חוזה חכירה - תוקף


פסק דין

1. עניננו בהמרצת פתיחה בה מבוקשת הצהרה אשר תאשר כי חוזה החכירה שנחתם ביום 24.9.57 בין המבקשת לבין החברה להתיישבות היהודים בארץ ישראל, פיק"א, (מיסודו של אדמונד דה רוטשילד), שהמשיב הוא חליפתה "תקף לכל דבר וענין", וכי הודעות המשיב מיום 23.11.97 ואילך בדבר בטלות החוזה "משולל(ו)ת כל תוקף חוקי ועל כן הינן בטלות ומבוטלות". כמו כן מבוקש, בעקבות האמור, ליתן צו מניעה קבוע האוסר העברת זכויות במקרקעין נשוא חוזה החכירה, וכן לאסור על המשיב לפרסם מכרז על העברת הזכויות במקרקעין.


חוזה החכירה נסב על חלקות 16,18 ו - 23, בשטח כולל של 2458 מ"ר. החלקות מצויות בחלק הותיק (ההיסטורי) של המושבה בת שלמה, ובו בנויים כמה מבנים: בית כנסת, בית השוחט, מקוה, מבנה בטחון ששימש כגן ילדים, ובנין המשמש למגוריה של משפ' קראוזה.


2. בשעתו, לא היתה המושבה בת שלמה משוייכת לרשות מקומית כלשהיא. על רקע זה נחתם בין המבקשת לבין המשיב הסכם מיום 24.9.57, אשר לפיו החכירה פיק"א את החלקות למבקשת לתקופה של 49 שנים, המסתיימת ביום 30.9.2006. החלקות נמסרו למבקשת כ"בנינים ציבוריים לצורכי המושבה בת שלמה וכן להשתמש בבנינים הקיימים על המגרש למטרות ציבוריות בלבד" (סע' 3 להסכם). בגמר תקופת החכירה, חוייבה המבקשת לפנות את החלקות אך בסע' 15 של החוזה נקבע כי "בשנת החכירה האחרונה, ובתנאי שהחוכר מלא את כל התחייבויותיו לפי הסכם זה, יהיה החוכר רשאי לבקש, מאת פיק"א כי תאריך את תקופת החכירה לעוד ...... שנים, ופיק"א תסכים להארכת החכירה בהתחשב עם הוראות הסכם זה ...".


לאחר התנאים המודפסים של הסכם החכירה, נכתבו בכתב יד הוראות אלה:


"1. מוסכם בזה כי פיקא הסכימה להחכיר לחוכר את הנכסים המוחכרים על פי בקשת ועד המושבה בת שלמה במכתבו מתאריך 19.9.57 - שהעתק ממנו ר"פ, והתחייבות החוכר לפי אותו מכתב - שבמקרה וצירופה של בת שלמה לאזור השפוט של מועצת זכרון יעקב לא יצא לפועל אזי יבטל החוכר את ההסכם הנוכחי ויעביר את זכויותיו לפי הסכם זה לרשות המקומית שאליה תשתייך המושבה בת שלמה.
2. החוכר מצהיר ומתחייב להשתמש בחלקה מס' 16 מגוש 11345 הנזכרת בהסכם זה אך ורק למטרת בית הכנסת ודירה לשוחט במושבה בת שלמה..."


המכתב מיום 19.9.57 מצורף להסכם שנרשם כדרוש בפנקסי המקרקעין, ובמכתב זה מאשרת המבקשת שמדובר אכן בנכסים ציבוריים, ושברצון פיק"א להחכירם "בחוזה חכירה לזמן ארוך לרשות המקומית אשר בתחום שפוטה תכלל המושבה בת שלמה". עוד מאשרת המבקשת שהמועצה וועד הכפר בת שלמה, "מטפלים ונוקטים בצעדים הדרושים לשם צירוף המושבה בת שלמה לאיזור השפוט של המועצה המקומית זכרון יעקב...". לאור האמור, אישרו המועצה המקומית זכרון יעקב וועד המושבה בת שלמה כי הם מבקשים שהחלקות תוחכרנה למבקשת, והמבקשת אישרה, כדלקמן:


"אנו המועצה המקומית זכרון יעקב מצטרפים לבקשת ועד המושבה בת שלמה כנ"ל ומתחייבים כי במדה וצירופה של המושבה בת שלמה לאזור השפוט שלנו לא יצא לפועל נבטל את חוזה החכירה שייחתם כנ"ל ונעביר את כל זכויותנו לפיו לרשות המקומית אשר אליה תשתייך המושבה בת שלמה".


לזכרון יעקב ולמושבה בת שלמה רקע היסטורי משותף בהיותן מושבות שנוסדו על ידי הברון. אולם, בין שני היישובים מרחק אוירי של כ - 20 ק"מ; השטח שבין שני היישובים וכן היישוב בת שלמה עצמו, מצויים כיום וזה שנים רבות בתחום השיפוט של המועצה האזורית חוף הכרמל. אמנם, החלקות הוחכרו למבקשת, אך מאז חכירה זאת ועד היום, לא היה כל קשר בין המבקשת לבין החלקות; המבקשת לא עשתה מאומה בקשר לחלקות, וזכות החכירה לא באה לידי ביטוי ממשי בשימוש בחלקות או בקיום פעולה כלשהיא בקשר אליהן, מבחינה מוניציפלית.


עוד נציין כי על החלקות חלה התוכנית "חכ167/א - אתר לאומי הגרעין הישן של המושבה בת שלמה", אשר נכנסה לתוקף ביום 1.5.84. התוכנית מייעדת את החלקות לשימור, כאתר לאומי, בין היתר כדי לשמור על "צביונו המקורי של היישוב". התוכנית אינה קובעת קשר כלשהו בין השימור המיועד להתבצע במושבה בת שלמה, לבין פעולת השימור הראויה לברכה שבוצעה בזכרון יעקב.


3. על רקע האמור לעיל, החליט המשיב לבטל את חוזה החכירה. ביום 23.11.97 הודיע המשיב למבקשת על ביטול חוזה החכירה וזאת מפני ש"השטח נשוא ההסכם מעולם, מאז חתימת החוזה ועד היום לא צורף לתחומי המועצה המקומית זכרון-יעקב, אלא שייך לתחומי המועצה האיזורית חוף הכרמל, הרי שלחוזה אין כל תוקף, והרי הוא בטל ומבוטל".


ב"כ המבקשת התנגד לביטול זה, וכתב על כך למשיבה במכתבו מיום 12.1.98, כי "גם לשיטתך, הרי הסמכות לביטול הסכם החכירה מוקנית לחוכר בלבד - סמכות שמרשתי לא עשתה בה כל שימוש", ולכן "בנסיבות האמורות, נעדרת הודעתך בדבר ביטול ההסכם, כל תוקף משפטי -הינה חסרת כל נפקות מעיקרה".


קויימה התכתבות נוספת בין הצדדים. כל צד התבצר בעמדתו. מכאן הבקשה שבפני.


4. עמדת שאר בעלי הדין: הועד המקומי של המושבה בת-שלמה ושל משפ' קראוזה המחזיקה בבנין שבחלקות היא, כי יש לבטל את חוזה החכירה, בהעדר כל קשר בין החלקות לבין המועצה המקומית זכרון יעקב.


5. בא כוח המבקשת ניסה לשכנע אותי כי יש סיכוי לכך שהמושבה והחלקות יוכללו בעתיד הנראה לעין בתחום השיפוט של המבקשת. אף הוצגו על כך המסמכים שסומנו היום באותיות א' וב'. אין בטענותיו ובמסמכים משקל מספיק להוכיח כי מדובר באפשרות ממשית לכך. דרישת המבקשת בנידון זה, לא נראית לי ריאלית.


6. מדובר איפוא בהסכם, שנכרת על רקע מסוים, שעה שהמושבה בת שלמה לא נכללה בתחום שיפוט מוניציפלי, והנחת הצדדים היתה כי תשוייך למועצה המקומית זכרון יעקב. באותה עת, לא היתה קיימת המועצה האזורית חוף הכרמל, וכיום מצויה בת שלמה בתחום השיפוט של מועצה זו. חוזה החכירה, איבד למעשה כל קשר בין מטרתו לבין המציאות, אין בו עוד טעם ותכלית, ואין כל הצדקה להמשך החכירה, ככל שהדבר נוגע למבקשת.


7. החוזה כלל במפורש הוראות המאפשרות את ביטולו, למקרה שהמטרה הנעוצה ביסוד החוזה, העברת הישוב בת שלמה לשיפוט המקומי של הרשות המקומית זכרון יעקב, לא תצא אל הפועל. נאמר בו כי במקרה כזה "יבטל החוכר את ההסכם הנוכחי ויעביר את זכויותיו לפי הסכם זה לרשות המקומית שאליה תשתייך המושבה בת-שלמה."



אני דוחה את טענת המשיבה כאילו זכות הביטול של החוזה מסורה לה, ולה בלבד, לאור השימוש שנעשה בחוזה במילה "החוכר", שהוא, לפי לשון החוזה, זה שהתחייב לבטל את החוזה, למקרה שהמושבה תיכלל בשטח המוניציפלי של רשות אחרת. אין לפרש את החוזה על פי מילה מסוימת שבו או על פי תנאי מסוים מתוך כלל תנאיו והמציאות שאופפת אותו, אלא יש לראותו כדבר חי ונושם, שיש לו קיום ותכלית על פי מציאות משתנה.


כך למשל נפסק בע"א 4450/90 אורי שטיינר נ' אלי לב ואח', תקדין עליון 93(2), 684:


"הנסיון לקרוא הוראה אחת של החוזה, אף אם על פניה היא ברורה וחד משמעית, במנותק מהוראות אחרות בחוזה, העשויות להאיר את התמונה באור שונה, אינו עולה בקנה אחד עם תפישת החוזה כקובץ הוראות, שכל אחת מהן היא חלק אינטגרלי ובלתי נפרד ממנו. סעיפיו של חוזה אין לקוראם כל אחד בפני עצמו ובמנותק משאר חלקי המסמך, אלא על בית המשפט לפרש את החוזה כמכלול, וההתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים צריכה להעשות תוך התחשבות במבנה החוזה, בתוכנו, בקשר בין הוראותיו ובעיקר בהגיון העיסקה ותכלית החוזה".


כאשר מעיינים בכל החוזה, בנספחיו, ושוקלים את נסיבות כריתתו, מחוייבת המסקנה כי כוונת הצדדים ברורה: שהחכירה לטובת המבקשת תתבטל אם תשתייך המושבה לרשות מקומית אחרת. כזאת קרה בעניננו; הדבר מצדיק את ביטול החכירה; השיטה שנקבעה בחוזה: ביטול על ידי החוכר והעברת החכירה לרשות המקומית המתאימה, אינה מקנה לחוכר את הזכות להימנע מלפעול כנדרש ולסרב לביטול זכויותיו בחלקות ולהעברת זכות החכירה בהן לרשות המתאימה. הימנעות המבקשת מפעולה לה התחייבה בחוזה החכירה, במקרה דנן, מהווה היא כשלעצמה הפרת חוזה החכירה.


8. לסיכום: על אף השימוש במילה "חוכר" כרשום בחוזה, ביטול החכירה לטובת המבקשת עקב השתייכות המושבה בת-שלמה לרשות מקומית אחרת, הוא בגדר חובה המוטלת על המבקשת, ואם היא אינה ממלאת אחר חובתה, רשאי המשיב לבטל את ההתקשרות עמה.


9. אני מקבל איפוא את עמדת המשיב, ודוחה את עתירות המבקשת בהמרצת הפתיחה.


10. אני מחייב את המבקשת לשלם למשיב את הוצאותיו בסך 20,000 ש"ח, ולכל אחד משאר המשיבים, את הוצאותיהם בסך 5,000 ש"ח.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי חכירה היוון

  2. ביטול הסכם חכירה

  3. זכויות חכירה דונם

  4. תביעה זכויות חכירה

  5. חוזה חכירה - תוקף

  6. זכויות חכירה ממנהל

  7. חוב דמי חכירה

  8. ניכוי דמי חכירה

  9. חכירת מגרש במושב

  10. ביטול חכירת נכס מקרקעין

  11. דמי חכירה באשדוד

  12. זכאות לרישום חכירה במושב

  13. אי תשלום דמי חכירה

  14. דמי היתר - הסכם חכירה

  15. נטישת חלקה - הפרת חוזה חכירה

  16. תביעה לתשלום דמי חכירה

  17. חכירה לדורות ברמת השרון

  18. איסור מכירת זכויות חכירה

  19. זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה

  20. מכרז לרכישת זכויות חכירה

  21. התחייבות לרשום זכות חכירה

  22. זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין

  23. הסכם למכירת זכויות חכירה לדורות

  24. פסק דין הצהרתי זכאות זכויות חכירה לדורות

  25. אובדן דמי חכירה - סעיף 13 לפקודת הקרקעות

  26. זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף

  27. מחלוקת לגבי גודל שטח לפי חוזה חכירה

  28. ביטול החלטת מועצת העיר לאשר הסכם חכירה

  29. זכות חכירה במשק - שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד

  30. התחייבות להקנות לחברה חלק מזכויות חכירה - בניית בניין מסחרי

  31. אי תשלום דמי חכירה למינהל מיום מסירת החזקה בדירה לקונים

  32. זכאות להירשם כבעל זכויות החכירה לדורות במגרש נוכח הסכם הפשרה

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון