##מה הדין בנושא הסבת זכות הדיירות המוגנת ?## המחלוקת המרכזית בין בעלי הדין בפסק הדין להלן היתה לעניין דרך רכישת הזכויות המוגנות בדירה. לטענת התובעת משנפטר אביה של הנתבעת, הרי לכל היותר, הפכה אימה של הנתבעת לדיירת מוגנת אך בוודאי שלא הנתבעת. הנתבעת טוענת כי עם מות אביה הפכה אימה לדיירת מוגנת מכח הוראות סעיף 20[א] לחוק הגנת הדייר ולאחר מות האם הפכה הנתבעת לדיירת מוגנת מכח הוראת סעיף 20[ב] לחוק הגנת הדייר, ולפיכך מחזיקה היא בדירה כדין. חוק הגנת הדייר מבחין בין הסבת זכויות ראשונית לבין הסבת זכויות שניונית. התובע דיירות מכח הסבה ראשונית [מן הדייר הראשון] צריך להצביע על כך שהתקיימו בו התנאים האמורים בסעיף 20 לחוק. סעיף 20 קובע כהאי לישנא: 20. [א] דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. [ב] באין בן זוג כאמור בסעיף קטן [א] - יהיו ילדי הדייר לדייר ובאין ילדים - קרוביו האחרים וכל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים". הכלל הבסיסי הוא כי בן זוגו של הדייר המקורי איננו רשאי להעביר את ההגנה לאחרים, וכשנפטר בן הזוג באה הגנת החוק אל קיצה. יחד עם זאת נקבע סייג חשוב בסעיף 27[1] לחוק וזו הוראת הסעיף. "27. היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם - "מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר". פירושו של דבר הוא שאותם ילדים או קרובים התובעים זכות של דייר מוגן שני לפי סעיף 27 לחוק יזכו בהגנת החוק, אך ורק אם התגוררו בדירה יחד עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו ובתנאי נוסף שלא היתה להם דירה אחרת למגוריהם בזמן שהדייר שלפניהם נפטר. משמעות הדבר כי על שכם הנתבעת מוטל הנטל להוכיח את התקיימותם של 2 תנאים מצטברים: תנאי פוזיטיבי: התגוררות בדירה יחד עם אביה המנוח לפחות שישה חודשים לפני פטירתו וברצף עד ליום פטירת האם. תנאי נגטיבי: לא היתה לה דירה אחרת למגוריה בזמן שאמה המנוחה נפטרה. כלומר הוכחת התקיימות התנאים בסעיף 20[ב] , בכפוף לשינויים המחוייבים הנובעים מהסייג שבסעיף 27. ##להלן פסק דין בנושא הסבת זכויות דיירות מוגנת:## 1. מהות התביעה: עניין לנו בתביעה לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים מהדירה הנמצאת ברחוב מעוז 7 בגבעתיים הידועה כגוש 6161 חלקה 224 [להלן: "הדירה"]. נתבע מס' 2 לא הגיש כתב הגנה ולא התייצב לדיון. ביום 12.09.2000 ניתן נגד נתבע מס' 2 פסק דין לפיו יסלק ידו מהדירה. לפיכך פסק דין זה עוסק במחלוקת בין התובעת לבין הנתבעת מס' 1. 2. המסכת העובדתית: א. התובעת הינה הבעלים [חוכרת בחכירת משנה] של הדירה [נסח רשום צורף נספח א' לת1/]. ב. אביה המנוח של הנתבעת, מר יצחק לוי ז"ל, היה דייר מוגן בדירה בהתאם לחוזה שכירות שנחתם ביום 14.02.61 בין מר לוי ז"ל לבין אביה המנוח של התובעת. ג. לאחר פטירתו של מר יצחק לוי ז"ל ביום 05.07.96, נותרה בדירה אשתו, אמה של הנתבעת, הגב' סימה לוי שנפטרה ביום 28.02.97. ד. הנתבעת מחזיקה בדירה. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טיעוני התובעת: א. הנתבעת היא מסיגת גבול בדירה ומחזיקה בה שלא כדין. לתובעת הזכות לקבל את החזקה בדירה כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ מטעמה. ב. על הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה בה היא מחזיקה בדירה שלא כדין. ג. לחלופין, במידה ויקבע כי לנתבעת זכויות של דיירת מוגנת בדירה, הרי שהתגבשו כנגד הנתבעת עילות פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות חודשיים המהווה הפרת חוזה השכירות וכן בשל נטישת הדירה. טיעוני הנתבעת: א. עם מות אימה, הפכה הנתבעת לדיירת מוגנת בדירה מכח סעיף 20[ב] לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972 (להלן: "החוק"), ולפיכך מחזיקה היא בדירה כדין. ב. הנתבעת התגוררה בדירה ביחד עם אביה ואימה המנוחים למעלה משישה חודשים עובר לפטירת אביה וברציפות עד יום פטירת אימה ובכל אותה תקופה לא היתה לה דירה אחרת למגורים. ג. הפיגורים בתשלום דמי השכירות שנבעו ממצוקה נפשית חמורה אליה נקלעה הנתבעת לאחר מות הוריה, סולקו במלואם מיד לאחר הגשת התביעה. ד. הנתבעת לא נטשה את הדירה. ה. לחילופין, זכאית הנתבעת לסעד מן הצדק אשר ימנע את פינויה מהדירה. 4. המסכת הראייתית: בתיק נשמעו ראיות. מטעם התובעת: עת1/ הגברת אלה פלשקס, התובעת נחקרה על תצהירה ת1/. כמו כן הוגש שאלון ת2/. מטעם הנתבעת: עה1/ מר עזריאל עדאקי, נחקר על תצהירו נ3/. עה2/ הגברת יעל לאמור לוי, נחקרה על תצהירה נ4/. עה3/ הגב' חנה צוקרמן, נחקרה על תצהירה נ5/. עה4/, הגב' עינת לוי [הנתבעת] נחקרה על תצהירה נ6/. כמו כן הוגשו אישורי הפקדה נ1/ ו - נ2/. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתב הטענות ובדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל אך יש ליתן לנתבעת סעד מן הצדק שימנע את פינויה מהדירה. להלן נימוקי להכרעתי זו: 6. הסגת גבול א. מקור העילה תביעה זו לסילוק ידה של הנתבעת מהדירה הינה על פי עילה של הסגת גבול במקרקעין. סעיף 29 לפקודת הנזיקין קובע כהאי לישנא: "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין" ב. נטל הראיה סעיף 30 לפקודת הנזיקין קובע על כתפי מי מונח נטל הראיה: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין, על הנתבע הראיה, שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין" רוצה לומר, על הנתבעת להוכיח כי החזקתה בדירה כדין היא ואז יעבור נטל ההוכחה על התובעת. ג. הנתבעת טוענת כאמור, לזכויות של דיירת מוגנת בדירה לפי סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר. 7. הסבת זכות הדיירות המוגנת: המחלוקת המרכזית בין בעלי הדין היא לעניין דרך רכישת הזכויות המוגנות בדירה. לטענת התובעת משנפטר אביה של הנתבעת, הרי לכל היותר, הפכה אימה של הנתבעת לדיירת מוגנת אך בוודאי שלא הנתבעת. הנתבעת טוענת כי עם מות אביה הפכה אימה לדיירת מוגנת מכח הוראות סעיף 20[א] לחוק הגנת הדייר ולאחר מות האם הפכה הנתבעת לדיירת מוגנת מכח הוראת סעיף 20[ב] לחוק הגנת הדייר, ולפיכך מחזיקה היא בדירה כדין. 8. בדיקת התנאי המחייב מגורי הנתבעת במשך שישה חודשים בדירה ביחד עם אביה לפני שנפטר וברצף עד לפטירת האם א. הנתבעת, כאמור, היא זו הנושאת בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של טענת הגנתה: "בעל דין במשפט אזרחי הטוען טענה משפטית התומכת או מבססת עמדתו, יישא בנטל להניח את התשתית העובדתית הנחוצה לביסוס טענתו ולשכנע כי זו אכן מתקיימת". (ע"א 357/72 עזיז נ' בצלציוני, כז' (1) עמ' 744 וכן ראה י.קדמי, על הראיות, הוצאת דיונון עמ' 1276). וכן למדנו כי: "לחובה זו המוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו, נילוות חובה משנית והיא חובת הראייה, משמעה- החובה להביא ראיות לעמידה באותו נטל... הנתבע נושא באחריות לקיומן של ראיות להוכחת העובדות הדרושות לעמידה בנטל השכנוע המוטל עליו... אם לא באו בפני בית המשפט ראיות מספיקות - לא יצא הנתבע ידי חובתו" (י. קדמי, על הראיות, הוצאת דיונון, עמ' 1273, 1306). ב. כך הצהירה הנתבעת: "גרתי בדירה עם אבי ואימי והנני מתגוררת בדירה זו למן יום היוולדי ועד יום זה ועד בכלל. למעשה, כל הזמן גרתי בדירה וזאת למעט תקופה של חודש ימים במהלך 1979" (סעיף 4 לתצהירה של הנתבעת נ6/) מטעם הנתבעת, הופיעו בפני בית המשפט שכניה של הנתבעת מר עזריאל עדאקי והגברת חנה צוקרמן וכן הופיעה הגב' יעל לאמור לוי, אחותה של הנתבעת. כך העיד עה1/ מר עזריאל עדאקי: "אני מכיר את הנתבעת הרבה שנים. בשנים האחרונות אני רואה אותה כמעט כל יום זה בית סמוך... אני בד"כ יודע מי נמצא בבית. אני רואה דרך החלון, אני בקשרים טובים, היא מספרת לי הכל היא מתייעצת איתי". (עמ' 13 לפרוטוקול) כך העידה עה3/ הגב' חנה צוקרמן: "אני גרה באותו בניין עם מר עדאקי עזריאל. הדירות של שנינו משקיפות לדירה של הנתבעת. אני רואה את הנתבעת פעם או פעמים בשבוע". (עמ' 16 לפרוטוקול) אמינה עלי גירסתה של הנתבעת באשר לתקופת מגוריה בדירה. כן מצאתי את עדותם של עדי ההגנה 1 ו - 3 אמינה , מדוייקת, עקבית ונטולת כל אינטרס אישי. על כן שוכנעתי כי הנתבעת עמדה בנטל השכנוע, בהעדר כל ראיה סותרת מטעם הנתבעת, כי התגוררה בדירה במשך שישה חודשים לפני פטירתו של אביה המנוח וברציפות עד ליום פטירת אימה. מן המקובץ לעיל, עולה כי הנתבעת הוכיחה את התנאי הראשון של סעיף 20[ב'] לחוק, וכי התגוררה בדירה שישה חודשים לפני פטירתו של אביה וברציפות עד ליום פטירת אימה. 9. האם התקיים התנאי השני - העדר דירה אחרת למגורים: בע"א 712/76 בתיה צ'רני נ' מאיר מורדי ואח' פ"ד לא[2], 99, נקבעו שני מבחנים עובדתיים לפיהם ניתן לקבוע אם לקרוביו של הדייר מנוח היתה דירה אחרת למגוריו בעת פטירתו של הדייר. המבחן הרלוונטי לענייננו הוא מבחן הקביעות: מבחן הקביעות: דירה אחרת משמעה דירה שאינה חלופה ארעית אלא דירה בה יש לדייר זכות של קבע בגדר קורת גג חלופית קבועה כאשר הקובעת היא הזיקה העובדתית בינו לבין מקום המגורים האחר. לא מידת השהייה בדירה האחרת קובעת, אלא קיומה של זיקה כללית לדירה זו. על הנתבעת להוכיח כי לא היתה לה דירה אחרת למגורים בזמן שאימה נפטרה. כך הצהירה הנתבעת בתצהירה נ6/ [ סעיף 13] : "...הנני מתגוררת בדירה מהסיבה הפשוטה שלא הייתה לי ואף אין לי כל דירה אחרת להתגורר בה" כך גם הצהירה עה2/, הגברת יעל לאמור לוי בתצהירה נ4/ [סעיף 12]: ”הנני להצהיר בזה כי ענת מעולם לא נטשה את הדירה ולא התכוונה לעזוב אותה מכיוון שאין לה מקום אחר להתגורר בו". אמינה עלי גירסתה של הנתבעת, בהעדר כל ראיה סותרת מטעם התובעת, כי אין לה ולא היתה לה דירה אחרת למגורים. בכל העת מיום פטירת אביה ועד לפטירת אימה, הנתבעת שמרה על רצף מגורים קבוע ומתמשך בדירה אשר היא מרכז חייה ומשמשת לה קורת גג פשוטו כמשמעו. בנסיבות הנ"ל בהם נתתי אמון בגרסת ההגנה ובהעדר כל ראיות סותרות מאת התובעת, הרי שניתן לקבוע שלנתבעת לא היתה כל דירה אחרת למגורים שישה חודשים טרם פטירת סבה ועד ליום פטירת אימה. לפיכך, מתקיים התנאי השני של סעיף 20[ב] לחוק - העדר דירה אחרת למגורים. מכל המקובץ לעיל, הוכח לי כי התקיימו תנאי סעיף 20[ב] לחוק בכפוף לשינויים המחייבים מסעיף 27[1] ועל כן קובע אני כי הנתבעת הינה דיירת מוגנת בדירה. לאחר שקבעתי כי הנתבעת הינה דיירת מוגנת בדירה , אדון בתביעתה של התובעת לפינוי הנתבעת בשל עילות נטישה ואי תשלום דמי השכירות. 10. עילת פינוי בשל נטישה: מאחר וקבעתי כי הנתבעת גרה בדירה באופן קבוע וסדיר לאורך שנים ואין לה ולא הייתה לה דירה אחרת למגורים, נדחית בזאת עילת הנטישה כנגד הנתבעת. 11. עילת פינוי בשל אי תשלום דמי השכירות א. מקור העילה סעיף 131(1) קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי : (1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו" ב. התנאי להתגבשות העילה בעניין זה למדנו כי : "דייר חוקי אינו מעמיד את עצמו בסכנת פינוי אלא אם כן המנעותו מתשלום דמי השכירות מגיעה לכדי ניתוק של המשכיות התשלומים. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר." (ראה דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 9) ג. מסיכומי הצדדים עולה כי אין מחלוקת באשר לאי תשלום דמי השכירות במועדם ובאשר לתקופות בהן פיגרה הנתבעת בתשלומי דמי השכירות. הנתבעת לא שילמה במועד את התשלומים עבור התקופה שבין אוגוסט 97' ועד ל- ינואר 98' (שישה חודשי פיגור). ביום 22.3.98 בוצע תשלום בודד בסך 400.- ש"ח עבור החודשים פברואר ומרץ בשנת 98'. הנתבעת שוב לא שילמה את דמי השכירות במועדם, הפעם עבור התקופה שבין אפריל 98' לבין ספטמבר 98' (שישה חודשי פיגור). התשלום הבא בוצע ביום 19.10.98, לאחר הגשת התביעה. (ראה סעיף 16(א) לסיכומי הנתבעת וכן סעיף 9 לסיכומי התובעת) ד. האם מדובר בניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים? ממכלול הנסיבות במקרה דנן עולה כי אי תשלום דמי השכירות לא בוצע לאורך תקופה רצופה הנמשכת לאורך זמן אלא המדובר ב12- חודשי פיגור אשר במהלכן (מרץ 98') בוצע תשלום עבור שני חודשי שכירות. הדבר מעיד על כך כי אי התשלום אינו פועל יוצא של פעולה מתוכננת מראש, שיטתית, הולכת ומתמשכת הדרושה לצורך קביעת ניתוק אלא המדובר בהפסקת תשלום ארעית אשר אינה עולה לכדי ניתוק קבוע, רצוף ומתמשך. בנסיבות המקרה, הריני קובע כי לא קמה כנגד הנתבעת עילת פינוי בשל אי תשלום דמי השכירות לפי סעיף 131(1) לחוק. 12. עילת פינוי בשל הפרת חוזה השכירות: א. התובעת טוענת כי הנתבעת הפרה את חוזה השכירות בכך שלא שלמה את דמי השכירות החל מחודש מאי 1997 [סעיף 8 לכתב התביעה]. ב. הפרת חוזה השכירות מהווה עילת פינוי לפי סעיף 131[2] לחוק ועל הטוען להחלתו להוכיח 3 תנאים מצטברים: [1] תנאים מפורשים בחוזה השכירות המסדרים את תנאי התשלום [להלן: "התנאי הראשון"]. [2] התנאים הנ"ל הופרו על ידי הנתבע [להלן: "התנאי השני"]. [3] הפרת תנאים אלו מקנים לתובע את הזכות על פי תנאי השכירות לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר [להלן: "התנאי השלישי"]. [ראה דוד בר אופר לעיל, עמ' 22]. נפנה כעת לניתוח התקיימות התנאים הנ"ל. ג. האם התקיים התנאי הראשון? במבוא לחוזה השכירות נכתב: "אופן התשלום של שכר הדירה בשטרות: - 12 שטרות לכל 15 לחודש זמן פרעון". בהערות לחוזה נכתב: "המיסים לעירייה ישולמו על ידי השכור באמצעות המשכיר בכל 15 לחודש ביחד עם שכר הדירה" משמע, קיים תנאי מפורש המסדיר את תנאי תשלום השכירות. ב. האם התקיים התנאי השני? מן העובדות שלפנינו, הוברר כי עד למועד מסויים בשנת 1996, שולם שכר הדירה על פי הכתוב בחוזה. במהלך שנת 96' הוסכם בין התובעת לבין אימה של הנתבעת ז"ל כי מעתה ואילך ישולמו דמי השכירות אחת לחודשיים ישירות לחשבונה של התובעת. הנתבעת, בסיכומיה, מודה כי איחרה בתשלום דמי השכירות בין התקופות 18.09.97 ועד 22.03.98 ובין 18.05.98 ועד 19.10.98. עוד טוענת הנתבעת כי הפיגור בתשלומי דמי השכירות נבע ממצוקה נפשית קשה וחמורה אליה נקלעה לאחר מות אימה. [סע' 16[א] לסיכומי הנתבעת]. הפיגור בתשלומי השכירות בו הודתה הנתבעת, מהווה הפרה של תנאי התשלום ועל כן, מתקיים התנאי השני. ג. האם התקיים התנאי השלישי? בסעיף א' לחוזה השכירות נכתב: "א. השוכר מתחייב לא להשכיר את הבית לאחר, לא את כולו ולא חלק ממנו.... בלי רשות המשכיר בכתב, ואם עבר השוכר על תנאי זה או לא שילם שטר אחד או תשלום אחר בזמנו הקבוע בחוזה זה, הרי זו הפרת חוזה והרשות בידי המשכיר לדרוש את פינוי הדירה מיד...". פירושו של הדבר הוא שהפרת תנאי תשלום דמי השכירות על ידי הנתבעת אכן מקנים לתובע את הזכות לדרוש את פינויה מהדירה, משמע , מתקיים התנאי השלישי. מן המקובץ עד כאן עולה כי התגבשה עילת פינוי כנגד הנתבעת בגין אי קיום תנאי השכירות לפי סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר. 11. סעד מן הצדק: א. סעיף 132(א) לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק של פינוי באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו" במסגרת שיקוליו על בית המשפט להתחשב בכך כי: "חוק יסוד כבוד האדם וחירותו קבע בסעיף 3 את ההוראה החוקתית לפניה "אין פוגעים בקנינו של אדם" וכבר נקבע בעבר כי זכות הקניין נמנית על זכויות היסוד של האדם בישראל, ומשום כך אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין". ( ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד לה(3), 656). מתי אם כן יינתן סעד זה? כאשר: "בית המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה" (בר - אופיר, לעיל, עמ' 142). כמו כן: "הענקת סעד מן הצדק אינה עניין של מה בכך ואינה ניתנת מתוך רחמים. סעד זה מהווה איזון נכון בין הפרותיו של השוכר מחד, ותוצאת הפינוי מאידך כאשר בתווך מצויות זכויות של בעל הבית" (ע"א 143/55 דוד היזנר נ' שלמה קילנסקי, פ"ד י"א(1), 17). דיון ומסקנות א. הנתבעת בסיכומיה, מעלה נימוקים להענקת סעד מן הצדק אשר עיקרם בשני מישורים. האחד הוא מצוקתה הנפשית אליה נקלעה הנתבעת לאחר מות הוריה בהפרש זמנים קצר ואשר ממנה נבע הפיגור בתשלום דמי השכירות, והשני במישור התנהגותה בחוסר תום לב של התובעת אשר לא התרתה בנתבעת בטרם הגישה את תביעתה, הגישה את התביעה כי ברצונה לקבל שכר חודשי גבוה יותר וכן קיבלה את השלמת דמי השכירות ללא כל מחאה, לאחר הגשת התביעה. ב. יפים דבריו של כב' השופט בר אופיר לעניין מצוקותיה של הנתבעת: "מצוקה כלכלית של דייר ומצבו הבריאותי אינם מהווים הגנה כנגד עתירה לפינוי בעל הבית איננו חייב לשאת על כתפו את פתרון בעיותיו האישיות הסוציאליות של הדייר וחובה זו מוטלת על רשויות הציבור. לא בכדי לימדנו הכתוב: "ודל לא תהדר בריבו". [שמות, כ"ג ג]. ומשום כך אין לדון את הדייר עפ"י אמות מידה מיוחדות אך ורק בגלל עוניו ומצוקתו. יחד עם זאת, תיקון ההפרה מיד עם הגשת התביעה ועמידה בתשלומים ללא דופי מהווים בסיס להענקת סעד מן הצדק בתמורה לתשלום פיצוי." (ראה דוד בר אופיר לעיל, עמ' /164ה - /164ו) ב"כ התובעת אישר כי אכן הושלמו דמי השכירות החסרים לאחר הגשת התביעה. "אני מניח שקיבלנו את כל הסכום . לא עשיתי חשבון". [עמוד 2 לפרוטוקול]. שוכנעתי אף כי חזרה הנתבעת למסלול התשלומים וממשיכה היא בתשלום דמי השכירות כנדרש ממנה. כן העידה הנתבעת: "ש. מה היה התשלום האחרון שביצות עבור הדירה? ת. עכשיו שילמתי. אתמול ב 11.09.00 שילמתי לחשבון הבנק של התובעת". ד. לעניין אי מתן ההתראה לנתבעת בטרם אי הגשת התביעה, אומר כי בעל בית איננו חייב להתרות בדייר לפני שהוא מגיש תביעת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות. אולם ניתן לצפות שמשלוח התראה מוקדמת תהיה ביחסים בן בני אדם מעין מצוות אנשים מלומדה, טבעית ואוטומטית גם אם אינה חובה מן הדין. (לעניין זה ראה דוד בר אופיר לעיל, עמ' 17) ה. לאחר שנתתי את דעתי על כל הנסיבות הקשורות בשני הצדדים ובכללן התנהגות הנתבעת לאחר הגשת התביעה. קובע אני כי התובעת לא סבלה נזק של ממש כתוצאה מההפרה ואף זכויותיה לא נפגעו פגיעה של ממש ועל כן לא יהיה זה צודק שהנתבעת תאבד את הגנת החוק, מה גם שהפינוי הוא סנקציה חמורה מדי ובלתי צודקת ביחס להפרה שקרתה. מאזן השיקולים הסופי מצביע על כך שהדיירת ראוייה לסעד מן הצדק. 12. לאור האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מורה לנתבעת לפנות ולסלק ידה מהדירה ברחוב מעוז 7 בגבעתיים הידועה כגוש 6161 חלקה 224 ולהחזיר את החזקה בהם לתובעים כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמה. ב. צו הפינוי לא ייכנס לתוקפו באם תשלם הנתבעת לתובעת פיצוי כספי בסך 10,000.- ש"ח לא יאוחר מיום 15/6/01. ג. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק בסך כולל של 10,000.- ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)הסבת זכויותהסגת גבול