שטח נטו של דירה - אי גילוי חוזה


פסק דין

העובדות ומהות התביעה

1. התובעים רכשו ב - 23/4/95 מאת הנתבעת שהיא חברה לבניה, דירה בת 4 חדרים בבניין אשר נבנה על המקרקעין הידועים כגוש 3946 חלקה 107 מגרש 246/1 ברחוב אלקבץ 7 בראשון לציון (להלן: "הדירה").

הנתבעת שיווקה את הדירות לעובדי התעשיה האווירית. לנתבע שהוא עובד התעשיה האווירית נשלח עלון פירסום (פרוספקט) אשר פירט את נתוני הדירות המוצעות למכירה (נספח ד' לכתב התביעה). בחלק האמצעי של הדף נמצאת טבלה המציגה את מחירי הדירות בהתאם לשטחן, מספר חדרים, קומה ושטח המרפסת. הנתון של שטח הדירה מופיע בעמודה תחת הכיתוב: "שטח ברוטו (לא כולל מרפסת)", ביחס לדירות 4 חדרים נרשם כי השטח הוא 128 מ"ר. בחלקו השמאלי התחתון של העלון מופיע הכיתוב:

"הפרטים המופיעם במידעון זה משמשים להמחשה ואינם מחייבים את החברה".

הנתבעים פנו לתובעת בעקבות קבלת העלון וחתמו על חוזה לרכישת הדירה. אין חולק כי בחוזה המכר (מוצג ת1/) ובמפרט (מוצג ת2/ ) שנמסרו לתובעים ע"י הנתבעת אין ציון מפורש של שטח הדירה.


בדירה התגלו ליקויי בניה. התובעים הגישו תביעתם בגין הליקויים לרבות ליקויים שלא ניתנים לתיקון ושטח קטן מהמוצע. הנתבעת שלחה הודעה לצידי ג' שהם החברה שביצעה את הבניה, ושני האדריכלים וחברה לאדריכלות שנתנו את שירותם המקצועי לפרויקט.


לאור הסכמת הצדדים בוצעו תיקונים בדירתם של התובעים וכתוצאה מכך הוחלט ב - 5/4/2000 למחוק את ההודעה לצידי ג'. כך הצטמצמה המחלוקת שבין התובעים לנתבעים לשאלה של אחריות הנתבעת בשל ליקויי בניה שלא ניתנים לתיקון, ובמיוחד גריעה משטח הדירה וכן סטיות מתקנות התכנון והבניה בחלקים פנימיים של הדירה. בישיבת ביהמ"ש ב- 1/9/99 סוכם שתחילה תידון המחלוקת המהותית שבין הצדדים הנוגעת לשטח הדירה.


טענות הצדדים

2. התובעים טוענים שהסתמכו על המידע הכלול בעלון בדבר שטחה של הדירה והאמינו בתום לב ש"שטח ברוטו" הינו השטח הכולל את החלקים הפנימים של הדירה בלבד ואינו מתיחס לשטחים המשותפים של הבית.


לטענת התובעים המנעות מציון מפורש בחוזה המכר או במפרט, של השטח נטו של הדירה, או דרך החישוב של השטח נטו, מהווה הפרה של חובת הגילוי המוטלת על הנתבעת בהתאם לסעיף 5 (א) לחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973. כמו כן לא הצליחה האחרונה בהתאם לסעיף 5 (ג) לחוק זה, להוכיח את המקובל בנסיבות העניין.


לדעת התובעים יש לתת לביטוי "שטח ברוטו של דירה" פרשנות שאדם מן היישוב היה נותן, דהיינו שטח של הדירה בלבד, ללא הרכוש המשותף שמחוץ לכתלי הדירה.


ב"כ הנתבעת מעלה טענות הן במישור העובדות והן במישור המשפטי.


בפן העובדתי - טוענת הנתבעת כי התובעים ידעו מה הם עומדים לקבל עובר לחתימה על החוזה, שכן קראו את החוזה והנספחים ולכן היו צריכים לדעת מהן תכונותיה האמיתיות של הדירה. לדעת הנתבעת ניתן לחשב בקלות את השטח האמיתי של הדירה בעזרת המידות והנתונים הכלולים במפרט ובתסריט (מוצג ת / 3). בכך עמדה התובעת בחובה המוטלת עליה לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 . התובעים לא פנו לנתבעת, או לכל גוף אחר לקבלת הסברים בדבר חישוב שטח הדירה.


מראש נתון זה של שטחה האמיתי של הדירה לא היה כה חשוב עבורם, שכן עניין שטח הדירה הועלה ע"י התובעים רק זמן רב לאחר שהחלו לבקר בדירתם במהלך הבניה ולאחר ששלחו מכתבים לנתבעת עם דרישות לתקן ליקויים אחרים (מוצגי תביעה 11 - 15). לבסוף מציין ב"כ הנתבעת שהתובעים מעולם לא ביקשו לצרף את העלון לחוזה המכר.


במישור המשפטי טוענים הנתבעים שאין לתת משקל כלשהו לעלון פרסום מהטעמים הבאים:



א. העלון ציין במפורש כי הפרטים אינם מחייבים את החברה.
ב. העלון אינו מהווה חלק מהחוזה.
ג. סעיף 3 לחוזה המכר קובע כי עם חתימת הצדדים על חוזה מכר, לא יהיו עוד קשורים בהבטחות, פרסומים, הצהרות, הסכמים והתחייבויות בעל פה, או בכתב, שלא נכללו בהסכם. לכן המקור היחיד המחייב את הצדדים הוא חוזה המכר על נספחיו ומהם ניתן להסיק מהו שטח הדירה.


עוד טוען ב"כ הנתבעת שלהדבק המילים "שטח ברוטו", יש לתת את הפרשנות שניתנת לו בתקן 975 של מכון התקנים הישראלי ולפיו "שטח ברוטו" יכלול גם את שטחו של הרכוש המשותף המצוי בבניין כגון: חדר מדרגות, מעליות וכו'.


דיון ומסקנות

פרשנות החוזה



3. המחלוקת העיקרית נוגעת לפרשנות המושג "שטח ברוטו" של דירה, כאשר מושג זה מופיע בחוזה המכר ובמסמכים הנלוים לחוזה.


על מנת להשיב על השאלה האם אמנם שטחה של הדירה שקיבלו התובעים, קטן מזה שהובטח להם ע"י הנתבעת, יש לפנות לתורת פרשנות החוזים. מלאכת הפרשנות תעשה, על פי אומד דעתם של הצדדים כאמור בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973. בית המשפט העליון הבהיר ב - ע"א 4628/93 מיי נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט (2) 265 , בעמ' 311 כי:



"חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת הוא המטרות, היעדים, האנטרסים והתוכניות אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו כגון מהלך המשא ומתן בין הצדדים והתנהגותם לאחר כריתת החוזה, חוזים אחרים הקימים ביניהם, הנוהג המסחרי הידוע להם או שיש להניח שהם ידעו עליו ממקורות אחרים שיש בהם כדי להצביע על תכלית החוזה ומטרתו. שני המקורות לשון החוזה והנסיבות החיצונית לו הם קבילים בעזרתם מגבש הפרשן את עומד דעתם המשותף של הצדדים"



(כמו כן ראה: ע"א 4294/90 עזבון המנוחה לאה רינסקי נ' נחמני ושות' מימון בע"מ: פ"ד נ (1) 453).


לשון החוזה



4. בדיקת לשון החוזה אינה נותנת במקרה דנן תוצאות חד משמעיות. בחוזה עצמו ובנספחיו אין ציון מפורש של שטחה האמיתי של הדירה. טענתה של הנתבעת כי ניתן בנקל לחשב את שטחה של הדירה בעזרת הנתונים הכלולים במפרט ובתסריט שצורפו לחוזה, אינה מקובלת עליי. לפי גישה זו, רוכש הדירה צריך לקחת סרגל ולערוך חישובים של חדרים שונים בדירה וחללים אחרים ולחבר את תוצאות החישובים השונים כדי לנסות להגיע לתוצאה ודהיינו יש לעשות פעולות לבר חוזיות, הכרוכות בהפעלת מיומנות שמעבר לקריאה בלבד. לעומת זאת העידו התובעים ואני מאמינה להם, שלא ידעו למדוד את שטחה של הדירה על סמך התסריט, כפי שהעידה התובעת (עמ' 5 לפרוטוקול) יתרה מזו, לאחר שעינתי בתסריט השתכנעתי כי אין לקבע כלל שכל אדם סביר, היה יכול לחשב בנקל את שטחה של הדירה. נראה כי מדובר בחישוב מורכבב ולכן מקובלת עליי טענת ב"כ התובעים, כי לא יכלו להסיק מה שטח הדירה בכוחות עצמם. בנסיבות אלה אני קובעת כי לשון החוזה אינה מגדירה בדיוק מה שטח הדירה שנמכר לתובעים.


הנסיבות החיצוניות



5. השאלה המתעוררת היא כיצד יש להתיחס לעלון הפירסום. התובעים העידו כי הסתמכו על הכתוב בעלון הפרסום שקיבלו מאת הנתבעת ושמהווה הצעה מטעמה להתקשר בחוזה. (סעיף 4.3 - 4.1 לתצהיר). הנתבעת מנגד מפנה לסייג המצוי בעלון עצמו לפיו המידע בעלון אינו מחייב את הנתבעת, ולכן אין לתת לו נפקות, מאחר ואינו חלק מהחוזה. אינני מקבלת את עמדת הנתבעת. אני מוצאת כי בנסיבות העניין לעלון הפירסום יש נפקות כפולה:


א. הוא מהווה הזמנה לניהול מו"מ. אמנם המידע הכלול בו לא מונע בעד הצדדים להציע במהלך המ"מ בין הצדדים הצעה אחרת, אך בהעדר תנאים אחרים יש כח מחייב להצעה.
ב. העלון הינו מסמך שהוכן במהלך מו"מ לקראת כריתת החוזה. ניתן לראות בו חלק מהנסיבות החיצוניות בהן ערכו הצדדים את חוזה המכר, לכן אפשר ללמוד מתוכנו ומנסיבות הכנתו, על אומד דעתם של הצדדים.


כך גם נפסק בע"א 6025/92 30/93 558/93 צמיתות (81) בע"מ נ' חרוש חימר בע"מ ואח' נ (ו) 825 , 834 .


"... לתנאים המצוינים במסגרת הצעה לפתיחת משא ומתן נפקות משפטית במובן זה שאם בסופו של דבר נכרת חוזה ובמו"מ לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למו"מ יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה".


אמנם חוזה המכר כולל את סעיף 3 אשר לשונו:


"מוסכם כי תנאי הסכם זה משקפים וממצים את המוסכם והמותנה בין הצדדים וכי בכפוף לאמור בעל דין, המוכר והקונה לא יהיו קשורים בהבטחות, פרסומים, הצהרות, הסכמים והתחייבויות בעל פה או בכתב שאינן נכללות בהסכם זה".


ובהמשך במיפרט נאמר: "שטח הדירה" לפי תוכנית מצורפת. כיצד ניתן לפרש סעיפים אלו? לשונו של סעיף 3 לחוזה המכר היא כוללנית וגורפת. כל מה שניתן להבין ממנה הוא שבעקבות חתימת הצדדים על הסכם המכר אין עוד כח משפטי למסמכים הקודמים. אין להסיק מתוך לשון סעיף זה שבחוזה המכר התכוונו הצדדים לשנות את התנאים שהועלו או הוצעו או סוכם עליהם במהלך המו"מ. הרי טוען ב"כ הנתבע חזור והדגש שהתובעים קיבלו את הדירה בשטח שהובטח להם. דהיינו, למרות סעיף 3 ולמרות הכתוב במפרט לא התכוונה הנתבעת לסטות מהבטחתה למכור דירה ששטחה 128 מ'"ר ברוטו כפי שמופיע בעלון הפירסום.


מאידך, גם התובעים יכלו לפרש את סעיף 3 לחוזה כאמור לעיל. בפועל הם גם עשו כך לנוכח אי ציון מפורש של שיטחה של הדירה בחוזה ואי יכולת לחשב בכוחות עצמם על סמך הנתונים שבמפרט. צא ולמד כי שני הצדדים בדעה אחת טוענים כי אין שני הסעיפים הנ"ל טומנים בחובם כוונה לשנות את הנתון של שטח הדירה. לכן התובעים היו רשאים להניח ואף הניחו, שלא חל שינוי כלשהו בשטח ברוטו של הדירה והוא נותר 128 מ"ר.


השאלה היא איפה כיצד יש לפרש את המונח "שטח ברוטו". הניסוח המופיע בעלון "שטח הדירה ברוטו" הוא 128 מ"ר אין בו כדי לגרום לקונה מצוי להבין כי המושג "ברוטו" כולל גם רכוש משותף מחוץ לדירה. נפסק בנסיבות דומות ב - ע"א 6025/92 הנ"ל, שם, עמ' 835).


"ואולם, כאשר מצמידים את המונח "שטח ברוטו" למילה "דירה" הרי על פי מובנו הטבעי והרגיל של המשפט השטח המדובר מתיחס לדירה בלבד. לדעתי, אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבניה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה בנסיבות אלה בחוברת המיועדת לקהל הרחב ושבאמצעותה מבקשים לשווק דירה, אין חברת הבניה יכולה להשתמש במונח "ברוטו" בלי להסביר כי "שטח ברוטו" כולל גם חלקים שמחוץ לדירה. על כן, אין לפרש "שטח ברוטו" על פי מובנו בענף הבניה כמשקף את אומד הדעת המשותף של הצדדים, אלא יש לתת לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה"



(וראה גם: א. ברק "פרשנות במשפט" כרך א', תורת הפרשנות כללית, נבו 19992 עמ' 382).


כל טענות הנתבעת בדבר הפרשנות הנכונה של המושג "שטח דירה ברוטו" אינן עומדות לנוכח הלכה ברורה זו ונימוקיה. ערה אני להלכה שנפסקה ע"י בית המשפט המחוזי בת"א בע"א 1559/99 שיכון עובדים בע"מ נ' מונד, (לא פורסם) לפיה, המושג "שטח ברוטו" מתייחס גם לרכוש המשותף השייך לבעל הדירה. למותר לציין שבעוד שהלכת בית המשפט המחוזי רק מנחה את בית המשפט דלמטה, הלכה מאת בית המשפט העליון מחייבת את הערכאות הנמוכות. כאמור בסעיף 20 לחוק יסוד השפיטה. כך גם בספרו של א. ברק "שיקולי דעת שיפוטי" פיפירוס, בית ההוצאה אוניברסיטת ת"א 1987 בעמ' 389:


"פסקי דין של בית המשפט העליון מהווים תקדים כלפי הכל למעט בית המשפט העליון עצמו".


יצויין גם כי בית המשפט המחוזי כלל לא התייחס ולא איזכר את פס"ד צמיתות של בית המשפט העליון. יתכן שהלכה זו לא היתה לנגד עיניו. מכל מקום איני רואה שיקול לפיו יש הצדקה בנסיבות המקרה דנן לסטות מהלכת פס"ד צמיתות.


דעתי זו מתחזקת גם לנוכח העובדה שבחוזה עצמו יש הפרדה בין פרקים שלפי כותרתם דנים בדירה והם הסעיפים 11 - 17 לעומת הפרק שלפי כותרת דן ברכוש המשותף והוא סעיף 57 ( א - ג). אינדיקציה למובנם של מושגים אלה המופיעים בחוזה ניתן למצא בחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969. המחוקק נוקט בדרך של הפרדה מפורשת בין "דירה" לבין "רכוש משותף". כך בסעיף 52 הגדיר המחוקק:


" ...
"דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת"

... "



לאור הגדרות אלה, ברור כי גם המחוקק היה ער לעובדה כי הדירה והרכוש המשותף הם מרכיבים שונים ונבדלים, ובהעדר הגדרות אחרות בחוזה יש גם בכך כדי להבהיר את משמעותם המקובלת של המונחים.


התנהגות הצדדים



6. מהתנהגותם של הצדדים לפני ואחרי כריתת החוזה לא ניתן להגיע למסקנה בדבר אומד הדעת הסוביקטיבי המשותף שלהם. החוזה נערך ונחתם לפני שבנית הדירה החלה ולתובעים לא היתה אפשרות לראות את הדירה ולהתרשם מהמימדים האמיתיים שלה, במו עיניהם. גם מכך שלראשונה העלו התובעים טענות לעניין שטח של הדירה, זמן ארוך לאחר שהתחילו לבקר בה, אין הנתבעת יכולה להיבנות. לא שוכנעתי שהתובעים ידעו מה מימדיה האמיתים של הדירה. התובעים אינם מומחים ואין עליהם כל חובה לשבת ולערוך מדידות וחישובים או פעולות חיצוניות לחוזה כדי להבין את משמעותו. כך נפסק ע"י כב' השופט סלוצקי:


" ... אין להניח שקוני דירה אשר אינם מומחים בתחום הבניה יוכלו לבדוק את הדירה בעיני המומחה גם אם היתה להם אפשרות לעשות כן"

(ע"א 86/86 שפירא בע"מ נ' לשם פס"מ תשמ"ח חלק א' עמ' 3 ).


אין גם ללמוד דבר מכך שהתובעים לא העלו את שאלת השטח של הדירה מיד במכתבים הרבים ששלחו לנתבעת. מכתבים אלו התייחסו לליקויים שנתנים לתיקון. לכן יתכן שבאותו שלב התובעים דאגו לכך שיבוצעו התיקונים האפשריים ולא התייחסו לליקוי שאינו ניתן לתיקון , דהיינו גריעה משטחה של הדירה.


הפרשנות התכליתית



7. מאחר ואומד דעתם הסוביקטיבי של הצדדים המתדיינים התגלה כשונה, יש לפרש את החוזה עפ"י תכליתו. כך נפסק ע"י כב' הנשיא ברק:



"מקום שאומד הדעת הסוביקטיבי של אחד הצדדים שונה מזה של הצד השני, אין כל אפשרות לגבש אומד דעת סוביקטיבי משותף והחוזה יפורש על פי תכליתו האוביקטיבית, דהיינו המטרות, האנטרסי והתכליות שחוזה מסוג זה או מטיפוס החוזה שנכרת נועד להגשים. התכלית האוביקטיבית מוסקת מתוך אופיה ומהותה של העיסקה שנקשרה בין הצדדים. היא נלמדת מסוג ההסכם, נגזרת מהגיונו ומוסקת מלשונו. היא נקבעת על פי מבחן אוביקטיבי המושפע בעיקרון תום הלב וממערכת הערכית שהוא מבטע ונגזרת משיקולים של הגיון ומשיקולי יעילות עיסקית ושיקולי שכל ישר של אנשי עסקים סבירים והגונים"



(ע"א 4628/93 שם, עמ' 313)



יש לפרש את החוזה על פי התכלית האוביקטיבית, כאשר נלקחים בחשבון שיקולים של המדיניות הראויה בסוג החוזה הנדון ויחסי הכוחות בין הצדדים.


החוזה הנדון הוא חוזה רכש דירה. אין לראות בו הסכם להספקתו של מצרך יומיומי. על המשמעות המיוחדת שיש לרכישת דירה לאזרח מן השורה עמד כב' השופט שמגר (כתוארו דאז):


"הבעלות על מקום מגורים וההתקשרות החוזית בקשר אליו הפכה אצלינו לנושא חברתי לכלכלי ראשון במעלה, החורג בהשפעתו ובמשמעותו מתחום יחסי המסחר כפשוטם. ענין רכישת הבעלות בדירה אינו אלה היבט אחר של נושא מורכב יותר הוא נושא דיור אשר אין להפריז בחומרת השלכותיו החברתיות ובפרט של הקשיים הנולדים עקב הפערים בין ההיצע והביקוש ועוד יותר מכך עקב הפערים בין הרצוי והדרוש לבין המצוי ובר ההשגה" (ע"א 148/77 רוט ואח' נ' ישופה (בניה) בע"מ לג (1) 617 , 624).


עסקינן בחוזה שהצדדים לו אינם שווים בכח המיקוח שלהם. ברוב רובם של המקרים הקונים אינם בקיאים ברזי ענף הבניה. הם אזרחים קטנים העורכים עיסקות בודדות כאלה בכל מהלך חייהם ולרב אף עיסקה חד פעמית, ללא כל ניסיון קודם. מנגדם ניצבת חברה קבלנית שכל עיסוקה בניה ומכירת דירות. מנהליה בקיאים בכל רזי הענף ואף מכירים היטב את כל נקודות התורפה והמכשלות המצויות בו. מערכת היחסים בין הצדדים לחוזה לרכישת דירה היא על פי רוב בלתי שוויונית מעיקרא ונעדרת בסיס של איזון בין הצדדים. על כן מתעורר הצורך להגן על הצד החלש - הוא הרוכש. לשם כך יש לתחום דרישות ברורות בהן צריך לעמוד הצד החזק - הקבלן. המחוקק גילה דעתו זו בהתקינו את חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 . ברוח זו צריך גם בית המשפט ללכת.


במקרה דנן החוזה נוסח ע"י הנתבעת כך שלמכלול השיקולים נוסף גם העיקרון של פרשנות נגד המנסח. הוא משתרע על פני 18 עמודים וכולל בספירה ראשונית לפחות כ- 30 סעיפים המפרטים בדקדקנות את כל הקשור בהתחייבויות הקונים. מידת האיזון המתבקשת היא לדרוש מהמוכר לפחות לציין בחוזה באופן מפורש מה התמורה שהקונה מקבל כנגד החיובים הללו ודהיינו מה שטח הדירה, כשהוא מוגדר באופן ברור וחד משמעי. המנעות מציון שטח הדירה בנסיבות אלה, גובלת בחוסר תום לב מצידו של המוכר. יש בה חוסר איזון משווע. היא מטילה דווקא על הקונה חובות מוגברות מעבר לנדרש מהצד השני. לכן לא סביר ולא צודק להיתפס לפרשנות מילולית דווקנית ולהטיל על הקונה למדוד ולחשב את השטח או לפנות ליועץ טכני. נהפוך הוא, המוכר בעל כוח, הידע והאמצעים, הוא זה שצריך לספק בחוזה נתונים מפורשים. דרישה זו אינה קשה, או מכבידה מדי מקבלן שזה עיסוקו. נתון כה מהותי כשטחה של הדירה מטבע הדברים גם משליך על שוויה ומחירה. הוא גם משמעותי לעיתים בשיקולים של הקונה האם לרכוש את הדירה, ולכן אי גילוי במפורש ע"י ציון מספרי זועק לעין.


בנסיבות המקרה התרשמתי מעדות הנתבעת עצמה (עמ' 9 , שורה 12 עמ' 10 , שורה 21 ) וכן מעיוני בתסריט ובמפרט שאכן חישוב של השטח אינו חישוב קל שכל ילד יכול לבצעו כסברת ב"כ הנתבעים. המצב מתאים יותר לדבריו של כב' השופט סלוצקי בע"א (ח) 169/96 שחם הנדסה אזרחית בע"מ נ' ודאי יוסף אביגיל ואח':


"אין להניח שקונים שאינם מומחים בתחום הבניה אפילו היתה להם אפשרות טכנית יבדקו את שטח הדירה בעיני מומחה".


אכן, ערה אני לכך שלעניין זה קיימת הלכה סותרת שנפסקה ב - ת"א 403/95 404/95 מחוזי (י-ם) עמור ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח' כב' השופט בן זמרה; (אסמכתא א' לסיכומים של הנתבעת). נקבע שם בעמוד 33:


" ... אף רוכש לא הוטעה לחשוב כי השטח "ברוטו" הוא שטח שימושי ולמי שהיה ספק ביחס לפירוש מושג זה הוא מסתמא ביקש הבהרה ונענה ... כל רוכש היה מודע למידות שבכל תסריט ויכול היה לחשב את השטח השימושי של רצפת כל דירה, אם לא בעצמו, באמצעות כל תלמיד שלמד עיקרי החשבון וההנדסה".


עצם הימצאו של תסריט בין המסמכים שהוחלפו בין הצדדים היווה עבור כב' השופט בן זמרה פרט המאבחן בין המקרה בו דן לבין הלכת צמיתות. קבעתי כבר לעיל על סמך העיון בנספחי חוזה המכר והעדויות של התובעת והנתבעת עצמה, שלא מדובר בפעולת חישוב פשוטה ואין ספק בעיניי שלא היה ניתן להעזר כאן ב"כל ילד שלמד עיקרי הנדסה וחשבון". מעבר לכך אינני סבורה שיש להגביל את הלכת צמיתות רק למקרה בו לא צורפו מפרט ותסריט. אין להסיק מסקנה זו לא מתוך לשון פסק דין צמיתות ולא מתוך השיקולים והמטרות שהוא בא להגשים. השיקול העיקרי שעומד מאחורי פסק הדין הוא שיקול חברתי צרכני. הוא מכוון למערכת איזונים בה לא יוכל צד לחוזה בעל כוח ואמצעים, להשתמש במכוון במונח עמום בחוזה, או במסמך שהוכן בשלב כלשהי של העיסקה כדי לפגוע ברוכש הדירה.
העדר תום לב



8. למסקנות דומות ניתן להגיע גם על יסוד חובת "תום הלב" שמטיל חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 על המתקשרים בחוזה. התנהגותה של התובעת בכריתת החוזה היתה נגועה בחוסר תום לב. בשלב המוקדם הציגה מצג מפורש בכתב לפיו שטח הדירה הוא 128 מ"ר ע"י הפצת עלון פרסומת שבדרך כלל הפירוט בו מצומצם יותר מאשר בחוזה. מאידך, בגוף החוזה הארוך והמפורט נמנעה הנתבעת ביודעין מהגדרה מספרית של שטח הדירה. לעומת זאת הוא מנסה להבנות מהפניה לשרטוטים נלוים. על כך כבר אמר כב' השופט אלון בע"א 391/80 לסרסון נ' שיכון עובדים פ"ד לב (2) 237 , 263 :


" ... עקרון תום הלב שבסעיף 39 לחוק החוזים בא להורות על קיומו וביצועו של חיוב מחיובי החוזה בדרך עשית הישר והטוב ומתוך רצון לקיים את כוונתם של הצדדים לחוזה לפי רוחו של החיוב ולא רק לפי אותיותיו הטכניות והפורמליות, שבהן הוא נוסח ... "



בדרך כלל שווי דירה הוא פונקציה של מספר גורמים כמו שטח, מיקום, רמת הבניה וכו'. כאשר אחד המרכיבים המרכזיים לצורך קביעת השווי לא מובהר בין הצדדים ולא מצויין בצורה מפורשת וחד משמעית, ניתן להסיק שהחוזה מתחמק. כאשר החוזה משתרע על פני עמודים רבים וכולל כל נושא אפשרי על פרטיו ודקדוקיו המנעות מכוונת מאיזכור נתון חשוב ומהותי ביותר, מהווה חוסר תום לב. החומרה אף גוברת כאשר המרכיב הזה נזכר באחד המסמכים המוקדמים שהחליפו ביניהם הצדדים במהלך המו"מ ודהיינו בעלון הפרסום. (השווה ת"א 17608/95 מרשה ראלי ואח' נ' פנורמה חברה להחזקות והשקעות בע"מ ועח' (טרם פורסם) עמ' 9 - 10 .


כך גם פסקה כב' השופטת ש. דורנר:


"מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר, אינו מתישב עם חובת תום הלב. בטכניקה זו מצליח מוכר למשוך את הקונה לרכוש את הדירה ובפועל לספק לו פחות מן המובטח".
(ע"א 6025/92 שם, עמ' 835)



בהתחשב בהשלכה המשמעותית של מרכיב השטח על מחיר הדירה, ברור שלקבלנים יש אינטרס מובהק לספק שטח קטן יותר מזה שהציגו בשלב ההצעה, וזאת ע"י הימנעות מציון נתונים חד משמעיים בחוזה, שמאפשרים לקונים לערוך חישוב פשוט של עלות הדירה תוך השואה לדירות אחרות. אין להשלים עם נורמת התנהגות כזו של קבלנים אשר מהווה הפרה מובהקת של חובת תום הלב.


סוף דבר



9. לאור כל האמור לעיל במצטבר ומכל הטעמים שפורטו המסקנה הבלתי נמנעת היא כי התובעים אכן קיבלו את הדירה ששטחה קטן מהשטח שהיו צריכים לקבל שהוא 128 מ"ר.


הנתבעים ישאו בהוצאות המשפט וכן בשכ"ט עו"ד בסך 8,000 ש"ח בצירוף מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חובת הגילוי

  2. חובת גילוי נאות

  3. חוק גילוי נאות

  4. חובת הגילוי לערב

  5. האם אי גילוי מהווה הטעיה ?

  6. ביטוח גילוי מחלה קשה

  7. גילוי מאוחר - התיישנות

  8. חוקיות אי גילוי מחיר מלא בהסכם

  9. שטח נטו של דירה - אי גילוי חוזה

  10. מועד גילוי הנזק - התיישנות

  11. גילוי חומר חקירה ברשויות הרווחה

  12. גילוי הודאה של המבוטח שנמסרה לחוקר ביטוח

  13. הצעת חוק גילוי כמות מוצרים עד גמר המלאי

  14. גילוי דוחות כספיים של המעביד לצורך חישוב מענקים

  15. תביעה שעניינה טענה בדבר אי גילוי של עובדה מהותית

  16. בקשה למתן צו לגילוי אסמכתאות על תחום עיסוק של כעצמאי

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון