הפרת חוזה תיווך


החלטה

1. התובעים הגישו תביעה כספית על סך 147,172 ש"ח כנגד הנתבע.


בסעיף 1 לכתב התביעה מצויין, כי התובע 1 הינו מתווך מקרקעין במקצועו "ומנהל משרד לתיווך בשם "צמד"...".


כן צויין, כי התובע 2 יועץ פיננסי "העוסק בין היתר בשיווק נדל"ן ובתיווך".


בסעיף 2 לתביעה צויין, כי ביום 13.2.98, נחתם בין הצדדים הסכם תיווך ובהמשך כתב התביעה צויין, כי אכן נכרתה עיסקה בין הנתבע לבין צד שלישי, וזאת בעקבות פעולת התובעים וכי על כן זכאים התובעים לעמלת התיווך.


2. בכתב ההגנה הוכחש האמור בסעיף 1 לכתב התביעה.
הנתבע טען, כי אין לו יריבות עם נתבע 2 אשר אינו מתווך.


בנוסף, הוכחש האמור בסעיף 2 בכל הקשור להסכם התיווך, תוך שנטענו טענות כאילו התחייבותו של הנתבע היתה מותנית בבניה בפועל, כי התשלום ישולם רק לאחר הקמת המבנה, כי השיעור של אחוז אחד אינו מערך מהעסקה הכוללת, אלא מהשווי היחסי של המגרש, תוך שנטען כי התובעים אינם מתווכים כהגדרתם בחוק המתווכים ועל כן אינם רשאים לגבות דמי תיווך, וכי ההסכם שצורף לתביעה כולל תנאים מקפחים וכי מדובר בחוזה אחיד.


כן נטען, כי ההסכם שצורף לתביעה, זוייף וכי שונו ו/או הוספו בו פרטים, לאחר חתימתו על ידי הנתבע.


3. ההסכם שצורף לכתב התביעה, הינה התחייבות חד צדדית של מזמין.
בכותרתה מצויין בדפוס "צמד" נכסים דלא ניידי, תוך ציון כתובת ומספרי טלפון ופקס.


בכתב יד הוסיף בצמוד לכך "ויוסי אביטן על פי הסכם שיתוף פעולה מיום 13.2.98" וכשהמסמך עצמו נחתם ביום 13.2.98.


אין במסמך כתובת או פרטים של הנתבע למעט שמו ומספר הטלפון שלו.


בכל הקשור לפרטי הנכסים, אלו מצויינים בכתב יד במיקום פרטי הנכסים.
ההתחייבות המודפסת כוללת התחייבות במקרה של קניה או מכירה של 2% "מהמחיר של העיסקה", אולם בכתב יד תוקן השיעור ל1%-.


באותו סעיף, בהמשכו, אנו מוצאים בכתב יד, הוספה אשר לאחר מכן נראה שבוטלה בהוספת קווים על אשר היה מצויין בה "או שווי המגרש (ולא פחות מ1.5- מטר דולר משווי המגרש)" ובמקום האמור מופיע בכתב יד "מערך שמאי".
בפרטי הנכסים מופיעה הוספה בכתב יד "ובלעדיות במכירה ו/או השכרת הנכס".


4. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם, כשהנתבע במסגרת תצהירו ובישיבת קדם המשפט טוען, כי ביקש לדעת במדוייק כמה ישלם ולכן הוא זה שביקש לציין כי השיעור של 1% הינו משווי המגרש, אולם לאחר חתימתו נמחקה תוספת זו על ידי התובעים או מי מהם והוסף "מערך שמאי".


כן חזר על הנטען בכתב הגנתו בכל הקשור לתנאים שלא בא זכרם בהזמנה ואשר לטענתו סוכמו בינו לבין התובע.


5. הנתבע טען, כי יש לדחות את התביעה על הסף מאחר וההתחייבות הנטענת אינה עומדת בהוראות החוק והצדדים הגישו טיעוניהם בשאלה זו.


6. חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו1996- (להלן: "החוק"), אשר הוחל החל מיום 1.4.97, קובע איסור עיסוק ללא רשיון וכשבסעיף 9 לחוק נקבע מפורשות בס"ק (א):


"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".


בכל הקשור לבלעדיות כהגדרתה בחוק, מציין המחוקק בס"ק (ב) לסעיף 9:


"...ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח".


תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז1997- קובעות את "פרטי חובה בהזמנה...", הכוללים לפחות את הפרטים המפורטים בתקנות, כשלענייננו נציין:


"(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח...

(4) מחיר העיסקה המבוקשת, בקירוב;

(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העיסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף...".


7. בענייננו, ההזמנה נחתמה כאמור, לאחר תחולת החוק והתקנות.


במסמך שבפנינו, אין כל זכר לפרטיו של התובע 1 למעט הנטען על ידו כמשרדו, כפי שאין בפנינו את הפרטים של התובע 2, למעט שמו.


בנוסף, בכל הקשור לבלעדיות לא התמלאו תנאי החוק ובמיוחד אין בפנינו כל אינדיקציה למחיר העיסקה המבוקשת ואף בקירוב.
ודוק, ס"ק (4) לתקנה 1 לתקנות, עניינו התמורה בגין העסקה וממנה יכול ויגזר שיעור דמי התיווך וכמפורט בס"ק (5).


אין בחוק הפניה להערכת שמאי.


8. לכאורה, אכן צודק הנתבע בטענתו, כי ההזמנה אינה כוללת את הנדרש לפי הדין.


9. התובעים טוענים, כי טענה זו לא נטענה בכתב ההגנה וכי על כן מנוע הנתבע מלטעון את טענתו הנוכחית.


כן מציינים התובעים, כי למעשה הנתבע הודה כי חתם על המסמך ורק טען טענות בהקשר לכך.


בנוסף, טוען ב"כ התובעים, כי לחילופין מחמת דיני עשיית עושר ולא במשפט, יש לדחות את הבקשה.


10. אכן, לכאורה הטענה בענין העדר טיעון כאמור בכתב ההגנה, טענה שובת עין היא. אולם, לא בכדי פרטתי בראשית הדברים את האמור בכתבי הטענות.


יתר על כן, עילת התביעה לענין דמי תיווך, השתנתה מעת חקיקת החוק.


תנאי לזכאות מתווך לדמי תיווך, הינו ביצוע האמור בסעיף 9 לחוק ולאמור בתקנות - דהיינו, חלק מעילת התביעה מילוי התנאים האמורים.


בניגוד לעבר, לא די בציון התקשרות להזמנת פעולת תיווך ואף בעל פה וטיעון להיות המתווך כגורם היעיל, אלא ענין לנו בעילת תביעה עצמאית הכרוכה במלוי התנאים.


ודוק, המחוקק לא קבע כאילו תנאי להוכחת חוזה לפעולת תיווך מסמך בכתב, ככלל ראייתי או אף ככלל מהותי של אופן כריתת עסקה שכזו, כעין הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט1969- או כהגדרת הסכם ממון בכתב בהתאם לחוק יחסי ממון בין בני זוג תשל"ג1973-.


המחוקק בענין החוק דנן, הקנה זכאות לדמי תיווך רק אם בוצע האמור בו במלואו.


דהיינו, על התובע להוכיח כחלק מעילת תביעתו ומנטל ההוכחה המוטל עליו כי אכן התקיימו התנאים המוקדמים לזכאותו לדמי תיווך.


גם אם הנתבע שתק בנושא זה, עדיין יכול הוא בסופו של יום, בהעדר הוכחה ביחס לאמור בסעיף 9 לטעון כי התובע לא הוכיח תביעתו.
על אחת כמה וכמה במקרה דנן, שהנתבע הכחיש כאילו נחתם הסכם תיווך.


בעניננו, ההוכחה ההכרחית הינה המסמך הכתוב ועל-כן ניתן כבר עתה להכריע בשאלה.


11. אין נפקות לכך שהלקוח, כהגדרתו בחוק, מודה כי חתם על מסמך זה או אחר.


מעת שמדובר על תנאי מוקדם ולא ככלל ראייתי, אין לכאורה נפקות לדברי הצד שכנגד.


עם זאת, יתכנו מקרים שבהם בגין חובת תום הלב, יכול וביהמ"ש אף אם תנאי או חלק מתנאי התנאים לא מולאו, בית המשפט יראה בהזמנה כממלאת אחרי התנאים.
ראה לענין זה ת.א. (פ"ת) 4505/98 בש"א 1616/98 ליאוניד קוזיוניוק נ' רוזה, תקדין שלום 99 (1) בעמ' 694 שם התייחסתי לאמור, וכשבאותו מקרה נחתמה ההזמנה לאחר ביצוע העיסקה.


12. אולם, דווקא המקרה דנן הוא המצביע עד כמה נדרשים אנו לחוק.


לפחות חלק מהמחלוקות שבין הצדדים בתיק דנן, נעוצות בגין הליקויים שבהזמנה דנן.
כך אין פרטים ביחס לזהות התובע 1 בכלל ובאופן שלא ניתן לברר אם אכן הוא מתווך כדין כפי שלא ניתן לתהות על האמור, ביחס לתובע 2.


לכאורה, שם פירמה אין בה למלא אחרי הנדרש לפי הדין. אולם, במיוחד יפים הדברים בכל הקשור למחלוקת שבין הצדדים בכל הקשור למחיר העיסקה או לאופן ממנו יגזרו דמי התיווך.


לא בכדי צויין באופן נפרד המפורט לעיל, בכל הקשור למחיר העיסקה המבוקשת בקירוב תוך ציון האמור בס"ק (5) לסעיף 1 לתקנות.


הצדדים דנן חלוקים בשאלה זו וטענת הנתבע לכשעצמה "ואמרתי אני לא יודע מה זה העסקה. אני רוצה לדעת כמה אני משלם", היא אכן מהותו של החוק.


13. אם אכן נקבל את טענתו של ב"כ התובעים, כי אף אם לא התמלאו תנאי הדין, הרי מכח עשיית עושר ולא במשפט, יש לזכות את התובעים במבוקש על ידם, נמצאנו, עושים פלסתר את הוראות החוק ולמעשה מחילים את הדין שקדם לו, בעקיפין.


ההוראה הקטגורית והמנדטורית שבסעיף 9 לחוק, טומנת בחובה שלילת כל אפשרות אחרת לקבלת דמי תיווך, כולל מדין עשיית עושר ולא במשפט.
לענין זה ראה בבית המשפט השלום בת"א, ת.א. (ת"א) 41287/96 גיא בוקאי נ' ליפסקי ואח' (ט.פ.) שם הוכרה העילה לפני החוק.



14. לאור כל האמור, אני מורה על דחיית התביעה מכח תקנה 101(א)(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד1984- וראה זוסמן "סדרי הדין האזרחי" (מהדורה שביעית בעריכת כב' השופט לוין) בעמ' 417.


יחד עם זאת, בהתחשב בנסיבות, אני מחייב את התובעים לשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך 4,000 ש"ח בלבד בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גובה דמי תיווך

  2. הפרת חוזה תיווך

  3. נוסח הסכם תיווך

  4. דמי תיווך - חוק

  5. אכיפת הסכם תיווך

  6. זכאות לדמי תיווך

  7. דמי תיווך - מגרש

  8. הגורם היעיל

  9. תצהיר תיווך

  10. תקנות המתווכים

  11. סרוב לשלם דמי תיווך

  12. תביעת מתווך נגד לקוח

  13. רשיון לתיווך בינארצי

  14. התחמקות מתשלום למתווך

  15. תביעה לדמי תיווך

  16. סכסוך דמי תיווך

  17. הגורם היעיל תיווך

  18. ערעור על דמי תיווך

  19. תיווך פרויקט בניה

  20. זכאות מתווך דמי תיווך ?

  21. הזמנה בכתב שירותי תיווך

  22. תביעות קטנות - דמי תיווך

  23. אי תשלום דמי תיווך

  24. הכחשת חתימה על טופס תיווך

  25. זכות מתווך לקבל דמי תיווך

  26. מתי חובה לשלם דמי תיווך ?

  27. דמי תיווך ללא חתימה

  28. תיווך עבודה דלשכות פרטיות

  29. דמי תיווך מכירת עסק

  30. הסכם תיווך - תקופת בלעדיות

  31. זכאות לקבל דמי תיווך

  32. סעיף 8 לחוק המתווכים

  33. איך כותבים הסכם תיווך

  34. ביקורת מס הכנסה תיווך נדל"ן

  35. טופס בקשה לפטור מבחינה

  36. דמי תיווך רכישת קניון

  37. העסקת מתווך ללא רישיון

  38. משרד תיווך מתחרה - איסור תחרות

  39. הסכם תיווך ללא בלעדיות

  40. דרישת הכתב בחוק התיווך

  41. תביעה על תשלום דמי תיווך למתווך

  42. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  43. הבטחה בעל פה - דמי תיווך

  44. דמי תיווך - עשיית עושר ולא במשפט

  45. דמי תיווך על פרוייקט נדל''ן

  46. הונאות נדל''ן - אחריות מתווך

  47. האם שוכללה העסקה נשוא חוזה תיווך ?

  48. מכירת דירה על ידי מתווך אחר

  49. חוק המתווכים במקרקעין – חובת המתווך

  50. תיווך ברחובות - מתווך ברחובות

  51. תביעה של מתווך נגד קבלן על דמי תיווך

  52. סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין

  53. טופס בחינה רישיון מתווך במקרקעין

  54. דמי תיווך למתווך שהפחית את המחיר

  55. דרישת הכתב בהזמנת שירותי תיווך במקרקעין

  56. תאונת עבודה של מתווך בזמן העבודה

  57. העדר תרומה של מתווך לקידום העסקה

  58. ביטול עסקה הסכם תיווך באמצעות כרטיס אשראי

  59. באילו מקרים צריך לשלם דמי תיווך למתווך ?

  60. הפרטת התיווך בעבודה - חוק שירות התעסוקה

  61. תביעה לדמי תיווך - דירה "יד ראשונה"

  62. תשלום חוב בגין דמי תיווך בעסקת נדל"ן

  63. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך של 2% + מע"מ

  64. טופס בקשה לאישור עיסקת תיווך ביהלומים

  65. תיווך זיכיון לשידורי טלויזיה בכבלים בבולגריה

  66. תקנות המתווכים במקרקעין פרטי הזמנה בכתב

  67. דמי תיווך מוסכמים בשיעור 1% בצירוף מע"מ

  68. תביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקת מקרקעין

  69. מינוי כונס נכסים לאחר חתימה על הסכם תיווך

  70. מהי הגדרת תיווך ? איך קובעים אם אדם פעל כמתווך ?

  71. עמלות מציאת משקיעים לקניית נדל''ן בבולגריה

  72. דמי תיווך על עסקה חדשה לאחר שהראשונה בוטלה

  73. תביעה בסדר דין מקוצר בגין דמי תיווך שלא שולמו

  74. תביעה נגד מנהל חברת תיווך נדל"ן בגין דמי תיווך

  75. האם צריך לשלם דמי תיווך על עסקה שלא יצאה לפועל

  76. תביעה כי בית המשפט יורה לשלם דמי תיווך מכוח רכישת דירה

  77. האם הסכם בלעדיות בתיווך חל על רוכשים שניהלו מו"מ לפני חתימה על ההסכם ?

  78. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון