זכרון דברים חוזה שכירות


פסק דין

בפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן הפרתו או ביטולו של הסכם שכירות בית עסק שנחתם בין הצדדים ביום 29.12.97.

אין מחלוקת, כי במועד הנ"ל נחתם בין הצדדים מסמך בכתב יד שכותרתו "זכרון דברים" (נ/1) ובו מפורטים התנאים הבסיסיים של השכירות המוסכמת. התובעים, הם השוכרים ע"פ נ/1, אף שילמו לנתבע-המשכיר, במעמד זכרון הדברים, את התשלום החודשי הראשון של דמי השכירות (בסך 600$ + מע"מ), בשיק שמועד פרעונו דחוי במספר ימים.

כמו כן, ברי כי הצדדים התכוונו לערוך ולחתום חוזה מסודר ומודפס, שכן בנ/1 מצויין שהמפתח יימסר "במעמד החוזה", תוך הבחנה ברורה בינו לבין "מעמד זכרון דברים זה". אין מחלוקת, כי בהמשך לחתימת זכרון הדברים, נקבעה פגישה בין הצדדים במשרדו של עו"ד נאמן, הוא בא כוחו של הנתבע, אשר הכין טיוטה של הסכם השכירות לחתימת הצדדים, לבקשת הנתבע.

התובעים טוענים כי הנתבע הפר את ההסכם נ/1 בכך שהציב, יחד עם בא כוחו עו"ד נאמן, דרישות שלא הוסכמו בין הצדדים בהסכם המקורי, והוכנסו כתניות לחוזה המודפס שנערך ע"י עו"ד נאמן (להלן: "החוזה המודפס" או "החוזה"). הדרישות העיקריות עליהן מלינים התובעים הן דרישת חמישה שטרי בטחון ע"ס כולל של 28,500 ₪ בחתימת התובעים ושני ערבים טובים (לפי סעיף 26 לטיוטת החוזה המודפס). זאת, כאשר בנ/1 סוכם על שטר בטחון אחד ע"ס 20,000 ₪. זאת ועוד, בנ/1 סוכם כי השטר יהיה לבטחון כנגד חובות של מיסי עיריה, טלפון, חשמל, מים וגז, ואילו בטיוטת החוזה המודפס נדרש כי השטרות יעמדו לבטחון גם כנגד אי פינוי המושכר במועד ושמירת תקינותו, ולהבטחת כל חיובי השוכרים על פי ההסכם.
הנתבע טוען כי התובעים הסכימו לתנאים נוספים אלה, כמו גם ליתר התניות שהוכללו בטיוטת החוזה המודפס שהכין עו"ד נאמן, ואף חתמו על החוזה המודפס; אלא, שכאשר נאמר להם כי יקבלו את המפתח למושכר רק אחרי מילוי התנאי של שטרות הבטחון בחתימת הערבים, הודיעו התובעים כי הם מבטלים את העסקה, דרשו מעו"ד נאמן לקרוע את החוזה החתום, לקחו את הקרעים מפח האשפה, ודרשו מהנתבע להחזיר להם את השיק הדחוי שמסרו לו במעמד זכרון הדברים.


התובעים טוענים, מנגד, כי כלל לא חתמו על החוזה שהוכן במשרד עוה"ד, אלא סרבו לחתום עליו לנוכח התנאים המכבידים שחרגו מהמוסכם בין הצדדים בנ/1. לטענתם, משהביעו את התנגדותם לחתום, קרע עו"ד נאמן את החוזה והודיע כי העסקה מבוטלת. התובעים דרשו, בשיחת טלפון ובמכתב ששלחו באמצעות בא כוחם, את קיום ההסכם נ/1 כלשונו, אך הנתבע סרב לקיימו והודיע כי הוא רואה אותו כמבוטל. לפיכך, תבעו התובעים את אכיפת ההסכם נ/1 בדרך של המרצת פתיחה. התביעה הועברה לפסים של תביעה רגילה לסעד הצהרתי וכספי בגין הנזקים שנגרמו לתובעים, לטענתם, מהפרת ההסכם נ/1.


הנתבע הגיש תביעה שכנגד, בה טען כי התובעים גרמו לו נזק בכך שעתרו לסעד אכיפה, דבר שמנע ממנו להשכיר את המושכר לאחרים ובכך הפסיד דמי שכירות לתקופה של ארבעה חודשים, עד למועד בו שכרו התובעים נכס חלופי וויתרו על סעד האכיפה.


אין מחלוקת, כי תניות החוזה המודפס ביחס לערבים ולסכום שטר הבטחון, הינן מכבידות יותר מהמוסכם בנ/1, שהינו הסכם מחייב לכל דבר וענין. אמנם, נכון שהצדדים התכוונו לחתום על חוזה ערוך באופן מקצועי ומסודר, והדעת נותנת כי סברו וקיבלו מראש הוספת תנאים סבירים ומקובלים בחוזי שכירות, מעבר לאלה הנקובים בנ/1; אולם, שונה הדבר כאשר מדובר בשינוי חד צדדי של תנאים באופן הסותר את המוסכם בנ/1. לפיכך, אלמלא היו התפתחויות נוספות לאחר חתימת נ/1, אין ספק שהתובעים היו זכאים לתבוע את אכיפתו של נ/1 או פיצויים בגין הפרתו, אילו היה הנתבע עומד על תנאי חתימת הערבים + הגדלת סכום שטר הבטחון, וממאן לחתום על חוזה מודפס שתנאיו בענין בטחונות תואמים את נ/1, או שהיה מסרב לבצע את חיוביו כמשכיר על פי נ/1.


ברם, אין זה מצב הדברים בתיק זה. אשר להתפתחות העניינים לאחר חתימת נ/1, שמעתי גרסאות נוגדות מפי התובעים מחד גיסא, הנתבע ועו"ד נאמן מאידך גיסא.


במחלוקת העובדתית בין הצדדים, הנני מעדיפה את גרסאות הנתבע ועו"ד נאמן, לפיהן התנהל במשרד עוה"ד ביום 2.1.98 מו"מ ממושך (שעה – שעה וחצי) על התניות השנויות במחלוקת בין הצדדים, נערכו שינויים בטיוטה שהוכנה ע"ע עו"ד נאמן (ת/4), ובסופו של דבר חתמו התובעים על החוזה המודפס (ת/5).


ראיה לכך שהתובעים נעתרו, מלכתחילה, לדרישת הערבים, עולה מכך שעו"ד נאמן רשם את פרטיהם על כריכת התיק המשרדי של החוזה – ועדותו בצירוף העתק הרישום על הכריכה, שצורף לתצהירו, מהימנים עלי. לא מצאתי ממש בטענה כי הטעות במס' הבית של הערבה המוצעת מלמדת על כך שהפרטים נתקבלו ממקור אחר (ולא מפי התובעים). אין גם הגיון בטענה, כי שמות הערבים (אמם של התובעים הגב קובליס ברכה ובעל סוכנות ביטוח בשם יחזקאל דלאל) נמסרו מפי התובעים לעו"ד נאמן בשיחת רקע כללית. מכאן, שלתובעים היתה נכונות ראשונית להמשיך במו"מ על שינוי או הוספת תנאים לתנאי נ/1, ולא דחו את דרישות הנתבע ובא כוחו על הסף.


בהקשר זה, הנני רואה במכתבו של הנתבע מיום 5.1.98, ת/6, אותו צרף לשיק שהחזיר לתובעים, משום תיאור אותנטי ואמין של ההתרחשות במשרד עוה"ד, שלושה ימים קודם. הנתבע ציין במכתבו, "לאחר שינוי חלק מסעיפי החוזה והתאמתו לדרישתכם ורצונכם חתמנו על החוזה". כך עולה גם מעדותו של עו"ד נאמן בקשר למו"מ הפרטני שהתנהל בין הצדדים באותו מעמד. מכאן, שהתובעים הסכימו, במפורש או מכללא, לשינוי ו/או הוספת תנאים על תנאי נ/1, במו"מ שנערך במשרד עו"ד נאמן.


אשר לשאלת החתימה: עדותו של התובע חיים קובליס, לפיה "אמרתי שאני לא חותם ואז עוה"ד השתולל וקרע את החוזה" (עמ' 10 ש' 18) איננה מהימנה עלי, לחלוטין. אין זה מתקבל על הדעת, כי עו"ד נאמן קרע את החוזה על דעת עצמו רק משום שהתובעים סרבו, באותו שלב, לחתום עליו – כטענתם. במצב כזה, הדעת נותנת כי ההסכם הבלתי חתום היה נשאר בתיק – בין לצורך מו"מ עתידי ובין כראיה למקרה שמי מהצדדים ירצה להגיש תביעה בענין. הנני מקבלת את גרסת עו"ד נאמן והנתבע, לפיה קריעת ההסכם החתום נעשתה לדרישת התובעים, לאחר שכבר חתמו – שכן, אין כל טעם והגיון לקרוע מסמך לא חתום, שממילא אין לו ערך הסכמי כלשהו.


על סמך עדויות הנתבע ועו"ד נאמן, הנני קובעת כי התובעים דרשו את קריעת החוזה לאחר שנאמר להם כי לא יקבלו את מפתחות המושכר בו במקום, אלא רק לאחר שימסרו את שטרות הבטחון בחתימת הערבים. עו"ד נאמן העיד: "הם ביקשו את המפתח באותו מעמד ואמרתי להם שאת המפתח לא יוכלו לקבל באותו מעמד אלא בשעה שהערבים והם יחתמו על שטר הערבות. (???) הם אמרו שלא יביאו ערבים ושאקרע את החוזה" (עמ' 22 ש' 23). כך העיד גם הנתבע (עמ' 27 ש' 3). דרישת התובעים לקריעת החוזה נעשתה תוך הקמת צעקות ומהומה במשרד, ועו"ד נאמן נעתר לדרישה וקרע את החוזה החתום. התובעים נטלו עמם את הקרעים ועזבו את המשרד בסערת רגשות.


יצויין כי התובע חיים קובליס הודה במקצת בתיאור ההתרחשות דלעיל, באמרו: "באנו לחתום על כתב ערבות מולו, וכשחתמנו ביקשנו את המפתח..." (עמ' 10 ש' 11). אמנם, לטענת התובעים חתנמו באותו מועד רק על שטר בטחון שהביאו עמם מראש, ואילו לגבי החוזה לא התנהל כלל דין ודברים אלא התובעים סרבו מיידית לחתום עליו משנוכחו כי תנאיו שונים מתנאי נ/1. ואולם, גרסה זו של התובעים איננה מהימנה עלי, וכפי שקבעתי לעיל, שוכנעתי כי התקיים בין הצדדים מו"מ ממושך באשר לתניות החוזה, ניתנו שמות הערבים וכיו"ב. לפיכך, כל שהנני מקבלת מעדות התובעים הוא, כי אכן דרישתם לקריעת החוזה הובעה לאחר שחתמו ולהפתעתם נאמר להם שלא יקבלו את המפתח באותו מעמד, כפי שביקשו.


בהקשר זה יצויין כי קיימת פרכה בגרסת התובעים, בכך שבעדותו טען חיים קובליס כי השטר שהביאו למשרד עו"ד נאמן (ושלטענתו נקרע ע"י עוה"ד יחד עם החוזה) היה שטר רגיל מהדואר (עמ' 11 שורות 11, 25); לעומת זאת, צרף ב"כ התובעים למכתבו מיום 6.1.98 (ת/12) שטר אחר, שהוכן ונחתם במשרדו, הנושא את התאריך 29.12.97. נשאלת איפוא השאלה, אם אמנם הוכן שטר זה בתאריך אותו הוא נושא, מדוע לא הובא שטר זה על ידי התובעים למשרד עו"ד נאמן ביום 2.1.98, כאשר לדברי התובעים כל מטרת הפגישה היתה חתימת שטר הבטחון בפני עוה"ד נאמן והפקדתו בידו? חוששתני, כי יש ממש בטענת ב"כ הנתבעים, לפיה השטר שצורף לת/12 לא הודפס ביום הרשום עליו אלא רק בשלב מאוחר יותר, כאשר התובעים עושים צעדי הכנה לתביעתם למימוש נ/1, תוך התעלמות גמורה מהשתלשלות העניינים שהיתה במשרד עו"ד נאמן ארבעה ימים קודם למשלוח המכתב.


משקבעתי עובדתית, כי החוזה ת/5 נחתם ע"י התובעים ונקרע לפי דרישתם, יש לדון בנפקות המשפטית של עובדות אלה. על פני הדברים, משמעות חתימת החוזה וקריעתו מיד לאחריה, יכולה ללבוש שתי משמעויות. המשמעות הראשונה, היא חזרה מההסכמה על האמור בחוזה, תוך היצמדות להסכם המקורי נ/1 ועמידה על קיומו; במצב כזה, נשאלת השאלה, האם זכאים התובעים לאחוז בנ/1 כהסכם שקיומו נמשך באופן עצמאי, או שמא "נבלעה" ההסכמה נשוא נ/1 בחוזה המודפס, ועם קריעתו וביטולו של זה – נתפוגג ונתאיין גם ההסכם נ/1. משמעות שניה וחלופית להתנהגות התובעים היא - ביטול העיסקה בכללותה. לצורך ההכרעה בין שתי משמעויות אלה, ופרשנות התנהגות התובעים בעת שדרשו את קריעת החוזה עליו חתמו, יש להיזקק לאמירותיהם והתנהגותם בסיטואציה הנדונה, כפי שעלו מהראיות שהיו מהימנות על בית המשפט.


בהקשר זה תאר הנתבע את מהלך הדברים במכתבו ת/6 שתוכנו מהימן עלי: "לאחר שחתמנו הבעתם את דעתכם כי אינכם מוכנים להביא שטר בטחון עם ערבים טובים וביקשתם לבטל ולקרוע את החוזה החתום על ידכם. החוזה נקרע ונזרק לסל האשפה. ניגשתם לסל האשפה ולקחתם את כל קרעי החוזה, מתוך סל האשפה. כמו כן ביקשתם את הצ'ק שניתן בידי (...). עקב בקשתכם לבטל ולקרוע את החוזה שנחתם בינינו. אני רואה את עסקת השכרת החנות הנ"ל כמבוטלת."



גם בתצהירו העיד הנתבע, כי התובעים הודיעו באותו מעמד על ביטול העיסקה בכללותה ודרשו לקבל חזרה את השיק שמסרו במעמד זכרון הדברים. הנתבע העיד כי הודיע להם מיידית שההוא מקבל את הודעתם ורואה את החוזה כמבוטל, ואף יחזיר להם את השיק שמסרו לו. כך העיד גם עו"ד נאמן. גם התיאור הדרמטי של קריעת החוזה, נטילת הקרעים ועזיבת המשרד, מלמדת על "פיצוץ" העיסקה בכללותה, ולא על רצון לדבוק בתנאי זכרון הדברים המקורי. לפיכך הנני קובעת, כי במעמד הישיבה במשרד עו"ד נאמן ביטלו התובעים את העיסקה בכללותה, והנתבע נעתר מיידית לעמדתם והודיע כי גם מבחינתו העיסקה מבוטלת.


התובעים טענו כי לאחר קריעת החוזה, ביקש הנתבע להרגיע את המצב וקבע איתם פגישה במושכר ביום א' הקרוב. הנתבע הכחיש טענה זו. הנני מעדיפה בהקשר זה את גרסת הנתבע. גם אם היו לתובעים הרהורי חרטה על צעדם הפזיז, והם ביקשו ליצור קשר עם הנתבע, לנסות להגיע איתו להבנות חדשות ו"להחיות" את נ/1, הרי שנסיונות אלה לא השתכללו לכדי הסכמה כלשהי.


סוף דבר: העיסקה בוטלה בהסכמת שני הצדדים ביום 2.1.98, משלא הגיעו להבנה הדדית לגבי תנאי מתן הבטחונות וקבלת המפתח. משכך, אין לצדדים מה להלין זה על זה לגבי נזקים שנגרמו למי מהם, לטענתם, בגין ביטול או הפרת ההסכם ע"י הצד שכנגד.


לפיכך הנני דוחה את התביעה ואת התביעה שכנגד. כל צד ישא בהוצאותיו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף זכרון דברים

  2. אכיפת זכרון דברים

  3. זיכרון דברים פיקדון

  4. זכרון דברים חוזה שכירות

  5. ביטול זכרון דברים

  6. זכרון הדברים למכירת חנות

  7. ועדת בחינה - זכרון דברים

  8. התוקף המשפטי של מיזכר הבנה

  9. זכרון דברים - קניית מכונית

  10. זכרון דברים עסקת קומבינציה

  11. זכרון דברים לא חתום

  12. זכרון דברים לפירוק השותפות

  13. זיכרון דברים - פיצויי פיטורים

  14. זכרון דברים להחלפת רכב

  15. זכרון דברים מועד חתימה על חוזה

  16. זכרון דברים החלפת רכבים

  17. העברת זכויות ברכב - זכרון דברים

  18. ביטול זכרון דברים החזרת מקדמה

  19. דוגמא לזכרון דברים למכירת נכס

  20. זכרון דברים לרכישת רכב - עיקול

  21. פיצוי על הפרת זכרון דברים – קניית דירה

  22. פיצוי מוסכם בגין הפרת זכרון דברים

  23. סכמות בזיכרון הדברים לגבי זהות המושכר

  24. תוספת מע"מ על הסכום הנקוב בזכרון דברים

  25. טיוטא של חוזה מכר דירה בלי חתימה על הסכם - חתימה על זכרון דברים

  26. נחתם זכרון דברים ולא נחתם הסכם - האם המתווך זכאי לדמי תווך ?

  27. התחייבות לחתום על הסכם אצל עורך דין לאחר החתימה על זיכרון דברים

  28. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון