פסק דין 1. עניין לנו בתביעה לפינוי וסילוק יד מגג וחדר כביסה (להלן: "חדר הכביסה") הנמצאים בבית ברחוב הר נבו 11 תל אביב, הידוע כגוש 6214 חלקה 548 [להלן: "הבניין"], וכן להשיב את מצב הגג וחדר הכביסה לקדמותו ולשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בסך של 22,147.- ש"ח. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובעת הינה אגודה שיתופית שבבעלותה הבניין [ צו רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים צורף כנספח א' לת1/, נסח צורף נספח ב' לת/ 1]. ב. הנתבעים הינם חוכרים לדורות ומחזיקים בדירה בקומת גג של הבניין [חלקת משנה 102]. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טיעוני התובעת: א. במרוצת השנים נעשה מפעם לפעם שימוש על ידי הנתבעים בחדר הכביסה, ואולם הודגש לנתבעים כי חדר הכביסה נועד לשימושם של כל דיירי הבניין, וכי הוא מהווה רכוש משותף. ב. במהלך חודש יולי 1995 עשו הנתבעים באמצעות פועלי בנין עבודות בניה ושיפוץ בחדר הכביסה, מתוך כוונה ברורה לספח את חדר הכביסה לדירתם הנמצאת בסמוך לו, ולה קיר משותף עם חדר הכביסה. ג. הנתבעים עושים שימוש בחדר הכביסה מנהג בעלים, כאילו היה רכושם, כל זאת ללא היתר התובעת, תוך פגיעה בזכות קניינה ותוך הסגת גבולה. טיעוני הנתבעים: א. חדר הכביסה היה מבנה קטן בשטח של כ - 4 מ"ר , מוזנח לחלוטין רעוע, סדוק ושורץ בחולדות. חדר הכביסה לא היה בשימוש מזה שנים רבות, והיווה מפגע בטיחותי ותברואתי לנתבעים. ב. לאורך כל השנים, היתה לנתבעים חזקה יחודית בפועל בחדר הכביסה, ואיש מן הדיירים מעולם לא רצה להשתמש בו או להיכנס אליו. ג. יו"ר הנתבעת אמר לנתבעים לא פעם כי אין שום בעיה בשימושם בו, ואף הבטיח להם כי כאשר ימכרו הגגות בבניין, ימכר להם שטח הגג המשותף. ד. אף דייר בבניין לא הביע התנגדות לשיפוץ חדר הכביסה והשימוש בו, לבד מהדיירים המתגוררים מתחת לדירתם, אשר פעלו על דעת עצמם בלבד ופנו לרשויות במטרה למרר את חיי הנתבעים על רקע נקמנות אישית. ה. הדרישה לתשלום דמי שימוש ראויים היא מופרזת ומוגזמת מה גם שמדובר במבנה קטן, חסר ערך לחלוטין, אשר הנתבעים השקיעו בו והשביחו אותו. 4. המסכת הדיונית: א. צו מניעה 1. ביום 24.07.95 ניתן ע"י כבוד השופטת גבע צו מניעה זמני כנגד הנתבעים אשר אסר עליהם ועל הפועלים מטעמם לבצע עבודות בניה על גג הבית ובחדר הכביסה. 2. ביום 20.08.95 בהסכמת ב"כ הנתבעים, ניתנה ע"י כבוד השופטת גרסטל החלטה הקובעת כי הצו הזמני אשר ניתן ע"י כבוד השופטת גבע ביום 24.07.95 ישאר בתוקפו עד להכרעה בתובענה. ב. בזיון בימ"ש: בהחלטת כבוד השופט עדי אזר בבקשה עפ"י פקודת בזיון ביהמ"ש, המ' 131389/95 ,נאמר בין היתר: "מאחר והבניה הסתיימה ומאחר והצו הזמני לא אסר החזקת החדר... אני מחליט למחוק את הבקשה..." ג. בתיק נשמעו ראיות. מטעם התובעת: העיד עת1/ מר עמירם יפה, אשר נחקר על תצהירו ת1/. מטעם הנתבעים: העיד נתבע 1 מר יעקב נריה עה1/, אשר נחקר על תצהירו נ1/. בתום הבאת הראיות, הגישו הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את החומר המשפטי המצוי בתיק ואת עדויות הצדדים, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנות הבאות: א. דין תביעת הפינוי וסילוק היד להתקבל. ב. דין התביעה להשבת המקרקעין לקדמותו להתקבל. ג. דין התביעה הכספית לדמי שימוש ראויים להדחות. להלן נימוקי למסקנותיי אלו: 6. הסגת גבול: תביעה זו לסילוק ידו של הנתבעים מחדר הכביסה והגג הינה על פי עילה של הסגת גבול במקרקעין, סעיף 29 לפקודת הנזיקין קובע כהאי לישנא: "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין...". כלומר על התובעת להוכיח שהיא הבעלים החוקי, ואז עובר הנטל לנתבעים להוכיח שאינם מסיגי גבול. בעניין זה קיימת הלכה פסוקה כדלקמן: "...בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קנינו בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ואז על הנתבע להראות ולו גם לכאורה זכות חוקית לישיבתו במקום... מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום. לעומת זאת אם תביעתו לפינוי מוגשת נגד אדם שנכנס למקום או החזיק בו מכח חוזה שכירות או רשיון, עליו לגולל כבר בשלב הראשון (היינו בכתב התביעה) את עילת הפינוי כגון הפרת החזקה על ידי הדייר או ביטול הרשיון על ידי בעל הבית..." (ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי ו - 3 אח', פ"ד לא(3), 455). במקרה שלנו משהוכיחה התובעת כי היא הבעלים על פי נסח וצו רישום (נספחים א',ב' לת1/) עבר נטל הראיה לנתבעים להראות כי החזקתם בחדר הכביסה הינה כדין. 7. מעמדם של הנתבעים בחדר הכביסה: טוען ב"כ הנתבעים כי התובעת נתנה הסכמתה לנתבעים לשקם את חדר הכביסה ולהשתמש בו. לטענתו ניתנה לנתבעים הרשות להשתמש בחדר הכביסה עד קנייתו, אשר מהווה למעשה מתן אופצייה לקניית מקרקעין. דוחה אני טענה זו שכן הנתבעים לא הרימו את נטל ההוכחה לביסוס טענה זו. כך נאמר בנספח ג' לנ1/. "על מנת שלא יחריפו הנזקים לשטח המבנה והגג הוחלט בזאת לאשר את בקשתכם לשקם את חדר הכביסה להשתמש בו ולתחזקו". מעיון בנספח ג' לנ1/,ברי לי כי הועד המנהל את התובעת העניק רשות חינם לנתבעים,אך לא הקנה להם כל אופציה לרכישת חדר הכביסה ו/או לספחו לדירתם. על כן יש לבדוק את מעמדם של הנתבעים כברי רשות בחדר הכביסה. 8. מעמד בר רשות: א. הפרופ' נינה זלצמן במאמרה הממצה "רשיון במקרקעין" הפרקליט מב' (1995) בעמוד 24 מציינת כי: "רשיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס... הרשות נעדרת כוונת הקנייה של זכות בנכס. אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין ( להלן: "רשות חוזית") ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב או תלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן: "רשות גרידא")...". בנסיבות המקרה דנן, ברי כי אין עסקינן ברשות חוזית שהרי אין באמתחתם של הנתבעים חוזה הרשאה כלשהו, אך הוכח לי מנספח ג' לנ1/ כי התובעת העניקה לנתבעים היתר של רצון טוב, לפיכך הדיון יצומצם ליצירת רשות מכוחו. לא נעלמה מעיני הלכה הפסוקה לפיה: "לשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם...". (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית הכנסת ובית מדרש חסידים, פ"ד ל"א[3], 210]. מהמסמך הנ"ל, וכן מעדותו של נתבע 1 : " את חדר הכביסה לקחתי לאחר שקבלתי רשות..." (פרוטוקול עמ' 23) שוכנעתי כי התובעת העניקה רשות חינם לנתבעים להשתמש בחדר הכביסה. ב. רשיון חינם הלכה היא כי: "רשיון הניתן חינם , ללא כל תמורה, אינו "הסכם" במובן החוקי של המילה, רשיון כזה מתפרנס מדי רגע, ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון". (ע"א 96/50 יעקב צינקי ואח' נ' ויקטור כיאט ואח', פ"ד ה(1), 474). כלומר ניתן לבטל רשיון זה בכל עת, ומשכך עשת התובעת בכתב תביעתה, בוטל הרשיון. 9. האם משבוטלה הרשות נתבעים הינם מסיגי גבול? כך קבע השופט לנדאו בע"א 477/68 הופמן נגד לויטל, פ"ד כ"ג(2), 52. "המערערים השכירו למשיב את המחסן הנדון והלה לא פינה אותו בתום תקופת השכירות , מאותה שעה... הפך המשיב למסיג גבול". ובמקום אחר: הסגת גבול במקרקעין היא מעשה נזיקין נמשך, במובן זה שהיא מתחדשת מיום ליום (עמ' 56)... וכן בע"א 4202/96 (חי') עוטוב מוחמד נ' מינהל מקרקעי ישראל דינים מחוזי כ"ו (6) 568, קובע כבוד הנשיא סלוצקי פה אחד כי עוולת הסגת הגבול הינה עוולה מתמשכת ומתרחשת גם כתוצאה מהתמשכותה של חזקה שלא כדין בקרקע..." ומכאן נלמד קל וחומר, במקום שהיתה שכירות כדין, מרגע שהסתיימה ולא פונה הנכס, מדובר בהסגת גבול, קל וחומר במקרה שלפנינו בו מדובר, ברישיון חינם שברגע שזה מבוטל הרי שמדובר בהסגת גבול בחדר הכביסה. נספח ג' לנ/ 1 העניק לנתבעים רשות שימוש בחדר הכביסה בלבד, על כן אין לנתבעים כל מעמד בגג, הנמצא בבעלותה של התובעת, והימצאותם בגג הינה הסגת גבולה של התובעת. 10. עבודות בנייה ושיפוץ הוכח לי כי הנתבעים ביצעו את העבודות הנ"ל: א. הרסו את הקיר המפריד בין דירת הנתבעים לבין חדר הכביסה. ב. אטמו את דלת הכניסה לחדר הכביסה. ג. אטמו את החלונות אשר היו מותקנים בקיר חדר הכביסה לכיוון מזרח. ד. התקינו חלון בקיר חדר הכביסה הפונה לכיוון מזרח. כמו כן הוכח לי כי לא ניתנה להם כל רשות בנייה או היתר כלשהו לביצוע עבודות הבנייה והשיפוץ. 11. השבת חדר הכביסה לקדמותו: לאחר שקבעתי כי הנתבעים הינם מסיגי גבול בחדר הכביסה אשר סופח לדירתם, על הנתבעים להשיב המצב לקדמותו, בכך שייפתח פתח כניסה מחדש לכיוון צפון, וייסגר הפתח שבין דירת הנתבעים וחדר הכביסה. 12. דמי שימוש ראויים: התובעת לא הוכיחה את חישוב דמי השכירות הראויים, אותם היא תובעת, לא ע"י הגשת חוו"ד של מומחה ולא בכל דרך אחרת. הנתבעים טענו כנגד גובה דמי השכירות ובהעדר הוכחה לגובה דמי השכירות הראויים, דוחה אני את הטענה לתשלום דמי שכירות ראויים בעבור הדירה. 13. לאור האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מורה לנתבעים לפנות וסלק ידם מחדר הכביסה והגג, הנמצאים ברחוב הר נבו 11 תל אביב, ולהחזיר את החזקה בם לתובעת כשהם נקיים מכל אדם וחפץ מטעמם. ב. אני מורה לנתבעים להשיב את מצב חדר הכביסה לקדמותו ובכלל זה לפתוח פתח כניסה מחדש במידות הפתח שהיה קיים בחדר הכביסה לכיוון צפון. להשיב את מצב החלונות בצד מזרח לקדמותו. לסגור את הפתח שבין דירת הנתבעים וחדר הכביסה. כל זאת על חשבון הנתבעים. ג. אני דוחה את התביעה לתשלום דמי שכירות ראויים. ד. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 14,000.- ש"ח , בצירוף ריבית והצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. רכוש משותףבניין