים, הדעת נותנת כי על-פי רוב, אם לא תמיד, ידובר בין הצדדים על תקופת הבלעדיות, שכן פרט לחשיבות הרבה של נושא זה, הוא מן הדברים המועטים שיש להשלים בכתב-יד בגוף ההסכם. 5. באי-כוחם של התובעים מבקשים לדחות את גירסתו של הנתבע לפיה, ככלל, אינו נותן בלעדיות ליותר מחודשיים. ראייה לדבר, הסכם קודם בין הצדדים, מיום 22.11.96, ובו תקופת בלעדיות מיום 22.11.96 עד יום 22.2.96, קרי, 3 חודשים. כלשעצמי הסתפקתי בדבר הזה, שכן דומה לכאורה שנעשה תיקון בהסכם האמור ונרשם בו 22.1.96, במקום 22.2.96. כנראה גם שבטעות נרשם 96 במקום 97. אף-על-פי-כן, אניח, לטובת התובעת, כי בעבר אכן נֵאוֹת הנתבע להסכים לתקופת בלעדיות של 3 חודשים. 6. בכל מקרה, עולה, כאמור, מדברי הנתבע במפורש, ומדברי סוכן התובעת במשתמע, כי בעת כריתת ההסכם דנן, היה ויכוח על תקופת הבלעדיות; אני גם מאמין לנתבע כי סוכם על חודשיים-ימים שתחילתם ביום 13.11.97 וסיומם ביום 13.1.98; אך לא רק מפיו אנו חיים: הדירה נמכרה בסופו של דבר ביום 5.2.98, 6 ימים בלבד לפני תום 90 יום (60 הימים מ- 13.11.97 ועד 13.1.98 + 30 הימים הנוספים שסעיף 3 מדבר בהם). לא היתה לכאורה מניעה כלשהי מבחינת הנתבע להמתין עוד מעט-קט, עד לחלוף 90 הימים. הוא לא עשה כן. ללמדנו שהיה סבור שתקופת הבלעדיות אכן הסתיימה ביום 13.1.98. אילו, בעת כריתת ההסכם, לא היה נושא תקופת הבלעדיות נתון לויכוח, כי אז, ניתן היה לומר שבשל סברתו המוטעית נהג הנתבע כפי שנהג, וכי אין ללמוד מעצם העובדה שמכר את הדירה 6 ימים לפני תום 90 יום, שתקופת הבלעדיות הינה בת 60 יום ולא בת 90 יום. ואולם, כשנושא זה עצמו היה נתון לויכוח, עד שהסכימו הצדדים על אודותיו בעת כריתת ההסכם, שאני: רק פתי יימכור את הדירה סמוך לפני חלוף 90 הימים, אם סוכם על תקופת בלעדיות של 90 ימים. הנתבע - אין עוררין - אינו כזה. הוא בר-הכי, התנסה בתיווך לפני כן, ובעיסוקו המקצועי צבר נסיון רב ומיומנות בחוזים ובכגון דא. 7. דומני, ניכרת בעליל סתירה בסעיף 3 בין הרישא לסיפא: מדובר ברישא על סיומה של תקופת הבלעדיות בתאריך פלוני. "לכל תִּכְלָה ראיתי קֵץ" [תהילים קי"ט, צ"ו]. סיום אינו תחילה, ולא אמצע, אלא סוף; קץ, גמר, תום. הדברים המפורשים הללו על סיום תקופת הבלעדיות, שלא באו על רקע של שתיקה, אלא, כאמור, על רקע של ויכוח, יוצרים השתק על-ידי מצג (estoppel in pais). סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג1973-, מורה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בשימוש בזכות הנובעת מחוזה. בין אם באים דיני ההשתק בגידרו של עקרון תום הלב, ובין אם מקורם אחר, הרי ש"מטרת שני העקרונות אחת היא: מניעת התנהגות שאינה הוגנת" [ג' שלו, דיני חוזים (מהדורה שנייה, תשנ"ה) 71]. אין זה ראוי ולא הגון לטמון לנתבע פח יקוש: הלה מתווכח על תקופת הבלעדיות; נוחל 'נצחון' בויכוח זה עובר לכריתת החוזה ונקבעים בגוף החוזה, בכתב-יד, מועדי תחילה וסיום לתקופת הבלעדיות, להנחת דעתו; בחלוף תקופה זו, סמוך לחלוף 30 יום נוספים, כשהנתבע סמוך ובטוח שאכן חלפה תקופת הבלעדיות, הוא מוכר את דירתו; או אז שולפת התובעת 'עֵז' שהמתינה לשעת כושר. 8. אמת נכון הדבר, אין מדובר בהסכם ארוך במיוחד; תוספת 30 הימים הובאה בהסכם בסעיף 3, סמוך לאחר מועדי 60 הימים שעליהם הוסכם, ולא במקום נידח אחר בהסכם. אף-על-פי-כן, את הסתירה החזיתית שבין הרישא המוסכמת לבין ה'עֵז' שבסיפא, יש לזקוף לחובת התובעת, וכטענת ב"כ הנתבע בסיכומיו על אודות הסתמכותו של הנתבע על נוסח הסכם התיווך שהוכתב, למעשה, על ידי התובעת. זו לא עמדה ב"רמת אמינות גבוהה" כנדרש ממתווך [ראה: דברי ההסבר להצעת חוק מתווכים במקרקעין, התשנ"ב1992-, ה"ח 2136 מיום י"ב באדר ב' התשנ"ב (17.3.92) 388]. חקיקת חוק המתווכים במקרקעין לא נועדה רק לשמר את המצב שקדם לחקיקתו. בין מטרותיו - לבסס הגנה על הלקוח שנזקק לשירותי התיווך ולוודא שמתווך לא ינצל חוסר ערנות או חוסר מודעות אצל הלקוח. 9. ראוי להזכיר את מצוות סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו1996- [להלן - החוק]: "(א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת... (ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות...". כיוצא בזה, ייחד החוק הוראות מפורשות לנושא הבלעדיות, ללמדנו רוב-חשיבותו: בלעדיות אפשרית, "ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח" [סעיף 9 (א)]; וכשניתנה בלעדיות אך לא נקבעה תקופתה, תסתיים הבלעדיות בתום 30 יום [סעיף 9 (ג)]. 10. הסבר מעניין לסתירה שבין הרישא לבין הסיפא של סעיף 3 להסכם התיווך ניתן על ידי סוכן התובעת. 30 הימים הנוספים הם "תקופת מעבר שיש בה דרגת חופש נוספת בה ניתן להחליף מתווך" (סעיף 9 לתצהיר העדות הראשית). מנהל שיר"ן, שירות ישראלי לרישום נכסים, הסביר גם הוא בסעיפים 7 ו- 8 לתצהיר עדותו הראשית: "7. ההסכם מחלק את תקופת הטיפול בנכס לשני חלקים, הראשונה מצויינת כתקופה בין התאריכים המפורטים והשנייה הינה תקופת מעבר קבועה בת 30 ימים במהלכה נמשך טיפול המתווך בשיווק הנכס, אולם שמורה למוכר זכות להעביר את הטיפול הבלעדי למתווך אחר במסגרת שיר"ן. 8. ההסכם בנוי כך שלמוכר ניתנת בחודש הטיפול האחרון דרגת חופש נוספת, ובמידה ואינו מרוצה מהמתווך המטפל באפשרותו להחליפו באחר". 11. יתכן שיש טעם בדברים; אף יתכן שגלומים בהסדר זה יתרונות אפשריים לשני הצדדים; ואולם, אי-אפשר ללמוד על קיומו בדיעבד, מבלי שדובר בו מלכתחילה, ובהעדר אסמכתא במילותיו של ההסכם. למקרא סעיף 2 (ד) לסיכומי התובעת, דומני כי זנחה את טענתה לחלוקת תקופת הבלעדיות לשניים כדלעיל, ובאי-כוחה מתמקדים אך בטענה ש"סוכם כי זמן הבלעדיות הינו לשלושה חודשים". אם כך הוא, אין כל הצדקה לילך בדרכי עקלתון ולהגיע ל- 90 יום על ידי חיבור המועדים שברישא ובסיפא. היה צריך ללכת בדרך הישר ולקבוע יום תחילת הבלעדיות, ויום סיומה כעבור 90 יום. אזכיר בהקשר זה את דברי סוכן התובעת בעדותו כי "יש עשרות טפסים שאני מוחק את ה- 30 יום" (עמוד 3 לפרוטוקול). נמצאנו למדים כי אם באמת ובתמים סוכם על 90 יום, הייתה נמחקת הסיפא של סעיף 3, וברישא היו נקבעים מועדים ברורים ומוחלטים של תחילה וסוף. 12. ההשתק מושתת איפוא על חובת הנאמנות, ההגינות ותום-הלב שביחסי מתווך-לקוח, והוא בא לידי ביטוי, בנסיבות העניין דנן בשניים אלה: השתק על ידי המצג שדובר בו בין הצדדים בעת כריתת הסכם-התיווך, ושעוגן במועדים שניקבו בכתב-יד בסעיף 3 רישא; והשתק מחמת שתיקה, קרי, מחדל המתבטא בהפרת חובת הגילוי של המתווך כלפי לקוחו, על אודות האמור בסעיף 3 סיפא, בסתירה לרישא. [ראה: ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים כרך א' (תשנ"א1991-) 96-87]. 13. משהיגעתי למסקנתי האמורה כי התובעת מנוּעה מלטעון לתוספת 30 ימי בלעדיות, שוב אין צורך להכריע בטענת הנתבע על טעות והטעייה, לפי סעיפים 14 ו- 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג1973-. בנסיבות העניין מסופקני אם ניתנה הודעת ביטול כדין, ואם נעשתה בתוך פרק זמן סביר. ואולם, כאמור, אין צורך שאכריע בדבר. כיוצא בזה, על-פי כתב התביעה, השאלה שבמחלוקת היא רק זו של תקופת הבלעדיות. שאלת הגורם היעיל לא עלתה מלכתחילה. גם מסעיף 4 למכתב ב"כ התובעת לנתבע עובר להגשת התביעה (נספח ב' לכתב התביעה), משתמעת לכאורה הודאה שהדירה לא נמכרה באמצעות התובעת, וכי דרישתה לעמלת-תיווך מבוססת רק על טענת המכירה בתקופת הבלעדיות. עם זאת, הורחבה קמעא יריעת המחלוקת (אף בתצהיר הנתבע) ולוּ במשתמע, ולכן אדון גם בכך. 14. למשפחת אמגר שקנתה את הדירה מאת הנתבע נפתח כרטיס לקוח אצל התובעת במהלך תקופת הבלעדיות. גב' טליה אמגר הצהירה בסעיף א' לכרטיס הלקוח כי על הנכסים שמנויים בו קיבלה מידע לראשונה מאת התובעת. מדובר בחמישה נכסים. הדירה דנן אינה כלולה ברשימה. התובעת אינה זכאית לעמלת התיווך, לא לפי סעיף 4 (א) להסכם-התיווך, כיון שאין מדובר בתקופת הבלעדיות, ולא לפי סעיף 4 (ב) להסכם-התיווך כיון שמכירת הדירה נעשתה בעקבות היכרות שבין בנו של הנתבע, סוכן ביטוח במקצועו, לבין גב' אמגר, עובדת חברת הביטוח מנורה. השניים מצויים בקשרי עבודה. גם אם עמדה התובעת בהתחייבותה לתוכנית שיווקית שלפי סעיף 8 להסכם-התיווך - ואני מניח כי כך הוא - הרי שאין בכך כדי לעשותה הגורם היעיל לכריתת הסכם-המכר עם משפחת אמגר. אי-אפשר להתעלם מקשייו של מתווך בגביית עמלת-תיווך, כשקיים אינטרס כלכלי לשני הצדדים לחוזה-המכר להיפטר מעולו של המתווך. נמצא זה-האחרון משקיע מרץ, און והון, עד שלקוחותיו עושים להתחמקות מתשלום שכר-עמלו. מקובלים עליי דברי סוכן התובעת (עמודים 5-6 לפרוטוקול) על רוב השתדלויותיו, פירסום, שלט, 'בית פתוח' למתווכים, ועוד. 15. ואולם, אין די בטענת שמא כנגד טענת ברי. טענת שמא שבפי סוכן התובעת היא שלמשפחת אמגר נודע על הדירה "יכול להיות דרך שלט, דרך עיתון" (עמוד 5 לפרוטוקול). מנגד, טענת ברי בפי הנתבע על אודות קשרי העבודה שבין בנו לבין גב' אמגר, שהם שהביאו לכריתת חוזה-המכר. וכחיזוק לטענת הנתבע, כרטיס הלקוח של משפחת אמגר אצל התובעת שלפיו, כאמור, לדברי גב' אמגר, קיבלה מידע על 5 דירות. הדירה נשוא התביעה דנן לא כלולה ברשימה. בכך נסתר האמור בסעיף 10 סיפא לתצהיר עדותו הראשית של סוכן התובעת. הלה גם הודה בחקירתו כי את קונה הדירה "אני אותו לא שכנעתי" (עמוד 5 לפרוטוקול). יתר על כן: בצידו האחורי של כרטיס הלקוח, תחת הכותרת "נכסים העשויים להתאים לצורכי הלקוח", נוספו רישומים שנעשו אצל התובעת. גם שם לא נרשמה הדירה דנן. ללמדנו, שלא רק משפחת אמגר, אלא גם סוכן התובעת לא ראה לנגד עיניו סיכוי למפגש רצונות בשל הפער הכספי הגדול, ממילא לא עשה דבר לשם יצירת ההתקשרות בין הנתבע לבין משפחת אמגר. גם לא שמענו על תשלום, או דרישה כלשהי לתשלום עמלת-תיווך לתובעת מאת משפחת אמגר, כשעל-פי כרטיס הלקוח התחייבו לשלם עמלת-תיווך בשיעור של +2%מע"מ אם יירכשו נכס שהוצע להם על-ידי התובעת. [השווה: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח (3) 116, ושם רשימת שיקולים ומבחנים מנחים מתי לראות את המתווך כ"גורם יעיל", ומתי לא]. 16. סבורני, איפוא, כי התובעת אינה זכאית לעמלת-תיווך, לא על-פי סעיף 4 (א), ולא על-פי סעיף 4 (ב) להסכם-התיווך, ודין תביעתה - להידחות. 17. מנהל שיר"ן הצהיר בסעיף 3 לתצהיר עדותו הראשית כי "בארגון שלנו חברים 80 משרדי תיווך בירושלים ועד היום נחתמו מעל 6,000 הסכמים כדוגמת נספח א' לכתב התביעה", הוא הסכם-התיווך דנן. כיון שכך, ומכיון שעלולה להיגרם תקלה לרבים, ראיתי לומר מילים אחדות על הקיפוח שבסעיף 3 להסכם התיווך, הגם שלא על כך מושתת פסק הדין. לא אדרש לחוק הגנת הצרכן, תשמ"א1981-, שהצדדים לא טענו לו, הגם שלכאורה עשוייה להימצא גם בו, בנסיבות העניין, הגנה טובה לנתבע. 18. בהסכם התיווך נעשו שינויים ספורים. אין בכך כדי לשלול את סיווגו כ"חוזה אחיד", שהוא "נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו כתנאים לחוזים רבים בינו ובין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם" [סעיף 2 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג1982-; ההדגשה שלי - נ' ס']. "ההגדרה כוללת בתוכה גם חלק של חוזה, לרבות "שלד" הטעון השלמה במשבצות מסויימות בהתאם לנסיבות העניין, ובלבד שאותו "שלד" זהה בכל החוזים המוצאים על ידי אותו ספק" [ע"א 4602/97 רדאל (אשדוד 88) בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פד נג (2) 577, 591; וראה: תח"א 1/86 היועץ המשפטי לממשלה נ' חברת בית יהונתן בע"מ פס"מ תשמ"ז (3) 309, 319]. 19. האם יש לראות בסעיף הבלעדיות, סעיף 3 שבהסכם התיווך (ובמיוחד בתוספת 30 הימים) כתנאי בחוזה אחיד? "תנאי" מוגדר בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים כך: "תניה בחוזה אחיד, לרבות תניה המאוזכרת בו וכן כל תניה אחרת שהיא חלק מההתקשרות, ולמעט תניה שספק ולקוח הסכימו עליה במיוחד לצורך חוזה מסויים". 20. טענת התובעת כי הצדדים הסכימו על התניה שבסעיף 3 אינה מקובלת עליי. העניין השנוי במחלוקת בין הצדדים אינו המועדים שמולאו בכתב יד, אלא הסיפא לסעיף 3, תוספת 30 הימים לתקופת הבלעדיות. זהו תנאי בחוזה אחיד. האם זהו תנאי מקפח? סעיף 3 לחוק החוזים האחידים קובע לאמר: "בית המשפט ובית הדין יבטלו או ישנו, בהתאם להוראות חוק זה, תנאי בחוזה אחיד שיש בו - בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות - משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות (להלן - תנאי מקפח)". 21. מהו תנאי מקפח? "אמת המידה בדבר "תנאי מקפח" אינה בהירה. אין היא מקרינה מתוכה היא ועל רקע תכליתה דימוי חד משמעי באשר להיקף פריסתה. מטבע הדברים, מוענק שיקול דעת שיפוטי נרחב באשר למהותו של הקיפוח... קביעת הקיפוח משקפת את האיזון הראוי אשר החברה הישראלית יוצרת בין שיקולים כלליים, מוסריים וחברתיים" [דברי הנשיא א' ברק בע"א 294/91 חברה קדישא גחש"א "קהילת ירושלים" נ' קסטנבאום פ"ד מו(2) 464, 526-8]. 22. טענת התובע כי הנתבע היה חופשי להתנגד לכל תנאי, אין בה, לדעתי, לכאורה, כדי להכשיר את סעיף 3 סיפא, ולהוציאו מגדר "תנאי מקפח". הארכת תקופת הבלעדיות ב- 30 ימים, עלולה להטעות את הלקוח. באי-כוח התובעת סבורים כי סעיף הבלעדיות מנוסח בבירור. אינני סבור כך. ומכל מקום, למקרא ההסכם ניכר כי מדובר בתוספת מפתיעה. הלכה היא כי אופן עיגון הוראות בחוזה עשוי להצביע על קיפוח. כך פסק כבוד השופט ד' חשין כשקבע שהוראת פטור לקבלן, מקפחת: "הדרך שבה בחרה שו"פ להביא לידיעת לקוחותיה קיום תנאי זה הוא חלק מן הקיפוח הטמון בתנאי עצמו" [ת"א (י-ם) 674/83 אשכר נ' שיכון ופיתוח לישראל, פ"מ תשמ"ו (2) 3, 12]. 23. גם באין חזקת-קיפוח, וגם באין יתרון בלתי הוגן לספק שעלול לעלות כדי קיפוח של הלקוח, יכול שתנאי יימצא כמקפח [ו' לוסטהויז וט' שפניץ חוזים אחידים (תשנ"ד1994-) 66-65]. גם תנאי ברור, אך "מפתיע" יכול שיסוּוג כ"מקפח": "ה"הפתעה" יכולה להתבטא לא רק בכך שבחוזה נמצא תנאי שאין לצפות שייכלל בו, אלא גם באופן גילוי המידע או בדרך עריכת החוזה". 24. הגם שתוספת 30 הימים הודפסה בהסכם-התיווך סמוך לאחר המועדים שברישא לסעיף 3, הרי שהדעת נותנת כי תשומת-ליבו של הלקוח נתונה לאותם מועדים שיש למלא בכתב-יד, שעליהם היו לו שיג ושיח עם המתווך. תוספת למועדים הללו, הינה מפתיעה ובלתי-צפוייה. עיקר הוא, טיב יחסי מתווך-לקוח כמפורט בפיסקאות 9-7 לעיל; מצוות חוק המתווכים במקרקעין כי מתווך ייפעל בנאמנות ובהגינות; דרישת החוק לאישור תקופת הבלעדיות בחתימת ידו של הלקוח; כל אלה מחייבים את המתווך להעמיד את הלקוח באופן מיוחד על תוספת 30 הימים הנדונה. 25. בסעיף 19 (ב) לחוק החוזים נקבע כי "בהשתמשו בסמכותו שלפי סעיף קטן (א) יתחשב בית המשפט במכלול תנאי החוזה ובנסיבות האחרות, וכן בנסיבות המיוחדות של הענין הנדון לפניו". נסיבות העניין דנן מצביעות על כך כי סברתו של הנתבע, שתקופת הבלעדיות היא בת חודשיים, מעוגנת בעובדות כהוויתן. כאמור לעיל, ימים ספורים הפרידו בין מועד מכירת הדירה לבין תום תקופת הבלעדיות אליבא דתובעת. לא הייתה מניעה לנתבע להמתין עוד מעט-קט כדי להיפטר מעול תשלום דמי-התיווך. 26. דומני כי תיטיב שיר"ן לעשות אם תשקול תיקון הסכם-התיווך הסטנדרטי באופן שייאמר בו במפורש שקיימות שתי תקופות של בלעדיות; מה טיבה של כל אחת; ושבתקופה השנייה נתונה ללקוח "דרגת חופש נוספת" (ראה פיסקה 10 לעיל בה צוטטו דברי מנהל שיר"ן בתצהירו), ובה הוא רשאי להעביר את הבלעדיות למתווך אחר במסגרת שיר"ן. נראה שכך מתחייב מחובת הנאמנות והגילוי הנאות, וכי יהיה זה לרווחת שיר"ן, 80 משרדי התיווך החברים בשיר"ן, וכלל הלקוחות. 27. Homo homini lupus, אמר Plautus איש רומי; קרי, אדם לאדם - זאב; מתווך ללקוח, על פי הדין בישראל - נאמן, הגון, תם-לב. החלטתי, כאמור, לדחות את התביעה. התובעת תישא בהוצאות המשפט ותשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך של 3,500 ש"ח בצירוף מע"מ כדין. חוזההסכם תיווךתיווך