הסכם שכירות מאפיה


פסק דין

תובענה זו עילתה הסכם שכירות ביחס למבנה מסחרי בבעלות הנתבעים, שהושכר לתובע לשם הפעלת מאפיה.


ביום 19.3.97 חתם התובע עם הנתבעים הסכם שכירות למשך שנה, ביחס למושכר הנמצא ברעננה בחלקה 243 גוש 7656 והכולל קומת קרקע בשטח של כ-100 מ"ר, גלריה, מקום חניה ומקום להעמדת סילו (להלן: ההסכם, המושכר).


לטענת התובע, הפרו הנתבעים במהלך המו"מ את החובה לנהוג בתום לב ואף הטעו אותו ביחס למושכר, בכך שלא יידעו את התובע כי הגלריה שהיתה חלק בלתי נפרד מהמושכר נבנתה באופן בלתי חוקי ואין לה רשיון, ובכך שהטעו את התובע לגבי שטח המושכר.


התובע טוען כי משנתגלתה לו ההטעיה, שמשמעה חוסר יכולת לקבל מהעיריה רשיון עסק, מיהר וביטל את ההסכם, וזאת ביום 30.3.97, קרי: לפי מועד כניסתו למושכר ע"פ ההסכם.


התובע מבקש לחייב את הנתבעים להשיב לו את התמורה שקיבלו במסגרת ההסכם: שיק על סך 40,380 ₪ עבור 6 חודשי שכירות, ששולם מראש ונפרע למרות ביטולו; וכן להחזיר לו 5 שיקים דחויים נוספים שהפקיד בידי הנתבעים להבטחת תשלום דמי השכירות העתידיים. יצויין כי שיקים אלה הוגשו לביצוע בהוצל"פ ע"י הנתבעים, והתובע התנגד לביצועם. לאחר שניתנה לתובע רשות להגן, אוחד הדיון עם תביעתו של התובע.


כן מבקש התובע לחייב את הנתבעים להשיב לידיו שני שטרי חוב (כהגדרתם בהסכם) ע"ס 33,500 ₪ כ"א, שמסר לידי הנתבעים.


גרסת התובע



לטענת התובע, במהלך המשא ומתן בינו לבין הנתבעים עובר לחתימת ההסכם, לא גילו הנתבעים לתובע כי הגלריה אשר הינה חלק בלתי נפרד מהמושכר, כהגדרתו בהסכם, נבנתה ללא היתר והנה מבנה בלתי חוקי. זאת, חרף שאלתו המפורשת בעניין הגלריה, עליה נענה ע"י הנתבעים כי מדובר בגלריה מבטון שנבנתה ע"י הקבלן במקור והינה חלק חוקי של המבנה. כן טוען התובע, כי הנתבעים הטעו אותו ואת המתווך אהרון פאר אשר תיווך ביניהם, בהסתמך על מודעה שפרסמו הנתבעים ושנקלטה במאגר נכסים ממנו למד עליה המתווך, בכך שאמרו כי שטח המושכר הינו 200 מ"ר – 100 מ"ר בקומת הקרקע ו-100 מ"ר נוספים בקומת הגלריה; כאשר בדיעבד הוברר כי הגלריה נבנתה שלא כחוק ואילו שטח קומת הקרקע הוא 78 מ"ר בלבד. יצויין, כי בהסכם מוזכר שטח קומת הקרקע בלבד, "כ-100 מ"ר".


העיד התובע, כי התקשר בהסכם עקב ההטעיה דנן, וכי מיד כאשר נודע לו מפי האדריכל חיים בכר, אותו שכר לצורך טיפול בקבלת רשיון עסק למאפיה, כי לא ניתן יהיה לקבל רשיון עסק במושכר, נוכח אי חוקיות הגלריה – הודיע לנתבעים על ביטול ההסכם לאלתר ואף ביטל את השיקים שמסר להם. במקביל, שכר התובע מקום חלופי לניהול עסקו.


התובע מוסיף,כי הנתבעים ידעו שבכוונתו לנהל במושכר עסק של מאפיה וכי לא ניתן להשיג רשיון לניהול עסק של מאפיה ורשיון לייצור בשטח של פחות מ- 200 מ"ר, וזאת מנסיונם בתחום המאפיות.


גרסת הנתבעים



הנתבעים טוענים כי התובע חתם על ההסכם והסכים לכל תנאיו, ובכללם סעיף 3 בו הצהיר כי הוא מוותר על כל טענות אי התאמה לגבי המושכר, שכן בדק אותו ומצא שהמושכר ראוי ומתאים לצרכיו.


טוענים הנתבעים כי התובע חתום גם על סעיף 4 להסכם, בו הותנה כי התובע מתחייב לנהל את המאפיה בכפוף לקבלת רשיונות והיתרים שיידרשו ע"פ חוק וע"פ דרישות העיריה.
הנתבעים מוסיפים, כי על אף שחובת השגת הרשיון הונחה במפורש על שכמו, לא הגיש התובע בקשה לרשיון עסק במושכר בטרם חתימת ההסכם ולא ערך בירור ספציפי בעיריה לגביו. התובע הסתפק בשיחה סתמית בטלפון עם העיריה על האפשרות לקבל רשיון עסק באותו אזור, וחתם על ההסכם בהסתמכו על התשובה הכללית שקיבל. בכך התרשל התובע והכשיל את עצמו ועתה הוא מבקש לגלגל את הנזק אל פתחם של הנתבעים. הנתבעים מציינים, כי שחררו את השוכרת הקודמת מהתחייבותה בהסכם שכירות עמם, ואף החזירו לה את הסכום ששולם להם על ידיה עבור יתרת תקופת השכירות שלה, בהסתמך על הצהרתו של התובע, כי המושכר מתאים לצרכיו. כן מוסיפים הנתבעים כי התובע לא טרח לפנות אליהם בבקשה לטפל בכל הקשור בהיתר בניה או רשיון עסק חלקי.


הנתבעים טוענים כי הסיבה האמיתית לביטול ההסכם ע"י התובע היתה כי מצא נכס חלופי במיקום ובמחיר אטרקטיביים יותר, ועל כן נאחז בתואנה של העדר רשיון כדי לחמוק מחיוביו על פי ההסכם.


דיון



הנתבעים לא כפרו כלל ועיקר בטענה, כי ידעו על אי חוקיותה של הגלריה ועל העדר רשיון בניה לכל החלק העליון של המושכר – שהיווה למעשה מחצית השטח אותו השכירו לתובע. הנתבעים אף לא כפרו בכך שמילאו פיהם מים ולא גילו את אזנו של התובע אודות אי החוקיות האמורה. זאת ועוד, שוכנעתי כי הם אף אמרו לתובע כי הגלריה בנויה מבטון ונבנתה ע"י הקבלן המקורי, ובכך חיזקו את הרשום כי מדובר בבניה חוקית לפי היתר בניה.


הנתבעים מנסים להטיל על התובע את האחריות לאי גילוי ההטעיה שהטעו אותו, בכך שלא בדק בעיריה את עניין חוקיות הבניה במושכר עוד בטרם חתימת החוזה. טענה זו מעמידה את הנתבעים באור של "טובל ושרץ בידו". אילו היה מדובר בפגם נסתר, או אי חוקיות שלא היתה ידועה לנתבעים, ניתן היה להטיל על התובע רשלנות חוזית תורמת. אולם, כאשר הנתבעים הם הם שידעו את העובדות במלואן ולאשורן, ואף ידעו בהכרח על כך שהם מכשילים את התובע שכן לא יוכל לקבל רשיון עסק במבנה הבלתי חוקי שבקומת הגלריה – אין הם רשאים להאחז בקש רשלנותו הנטענת של התובע, כדי לחלץ עצמם מתוצאות מעשיהם.


המלומדת ג' שלו ציינה בספרה דיני חוזים (מהד' שניה תשנ"ה) עמ' 56, 223.
"חובת תום הלב כוללת חובה לגלות לצד השני לפני כריתת החוזה עובדות חשובות, ואפילו עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו, כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה".


הנשיא שמגר קבע בע"א 3745/92 פסקל ואח' נ' מזרחי ואח', פ"ד מח(2) 359, 361

"לדידי, לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רשיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה-בכוח בעת ניהול המשא ומתן. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה. כמובן שגם חובת תום הלב מחייבת זאת. המדובר על עובדה מהותית השוקלת בעיניו של כל אדם סביר ואשר חשיבותה רבה לא רק לצורך קביעת המחיר אלא לצורך קבלת מידע בסיסי על זכויותיו של הקונה בדירה שאותה הוא רוכש. הרי, מי שרוכש דירה אשר חלקה נבנה ללא רשיון מקבל על עצמו סיכון רב משמעות...".


אין חולק, כי גילוי מוקדם של מידע זה ע"י הנתבעים היה מחייב את התובע לבדוק היטב אודות האפשרות לקבל רשיון לבית העסק עובר לחתימת ההסכם, וכי התשובה שהיה מקבל, ללא ספק, מהעיריה, היתה מונעת את חתימת ההסכם על ידו.


העובדה, כי על פי ההסכם הוטלה על התובע החובה להשיג את רשיון העסק ולהפעיל עסק על פי החוק והרשיון, איננה שוללת את הטלת האחריות המשפטית על הנתבעים בגין הטעיית התובע והצגת מצג שווא בפניו ביחס לעובדות, שאילו היו ידועות לו, היה נמנע מלהתקשר בהסכם מכל וכל.


הנתבעים טוענים עוד, כי אילו השתדל התובע אצל הרשויות, יתכן והיה מצליח לרפא בדיעבד את הפגם שדבק במושכר ולקבל רשיון עסק חרף אי החוקיות. גם ביחס לטענה זו, אין הנתבעים רשאים לגלגל לפתחו של התובע את מחדליהם-הם, כבעלים של המושכר במשך שנים וכמי שהפעילו בו בעצמם מאפיה ללא רשיון, להכשיר את הבניה הבלתי חוקית (אם בכלל הדבר אפשרי – וכזאת לא הוכח). התובע לא היה חייב לנסות להחלץ במאמצים בלתי רגילים מהתסבוכת, אליו הכניסו אותו הנתבעים בחוסר תום לב.


אשר לטענת הנתבעים כי התובע הצהיר שבדק את המושכר ומצאו מתאים לצרכיו, וכי הוא מוותר על כל טענת אי התאמה, יש להפנותם לסעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971, הקובע:
"היו אי התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי סעיפים 6 ו-7 על אף האמור בכל הסכם".


היינו, הסעיף הנ"ל גובר על האמור בסעיף 3 להסכם שבין הצדדים שהרי הנתבעים הודו כי לא גילו לתובע את אותן עובדות אשר אין חולק כי גילויין לתובע היה חיוני ואשר היוו פגם אשר מנע את התאמת המושכר לצרכיו של התובע ולרצונו המוצהר, בעת כריתת ההסכם.
טענה נוספת אשר העלה התובע הינה כי היתה הטעיה מצד הנתבעים אף לגבי שטח המושכר, כאשר נמסר לתובע ואף למתווך מר אהרון פאר, כי מדובר במושכר אשר שטחו כ-200 מ"ר.


זאת, בעוד שבעדותו של מזכיר הועדה המקומית, מר יורי פיינשטיין הוכח, בהסתמך על היתר הבניה, כי "...השטח הוא 78 מ"ר, כולל קירות..." (ראו עמ' 2 לפרוטוקול מיום 1.5.00). שטח הגלריה לא נמדד ולא הוכח, משום אי חוקיות הבניה. מכאן, שאין עסקינן בפער בין 178 מ"ר ל-200 מ"ר, אלא בפער ביון 78 מ"ר ל-200 מ"ר, וזאת כאשר לא נסתרה טענת האדריכל חיים בכר מטעם התובע, כי תנאי מתנאי הרשיון למאפיה הוא ששטח העסק לא יפחת מ-200 מ"ר. מכאן, שההטעיה היתה לא רק לגבי אי חוקיות הגלריה, אלא לגבי התאמת המושכר ליעודו המוצהר, וגם בעניין זה הטעו הנתבעים ביודעין את התובע.


עקב הטעייתו של התובע, אשר הביאה אותו להתקשרות בהסכם, שכמוה כהפרתו היסודית של ההסכם ע"י הנתבעים, זכאי התובע הן לביטול ההסכם והן להשבה לפי סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות). אין חולק, כי התובע כלל לא נכנס למושכר במועד תחילת השכירות ולא השתמש במושכר, ואף לא הפיק ממנו כל תועלת. גם הביטול היה מיידי, ואיפשר לנתבעים להתחיל מיד בפעולות להשכרת המושכר לצדדים שלישיים ללא הפרעה מצד התובע. הנני דוחה את טענת הנתבעים, כי המתווך מטעם התובע לא עשה די כדי להשכיר את הנכס לצדדים שלישיים.


לפיכך זכאי התובע להשבה מלאה של הסכום ששילם לנתבעים עבור דמי השכירות לששת החודשים הראשונים, בסך 40,380 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הפרעון ועד לתשלום בפועל. כן הנני מחייבת את הנתבעים להשיב לתובע את חמשת השיקים הדחויים שמסר להם, והנני מורה כי לא יופעלו בגינם כל הליכי הוצל"פ כנגד התובע. כן ישיבו הנתבעים לתובע את שני שטרות החוב שהפקיד בידיהם על פי ההסכם, ולא יעשו בהם על שימוש.


כן הנני מחייבת את הנתבעים לפצות את התובע על הכספים ששילם לעו"ד שני שערך את ההסכם ולאדריכל חיים בכר עבור הכנת תכניות למושכר, בסך כולל של 4,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.


הנתבעים ישאו בהוצאות התובע (אגרות משפט, שכ"ט עדים) כפי ששולמו ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, וכן בשכ"ט עו"ד בסך 6,000 ₪ + מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון