חוזה פיתוח מכרז


פסק דין

1. בסוף שנת 1990 ניגשה התובעת למכרז שפרסם הנתבע להקצאת מגרשים לבניה במבשרת ירושלים. בתאריך 9.1.91 לאחר שזכתה במגרש מס' 24 בשכונה ו' חתמה התובעת על חוזה פיתוח.


בתנאי המכרז (נספח 3 לכתב התביעה) נאמר כי אפשרויות הבניה על השטח בעת פרסום המכרז הן כדלקמן: שטח המגרש כ- 4,165 מ"ר. סך כל יחידות הדיור למגרש – 24. שטח לרישוי ליחידה – 150 מ"ר. שטח בניה מירבי – 3,800 מ"ר.
למטה מזה צוין כדלקמן:


"בהתאם לתב"ע מי/ 534 ניתן לבנות 24 יח"ד. שטח ליחידת דיור אחת כ- 150 מ"ר בממוצע, סה"כ 3,800 מ"ר שטח בינוי השטח ברוטו כולל מקלט בהתאם לתקנון התכנית.
בהתאם לסעיף 10(א) לתקנון התכנית, יותר מספר שונה של יח"ד למגרש מן המצוין בטבלה וזאת באישור הוועדה המקומית בלבד.
המינהל יאשר תוספת יח"ד ובלבד שלא יגדל שטח הבינוי (3,800 מ"ר) וללא שינוי בלוח הזמנים הקבועים בתנאי המכרז".


2. אקדים ואומר, כי השאלה העיקרית השנויה במחלוקת היא מה כולל "שטח הבניה המירבי" של 3,800 מ"ר שבו זכתה התובעת על פי המכרז: האם מדובר בשטח "ברוטו" הכולל לא רק את שטחי הדירות עצמן אלא גם את שטחי השירות המיועדים למקלטים, חניות ומחסנים; או שמא מדובר בשטח "נטו" של 3,800 מ"ר לדירות עצמן, כאשר שטחי השירות באים בנוסף לכך?



התובעת טוענת, כי לאור תנאי המכרז והוראותיהן של תכניות המתאר הרלבנטיות אין ספק כי הכוונה ל- 3,800 מ"ר "נטו", היינו, על המגרש ניתן לבנות 3,800 מ"ר למגורים ובנוסף לכך שטחי שירות. לדבריה כך הבין את תנאי המכרז גם הנתבע, אשר נציגיו חתמו על תוכניות להיתרי בניה שהכינה התובעת בהתאם לאמור לעיל. דא עקא, לפתע חזר בו הנתבע מחתימתו על התכניות במכתב מיום 19.3.91 (נספח 11 לכתב התביעה) ודרש מהתובעת תשלום נוסף עבור שטחי השירות שבקשה לבנות למרות שאלה נכללו, לטענתה, במסגרת זכייתה במכרז.


3. רשויות התכנון התחבטו אף הן בשאלה מה כולל שטח הבניה המרבי. סופו של דבר הוא, שכדי לאשר את בקשת התובעת לבנות על המגרש 33 יחידות דיור (24 דירות הנזכרות במכרז + 9 דירות נוספות שבקשה התובעת לבנות) ובנוסף לכך שטחי שירות המיועדים לשרת דירות אלה, נדרש להגיש תיקון לתב"ע. התובעת אכן פעלה להכנת תכנית מתוקנת מי/ 534א' (נספח 3 לראיות הנתבעת). על פי התכנית המתוקנת באיזור מגורים 3 שבו נמצא המגרש נשוא המכרז הותר להגדיל את מספר יחידות הדיור המירבי בשיעור של עד 40% למגרש. אשר לשטחי הבניה המרביים נאמר בתכנית המתוקנת במפורש, כי הם כוללים את כל שטחי הבניה שבתחום מעטפת הבניין לרבות מרפסות מקורות וחדרי מדרגות, אך למעט חניה תת קרקעית, ארקדות פתוחות ומבואות מקורות, וכן למעט שטחי שירות שהם חניה מקורה שאינה תת קרקעית, מחסן עד 10 מ"ר, בריכת שחיה, חדר אשפה, חדר מכונות ומקלט תקני. לגבי שטחי שירות כאלה נקבע שאין הם יכולים לחרוג ממסגרת של 20% משטח המגרש או משטח הבניה המרבי המותר למגרש, ובענייננו: מ- 760 מ"ר (שהם 20% מ – 3,800 מ"ר). רואים אנו, כי על פי התכנית המתוקנת השטח המרבי לבניה של 3,800 מ"ר הוגדר בעיקרו כשטח "נטו", אך בה בעת נקבע כי שטחי השירות לא יכולים לעלות על 760 מ"ר נוספים. על פי תכנית מתוקנת זו הוצאו לתובעת היתרי בניה, אשר על פיהם בקשה לנצל את מקסימום השטח המותר.


4. הנתבע התנגד לתכנית המתוקנת מי/ 534א בנימוק שמה שהותר לבנות על פיה חורג מהמכרז, אולם עמדתו לא התקבלה והוחלט כאמור לעיל. במצב דברים זה דרש הנתבע מהתובעת לשלם לו בגין שטחי השירות שהותר לתובעת לבנותם מעבר לשטח של 3,800 מ"ר תוספת תשלום של 197,830 ש"ח, שהרי אלה לא נכללו, לשיטת הנתבע, במה שהתובעת זכתה בו על פי המכרז. מהודעתו של הנתבע עולה כי ביצוע התשלום הווה תנאי מוקדם להסכמתו לבניה (נספח 5 לכתב התביעה). התובעת שלמה את הסכום הנזכר בשני תשלומים: 75,000 ש"ח ביום 29.11.91 ו- 122,830 ש"ח ביום 4.6.92. התשלומים בוצעו "תחת מחאה" (נספח 5 הנ"ל).


5. התובעת לא השלימה, לטענתה, מעולם עם גביית התשלום הנוסף. לאחר פניות רבות מצדה החליט הנתבע ביום 14.1.96 להחזיר לה מחצית הסכום שניגבה. יצוין כי לתצהיר מנהל התובעת לא צורפו פניותיו לנתבע, אך הן לא מוכחשות על ידי הנתבע מה עוד שעצם החזרת מחצית הסכום מלמדת שהיו פניות כאלה, שהרי הדעת נותנת שהנתבע לא השיב את מחצית התוספת מיוזמתו. את המחצית השניה סירב הנתבע להשיב. מכאן התביעה.


6. המחלוקת מתמקדת בתשלום ששולם כאמור לנתבע עבור שטחי שירות של 760 מ"ר (אשר הנתבע השיב לתובעת רק את מחציתו). השאלה העיקרית הצריכה הכרעה היא במה בדיוק זכתה התובעת על פי המכרז: האם קנתה על פיו זכות לבנות 3,800 מ"ר "נטו" ובנוסף לכך שטחי שירות, או שמא זכתה ב- 3,800 מ"ר בניה הכוללים בתוכם את שטחי השירות. ואלה הן שאלות המשנה עולות בהקשר זה:


א. מהי פרשנותם לעניין זה של תנאי המכרז.


ב. מה היה המצב התיכנוני בעת פרסום המכרז על פי תב"ע מי/ 534, והאם תב"ע מי/ 534א' שעל פיה הוצאו היתרי הבניה יצרה מצב חדש, או שמא ניתן היה להתיר את בניית מלוא השטחים ויחידות הדיור שהותרו על פיה גם על פי התב"ע הקודמת (מס' 534).


ג. האם התובעת מנועה בנסיבות העניין להגיש תביעתה מחמת הסכמה לתשלום או שיהוי.


יצוין כי במהלך קדמי המשפט הוזכרו כפלוגתאות רק שאלות א' (עמ' 2 לפרו') ו- ב' (עמ' 4), אולם רשימת הפלוגתאות לא הוגדרה כממצה (מה שעולה גם מהשימוש במילה "הפלוגתא העיקרית" בעמ' 4) ולכן, הנתבע אינו מנוע להעלות את טענות המניעות הנזכרות לעיל כשאלה ג'.


7. התשובה לשאלה מה נמכר לתובעת אמורה להיגזר בראש ובראשונה ממסמכי המכרז, המהווים חלק ממסמכי ההתקשרות שבין הצדדים. בהיות מסמכי המכרז חוזה אחיד, אשר תנאיו נקבעו על ידי הנתבע מראש כדי שישמשוהו ביחסיו עם כלל המציעים במכרז, תכליתם היא בעיקרה תכלית אובייקטיבית (רע"א 1185/97 יורשי מנהלי עזבון המנוחה נ' מרכז משען, פורסם בדינים עליון). בה בעת יש תחולה לכלל הפרשני של "פירוש לרעת המנסח", אולם זאת רק כ"מפלט אחרון" ולאחר שמיצוי השימוש בכללי פרשנות אחרים עדיין הותיר עמימות (שם).


נפנה ונבחן, אפוא, את תנאי המכרז. הואיל ולא ניתן לנתק לחלוטין בין שאלת פרשנותם לבין השאלה מה היה המצב התכנוני בעת פרסום המכרז נדון בדברים במשולב.
8. על פי תנאי המכרז הוזמנו על ידי הנתבע הצעות לחתימה על חוזה פיתוח בגין "השטח שפרטיו ואפשרויות הבניה עליו בעת פרסום המכרז הם כדלהלן": מגרש מס' 24, בשטח של כ – 4,165 מ"ר, שטח לרישוי של כל יחידה 150 מ"ר, שטח מירבי לבניה 3,800 מ"ר (נספח 3 לכתב התביעה). למטה מזה נאמר מפורשות בזו הלשון:


"בהתאם לתב"ע מי/ 534 ניתן לבנות 24 יח"ד. שטח ליחידת דיור אחת כ- 150 מ"ר בממוצע, סה"כ 3,800 מ"ר שטח בינוי השטח ברוטו כולל מקלט בהתאם לתקנון התכנית. בהתאם לסעיף 10(א) לתקנון התכנית, יותר מספר שונה של יח"ד למגרש מן המצוין בטבלה וזאת באישור הוועדה המקומית בלבד. המינהל יאשר תוספת יח"ד ובלבד שלא יגדל שטח הבינוי (3,800 מ"ר) וללא שינוי בלוח הזמנים הקבועים בתנאי המכרז" (ההדגשה שלי – י.ע.).


ההסבר בתנאי המכרז: "השטח ברוטו כולל מקלט בהתאם לתקנון התכנית", תומך בעמדת הנתבע כי במכרז התבקשו הצעות לשטח של 3,800 מ"ר הכולל הן את שטחי המגורים והן את שטחי השירות וממילא, זה מה שנמכר לתובעת. בבר"ע 2615/97 רוטשטיין חברה לבניין נ' החברה הכלכלית (פורסם בדינים עליון) דן בית המשפט בפרשנות המושג "הבניה לרישוי ברוטו", שהופיע בחוזה שנחתם בין הצדדים. בית המשפט המחוזי קבע, כי: "בגדר הידיעה השיפוטית הוא כי בניה נטו היא הבניה של שטח פנים הדירה בלי הקירות ותוספות חיצוניות, בו בזמן שבניה 'ברוטו' כוללת את כל השטח המבונה הלכה למעשה, קרי, לרבות קירות ובניה חיצונית" ההדגשה שלי – י.ע.). בקשת רשות ערעור על פסק דין זה נדחתה. כוחם של דברים אלה יפה גם לענייננו. השימוש במונח: "השטח ברוטו" בא ללמד כי שטח הבניה המרבי כולל את כל השטח המבונה ללא יוצא מן הכלל, היינו, הן את דירות המגורים והן את שטחי השירות המקורים לרבות מקלטים, מחסנים, בריכות שחיה מקורות או חניה מקורה.
9. התובעת טוענת כי מנוסח תנאי המכרז עולה שהשטח של 3,800 מ"ר כולל את שטחי המגורים והמקלטים, אך כל יתר שטחי השירות (שאינם מקלטים) אינם נכללים בו. אין לקבל טענה זו, שכן לו הכוונה הייתה כטענת התובעת לא היה צריך לומר ש"השטח ברוטו כולל מקלט בהתאם לתקנון התכנית", אלא די היה לומר "השטח כולל מקלט בהתאם לתקנון התכנית". במילים אחרות: פרשנותה של התובעת מייתרת לחלוטין את המילה "ברוטו" ומעקרת אותה מתוכן. זאת ועוד: פרשנות זו אינה מתיישבת עם תכלית החוזה, שכן הן מבחינה תכנונית והן מבחינה כלכלית אין כל טעם להבחין בין מקלטים, הכלולים בשטח המרבי של 3,800 מ"ר, לבין שטחי שירות אחרים כגון: מחסנים או חניות מקורות, שעל פי טענת התובעת משום מה אינם כלולים בשטח המרבי. יצוין שתקנוני התכניות שבא כוח התובעת מפנה אליהם בסיכומיו מתייחסים למקלטים כאל שטח שירות רגיל, שאין הבדל בינו לבין שטחי שירות אחרים (ראו למשל: סעיף 9(א) לתב"ע 534). גם אדריכל התובעת התייחס אל המקלטים ואל כל יתר שטחי השירות בנשימה אחת: "לשאלת בית המשפט היכן שטחי השירות עליהם אנחנו מדברים – בבסיס הבניין: החניות, המחסנים והמקלטים היו בבסיס הבניין…" (עמ' 7). ברור, אפוא, שאין כל טעם ענייני לפרש את האמור בתנאי המכרז: "השטח ברוטו כולל מקלט בהתאם לתקנון התכנית", כבא לומר שרק המקלט נכלל בשטח המרבי לבניה, בעוד ששטחי השירות האחרים אינם נכללים בו. הדגש הנו על המונח: "ברוטו" אשר משמעותו הרגילה הנה כפי שבואר לעיל. הזכרת המקלט לא באה אלא לשם הזהירות ולשם הסרת כל ספק.


10. בא כוח התובעת טוען בסיכומיו, בהתבסס על חוות דעתו של אדריכל התובעת, כי היחס בין שטחי המגורים לבין שטחי השירות הנו 1 ל- 1 ולכן, קבלת פרשנות הנתבע מובילה לכך ששטח כל דירה לא יעלה על 75 מ"ר. לו הייתה התובעת בונה 30 דירות (24 דירות הנזכרות בתב"ע ועוד תוספת של 6 דירות לפי סעיף 10(א) לתקנון) כי אז היה פוחת שטח כל דירה ל – 60 מ"ר. זוהי, לטענת בא כוח התובעת, תוצאה אבסורדית השוללת את פרשנות הנתבע. דא עקא, הנחת המוצא לטענה אינה יכולה לעמוד. כמה נימוקים חברו למסקנתי זו ולהלן אמנה אותם אחד לאחד: ראשית, בניגוד לנטען בסיכומי התובעת המומחה מטעמה סבור שמתוך 150 מ"ר מופרשים שטחי שירות כדלקמן: חניה 35 מ"ר, מעברים 12 מ"ר, מחסן 6 מ"ר ומקלט 8 מ"ר. סה"כ שטחי שירות ליחידת דיור לפי האמור לעיל הנו 60 מ"ר. לכך יש להוסיף כי מכפלת 24 דירות ב- 150 מ"ר מובילה לשטח בניה כולל של 3,600 מ"ר, היינו, נותרו 200 מ"ר המתחלקים לטובת שטחי שירות בין כל הדירות (8.3 מ"ר לכל דירה). עולה מכאן, שלשיטת התובעת בעצמה שטח ממוצע נטו של כל דירה הנו 98.3 מ"ר (ולא 75 מ"ר כפי שנטען בסיכומים); שנית, אדריכלית הנתבע הצביעה על כך שתקן החניה הנו 25 מ"ר ולא 35 מ"ר. שטח כל דירה עלה, אפוא, ל- 108.3 מ"ר נטו; שלישית, מחסן של 6 מ"ר לכל יחידת דיור אינו בגדר צורך הכרחי. אם מוותרים על מחסן גדל שטח היחידה ל- 114.3 מ"ר; רביעית, אדריכלית הנתבע הוסיפה והסבירה כי בתכנון יעיל אפשר להגדיל את שטח היחידה במספר מטרים נוספים ולהגיע לשטח נטו של כ- 120 מ"ר. בין כך ובין אחרת עדיין נותר לרשות היזם ורוכש הדירה שטח נטו נאה ביותר. כך הם פני הדברים אף אם נניח שרשות התכנון הייתה מתירה ליזם להגדיל במשהו את מספר היחידות. בהקשר זה ראוי להטעים, כי אזור המגורים שבו נמצא המגרש נשוא המכרז מיועד ליחידות דיור בבניה רוויה (סעיף 10 לתב"ע 534). לא הובאה ראיה של ממש המלמדת ששטחי נטו בסדר גודל שהזכרנו נופלים מהמקובל לסוג זה של בניה.


11. סכומו של דבר: האמור בתנאי המכרז, כי השטח של 3,800 מ"ר הנו "שטח ברוטו", מלמד כי נכללים בו גם שטחי השירות. המסקנה היא, שלתובעת נמכרו על פי החוזה 3,800 מ"ר ברוטו. לאחר שבקשתה להגדיל את שטח הבניה הכולל נענתה ואושר לה לבנות 760 מ"ר נוספים אין סיבה שלא לחייבה בתמורה.


12. המסקנה כי לתובעת נמכר על פי המכרז שטח ברוטו של 3,800 מ"ר נותרת על כנה גם לאחר שבוחנים את המצב התכנוני כפי שהיה בתוקף בעת פרסום המכרז. באי כוח הצדדים הרחיבו בסיכומיהם בסוגיה זו. בא כוח התובעת טען כי על פי פרשנותן הנכונה של הוראות תב"ע 534 אין להביא את שטחי השירות במניין שטח הבניה המירבי של 3,800 מ"ר, ואילו בא כוח הנתבע טען שיש להביאם בחשבון. דומה שאין צורך לקבוע מסמרות במחלוקת זו. טעמו של דבר הוא שהתנאי שהופיע במסמכי המכרז, שלפיו השטח הנו "שטח ברוטו כולל מקלט בהתאם לתקנון התכנית", אינו מופיע במסמכי תב"ע 534. אף אם נניח שעל פי פרשנותה הנכונה של התב"ע מדובר בשטח "נטו" הרי דבר לא מנע מהנתבע, כבעלים של המגרש, לפרש את התב"ע בצורה שונה ולהחכירו כשטח "ברוטו" כפי שהופיע במסמכי המכרז. בהתנגשות כגון זו בין התב"ע לבין החוזה גוברת ידו של החוזה.


אולם עיון במסמכי התב"ע מלמד כי לא ברור כלל וכלל שעסקינן בשטח "נטו". להלן אסביר את דבריי:



מצד אחד, סעיף 10 לתקנון, שעניינו באזור מגורים 3 שבו נמצא המגרש נשוא המכרז, אינו כולל הוראה ברורה כמו זו שבסעיף 9 העוסק באזורי מגורים 1 – 2, שלפיה שטחי הבניה המרביים כוללים את שטחי השירות. מכלל "ההן" לגבי אזורי מגורים 1 – 2 נלמד, אפוא, לכאורה, "לאו" לעניין אזור מגורים 3. אך מצד שני, לא כל הוראה מפורשת גוררת אחריה הוראה משתמעת. בכל מקרה יש להוסיף ולבדוק את תכלית החקיקה (ראו בספרו של כב' הנשיא ברק, פרשנות במשפט, כרך שני, פרשנות החקיקה, בעמ' 113 – 114). השאלה העולה בהקשר זה היא, האמנם התכוון מתקין התקנון לומר שניתן לבנות שטחי שירות ללא הגבלה. דומה כי תשובה חיובית לשאלה זו לא עולה בקנה אחד עם מטרות דיני התכנון והבניה. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לאחר שעיון בטבלת המגרשים למבני מגורים, שאליה מפנה סעיף 10 הנ"ל, מלמד כי העמודה השמאלית בטבלת השטחים נותרה ריקה. הכוונה לעמודה שבו צריך היה לפרט את שטח הבניה בקומת המרתף הכוללת את שטחי השירות (דברי אדריכל התובעת בעמ' 7). לאור מראיתם של דברים והגיונם אי אפשר להוציא מכלל אפשרות שיסוד הדבר בשגגה גרידא. דומה כי למסקנה זו מסכים גם ב"כ התובעת: "היה צורך לעשות תיקון לתב"ע מאחר והייתה בה איזשהי רשלנות בכתיבה שלה. בעצם בתב"ע המקורית שהייתה הרובריקה השמאלית הייתה חסרה…" (דברי ב"כ התובעת בעמ' 4 לפרו').


בא כוח התובעת טוען בסיכומיו כי לאור שתיקת תב"ע 534 בסוגיית הכללתם של שטחי השירות בשטח הבניה המרבי יש למלא את החסר מהתכנית הכללית מי/ 250, אשר סעיף 12 שלה קובע, כי באזור מגורים 3 אפשר לבנות שטח שירותים בבסיס בניין שלא יעלה על 20 אחוז משטח מגרש הבניה. אולם, אי אפשר לקרוא הוראה זו במנותק מיתר הוראותיה של תכנית מי/ 250, המתייחסות לאזור מגורים 3. והנה בסעיף 74 לתכנית, שכותרתו: "מגבלות הבניה" באזור מגורים 3, נאמר, כי צפיפות הבניה המרבית תהיה לפי אחוז בניה של 60 אחוז; מספר הדירות בכל מגרש לא יעלה על 24 דירות. גודל כל דירה לא יעלה על 130 מטר מרובע…". לדעתי, אל הוראות סעיפים 12 ו- 74 הנ"ל יש להתייחס כאל מקשה אחת. לאחר שבתב"ע 534 הוגדל שטח יחידות הדיור ל- 150 מטר, מה שמהווה הגדלה של יותר מ- 15% לעומת תכנית מי/ 250, קיים קושי ל"שלוף" מתכנית מי/ 250 את סעיף 12 כשהוא עומד בפני עצמו ולמלא באמצעותו את החסר. אין להוציא מכלל אפשרות שבעמודה השמאלית בטבלה שהזכרנו לעיל אמורים היו להופיע מספרים קטנים יותר. מטעמים דומים לאלה שמנינו לעיל קיים קושי להסתמך במקרה דנן על תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב – 1992, או על הוראת אגף מס' 307 של הנתבע (נספח 12 לכתב התביעה). הוראות אלה חלות כאשר אין תב"ע המפרטת את אופן חישובו של השטח לרישוי, אך בענייננו לא ברור די הצורך מה קובעת התב"ע והאם שתיקתה מכוונת. זאת ועוד: יושם לב כי על פי הוראה אגף מס' 307 חלק מהשטחים, שהתובעת טוענת שאין להביאם בחשבון בשטח הבניה, כגון: מחסנים ומרפסות מקורות, דווקא נכללים במסגרת השטח המבונה.


לאור כל מה שפרטנו מודה אפילו התובעת בסיכומיה, כי "היה חוסר בהירות בניסוח התב"ע" (פסקה 9) וכי גם רשות התכנון "התחבטה במשמעות ההגדרה והתוצאה הייתה כי להסרת ספק יוגש תיקון לתב"ע" (פסקה 14). במצב דברים זה אין סיבה שלא לייחס את מלוא המשקל לתנאי המכרז, אשר הבהירו כי לשיטת הנתבע מדובר בשטח "ברוטו". אף אם נניח שתתכן פרשנות אחרת, הרי לא ניתן לומר על פרשנות הנתבע שהיא מופרכת. הנתבע היה זכאי להחכיר את השטח לפי הבנתו שלו את סוגיית זכויות הבניה, כפי שזו פורשה במסמכי המכרז ("השטח ברוטו…"). הדבר אינו סותר את תכלית החוזה להחכיר ליזם את המגרש עם מלוא זכויות הבניה החלות עליו, שהרי בשאלה מה היקפן של זכויות אלה הייתה קיימת חוסר בהירות ובנסיבות אלה הגיוני וסביר שהנתבע פירש במכרז מהי עמדתו ("השטח ברוטו"). לאחר שלדברים ניתן ביטוי חיצוני במכרז הם מהווים חלק מהמוסכם ויש לתת להם תוקף. לתובעת נמכר, אפוא, שטח "ברוטו". יצוין שגם רשויות התכנון לא סברו נחרצות אחרת והא ראיה, שדרשו מהתובעת להגיש תיקון לתב"ע שבו יאמר מפורשות ששטחי השירות יתווספו ל- 3,800 מ"ר. לאחר שהוגש תיקון כזה ואושר ובהמשך לכך הותר לתובעת לבנות 3,800 מ"ר "נטו" למרות שרכשה מהנתבע 3,800 מ"ר "ברוטו", אין סיבה שלא לחייבה בתוספת תשלום.


13. אף אם טעינו במה שאמרנו למעלה, שכן פרשנותם הנכונה של תנאי המכרז היא שלתובעת נמכר שטח בניה של 3,800 מ"ר "נטו" (למעט המקלטים), הרי עדיין דין התביעה להדחות. טעמו של דבר הוא, שעל פי תנאי המכרז והמצב התכנוני שהיה בתוקף בעת פרסומו לא הייתה התובעת זכאית לבנות 33 יחידות דיור כפי שהותר לה על פי תב"ע 534א' שהגישה לאחר זכייתה במכרז. להלן אנמק את עמדתי.


על פי תב"ע 534 שהייתה בתוקף בעת פרסום המכרז ניתן היה לבנות 24 יחידות דיור. נכון הדבר כי הן בסעיף 10(א) לתקנון התכנית והן בתנאי המכרז נאמר כי ניתן יהיה להתיר לבנות מספר שונה של יחידות דיור למגרש באישור הוועדה המקומית בלבד, וכן נאמר (בתנאי המכרז) כי הנתבע יאשר תוספת יחידות דיור ובלבד שלא יגדל שטח הבינוי (3,800 מ"ר). אולם ברי, כי את שיקול הדעת של רשויות התכנון ושל הנתבע בכגון דא יש להפעיל לפי כללי המשפט המנהלי וביניהם החובה לפעול בסבירות. כך, למשל, דומה שאפילו התובעת לא תחלוק על כך, כי רשויות התכנון והנתבע לא היו חייבים לאשר לבנות על המגרש 100 יחידות דיור של 38 מ"ר כל אחת. מדובר, אפוא, בשאלה של מידה ופשיטא היא, שלתוספת יחידות הדיור האפשרית לפי התכנית קיימים גבולות.


השאלה המתעוררת היא מהן אמות המידה שלפיהן תקבע תוספת הכמות שניתן להתירה. עיון בפרוטוקולים של רשויות התכנון מלמד, כי הן והנתבע סברו שבעניין זה יש ללמוד, ולו בדרך של היקש, מאמות המידה שנקבעו בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית) התשכ"ז – 1967. והנה, על פי אותן תקנות אין אפשרות לאשר תוספת דירות בשיעור העולה על 20% מעבר למה שמצוין בתכנית. יישומה של אמת מידה על ענייננו מוביל לכך שאפשר היה להתיר לתובעת לבנות על המגרש 28 יחידות דיור (24 יחידות דיור הנקובות בתב"ע + 4 דירות). דא עקא, התובעת בקשה לבנות 33 דירות. מדובר בתוספת של 37.5%. לאור מה שפרטנו סברו רשויות התכנון והנתבע, כי בקשת התובעת חורגת ממה שניתן לאשר על פי תב"ע 534. לצורך אישור הבקשה לבנות 33 יחידות דיור נדרשה הגשתו של תיקון לתב"ע. זוהי הסיבה לכך שהוגשה תב"ע 534א', אשר רק לאחר אישורה הוצאו לתובעת היתרי הבניה.


התובעת לא ראתה לנכון לנסות לתקוף בשעתו את שיקול הדעת שהפעילו רשויות התכנון והנתבע בסרבם לאשר את בקשת התובעת לבנות 33 יחידות דיור במסגרת תב"ע 534 ונראה שלא בכדי. גם בסיכומיו של ב"כ התובעת אין כל טענה של ממש כי שיקול הדעת לקה בפגם כלשהו. אכן, החלטה שלא לאשר תוספת של 9 יחידות דיור, המהווה הגדלה של 37.5% ממספר היחידות הנזכר בתב"ע 534, בנימוק שהדבר חורג ממתחם שיקול הדעת הלגיטימי שהותירה בעניין זה התב"ע, נראית הגיונית וסבירה. עולה מכאן, כי על פי תב"ע 534א', אשר הוגשה ואושרה אחרי זכיית התובעת במכרז, הותר לתובעת לבנות למצעיר 5 יחידות דיור נוספות מעבר למה שיכלה לבנות לפי תב"ע 534 שהייתה בתוקף בעת פרסום המכרז. כזכור, הנתבע התנגד לאישורה של תב"ע 534א' בנימוק שמספר יחידות הדיור שאפשר לבנות על פיה חורג ממה שנמכר על פי המכרז (לפי תב"ע 534) ולאור מה שאמרנו לעיל הדין עמו. בהקשר זה מיותר להעיר, כי התחייבותו של הנתבע שלא להתנגד להגדלת מספר יחידות הדיור התייחסה, מעצם טבעה ומהותה, רק להגדלה במסגרת התב"ע הקיימת. ברם לאחר שהתנגדות הנתבע לא התקבלה ובקשתה של התובעת לבנות 5 יחידות דיור נוספות מעבר למה שהיה אפשרי לפי תב"ע 534 אושרה, תוך שהפתרון החוקי שאפשר להעתר לבקשתה היה אישורו של תיקון 534א' לתב"ע, אין סיבה שלא לחייב את התובעת בתוספת תשלום. התובעת לא הוכיחה כי מה שנגבה ממנה בשל כך עולה על מה שהגיע לנתבע (כזכור, מחצית ממה שנגבה הושב לתובעת לפני הגשת התביעה).


14. לאור המסקנות שאליהן הגעתי לעיל אין צורך לדון בטענות המניעות שהעלה בא כוח הנתבע, מה עוד שבאי כוח הצדדים לא התייחסו בסיכומיהם לע"א 829/80 שכון עובדים בע"מ נ' זפניק פ"ד לז (1), 579 ולפסיקה נוספת אשר דומה שראוי היה להתייחס אליה בהקשר זה.


15. התובעת העלתה בתצהירה טענת אפליה, אולם אדריכלית הנתבעהראתה בתשובתה, שגם יזמים אחרים שחרגו מ"השטח ברוטו", שנמכר להם באותה מתכונת שבה רכשה התובעת את המגרש, חויבו בתוספת תשלום. הנה כי כן, בסופו של יום לא נדרשה התובעת לשלם אלא על מה שנמכר לה וזאת בדומה לכל יתר הרוכשים.


16. התביעה נדחית.


התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט-עו"ד בסך כולל של 15,000 ש"ח ומע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול מכרז

  2. אפליה במכרז

  3. פגמים במכרז

  4. מינוי ללא מכרז

  5. חוזה פיתוח מכרז

  6. מכרז ביטוח לאומי

  7. חוק חובת המכרזים

  8. איסור פרסום מכרז

  9. הסכם בוררות מכרז

  10. מכרז למינוי אימאם

  11. מכרז מנהל בית ספר

  12. מכרז עבודות תכנון

  13. מכרז פנימי בעירייה

  14. מכרז להסעות תלמידים

  15. טענות כלפי תנאי מכרז

  16. הקפאת מכרזים פנימיים

  17. פגם באופן ביטול מכרז

  18. הודעה על זכייה במכרז

  19. השיקולים לביטול מכרז

  20. מכרז קווי נסיעה

  21. עמידה בתנאי סף – מכרז

  22. תקנות פטור ממכרז

  23. דרישות השכלה - מכרזים

  24. איגוד ערים מכרז

  25. עיכוב הליכי מכרז

  26. הכנת מסמכי מכרז

  27. תקיפת כישורי זוכה במכרז

  28. מכרז שירותי סריקה

  29. פטור ממכרז עירייה

  30. עצירת הליכי מכרז

  31. שינוי במפרט מכרז

  32. תקנות חובת המכרזים

  33. מכרז אחזקת כבישים

  34. מחסן ממוחשב - מכרז

  35. מכרז מערכות השקייה

  36. מכרז לתפקיד מבקר העירייה

  37. מכרז כיכרות באשדוד

  38. הצעה במכרז מקרקעין

  39. תקנות העיריות מכרזים

  40. שטח בניה מירבי על פי מכרז

  41. ביטול מכרז של ביטוח לאומי

  42. הצעה גרעונית במכרז

  43. פתיחת תיבת המכרזים

  44. מכרז פנימי כלכלנים – סכסוך

  45. צמצום משתתפים במכרז

  46. נמל חיפה - מכרז בניה

  47. שכונת הארגזים - מכרז

  48. אכיפת מסירת עבודה לפי מכרז

  49. ביטול מכרז לאחר הצעות

  50. מכרז עבודה עם העירייה

  51. הצעות להפעלת מעון יום

  52. עתירה לקיום מכרז פתוח

  53. האם מכר כפוף לדיני מכרזים ?

  54. מכרז רכישת ציוד מעבדה

  55. מכרז למינוי מבקר פנים בעיריה

  56. זכאות להשתתף במכרזים פנימיים

  57. מכרז סגור - פסילת הצעה

  58. ועדת המכרזים שידורי טלוויזיה

  59. מכרז עבודות ניקוז חיפה

  60. מכרז מינוי מפקד שירותי כבאות

  61. עתירה נגד תוצאות מכרז

  62. הנחה בהצעת מחיר - מכרז

  63. כריית חול - פטור ממכרז

  64. עיכוב הליכי מכרז פומבי

  65. מכרז שירותי גביית חובות

  66. הוצאת מגרש למכרז פומבי

  67. מכרז מקלט לנערות במצוקה

  68. ביטול מכרז שירותי גרירה

  69. ניסיון קודם כתנאי למכרז

  70. מכרז לתפקיד בנמל אשדוד

  71. מכרז התפלת מי ים באשדוד

  72. בקשה ביטול מינוי מנכ"ל – מכרז

  73. מכרז שירותי רפואה דחופה

  74. עתירה מנהלית לביטול מכרז

  75. סבירות דרישת ניסיון במכרז

  76. ביטול מכרז למכירת מקרקעין

  77. אי עמידה בתנאי סף של מכרז

  78. התפטרות במקום עבודה שאיבד מכרז

  79. היטלי פיתוח במכרז עירייה

  80. הוראות החשכ"ל ביחס למכרז

  81. הגבלת מספר משתתפים במכרז

  82. מכרז עבודות חשמל - בית ספר

  83. צו זמני להקפאת מכרז פנימי

  84. מכרז רכב וחלפים - צו מניעה

  85. מכרז דיור מטעם המשרד לקליטת עליה

  86. מכרז שירותי ניקיון בעירייה

  87. ביטול זכיה במכרז של העירייה

  88. עתירה נגד זכיה במכרז פומבי

  89. תקיפת מכרז של חברה ממשלתית

  90. מכרז שתוצאותיו ידועות מראש

  91. טעות אריתמטית - ועדת המכרזים

  92. מיון מוקדם - ועדת המכרזים לגז טבעי

  93. קניית רכב ממכרז הוצאה לפועל

  94. ביטול מכרז איסוף ופינוי אשפה

  95. הגדלה של מספר המשתתפים במכרז

  96. בחירת מנהל בית ספר - מכרז או ועדה ?

  97. סמכות בית דין לדון בהשלכותיו של מכרז

  98. הצעה שלא הוכנסה לתיבת המכרזים

  99. מכרז עובדי סמך - טיפול בקשישים

  100. תקנות העיריות מכרזים לקבלת עובדים

  101. צו מניעה אוסר לפרסם מכרז למנות מנהל חדש

  102. חוזה לפני חקיקת חוק חובת המכרזים

  103. מכרז פינוי פסולת - תעשייה אווירית

  104. ביטול השתתפות על ידי מזמין המכרז

  105. ערבות לא מתאימה למדד הבסיס במכרז

  106. בקשה למנוע הקצאת מגרשים בדרך של פרסום מכרז

  107. חברת ניקיון הפסידה במכרז - פיצויי פיטורים

  108. קבלן משנה לביצוע עבודת ניקיון במכרז

  109. העברת רכבים שנרכשו במסגרת מכרז באיחור

  110. מכרז לקבלת הצעות לניהול והפעלת חניונים

  111. תקנות חובת המכרזים התקשרויות מערכת הבטחון

  112. צו מניעה לביטול מכרז למינוי דובר עירייה

  113. זכות להישאר בתפקיד / בעבודה עד פרסום הליכי מכרז

  114. החזר ערבות למציע במכרז עקב ביטולו זכייתו

  115. מכרז לביצוע עבודות פיתוח תשתיות בהוד השרון

  116. תקנות חובת המכרזים חובת שיתוף פעולה תעשייתי

  117. הסכם לאחר זכיה במכרז למתן שירותי גינון ואחזקה

  118. שומר בסופרמרקט "זיל וזול" פוטר - הפסידה מכרז בקו-אופ

  119. עתירה לביטול החלטת ועדת המכרזים של עיריית באר שבע

  120. עבדה כסייעת לגננת פוטרה בטענה שהיא מונתה ללא מכרז

  121. מכרז בחירת עובד - התאמת עובד לדרישות תקן - נטל הוכחת נוהג

  122. תקנות חובת המכרזים העדפת תוצרת מאזורי עדיפות לאומית

  123. האם היועץ במכרז קבע ניקוד בלא כל נימוק ו/או אסמכתא ?

  124. עתירה לפסילת הצעה במכרז, מאחר וצירפה להצעתה ערבות מיטיבה

  125. רשלנות המינהל במשלוח שובר התשלום בנפרד מהודעת הזכייה במכרז

  126. בקשה לביטול פסילת הצעה למכרז פומבי לשירותי ניקיון בבתי ספר

  127. עתירה לביטול החלטת ועדת המכרזים במכרז להצבת והפעלת דוכני קפה

  128. תביעה שעניינה מכרז פנימי לתפקיד אמרכ"לית במעון של משרד הרווחה

  129. במסמכי המכרז נקבעו עקרונות ושיטות השקלול והניקוד שיינתנו למציעים

  130. פסק דין הצהרתי מדיניות המונעת מקציני הים להציג את מועמדותם במכרזים פנימיים

  131. תביעה למתן צו קבוע לביטול מכרז למשרות ניהול לתפקיד מנהל בית ספר יסודי

  132. תקנה 30 לתקנות העיריות (מכרזים לקבלת עובדים) שעניינה "מינוי המועמדים"

  133. חבר מועצת עירייה זכה במכרז העירייה - סעיף 122 ב 3 לפקודת העיריות

  134. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון