עיכוב הליכים הפרת הסכם

החלטה 1. בפני בקשה לעיכוב הליכים בתיק הוצל"פ 01-87644-97-2 וזאת עד למתן פסק דין בתיק ה"פ 594/01, שהוגש בבית משפט זה. בבקשה בתיק העיקרי מבקשים המבקשים, כי יוצהר, שההסכם שערכו עם המשיבה מס' 1 (הגברת איריס דקל, שהיא בתם של המבקשים, ושתכונה להלן - "הקונה"), לפיו מכרו המבקשים לקונה את הדירה שבבעלותם, המצויה ברח' המ"ג 43/36 בירושלים (להלן - "הדירה"), מבוטל עקב הפרתו על ידי הקונה באי תשלום התמורה בגין רכישת הדירה. עוד מתבקש על ידי המבקשים, כי תימחק הערת אזהרה שנרשמה לטובת המשיב 2 (להלן - "הבנק") על הדירה. המבקשים מוסיפים ומבקשים, בתיק העיקרי, כי ייקבע, שאם הדירה תימכר במסגרת הליכי הוצל"פ, ייחשבו הם כדיירים מוגנים בדירה. במקביל להגשת התובענה העיקרית, הוגשה גם הבקשה דנן, וביום 25.3.01 החלטתי על שמיעת הבקשה במעמד שני הצדדים. לאחר הדיון שהתקיים ביום 29.3.01 במהלכו חזרו המבקשים על האמור בבקשתם וב"כ הבנק חזר על האמור בתגובה שהגיש בכתב, הוריתי על עיכוב ארעי של הליכי ההוצל"פ עד למתן החלטה בבקשה. 2. ההליכים המתנהלים בלשכת ההוצאה לפועל, אותם מבקשים המבקשים לעכב, הם הליכי מימוש משכון שנרשם על זכויותיה החוזיות של הקונה, זכויות הנובעות מההסכם לרכישת הדירה. ההסכם שבין המבקשים לבין הקונה נעשה ביום 24.11.94. על פי ההסכם רכשה הקונה את זכויות הבעלות של המבקשים בדירה תמורת סך 225,000.- דולר. הקונה נטלה מהבנק הלוואה בסך כולל של 330,000.- ש"ח, כסיוע לצורך רכישת הדירה. מרבית כספי ההלוואה הועברו, על ידי הבנק, ישירות למבקשים. להבטחת זכויותיו של הבנק נרשמה לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, חתמו המבקשים על כתב התחייבות לפיו הסכימו המבקשים, כי כל זכויותיה של הקונה בדירה תשועבדנה לטובת הבנק; כי עד לחודש יוני 1995 יעבירו המבקשים את הבעלות בדירה על שמה של הקונה, כשהיא חופשית מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי; וכי לא יעשו כל עסקה שהיא בדירה, אלא אם כן באותו מעמד תירשם המשכנתא לזכות הבנק. על פי כתב ההתחייבות הנ"ל הצהירו המבקשים שידוע להם, כי ההלוואה שניתנה לקונה אמורה להיות מובטחת במשכנתא על הדירה, וכי הבנק הסכים להעמיד את ההלוואה לרשות הקונה עוד לפני רישום המשכנתא, בתנאי שתינתן לבנק ההתחייבות האמורה של המבקשים. על פי סעיף 10 לכתב ההתחייבות האמור, הרי שאם יפרו המבקשים התחייבות כלשהי מהתחייבויותיהם על פי כתב ההתחייבות, "או אם תתבטל עסקת מכר הדירה בהסכמת [הקונה] או עקב הפרת תנאי חוזה הרכישה על ידה", כי אז יחזירו המבקשים לבנק את סכום ההלוואה. בסופו של דבר לא נרשמה עד היום המשכנתא לזכות הבנק, הקונה לא עמדה בפרעון ההלוואה שקיבלה מהבנק, המבקשים אף הם לא החזירו לבנק את סכום ההלוואה שניתנה על ידי הבנק לפקודתם וטענת המבקשים היא, שהקונה לא שילמה להם ולו סכום כלשהו עבור הדירה. המבקשים טוענים, כי בנסיבות אלה הם היו זכאים לבטל את ההסכם שבינם לבין הקונה (מכתב הביטול נושא תאריך 31.3.98, נספח יג' לבקשה בתיק העיקרי). 3. להשלמת התמונה יצוין, כי המבקשים פנו תחילה בתובענה לבית משפט השלום בירושלים (ה"פ 629/98). ביום 14.2.01 נפסק בבית משפט השלום, כי אין הוא מוסמך לדון בתובענה שהוגשה על ידי המבקשים. בית משפט השלום מחק את התובענה, מהסיבות המפורטות בפסק דינו האמור, ומיד לאחר מכן הוגשה התובענה העיקרית לבית משפט זה, שהיא זהה, בעיקרה, לתובענה שהוגשה בעבר לבית משפט השלום. במהלך הדיון בתובענה בבית משפט השלום עוכבו הליכי ההוצאה לפועל שעיכובם מתבקש גם עתה. 4. טענתם המרכזית של המבקשים היא, שהמשך הליכי ההוצאה לפועל, בגדר בקשת הבנק למימוש המשכון על זכויותיה החוזיות של הקונה, אינו יכול להיעשות, לאחר שהם ביטלו את ההסכם שבינם לבין הקונה, ובטרם תתברר סוגיה זו בבית המשפט. על פי הטענה, לאחר ביטול ההסכם, שוב אין לקונה כל זכויות בדירה ומכאן שגם לבנק אין זכויות מכוח משכון זכויותיה של הקונה. מתגובת הבנק עולה, כי בגדר מימוש המשכון שנרשם לטובתו על זכויותיה של הקונה בדירה, מונה בא כוח הבנק ככונס נכסים לדירה. מהתגובה מתברר, כי הבנק סבור שבגדר הליך מימוש המשכון האמור ניתן יהיה למכור את הדירה. ב"כ הבנק אף הבהיר זאת במפורש בדיון שהתקיים ביום 29.3.01: "לשיטתי, אין מנוס מפינוי הדירה אגב מימוש המשכון על הזכויות החוזיות של הקונה". יצוין, כי המבקשים עדיין מתגוררים בדירה ולטענתם לא נמסרה החזקה בה לידי הקונה. הבנק טוען, כי המבקשים נהגו שלא בתום לב ומסרו גירסאות שונות באופן שלא ניתן ליתן בהם אמון. תחילה אישרו, כי סך של 80,000.- דולר שולם להם על ידי הקונה במעמד חתימת ההסכם בגין רכישת הדירה. לאחר מכן הצהיר המבקש מס' 1, כי אמנם קיבל את הסכום האמור אך החזירו לקונה, ביחד עם הסכום שהתקבל מהבנק, כהלוואה שהלוו המבקשים לקונה. בהמשך, שוב שינה המבקש מס' 1 את גרסתו והצהיר, כי מעולם לא קיבל את הסך של 80,000.- דולר במעמד חתימת ההסכם. זאת ועוד, הבנק מפנה את תשומת הלב לכך, כי המבקשים מודים שהם חייבים לבנק סך של 110,000.- דולר (סעיף 25 לתצהיר התומך בבקשה שבתיק העיקרי) ולא נותנים כל הסבר מניח את הדעת מדוע לא נקטו כל פעולה עקב הפרת ההסכם מצד הקונה, אלא רק לאחר שחלפו למעלה משלוש שנים מאז הפרת ההסכם. מטעם זה הבנק טוען, כי אין תוקף להודעת הביטול. אכן, נסיבות המקרה מצביעות על מספר תמיהות בדרך פעולתם של המבקשים. גם אין לשכוח, כי מדובר בעסקה בין הורים לבין בתם, ואין להתעלם משינויי הגירסאות של המבקש מס' 1. ואולם, על פני הדברים לא ניתן, לפחות לא בשלב זה, לקבוע, כי טענת המבקשים בענין זכותם לבטל את ההסכם שבינם לבין הקונה, היא טענת בדים וכי המבקשים לא הצליחו לשכנע בקיומה של זכות לכאורה, לפחות במידת מה. הטענה המרכזית שבפי המבקשים, בדבר אי תשלום יתרת התמורה עבור הדירה, לא נסתרה, ולכאורה, לנוכח מצב זה, יש למבקשים זכות, לכאורה, לבטל את ההסכם שבינם לבין הקונה. אין בפי הבנק טענה של ממש לפיה, המבקשים קיבלו מהקונה את התשלום האחרון בסך 35,000.- דולר, שהיה צריך להשתלם כנגד מסירת החזקה בדירה. אגב, מטעמים השמורים עמם, לא טען איש מבעלי הדין, כי ההסכם למכירת הדירה היה חוזה למראית עין, שכל כולו נועד לאפשר לקונה לקבל הלוואה מהבנק. 5. מתגובת הבנק עולה, כאמור, כי, לשיטתו, זכאי הבנק, בגדר מימוש המשכון שהוטל על זכויותיה החוזיות של הקונה, למכור את הדירה. הבנק מסתמך לענין זה על פסיקה שניתנה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ת"א 1719/00, ברנז ואח' נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ ואח', פסק דין מיום 24.7.00, מפי כב' השופט זפט) ובבית המשפט המחוזי בנצרת (ת"א 1038/00, מרדכי כהן ואח' נ' בנק טפחות בע"מ ואח', פסק דין מיום 8.5.00, מפי כב' השופט חטיב האשם). שני פסקי הדין הנ"ל, שלא פורסמו, צורפו לתגובת הבנק. אינני סבור כי יש בכוח האסמכתאות הנ"ל להטות את הכף, לפחות לא בשלב זה של ההליכים. כל עוד לא נרשמה בפנקס רישום המקרקעין משכנתא לטובת הבנק על זכויות הבעלות בדירה, השעבוד היחיד שבו מחזיק הבנק הוא המשכון על זכויותיה החוזיות של הקונה. זכויות אלה כפופות לטענות הצד האחר לחוזה (המבקשים) כנגד הקונה. אך מובן הוא, כי אם המבקשים זכאים לבטל את החוזה שבינם לבין הקונה, יתכן מצב שהקונה תיוותר ללא כל זכויות מכוח החוזה האמור, או למצער, ללא זכות לקבלת החזקה ו/או הבעלות בדירה. במצב כזה, המשכון שניתן לטובת הבנק, על זכויות הקונה בדירה, לא יהיה בעל תוכן ממשי. אילו היה הבנק "מסתפק" במימוש המשכון בדרך של "מכירת" הזכויות החוזיות של הקונה בדירה (בהנחה שהיה מי שיהיה מוכן לרכוש זכויות אלה) ניתן היה לטעון, כי אין המבקשים יכולים למנוע מימוש זה. ואולם, מעמדת הבנק עולה, כי הליך המימוש פירושו, לשיטת הבנק, מכירת "הדירה" ופינוי המבקשים. אינני מבין כיצד יכול הבנק לממש את המשכון האמור, כאילו היה הוא משכנתא רשומה על זכויות הבעלות בדירה. בת"א 1719/00 שהוזכר לעיל, פסק כב' השופט זפט, כי מוכרי דירה אינם יכולים לעכב את הליכי מכירת הדירה בהוצאה לפועל, הליכים המתנהלים בגדר מימוש המשכון שניתן לבנק על זכויות הקונה. ואולם, במקרה הנ"ל העובדות היו שונות. באותו מקרה נמסרה החזקה בפועל לקונה והמוכרים סירבו לבטל את החוזה שבינם לבין הקונה, גם לאחר שהקונה לא עמד בתשלומים עבור רכישת הדירה. בנסיבות אלה נפסק, כי כדי לבסס לעצמם זכות להחזרת ההחזקה, היה על המוכרים לבטל את החוזה. דהיינו - כונס הנכסים מטעם הבנק היה רשאי לבוא בנעליו של הקונה וליטול את החזקה בדירה, כך שמימוש המשכון על זכויות הקונה, כלל גם את מימוש הזכות להחזיק בדירה. בפרשה הנ"ל עמדת המוכרים נמצאה כבלתי ראויה, לאחר שהם עמדו על קיום החוזה, במובן זה שיכלו להמשיך ולהחזיק בכספי התמורה שקיבלו מהבנק (דהיינו, בהלוואה שהעמיד הבנק לזכות הקונה ושהועברה ישירות למוכרים) וכן בדירה עצמה. במקרה דנן, המבקשים מודים בחובם לבנק, אך הם מבקשים לשמור בידם את ההחזקה בדירה, לרקע טענתם בדבר ביטול ההסכם שבינם לבין הקונה. במציאות זו, אינני סבור שהבנק רשאי, כל עוד עומדת זכותם הלכאורית של המבקשים לבטל את החוזה עם הקונה, ליטול את החזקה בדירה, במסגרת מימוש המשכון על הזכויות החוזיות של הקונה. במקרה דנן, להבדיל מהפרשה שנדונה על ידי כב' השופט זפט, כניסתו של הבנק לנעליו של הקונה, מכוח השעבוד, אין עמה קבלת החזקה בדירה, שכן החזקה לא נמסרה לקונה. גם הפרשה שנדונה בבית המשפט המחוזי בנצרת בת"א 1038/00, אינה יכולה לסייע לבנק, שכן באותו ענין נפסק בהליכים קודמים, כי זכויות החזקה של המוכרים תהיינה כפופות למשכון שנרשם על הזכויות החוזיות של הקונים (ראו ע"א 6009/97, טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' מרדכי כהן ואח', תקדין-עליון, כרך 98(4), 644). על כן, האמור בפסק דינו של בית משפט המחוזי בנצרת, לפיו: "יש לראות את המשכון שנרשם על זכויות הקונים כמשכון החל על הדירה ועל הזכויות הקנייניות ולא רק על זכויות חוזיות של הקונים" (עמ' 10 לפסה"ד), אינו יכול לסייע לבנק במקרה דנן, שכן הוא נובע מהנסיבות המיוחדות של אותו מקרה. אגב, בכל הכבוד, אם דברים אלה נאמרו במנותק מהנסיבות המיוחדות של אותה פרשה, לפיהן גם זכויות החזקה של המוכרים כפופות למשכון, אינני יכול להסכים לאמירה זו של בית המשפט המחוזי בנצרת. 6. גם מכתב ההתחייבות כלפי הבנק, עליו חתמו המבקשים, עולה בבירור, כי יש להבחין בין משכונן של זכויותיה החוזיות של הקונה, לבין רישום משכנתא על זכויות הבעלות בדירה. אכן, אנו מצויים ב"תקופת ביניים", שבמהלכה עדיין לא נרשמה משכנתא לטובת הבנק וכל מה שיש לבנק הוא אותו משכון על הזכויות החוזיות של הקונה, בצירוף הערת אזהרה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין. במצב זה, אינני סבור, כי הבנק יכול, בדרך של מימוש המשכון, להגיע לתוצאה שיש עימה מכירת זכויות הבעלות בדירה, זכויות הרשומות עדיין על שם המבקשים. בדומה לכך, בנסיבות המקרה דנן, כאשר המבקשים לא מסרו את החזקה בדירה לקונה, אינני סבור, כי בדרך של מימוש המשכון הקיים כיום לטובת הבנק, ניתן להביא לנטילת החזקה מידיהם של המבקשים, תוצאה שהבנק מבקש להשיג בהליכים שהוא נוקט בהוצאה לפועל. אין באמור לעיל כדי להצביע על כך שהבנק נותר ללא תרופה. מכוח האמור בכתב ההתחייבות עליו חתמו המבקשים, יתכן שהבנק יכול לגרום לכך, כי תירשם משכנתא לטובתו על זכויות המבקשים עצמם בדירה, כפי שרמז ב"כ הבנק בדיון שהתקיים בפני. לבנק פתוחות דרכים נוספות לתבוע את החזר חובם של המבקשים, ובגדרם יתכן שניתן להביא גם למכירת הדירה לצורך פרעון חוב זה. ואולם, ההחלטה דנן מתייחסת להליכי מימוש המשכון שהוטל על זכויותיה החוזיות של הקונה, וזאת לנוכח טענת המבקשים בתובענה העיקרית. בהתחשב בטיבן של זכויות אלה, שהן כפופות כיום לטענת המבקשים בדבר זכותם לביטול החוזה, ובהתחשב בכך שהחזקה לא נמסרה לקונה, אינני סבור כי יהיה זה נכון להמשיך בהליכי המימוש, כפי שהבנק מבין אותם, כל עוד תלוי ועומד הדיון בטענת המבקשים בדבר זכותם לביטול החוזה. ברור, שאם בגדר מימוש המשכון תימכר "הדירה", לרבות הזכות להחזיק בה, יפגעו המבקשים פגיעה בלתי הפיכה. במובן זה, מאזן האינטרסים נוטה בבירור לטובת המבקשים. לסיכום: לנוכח הטענה בדבר אי תשלום יתרת התמורה עבור הדירה, טענה שבעיקרה לא נסתרה (לפחות לא לגבי הסכום הנותר של 35,000.- דולר, גם אם המבקשים מסרו גירסאות סותרות באשר לגורל הסך של 80,000.- דולר), אין לשלול את זכותם הלכאורית של המבקשים להוסיף ולהחזיק בדירה ולא להעביר לקונה את הבעלות בה. במצב זה, אם הבנק מבין את הליכי מימוש המשכון שיש לו על זכויותיה החוזיות של הקונה, כהליכים שמאפשרים לו לפנות את המבקשים מהדירה ולמכור בהוצל"פ את זכויות הבעלות שבה, אין מנוס מעיכובם של הליכים אלה עד לבירור התובענה העיקרית. 7. אם לא די באמור לעיל, אוסיף עוד, כי הודאת המבקשים בחובם לבנק, כשלעצמה, אינה מונעת מהמבקשים להתנגד להליכי פינויים מהדירה, שכן שאלה פתוחה היא, האם זכויות המבקשים בדירה (להבדיל מזכויותיה של הקונה), משמשות כבטוחה לחובם לבנק. זאת ועוד, הסתמכות המבקשים על הוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב1972-, לפיה, גם אם תימכר הדירה בהוצל"פ יהיו הם לדיירים מוגנים, אינה טענה בעלמא. הקונה ויתרה לבנק על תחולת סעיף זה (ראו סעיף 22(א) לחוזה ההלוואה, נספח ו' לתובענה העיקרית), אך, לכאורה, המבקשים זכאים ליהנות ממנו (לפחות בכל הנוגע לאפשרויות הפתוחות בפני הבנק לאכוף על המבקשים קיום התחייבויות אלה). כזכור, אחד הסעדים המבוקשים הוא הצהרה על כך שהמבקשים זכאים ליהנות מהוראת סעיף 33 הנ"ל. גם מטעם זה, דין הבקשה להתקבל. 8. על יסוד האמור לעיל, אני מחליט על המשך עיכוב הליכי ההוצאה לפועל בתיק הוצל"פ 01-87644-97-2 וזאת עד למתן פסק דין בתובענה העיקרית בה"פ 594/01. בתגובת הבנק לבקשה אין כל התייחסות לצורך בחיוב המבקשים במתן ערבויות כלשהן לנזקים ולהוצאות שיכולים להיגרם לבנק כתוצאה מעיכוב הליכי ההוצאה לפועל, למקרה שהתביעה בתיק העיקרי תידחה. במצב כזה, אינני רואה לנכון לחייב את המבקשים בערבויות מעבר להתחייבות אישית לפיה, הם יישאו בנזקיו והוצאותיו של הבנק, אם יהיו כאלה, כתוצאה מעיכוב הליכי הוצאה לפועל, למקרה שהתביעה בתיק העיקרי תידחה, או שהעיכוב יבוטל מסיבה אחרת. התחייבות זו תוגש לבית המשפט בתוך שבעה ימים מיום קבלת החלטה זו אצל ב"כ המבקשים. לא תוגש ההתחייבות, יבוטל עיכוב הליכי הוצאה לפועל. הבנק ישא בהוצאות המבקשים בגין הבקשה דנן בסך 1,500.- ש"ח להיום ובתוספת מע"מ. עיכוב הליכיםהפרת חוזהחוזה