פסק דין 1. התובעים רכשו מן הנתבעת יחידת נופש ב"קלאב אין" אילת. ההסכם נחתם בתאריך 10.10.1995 (להלן: "ההסכם"). לטענת התובעים בכתב התביעה, נציגי הנתבעת הדגישו בפניהם בעל פה לפני חתימת ההסכם, שכדאי להם לרכוש יחידת נופש דווקא ב"קלאב אין" אילת, שהיה כבר קיים, ולא ב"קלאב הוטל" אילת (שנבנה שנתיים לאחר מכן ורכישת יחידה בו הייתה יקרה יותר), משום שתוך כ-4 שנים יבנה באילת מלון מפואר ביותר, אשר רק רוכשי היחידות ב"קלאב אין" יוכלו להנות ממנו, ללא תוספת מחיר. לטענת התובעים, מצג זה הוצג על ידי נציגת המכירות של הנתבעת, גברת שרון פפיש (להלן: "פפיש"). התובעים רכשו, לטענתם לאחר הפעלת לחץ רב עליהם ושכנועים רבים, על פי ההסכם יחידת נופש ב"קלאב אין" לתקופה של השבוע ה - 27 בשנה, במחיר של 16,000 דולר בערכים דאז. 2. אין מחלוקת כי התובעים וילדיהם יצאו לנופש ב"קלאב אין" במהלך מספר שנים, אולם לטענתם מדובר בחדרים פשוטים ביותר עם מיטות בלתי ראויות וכי אין במקום מתקנים המקובלים במלון ברמה גבוהה, כמו סאונה, ג'קוזי וכו'. עוד הם טענו, כי הנתבעת לא עמדה בהבטחתה לבנות מלון חדש ומפואר, אשר הם יוכלו להנות ממנו ללא תוספת מחיר. עוד הם טוענים כי למרות שהובטח להם בעל פה שדמי האחזקה השנתיים לא יעלו, הרי שהם עלו בערך פי שלושה מאז שהתובעים רכשו את יחידת הנופש. התובעים טוענים כי הוטעו ורומו על ידי הנתבעת, אשר ניהלה איתם משא ומתן בחוסר תום לב. עוד טוענים התובעים כי החוזה בין הנתבעת לבין התובעים הינו חוזה אחיד והסעיף המקנה לחברה את הזכות להעלות את דמי האחזקה מקפח ויש לבטלו, וכי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית. 3. הנתבעת טוענת כי דין התביעה להדחות על הסף היות וחלה עליה התיישנות ולמצער שיהוי משמעותי. לגופה של התביעה, טוענת הנתבעת כי אכן התובעים חתמו על הסכם, תוך שזכות הנופש שרכשו התובעים הינה זכות נופש לשימוש ביחידת נופש לא מסוימת במלון מדי שנה בשבוע מס' 27 במשך 7 ימים בשנה בכל תקופת ההסכם והכל בשיטת ה"טיים שרינג" (להלן: "זכות הנופש"). עוד טוענת הנתבעת, כי טענות התובעת ברובן מהוות טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב בניגוד להוראות סעיף 80 לפקודת הפרוצדורה העותמנית ולכן דינן להדחות. עוד טוענת הנתבעת כי המכתב הראשון מטעם התובעים היה בשנת 2004 כ-9 שנים בקירוב לאחר חתימת ההסכם וזאת ככל הנראה בעקבות הדרישה לתשלום חוב דמי אחזקה שנתיים שנשלחה לתובעים. הנתבעת הדגישה כי מאז חתימת ההסכם היא קיימה את התחייבויותיה ואילו התובעים מפרים את התחייבויותיהם בכך שלא שילמו את חוב דמי האחזקה השנתיים משנת 2003. עוד טוענת הנתבעת כי התובעים ניצלו את זכות החופש שלהם בין השנים 1997 עד שנת 2002. ראיות 4. התובעים הגישו תצהיר של בתם, עו"ד חגית רימון, וכן תצהיר של התובעת. התובעים ביקשו בשלב מסוים להזמין עדים חיצוניים ובעיקר את האדריכל מר אלכס כהן, אשר לטענתם השתתף מטעם התובעת בתכנון בתי המלון נשוא התביעה. כבוד השופטת גרוסמן, בהחלטתה מיום 8.11.06 קבעה כי אין מקום להורות על זימונו של האדריכל, משום שהתחייבות שהייתה, אם הייתה, אינה אמורה להיות בידיעתו של האדריכל. העדות נחקרו חקירה נגדית. 5. הנתבעת הגישה תצהירים של הגברת שרון טנא (לשעבר פפיש), שהייתה מקדמת מכירות של הנתבעת לשיווק יחידות הנופש באתר הנופש קלאב אין אילת; מר משה בידה, מנהל שיווק ומכירות ארצי של מערך שיווק יחידות הנופש של קאלב הוטלס; ומר עמירם שלום, אשר שימש כרכז במסגרת מערך שיווק יחידות הנופש של קלאב הוטלס. גם עדי הנתבעת נחקרו חקירה נגדית. נטל הראיה המוטל על התובעים 6. התובעים טוענים כי לפני החתימה על ההסכם ניתנו להם בעל פה התחייבויות שונות, שאינן מוזכרות בהסכם וכי הנתבעת הפרה התחייבויות אלה. 7. בלשון ההסכם אין זכר להתחייבויות אלה. האפשרות כי יבנה באילת מלון חדש ומפואר או כי אתר הנופש הקיים יעבור שיפוץ מקיף וכי יבנו יחידות חדשות אינו מוזכר בהסכם כלל ובודאי שלא נקבע מועד לקיום חיוב שכזה. סעיף 1.3 לנספח ב' להסכם וסעיפים נוספים עליהם מסתמכים התובעים הינם סעיפים שמותירים זכויות תכנוניות בידי הנתבעת ומדגישים כי זכויות הרוכשים מוגבלות לזכויות נופש בלבד, אך בוודאי אין בהם כדי לתת כל זכות לתובעים בהקשר של תכנון או בניה והם אינם מחייבים כלל את הנתבעת לערוך שיפוץ או לבנות מלון חדש ובודאי שלא קובעים לה מועד לכך. במפרט הטכני אתר הנופש מוגדר ככפר נופש ולא כמלון מפואר של חמישה כוכבים והמפרט הוצג לתובעת במסגרת ההסכם והיא אישרה אותו בחתימת ידה. בהסכם נקבע במפורש בסעיף 8 כי הצהרות בעל פה של נציגי הנתבעת שאינם כלולים בהסכם אינן מחייבות אותה. בנוסף, ההסכם קובע בסעיף 7 את אופן קביעת שיעור דמי האחזקה מדי שנה ואינו מגביל אותו בסכום. 8. מכאן שעל התובעים להוכיח את גירסתם בהקשר למצגים שהוצגו להם עוד בשנת 1995 ואשר לא הועלו על הכתב בהסכם עליו חתמו ואשר לראשונה הם העלו את טענותיהם בעניין זה בשנת 2004. 9. אומר מייד כי לטעמי התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם ולא נתתי אמון בגרסתם ובעדותם. טענות התובעים הם טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב 10. כידוע, טענה בעל פה נגד מסמך בכתב אסורה בהתאם לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמנית. לענין זה ראו את דברי המלומד י. קדמי בספרו "על הראיות", חלק שלישי, מהדורה משולבת ומעודכנת דיונון (תשס"ד - 2003) בעמוד 1312: "טענה נגד המסמך לאמור שהמסמך אינו נכון או אינו מלא, לרבות טענה על מה שנאמר לפני או בזמן עריכת המסמך, שהרי גם טענות אלה באות לסתור או להשלים את תוכן המסמך עצמו. טענות נגד מסמך מתאפיינות איפוא בכך שהן מערערות על תוכנו של המסמך בזמן עשייתו; שעיקרן בכך שהתוכן אינו מבטא את מה שהוסכם בין הצדדים עובר לעשיית המסמך... טענות אלו, הן הטענות שאין להוכיחם בעדות בעל פה, אלא - במסמך אחר או בהודאתו או בספריו של היריב". 11. התובעים טוענים כי יש להסיק מסעיפים 1.3 1.4 ו- 1.5 להסכם כי היתה התחייבות כפי שנטען. עיון בסעיפים אלה אין בו כדי להוכיח דבר ממה שטוענים התובעים, באשר הם אינם דנים כלל בהתחייבות של הנתבעת לבנות או לשפץ את המלון, אלא משאירים נושא עתידי של זכויות בנייה, בנייה ושיפוץ כזכות של הנתבעת ובשיקול דעתה, על מנת למנוע מהרוכשים כל פתחון פה בנושא זה. 12. אכן צודקת הנתבעת כי כל טענות התובעים מהוות טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב והם מסתמכות על התחייבויות שלטענתם ניתנו בעל פה, אם ניתנו. כידוע ההסכם בין הצדדים מתגבש במה שנאמר בכתב ובמיפרט, שמצורף להסכם. טענה בדבר הבטחה שניתנה תוך כדי המשא ומתן ולא באה לידי ביטוי בהסכם עצמו אין לשמוע לה על פי העיקרון שראיה בעל פה אינה עומדת כנגד המסמך בכתב. 13. טענת התובעים כי גם הגברת פפיש הודתה בחקירתה הנגדית כי היא ידעה שעומד להתקיים שיפוץ של היחידות הקיימות וכי הדבר היה נאמר לרוכשים, אינה מסייעת לתובעים. הגברת פפיש אמרה כי : "אמרנו להם לגבי שיפוץ החדרים" (עמוד 17 שורה 20). כלומר לכל היותר נאמר לתובעים כי החדרים ישופצו, אך בודאי שלא נאמר כי במקום "קלאב אין" יבנה מלון חדש ומפואר, כגרסה אחת של התובעים, או כי יבנו עשרות יחידות חדשות ומפוארות בקלאב אין, כגרסתם השנייה. התובעים לא טוענים כי לא בוצע שיפוץ בחדרים ולא על כך תביעתם. 14. לפיכך כבר מטעם זה שמדובר בטענות בעל פה כנגד מסמך בכתב אשר אין להם אישור בהודאת הנתבעת או בספריה - יש מקום לדחות את תביעת התובעים. אשר לטענות לגופן הטענה בדבר התחייבות לבניית מלון חדש 15. התובעים טענו בכתב התביעה כי הופרה התחייבות "מפורשת" בעל פה לבנות מלון חדש ומפואר ביותר באילת בתוך ארבע שנים, אשר רק רוכשי יחידות ב"קלאב אין" יוכלו להנות ממנו ללא תוספת מחיר (סעיף 5 לכתב התביעה). לעומת זאת, במכתב מיום 30.6.04 של עורכת הדין חגית רימון, בתם של התובעים, אשר היתה מעורבת ברכישה ונכחה בזמן המו"מ והרכישה, נכתב כי מה שהובטח הוא "שתוך כשנה יבנו במקום (ב"קלאב אין"- ע.ר.) עשרות יחידות נופש חדשות ומפוארות". במכתב קודם מיום 25.3.04 כתבה עורכת דין רימון כי הובטח גם כן "במפורש" "שבתוך שנתיים שלוש יבנה באילת מלון מפואר ביותר, ורק רוכשי היחידות בקלאב אין יוכלו להנות ממנו ללא תוספת מחיר". (ההדגשות הוספו- ע.ר.). בתצהירה כתבה עורכת דין רימון כי "שרון גם סיפרה לנו כי בתוך כארבע שנים מלון קלאב אין יעבור שיפוץ מקיף ביותר לרבות בניית יחידות חדשות, אשר יהפוך את המלון הקיים למפואר פי כמה". 16. איני מקבלת את גרסת התובעים. ראשית, התובעים טוענים לשתי התחייבויות שונות לחלוטין: האחת, לבניית מלון חדש שבו יהיה לרוכשי היחידות זכות תחלופה ללא תוספת מחיר, והשנייה, לבניית יחידות נופש חדשות ומפוארות בקלאב אין עצמו. מדובר בשתי טענות שונות לחלוטין והעובדה שהתובעים עצמם טענו גרסאות שונות בסוגיה זו מצביעה הן על הקושי לתת אמון באחת הגרסאות והן על הבעייתיות שבהסתמכות על טענות הנשענות על הבטחות בעל פה לעומת הכתוב בחוזה שחור על גבי לבן. 17. שנית, גם בסוגיית המועדים לביצוע יש לתובעים גרסאות שונות הנעות משנה אחת עד ארבע שנים. נראה שצודקת הנתבעת, כאשר היא כותבת בסיכומיה כי "מועדי הביצוע" של הבנייה הנטענת "הוארכו" במסגרת כתב התביעה עד ארבע שנים, על מנת לחמוק מטענת ההתיישנות. כאשר נשאלה עורכת הדין רימון בחקירה הנגדית על הסתירות בסוגית המועד בו הובטחה הבניה היא אומרת כך: "במהלך הפגישה הם אמרו לנו שהם יתחילו ממש בקרוב לבנות מלון חדש. והם אמרו לנו תוך מספר שנים ובנייה אי אפשר לדעת בדיוק מתי זה יהיה. במהלך הפגישה נאמרו גם ארבע שנים" (ראו עמוד 5 שורות 7-6). כלומר גם בעדותה היא סותרת את עצמה ומציינת מספר מועדים אפשריים. גם הסתירות בנושא זה מצביעות על כך שאי אפשר לסמוך על עדות בעל פה כנגד מסמך בכתב ובסוגיות כל כך חשובות המחייבות את הנתבעת להוצאות משמעותיות, ואשר לו היו חשובות לרוכשים היו דורשים להכניסם להסכם או שהיו מוותרים על הרכישה. 18. מכאן שלא מצאתי שהוכחה לי גרסת התובעים לגבי התחיבות הנתבעת לבניית מלון מפואר או יחידות חדשות ומפוארות. 19. נראה שכל שהוצג בפני התובעים היו תמונות של "קלאב אין" וכן התוכניות לבניית "קלאב הוטל", הואיל ופפיש שיווקה את שתי היחידות: קלאב אין הקיימת ו"קלאב הוטל" שטרם נבנתה אז, אך הייתה יקרה יותר. התובעים מטעמיהם בחרו ב"קלאב אין". צודקת הנתבעת בטענתה שלא יתכן שהבטיחה תחלופת חינם ליחידות "קלאב הוטל" לרוכשי יחידה ב"קלאב אין", כאשר "קלאב הוטל" הינו יקר יותר ובכך היתה מסכלת את האינטרס לרכוש יחידה יקרה יותר ב"קלאב הוטל". 20. עוד יש לציין, כי התובעים מימשו את זכויות הנופש שלהם במהלך השנים ועד שנת 2003 וגם במכתב מיום 13.6.04 עדיין ביקשו לשמור על זכויותיהם לפי ההסכם. לו אכן היתה הבטחה שכזו לבנייה מסיבית, הרי שכבר בשנת 1998, על פי גירסתם האחרונה, יכלו התובעים לדעת כי ההבטחה שניתנה להם אינה מתממשת ולטעון כנגד כך. העובדה ששתקו והעלו טענות לראשונה בשנת 2004 מעלה ספקות נוספים לגבי נכונות גירסתם. 21. התובעים גם לא הוכיחו כי הוצג להם כל חומר השונה מן החומר שהביאה הנתבעת והציגה כחומר שהוצג לתובעים. התוכניות שהוצגו לתובעים היו בהקשר לזכות הנופש ביחידה הקיימת, אשר תמונותיה הוצגו לתובעים ואשר היתה כבר באותה עת אתר בנוי, שניתן היה לראות ולהיווכח ברמתו קודם לחתימה על ההסכם. הטענה בדבר קושי בהמרת זכות הנופש לחו"ל 22. בהסכם כתוב כי תחלופת נופש בחו"ל נמצאת באחריותה הבלעדית של חברת התחלופה הבינלאומית, שאינה הנתבעת ושהתובעים רשאים להצטרף כחברים בה: "...אולם בכל מקרה האחריות על קיום פעילות תחלופה כזאת בכלל, והצלחת מילוי בקשת התחלופה של הרוכש בפרט תחול אך ורק על חברת התחלופה, על פי הנוהלים והכללים שיקבעו על ידה ולרוכש לא תהיה זכות טענה כלשהי נגד החברה בקשר לפעילות זו". 23. הנתבעת טוענת כי התובעים לא הציגו כל תכתובת בענין, פניות לחברת התחלופה, ניסיון להחליף את זכות הנופש בנופש בחו"ל, ולפיכך מדובר בטענות שלא הוכחו. יתר על כן, אין הוכחה כי התובעים פנו "בזמן אמת" לנתבעת, על מנת שזו תסייע להם. 24. אכן לעניין זה אני מוצאת כי התובעת לא הוכיחה כלל את טענותיה ולכן אני דוחה את הטענה הזאת. הטענה בדבר הבטחה כי המרת הנופש לקלאב הוטל אילת תהיה ללא תשלום 25. התובעים טענו כי נדרשו לשלם סך של כ-1,245 ₪ בגין החלפה של יחידת נופש בקלאב אין ביחידת נופש בקלאב הוטל, טענה זו של התובעים, לא גובתה בכל מסמך כתוב. 26. הנתבעת לעומת זאת טוענת, ואני מקבלת את טענתה, כי גם התחייבות לפיה המרת הנופש לקלאב הוטל תהיה ללא תשלום אין לה זכר בהסכם. יתר על כן, על פי עדויות עדי הנתבעת רכישת זכות נופש במלון קלאב הוטל הייתה יקרה יותר במועד החתימה על ההסכם ולכן התחייבות שכזו להחלפה ללא תוספת תשלום אינה מתקבלת על הדעת ואינה סבירה מבחינה מסחרית. 27. לפיכך אני דוחה גם טענה זו. הטענה בדבר הבטחה כי דמי האחזקה לא ישונו 28. אשר לטענה זו, טוענים התובעים כי נציגי הנתבעת הטעו את התובעים והבטיחו להם בעל פה קודם לחתימה על ההסכם שדמי האחזקה כמעט ולא יעלו. עוד טוענים התובעים כי מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד שכן הוא מקנה בידי חברת הניהול את האפשרות לקבוע באופן חד צדדי את גובה דמי האחזקה מדי שנה מבלי ליתן מראש במועד החתימה על ההסכם פרוט ו/או מבלי לציין סכומים עתידיים ו/או הערכה שלהם. התובעים טוענים כי לו בשלב המשא ומתן היתה הנתבעת מצביעה בפני התובעים שדמי האחזקה ישולשו תוך מספר שנים, התובעים לא היו מתקשרים כלל בעסקה. 29. הנתבעת לעומת זאת טוענת כי מדובר בסעיף מפורש, מפורט ומהותי בהסכם אותו חתמו התובעים. יתר על כן לאורך שבע שנים עד שנת 2002 כולל, התובעים שילמו את דמי האחזקה ללא כל טענה גם כששיעורם עלה עד לסך של 1,871 ₪. עוד טוענת הנתבעת כי שיעור עליית דמי האחזקה בין השנים 1995 ל - 2002 אינו 300 אחוז אלא כחמישים אחוז מ - 245 דולר ל - 375 דולר. 30. גם לעניין זה איני מקבלת את גרסת התובעים כי הובטח להם שדמי האחזקה לא יועלו, כאשר בהסכם עצמו נקבע מנגנון ברור לעניין זה. 31. סעיף דמי האחזקה הינו סעיף 7 להסכם הקובע בין היתר בסעיף 7.3: "כלל הוצאות התפעול של אתר הנופש הישירות, העקיפות והזקופות הקשורות למתן השירותים באתר הנופש... ולאחר שינוכו מהן כל ההוצאות הקשורות בתפעול השטחים המסחריים שאינם קשורים ביחידות הנופש, ובתוספת 10% דמי ניהול יחולקו במספר כלל זכויות הנופש השבועיות באתר הנופש, על פי חלקו היחסי בהוצאות והתוצאה תהווה את "דמי האחזקה השנתיים"". 32. בנוסף קובע הסעיף כי יש לנהל את חשבונות וספרי חברת הניהול באופן שיאפשר הפרדת הוצאות לרכיביהן והחשבונות יהיו נתונים לביקורת רו"ח החברה ולביקורת מפקח, אשר ימונה על ידי נשיא לשכת רואי החשבון. 33. טענה בדבר היות סעיף בחוזה "סעיף מקפח" היא טענה שאין די לטעון אותה תוך ציטוט סעיפי חוק החוזים האחידים, התשמ"ג- 1982 בדבר "חזקות קיפוח", אלא יש להוכיח אותה. לא הוכח לי כי מדובר בסעיף מקפח שיש בו משום הפרת האיזון הראוי בין שיקולים כלכליים, מוסריים וחברתיים. סעיף זה כפי שנוסח אינו חורג ממטרותיה של חברת ניהול כלשהי, ולא מצאתי כי יש בו כדי לקפח את בעלי היחידות. סעיף זה גם אינו מגלם בתוכו הגנה של חברת הניהול "מעבר לנתפס כראוי" - ולמצער לא במידה המצדיקה התערבות ערכאה שיפוטית בחופש החוזים של הצדדים. גם אחוז דמי הניהול שנקבע, על פניו, אינו מהווה בעיה. אציין, כי אין בקביעתי זו, כדי למנוע פנייה לבית משפט לעניין אופן יישום הסעיף, ככל שקיימות טענות בעניין זה, להבדיל מעצם קיומו. 34. די בכל זה על מנת לדחות את התביעה על רכיביה השונים. שיהוי והתיישנות 35. אשר לטענת השיהוי, הרי שיש לקבלה. מדובר בהבטחות, שלטענת התובעים, אשר כאמור לא נתתי בהם אמון, הובטחו להם עוד בשנת 1995 ואלו הם טרחו לפנות לראשונה לנתבעת בטענה כלשהי בשנת 2004 ולהגיש תביעה בשנת 2005 וכל זאת בנוגע להבטחות נטענות בעל פה, שלא היה להן זכר בהסכם שאותו חתמו הצדדים. נראה לי כי בנסיבות אלה שיהוי משמעותי בוודאי יש כאן. אשר לטענת ההתיישנות הרי שבכל הנוגע למלון החדש או לבניית היחידות החדשות, הרי שככל שמדובר היה בהבטחה לארבע שנים הרי שלא היה מדובר בהתיישנות, אולם משלא קיבלתי כלל ועיקר את גרסת התובעים כי הובטח להם דבר הרי שאין מקום לדון בהתיישנות של הבטחה שלא ניתנה. אשר לדמי האחזקה - טענת ההתיישנות לא הוכחה מאחר ולא נכתב מאיזו שנה הועלו דמי האחזקה לראשונה ולכן אין לדעת מאימתי צריכה טענת ההתיישנות להטען. סוף דבר אני דוחה את התביעה. התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות בסך של 500 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 9,000 ₪ בתוספת מע"מ. הסכומים ישולמו בתוך 14 יום מיום קבלת פסק הדין. נופשביטול עסקה (יחידות נופש)