פרשנות הסכם קומבינציה


החלטה

1. ביום 10/12/95 חתמה התובעת על הסכם קומבינציה (להלן-"הסכם הקומבינציה") עם הנתבעת 1 (להלן, גם "אפעל" ו"הקבלן"). בעליה של אפעל הוא הנתבע 2 (להלן, גם "גבירץ"). בגדרו של הסכם הקומבינציה סוכם כי אפעל תקים בית דירות על מגרש המצוי ברח' אלברט שווייצר בחיפה והידוע כחלקה 7 בגוש 10793 אשר התובעת הינה הבעלים הרשום שלו. מכוח הסכם הקומבינציה אמורה הייתה התובעת לקבל, מתוך ארבע הדירות שיוקמו בבניין, דירה אחת ואפעל, שהיא חברה לקבלנות בניין, הותרה למכור את שלוש הדירות הנותרות לצדדים שלישיים ולקבל את תמורתן.


2. ראוי להביא מובאות של סעיפים מהסכם הקומבינציה כדלקמן:


סעיף 7ח. - "... אסור יהיה לקבלן (היא אפעל - ש.ל.) למסור או להתיר השימוש, בדירה וחלק כלשהם בבניין לאחר (ים), לרבות אלה שרכשו דירות מאת הקבלן, טרם השלים הבניין ומסר למוכרת (היא התובעת - ש.ל.) את דירת המוכרת כפי שנקבע והותנה לעיל".


סעיף 16(ב)(4) - "מבלי לגרוע מכלליות האמור, בשום מקרה לא תהא לקבלן הזכות או הרשות, למסור או להתיר לאחר (ים) חזקה במגרש, בבניין, בדירה, ביחידה וכיו"ב של הבניין לרבות לרוכש דירה/יחידה מהקבלן, מלבד אחרי שגמר הבניה ומסר את דירת המוכרת גימור מושלם לפי חוזה זה".


סעיף 16.1.2 - "מבלי לגרוע מהאמור לעיל, חייב הקבלן לכלול בכל חוזה וכו' כנ"ל סעיף ותניא מפורשים מפי רוכש הדירה כי הוצג בפניו חוזה זה כי קרא ויודע את תוכנו ותנאיו וכי הוא רוכש את הדירה מאת הקבלן, בכפוף לתנאים בחוזה זה, ללא כל הסתייגות. לשון ונוסח הסעיף והתניא לעיל יהיו כדלקמן:


'הקונה מצהיר ומאשר כי הוצג בפניו חוזה 'הקומבינציה' שנחתם ביום 5/12/95 בין המוכרת (קרי הקבלן) לבין הבעלים הרשום של המגרש והוא עיין בו וקראו, יודע ומודע לתוכנו ולתנאיו. הקונה מצהיר ומאשר כי הוא רכש את הדירה ('הממכר') מאת המוכר ('הקבלן') בכפוף לכל התנאים בחוזה הקומבינציה הנ"ל ללא כל הסתייגות'".


3. ואכן, כמצוות סעיף 16.1.2 להסכם הקומבינציה, התקשרה אפעל עם רוכשי הדירות, הם הנתבעים 3 - 8, (להלן, בהתאמה, גם "רוזנבלט", "מנשה" ו"רום" וכן "הרוכשים"), בהסכמים בגדרם התחייבה אפעל לבנות ולמכור להם דירות כאמור. בכל הסכמי המכר נכלל סעיף 4(ב), שלשון הסיפא שלו היא כדלקמן:
"הקונה מצהיר ומאשר כי הוצג בפניו חוזה 'הקומבינציה' שנחתם ביום 5/12/95 בין המוכרת (קרי הקבלן) לבין הבעלים הרשום של המגרש, והוא עיין בו וקראו, יודע ומודע לתוכנו ולתנאיו.
הקונה מצהיר ומאשר כי הוא רוכש את הדירה ('הממכר') מאת המוכר ('הקבלן') בכפוף לכל התנאים בחוזה הקומבינציה, הנ"ל, ללא כל הסתייגות".


4. להוותם של התובעת והרוכשים, קרסו עסקיה של אפעל. גבירץ נמלט מן הארץ כאשר הוא מותיר אחריו חובות לרוב. אפעל לא סיימה את בניית הדירות לתובעת ולרוכשים. בעקבות התפתחות זו הגישה התובעת תובענה כספית, הן כנגד אפעל וגבירץ והן כנגד הרוכשים, בעילות שונות. כל הנתבעים התגוננו בפני התביעה. רום אף הגישו תביעה-שכנגד נגד אפעל, גבירץ, עו"ד יוסף סגל, מי שערך את חוזי המכר, ונגד התובעת.


5. הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. לאחר הגשתם הסכימו ב"כ הצדדים כי תינתן החלטה, ראש לכל, בשאלה משפטית שתוגדר להלן.


6. כאמור, בסעיף 4(ב) להסכמי המכר, אישרו הרוכשים כי הם עיינו בהסכם הקומבינציה, קראו בו והם יודעים ומודעים לתוכנו ולתנאיו. לטענת התובעת, איפוא, אישרו הרוכשים בכך, גם את מודעותם להתחייבותה של אפעל כלפי התובעת בסעיפים שצוטטו לעיל מהסכם הקומבינציה. בגדרם של סעיפים אלו התחייבה, כאמור, אפעל כלפי התובעת שלא להתיר לרוכשים אחרים מסירת דירות כל עוד היא לא גמרה והשלימה את דירת התובעת ומסרה לה אותה, גמורה ושלמה. הרוכשים, עפ"י הטענה, הפרו את ההוראות החוזיות האמורות. הרוכשים אמורים היו לסרב לקבל את דירותיהם בטרם קיבלה התובעת את דירתה-שלה. יתירה מזו: הרוכשים אמורים היו שלא להקדים לאפעל תשלומים המתחייבים מחוזי המכר, כל עוד לא מילאה אפעל את התחייבויותיה האמורות כלפי התובעת.


הגיון טענת התובעת ברור הוא: משעה שהתקשרה אפעל עם התובעת בהסכם הקומבינציה, יש עניין לאפעל, שמא יש עניין אף לרוכשים, לקדם דווקא את בניית דירת הרוכשים על פני דירת התובעת. מן התובעת, מן הסתם, לא קיבלה אפעל מזומנים ומכל מקום עיקר התמורה ניתן בהעמדת המגרש לצורכי הבניה. מן הרוכשים אמורה אפעל לקבל מזומנים, טבין ותקילין. הרי, איפוא, ההגיון, הן של אפעל והן של הרוכשים, לקדם את בניית דירות הרוכשים על זו של התובעת. על-מנת לקדם פני רעה זו, כך הגיון טענת התובעת, לא רק התחייבה אפעל כלפי התובעת להשלים את בניית דירתה לפני מסירת הדירות לרוכשים האחרים, אף הרוכשים האחרים התחייבו לעשות כן. הם עשו זאת באשרם כי קראו והבינו את מלוא הוראות הסכם הקומבינציה, לרבות הסעיפים האמורים.


7. הנתבעים חולקים בתוקף על פרשנות זו של התובעת. לטעמם, הפרשנות של התובעת היא דחוקה ומעמיסה עליהם נטלים בלתי סבירים אשר אינם עולים, אף אינם מתחייבים, מלשון סעיף 4(ב) להסכמי המכר הנ"ל. אין ספק כי ההכרעה בסוגיה האמורה היא בעלת משמעות נכבדה לכל בעלי הדין. הן התובעת, והן הרוכשים, נמצאים בפני שוקת שבורה. הן התובעת, והן הרוכשים, כבר הוציאו, ממילא, כספים לרוב לשם השלמת בניית דירותיהם. משום כך מבקשת התובעת להיפרע מן הרוכשים, לאחר שסיכויי הגבייה כנגד אפעל וגבירץ הם קלושים או אפסיים. ברי כי הנתבעים מבקשים להדוף תביעה זו. ככל שתתקבל טענת התובעת ימצאו עצמם הרוכשים, לאחר שכבר ממילא שילמו כספים מעבר לתמורה המוסכמת לאפעל, משלמים עוד סכומים נוספים לתובעת. כאמור, רום אף הגישו, תביעה-שכנגד.


כבר ציינתי כי אפעל וגבירץ לא נוטלים חלק בהליכים. לא שחררתי את בא-כוחם מייצוגם. עקב חוסר שיתוף פעולה שלהם, לא מונח בפניי תצהיר מטעמם, אף לא מונח סיכום טענות שלהם.


8. לליבונה של הסוגיה המשפטית האמורה הגישו פרקליטיהם המלומדים של בעלי הדין סיכומי טענות מצויינים ומאירי-עיניים. עם זאת ראוי, מראש, להבהיר כי בגדר החלטתי זו בדעתי להכריע אך במחלוקת המשפטית שהוצבה לפתחי בה עליי להכריע "האם לתובעת עילת תביעה כספית כנגד רוכשי הדירה עפ"י כל מערכת ההסכמים שנחתמה בין הצדדים בהתבסס על הסעיף 4(ב) אשר מורה לקבלן שלא למסור חזקה בדירות לרוכשי הדירות בטרם תושלם דירת התובעת" (עמ' 14 לפרוטוקול). אין בדעתי, איפוא, להידרש לסוגיות נוספות, ככל שהועלו בסיכומי הטענות.


למותר לציין כי ככל שאגיע למסקנה כי הדין עם התובעת, עדיין דרכה לא סלולה לזכות בתביעה, ולו על יסוד פרשנותה את סעיף 4(ב) הנ"ל. כנגד התובעת מושמעות טענות לרוב ע"י הנתבעים בגין רשלנותה הנמהרת. התובעת, כך הטענה, לא ראתה לקדם פני הרעה, כאשר ראתה את הסתבכותה של אפעל; היא לא ניצלה שפע של סעדים שניתנו לה בהסכמי הקומבינציה, לרבות ביטול הסכם הקומבינציה ומינוי כונס נכסים; היא לא ראתה מעולם להתריע בפני הרוכשים על ההפרה הנטענת, לשיטתה, בהקשר של "הקדמת" בניית דירות הרוכשים על חשבונה. לרוכשים אף טענות ראויות לפנים באשר לקשר הסיבתי בין ההפרה הנטענת, לבין הנזקים הנטענים שנגרמו לתובעת כתוצאה מהפרה נטענת זו.


בגדר החלטתי זו אין בדעתי להכריע במחלוקות אלו. אף אין בדעתי להידרש לטענות הקשות שמשמיעים רום, בגדר התביעה-שכנגד, אודות כך שהוצג להם נוסח אחר של הסכם קומבינציה, מזה שנחתם בפועל. אניח, לצורך החלטתי זו, כי בפני כל הרוכשים הוצג הסכם הקומבינציה האמיתי, שאכן נחתם בין התובעת לבין אפעל. ברי כי בכל הסכמי המכר נפלה טעות סופר באשר למועדו הנכון של הסכם הקומבינציה. מועד חתימת הסכם הקומבינציה הוא 10/12/95 ולא, כפי שנרשם בטעות, ה5/12/95-.


9. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, מורה כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות".


המלומדת, פרופ' גבריאלה שלו, בספרה "דיני חוזים", קובעת, בין השאר, כי "הנסיבות שמתוכן ניתן לאמוד את דעתם של הצדדים, הן כל הנסיבות הרלוונטיות האופפות את העסקה. ביניהן ניתן למנות מסמכים, הצהרות בעל-פה, התנהגות הצדדים לפני כריתת החוזה ולאחריה..." (עמ' 304).


כב' הנשיא ברק קובע ב-ע"א 428/93 מ"י נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, כי "אם לאחר בחינת לשון החוזה והנסיבות החיצוניות עדיין קיימת התנגשות בין אומד הדעת של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה, לבין אומד הדעת של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך הנסיבות, יד אומד הדעת של הצדדים המשתמע מתוך הנסיבות על העליונה" (עמ' 310). ועוד נקבע כי "כאשר החוזה הוא בעל מטרה כלכלית, או מסחרית, נקבעת התכלית האובייקטיבית, עפ"י 'ההגיון הכלכלי' או 'ההגיון המסחרי'... התכלית האובייקטיבית נקבעת עפ"י שיקולים של סבירות..." (עמ' 313).


כאשר העקרונות האמורים הם נר לרגליי בדעתי לאתר את השיקולים המשפטיים הרלוונטיים, לרבות האינטרסים המתגוששים על הבכורה.


10. הנני סבור כי האינטרס של התובעת, כמוהו כאינטרס של כל בעל מגרש בעסקת קומבינציה, הוא אינטרס לגיטימי הראוי להגנה. בעל מגרש המתקשר בעסקת קומבינציה נוטל על עצמו סיכונים לרוב. על-מנת לקדם פניהם של סיכונים אלו, לגיטימי לחלוטין לדרוש להכליל בחוזי המכר שבין הקבלן לבין הרוכשים, "הזרים" לעסקת הקומבינציה שבין הקבלן לבעל המגרש, תנאים מתנאים שונים שיבטיחו את האינטרס האמור של בעל המגרש.


על רקע זה הנני דוחה מכל וכל את ניסיונו הציני של ב"כ רום ללגלג ולסנוט בתובעת. ב"כ רום מוצא, בגדר הסכם הקומבינציה והמפרט הטכני שצורף אליו, כי הקבלן התחייב לבנות לתובעת דירת פאר. כך, התחייב הקבלן לבנות לתובעת אמבטיית ג'קוזי תמורת 35,000 ש"ח, ברזים יוקרתיים במחירים של אלפי שקלים לכל ברז, ועוד כיוצא באלה. ב"כ רום תוהה, איפוא, האם יעלה על הדעת כי מרשיו ימצאו עצמם בני ערובה על-מנת להבטיח זכותה של התובעת להתגורר בדירת פאר זו, על חשבון האינטרס הלגיטימי של הרוכשים, לקבל את דירותיהם שרכשו בתמורה מלאה.


כבר ציינתי את הלגיטימיות באינטרס של בעל מגרש, ובנדוננו התובעת. אכן כן, רשאית התובעת לדרוש להתנות כי לא יינעץ המסמר הראשון בבניית דירותיהם של הרוכשים, כל עוד לא יצופה ציפוי הזהב האחרון בברז יוקרתי במקלחת הג'קוזי שלה. מדובר בקניינה של התובעת. המגרש, כך עליי להניח, הגיע לתובעת ביושר. היא זכאית להתקשר בחוזי קומבינציה. היא רשאית להתנות בחוזים אלו, תניות כרצונה. היא רשאית, בגדר כך, אף לדרוש כי בגדר חוזי המכר הצפויים של הקבלן עם הרוכשים, יותנו תנאים שיבטיחו את זכויותיה.


11. ואולם, כך בדעתי לקבוע, התובעת נכשלת כשלון חרוץ במערכה שבפניי, לא משום שאני מזלזל באינטרס הלגיטימי שלה, אותו תיארתי לעיל. ככל שהתובעת אכן ביקשה להבטיח את זכויותיה היא לא יכולה הייתה לעשות כן בדרך עקלתון פתלתלה, מכוח סעיף 4(ב) להסכם המכר הנ"ל. תניית סעיף 4(ב) הנ"ל היא כה עמומה, אמורפית, סתמית וכוללנית, שהיא אינה יכולה לאצור כוח ולהעמיס על הרוכשים, את הפרשנות הדחוקה שמבקשת התובעת "לאנוס" בפרשנותה את סעיף 4(ב) הנ"ל.
ודוק: חזקה אין בעלי חוזה משחיתים דבריהם לריק. סעיף 4(ב) אינו בבחינת דברים ריקים וחסרי ערך חוזי. שומה ליתן לסעיף 4(ב) משמעות סבירה והגיונית. משמעות סבירה כאמור מוצעת ע"י הרוכשים והיא מקובלת אף עליי.


ראש לכל, מטרת סעיף 4(ב) היא להביא מצג נכון ומושלם מצד הקבלן כלפי הרוכש. הקבלן מודיע לרוכש, מקרא מפורש, מה טיב הזכויות שבידו המאפשרות לו להתקשר בהסכם מכר. זכויות אלו מקורן בהסכם קומבינציה פלוני. הרוכש מוזמן, איפוא, לבחון הסכם קומבינציה זה, על כל תנאיו והוראותיו.


שנית, הסכם הקומבינציה מורה, כאמור, כי הקבלן אינו מותר למסור דירות לאחרים, כל עוד לא השלים את דירת התובעת ומסרה לה. ב"כ רוזנבלט ומנשה טוענים, ובכל הכבוד בצדק, כי ככל שאפעל הייתה ממלאה אחר הוראה זו, בגדר התחייבותה בהסכם הקומבינציה כלפי התובעת, לא היו רשאים הרוכשים להגיש תביעה כנגד אפעל, עקב כך. העיון בהסכם הקומבינציה היה משתיק אותם מלעשות כן. ואולם, לא ניתן להרחיק לכת ולהעמיס על הרוכשים חובה אקטיבית של סירוב לקבל חזקה בדירה, המוצעת להם ע"י אפעל לאחר שמילאו את מלוא התחייבויותיהם כלפי אפעל בגדר הסכמי המכר עמה. אכן, ניתן היה לעשות כן אילו הייתה התובעת טורחת, מקרא מפורש, לדרוש מן הקבלן להורות הוראה כאמור. משלא עשתה כן, אין לה להלין אלא על עצמה.


12. סעיף 4(ב) מבקש לחבוק עולם ומלואו. בכך כשלונו, ובכך חדלונו. אין חולקין כי הסכם הקומבינציה זרוע בהוראות מהוראות שונות, שלכל הדעות אין להן כל קשר או זיקה, ולו לשיטת התובעת, בהקשר של הסכמי המכר של הרוכשים עם הקבלן. משום כך הדרישה הכוללת כי המוכר יעיין בהסכם הקומבינציה, יקרא בו ויהיה מודע ויודע תוכנו ותנאיו, היא דרישה ריקה וחסרת ערך. ונניח כי אכן ישננו הרוכשים את הסכם הקומבינציה כדבעי, ויהיו מוכנים אף לכל "בחינת טריוויה" בכל סעיפיו הקטנים, מוצאותיו ומבואותיו, במה הדבר מקדם, באמת ובתמים, את התובעת?



תחת לנסח את סעיף 4(ב) בצורה כוללת כאמור, ראוי היה כי בהסכמי המכר ייכללו, אכן אותן הוראות רלוונטיות לעניין שמירת זכויותיה הלגיטימיות של התובעת. כך, יכול היה הסכם המכר לקבוע, במפורש ובמובהק, כי הרוכשים לא יהיו רשאים לקבל חזקה בדירותיהם, כל עוד לא הושלמה דירת התובעת, ולהנחת דעתה; כך, יכול היה הסכם המכר לקבוע, במפורש ובמובהק, כי הרוכשים יהיו מוכנים לבטל את הערות האזהרה שנרשמו לטובתם, במנגנון כלשהו התלוי בקיום התחייבויות אפעל כלפי התובעת. ולא נגעתי, אלא בדוגמאות מספר.


ואולם, התובעת לא עשתה כן. לטעמי, הדבר מצביע על חוסר תום לב. תחילה, מתיימרת התובעת לקשור את הרוכשים בכל מכלול הוראותיו של הסכם הקומבינציה, הן לצורך והן שלא לצורך. היא מערפלת, במכוון, את כוונתה האמיתית. היא אינה מתכוונת, באמת ובתמים, כי הרוכשים יהיו מודעים לכל הוראות הסכם הקומבינציה. מנגד, היא אינה מפרטת, במפורש ובמובהק, את אותן הוראות ספורות שיש להן זיקה לשמירת האינטרסים הלגיטימיים שלה. היא טומנת לרוכשים פח יקוש. בהגיע עת פקודה, כך מתארת לעצמה התובעת, היא שולפת מתהום הנשיה את אותן הוראות בהסכם הקומבינציה ומבקשת לבנות על סמכן את הקונסטרוקציה המולידה את טענתה. ניסיון זה, אחת דינו להיכשל.


13. ביום 13/5/97 ניתן על-ידי פס"ד ב-ת.ק. 4939/96 קוני האני נ' ציון חברה לביטוח בע"מ (לא פורסם). בגדר פס"ד זה נתתי דעתי לנוהגן הנפסד של חברות הביטוח להתיימר ולהחתים את מבוטחיהן על שטרי קבלה ושחרור השוכנים כבוד על גבו של שיק.


אף שם ציינתי את האינטרס הלגיטימי של חברת הביטוח באשר למשמעותו של כתב קבלה ושחרור. הטעמתי כי "כתב קבלה ושחרור הוא מסמך חוזי שאין ערוך לחשיבותו... מפאת חשיבותו ראוי כי כתב קבלה זה יהיה במסמך נפרד ומפורש... לעתים נדרש כי חתימתו של מקבל התשלום תאומת, אם ע"י עורך-דין או ע"י פקיד חברת הביטוח. פרקטיקה זו ראויה ורצויה היא" (סעיף 18).


המשכתי וציינתי כי כאשר נערך כתב קבלה ושחרור בדרך זו "אות וסימן הוא, לכאורה, כי מעמד החתימה היה שקול ורציני כראוי לחשיבותו של המסמך". ואולם, המשכתי והטעמתי, "מקום שעסקינן ב'כתב סילוק' על גב השיק הדעת נותנת כי כל הדרישות האמורות מתנדפות כעשן. במרבית המקרים יתחוור למקבל השיק, רק בדלפק כספר הבנק, כשיתבקש לחתום חתימת היסב על השיק, כי לאמיתו של דבר הוא הישלה עצמו כי הוא עושה פעולה טכנית גרידא של הפקדת שיק. רק אז יתחוור לו, שלא בטובתו, כי הוא נוקט פעולה משפטית מפליגה וגורלית במשמעותה. או-אז, כשכספר הבנק לפניו ותור דוחק מאחוריו, אין לצפות ממנו להפעיל שיקול דעת זהיר ואחראי" (סעיף 19).
סיכמתי וחיוויתי דעתי "כי 'הצפנת' חוזים בגבו של שיק, אינה בחינת דרך מקובלת ותמת- לב. חוזה בכלל, ו'כתב סילוק' בוודאי, אמור להיות גלוי וברור, מפורש ומובהק. אל לו להיות נסתר וגנוז, משתמע ומוסק" (סעיף 22).


14. בפרשת קוני האני הנ"ל הטעמתי כי על-מנת שמקבל שיק סביר יהיה מודע למשמעות המפליגה של כתב קבלה ושחרור השוכן כבוד על גבו של שיק, הוא אמור להיות בבחינת "צפנת פענח", דהיינו חכם היודע לפענח ולגלות נסתרות.


אף בנדוננו כך. לא יעלה על הדעת להעמיס על רוכשי הדירות לבלוש ולתור, על פני שלל הוראות הסכם הקומבינציה, על-מנת לערוך מלאכת סינון ומיון, ולהישמר ולהיזהר מהוראות פלוניות, ולא ליתן את הדעת להוראות אלמוניות. לא הייתה כל סיבה נראית לעין על שום מה לא תטרח התובעת לעשות כן, בגדר חוזי המכר. אין זאת, איפוא, כך מתגנב חשש אל הלב, כי התובעת ואפעל ביקשו לאחוז במקל בשני קצותיו. אילו היו מכלילים את ההוראות הרלוונטיות, בצורה ברורה ומובהקת, ייתכן ורוכשים סבירים היו נרתעים מלהתקשר בחוזים כאמור. משום כך ביקשו התובעת ואפעל ליהנות מכל העולמות. זאת הם עשו בנוסחו הכוללני והסוחף של סעיף 4(ב). אכן, "תפסת מרובה לא תפסת".


15. דומה, בבחינת "הנסיבות", כי אף התובעת עצמה, בזמן אמת, לא פירשה את הוראת סעיף 4(ב), כמוצע על-ידה בגדר הליך זה. מחומר הראיות שבפניי אני למד כי בא-כוחה מסר מכתבי התראה מפורשים לאפעל בהם הוא התריע, וחזר והתריע, כי אפעל אינה רשאית למסור דירות לרוכשים אחרים, לנוכח העובדה שדירת התובעת טרם הושלמה. אם אכן התובעת הייתה סבורה כי אף הרוכשים אסורים לקבל חזקה בדירות כאמור, מן הסתם מכתבים כאמור היו נשלחים אף לרוכשים. למצער, מצפה הייתי כי עותק ממכתבי ההתראה הנ"ל, יישלח לרוכשים. העובדה שהתובעת לא ראתה לעשות כן, אף כאשר המשבר היה גלוי וברור והתובעת זכתה לייצוג משפטי, אף היא מלמדת שהתובעת עצמה, לא מאמינה באמת ובתמים בפרשנותה-שלה. אכן, כאשר היא ניצבת בפני שוקת שבורה, נולד הרעיון לפתח את הקונסטרוקציה של התביעה כנגד הרוכשים, מכוחו של אותו סעיף 4(ב).


16. סעיף 16ה. להסכם הקומבינציה קובע כי "... בשום מקרה אין לפרש חוזה זה כחוזה לטובת צד שלישי (האמור לרבות לגבי ייפוי הכוח שיחתמו הבעלים לפי חוזה זה)". אם אכן התבקשו הרוכשים לעיין בהסכם הקומבינציה, ועינם שזפה אף הוראה זו, פרשנות סבירה היא להניח כי אותו דין יחול אף במערכת היחסים שלהם עם התובעת. ואכן, כשם שהתובעת לא נטלה על עצמה את חובות אפעל כלפי הרוכשים, על אותה דרך ניתן לטעון כי בהסכמי הרכישה של הרוכשים, לא נטלו על עצמם הרוכשים את חובות אפעל כלפי התובעת, לא במפורש ולא במשתמע. אף בעניין זה יכולה הייתה התובעת לנסח הוראות כהלכה, על-מנת להגיע לתוצאה לסתור. כמבואר, היא לא עשתה כן.


17. המסקנה אליה אני מגיע בהחלטתי זו תואמת את רוח פסיקת ביהמ"ש העליון בסוגיות דומות. ב-ע"א 570/87 בורשטיין ואח' נ' זאב לב הר חברה לבניין והשקעות בע"מ (פירוק) ואח', פ"ד מד(2) 793, נדונה עסקת קומבינציה בה הקבלן הפר את חיוביו עפ"י חוזה קומבינציה עם הבעלים. הפרה זו זיכתה את הבעלים בביטול הסכם הקומבינציה. בעקבות ביטול זה דרשו הבעלים לבטל את הערות האזהרה שנרשמו לזכות רוכשי דירות. אף שם בהסכמי המכר עם הרוכשים נמצאה תניה דומה לזו שבפניי, אף היא כוללנית ומעורפלת.


כב' הנשיא שמגר קבע שם כי "לא ניתן לקרוא לתוך סעיף 11(ד) להסכם הקומבינציה, על דרך של פרשנות, הסכמה בדבר מחיקת הערות האזהרה עם ביטולו של הסכם קומבינציה עם הקבלן. בעל הקרקע, המסכים לרישומן של הערות אזהרה לטובתם של רוכשי הדירות מן הקבלן, מופקד על ניסוח גבולות החיוב שהוא נוטל על עצמו, וזאת בלשון ברורה וחד-משמעית" (סעיף 5). כשם, כן כאן, יכולה הייתה התובעת להקפיד על ניסוח ברור וחד-משמעי. היא לא עשתה כן.


18. בשורה של מאמרים משפטיים נדונה המדיניות המשפטית הראויה בעסקאות קומבינציה וחלוקת הסיכונים הנדרשת בעסקאות אלו. ברי כי מגמת הפסיקה היא להעדיף את האינטרס של הרוכש. כב' השופט י.עמית, במאמרו "עסקת קומבינציה - מבט על זכותו של רוכש דירה", "הפרקליט" לח (תשנ"א) 598, מטעים כי "במודלים שסקרנו לעיל כפתרון לביסוס זכותו של רוכש הדירה כלפי בעל הקרקע יצאנו מנקודת הנחה כי באיזון האינטרסים בין שני הצדדים ראוי ליתן משקל עדיף לזכותו של רוכש הדירה" (עמ' 617 - 618).


המלומד ח.שינמן, במאמרו "מעמדו של רוכש דירה מקבלן בעסקת קומבינציה", "עיוני משפט" יח (תשנ"ד) 493, מטעים כי "החוליה החלשה בשרשרת המשולשת בעלים - קבלן - רוכש דירה - היא זו של רוכש הדירה. מזווית ראיה זו הוא נתפש כצרכן הקטן, שלכספו זקוקים הבעלים והקבלן כדי להוציא לפועל את ה- joint venture שלהם" (עמ' 496).


כב' השופטת שטרסברג-כהן, ב-ע"א 886/97 בורשטיין ואח' נ' חודאד, תק - על 98(3) 476, מציינת כי "משנכשל הקבלן במילוי התחייבויותיו הן כלפי הבעלים והן כלפי הקונים, ראוי - גם כעניין של מדיניות - שהבעלים, מחד גיסא, והרוכשים, מאידך גיסא, ימצאו עצמם ב'סירה' אחת בכל הנוגע לתוצאות הכשל של הקבלן" (סעיף 6(ה)).


19. ב"כ הצדדים ראו לבחון את המסכת שבפניי אף לאור הוראת העילה הנזיקית של גרם הפרת חוזה, ומכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. לטעמי, ולנוכח מסקנתי את משמעותו של סעיף 4(ב) הנ"ל, איני רואה טעם לבחון את המסכת שבפניי אף לאור מקורות משפטיים אלה.


20. סוף דבר: הנני דוחה את פרשנותה המוצעת של התובעת את הוראת סעיף 4(ב) להסכמי המכר. איני סבור כי הפרשנות הנכונה העמיסה על הרוכשים, כטענתה, חובה אקטיבית שלא לקבל את החזקה בדירותיהם, או שלא לפרוע תשלומים שהיו חייבים בהם לאפעל, מכוח הסכמי המכר שלהם עם אפעל.


הנני מחייב את התובעת לשלם הן לרוזנבלט ומנשה ביחד, לנוכח העובדה שהגישו סיכומי טענותיהם כאחד, והן לרום, הוצאות משפט בגין הליך זה בסכום של 3,500 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות הסכם קומבינציה

  2. חוזה קומבינציה עם חברה

  3. סכסוך בעסקת קומבינציה

  4. חתימה על הסכם קומבינציה

  5. הפרת חוזה קומבינציה

  6. הפרת הסכם קומבינציה

  7. פקיעת הסכם קומבינציה

  8. דמי תיווך על עסקת קומבינציה

  9. עסקת קומבינציה בשכונת התקווה

  10. דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה

  11. שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה בפתח תקווה

  13. בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה

  14. מועד פקיעת הסכם קומבינציה

  15. עסקת קומבינציה קרקע חקלאית

  16. הפרה יסודית של הסכם קומבינציה

  17. הסכם קומבינציה - חלוקת זכויות על פי אחוזים

  18. דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?

  19. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

  20. פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון