אחריות קבלן ליקויי תכנון דירה


פסק דין

בפני מונחת תובענת התובעים לתשלום דמי נזק שנגרמו להם עקב ליקויי בניה בדירתם.

1. העובדות שאינן שנויות במחלוקת


1.1 התובעים - 5 זוגות אשר רכשו, כל זוג את דירתו, בבית משותף ברחוב ספרא 1 קריית מלאכי.

הנתבעת הינה חברת בניה שהתקשרה עם התובעים בהסכם להזמנת שירותי בניה לצורך בניית דירת כל זוג מן התובעים בבית משותף.

1.2 התובעים קיבלו חזקה בדירותיהם בחודש דצמבר 1997 ובמהלך שנת 1999 פנו אל הנתבעת בטענות לגבי ליקויים אשר לטענתם קיימים בדירות.

1.3 ביום 13.3.00 הוגשה תביעה זו המתייחסת ל- 5 דירות, כאשר לגבי כל דירה נתמכה התביעה בחוות דעת מומחה לעניין גובה הנזק. ובאופן מצטבר הועמדה התביעה על סך 263,277 ₪.

1.4 בהסכמת הצדדים מינה בית המשפט מומחה מטעמו, את המהנדס יעקב דובדבני, אשר נתבקש ליתן חוות דעתו לעניין הליקויים אשר נותרו בדירות, כשהוא מוסיף ומעריך את דמי הפיקוח אשר ידרשו לצורך ביצוע התיקונים כמו גם מפרט את ליקויי התכנון.

2. השאלות השנויות במחלוקת:

הצדדים הסכימו לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, מר דובדבני, באשר לליקויים הישירים הקיימים בכל אחת מן הדירות ולשיעורם, וצמצמו את השאלות השנויות במחלוקת לחמש במספר:

2.1 האם אחראית הנתבעת לליקויי תכנון בדירות.


2.2 האם יש לפצות את התובעים בפיצוי בגין נזק לא ממוני.


2.3 האם יש לפצות את התובעים בגין ירידת ערך.


2.4 האם יש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי פיקוח הנדסי כפי שפירט המומחה בחוות דעותיו.


2.5 האם זכאים התובעים להשבת מלוא הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.


3. האם אחראית הנתבעת לליקויי תכנון.


טוענים התובעים, כי בינם לבין הנתבעת נחתם הסכם, חוזה התקשרות, אשר לפי סעיף 9.1 להוראות ההסכם הוסכם על הצדדים, כי הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, (להלן: "חוק המכר דירות") חלות על בניית יחידת הדיור ויראו את הקבלן (הנתבעת) כמוכר לעניין חוק זה.
מכאן מבקשים התובעים ללמוד, כי יש לראות בנתבעת כ"מוכר" על פי הוראות חוק המכר דירות המגדיר מוכר כמי שמוכר דירה שבנה.
מכאן טוענים התובעים, חלות על הנתבעת כל החבויות שחלות על "מוכר" ואין היא יכולה להשתחרר מאחריותה לגבי ליקויי בניה שנתגלו בדירות, כמו גם ליקויי תכנון שנתגלו כפי שפירט מר דובדבני בחוות דעתו.


מנגד טענה הנתבעת, כי אין לראות את הנתבעת כ"מוכר" לעניין חוק המכר דירות, מאחר ואין לה כל זכויות במקרקעין שנמכרו לתובעים ומעולם גם לא היו לה כל זכויות במקרקעין.


הנתבעת טענה, כי חתמה על הסכם קבלני מול התובעים, לפיו התחייבה לבנות על המגרשים דירות בהתאם לתנאי מכרז בהם זכתה ואשר הוצאו על ידי החברה הכלכלית לפיתוח קריית מלאכי בע"מ (להלן: "החברה הכלכלית"). לטענתה, החברה הכלכלית היא זו שמכרה את הזכויות לתובעים במסגרת פרוייקט דיור לזוגות צעירים ואף אחראית להליכי התכנון שעל פיהם הוצא המכרז.
הנתבעת אף הוסיפה וטענה, כי את סעיף 9.1 להסכם שנחתם בין הצדדים, יש להבין ולפרש על פי כוונת הצדדים. לטענתה, כוונת הצדדים הייתה כי יראו את הנתבעת אחראית לכל ליקויי הבניה אם יתגלו בדירות הצדדים, ולא הייתה כל כוונה להחיל עליה אחריות בגין ליקויי תכנון.


אקצר ואומר, כי אכן טעם רב מצאתי בטענות הנתבעת בעניין זה.


יש להבין את התקשרות הצדדים כדי לקבוע אם יש להטיל אחריות על הנתבעת לליקויי התכנון.
כאמור, הנתבעת זכתה בשנת 1995 במכרז מספר 11/95 שהופץ על ידי המועצה המקומית קריית מלאכי, משרד הבינוי והשיכון והחברה הכלכלית לפיתוח קריית מלאכי בע"מ, לביצוע עבודות בנייה של דירות מגורים לזכאי משרד הבינוי והשיכון בקריית מלאכי. על פי תנאי המכרז ביצעה הנתבעת את עבודות הבנייה בהתאם לתוכניות ומפרטים שהונחו בפניה על ידי המזמינים כאשר לצורך כך חתמה הנתבעת על הסכמי התקשרות לביצוע עבודת בניה מול כל אחד מן הדיירים.


מכאן, יש לומר שמי שמכר את הזכויות במקרקעין לתובעים זו החברה הכלכלית קריית מלאכי, או לכל היותר המנהל, ואילו הנתבעת בתיק זה הינה הקבלן אשר זכה במכרז שהוציאה החברה הכלכלית לצורך בניית הבית המשותף על דירותיו.


דומה הדבר להסכם שנעשה בין בעל זכויות במקרקעין למול קבלן בונה, כאשר בעל הזכויות במקרקעין הוא זה שטרח ועמל ותכנן את הבית אותו הוא מבקש לבנות על המקרקעין באמצעות בעלי מקצוע שהעסיק ועל פי התוכניות שבידיו מתקשר הוא עם קבלן מבצע אשר ידאג לעבודת הבנייה.


כך גם בענייננו זה. החברה הכלכלית אשר מצד אחד התקשרה עם דיירים ומצד שני פעלה עבורם והתקשרה עם הנתבעת, היא זו אשר הכינה את תוכניות הבניה, בין בעצמה ובין באמצעות מי מטעמה, ועל פיהן הוצא המכרז בו זכתה כאמור הנתבעת.


משכך, יש לומר כי ההתקשרות שהייתה בין התובעים לבין הנתבעת הצטמצמה לעבודת קבלנות בניה בלבד ואין לראות בנתבעת כ"מוכרת זכויות" באופן המטיל עליה חבות באשר לתכנון הבניה.


לתוצאה זו ניתן להגיע גם מהאופן שבו שילמו התובעים לנתבעת את תמורת העבודה.
סעיף 10 להסכם שנחתם בין התובעים לנתבעת מלמד, כי התובעים נדרשו לשלם ישירות לבנק כספים עבור ביצוע העבודות, כאשר בבנק נמצאו שני סוגים של חשבונות. חשבון אחד הינו "חשבון משתכנים - בניה" שאליו הופקדו כל הכספים עבור שירותי הבניה. חשבון שני הינו "חשבון משתכנים - הוצאות" שאליו הופקדו כל הכספים עבור תשלום למנהל מקרקעי ישראל, מיסים, אגרות והיטלים לגופים ולרשויות המוסמכות, הוצאות תכנון, פיקוח, ניהול וכו'.
הנתבעת קיבלה את תמורתה מהחשבון הראשון, ואילו החשבון השני, חשבון ההוצאות, שולם לגורמים האחרים ולענייננו זה, בין השאר, עבור התכנון של הדירות.


כל הדברים לעיל, יש בהם כדי להשליך על כוונת הצדדים בחתימתם על הוראות סעיף 9 להסכם.
אכן נקבעה שם הוראה מפורשת, כי הוראות חוק המכר דירות חלות על בניית יחידות הדיור ויראו את הקבלן כמוכר לעניין חוק זה, אולם יש כאמור בהוספת הוראה זו לחוזה כדי להטיל על הנתבעת את חובת הבדק והתיקונים לעניין נזקים, פגעים, פגמים, ליקויים וקלקולים כלשהם אשר התעוררו בתקופת הבדק וידרש תיקונם, בלבד.


אינני סבורה כי כוונת הצדדים הייתה להרחיב הוראה זו מעבר לאמור לעיל, מה גם שהוראה זו נכתבה תחת ראש פרק של "בדק ותיקונים" המדבר בעד עצמו.


סוף דבר, סבורתני כי אין להטיל על הנתבעת אחריות בגין ליקויי תכנון של הדירות, ובאם קיימת לתובעים טענה כלשהי בראש נזק זה, הרי שהיא צריכה להיות מופנית ישירות כנגד המתכנן או לחילופין כנגד החברה הכלכלית.


4. האם יש לפצות את התובעים בגין נזק לא ממוני.


התובעים טענו כי הליקויים שנותרו בדירותיהם מקימים להם את הזכות לפיצוי בגין נזק לא ממוני, נזק אשר יש בו כדי לשקף את עוגמת הנפש שנגרמת להם עקב הליקויים בדירות.
מנגד טענה הנתבעת, כי על פי חוות דעת המומחה, אין מדובר בליקויים רבי משמעות וכי היקף הליקויים בכל חמשת הדירות מגיע לכל היותר ל- 30,000 ₪, שזה כ- 10% מסכום התביעה שגובשה מלכתחילה ומצביע כאמור, על ליקויים שולייים שנותרו בדירות ואשר אין בהם כדי לפגום בהנאה של התובעים מהשימוש בדירות.


לאחר שעיינתי בחוות דעותיו של המומחה לגבי כל אחד מהדירות, הנני סבורה כי הגם שמדובר בליקויים שוליים הקיימים בכל אחת מהדירות, כל אחת וחוות דעתה היא, עדין יש מקום לפצות את התובעים בגין עוגמת נפש שנגרמה להם עקב מסירת ממכר אשר יש בו ליקויים.
אשר לשיעור הפיצוי, הרי שזה יקבע ביחס ישיר לסוג הליקויים ועלותם.


5. האם זכאים התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך.


התובעים העלו תביעתם זו לפיצוי בגין ירידת ערך, רק בשלב הסיכומים ולא פרטו תביעתם זו בכתב התביעה.


הנתבעת התנגדה לכל הרחבת חזית ואין לי אלא לקבל את עמדת הנתבעת בעניין זה ולדחות תביעת התובעים על הסף בראש נזק זה.


6. האם זכאים התובעים לתשלום בגין הוצאות פיקוח.


המומחה בחוות דעותיו הוסיף והמליץ על תשלום דמי פיקוח הנדסי לגבי כל אחת מהדירות אשר יש בו כדי לשקף את הוצאות הפיקוח להם ידרשו לכאורה התובעים באם יתקנו את הליקויים בעצמם.


לטענת הנתבעת אין לפסוק פיצוי בגין ראש נזק זה מאחר ואין בדעת התובעים לבצע את התיקונים בדירתם וכל מה שמעניין אותם הוא פיצוי כספי בגין הליקויים ותו לא.


התובעים הצהירו באחד הדיונים, כי אין בדעתם לבצע את התיקונים בדירותיהם וכל עניינם הוא בפיצוי כספי גרידא.


משכך, אין לפצותם בתשלום עבור פיקוח הנדסי כפי שהתייחס לכך המומחה מטעם בית המשפט, מה גם שמדובר בתיקוני ליקויים מזעריים אשר אינם מצריכים פיקוח הנדסי.


7. הוצאות משפט



ביקשו התובעים כי בית המשפט יקבל את תביעותיהם לדמי נזק ויפסוק להם את כל הוצאות המשפט אשר נגרמו להם בגין תביעה זו.
אלא שהנתבעת מנגד סבורה כי אין התובעים זכאים להחזר הוצאות מלא, שכן תביעתם מלכתחילה הייתה תביעה מנופחת ללא כל פרופורציה לנזק הישיר שקיים בדירותיהם, והיא זו אשר מנעה כל התדברות בין הנתבעת לתובעים לכשהציגו בפניה את חוות הדעת של המומחה מטעמם.


הנתבעת חזרה וציינה, כי התביעה מלכתחילה עמדה על כ- 260,000 ₪, כאשר בפועל הנזק הישיר שנגרם לתובעים על פי חוות דעותיו של המומחה מטעם בית המשפט מגיע לכ- 30,000 ₪, כאשר הנתבעת נושאת במחצית משכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט, בעלות של כ- 10,000 ₪ ואילו הייתה התביעה מלכתחילה סבירה והגיונית, יתכן וניתן היה למצוא פתרון מיידי לבעיה, כבר בשלבים המוקדמים עוד בטרם הגעה לבית המשפט.


לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, מצאתי טעם רב בטענות הנתבעת, הגם שאינני מקבלת את עמדתה עד תום .


אכן, אילו היו התובעים באים בדברים ישירות עם הנתבעת ומגיעים אף להסכמה למינוי מומחה מוסכם מחוץ לכותלי בית המשפט, אשר יבדוק את היקף הליקויים כדי להביא מחלוקת זו לפתרון, הייתה נמנעת תביעה זו.
אלא שמוכנה אנוכי להניח, כי לא צלח בידי התובעים לעשות כן, ועל כן נדרשו לפנות למומחה מטעמם כדי לבסס תביעתם זו.
אך נדמה כי היה בחוות דעת המומחה מטעמם רק כדי להקצין את מערכת היחסים בין התובעת לנתבעת, שכן הדרישה שהוצגה בפני הנתבעת על בסיס חוות הדעת, נמצאה מקוממת והיה בה כדי לנתק את הקשר בין הצדדים.


אכן, חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט החזירו את הצדדים לפרופורציות נכונות של המחלוקת, והראיה כי היה בחוות דעת אלו כדי להביא תיק זה לידי סיום מבלי לחשוף את המומחה לחקירה נגדית.


אשר על כן, סבורתני כי אין התובעים זכאים להחזר הוצאות מלא אותם הוציאו לצורך תובענה זו, אך בהחלט זכאים הם להוצאות חלקיות כמפורט להלן:


החזר אגרת בית משפט על פי סכום פסק הדין שנפסק לגבי כל תובע.
הוצאות חוות דעת מומחים סך של 10,000 ₪, שישולם לכל התובעים.
מאחר ומדובר בהוצאות שנגרמו לעשרת התובעים במשותף, יש לחלוק את הסכום באופן שווה בין התובעים.


8. סוף דבר



בהתחשב בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, מר דובדבני, ולאחר הפחתת ליקויי תכנון בגין כל אחת מהדירות, והוצאות פיקוח הנדסי, הנני פוסקת לתובעים את הסכומים הבאים:


לגבי דירת ויינטראוב (התובעים 1-2), אני פוסקת סך של 8,200 ₪ בגין ליקויי בניה, וכן סך של 800 ₪ בגין עוגמת נפש.


לגבי דירת בורושנסקי (התובעים 3-4), אני פוסקת סך של 9,690 ₪ בגין ליקויי בניה, וכן סך של 1,000 ₪ בגין עוגמת נפש.


לגבי דירת ניסילביץ (התובעים 5-6), אני פוסקת סך של 4,390 ₪ בגין ליקויי בניה, וכן סך של 400 ₪ בגין עוגמת נפש.


לגבי דירת אזולאי (התובעים 7-8), אני פוסקת סך של 4,570 ₪ בגין ליקויי בניה, וכן סך של 400 ₪ בגין עוגמת נפש.


לגבי דירת בלוי (התובעים 9-10), אני פוסקת סך של 3,880 ₪ בגין ליקויי בניה, וכן סך של 400 ₪ בגין עוגמת נפש.


בסה"כ תשלם הנתבעת לתובעים סך כולל של 33,730 ₪.


כמו כן תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט כמפורט לעיל, ושכר טרחת עורך-דין כולל בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק רישום קבלנים

  2. קבלן לא רשום

  3. חוזה קבלן משנה

  4. הסכם מסגרת עם קבלן

  5. תקלות בדירה של קבלן

  6. קבלן בניין תאונה בעבודה

  7. רווח קבלני - שכר עבודה

  8. תקנות רשם הקבלנים

  9. מסירת דירה מקבלן באיחור

  10. תקנות רישום קבלנים

  11. העלאת סיווג קבלני

  12. תקנות סיווג קבלנים

  13. מהו קבלן בונה ? מס הכנסה

  14. סיווג ג5 - קבלנים

  15. איחור בהודעה לקבלן

  16. חובות לקבלן שנפטר

  17. חברה קבלנית - ביקורת מס

  18. סכסוך בין קבלנים עבודות חשמל

  19. תביעה נגד קבלן שפשט רגל

  20. סעיף 6 לחוק חוזה קבלנות

  21. תביעת קבלן משנה נגד קבלן ראשי

  22. אחריות קבלן ליקויי תכנון דירה

  23. ערעור של הקבלן על גובה הפיצוי

  24. איחור במסירת דירה מקבלן

  25. ביטוח עבודות קבלניות - חריגים

  26. אחריות קבלן משנה – תאונת עבודה

  27. תביעה נגד קבלן למסור דירת קוטג'

  28. סכסוך בין קבלן ורוכש דירה

  29. מחלוקת על זהות דירה מקבלן

  30. חילוקי דעות בין יזם לקבלן

  31. סכסוך בין קבלן לבין מזמין העבודה

  32. השוואת תנאים של עובדי קבלן

  33. ביטוח עבודות קבלניות - קבלני משנה

  34. הסכם עם קבלן לבניית בית מעץ

  35. תביעה נגד כלל ביטוח עבודות קבלניות

  36. תביעה לתשלום יתרת חוב – חברה קבלנית

  37. ההבדל בין קבלן מבצע לבין קבלן בונה

  38. איחור במסירה של דירה - תביעה נגד קבלן

  39. סכסוך על גודל גינה בדירה מקבלן

  40. איחור במועד מסירת עבודה קבלנית

  41. סכסוך בין קבלן משנה לקבלן ראשי

  42. הסכם לביצוע עבודות חשמל עם קבלן

  43. נזקים כבלי חשמל - ביטוח עבודות קבלניות

  44. פיצוי בגין אובדן רווחים עתידיים

  45. קבלן עצמאי / מזמין שירותים - יחסי עבודה

  46. תביעה של משרד חקירות נגד חוקר קבלן עצמאי

  47. דחיית מועד המסירה בגין הזמנת שינויים

  48. חוזה עם קבלן בהליכי פירוק עקב קשיים כלכליים

  49. תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות

  50. ערעור קבלנים עצמאים מנהלי פרויקט שיקום שכונות

  51. פיצוי כספי מהקבלן בגין אי התקנת פרקט בדירה

  52. תביעה לתשלום יתרת חוב שחב קבלן ראשי לקבלן משנה

  53. מהו המבחן בפסיקה לקביעת מעמד כ"עובד" או "קבלן עצמאי" ?

  54. תביעה נגד חברה קבלנית בגין שירותי בנייה להקמת בית מגורים

  55. תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות סיווג קבלנים רשומים

  56. השלד של המבנה נבנה כולו על ידי קבלן שאינו רשום דבר שגרם נזקים רבים

  57. חוזה פאושלי מכתיב מערכת הקצאת סיכונים של הקבלן המבצע, מצד אחד, ושל מזמין העבודה, מצד שני

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון