הצהרת כוונות קניית דירה

פסק דין רקע 1. התובעת הגישה לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל שיק על סך 30,000 ש"ח, שניתן לה על ידי הנתבע. הלה טען בהתנגדותו לביצוע השטר כי לא קיבל תמורה כלשהי עבור השיק, וכי ניתן לבטחון בלבד. 2. במרוצת חודש ינואר 1997 גילה הנתבע התעניינות ברכישת דירה בפרוייקט "גינות בית הכרם" בירושלים, פרוייקט שהתובעת עסקה בבנייתו ובשיווקו. הנתבע בא מספר פעמים לביקור באתר, ובתוך כך ניהל משא ומתן עם נציגת התובעת, גב' מזרחי. באחד מביקוריו, ביום 26.1.97, חתם הנתבע על טופס שכותרתו "הודעה על כוונה לרכישת דירה". בטופס סטנדרטי זה הוספו, בכתב יד, מספר דברים. לצד סעיף 1 המדבר על הכוונה לרכוש זכויות בדירה הוּסף כי זו דירה "שנוסף לה שטח המטבח + מרפסת שירות של דירה 7". בסעיף 3 המדבר על התמורה הוסף הכיתוב: "הדירה תימסר לקונה ללא מטבח, ללא דלתות, ריצוף, קרמיקה, כלים סניטריים (אסלות, ברזים, מקלחונים, אמבטיות) שיסופקו על ידו בלבד, והחברה תבצע רק את הרכבתם (העבודה)". בשולי הטופס הוסף סעיף 8: "הבקשה מותנית באישור האדריכל והיועצים והמהנדסים לביצוע חיבור החדר והשינוי. במידה ולא תאושר הבקשה יוחזרו דמי הרצינות לקונה. ולליגד שמורה הזכות לחזור בה מהעסקה ללא כל פיצוי כספי". בד בבד עם חתימת המסמך, מסר הנתבע שיק על סך 30,000 ש"ח לפקודת התובעת. מספר ימים לאחר חתימתו-זו, ביקש הנתבע לחזור בו מהתחייבותו, ומשלא נענה, ביטל את השיק. עיקרי טענות הנתבע 3. הנתבע אכן חתם על מסמך "הודעה על כוונה לרכישת דירה", ועל פיו ניתן השיק על סך 30,000 ש"ח. דא עקא, בתחתית המסמך נרשם "קובל ע"י נציג החברה ביום ____ חתימה _________". המסמך לא נחתם על ידי נציג החברה וממילא לא השתכלל הסכם מחייב. 4. מדובר לכל היותר ב"הצהרת כוונות". נוסח המסמך חד-צדדי, כובל את ידי הנתבע, אך מותיר דרכי-מילוט רבים לתובעת. בניגוד לאמור במסמך, לא נמסר לנתבע עותק של ההסכם המפורט וגם לא ניתנה הודעה על אפשרות לחתימת הסכם רכישה. 5. הנתבע היה בעת ההיא עולה חדש מצרפת. הבנתו בעברית - קלושה. התובעת ניצלה את קשייו בקריאת השפה העברית ואנשיה גרמו להטעייתו, עד כדי עושק ממש. רק כעבור ימים, כשעורך דינו תירגם לו את המסמך, הבינוֹ הנתבע ואז התברר לו שהמסמך אינו משקף נאמנה את שיחתו עם נציגי התובעת וההסכמות שהגיעו אליהן. 6. לא הייתה מצידו של הנתבע גמירות דעת לביצוע העיסקה. המסמך שנחתם אינו מסויים דיו. חסרים בו פרטים מהותיים בקשר לעיסקת מכר הדירה. 7. הנתבע לא הסכים ליתן שיק על סך 30,000 ש"ח כפיצוי מוסכם. הוא סבר, כאמור, כי מדובר בשיק לבטחון. סכום כסף זה אינו עומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו בעת כריתת החוזה. עיקרי טענות התובעת 8. הנתבע חתם על התחייבות ומסר את השיק לאחר שהבין אל-נכון את משמעותה של התחייבותו וגמר בדעתו להתחייב כלפי התובעת. זו סמכה על התחייבותו של הנתבע ושינתה את מצבה לרעה. הנתבע, בצעד חד-צדדי, החליט לבטל את השיק שמסר לתובעת. 9. הסיבה האמיתית לביטול נעוצה ברצונה של אשת הנתבע לקבל את הדירה עם מפרט טכני מלא, אך במחיר המופחת שעליו הוסכם עם הנתבע לרכישת הדירה ללא המפרט הטכני. 10. מסמך ה"הודעה על כוונה לרכישת דירה" הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין. על פיו ניתן השיק על סך 30,000 ש"ח כ"דמי רצינות", וכפיצוי מוסכם למקרה שלא ייחתם הסכם מכר. 11. תנאי אחד ויחיד היה תנאי מתלה בהתקשרות שבין הצדדים, והוא הוספת שטח נוסף לדירה. הנתבע לא הוטעה. תוכנו של המסמך עליו חתם הובהר לו, והוא גמר בדעתו לרכוש את הדירה הספציפית. גם המחיר ותנאי התשלום היו מסוכמים. דרישתו התקיפה של הנתבע להוספת סעיף 8, שעליו ידובר להלן, מלמדת על הבנתו, ועל רצינותו בכוונתו לרכישת הדירה. 12. אם הייתה טעות הרי זו אך טעות בכדאיות העסקה, טעות שאינה מאפשרת ביטולו של ההסכם באופן חד-צדדי. משלא טעה, ממילא לא הוטעה הנתבע, ואל לו להפנות אצבע מאשימה כלפי אנשי התובעת. לנתבע הייתה כוונה מלאה ליצור יחסים משפטיים מלאים. גם גמירות דעת וגם מסויימות היו בנסיבות העניין. 13. התובעת זכאית לפיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק. מדובר בסכום כסף העומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו כתוצאה מן ההפרה. דיון והכרעה 14. עיינתי בטענות הצדדים כפי שהובאו בפירוט על ידי באי-כוחם המלומדים בסיכומיהם, וכן בחומר הראיות המונח בפניי, ובאתי לכלל דעה כי דינן של רוב טענות הנתבע - להידחות. הנתבע טוען בראש ובראשונה כי המסמך לא נחתם כלל על ידי התובעת ולפיכך אין הוא מחייב את הנתבע. לא ראיתי לקבל טענה זו. מפורשות נכתב בשולי המסמך כי "החברה תוכל להוסיף הסכמתה למסמך זה בין בחתימתה - באמצעות מורשי החתימה מטעמה - על מסמך זה, ובין בדרך אחרת, ולא תהיה חייבת לשלוח הודעת קיבול". גם ללא חתימת התובעת על המסמך, זוהי התחייבות של הנתבע, הוא מחוייב על פיה בחתימתו-שלו. החוזה בין הנתבע לתובעת, נכרת אף ללא חתימת התובעת - במעשה ובדיבור-פה מצידה - כאשר התקיימו היסודות הדרושים ליצירת חוזה, בהם, כוונה ליצירת יחסים משפטים, גמירות דעת ומסויימות. טוען הנתבע עוד, ותומך יתדותיו בדברי כבוד השופט שמגר בע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד לב(1) 146, כי: "מקום שנערך הסכם מוקדם הכפוף להסכם פורמלי שיווצר בעתיד, קיימת חזקה שהצדדים אינם רואים בהסכם המוקדם הסכם מחייב". 15. אלא שבהמשך הדברים נאמר שם: "חזקה לכאורה זו נסתרת רק אם הוכח באופן ברור שכוונת הצדדים היתה להתקשר באופן מחייב אף ללא הסכם פורמלי... מכאן כי כדי שהסכם מוקדם ייחשב להסכם מחייב עליו לכלול את כל התנאים ההכרחיים להתקשרות ולבטא כוונה ברורה להתחייב בחוזה...". 16. במקרה שלפניי הופיעו במסמך כל פרטי העיסקה, בהם תיאור מפורט של הדירה, מחירה, 6 מועדי תשלום, שיעורם, ותוספות. ועוד נוספו תניות ספציפיות ושאר תנאים הכרחיים להתקשרות. מסמך זה, על פניו, תוכנו הסטנדרטי והתוכן המיוחד שנוסף בכתב יד, כל אלה שכנעוני כי נתקיימו התנאים הדרושים ליצירת התקשרות חוזית מחייבת. טוען הנתבע כי לא נמסר לו עותק של ההסכם המפורט (הכוונה היא להסכם הרכישה). אלא שטענת הנתבע בעניין זה הינה טענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב, שהרי הנתבע חתם על המסמך ובו הוא מצהיר (סיפא לסעיף 4) כי "... הסכם מפורט בנוסח המקובל אצלכם, אשר העתק ממנו קיבלנו במועד חתימת מכתבנו זה..." [ההדגשה שלי - נ' ס']. אי-נטילתו של ההסכם על ידי הנתבע נובעת איפוא, מרשלנותו-שלו גרידא ולא של התובעת, שכן היה על הנתבע לעמוד על קבלת ההסכם בטרם חתם על המסמך. יתר על כן, מתקבל על הדעת כי התובעת, לאחר שקיבלה את מכתב ב"כ הנתבע מיום 5.2.97, בו עולה כבר הטענה בדבר אי-מסירת העתק הסכם הרכישה לנתבע, לא ישבה בחוסר-מעש אלא מסרה לנתבע בהקדם האפשרי העתק מן ההסכם על מנת שלא ייזקף הדבר לחובתה בהמשך, ומכל מקום - נכונה הייתה לעשות כן. 17. טוען הנתבע, כי לא הוזמן על ידי התובעת לחתום על הסכם הרכישה תוך 20 יום. לא מצאתי יסוד לטענה זו. השתכנעתי כי התובעת שלחה לנתבע הזמנות לבוא כדי לחתום על הסכם הרכישה, כפי שעולה מתוך נספחים ג1- ו- ג2- לתצהיר העדות הראשית של מר זגדון, סמנכ"ל השיווק של התובעת. מכתבים אֵלו, מיום 3.2.97 ומיום 5.2.97, לא נשלחו כמצוות אנשים מלומדה, דומני, אלא כדי לממש את ההתקשרות. הזמנה קודמת נעשתה בטלפון, ומכתבים אלה נשלחו בעקבותיה; השני - בדואר רשום. התרשמתי איפוא, כי הנתבע ידע על הזמנתו לחתום על הסכם הרכישה אלא שלא היה בדעתו לבוא לפי שכבר היה מנוי וגמור עימו לבטל את העסקה עם התובעת. יתר על כן, וזה העיקר מבחינתי (בהתחשב גם בטענות ב"כ הנתבע על כך שהמכתבים הנזכרים לא הגיעו ליעדם), הנתבע הודיע על ביטול התחייבותו עוד ביום 5.2.97, בטרם חלפו 20 הימים. במו ידיו הכשיל הנתבע את העיסקה והוא לא יישמע כעת בטענה למחדל של התובעת בעניין זה. זאת ועוד: בסיפא לסעיף 4 למכתבו של ב"כ הנתבע אל התובעת, מיום 5.2.97, נכתב: "נקבעה פגישה ליום 9.2.97. היה והצדדים לא יסכימו לתנאי ההתקשרות אבקשך לדאוג לכך כי השיק שהופקד אצלך יוחזר אליו באותו היום". מהות אותה פגישה שנקבעה לא הובהרה עד תום, ואולם נראה כי פגישה זו היא שנועדה לחתימה על הסכם הרכישה. מנגד, התובעת, אף לאחר שהנתבע ביטל את התחייבותו, וחרף איומיו לבטל את השיק, וטרוניותיה הרמות של אשתו, באה לקראת הנתבע והציעה לו לרכוש כל דירה אחרת שבה יחפוץ בפרוייקט, תוך הסכמה כי דמי הקדימה ששילם יהוו חלק מהתשלום עבור הדירה (סעיף 10 למכתבה של התובעת אל ב"כ הנתבע, מיום 16.2.97). אינני מתעלם, כמובן, מכדאיות עסקה כזו לתובעת המעוניינת למכור דירות, אך לו רצתה זו להתעמר בנתבע, כפי שטוען בא-כוחו, היה באפשרותה לעמוד על זכותה עד תום להחזיק בדמי הרצינות ולא לזרוק אל הנתבע 'גלגל-הצלה', שלא אבה להיאחז בו. 18. טענתו המרכזית של הנתבע נוגעת לעובדת היותו עולה חדש מצרפת, אשר זה מקרוב בא, אינו דובר עברית רהוטה, ויכולתו לקרוא בעברית מוגבלת ביותר, לפיכך לא הבין על מה חתם והתבסס רק על ההסכמות אליהן הגיע עם נציגי התובעת בעל-פה, הסכמות אשר שונות באופן מהותי, לטענתו, מתוכן המסמך עליו חתם. התרשמתי כי אכן ניכרת תמימות אצל הנתבע, ושליטתו בעברית - מוגבלת. אלא שאיני מוצא בכך בסיס מספיק לטענה כי לא ידע על מה הוא חותם. מר עברון, מנהל המכירות של התובעת, הקריא את תוכן המסמך לנתבע. חברו של הנתבע, מר דינפולי אישר זאת ["ש. מר שוקרון חתם לאחר שהוא שמע מה שהקריאו לו. ת. כן בהחלט" - עמ' 10 לפרוטוקול מיום 27.1.99]. הקראה זו, היה בה לכאורה כדי לבאר היטב לנתבע את משמעות חתימתו. גם המשא ומתן עם התובעת התנהל בעברית, משמע שהבנתו בעברית, אם כי אינה מן המשופרות, די בה לצורך רכישת הדירה. מלבד זאת, הרי שתוצאות המשא ומתן הנוקשה שניהל הנתבע עם נציגי התובעת, כולו כאמור, בשפה העברית, תוצאות אשר ניכרו היטב במסמך על פי התוספות שנעשו בו בכתב יד ובהן ההסכמות בין הצדדים, מלמדות על הבנה לא-מועטה בעניין זה של רכישת הדירה, מבחינה עקרונית ופרטנית. לא כל בר בי רב דחד יומא מסוגל להגיע להסכמות שאליהן הגיעו הצדדים, ולפיהן קיבל הנתבע את הדירה במצב של שלד בלבד והוא שהיה אמור להשלים את המלאכה (באופן שנקבע בסעיף 3 למסמך ההודעה על הכוונה לרכישת דירה), וכל זאת בהנחה ניכרת במחיר הדירה. יתירה מזאת, הנתבע אף ביקש, וככל הנראה דבר זה אף אושר לו לבסוף, לבצע שינוי מהותי בדירה אותה התכוון לרכוש, ולפיו יצורף לדירה חדר נוסף מהדירה הסמוכה. שינוי מרחיק לכת זה, אף הוא כשלעצמו, לא כל הדיוט מסוגל להשיגו. הנתבע אף עמד על כך שההסכמות אליהן הגיע עם נציגי התובעת יבואו לידי ביטוי מפורש במסמך עליו חתם. התרשמותי הכללית מתמימותו של הנתבע, כאמור, אינה מלמדת אם כן, על הלך-מחשבתו של הנתבע בשעת חתימתו על המסמך. השתכנעתי כי לא טעה במהות המסמך עליו חתם. 19. תהא שפת-האם של רוכש דירה כאשר תהא, הדעת נותנת שלא ייזדרז ליתן שיק על סך 30,000 ש"ח בלי לדעת אל-נכון על מה ולמה. גם אם לא גמר הנתבע בדעתו שהשיק יהווה פיצוי מוסכם אם תבוטל העיסקה בנסיבות שאכן ארעו בדיעבד, הרי שפשיטא כי סכום שכזה אינו ניתן על מנת שניתן יהיה לקבלו בחזרה בנקל, באופן חד-צדדי. 20. יתר על כן, אף אם אניח, לטובת הנתבע, כי אכן טעה ולא הבין על מה חתם, הרי שאינני סבור כי התובעת ידעה או שהיה עליה לדעת על טעות כזו של אדם שנשא ונתן עימה רבות והתמקח עימה על המחיר ושאר פרטים של העיסקה, ולחשוד שמא אינו מבין כלל על מה הוא חותם. מאחר שכך הוא הדבר ודאי שאין כאן בסיס להטעיה הנטענת על ידי התובעת, או לטעות המקנה לטועה זכות לביטול עצמאי. הנתבע מבקש להיבנות מסעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג1973- [להלן - חוק החוזים]. על פי סעיף זה, במקרה שהצד האחד טעה אך הצד השני לא ידע על הטעות ולא היה עליו לדעת על אודותיה, רשאי בית המשפט לבטל את החוזה לפי בקשת הצד שטעה. דא עקא, כי טענת הנתבע לוקה בשניים: הנתבע לא חיכה לאישור בית המשפט לבטל את החוזה אלא עשה דין לעצמו וביטלוֹ בעצמו, על דרך של ביטול השיק שמסר לתובעת; אף לאחר מכן, לא בא זיכרה של בקשה לביטול החוזה, לא בתצהירו בבקשת הרשות להתגונן, שהיה לכתב הגנה, משניתנה החלטתו של כב' השופט שטרסמן, ולא בתצהיר עדותו הראשית. "סעיף 14(ב) מאפשר לטועה, שטעותו אינה ידועה לצד השני, לפנות לבית המשפט בבקשה לבטל את החוזה. בית המשפט לא ישתמש בכוח הביטול אלא על פי בקשת הצד שטעה. בהעדר בקשה כזו לא יפעיל בית המשפט את שיקול דעתו ולא יבטל את החוזה" [ג' שלו דיני חוזים מהדורה שנייה (תשנ"ה1995-) 202]. 21. הנתבע ביקש את ביטול החוזה רק אגב אורחא, בסיכומיו, וגם כאן ניתן רק בדוחק רב לפרש את אחד הסעדים החילופיים כעתירה להצהרה על ביטול חוזה. אלא שבקשתו-זו באה באיחור רב, כשנתיים וחצי לאחר חתימת החוזה-המסמך, איחור שגרם לתובעת נזקים, והמהווה אף הוא שיקול לדחיית בקשתו: "כאשר למתקשר עילה לבטל את החוזה, חייב הוא להפעיל את עילת הביטול תוך זמן סביר (סעיף 20 לחוק); בדומה לכך כאשר הביטול תלוי ברשותו של בית המשפט, על פי סעיף 14(ב) לחוק. גם אז על מבקש הביטול לפנות לבית המשפט תוך זמן סביר מאז עמד על הטעות היוצרת עילת ביטול; לא עשה כן, ישמש ענין זה שיקול בין שיקולי בית המשפט אם צודק הוא לבטל את החוזה, ובאיזו מידה גרמה ההשהייה לשינויים בשטח הפוגעים בצד האחר, ואשר היו נמנעים אלמלא הושהתה הפניה לבית המשפט". [ע"א 606/82 ליאון נחמני נ' אהרן גלאור, פ"ד מא (1) 494, 502]. 22. יתירה מזאת, אף אם הייתי מוצא שמבחינות אחרות יש צידוק לבטל את החוזה, הייתי מחייב את הנתבע בתשלום פיצוי לתובעת על מלוא הנזק שנגרם לה עקב כריתת החוזה, וזאת מכוח הסמכות על פי הסיפא של סעיף 14(ב), ובסופו של דבר לא הייתה צומחת לנתבע תועלת כספית של ממש מביטול החוזה בתנאים אלה. 23. לא מצאתי יסוד לטענת הנתבע כי החתמתו על מסמך שלא היה לו מושג - לטענתו - בקשר לתוכנו, עולה כדי עושק לפי סעיף 18 לחוק החוזים. הנתבע חתם על המסמך מרצונו החופשי ולאחר משא ומתן ארוך שניהל עם התובעת. לא נראה, איפוא, כי התובעת ניצלה את מצוקת הנתבע או את חולשתו. תנאי המסמך דנן גם אינם גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, כפי שמנסה הנתבע לתאר. לפיכך לא נוצר כאן מצב של עושק. טענתו של הנתבע כי לא הלך לאתר הבניה ביום החתימה על מנת לחתום על הסכם אלא כדי לבחון שוב את הדירה, "ובסופו של יום מצא עצמו חתום על מסמך חד צדדי של הקבלן", אינה מעלה ואינה מורידה. אף אם לכתחילה לא הלך על מנת לחתום, הרי שאין להוציא מכלל אפשרות כי לאחר שראה את הדירה בביקור זה ולאחר שהתברר לו כי אושרה בקשתו לקבל את הדירה במצב של שלד, נשאה הדירה חן מלפניו, והחליט לאחר שגמר בדעתו ומרצונו החופשי לחתום על המסמך על מנת "לשריין" לעצמו את הדירה ואת מחירה. טענת הנתבע בנוגע למניע שלו לחתימה, לפיה היה מעוניין אך "לשריין" לעצמו את המחיר על מנת שזה לא יעלה ולא התכוון לשלם פיצוי מוסכם, אינה מהווה צידוק להחזר כספו לאחר שביטל את התחייבותו. אף אם אניח שכל שרצה הנתבע הוא רק "לשריין" לעצמו את המחיר ותו לא, הרי שלא יתכן שיוכל לחזור בו כל אימת שירצה מהתחייבותו כפי שהיא באה לידי ביטוי במסמך עליו חתם. מדוע זה תסכים התובעת "לשריין" את המחיר למשך תקופה של 20 יום, לאחר השקעה לא מבוטלת שהשקיעה במשא ומתן, בדיבור-פה ובמעשה, לאדם אשר יכול לבטל התחייבותו באופן חד-צדדי ללא מגבלה כלשהי? אין זאת אלא שהתובעת מסכימה "לשריין" לקונה פונציאלי את המחיר בתנאי שזה יהיה מחויב לה באופן זה או אחר. המחוייבות באה לידי ביטוי בתשלום סכום כספי מוסכם במידה שההתחייבות תבוטל, רק אז "שיריון" המחיר והדירה ללקוח פוטנציאלי כדאי לתובעת מבחינה כלכלית. מדובר בשיקולים כלכליים בסיסיים, עניינים של שכל-ישר, היפים בשפתו של כל איש ואיש. 24. יתר על כן, אני קובע כי חרף תמימות מסויימת שניכרת בו, כאמור, ידע הנתבע כבר בעת חתימתו, כי לא יוכל לחזור בו מההתחייבות כל אימת שיעלה על ליבו לעשות זאת. שאם לא תאמר כן, מדוע היה הנתבע להוט כל כך להוסיף את ההסכמה בדבר שינוי בדירה לתוך המסמך ("בהסכם ביקשתי להכניס התניה שאם לא מוסף החדר לדירה, ושאם לא יהיה אפשר להכניס הדירה, לבטל העסקה" - עמוד 2 לפרוטוקול בית משפט השלום בתל-אביב-יפו, בהמ' 124651/97 מיום 30.12.97). והלא לשיטתו, יכול היה לחזור בו כל אימת שיחפוץ בכך, תהא עילת-הביטול כאשר תהא. אלא שהנתבע ידע כי רק תנאי זה, של אי-אישור בקשתו לשנוי בדירה, הוא שיזכה אותו בהשבת כספו, ולא כל תנאי אחר. 25. ניכרים דברי אמת, בדברי הנתבע בפרוטוקול שם בבית משפט השלום בתל-אביב-יפו, לאחר שתיאר פעולות שעשה לפני החתימה:"... ואח"כ באתי לחתום עם חברי. אח"כ באתי עם אשתי, שלא הסתדרה עם המוכרים. אח"כ רציתי לבטל את העיסקה...". זהו מהלכם הכרונולוגי של הדברים; וזו, כנראה סיבת הביטול האמיתית: התנגדותה של אשת הנתבע. דברים מפורשים בעניין זה נאמרו גם בחקירתו הנגדית של הנתבע בעמודים 22 ו- 23 לפרוטוקול: "ש. אתה ביטלת כי לא היה אישור? ת. לא. אשתי לא רצתה כי לא הסכימו לתת באותו מחיר. ש. וביטלת בגלל שאשתך רצתה לבטל? ת. כן. ... ש. אם הייתם מקבלים את האישור הייתם קונים את הדירה? ת. לא. רק אם אשתי רוצה אני קונה והיא לא רצתה בסוף כי היא רצתה עוד דברים והם לא הסכימו. ש. במחיר שאתה הסכמת הקודם לא כדאי? ת. כן. אני חשבתי שכדאי, אבל אשתי לא רצתה". זו הסיבה העיקרית (אם לא היחידה) לביטול; כל השאר - טפל לה: "אשתי... רצתה לבטל הכל ולקבל בחזרה השיק" [דברי הנתבע בעמוד 2 לפרוטוקול בהמ' 124651/91 בבית משפט השלום בתל-אביב-יפו]. 26. לא ראיתי לקבל את טענתו של הנתבע על אודות תנאי מקפח בחוזה אחיד. גם אם אניח כי המסמך שנחתם על ידי הנתבע הוא חוזה אחיד, הרי שתנאי אי-ההדירות שבו, או קביעת הפיצויים המוסכמים בסך של 30,000 ש"ח, אינם נחזים להיות כתנאי המקפח את הנתבע. אין בסיס אף לטענת הנתבע לפיה קיפוחו בא לידי ביטוי בקיום אפשרות לתובעת לחזור בה כל אימת שתירצה, בכך שלא תודיע על אפשרות חתימה על הסכם הרכישה, ולחייב את הנתבע. בסעיף 4 למסמך נכתב במפורש כי חיוב התשלום על הנתבע יהיה אך ורק אם הנתבע יימנע מלחתום על ההסכם המפורט, ולא אם התובעת תגרום לכך. יתר על כן, סעיף 5 למסמך מבטיח את הנתבע מפני 'משיכת' זמנו, על ידי התובעת. על פי האמור בסעיף זה במידה והתובעת לא תודיע לנתבע תוך 20 יום על קיום אפשרות לחתימת הסכם הרכישה, יהיה הנתבע זכאי לקבל את כספו בחזרה. 27. הטענה היחידה של הנתבע למעשה, אשר לה ראיתי להעתר היא טענתו כי הסך של 30,000 ש"ח, כפיצויים מוסכמים, נקבע ביחס בלתי סביר לנזק שניתן היה לצפותו בעת כריתת החוזה, ויש להפחיתו לפי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970-. סעיף זה קובע: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". התובעת טוענת כי סכום זה סביר הוא בהתחשב במלאכתם של נציגי התובעת בשיווק הדירה לנתבע, שעות עבודה שהשקיעו הם, וכן גם המהנדסים שעמלו על התוכניות, בשל השינויים שביקש הנתבע. התובעת מבקשת לזקוף לחובת הנתבע גם את העלות של אי-שיווק שתי דירות לקונים אחרים במשך כ20- יום, קרי, הדירה שאותה התכוון הנתבע לרכוש והדירה הסמוכה שממנה התכוון 'לספח' לדירתו חדר נוסף. התובעת הוסיפה וטענה בבית המשפט כי הדירה נמכרה בסופו של דבר חודשיים אחרי חתימת הנתבע על המסמך, בשיעור נמוך באופן ניכר מסכום הכסף שעליו סוכם עם הנתבע. 28. אף אם אניח כי נזקים אֵילו אכן נגרמו לתובעת, הרי שהפיצוי המוסכם בסך 30,000 ש"ח נקבע, דומני, ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת חתימת המסמך על ידי הנתבע, כתוצאה מסתברת של ביטול התחייבותו. אמנם, כטענת התובעת, סך זה עולה כדי 1.5% בלבד מערך הדירה, אלא שלא שיעור הפיצוי עיקר, אלא סבירותו ביחס לשיעור נזק שניתן היה לצפותו: "המבחן לא ייעשה על-פי הנזק, אשר נגרם בפועל ובדיעבד עקב ההפרה, ואין זה מעלה ואינו מוריד, אם בפועל לא נגרם כל נזק שהוא, או אם נגרם נזק, ששיעורו עולה מאה מונים על שיעור הפיצוי המוסכם. השאלה אינה, אם הפיצוי המוסכם גבוה או נמוך. השאלה היא אם הוא נקבע תוך יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו כתוצאה מהפרה כזו שארעה בפועל" [ע"א 126/84 דוד יצחקי ואח' נ' משה שור, פ"ד לח(3) 620, 627]. אני קובע, איפוא - על יסוד המגעים שבין הצדדים לפני ההתקשרות ולאחריה, פרקי הזמן שבהם מדובר, ושאר כל נסיבות העניין כמפורט לעיל - כי יש להפחית את הפיצוי המוסכם. "בהעדר ראיה אחרת תיעשה ההפחתה עד כדי שיעור הנזק, אשר ניתן היה לצפותו כסביר בעת כריתת החוזה עקב ההפרה..." [שם, 628; ראה גם ד' קציר תרופות בשל הפרת חוזה, חלק ב', 1059-1056]. 29. מן הראוי להדגיש, כי במקרה שלפנינו מדובר היה בשלב ראשוני של משא ומתן בין הצדדים והמסמך לא נועד אלא להביע את כוונתו של הנתבע לרכוש דירה בפרוייקט של התובע. הנתבע לא ביטל עסקה של רכישת דירה, אלא התחייבות לרכוש את הדירה. אף לשיטת התובעת מדובר היה בדמי רצינות אשר כשמם כן הם, דמים הבאים ללמד על רצינותו של הקונה. בהשאלה, בלשון התלמודית "הדמים מודיעין", קרי, מחיר ששולם מלמדנו על כוונת הצדדים [משנה, בבא בתרא ה, א; בבלי, שם עז, ב]. לא הדמים ממש, 'מודיעים' כבמשפט העברי, אלא תכליתם, קרי, דמי-רצינות. אמנם, דמי-רצינות אֵלו, היו לפיצוי מוסכם עם סירובו של הנתבע לחתום על הסכם הרכישה, אך אין זה משנה את שיעור הנזק הצפוי כתוצאה מסתברת מהפרת ההתחייבות עליה חתם. 30. ודוק: אינני מתעלם מכך ש"הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית המשפט העדר 'כל יחס סביר' בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש. המילה 'כל' שהודגשה על-ידי היא הנותנת שהתערבותו של בית המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת ונדירה, כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולוּ גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתוקפו". [ע"א 300/77 דליה רוזנר נ' בניני ט.ל.מ חברה לבנין ופיתוח פ"ד לב(3) 688]. אילו היה מדובר בהסכם רכישת דירה, לא היה מקום להפחתת הפיצוי. ואולם, מדובר, כאמור, בהודעה על כוונה לרכישת דירה. במצב דברים זה - שאני: "...כאשר באים לבחון את השאלה אם יש מקום להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים לפי סעיף 15(א) סיפא לחוק הנ"ל, יש 'להעביר' את ההפרה הקונקרטית, על תוצאותיה, בכור המבחן של הסעיף הנ"ל, דהיינו לקבוע, אם מלכתחילה, בעת כריתת החוזה, עשוי היה המפר לראות את הפיצויים המוסכמים כמשקפים לפי קנה מידה סביר כלשהו את הנזק, העשוי להיגרם מאותה הפרה" [ע"א 707/78 ידיד יוסף נ' פרופ' שמואל קניאל, פ"ד לה(4) 796, 797]. 31. באומדנים עסקינן. יישום אמות המידה הנ"ל על נסיבות העניין כאן, מחייב מתן משקל הולם לתמימותו הנטענת של הנתבע (שהוּכחה, כאמור, במידה מסויימת); מה שלא הועיל לו, כדלעיל, לגרום לביטולו של החוזה, ראוי עדיין שיועיל לו בבואנו לבחון האם אכן ראה את הפיצויים המוסכמים כמשקפים במידה סבירה את הנזק שעשוי להיגרם מן ההפרה. סוף סוף, לבד מקשיי שפה, אין עוררין על כך שבהיותו עולה חדש, ולפי התרשמותי ממנו, לא היה הנתבע בקי ורגיל בתנאי הארץ ובתושביה. סופו של דבר, קיימת הצדקה להפחתת סכום הפיצויים המוסכמים. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 17,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.2.97 ועד ליום התשלום בפועל. הנתבע ישלם לתובעת את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 3,500 ש"ח בצירוף מע"מ כדין. הצהרת כוונותמקרקעיןקניית דירה