פסק דין 1. התובעת היא חברה פרטית בע"מ העוסקת ביזמות במקרקעין, ומר מנחם רוזנבלט (להלן - מר רוזנבלט) הוא אחד השותפים בה. הנתבעת היא חברה ציבורית-ממשלתית, שמטרתה לפתח את העיר העתיקה בעכו. העיר העתיקה של עכו כוללת מבנים, מקרקעין ונטיעות. בין היתר, במערב העיר העתיקה מצוי מבנה המשמש כיום למסעדת "אורי בורי", הידוע כמבנה מספר 93, שהושכר לרוזנבלט ביום 15.8.88 למשך 10 שנים, ואח"כ הוסבה השכירות לחברה התובעת. ממערב למבנה מצוי כביש ומשטחי חניה, וממערב לכביש קימרונות וכוכים המהווים חלק מחומת העיר העתיקה. לטענת התובעת, היא שכרה את המבנה על סמך התחייבות הנתבעת להשכיר לה את הקימרונות והכוכים ושטחים נוספים, דבר שהיה מביא עימו הרחבה ניכרת של עסקי המסעדה שבמבנה. כמו כן, לטענת התובעת, נקשר בין הצדדים הסכם לפיו התחייבה הנתבעת להשכיר לתובעת את הקימרונות והכוכים והשטח שלידם לצורך פיתוח ובניית מרכז מסחרי ומרכז מבקרים. התחייבות זאת, לשיטת התובעת, הופרה על ידי הנתבעת, שפעלה שלא בתום לב תוך הסתרת נתונים והתחמקות. לאור האמור, הגישה התובעת ביום 29.8.95 את התביעה דנן. היא טוענת כי נגרמו לה נזקים בסכום של 1,806,000 דולר. התביעה הועמדה, לצרכי אגרה, על סך של 1,250,000 ש"ח. עמדת הנתבעת היא כי לא נקשר הסכם מחייב בין הצדדים לצורך בניית מרכז המבקרים, באזור הכוכים והקימרונות; הסכם כזה טעון חתימה על חוזה הרשאה ו/או חוזה פיתוח ו/או חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל; כי פעולותיה נעשו בתום לב ומשיקולים עניניים, וכי לא הופרה כל התחייבות מצידה. לאור האמור עמדת הנתבעת היא כי יש לדחות את התביעה. 2. ביום 12.8.67 נכרת הסכם בין האפוטרופוס לנכסי נפקדים, רשות הפיתוח ומינהל קרקעי ישראל מצד אחד, לבין הנתבעת מצד שני (נספח א' לנ10/). בהסכם נקבע כי הנתבעת תהיה סוכנת של המינהל על מנת לפתח את העיר העתיקה בעכו ולנהל את הנכסים שבעיר העתיקה. את הנכסים התחייבה הנתבעת לנהל "לפי הנחיות המינהל" (סעיף 3(א) להסכם). הנתבעת הוסמכה לפתח את הנכסים "הכל לפי תוכניות אשר יוגשו לאישור המינהל." (סעיף 3(ב)). נציג המינהל היה חבר בהנהלת הנתבעת ונקבע כי לצורך סעיף זה המדבר על תוכניות שיוגשו לאישור המינהל "החלטת מועצת המנהלים של הסוכנת (היינו - הנתבעת - ש.ב.) שנתקבלה על דעתו של נציג המינהל המכהן כחבר במועצה זו תיחשב כאישור המינהל...". סעיף 3(ט) של ההסכם קבע כי הנתבעת "רשאית להשכיר נכסים ולמסור זכויות בנכסים או בקשר אליהם אולם לא תשכיר לתקופה העולה על 3 שנים אלא באישורו של המינהל." בעוד שהאמור בסעיף 3(ב) סיפא להסכם מדבר על כך שהחלטת מועצת המנהלים של הנתבעת בה יושב נציג המינהל דינה כאישור המינהל בכל מה שקשור לפיתוח הנכסים, הפעלתם השבחתם וניהולם, לא כך לגבי האמור בסעיף 3(ט) להסכם הקובע כי השכרת נכסים ומסירת זכויות בהם לתקופה העולה על 3 שנים טעונה אישור המינהל. יש לקבוע איפוא, כי העיסקה שלקיומה טוענת התובעת, בכוכים בקימרונות ובשטחים שממערב למבנה מס' 93, טעונה אישור המינהל, על פי הנוהל הקבוע במינהל ואין די בקשר לכך בהחלטת הנהלת הנתבעת, אפילו אם נציג המינהל הוא חבר באותה הנהלה וההחלטה נתקבלה על דעתו. 3. עוד בשנת 1984 החלה הנתבעת להכין תוכניות לפיתוח החוף המערבי של העיר העתיקה. במסמך נ1/ מבקש ארכיטקט הנתבעת מר נחמיה גורלי, שכר בעבור תכנון ראשוני של החוף המערבי. פעולתו הבשילה ל"תוכנית מס' ג6585/ אשר הומלצה להפקדה ביום 17.7.89 ואושרה על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה ביום 1.8.90". (נ2/, וכן נספח ז' לת2/, וכן התקנון נספח ח' לת2/). מבנה מס' 93 הושכר, כאמור למר רוזנבלט ביום 15.8.88. חוזה השכירות אינו כולל כל התחייבות מעבר לשכירות עצמה בתחום מבנה מס' 93. ביום 12.6.90 פנה רוזנבלט אל הנתבעת (נספח ה' לנ10/) על מנת לעניין את הנתבעת בשיתוף פעולה עימו בשטח שממערב למבנה 93. הוא ביקש "לבדוק במשותף עימכם את הפעלת אזור המכונה "אזור הכוכים" והשטח שלידו", וציין כי מדובר ב"חלק מקומפלקס בניה רחב יותר הכולל את שטח מבנה מרכז המבקרים". ביום 25.6.90 ביקשה הנתבעת לקבל מאת מר רוזנבלט אינפורמציה נוספת. ביום 8.8.90 העבירה הנתבעת למר רוזנבלט תוכנית מוצעת לפיתוח מבני הקימרונות וביקשה לקבל ממנו פרטים נוספים והערכת עלויות "על מנת שנוכל להתייחס אליהן ולקדם את הפרוייקט". (נספח יג' לת2/). הנתבעת אף הכינה תוכנית לצורך קבלת היתר בניה באזור הכוכים (נספח יד' לת2/). ביום 30.4.91 התקיימה פגישה בין הצדדים ובעקבותיה נשלח אל הנתבעת מכתבה של התובעת (נספח טו' לת2/) וכל שצויין בו לעניננו הוא כי "קמרונות - יועבר מכתב מליה-רוז". לאחר מכן התגלעו קשיים בהפעלת המסעדה במבנה 93, בין היתר בשל משבר התיירות בגלל מלחמת המפרץ. לא התפתחה פעילות באזור הסמוך למסעדה, ומר רוזנבלט ביקש לשנות את תאריך תחילת השכירות, ונענה בחיוב. ביום 3.10.90 הציעה התובעת לנתבעת "מסגרת פיתוח והפעלה המוצעת על ידינו להרחבת הקמרונות המבוססת על תכנון פיזי של אדריכל החברה משרד גורלי-מלצר". מדובר בהשקעה של 800,000 דולר במרכיב הפיתוח והבניה בלבד. מר רוזנבלט הציע כי "מתכונת ההתקשרות... מבוססת על קביעת הערך המסחרי של המבנה במונחים של מחיר השכרה חודשי ע"י שמאי מוסכם, והמרת ערך ההשקעה במבנה בתמורה לכך לתקופה שתיקבע עמכם על בסיס כלכלי שייעשה במשותף". ביום 6.10.91 פנה מר רוזנבלט אל מינהל מקרקעי ישראל והעביר אל המינהל את הצעתו בדבר מסגרת ההתקשרות בקשר לקימרונות. ביום 30.10.91 הודיע לו מנהל המחוז מר נתן חזקיהו כי "פיתוח הכוכים ומרכז המבקרים יעשה באמצעות החברה לפתוח עכו. אשר על כן, אנא המשך את המו"מ עמם בשלב זה". ביום 16.10.91 התקיימה ישיבה של ועדת משא ומתן של הנתבעת בנושא הכוכים והקימרונות. סוכם להפריד בין פיתוח הכוכים לפיתוח השטח המסחרי. הוטל על היזם, מר רוזנבלט, להגיש אומדן עלויות פיתוח לכל פרוייקט בנפרד. הוחלט כי יהיה צורך בבדיקה של מהנדסים ושמאים וייערך תחשיב כלכלי לגבי תקופת הזיכיון שתינתן ליזם, וכן הוחלט "להמליץ בפני דירקטוריון החברה להעביר את המשך המו"מ עם היזם למינהל מקרקעי ישראל לגבי שטח המסחרי של 450 מ"ר (מרכז המבקרים) בהתחשב בזכויות הקרקע של אחרים באיזור (הכנסיה הקטולית) במטרה לפתח את המקום". ביום 14.11.91 דנה בנושא הכוכים והקימרונות ועדת המינהל של הנתבעת. המנכ"ל מר לוי דיווח על ההחלטה דלעיל, והוועדה החליטה כי תמשיך לעקוב אחר המשא והמתן ואחר ההתפתחויות. באשר לחוף המערבי, ציין שי לוי שהנתבעת החליטה "להעביר את הטיפול בשטח למ.מ.י.", והוועדה הסמיכה אותו "לפנות למינהל ולהמליץ בפניהם להכנס למו"מ עם חברת ליה-רוז לצורך קבלת דמי חכירה להקמת מבנה מסחרי בשטח". בהתאם לכך הודיעה הנתבעת למר רוזנבלט ביום 19.11.91 כי היא "תעביר בקרוב את התוכניות למ.מ.י. בחיפה למנהל מ.מ.י. בחיפה, מר נתן חזקיהו, על מנת לבדוק ולתאם אתכם תנאי העסקה, הבניה וכו' כאשר ידוע גם לכם שבחלקת הקרקע המיועדת למבנה יש חלקה המיועדת לכנסיה הקטולית ויהיה צורך לדון איתם בנושא". באשר למבנה המרכז המסחרי החליטה הועדה של הנתבעת להמליץ לאשר את ביצוע העסקה שעיקריה כדלקמן: "מתן הנכסים ל30- שנה... ללא תמורה על השקעתו של היזם המוערכת ב - 800,000$... לאחר 30 שנה, ישלם היזם לפי הערכת שמאי או מחירי השוק שיהיו תקפים אז... יש לערוך חוזה פתוח והסכם שכירות בהתאמה". ביום 8.12.92 פנתה הנתבעת אל המינהל, המליצה על תוכניתו של מר רוזנבלט, והודיעה כי "החברה לפתוח עכו העתיקה ועירית עכו ממליצים בפניכם לתת לנ"ל חוזה הרשאה לתכנון ופתוח אשר יהפוך בעתיד לחוזה חכירה ללא מכרז". כמו כן פנתה החברה אל המינהל ביום 17.12.91 (נספח י"ד לנ10/), עוד צויין כי "חברתנו ממליצה בפניכם לאשר ביצוע העסקה עם חברת "ליה-רוז" בתנאים הבאים... מתן הנכסים הנ"ל לתקופה של 30 שנה... ללא תמורה בהתחשב באומדן השקעתו של היזם... 800,000$ ותמורת ערבויות כספיות מתאימות... ייערך חוזה פתוח מחייב כחוזה שכירות בהתאם לתוכניות שיאושרו ע"י החברה והמינהל". הנתבעת ביקש לקבל את אישור המינהל לתוכנית "על מנת להמשיך במו"מ עם היזם לעריכת החוזים המחייבים על ידי היועץ המשפטי של חברתנו". המשא ומתן בין הצדדים נמשך. ביום 1.10.92 הציע מר רוזנבלט, בין היתר, לפטור אותו מתשלום דמי שכירות לתקופה של 34 שנים. הוועדה החליטה לאפשר פטור לתקופה של 17 שנים; המליצה בפני המינהל לאשר את הצעותיו של מר רוזנבלט, וכן החליטה "להעביר לידיעת מ.מ.י. חיפה את החלטות החברה הנ"ל ולבקש מהם שהחברה ממליצה למסור למר רוזנבלט "הרשאה לתכנון" לגבי השטח המסחרי המתוכנן של 450 מ"ר על ידו". בהמשך, ביום 5.10.92 הודיעה הנתבעת למר רוזנבלט כי "החברה תמליץ בפני המינהל בחיפה לבדוק האפשרות להוציא "הרשאה לתכנון" לגבי השטח המסחרי הסמוך לכוכים, הידוע כמרכז למבקרים". הוא ביקש לקבל את תשובתו של מר רוזנבלט "על מנת שנוכל להמשיך בטיפול ולערוך את החוזים/הסכמים הדרושים ע"י היועצים המשפטיים". ביום 13.11.92 פנה שוב מר רוזנבלט אל הנתבעת הודיע כי יהיה מוכן להתקשרות למשך 32 שנה וביקש פטור מתשלום משך 20 שנה. הוא ביקש כי "מסגרת ההתקשרות תאפשר לנו לפעול לתנאי חוזה חכירה הדומים במסגרת חוזה חכירה עם המנהל", וכן הבהיר כי הוא רואה את פרוייקט הכוכים ופרוייקט מרכז המבקרים כ"פרוייקט משולב". הוא הסכים לאפשרות של "פיצול פורמלי בין שני הפרוייקטים" אך ביקש להבהיר "כי במסגרת ההתקשרות עימכם יצויין כי מבחינת החברה לפיתוח עכו הפרוייקט הינו משולב ועשוי כמקשה אחת, ובשל דרישת המנהל חולק הפרוייקט לשני מרכיבים". בסוף המכתב הוא ציין: "אנו ערוכים להכנס לשלב חתימת החוזים באופן מיידי". ביום 17.11.92 שוב פנה מר רוזנבלט אל מנכ"ל הנתבעת, הבהיר את דחיפות פנייתו וכי ישנה הבנה בין הצדדים שהפרוייקט כולו (הכוכים ומרכז המבקרים) יהיה מקשה אחת, ולפיכך "החברה (היינו התובעת - ש.ב.) תפעל לקידום חתימת החוזים בהתאם לסיכומים הקודמים שהושגו וזאת בתוך חודש ימים". ביום 20.12.92 פנה מנכ"ל הנתבעת אל מינהל מקרקעי ישראל. הוא ציין כי "למעשה אנו המלצנו וקבענו תנאים ראשונים להתקשרות בקשר ל"כוכים" והשארנו לממ"י המשך מו"מ בקשר לחלקת הקרקע לפתוח "מרכז המבקרים" המוצע ע"י היזם". הוא ציין כי "היזם מבקש לקבל הרשאה או הקצאה לתכנון פתוח הפרוייקט של "מרכז המבקרים" והדגיש כי "בסמוך לשטח המבוקש ע"י היזם לפרוייקט "מרכז המבקרים" ישנו שטח קרקע השייך לכנסיה הקטולית". הוא ביקש מהמינהל להמשיך בטיפולו בענין. בשנת 1993 חלו שינויים בהנהלת החברה הנתבעת. בעקבות זה נפגש מר רוזנבלט עם יו"ר החברה מר קלנר. הובהר למר רוזנבלט שהנתבעת בוחנת הערכויות חדשות ופעילות מחודשת, ובעקבות זה מדגיש מר רוזנבלט במכתבו מיום 16.5.93 אל הנתבעת, את המו"מ הממושך ואת ההוצאות שהוא השקיע וכן כותב "תהליך המו"מ הגיע לשלב מסכם מבחינתנו במכתבכם אלינו מיום 5.10.92 ומכתבכם למינהל מיום 8.12.92". הוא ציין כי הוא מקבל בהבנה את החלטת הנתבעת "לפסק זמן לצורך בחינת היערכות החברה לפעילות חדשה", וביקש כי יחד עם זאת יזורז הטיפול ויאופשר לו לקדם את הפרוייקט במלוא המרץ. לא חלה כל התקדמות, וביום 28.5.93 כותב מר רוזנבלט אל הנתבעת, מזכיר כי חלף "פסק הזמן" וביקש "עדכון לגבי מועד סיום הטיפול שלכם בנושא". בתשובה מיום 7.3.93 מסבירה הנתבעת כי היא "עורכת תוכנית כוללת לפתוח פרוייקטים בעכו העתיקה ע"י וועדה מיוחדת אשר בקרוב תגיש לחברתנו המלצותיה". ביום 6.7.93 הודיעה הנתבעת לתובעת כי הוועדה החליטה פה אחד "לעכב בשלב זה קבלת החלטה כל שהיא בנושא עד גיבוש תוכנית פיתוח לכל אזור החוף המערבי". ביום 23.11.93 הודיעה שוב הנתבעת לתובעת שהוועדה המנחה טרם סיימה את עבודתה, והיא עתידה להגיש המלצות באפריל 94'. בתשובה מיום 21.12.93 מדגיש מר רוזנבלט: "אני מרשה לעצמי להזכירכם בפעם נוספת כי ביננו קיים הסכם מחייב לכל עניין ודבר. כמו כן אני מבקש להבהיר כי נהיה מוכנים להיכנס לביצוע מיידי על פי הסיכומים עימכם" (נספח מ"ד לת2/). מר רוזנבלט שב והיפנה למכתב מיום 5.10.92 (נספח ל' לת2/), ובמכתב מיום 8.12.92 (נספח ל"ד לת2/) בהם ראה את המסמך "המסכם בנושא ההתקשרות עימנו". ביום 8.5.94 פנה מר רוזנבלט אל החברה והבהיר כי הוא מוכן "לצאת לביצוע מיידי של הפרוייקט". לפניה זו לא התקבלה תשובה ומכאן ואילך נעשית ההתכתבות מטעם התובעת באמצעות עורך דינה, עו"ד צח. ביום 4.7.94 מפרט עו"ד צח את טענות הנתבעת וטוען כי "בין הצדדים נחתם ונכרת הסכם מחייב. כל שהיה ונותר הוא, החלת ביצוע הפרוייקט". ביום 17.7.94 משיבה לו הנתבעת כי האזור מצוי בהליכים תכנוניים מקיפים ואין הנתבעת יכולה להכנס למשא ומתן בקשר לאף אחד מהם "עד שתהיה תוכנית כוללת לעיר העתיקה". ביום 19.7.94 מודיע עו"ד צח לנתבעת כי התובעת רואה בכך "חזרה מההסכם והפרה בוטה ויסודית של ההסכם שלא כדין", והתובעת תפנה במידת הצורך, כך הוא מתרה, לערכאות. ביום 2.1.95 נפגשו הצדדים לדיון במחלוקת שביניהם, ובעקבות זה נשלחו שוב על ידי עו"ד צח אל הנתבעת המכתבים מיום 1.2.95 ומיום 6.2.95. מר רוזנבלט הצטייד במכתב מיום 1.1.95 (נספח כ"ט לתביעה) מאת מר מאיר נהוראי שהיה יו"ר וועדת המשנה של הנתבעת אשר ציין כי "מסגרת ההתקשרות שסוכמה כללה את אזור הכוכים בהתקשרות ישירה עם החברה לפיתוח עכו". היתה פניה אל המינהל אך "התהליך לא הגיע לידי סיום", אף ש"מסגרת ההתקשרות עימכם סוכמה לשביעות רצוננו". לדעתו "העיכוב בהתקשרות עימכם (עם התובעת - ש.ב.) לא תרם לפיתוח האיזור ולא שירת את מטרות החברה לפיתוח עכו העתיקה". תגובת הנתבעת לפניות התובעת הועלתה על הכתב ביום 19.2.95, הפעם מפי עו"ד אמסלם המפרט במכתבו (נספח ל' לתביעה) כי הוא לא מצא "כל בסיס לטענותיו של מרשך לפיהם נכרת, כביכול, בין הצדדים הסכם כלשהו". כמו כן העלה עו"ד אמסלם את הטענה שאין כל אפשרות להתקשר בהסכם עם התובעת בלא מכרז. ביום 22.5.95 מפנה מר רוזנבלט מכתב אל התובעת בה הוא שותף ומהווה למעשה את הרוח החיה בה, ובו הוא דורש ממנה תשלום בסך 90,000$. הוא טוען כי השקיע שעות עבודה רבות בפרוייקט הכוכים מאז 1989 ועד 1995; קידם את התכנון; הכין תחשיבים; טיפול במשא ובמתן, והשקיע בכך 500 שעות עבודה של מנהל שותף לפי 100$ לשעה, ו - 500 שעות עבודה של אקדמאי לפי 80$ לשעה. סה"כ כאמור 90,000$. בהמשך, הצטייד מר רוזנבלט בחוות דעת של רואה החשבון מר קרנסקי אשר העריך במכתבו מיום 14.6.95 את ההפסדים השונים בעקבות אובדן הפרוייקטים באזור הכוכים, בסכום של 1,806,000$. בעקבות כל אלה הוגשה התביעה דנן ביום 29.8.95. 4. עמדת התובעת היא (עמ' 15 לפרוט') כי הנספחים ל', לא' ו-לב' לתצהירו של מר רוזנבלט שחלקים מהם צוטטו לעיל "הם מעגנים על הכתב את ההסכם שהושג בינינו והוא מחייב לכל דבר". לשאלה האם נספחים אלה הם ההסכם", השיב בעדותו: "כן". אצטט איפוא את שלושת המסמכים האלה במלואם. נספח ל' הוא מכתב של החברה לפיתוח עכו העתיקה אל מר רוזנבלט מיום 5.10.92, וזה בתשובה למכתבו של מר רוזנבלט (נספח כ"ט מיום 21.9.91). בנספח כ"ט מפריד מר רוזנבלט בין ההתקשרות בנושא הכוכים לבין ההתקשרות לגבי מרכז המבקרים. באשר לכוכים, כך הוצע, אם כי לא נכתב במפורש במכתב, ייעשה ההסכם עם החברה, ואילו "ההתקשרות לגבי מרכז המבקרים תעשה ישירות עם המינהל כאשר הננו מניחים ומבינים", כותב מר רוזנבלט, "כי בשלב ראשון יקודם נושא ההתקשרות עימם ברמת חוזה הרשאה לתכנון ופיתוח". תשובת החברה היא בנספח ל' מיום 5.10.92, כדלקמן: "החברה לפיתוח עכו העתיקה בע"מ ח' תשרי תשנ"ג 5 אוק' 1992 נכ' 136 734לכבודמר מנחם רוזנבלט, מנכ"לחברת ח.י.י.ל בע"מרח' טשרנכובסקי 27חיפהא.נ., הנדון: - מסגרת להתקשרות בנושא "כוכים" באיזור המגדלור סמוכין: מכתבך מיום 21.9.92הננו מתכבדים לאשר קבלת מכתב שבסימוכין, אשר הובא לדיון בוועדת המינהל של חברתנו ב - 1.10.92, ולאחר דיון בו ובהצעות המובאות בו - מחליטה הוועדה כדלקמן: - 1. הוועדה רואה בחיוב כוונותיך לפתוח האתר הידוע כ"כוכים וקמרונות" באיזור המגדלור, ובהתחשב בגודל ההשקעה המומלצת על ידך לפיתוח המקום בסך 300,000$ במתואר במכתבך שבסימוכין - היא מחליטה לפטור אותך בתשלום דמי שכירות/חכירה תקופת של 17 שנים, כולל תקופת פתוח האתר, והחל מהשנה ה18- ישולם לחברתנו סך של 1,000$ לחודש במשך 15 שנה - וסה"כ יימסר לך האתר לתקופה של 32 שנה (17 שנה פטור מתשלום דמי שכירות) ו - 15 שנה תמורת דמי חכירה חודשיים. 2. האתר הידוע כ"כוכים וקמרונות" יישאר רכוש החברה. 3. החברה תמליץ בפני המינהל בחיפה לבדוק האפשרות להוציא "הרשאה לתכנון" לגבי השטח המסחרי הסמוך לכוכים, הידוע כמרכז למבקרים. 4. נודה לך אם תעביר לנו תשובתך בהקדם על מנת שנוכל להמשיך בטיפול ולערוך את החוזים/הסכמים הדרושים ע"י היועצים המשפטיים. בכבוד רב, לוי שי מנכ"ל בפועל העתק:חברי ועדת המינהל - כאןמר אברהמי ראובן - מנהל מחוז ממ"י חיפהעו"ד א. רולוף - יועץ משפטי - כאן." מסמך ל"א הוא פרוטוקול של ישיבת מועצת המנהלים של הנתבעת מס' 89 מיום 21.10.92. החלטה מס' 924 קובעת: "א. הדירקטוריון מאשר פטור מתשלום שכ"ד ל20- שנה הכולל את תקופת הפתוח והחל מהשנה ה21- ישלם שכ"ד של 1,000$ לחודש - סה"כ התקופה 32 שנה. ב. הדיקרטוריון מאשר פרוטוקולים מסעיף 1 עד 5". נספח ל"ב לשונו כדלקמן: ""חברת ליא רוז"ת.ד: 595 כרמיאל 13 בנובמבר 1992 יז בחשון תשנ"ג לכבוד החברה לפיתוח עכו העתיקהלידי: מר' לוי שי הנדון: מסגרת התקשרות בנושא סיכום כוכים באזור המגדלור 1. כידוע לכם פעילות הקבוצה בעכו מתבצעת במסגרת חברת "ליא רוז". אבקשכם להעביר המסגרת המוצעת להתקשרות עם "ליא רוז". 2. לגבי מכתבכם מיום 5/10/92 בנושא ההתקשרות ובהמשך לסיכום פגישה עימכם הינו להבהיר כי נהיה מוכנים להסדר התקשרות בן 32 שנה. במסגרת זו יהוו 20 שנה הראשונות פטורות מתשלום ו12- שנה בתשלום דמי חכירה של 1000 דולר/חודש.יחד עם זאת אנו מבקשים שמסגרת ההתקשרות תאפשר לנו לפעול בתנאי חוזה חכירה הדומים למסגרת חוזה החכירה עם המנהל (חכירה בלתי מוגבלת לתקופה של 32 שנה). מצב זה יאפשר לנו לפעול ולקדם הפרויקט בתנאי מימון נוחים אשר יהו פיצוי מסוים על הפחתת תקופת השכירות מ35- שנה כמוצע על ידינו ל 20+12 שנה כמוצע על ידכם. 3. כפי שהבהרנו אנו רואים בפרויקט הכוכים ובאתר מרכז המבקרים פרויקט משולב בשל הגבלות הסכמנו לאפשרות של פיצול פורמלי יומלץ על ידכם להקצאה עבורנו ברמת ההרשאה לתיקון ופיתוח בשלב ראשון. אנו מבקשים בכל מקרה להבהיר כי במסגרת התקשרות עימכם יצויין כי מבחינת החברה לפיתוח עכו הפרויקט הינו משולב ועשוי כמקשה אחת, ובשל דרישת המנהל חולק הפרויקט לשני מרכיבים. 4. אנו ערוכים להכנס לשלב חתימת החוזים באופן מיידי. בבברכה מנחם רוזנבלט" חוזים לא נוסחו ולא נחתמו; חזקה בשטח הכוכים ובאזור מרכז המבקרים לא נמסרה; כספים לא שולמו על ידי התובע לא לנתבעת ולא למינהל; משא ומתן בין התובעת ומר רוזנבלט לבין המינהל לא התקיים, וכפי שהעיד מר רוזנבלט "עם המינהל לא היה לי קשר פרט למכתב אחד...". (עמ' 23 לפרוט'). הרשאת תכנון, חוזה פיתוח או חוזה חכירה עם המינהל, לא נחתמו, וחלף זמן. בתחילת 93' חלו שינויים בניהול החברה הנתבעת (ראה ת13/ ו - ת14/). הוחלט להקים ועדה לתוכנית אב מפורטת לפיתוח העיר העתיקה. הואיל ולא נעשתה, לשיטת הנתבעת התקשרות מחייבת עם התובעת, הוקפא פרוייקט הכוכים ופרוייקט מרכז המבקרים, אשר עד היום לא יצא אל הפועל. בינתיים, נכנס ביום 16.5.93 לתוקפו חוק חובת המכרזים, תשנ"ב - 1992, אשר חל על הסיטואציה שבעניננו אם כי נקבע בו בסע' 9(א)(1) וסע' 9(א)(2) כי הוא לא יחול על התקשרות כתוצאה "ממכרז פומבי או סגור, בקניה לקבלת הצעות או ממתן התחייבות, והכל אם נעשו לפני תחילתו של חוק זה בהתאם לכללים ולנהלים שהיו נוהגים לפני תחילתו של החוק", ולא על התקשרות כתוצאה "ממימוש זכות ברירה הכלולה בחוזה שנכרת לפני תחילתו של חוק זה". 5. מידת האמון שאני רוחש לעדותו של מר רוזנבלט אינה מן הגבוהות. יש לציין שגם חלק מן העדויות מטעם הנתבעת מאופיינות בבלבול ובחוסר בהירות. באשר לטענת התובעת לגבי קשר כלשהוא בין השכרת מבנה 93 לבין מה שייעשה באזור הכוכים ובמרכז המבקרים המתוכנן, אני קובע כי לא הוכח כל קשר כזה. מבנה מס' 93 הושכר למר רוזנבלט ואח"כ לתובעת, בלא שהנתבעת נטלה על עצמה כל התחייבות בקשר לאשר ייעשה מסביב. לא מופיע על כך מאומה בחוזה השכירות. מבנה מס' 93 הוא ענין אחד, הכוכים ומרכז המבקרים הם ענין שני, ואין לקשור ביניהם מבחינה משפטית. ניתן להניח שכאשר שכר מר רוזנבלט את מבנה מס' 93, הוא יכול היה לקחת בחשבון בין יתר שיקוליו את התוכניות החלות על האזור שמסביב, ואת התצפית שהוא קבע לעצמו לגבי קצב פיתוח האזור ועתידו. אך הנתבעת לא נטלה על עצמה בקשר לכך, כל התחייבות כלפיו. כמו כן אני קובע, שאין כל קשר בין פעילות המסעדה במבנה מס' 93 והצלחת העסק המנוהל בה או כשלונו, לבין הכוכים ומרכז המבקרים. למסעדה במבנה מס' 93 פוטנציאל עיסקי התלוי אך ורק, או כמעט באופן בלעדי, בניהולה ובמנהליה. כשלונו של מר רוזנבלט בניהול המסעדה לא היה תלוי בנתבעת. לא שוכנעתי כי היתה מצד התובעת או מצידו של מר רוזנבלט נכונות של ממש להשקיע בפרוייקט הכוכים את הסכום של 300,000$ כנדרש וכמתחייב מההתקשרות המוצעת בינו לבין הנתבעת. הקשר בין מר רוזנבלט לבין "קבוצת חי", שהיא ככל הנראה קבוצת יזמות מבוססת, לא הובהר די צורכו. הרושם הוא, שלא היה כל גיבוי למר רוזנבלט מצד קבוצה זו, לגבי פרוייקט הכוכים והקמרונות, ולגבי מרכז המבקרים. התובעת ומר רוזנבלט קשרו קשר של מקשה אחת בין הכוכים והקמרונות לבין מרכז המבקרים. נושא מרכז המבקרים היה טעון, לכל הדעות, התקשרות עם המינהל. התקשרות כזאת לא נעשתה על ידי התובעת. התובעת לא עשתה את המאמצים הנדרשים, ולא נקטה בפעולות הנדרשות, על מנת לגרום לכך שהמינהל יתקשר עימה ב"הרשאת תכנון", או בכל דרך אחרת באשר למרכז המבקרים. הואיל והדברים היוו, לשיטת התובעת, מקשה אחת, היא הכשילה בכך את ההתקשרות האפשרית בינה לבין הנתבעת באשר לכוכים ולקמרונות. ההתקשרות המוצעת בין הנתבעת לבין התובעת באשר לכוכים ולקמרונות, גם היא לא הגיעה לידי סופיות. היתה הסכמה סופית באשר לתנאי ההתקשרות העיקריים: 32 שנות חכירה; 20 שנה של פטור מתשלום דמי שכירות; תשלום 1,000$ לחודש לאחר מכן, והשקעה של לפחות 300,000$ מצד התובעת. אך לאחר הסכמה סופית זאת, באה הסתייגותו של מר רוזנבלט כמפורט במכתבו מיום 13.11.92. הוא שב והדגיש שמדובר במקשה אחת על אף "פיצול פורמלי" של שני הפרוייקטים; העלה הסתייגות בקשר לחוזה החכירה; ציין בעיה של תנאי מימון ופיצוי מוסכם, ולפיכך אין לראות מצידו כנות ואמירה המבוססת על המציאות, כאשר ציין בסוף מכתבו מיום 13.11.92 כאילו "אנו ערוכים להכנס לשלב חתימת החוזים באופן מיידי". מכל מקום, מר רוזנבלט היה בקי ביותר בכל המתרחש בחברה הנתבעת; הוא ידע כי אין תוקף להתקשרות עימה אלא בהסכמים חתומים; הוא הבין כי ההסכמה על התנאים הם ענין אחד, והכניסה למשטר חוזי ומחייב, היא ענין שני. באחת הפרשות (ה"פ (חיפה) 971/94 יגאל ישראל ואח' נ' אדאקום, תקדין מחוזי 95(3) בעמ' 1486), נדונה מחלוקת בדבר כריתת חוזה, אמרתי שם: "השאלה אם נכרת חוזה בין צדדים היא שאלה החוזרת ועולה לעיתים תכופות בבתי המשפט, ובכל מקרה יש להכריע בה על פי נסיבותיו, אם היתה בו גמירות דעת של הצדדים להכפיף את עצמם למשפט חוזי על פי ההתחייבות והזכויות שהחוזה קובע. ע.א. 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281. יש חשיבות רבה לכוונת הצדדים כפי שהיא באה לידי ביטוי בהתנהגותם החיצונית, המתבטאת בין היתר במסמכים שנערכו, ובמיוחד בחתימה עליהם, אם כי החתימה אינה אינדיקציה מוחלטת לשאלה אם נקשר חוזה. ע.א. 57,49/81 דירות מקסים בע"מ נ' גרבי, פ"ד לז(1) 589. העדר חתימה על המסמכים עשוי להטיל את הנטל להוכיח קיומו של הסכם על הצד הטוען זאת. קיומה של חתימה, שעה שאחד הצדדים טוען כי חוזה לא נכרת, יביא את הנטל לפיתחו. אם נעשו פעולות של ממש במימושו של ההסכם ובביצועו הלכה למעשה, ונוצרה בין הצדדים מתכונת יחסים התואמת את ההסכם הנטען, הדבר עשוי להעיד שהחוזה קיים, אף בהעדר חתימה." ובפרשה אחרת (ת"א (חיפה) 1439/93 לוטן מלונות בע"מ ואח' נ' בוכמן יוסף ואח', תקדין מחוזי 98(1), דנתי בשאלה, אם נקשר בין צדדים הסכם להשכרת מלון למשך 10 שנים. הוחלפו בין הצדדים מסמכים שונים, ונפסק שם: "השאלה היא, האם אכן הושגה הסכמה בעלת תוכן מספיק ובעלת גמירות דעת ליצור קשר משפטי חדש המחייב בין הצדדים לצורך ניהול בית אבות במלון למשך 10 שנים. ע.א. 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חאג' אחמד סמיר ואח', תקדין עליון 97(1) עמ' 450. יחד עם זה, סעיף 79 של חוק המקרעין, תשכ"ט - 1969, קובע כי "שכירות לתקופה שאינה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב". מכך עולה המסקנה שהשכירות המוצעת לתקופה של 10 שנים, טעונה מסמך בכתב. במקרה דנן, הטיוטה האמורה עשויה לבוא בחשבון לצורך דרישת הכתב אף שלא נחתמה, שכן: "העדר חתימה יכול אמנם להעיד על העדר גמירת-דעתם של הצדדים, אך אין זו מסקנה הכרחית. הדבר תלוי בנסיבות העניין, וביתר הראיות הנוגעות בדבר. אכן, מקום שהצדדים להסכם נהגו על פיו וקיימו בפועל את החיובים הגלומים בו, נקבע כי העדר חתימה איננו פוגם בגמירת דעתם של הצדדים, ועל כן אין צד משוחרר מחבותו על פי ההסכם". ע.א. 2915/90 יורם דודפור ואח' נ' יצחק בכר ואח', תקדין עליון 94(1), עמ' 249, בעמ' 252." מסקנתי היא איפוא, שהושגה הסכמה עקרונית ומחייבת, במקרה דנן, בין הצדדים על מספר תנאים בסיסיים של העסקה המוצעת לגבי הכוכים והקמרונות, אך היא לא הבשילה לכדי כריתת חוזה. יצויין, כי גם הסכמה זו היתה טעונה אישור של המינהל כמתחייב מסעיף 3(ט) להסכם הבסיסי שבין המינהל לנתבעת מיום 12.8.67. באשר למבנה מס' 93 נעשה בקשר לכך "קיצור דרך", אך אין להשוות בין מבנה מס' 93 לבין פרוייקט הכוכים והקמרונות לגביו אמר מר רוזנבלט עצמו כי "הכוכים המשמעות העסקית שלהם היא פי 100 גדול לאין שיעור ממבנה 93" (עמ' 17 לפרוט'). 6. נותר לדון בשאלה, אם הנתבעת התנהגה כלפי התובע בחוסר תום לב, או שלא לפי הדרך המקובלת, בניגוד להתנהגות המתחייבת מאדם הגון המנהל משא ומתן עם חברו. גם על כך עמדתי בשעתו בת.א. 1439/93 הנ"ל. נאמר שם: "פרופ' גבריאלה שלו, בספרה "דיני חוזים" מהדורה שניה עמ' 52 ואילך, מסבירה כי: "מושג תום הלב אינו ניתן להגדרה ממצה מראש, ותוכנו נקבע בדיעבד על פי המקרים שבהם הופעל הלכה למעשה... בהיותו מושג יחסי ודינמי, אין מושג תום הלב ניתן להגדרה עצמאית או לרדוקציה לכללים נוקשים, אלא הוא רוכש את תוכנו מן האירועים שהתרחשו והדרך שבה יושם מושג זה כלפיהם". באופן קונקרטי (ראה שם עמ' 54-59), עשוי חוסר תום לב לכלול העדר נאמנות לרוח העסקה ולמטרתה; בנסיבות מסויימות ניהול משא ומתן עם אחרים במקביל; העלאת הצעות חדשות ובלתי סבירות במהלך המשא ומתן בניגוד להצעות סבירות של הצד השני או תוך נסיגה מהסכמות שהושגו; אי גילוי עובדות כאשר יש לצפות שאדם הגון היה מגלה אותן לצד השני; פרישה מן המשא והמתן המודרכת על ידי שיקולים שאינם עניניים, אינם נובעים ממהות העיסקה ואינם מתיישבים עם התפתחות המשא ומתן; כניסה למשא ומתן בלא כוונת התקשרות; העלאת דרישות בלתי חוקיות, וכן נקיטת דרך של העדר שיוויון במכרז....באופן כללי ניתן לומר שסטיה של ממש מהתנהגות המתחייבת מקנה מידה התואם הגינותו של מתקשר פוטנציאלי בהסכם, בלא הצדקה, תהווה חוסר תום לב העשוי להצדיק נקיטת צעדים נגד מי שלקה בכך עד כדי חיובו בתשלום "פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה...". (סעיף 12(ב), לחוק החוזים). מדובר ב"פיצויים שליליים שתכליתם העמדת הצד הנפגע במצב שבו היה נתון אלמלא הופרה חובת תום הלב". ע.א. 4839/92 גנז נ' כץ פ"ד מח(4) עמ' 749, בעמ' 759. בפרשת גנז הנ"ל תואר חוסר תום לב כ"מנהג זאבים ולא מנהג בני אדם" שם, עמ' 757." ראוי להפנות גם לד"נ 22/82 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ ואח', פ"ד מג(1) עמ' 441, וכן לע.א. 3414/93 שמחה און נ' מפעלי בורסת היהלומים (1965) בע"מ, פ"ד מט(3) 196. 7. המועד בו סוכם החוזה, לטענת התובעת, היה בנוב' 92'. הנתבעת הסכימה לתנאי ההתקשרות, ולכך שתינתן המלצה אל המינהל. הנתבעת אכן נתנה את אותה המלצה. חילופי ההנהלה אצל הנתבעת היו בינו' 93' ובעקבות זה שונתה מדיניות הנתבעת. עד לינו' 93' לא עשתה התובעת את הנדרש על מנת להביא את ההתקשרות לסופיות. נראה לי, שהתובעת אף לא חפצה בכך ולא היו לה אמצעים כספיים הדרושים לכך. מכל מקום, השינוי במדיניות הנתבעת אינו בא בגדרו של חוסר תום לב. הוא לא נעשה כדי להכשיל את התובעת, אלא נעשה משיקולים עניניים הנוגעים למדיניות הפעולה הכוללת של הנתבעת בעכו העתיקה. שינוי כזה, לא יכול היה לבטל התקשרות סופית לו נחתמה קודם לכן, אך הוא מצדיק הקפאה ואף שלילת קידומו של פרוייקט עליו סוכם בלא שנחתמה על כך קודם לכן, התקשרות מחייבת. על כך ראוי להפנות לספרה של פרופ' גבריאלה שלו "חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית", עמ' 14-23. עולה מכל האמור, שיש לדחות את התביעה. 8. הצדדים הסכימו כי אתייחס על דרך הפשרה לקביעת סכום הפיצויים אותו הייתי פוסק לתובעת, למקרה שהייתי מקבל כי הנתבעת הפרה את התחייבויותיה כלפיה, או למקרה שהייתי קובע שהנתבעת נהגה כלפי התובעת בחוסר תום לב. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, ולמקרה שטעיתי במסקנותי דלעיל כי לא היתה הפרת התחייבות מצד התובעת, וגם לא היתה התנהגות חסרת תום לב מצידה, אני קובע, כאמור למקרה שטעיתי, כי הייתי פוסק לתובעת פיצויים, לו אכן כך היה, בסכום של 200,000 ש"ח. 9. לאור כל האמור לעיל, אני מחליט לדחות את התביעה. התובעת תשלם לנתבעת את הוצאותיה בסך 70,000 ש"ח, להיום. חוזההסכם פיתוחשאלות משפטיות