מהי אי התאמה יסודית ? - ליקויי בניה


פסק דין

המטריה המשפטית בנוגע לאי-התאמות (החוזה והחוק):

36. ההתקשרות בין קבלן המוכר דירה שאותה בנה לבין רוכש, מורכבת משלושה רבדים: החוזה הספציפי בין הצדדים, הוראות דין דיספוזיטיביות המשלימות את תנאי החוזה והוראות דין קוגנטיות, הגוברות על הנורמות ההסכמיות והמשלימות. החוזה שבין הצדדים דנן כולל הוראות רבות הקשורות למערכת היחסים בעניין הליקויים, הדיווח עליהם והזכות לתיקונם. להלן נביא את החשובות שבהן:

"1(א)(1) החברה מתחייבת:

לבנות באמצעות הקבלן את הבית או את הדירה מחומרי בניה טובים (סטנדרט בניה חופף למחיר) ובעבודה מקצועית ובהתאם למפרט...

...


1(ד)(3) בכפוף למוסכם בסעיף 2 להלן מתחייבת החברה לגרום שהקבלן יתקן כיאות על חשבונו פגמים וקלקולים בדירה וכן אי התאמות בין הדירה לבין נספח א' אשר יתגלו במשך תקופת האחריות לעיל, לפי תקופת האחריות לעיל, בתנאי שחובתה של החברה לתיקון תחול רק באם הפגם, הקלקול, ואי התאמה נובע מעבודה גרועה או משימוש בחומרי בנין גרועים, ובאם הפגם, הקלקול או אי התאמה לא ניתן היה לגלותם בבדיקת הדירה על ידי הרוכש בשעת מסירתה לידיו ובתנאי כי הרוכש הודיע בכתב לחברה לגבי כל פגם, קלקול, או אי-התאמה כנ"ל מייד לאחר שנתגלה ולא לאחר תום תקופת האחריות המתאימה כמותנה לעיל; תביעות או טענות שתוגשנה לאחר תקופת האחריות לפי סיווג דלעיל ו/או מייד לאחר גילוי הפגמים או שמתייחסים לתנאים לעיל, לא תשמענה".

הנה-כי-כן, החוזה מתנה את תנאי האחריות של הנתבעת וקובע את הנטלים החלים על הרוכש, לדווח אודות הפגמים תוך פרק זמן מסוים. סעיף משנה 1(ד)(4) לחוזה מתייחס גם לתקופת הבדק במהלך השנה הראשונה, לאחר השלמת הבנייה, ולעריכת רשימות לגבי תלונות הרוכש.

37. מכר דירה הנו "מכר" לכל דבר. על-כן הוראות חוק המכר, תשכ"ח1968-, חלות על העסקה. ואולם, בשל האספקט הצרכני המיוחד ולנוכח הפערים שבין מוכר הדירה לבין הקונה, ראה המחוקק להתערב התערבות ממשית בחופש ההתקשרות, בכל הנוגע לחובותיו של מוכר דירה כלפי הקונה, והורה על אמות מידה קוגנטיות. כך קובע כיום במפורש סעיף 7א לחוק המכר דירות: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה". הוראה זו נכללה בתיקון החוק משנת תש"ן ומבהירה באופן חד-משמעי את המגמה להגן על הרוכש-הצרכן. הטעם לפטרנליזם המיוחד הנדרש במטריה זו בואר כבר קודם לכן, בע"א 148/77 רוט נ' ישופה (בניה) בע"מ (פ"ד לג(1) 617, 624 מול ב'-ד'):



"הבעלות על מקום מגורים וההתקשרות החוזית בקשר אליו הפכה אצלינו לנושא חברתי וכלכלי ראשון במעלה, החורג בהשפעתו ובמשמעותו מתחום יחסי המסחר כפשוטם, אך מובן כי למימדים המיוחדים של הנושא ולחיוניותו השלכה ישירה על היקף הפיקוח החקיקתי הדרוש ואף במידה לא פחותה על מידת הפיקוח השיפוטי המתחיבת ועל הצורך למדוד את התופעה באמות מידה מיוחדות, המבטאות כראוי את האינטרס הציבורי הטמון בנושא שלפנינו ושאינן ישימות דווקא ביחסי מסחר כפשוטן".

התערבות המחוקק מתייחסת גם לנושאי אי ההתאמות בדירה. הוראות חוק המכר לגבי אי-התאמות הן בעיקרן דיספוזיטיביות (סעיף 4(ב) לחוק המכר, וזולת העלמת אי-התאמה לפי סעיף 16). הסדר זה לא הספיק כדי להגן על הצרכנים רוכשי הדירות. על רקע זה חוקק חוק המכר דירות ולאחריו התיקון מתש"ן (על הקוגנטיות החלקית לפני התיקון הנ"ל, לגבי היקף האחריות בשל אי-התאמה, ראו בע"א 148/77 רוט הנ"ל, 638-637; ע"א 659/77 שורקה נ' קרים, פ"ד לב(1) 393, 397-396; ע"א 167/88 משה"ב חברה לשיכון בנין ופיתוח בע"מ נ' שטרן, פ"ד מד(2) 741, 745 מול ה'-ז'). הוראות החוק, באו אפוא להרחיב את זכויות רוכש הדירה מכוח דיני המכר הרגילים או הוראות כל דין אחר, שעליהם הוא גם יכול להסתמך (סעיף 7 לחוק המכר דירות, הקובע: "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין").

38. החוק מטפל בשני עניינים מרכזיים: הראשון, אחריות המוכר לסטנדרט הבנייה, כפי שהתחייב בהתקשרות (שחופש ההתנאה לגביה הוגבלה אך במעט, בדרישות התאמה סטטוטוריות. ורובו נותר נתון למשא ומתן חופשי בין הצדדים); והשני, זכויות הקונה מההיבט הקנייני (א' זמיר "תיקון תש"ן לחוק המכר (דירות): צעדים עקלקלים בנתיב נכון" עיוני משפט יח (תשנ"ד) 201, 202). ענייננו נוגע לנושא הראשון בלבד, הכולל בחובו שלושה נדבכים, אשר יחדיו מהווים את עמוד התווך לזכויות הקונה: האחד, החובה לצרף מפרט; השני, ההסתמכות על אי-התאמה ונטלי ההודעה על קיומה; והשלישי, האחריות של המוכר-הקבלן לליקויים.

39. הנדבך הראשון: המפרט. סעיף 2 לחוק המכר דירות מטיל על המוכר חובה לצרף מפרט לחוזה המכר. מסמך זה, המכונה מפרט טכני, חייב לכלול את הפרטים המצויים בתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד1974-. הצדדים חופשיים לנהל ביניהם משא ומתן על טיב פרטיו, אולם מעת שהסכימו לתוכנו והחוזה נחתם, אין המוכר רשאי לסטות מהוראותיו. כל סטייה ממנו פירושה "אי-התאמה" (סעיף 4(א)(1) לחוק). אם חטא המוכר ונמנע מלצרף מפרט, כי אז יחול עליו סטנדרט של מפרט המתאים למקובל בנסיבות העניין (סעיף 5(א) לחוק). בנסיבות אלו רובץ עליו הנטל להוכיח שהעבודות, התכנון, החומרים והפריטים השונים, מתאימים לקריטריון האמור (סעיף 5(ג) לחוק).

הנדבך השני: לאור המטרה להגן על עניינו של הרוכש, הורחב מושג "אי-התאמה" בחוק המכר דירות, בהשוואה למונח זה לפי חוק המכר. כמו-כן צומצמו הנטלים הנדרשים מהקונה, כדי שיוכל להסתמך על אי-התאמה (א' זמיר עקרון ההתאמה בקיום חוזים (תש"ן) 279). אי-התאמה בחוק המכר דירות היא כל דבר שבה הדירה שונה מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה (סעיף 4(א)(1) לחוק המכר דירות). לבד מהגדרה רחבה זו, מקל ההסדר המיוחד גם על האפשרות להסתמך על אי-התאמה. בעסקת מכר רגילה חלה חובה על הקונה לבדוק את הממכר מיד עם קבלתו (סעיף 13(א) לחוק המכר), ולהודיע למוכר על אי ההתאמה מיד לאחר מועד הבדיקה או לאחר שגילה אותה - הכל לפי המוקדם (סעיף 14(א) לחוק. וראו בסעיף 15 התייחסות לאי-התאמה נסתרת). "מיד" פורש בפסיקה, כפרק זמן קצר ביותר, אולי אף פחות מ"זמן סביר" (ע"א 465/80 סולונץ בע"מ נ' "התכוף" חרושת ברזל בע"מ, פ"ד לח(3) 630, 636 מול ד'-ו'). לא רק זאת, אלא, שלפי סעיף 14(ב) לחוק המכר לא ניתן להסתמך על אי-התאמה אם לא נמסרה הודעה למוכר. פשיטא הדבר, שהספק יכול למצוא עצמו משוחרר מחבות לפגמים במוצר, מכיוון שהלקוח לא עמד בנטלים הרובצים עליו.

לעומת כל זאת, על רוכש דירה לא קיימת החובה להודיע לאלתר על אי-התאמה. בסעיף 4א לחוק האמור נקבעה רק הבחנה בין אי-התאמה שניתן לגלותה בעת המסירה - שאז יש לדווח עליה תוך שנה; לבין כל אי-התאמה אחרת, ובכלל זאת שלא ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הדייר - שעליה יש לדווח למוכר תוך פרק זמן סביר לאחר שנתגלתה. הסדר זה הנו כאמור קוגנטי, על-כן כל הוראות החוזה הסוטות ממנו אינן בנות תוקף. לעניין זה מן הראוי לציין, כי לא כל ליקוי אשר ניתן לגלותו בעת המסירה נחשב כפגם הניתן לגילוי בבדיקה סבירה. יש ליקויים, שאף אם הם גלויים ונראים, רוכש סביר לא יגלה אותם - הן אם בשל כך שהוא אינו ניחן בעין מקצועית (ולא חלה עליו חובה לזמן בעל מקצוע לשם קיום בדיקה), והן אם בשל כך שהוא אינו ער להיקף חובות המוכר, על-פי התקנים המחייבים או תקנות הבנייה. אי-התאמות אלו, כגון: רוחב מסדרון, גובה דלתות, סטנדרט האוורור של חדרי שירות וכדומה, כונו על-ידי עמיתי, כב' השופט ד' חשין, כליקויים "שקופים". כלומר, גלויים אך למעשה בלתי נראים (ת"א (שלום י-ם) 4534/86 טל נ' שיכון עובדים בע"מ, לא פורסם). הבחנה זו מקובלת עלי.

לבסוף יובהר בהקשר זה, כי לגבי כל ליקוי המהווה גם סטייה מחובה על-פי דין, חלה במקביל עוולה נזיקית של הפרת חובה חקוקה (סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]). ואולם, אין בכך כדי למנוע מזכויות המוכר לפי סעיף 4א לחוק המכר דירות, שכן למען שמירה על ההרמוניה התחיקתית, ההגנה מחוק זה מועתקת וחלה גם כלפי תובענה בעילת העוולה הנזיקית (השוו באנלוגיה: ע"א 558/84 כרמלי נ' מ"י, פ"ד מא(3) 757).

הנדבך השלישי: חוק המכר דירות מבחין בשני פרקי זמן: תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת הבדק אינה קבועה והיא משתנה מעניין לעניין, בהתאם לנקוב בתוספת לחוק. כך, למשל, הבדק לצנרת הנו בן שנתיים ואילו הבדק לחדירת רטיבות לגג הנו בן שלוש שנים. מניין תקופת הבדק יהא מיום העמדת הדירה לרשות הקונה. עם תום תקופת הבדק, לפי כל נושא ונושא כמפורט לעיל, חלה תקופת האחריות שהיא בת שלוש שנים (ראו הגדרת "תקופת בדק" ו"תקופת אחריות" בסעיף 4(ג) לחוק). ההערכה של המחוקק היא, שתוך פרקי הזמן האמורים יתגלו הפגמים והליקויים בדירות. הנה-כי-כן, לא עוד רגע המסירה הוא המכריע. עם זאת, ההסדר הנ"ל יכול לפגוע בקונה, אם הפגם מתגלה לאחר חלוף תקופת האחריות, וכל עוד אין המדובר ב"אי-התאמה יסודית" כהגדרתה שם. זו חלה ללא הגבלת זמן (סעיף 4(א)(4) לחוק), בכפוף לדיני ההתיישנות. הסיבה לדרישת הודעה על פגמים מצד הרוכש, נעוצה בסברה שאלמלא כן לא יוכל המוכר לדעת על קיומם (פרופ' א' זמיר במאמרו הנ"ל, 219. וראו את ביקורתו בנושא: שם, 220).

ההבדל בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות מתמצה בנטלים החלים על הצדדים בעת גילויה של אי-התאמה. אם אי-התאמה מתגלית תוך תקופת הבדק, חלה חובה על המוכר לתקנה ללא כל נפקא מינה לסיבת גרימתה, זולת אם עלה בידו להוכיח, כי היא נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה (סעיף 4(א)(2) לחוק המכר דירות). רק בשל סיבה זו יכול הלה לצאת פטור. הכוונה היא לסלק ממעגל הטענות את מועד היווצרות הפגם: האם בעת המסירה או לאחריה (זמיר במאמרו הנ"ל, 208). לעומת זאת, אם אי-התאמה התגלתה במהלך תקופת האחריות, על הקונה להוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(3) לחוק). נובע מכאן, שבתקופת הבדק חלה אחריות על המוכר גם אם מקור אי-התאמה אינו נובע רק מתכנון, מעבודה או מחומרים, כל אימת שסיבתה אינה פועל יוצא ישיר מהתנהגות הקונה. בתקופת הבדק לא תועיל אפוא למוכר כל טענה אחרת.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערעור ליקויי בניה

  2. ליקויי בניה תקרות

  3. פגם טרמיטים

  4. ליקויי בנייה ריצוף

  5. התיישנות ליקויי בניה

  6. ליקויים בממ''ד

  7. פגם נסתר בצנרת

  8. ליקויי בניה בנתיבות

  9. ליקויי בניה ברמלה

  10. ליקויי בניה בחדרה

  11. שקיעה דיפרנציאלית

  12. ליקויי בניה ריצוף

  13. ליקויי בניה בשדרות

  14. ליקויי בניה באשדוד

  15. ליקויי בניה בעפולה

  16. ליקויי בניה ברמת גן

  17. ליקויי בניה בכרמיאל

  18. ליקויי בניה - איטום

  19. ליקויי בניה בבאר שבע

  20. אי התאמה במפרט הטכני

  21. ליקויי בניה - 7 שנים

  22. ליקויי בניה בכפר סבא

  23. ליקויים באספקת חשמל

  24. ליקויי בניה ברמת ישי

  25. פיצוי על ליקויי בניה בדירה

  26. הודעה בכתב על ליקויים

  27. ליקויי בניה בקרית אתא

  28. תביעה על ליקויים בדירה

  29. ליקויי בניה באור יהודה

  30. אופן חישוב פיצוי ליקויי בניה

  31. דירת קוטג' - ליקויי בניה

  32. ליקויי בניה במערכת ביוב

  33. ליקויי בניה בקרית טבעון

  34. ליקויים בדירה לפני קבלת חזקה

  35. פסקי דין חימום תת רצפתי

  36. הנמכת תקרה בניגוד למפרט

  37. אחריות על ליקויים בריצוף

  38. ליקויי בנייה - קבלן בהליכי פירוק

  39. דירות לעולים חדשים – ליקויי בניה

  40. תביעה בגין ליקויים הנדסיים

  41. ליקויי בנייה בדירות בשכירות

  42. ליקויי בנייה - שברים באריחים

  43. ליקויי בנייה סדקים - תביעת פיצויים

  44. ליקויים בממ"ד במטבח ובדלתות

  45. ערעור על פסק דין ליקויי בניה

  46. מהי אי התאמה יסודית ? - ליקויי בניה

  47. ליקויי בניה בשכונת פסגת זאב ירושלים

  48. תביעה בגין ליקויי בניה בחיפה

  49. רשלנות עו''ד בתביעת ליקויי בניה

  50. ליקויי בניה דירה בקריית ביאליק

  51. ניסיון להסתיר ליקויי בניה בדירה

  52. תחילת תקופת התיישנות ליקויי בניה

  53. הסדר דיוני בתביעה בגין ליקויי בניה

  54. תביעת פיצויים - ליקויים בעבודות אינסטלציה

  55. ליקויי בנייה ברחוב לילינבלום בתל אביב

  56. הודעה על אי התאמה - מהי הודעה על אי התאמה ?

  57. תביעה לתשלום בגין ליקויי בנייה ברמת גן

  58. תביעה נגד קבלן שיפוצים בגין ליקויי בניה

  59. התיישנות תביעה לפיצויים בגין ליקויי בניה

  60. תביעה מנופחת מוגזמת ומופרזת ליקויי בניה

  61. תשלום הקבלן על תיקון עצמי של ליקויי בניה

  62. הגשת תביעת ליקויי בניה ללא התראה מוקדמת

  63. תביעה לפיצויים בגין ליקויי בנייה בבית בעתלית

  64. תביעה כספית על סך 100,000 ₪, בגין ליקויי בניה

  65. ליקויי בניה מהותיים שלא תוקנו בדירה חדשה מקבלן

  66. הגשת תביעה בגין ליקויי בניה לפני תום שנת הבדק

  67. תביעה לתשלום פיצויים בגין נזקים בשל ליקויי בניה

  68. ליקויי בניה - אפשרות תיקון נוספת של קבלן / תיקון חוזר

  69. תביעה משותפת של דיירים נגד קבלן - פיצויים ליקויי בניה

  70. תביעה אישית נגד בעלים של חברת בניה בגין ליקויי בניה

  71. תביעה כספית בגין ליקויים הנדסיים, עוגמת נפש, פיצוי על איחור במסירת החזקה בדירה ונזקים נוספים

  72. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון