שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה


פסק דין

א. מהות התובענה

התובעים הם הבעלים במשותף של מגרש ברחוב אמבר באזור התעשיה של פתח- תקווה, הידוע כגוש 6365 חלקה 34 (להלן: "המגרש").
הנתבע הינו קבלן בנין מנוסה.
בין הצדדים לתובענה זו נחתם מסמך שכונה זכרון דברים ועינינו עיסקת קומבינציה, מתאריך 4.10.1994.(נספח ב' לכתב התביעה).

לטענת התובעים לא עמד הנתבע בזכרון הדברים, לא השיג היתר בניה כפי שהתחייב שיעשה, ולכן, לאחר שפניותיהם אליו לא נענו, הם ביטלו את הסכם הקומבינציה, בזכות ועפ"י זכרון הדברים, ותבעו בתביעה זו את הנתבע בגין נזקים שנגרמו להם.

ב. עובדות רלבנטיות



בזמן החתימה על זכרון הדברים חלה על המגרש תב"ע פת / 1241 א שנכנסה לתוקף ביום 23.12.1993, לפיה ניתן למהנדס העיר שיקול דעת נרחב לגבי אישור תכנית חניה שתוגש, ככל שתהא בהתאם לתקן ולשביעות רצונו. (ר' גם חוה"ד המומחה מר יעקב לפיד בעמ. 4 סעיף 5.1).
לפי תוכנית זו ניתן היה לבנות על המגרש מבנה לתעשיה קלה.
עקרונות זכרון הדברים היו שהנתבע ישא בכל העלויות של התכנון והבניה (למעט מספר עלויות שהוטלו על התובעים).
בתמורה היה הנתבע אמור לקבל את הבעלות בכל הבניין שייבנה, למעט קומת הקרקע, אשר תיבנה בשטח המכסימאלי שניתן לבניה, ואשר היתה אמורה להימסר לתובעים.
במבוא לזכרון הדברים נכתב בזו הלשון:

"הקונה מצהיר כי ראה את המגרש ובדק את זכויות הבניה לגביו, וידוע לו שלפי תכנית המתאר ו/או המפורטת שחלה על המגרש חלק הימנו הופקע ו/או יופקע לצרכי ציבור".
ובהמשך נקבע:
"הקונה מוכן לקנות מהמוכר את הממכר ולבנות על המגרש בשלמותו בנין לשימוש מסחרי ובניצול מלוא אחוזי הבניה שניתן כיום וניתן יהיה לקבל מרשויות התכנון והרישוי."


בין יתר ההתחייבויות שנטל על עצמו הנתבע בזכרון הדברים, הוא התחייב לפעול לקבלת היתר בניה לבנין שייבנה על המגרש וזאת על חשבונו.
סעיף 12 ו.(2) קבע כי:
"במידה ובהיתר הבניה יאושרו בקומת הקרקע מעל 18 חניות ושיטחן לא יהיה ע"ח החניות התפעוליות שבחצר המגרש והמיועדות לשימוש כל הבנין, אזי "לתמורה" יוקצו 2 חניות נוספות שאת מיקומן יבחר המוכר תוך 15 יום מיום קבלת היתר הבניה".

סעיף 13.א להסכם (נספח ב' לפרשת התביעה)

קובע כי:
"הקונה מתחייב לעשות את כל המאמצים ולטפל בזריזות ביחד עם המהנדס…לשם קבלת היתר מן הוועדה המקומית ו/או הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה על מנת לבנות על המגרש בנין/בית משותף כנ"ל ובאחוזי בניה מקסימליים שהקונה יוכל לנצל, ואולם לפני הגשת הבקשה להיתר הבניה לעיריה מתחייב הקונה להציגה בפני המוכר כדי לוודא באם תיכנון התמורה תואם את תנאי החוזה".

סעיף 23 (ד) לזכרון הדברים קבע כי:
"הקונה אחראי למילוי כל החוקים, התקנות והתקנים בכל הקשור לבניית הבנין על המגרש".

זכרון הדברים, שמונה 9 עמודים ,מסתיים בסעיף 35 הקובע כי:
"זכרון דברים זה יכנס לתוקף ביום אישור הבקשה להיתר בניה ע"י עירית פ"ת שאז וסמוך לאחריו מתחייבים הצדדים לחתום על חוזה מכר ברוח זכרון דברים זה בשינויים המתחייבים. ואולם באם יסרב אחד הצדדים לחתום על החוזה מוסכם בזאת על הצדדים כי זכרון דברים זה יהפך לחוזה מחייב לכל דבר וענין".

גם ללא סיומת זו עונה זכרון הדברים על הגדרת חוזה מושלם, וכוונת הצדדים שאכן ערכו חוזה מושלם באה לידי ביטוי , בין היתר, בכך, שניתן עוד לפני חתימת "החוזה" לרשום על הנכס הערות אזהרה לטובת הקונה ו/או עירית פ"ת. (סעיף 17 לזכרון הדברים).
בינתיים שונתה התב"ע וביוני 1995 אושרה תב"ע פת 10/2000, שחלה גם על המגרש נשוא התובענה.

בשלב מסויים, כשהנתבע לא השיג היתר בניה, בדקו התובעים בעירית פתח תקווה, והתחוור להם שהנתבע הגיש בקשות למתן היתר, מבלי שכלל באף אחת מהבקשות פתרון חניה, למרות שתכנית בנין עיר מחייבת הצגת פתרונות חניה כתנאי למתן היתר בנייה על המקרקעין.
לגבי הבקשה הראשונה להיתר יש התייחסות רק ביום 16.11.1995 , דהיינו כשנה לאחר חתימת הסכם הקומבינציה.
במסמך "דף ביקורת לפני וועדה " (נספח ג' לפרשת התביעה) בו נכללות הערות העיריה על התוכניות שהגיש הנתבע נכתב כי:

"אישור אדריכלי, איפה חניה? אין מרתפי חניה. להביא לדיון אחר מרתפי חניה. במיוחד לפי פת' 10/2000 המחייב זאת".
ביום 22.2.19996 שוב הגיש הנתבע בקשה למתן היתר בניה.

בתאריך 26.2.1996 שוב סורבה הבקשה למתן היתר לתוכנית שהגיש הנתבע. בדף ביקורת לפי וועדה (נספח ד' לכתב התביעה)נרשמו ההערות הבאות:
"ראה הערות בגל' 51. גם הפעם אין מרתפי חניה ולא מוצג כל פתרון חניה אחר. פ"ת 10/2000 קובעת שהרוצה 150% עליו לעשות מרתף חניה. אז למה אין? להביא לדיון לאחר המצאת מרתף".

לגירסת התובעים בשלב כלשהו אמר להם נתבע כי הוא מתחרט על כל העסקה ועל ההסכם ביניהם, (סעיף 18 ל – ת3/) היות והחליט שזה לא כדאי לו כלכלית. הוא הציע שבמקום ההסכם הקיים יערכו ביניהם הסכם חדש, שלפיו יבנה הוא במגרש בנין בן קומה אחת בלבד. במקום שלוש קומות לפי ההסכם המקורי, והתובעים ישכירו לו את הבניין שייבנה לתקופה של 10 שנים חינם אין כסף. (שם)

התובעים סרבו לכך, והצביעו בזמן אמת לנתבע על נזקים שהם סובלים ויסבלו כתוצאה מהתנהגותו. (נספחים ה',ו',ז לתביעה).

לגירסת הנתבע, משקף זכרון הדברים שחתמו אתל מלוא ההסכמות בין הצדדים, ואין בלתם.
הוא מצביע על סעיף 12.ז (1) שם נקבע כי :"החניות במגרש ובבנין תמוקמנה בקומה הקרקע לפי דרישת העיריה".

הנתבע אינו מכחיש שהוא התחייב לדאוג לקבלת היתר בניה, אך יש לקרוא התחייבות זו בכפוף למכלול תנאי החוזה, ובמיוחד בהקשר לעובדה שהחניות היו צריכות להיות בקומת הקרקע, ולא בקומת מרתף כדרישת העיריה.
בד בבד מצביע ב"כ הנתבע כל כך כי לפי סעיף 35 לזכרון הדברים נקבע כי זכרןון הדברים ייכנס לתוקף :"ביום אישור הבקשה להיתר בניה ע"י עירית פ"ת"… זה תנאי מתלה, שמכיון שהוא לא התקיים, זכרון הדברים, לעמדתו בכלל לא נכנס לתוקף; וככל שחלף הזמן מאז החתימה עליו , הוא הפך להיות לא רלבנטי, ובעצם פקע מעצמו.

לגירסת הנתבע הוא החל מיד לאחר חתימת זכרון הדברים לשקול על הכנת תוכניות.
באותה עת היתה בתוקף התוכנית הראשונה.

לפי תוכנית זו זכויות הבניה של הנתבע היו 120%.
על-כך נכתב בסיכומי בא-כוחו (עמ. 2) כדלקמן:
"כבר בשלב מוקדם של הדברים התברר לנתבע כי אין כל טעם בהגשת תוכנית בהתאם לדרישות התוכנית הראשונה וזאת משני טעמים מצטברים:

I. עפ"י הוראות זכה"ד חוייב הנתבע לבניה באחוזי בניה מקסימליים וכן, כפי שצויין גם בסיכומי התובעים גבולות התחייבותו בהתאם להסכם השתרעו מעבר לזכויות הבניה בתוכנית הראשונה, הכל כמפורט בהואיל השביעי;…

II. תוכנית מתאר פת/ 2000 / 10 (להלן: "התוכנית השניה") אושרה למתן תוקף…ביום 11.6.95, פחות מ – 8 חודשים לאחר חתימת זכה"ד".

תוכנית זו אשר זכויות הבניה על פיה היו ידועות עוד בטרם פורסמה למתן תוקף קבעה הוראות בניה חדשות שהחשובה והרלבנטית לענייננו ביניהם הינה האפשרות לבנית 150% שטחי בניה עיקריים מעל למפלס הקרקע…במצב הדברים כמתואר אין כל פליאה כי למרות פעולתו של הנתבע להגשת התוכנית בזריזות, לא הוגשה התכנית בהתאם לתכנית הראשונה כי אם בהתאם לתוכנית השניה שהרי לו היה הנתבע מגיש תוכנית בניה בהתאם לתוכנית הראשונה היו התובעים ממהרים להגיש תביעה בטענה כי לא נתקבלו אחוזי הבניה מרביים".
העידה מהנדסת עירית פ"ת הגב' מדלן אונגיל (עמ. 21) .

מעדותה עולה כי לפי התוכנית האדריכלית, אי אפשר לבנות בלי מרתף חניה, לפי התוכנית החדשה, אא"כ היזם, כלומר הנתבע במקרה הנוכחי, ימציא פתרון חניה אחר, והוועדה המקומית תחשוב שהוא סביר. אז יהה ניתן.
היא הוסיפה והעידה כי :"אם לא מנצלים הזכויות של 10/2000 (שזו התוכנית החדשה בת 150% אחוזי בניה- הערה שלי – ד.פ.) חייב להיות פתרון חניה, בכל מקרה…"



ג. הפלוגתאות בין הצדדים:


מכתבי הטענות ומהראיות עלו הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:
- מה משמעות זכרון הדברים שנחתם בין הצדדים, והאם הנתבע הפרו?

- גובה הנזק.


ד מהי משמעות ההתקשרות שבין הצדדים והאם הנתבע הפרה?

בין אם נסווג את המסמך שנחתם בין הצדדים כזכרון דברים ובין אם נסווגו כחוזה, אין הדבר רלבנטי לגוף הטיעונים הנטענים.
המדובר בקבלן איש מקצוע מנוסה, שהתקשר עם בעלי קרקע, שאין מלאכתם בעבודות קבלנות ובניה. מתוקף מקצועו הוא היה אמור לפעול בשקידה סבירה כדי לברר כל אותם דברים שצריכים להיות חיוניים לו ולצד שכנגד כדי לבצע את עבודות הבניה בהסכם הקומבינציה שנכרת בין הצדדים, לרבות דרך הבניה המותרת והנדרשת עפ"י התב"ע. הקיימת ו/או שעשויה להשתנות וכבר הופקדה, כפי שהיה במקרה הנוכחי. (ר' אנלוגיה מ-ע"א 4612/95 א' מתתיהו ואח' נ' י' שטיל ואח', פ"ד נא(4) 769; ע"א 86/76 "עמידר" החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ נ' אברהם אהרן. פ"ד לב(2) 337).
עובר להתקשרות הוא הצהיר שהוא בקי בתב"ע החלה על המגרש ןבהוראותיה; אם היה בקי בה, סביר להניח בוודאות רבה (והדבר גם עולה מניסוחים באשר לגובה אחוזי הבניה האפשריים), את שהעידה מהנדסת העיר, שהיה ידוע כבר על התוכנית החדשה שאמורה להכנס לתוקף, ואשר אחוזי הבניה בה גדלו ב – 30% מהתוכנית הראשונה.
סביר גם להניח שהוא היה אמור לדעת שנותנים כבר היתרי בניה לפי התב"ע החדשה שהופקדה (ר' עדות לפיד, עמ. 24).
סביר גם להניח שקבלן יודע שהוא אמור לדאוג לחניות, בדיוק לפי אישור העיריה.
במסגרת זכרון הדברים הוא גם הצהיר, שהבנין ייבנה לפי אישור העיריה.
צדדים לחוזה, ובמיוחד כשצד אחד מביניהם הינו חסר נסיון בבניה יכולים להתנות ביניהם היכן תיבנה חניה , ולהסכים שהבנין ייבנה לפי הנחיות העיריה .ברם במקרה של התנגשות בין שתי הוראות חוזיות אלה ,- אזי הבניה תיעשה עפ"י כל דין.
במקרה הנוכחי העיריה היא האחראית לביצוע הדין, באמצעות היתרי בניה.
לא הובא לידיעתי שהקבלן "מחה" בפני העיריה על שהיא אינה מאשרת את הסכם החניה שלו עם התובעים. אדרבא, לאחר הגשת התוכנית הראשונה, הוא הגיש תוכנית שניה.
אם תנאי זה היה חשוב לקבלן, צריך היה לציינו מפורשות כתנאי מהותי בהסכם שבין הצדדים ; בנוסף, הוא היה צריך היה להפנות את תשומת לב התובעים כשלא ניתן לו היתר כבר בפעם הראשונה; צריך היה להקדים ולהגיש את התוכניות בזריזות לאחר חתימת זכרון הדברים, ולא כ- 8 חודשים לאחר מכן, כשהתב"ע כבר השתנתה; וצריך היה אולי להפחית באחוזי הבניה כדי לאפשר בנית חניות כפי שהוא הבין את ההסכם.
מאחר והוא היה אמור להגיש את התוכנית לאישור התובעים לפני ההגשה לעיריה, - עפ"י זכרון הדברים - יכול היה להסביר להם את עמדתו, את האפשרויות השונות, ולשמוע האם באמת הם יתבעו אותו לדין כתוצאה מכך שמילא אחר הוראות העיריה.
אמינה עלי עדות התובעים, שבשלב מסויים, אמר להם הנתבע שהעיסקה אינה כדאית לו. ייתכן שהדבר היה קשור לנושא החניה. אחרת לא ניתן להסביר מדוע לאחר הגשת התוכנית הראשונה מטעמו, כשהובא לתשומת ליבו שאין פתרון לחניה, והובא גם לתשומת ליבו איזה פתרון מבקשת הרשות, - הוא מגיש שוב תוכנית אחרת, שגם בה אין פתרון לבעיות חניה.
מהאמור לעיל נובע כי הנתבע לא מילא את התחייבויותיו עפ"י זכרון הדברים:
הוא לא פעל בזריזות לקבלת היתר בניה;

בקשותיו הוגשו שלא לפי הדין;

הוא לא מילא אחר הוראות העיריה לגבי היתר הבניה;

הוא לא מילא אחריהן כפי שהתחייב בחוזה.


העובדה שהנתבע לא עשה בזמן ולא עשה די, גרם לכך שזכרון הדברים לא קרם עור וגידים.
אכן זכרון הדברים היה מותנה בתנאי מתלה. ברם הנתבע הוא זה שגרם במעשיו ובמחדליו לכך שהתנאי לא מולא. ולכן גם לא יכול לסמוך על אי מילויו.
לאור כל האמור לעיל אני קובעת כי הנתבע הוא זה שהפר את זכרון הדברים.


ה. גובה הנזק



התובע עתר לשלושה ראשי נזק:
אובדן דמי שכירות.
ירידת ערך התמורה.
פיצוי קבוע ומוערך מראש שנקבע בזכרון הדברים בגובה של 30,000 דולר.


לענין ירידת ערך התמורה הוגשה חו"ד מומחה מטעם התובע (ת4/). לא הוגשה כל חו"ד נגדית מטעם הנתבע.
לענין דמי שכירות הצהירו התובעים כי:
"אם היה לוזון עומד בהסכם ביננו והיה נבנה בנין על המגרש היינו מקבלים אנחנו קומה שלימה בבנין (בשטח של 390 מ"ר) אותה יכולנו להשכיר ולהנות מכספי שכר דירה שיכולנו לקבל. על פי חוות דעת השמאי שקיבלתי הפסד דמי השכירות שלי ושל לוי ( לפי חישוב מינימלי של 10 דולר ארה"ב למטר) מאז היה צריך המבנה להמסר לידינו ועד ליום הגשת התביעה עומד על כ 199,00 דולר ארה"ב.
(סעיף23 לתצהיר יוסף מזרחי ת3/ׂ).
לענין דמי שכירות גם נקבע מנגנון בזכרון הדברים והוא:
שעל הקונה לשלם למוכר דמי שכירות ראויים בגין חלקו של המוכר בבנין, בגובה דמי שכירות שישתלמו באותו אזור (סעיף 31 (ב) להסכם) :"ואולם איחור בהשלמה עד 60 יום לא יחשב להפרת חוזה ולא יזכה את המוכר בדמי השכירות."

לפי סעיף 12 (ד) לזכרון הדברים היה על הקונה להשלים את הבנייה לא יאוחר מ – 14 חודשים מקבלת ההיתר.
הבה ונבחן ראשי נזק אלה:


לענין דמי שכירות:
לפי זכרון הדברים זכאים התובעים לדמי שכירות, המשתלמים באותו איזור.
לתצהיר או לכתב התביעה לא צורפה כל חו"ד מומחה. חוה"ד ת4/ אינה כוללת התיחסות לדמי שכירות. אין כל שמץ של ראיה מהם דמי השכירות המשתלמים באותו אזור; אין גם כל הסבר לדרך החישוב של דמי השכירות מהתאריך הנקוב בתצהיר.
מכל הסיבות המצטברות הללו עולה כי התובעים לא השכילו לעמוד במנגנון אותו הם קבעו בזכרון הדברים לפיו עליהם לעתור לדמי שכירות ראויים. אשר על כן אני דוחה את התובענה בראש נזק זה.


לענין ירידת ערך התמורה:
המדובר באזור, שכבר מזכרון הדברים עולה שהוא היה מיועד לבנית משרדים להיי-טק.
המומחה מר לפיד נקרא לחקירה נגדית על חוות דעתו.(עמ. 25, 26) הוא העיד:
"כמה שקרוב יותר ל – 96 הביקוש עלה על ההיצע. כמה שקרוב לספטמבר 98' המצב השתנה".
העולה מחוות דעתו הוא כי שווי המגרש (קרקע) לשנת 1996 היה 711,000 דולר; כששווי קומת הקרקע בלבד כבנויה הוא 930,600 דולר; ואילו שווי הנכס למועד ספטמבר 1998 הוא 568,800 דולר ( שווי קרקע בלבד) ושווי קומת הקרקע כבנויה 775,500 דולר.
החישוב נעשה בצורה כזו כשהמומחה לוקח בחשבון שהיתר בניה ובניה בפועל יימשכו כ – 14 חודשים.
תחשיב זה סביר. גובה הסכום לא נסתר בראיות אחרות, וגם לא נסתר מחקירת המומחה.
לבית המשפט לא הובאה כל ראיה מה עשו התובעים עם הקרקע במועד הרלבנטי, וכן לא נטענה כל טענה בדבר היעדר הקטנת נזק.
מאחר ועפ"י החוזה התובעים היו זכאים לקומת הקרקע, אזי הנזק שלהם כפי שהוכח הוא 155,100 דולר.
סכום זה יומר לשקלים לפי השער היציג ליום הגשת התביעה וישולם לתובעים כשהוא נושא ריבית והצמדה כדין עד לתשלום בפועל.
לענין פיצוי קבוע ומוערך מראש:
משקבעו צדדים להסכם הוראה בדבר פיצוי קבוע ומוערך מראש, הם רצו, ברמה העקרונית, לחסוך מעצמם הוכחת נזקים בפועל. משהוכיח צד נזקיו האמיתיים כתוצאה מהפרת ההסכם, - אזי נזקים אלה, שלא צריך להוכיחם, נבלעים בנזקים שהוכחו. אין לתבוע פעמיים. אשר על כן דוחה התובענה בראש פרק זה.
כמו כן אני קובעת שעל הנתבע לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ש"ח פלוס מע"מ וכן את הוצאות המשפט, אותם ישום הרשם. הסכומים ישאו ריבית והצמדה כדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות הסכם קומבינציה

  2. חוזה קומבינציה עם חברה

  3. סכסוך בעסקת קומבינציה

  4. חתימה על הסכם קומבינציה

  5. הפרת חוזה קומבינציה

  6. הפרת הסכם קומבינציה

  7. פקיעת הסכם קומבינציה

  8. דמי תיווך על עסקת קומבינציה

  9. עסקת קומבינציה בשכונת התקווה

  10. דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה

  11. שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה בפתח תקווה

  13. בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה

  14. מועד פקיעת הסכם קומבינציה

  15. עסקת קומבינציה קרקע חקלאית

  16. הפרה יסודית של הסכם קומבינציה

  17. הסכם קומבינציה - חלוקת זכויות על פי אחוזים

  18. דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?

  19. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

  20. פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון