החלטה מונחת בפני בקשתו של מפרק חברת ב.ג. בדים בע"מ (בפירוק מרצון) (להלן: "המבקש" ו"בדים", בהתאמה), לחייב את מפרקה של חברת רונן את גלר לבניין ופיתוח בע"מ (להלן: "המשיב" ו"החברה", בהתאמה), לרשום את המבנה נשוא הסכסוך בין הצדדים (להלן: "המבנה") כבית משותף, וזאת על חשבונה של החברה בפירוק. כמו כן, עותר המבקש כי אצהיר, שמלא זכויות הבניה הקיימות כיום וטרם נוצלו שייכות לבדים ולבעלי מניותיה. המשיב מתנגד לבקשה. לאחר שהונחו בפני טענות הצדדים, ונסיונו של הכונס הרשמי להביאם לכדי פשרה עלו בתוהו, ולאחר שהוברר לי כי המחלוקת בין הצדדים הינה מחלוקת משפטית בלבד, מצאתי כי נסיבות המקרה הולמות עשיית שימוש בסמכותי לפי תקנה 241 לתקנות סדר הדין האזרחי, ליתן החלטה שלא במעמד הצדדים, וכל אני עושה. עובדות המקרה; 1. בדים, ביחד עם חברה אחרת (אשר אינה צד לבקשה ואינה רלוונטית לסכסוך דנן), היתה בעלת הזכויות במקרקעין עליהם הוקם המבנה. בדים התקשרה ביום 27.11.80 עם החברה, בעת שזו האחרונה היתה עדיין פעילה וסולבנטית, בעסקת קומבינציה, אשר עיקרה בניית בניין תעשייה על חלק מן המקרקעין. 2. עיקרי ההסכם, לגרסת בדים, היו כדלקמן: א. החברה התחייבה לבנות על המגרש בניין, תוך ניצול מלא של מחצית מזכויות הבניה, אשר עמדו אז על 200% משטח המגרש. ב. חלוקת השטחים בבניין הותירה 65% לטובת החברה, במעמדה כקבלן, ו-35% לבדים, במעמדה כבעלת המגרש. ג. חלק המקרקעין עליו לא נועד הבניין להבנות, יוצמד לאחת היחידות של בדים, ויצויין בתקנון הבית המשותף כי בדים רשאית לבנות אגף שני בלא צורך בקבלת הסכמות יתר דיירי הבית. ד. אם יאושרו אחוזי בניה מעל 200%, תוך התנאתם בתשלום מס השבחה, ואם ירצו הקבלנים לנצלם, יהיה עליהם להשתתף במחצית המס. אם יחליטו הקבלנים לנצל את אחוזי הבניה הנוספים, תהיה בדים זכאים ל-35% מהשטחים הנוספים שיבנו. 3. במהלך שנת 87 נקלעה החברה לפירוק, ואי לכך, לא השלימה את בניית הבניין. עקב כך, נחתם ביום 5.6.88 הסכם פשרה בין הצדדים, ובו סוכמו תיקונים ושינויים להסדרים בהסכם הקומבינציה. טענות המבקש; 4. הסכם הפשרה לא שינה את המוסכמות נשוא בקשה זו: א. סעיף 10.2.9 להסכם הפשרה מאשרר את האמור בסעיף 22(ג) להסכם הראשון בדבר זכויות הבניה הנוספות. ב. סעיף 10.3 קובע כי ההסדרים שנקבעו בהסכם הראשון יוסיפו לחול, במידה ולא השתנו בהסכם הפשרה. ג. סעיף 10.5 קובע כי לאחר השלמת הבניין "יפעלו הצדדים ביעילות ותך כדי שיתוף פעולה מלא ביניהם לשם רישום הבניין כבית משותף על-פי הוראות הסכם הקומבינציה והסכם זה". 5. לפי הסכם הקומבינציה, חלה חובת רישום הבית המשותף על החברה. לאור אשרור כל הוראות הסכם הקומבינציה בהסכם הפשרה, אשר נחתם לאחר שנכנסה החברה להליכי פירוק, ולאור סעיף 10.5 הקובע כי הצדדים יפעלו לשם הרישום לפי הסכם הקומבינציה, על המשיבה לבצע את הרישום על חשבונה. 6. לבדים נודע כי ניתן כיום להשיג זכויות בניה נוספות, ולטענתה זכויות נוספות אלו שייכות כיום אך ורק לה; סעיף 22(ג) להסכם הקומבינציה, אשר תוקפו אושרר במסגרת הסכם הפשרה, קבע כי אם תאושרנה זכויות נוספות, תהיה החברה זכאית לקבל 65% מהן, ובלבד שתקים עבור בדים תוספת בניה המנצלת 35% מהזכויות הנוספות. לחברה דהיום אין כל עניין ויכולת להקים תוספת בניה כזו. לכן, זכאית בדים לכל זכויות הבניה. טענות המשיב; 7. הבניין נשוא הבקשה אכן נבנה במסגרת עסקת קומבינציה בין הצדדים. כמעט כל הבניין, למעט 35% השייכים לבדים, נמכר לצדדים שלישיים. 8. לאחר קריסת החברה, אושר בבית המשפט הסדר פשרה, לו היו שותפים הצדדים, וכן רוכשי הדירות. מהות ההסכם, אשר נוסח על-ידי בדים, היתה: א. בשלב הראשון: השלמת הבנייה על-ידי בדים בעזרת הרוכשים. ב. רישום הבית המשותף. 9. ההסכם שם לעצמו מטרה מפורשת להשלים את הבניין, וקובע כי על הבעלים והרוכשים לפעול להקמת חברת שירותים אשר תבצע את המלאכה. לעניין הרישום נקבע במפורש בסעיף 10.5: "מוסכם בזאת כי לאחר השלמת הבניין יפעלו הצדדים ביעילות ותוך כדי שיתוף פעולה מלא ביניהם, לשם רישום הבנין כבית משותף". זאת כאשר עסקינן בכל הצדדים, כולל בדים וכולל החברה בפירוק. אין זה עולה על הדעת, כי החברה בפירוק תגרום לרישום הבית המשותף, כאשר ברור שאין בידיה האמצעים הכלכליים לעשות כן, כאז כן היום. אף בעת חתימת ההסכם, לא נותרו לחברה בפירוק אלא קטעים בודדים בבניין, אשר לא היו ברי מימוש ו/או ערכם נמוך ביותר. 10. תפקידה של החברה בפירוק בהסדר לא היה אלא לשתף פעולה באופן מלא עם בדים, ולחתום על כל המסמכים הדרושים, ללא כל הוצאות מצידה. כך למשל, אישר המשיב את התשריט, והתקבלו אישורים מן המנהל לפיהם מתחייב זה לרשום חכירות לפי התשריטים שהוגשו. מכאן, שאין כל צורך ברישום תשריט בית משותף בלשכת רישום המקרקעין. 11. החברה בפירוק אינה מוכנה לותר על זכויות הבניה בגג, אשר מוקנות לה לפי הסכם הפשרה: א. המשיב פעל ללא לאות להשביח את זכויות הבניה בגג הבניין, כולל פניה במכתבים אל הועדות המתאימות. זאת, בלא שבדים טרחה לשתף עמו פעולה בעניין זה, הכל תוך שהיא מתעלמת מפניותיו. ב. סעיף 16.3 להסדר הנושים, הגובר על הוראת הסכם הקומבינציה, קבע כי 65% מהזכויות בגג הבניין ישארו ברשות החברה בפירוק, וזאת ללא כל תנאי. ג. לחלופין: סעיף 22(ג) להסכם הקומבינציה קובע כי בדים זכאית לזכויות בגג כאשר ימומשו אחוזי הבניה הנוספים, ולא קודם לכן. זאת, בלא שנקבע הסדר לפיו עשויה החברה בפירוק לאבד את זכותה על גג הבניין. תגובת המבקש לתגובת המשיב; 12. הסכם הקומבינציה הטיל במפורש על החברה בפירוק לרשום את הבניין כבית משותף. ההסדר המאוחר נועד בעיקר להשלמתו הפיזית של הבניין, כאשר ברור לצדדים כי החברה בפירוק אינה מסוגלת להשלים את הקמת הבניין. לכן, בא לעולם המנגנון המפורט העוסק בהשלמת הבניה תוך חלוקת העלויות בין הצדדים להסדר. אלא שסוגיית הרישום כמעט ואינה זוכה להתייחסות בהסדר, וזאת משום שבעוד בעניין הבניה עצמה משנה ההסדר את ההסכם הקודם, הרי בעניין הרישום הוא מאמץ אותו. זאת אף לאור העובדה כי קיים פער עצום בין עלות בנית בניין, לבין עלות רישומו כבית משותף. הסעיף היחיד בהסדר המתייחס לרישום, סעיף 10.5, מפנה ישירות להסכם הקומבינציה. זאת, כאשר ההסדר מכיל תניה מפורשת כי כל ההסדרים נשוא ההסכם הראשון שלא שונו יוסיפו לחול. 13. סעיף 10.6 להסדר מבהיר במפורש כי רק לאחר רישום הבית המשותף, מתחייבת בדים להעביר על שם החברה בפירוק את זכויות החכירה המגיעות לה לפי הסכם הקומבינציה בכל אחת מיחידות הרוכשים. אלמלא היה הרישום נתפס כחובת החברה בפירוק, לא היה בה סעיף זה לעולם, ומתנה את העסרת הרישום על שמה בעמידתה בחובה זו. כמו כן, אם לא היתה מוטלת על החברה כל חובה בקשר לרישום, מדוע פעל מפרקה לטענתו לרישום התשריט במנהל? 14. אין כל סיבה לקבוע כי אין עוד צורך ברישום הבית כבית משותף. בדים חפצה בכך, ומעולם לא ויתרה על זכותה זו. לעניין זה יוער, כי אין דין רישום במנהל, כדין רישום בלשכת המקרקעין. כך למשל, רישום בית משותף מאפשר רישום תקנון המסדיר את היחסים בין הדיירים, בעוד לא כן רישום במנהל. 15. המשיב שגה, באשר הוא מערבב בין זכויות הבניה, לבין זכויות פיזיות בגג. זכאותה של החברה בפירוק לאחרון, אינו מעלה או מוריד לעניין הראשון, ולהיפך. ההבדל בין הצמדה פיזית של גג לדירה לבין הזכות לבנות עליו הובהר בפסיקה מפורשת של בית המשפט העליון. בנסיבות המקרה, כל טענת המבקש היא כי החברה בפירוק אינה זכאית לעשות שימוש בזכויות הבניה הנוספות והבלתי-מנוצלות, לאור עמדתה כי אין בכוונתה לבנות על המקרקעין. 16. מלשון סעיף 22(ג) וסעיפים נוספים בחוזה עולה במפורש התניה של זכאות המשיבה למימוש זכויות הבניה בבניה בפועל אשר תתבצע על-ידי החברה בפירוק ועל חשבונה. לא יתכן כי תהיה זכאית לכך, כאשר אין היא מקיימת את חלקה בהסכם ואין היא מנצלת את תוספת הבניה האפשרית. אי לכך, זכויות הבניה הבלתי-מנוצלות הינן קניינה הבלעדי של בדים. 17. אין כל הגיון בטענה, לפיו הוקנו לחברה בפירוק באופן בלתי חוזר זכויות הבניה, זאת כאשר דבר זה לא נקבע בהסכמים. בסיס ההסכם הינו מסירת חלק מן הקרקע השייכת לבדים, על מלוא סל הזכויות בה, לרבות זכויות בניה בלתי-מנוצלות, לקבלן, בעד חלק מן השטחים אשר יבנה הלה. כל הסעיפים אשר עסקו בניצול אחוזי הבניה, עסקו בבניה בפועל. לכן, אין מקום ליתן זכויות אלו בידי החברה בפירוק, במקום בו היא נמנעת מקיום חלקה. די בכך כדי לשחרר את בדים מלקיים את החיוב המקביל. עד כאן העובדות וטענות הצדדים, ולהלן החלטתי; 18. חברת בניה כרתה שני חוזים, המכילים מערכת מורכבת של תניות, חיובים וזכויות; האחד, הסכם קומבינציה, נכרת בעודה חברה פעילה, ואילו השני, הסכם פשרה, נכרת על-ידי מפרקה לאחר צו הפירוק, והוא מהווה "שיפוץ ושכתוב" של ההסכם הראשון, קרי; הוא משנה אותו ובא במקומו בדברים רבים, אולם קובע במפורש כי בכל מקום בו לא נעשה שינוי, יוסיף לחול ההסכם הקודם. זו המערכת החוזית הכפולה הניצבת בפני בנסיבות המקרה, ופרשנותה הראויה והנכונה היא סלע המחלוקת שבין הצדדים. אלא שדומה, שעקב טענותיהם הכלליות של המפרק וכונס הנכסים הרשמי, אשר חלקם קובעות כי "היה על בדים לדעת, כי אם התקשרה עם חברה חדלת פרעון, אזי צפויה היא לתוצאה כזו וכזו", ומכאן יש להסיק על פרשנות מסויימת לחוזה, מן הראוי להקדים ולהעיר מספר הערות על המסגרת הנורמטיבית בה עסקינן, טרם תוכרע המחלוקת לגופו של עניין. 19. כלל עקרוני וידוע בדיני פירוק, כי אל-לו למפרק לחתום על הסכמים שאין ביכולתו לעמוד בהם. לשון אחר: דיני הפירוק אוסרים על מפרק לצבור חובות חדשים, כאשר אין מקור ידוע וודאי לפרעונן, וזאת אף לגבי התחייבויות צנועות יחסית, כגון תשלום אגרה ועמידה בהוצאות עתידיות של הליך משפטי בו הוא מבקש לנקוט. הפרת כלל זה עשויה, במקרים מתאימים, להביא לחיוב אישי של המפרק (או כל בעל תפקיד אחר בהליכי חדלות פרעון, לעניין זה), בנזק שגרם. לעניין זה התייחסתי בעבר, בהחלטתי בפש"ר 1019/01 בש"א 11364/01 מסעדת מאכלי טובה נ' פינטוב, כדלקמן: "נאמן בהקפאת הליכים, כמו גם מפרק או כונס נכסים, אינם מנהליה של חברה סולבנטית הפועלת בשוק העסקי הרגיל. נהפוך הוא; נקודת המוצא, גם בהקפאת הליכים, הינה כי החברה אינה סולבנטית, וקיים סיכוי כי תסיים את דרכה בפירוק, כאשר קופתה ריקה או כמעט ריקה. אין נפקא מינא, לעניין זה, אם כשלון הקפאת ההליכים בא בשל היות החברה "חסרת תקווה" מלכתחילה, או פרי תנודות בשוק העסקי (דבר צפוי לכשעצמו). טעמים אלו הם המביאים את בית המשפט, לחזור שוב ושוב בעת מינוי נאמנים על ההוראה המפורשת, לפיה אין להכנס להוצאות וחובות חדשים אשר הנאמן אינו רואה מראש כי יש להן כיסוי בקופת הנאמנות. אין לתת לתניה זו פירוש מצמצם, כאילו יכול הנאמן, על דעת עצמו, להכנס לסיכונים עסקיים כאשר הוא צופה כי סביר, או יתכן, שיוכל לכסות את ההוצאות הנובעות מהן. דין זה יפה למנהליה של חברה סולבנטית, הנהנים מחזקת ה-Business Judgment Rule, המונעת התערבות או שיפוט בדיעבד של בית המשפט לעניין שיקול דעת עסקי סביר שהפעילו בעת כהונתם. אולם אין דין זה יפה לנאמן או מפרק, שחובת הזהירות המוטלת עליהם, מעצם מצב הדברים השונה, היא גדולה בהרבה. מטעם זה, בא גם הכלל לפיו מתייעצים בעלי תפקיד אלו עם כונס הנכסים הרשמי ועם בית המשפט של פירוק בטרם הם מתקשרים בהוצאות אלו ואחרות" אלא שמכלל זה לא נובעת מסקנה, כי נפקותו של איסור זה הינה כי צד ג', המתקשר עם מפרק בחוזה, עושה זאת "על סיכונו הוא". משמעותה של חבות זו הינה אך ורק "פנימית", קרי: חובתו של המפרק לבדוק היטב האם מסוגל הוא לעמוד בהתקשרות אם לאו, ולקבל את אישור כונס הנכסים הרשמי ובית המשפט של פירוק, תוך מתן אפשרות, במקרים המתאימים, אף לנושים לומר את דברם טרם ההתקשרות. זכות לגיטימית היא למתקשר שכנגד, החותם על חוזה עם מפרק, להסתמך על האמור בו, לרבות על סעיפים המחייבים את המפרק לממן פעולות או להשקיע כספים. לעניין זה, אין נפקא מינא כי החברה מצויה בפירוק והיא, מן הבחינה הכללית, חדלת פרעון. זכותו של המתקשר שמנגד להניח, כי המפרק בדק את יכולתו הכלכלית ומסוגל לבצע את אשר הוא מתחייב לבצע. 20. מכלל בסיסי זה נובע כלל נוסף, והוא כי חברה בפירוק אינה מקבלת "הנחות" בפרשנות חוזית הנעשית בידי בית המשפט לאחר מעשה, אם וכאשר נפל סכסוך בין הצדדים בדבר מיהות הצד אשר עליו לממן חיוב זה או אחר, והפרשנות החוזית המתחקה אחרי אומד-דעת הצדדים נעשית לפי אותם כללים בהם היתה נעשית בין שני צדדים סולבנטיים. אם בחיוב חוזי אשר נחתם טרם הפירוק עסקינן, הרי הוא על מכונו עומד, בכפוף לכך כי אין יכולת לאוכפו בדרך הרגילה, ותחת זאת הוא מומר לתביעת חוב כנגד קופת הפירוק, וכן בכפוף לאפשרות לקוראו ולפרשו באופן ההולם את דיני הפירוק והגנה על זכויות צדדים שלישיים, בדרך עליה הרחבתי בהחלטתי בפש"ר 1361/02 בש"א 9258/02 בזק נ' תבל. לעניין זה יוסף ויוער, כי צו הפירוק מונע נקיטת הליכים כנגד החברה, וזאת חרף מושכלת היסוד, כי עם קריסתה הכלכלית, היא מפרה כמעט באופן אוטומטי את כל החוזים עליהם היא חתומה. יוצא, כי הנושים הנפגעים מהפרת חוזה אינם יכולים לתבוע אכיפה או פיצויים, אולם יכולים אף יכולים לנקוט בתרופות אחרות שבדין, אשר אינן כרוכות ב"שליחת יד" אל תוך מסת הנכסים של החברה. כך למשל, רשאי הצד השני לבטל את החוזה (בכפוף לכך כי הפירוק עשוי להקשות עליו, לעיתים, לזכות בהשבה), כולל סילוק החברה בפירוק מפרוייקט אותו אמורה היתה לבצע, והחלפתה בצד ג' סולבנטי. כמו כן, אם מטיל החוזה על המתקשר שכנגד חיוב חוזי פלוני, הכרוך מעצם החוזה או מהגיונם של דברים בעמידת החברה בפירוק בחוזה או בחלק ממנו, הרי רשאי הצד שכנגד, במקרים מתאימים, אף שלא למלא את חיובו הוא. מכח קל וחומר, הרי שדרכי ניתוחו והכרעתו של סכסוך חוזי באשר להתקשרות שעשה מפרק בשם חברה בפירוק נעשית בדרך החוזית הרגילה, בלא כל הנחה א-פריורית של חזקות או עובדות רקע אשר "היה על הצד השני לדעת". נהפוך הוא; יש רגליים לסברה כי הצד שמנגד רשאי לסמוך על העובדה כי המתקשר מולו אינו צד אזרחי אינטרנסטי, אלא פקיד בית המשפט המחויב לרמה גבוהה של הגינות וזהירות. כך או כך, בית המשפט של פירוק איננו נוקט אומד דעת א-פריורי המניח כי מפרק הנקשר בחוזה לא התחייב בחיוב פלוני, מעצם מעמדו כמפרק, אלא קובע את הפרשנות החוזית לפי כלליה הרגילים, לדידם עובדת היות החברה בפירוק אינה אלא אחת מעובדות הרקע אשר עשויה להשפיע על הבנת החוזה במקרים המתאימים, כמוה ככל עובדת רקע אחרת. זאת, כאשר החוזה מפורש ראשית כל לפי העולה מלשונו והגיונו הפנימי. 21. על בסיס שני קווי יסוד אלה (העדר הנחות א-פריוריות לטובת המפרק וכוחו השיורי של הסכם הקומבינציה), יש לקרוא את החוזה בין הצדדים ולהכריע בבקשה המונחת בפני. אין חולק, כי הסכם הקומבינציה הטיל, במפורש, את חובת הרישום על החברה בפירוק, שהיתה נכון לכריתתו חברה פעילה. ממעמדו השיורי של הסכם הקומבינציה, כפי שנקבע בהסכם הפשרה עליו חתם המפרק, עולה כי כדי להפוך תניה זו על פניה, הרי שיש למצוא הוראה מתאימה בהסכם הפשרה, אשר יטיל את חובת רישום הבית המשותף על בדים, בין אם במפורש או במשתמע. אין חולק, כי תניה הקובעת במפורש כי בדים תשא בעלות רישום הבית המשותף - איין. אלא, שהמפרק מבקש להסתמך על התניה שבסיף 10.5 בהסכם הפשרה, אשר קובעת כהאי לישנא: "מוסכם בזאת כי לאחר השלמת הבניין, יפעלו הצדדים ביעילות ותוך כדי שיתוף פעולה מלא ביניהם לשם רישום הבניין כבית משותף, על-פי הוראות הסכם הקומבינציה והסכם זה". (ההדגשות שלי - ו.א). לשיטת המפרק, הרי מן הצירוף בין מצבה הכספי העגום של החברה בפירוק בעת חתימת ההסכם, לבין התניה הדורשת שיתוף פעולה, עולה כי את המימון לרישום תעניק בדים דווקא, בניגוד להוראות ההסכם הראשון, בעוד חובת המפרק תסתכם בשיתוף פעולה גרידא אשר אינו כרוך בהוצאה כספית מצידו. אלא שפרשנות זו, אין לאל ידי לאמץ. דומה, כי כל פרשנות חוזית סבירה של התניה דנן, הן לכשעצמה והן על רקע המכלול החוזי בין הצדדים, תביא לתוצאה הפוכה. זאת, מכל הסיבות הבאות: א. בתניה עצמה אין כל הטלת חיוב כספי על בדים דווקא, אלא עסקינן בחיוב משותף לכל הצדדים, העוסק יותר בשיתוף פעולה מאשר במימון גרידא. קשה עלי פרשנות, לפיה די בתניה עמומה כזו כדי להפוך תניה מפורשת בהסכם הקומבינציה, לאור מעמדו השיורי. זאת, אף על רקע מושכלת הבסיס אשר נידונה קודם לכן, לפיה אין מפרק זוכה להנחה חוזית א-פריורית לטובתו, הנוטה להטיל חיובי מימון על צדדים אחרים דווקא לאור חדלות פרעונה של החברה. ב. הסכם הפשרה עצמו ידע אף ידע להשתמש במילים מפורשות כאשר הטיל את כל החיובים הכספיים של בניית הבניין על בדים ועל הרוכשים. מכאן, שמן ההן ניתן להסיק אף את ה"לאו", קרי, כאשר אין הוראות מפורשות הקובעות הסדרי מימון אחרים, הרי ההסדר בהסכם הקומבינציה על מכונו עומד. לעניין זה יוער, כי קיים אף הבדל מעשי עצום בין השלמת הבנייה, דבר הכרוך בעלויות עצומות אשר סביר מאד להניח כי אין חברה בפירוק שחדלה מפעילותה לעמוד בהן, לבין פעולת רישום כבית משותף, אשר מן המפורסמות היא כי אף שאין היא נעדרת עלות, הרי שעלותה פחותה בהרבה מהבניה עצמה. לשון התניה, הנוקטת ב"לאחר השלמת הבניה", מבהירה, כי הצדדים לחוזה ראו את הבניה והרישום כשני שלבים נפרדים לחלוטין. ג. סעיף 10.5 סיפא עצמו מפנה במפורש להוראות הסכם הקומבינציה, וקובע למעשה כי ביצוע הוראתו יהיה לפי האמור בו. אין חולק, כי האמור בהסכם הקומבינציה איננו אלא הטלה מפורשת של חובת הרישום על החברה בפירוק. ד. מעבר לדרוש יוער: חיוביה החוזיים של החברה שנקלעה לפירוק לא בוטלו עם צו הפירוק, אלא הומרו על-פי דין לתביעות חוב. זאת, בצירוף עם חובת ההגינות המוגברת של מפרק, מביאות למסקנה כי שיתוף פעולה מצד המפרק לצורך מזעור נזקי ההפרה שבאה עם קריסת החברה, אשר איננו כרוך בהוצאה כספית מצידו, הינו מניה וביה חובתו על פי-דין, ואין כל צורך בתניה חוזית לשם כך. זאת לזכור; המפרק, שהחליף את האורגנים של החברה, ירש אף את כל חיוביה של החברה, בכפוף לתחולת דיני הפירוק. מכאן יוצא, כי פרשנות סעיף 10.5 לפי דרכו של המפרק, הופכת את כל חיוביו ללא יותר מאשר דקלרציה חסרת תוכן מהותי, אשר אינה מכריזה אלא על חובה אשר חב בה בלוא הכי. ספק גדול בעיני, אם דווקא פרשנות זו ראויה היא. 22. מכל זאת עולה, כי דווקא עמדתה החוזית של בדים בעניין זה היא הראויה, ודינה להתקבל. זאת ועוד; יגעתי ולא מצאתי, על מה מבסס המפרק את טענתו הכללית והגורפת, כי כל תפקידה של החברה בפירוק בהסכם הקומבינציה לא התמצה אלא בשיתוף פעולה, דבר אשר כפי שהערתי קודם לכן, הינו במידה רבה חובתה על-פי דין. לא מצאתי לטענה זו כל סימוכין בחוזה. דווקא מעריכת התשריט, עליו מנסה המפרק להסתמך, עולה מסקנה הפוכה למסקנתו, ולפיה ראה הוא עצמו את מימון הליכי הרישום לחובתו לפי ההסכם. שהרי אם לא כן, מהי מהות ההוצאה שהוציא לעניין זה? 'מתנה' גרידא לבדים, על חשבון קופת הפירוק? לכן, חלה על המפרק החובה להשלים את רישום הבית המשותף מקופתו, וזאת במסגרת הוצאות פירוק, הקודמות לכל תשלום אחר מקופת הפירוק, כולל שכר טרחתו של המפרק עצמו. לסיום עניין זה יוער, כי העובדה שבוצע רישום במנהל איננה פוטרת מאליה את החברה בפירוק מחובתה לבצע רישום בית משותף בלשכת המקרקעין. עסקינן בשני חיובים שונים מהותית, ואף בעניין זה מצאתי טעם רב בטענות בדים. כל עוד לא ויתרה בדים, במפורש או למצער במשתמע, על זכותה לשירות זה המוקנית לה בהסכם הפשרה, אין המפרק רשאי ליתן לה שירות אחר ובלתי זהה, ולומר כי מבחינתו "נשלמה המלאכה". 23. מן הדין להכריע, עתה, במחלוקת אודות זכויות הבניה הבלתי מנוצלות. מדובר למעשה בזכות שמהותה הינה יכולת להפקת רווחים עתידית, הכרוכה בביצוע בניה עתידית, אם וכאשר יתירו זאת הרשויות. אין חולק, כי ב"מצב הטבע", הרי זכות זו שייכת לבעל המקרקעין והבניין, כדרך שבעלות בקרקע מתפשטת על כל הבנוי והנטוע בה, ועל כל זכות נלווית הנובעת מן הבעלות בהם. עם זאת, טיבן של עסקאות קומבינציה שהן משנות את "מצב הטבע", הכל לפי הגיונן הכלכלי והמשפטי, אשר מחלק הן את חיובי המימון והביצוע והן את פירותיהם בין הצדדים לפי מפתח מוסכם. כעת, מן הדין לבחון ולראות, מה דינן של הזכויות דנן במערכת ההסכמית אשר לפנינו. ההסכם הראשון, אשר הגיונו הכלכלי הינו הסכם קומבינציה רגיל בין בעל קרקע לקבלן מבצע, קבע "מפתח חלוקה" כללי, אשר נועד לחול, בסופו של יום, גם על הזכויות הבלתי מנוצלות, אם וכאשר יתאפשר ניצולן. מפתח מוסכם זה יצר שיטה, לפיה לאחר השלמתו של הבניין, יתחלקו הזכויות בדרך של 65% לטובת הקבלן, אותו רשאי יהיה למכור לרוכשים, ו-35% שישארו בבעלותה של בעלת הקרקע, היא בדים. סעיף 22(ג) מחיל מפתח זה אף על זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, כהאי-לישנא: "אם יאושרו אחוזי הבניה מעל האמור בסעיף 2(א) לעיל, תוך התנאתם בתשלום מס השבחה, ואם ירצו הקבלנים (החברה בפירוק - ו.א) לנצלם, יהא עליהם להשתתף במחצית מסי ההשבחה הנוספים, המתייחסים להגדלת אחוזי הבניה. אם יחליטו הקבלנים לנצל את אחוזי הבניה הנוספים, תהיה בעלת המגרש זכאית ל-35% משטחים הנוספים שיבנו, הכל כמפורט בחוזה זה". יוצא, כי עניין לנו בתניה חוזית העוסקת באפשרות עתידית של בניה נוספת; אין עסקינן בחלוקה בלתי-מותנית של זכויות חוזיות, אשר נכנסת לפעולה כמובן מאליו עם השלמת הבניין, והופכת את המפתח לנכס בלתי מותנה של החברה בפירוק. מלבד התנאי האובייקטיבי, אשר תחולתו אינה תלויה בצדדים (אישור אחוזי בניה נוספים על-ידי הרשויות), מותנה ישומו של המפתח המוסכם וכניסתו לתוקף בשורה של תנאים חוזיים התלויים בצדדים, ובעיקר בחברה בפירוק: א. על החברה בפירוק "לרצות" ו"להחליט" לנצל את האחוזים דנן. ב. על החברה בפירוק לשלם מחצית מן המיסים שיחולו על הבניה הנוספת. 24. פרשנות חוזית הגיונית תבהיר כי אין די ב"רצון מופשט" של הקבלן לעניין זה, אלא עסקינן ברצון מעשי, המשתלב עם הדיבר "החליט", ומביא לכך כי הקבלן יוכל לנצל בפועל את אחוזי הבניה, כלומר, לבצע בניה נוספת, כולל תשלום חלקו במיסים שיוטלו עליה. היה ולא מתקיים אחד התנאים הללו, הרי שעסקינן בתנאים מתלים אשר לא התקיימו, ואי לכך, לא נכנס המפתח בסיפא של הסעיף לתוקף. לשון אחר; אם מחליט הקבלן שאין הוא רוצה לבנות, ולעניין זה אין נפקא מינה אם הסיבה לכך היא העדר עניין סובייקטיבי, או העדר יכולת אובייקטיבית, הרי שאותו חלק בחוזה איננו נכנס לתוקף, ולאחר חלוף זמן סביר, הינו בטל. מן המפורסמות הוא, כי הדין מסתייג מ"חוזים נצחיים" החסינים מפני שינוי הנסיבות ואין יכולת להשתחרר מהם. אלא, שאין כל צורך לדון בנסיבות המקרה בשאלות אלו, מאחר והמפרק והכונס הרשמי מצהירים במפורש, כי אין ביכולת החברה בפירוק לבנות דבר, כלומר, אין ביכולתה לקיים את התנאי המתלה לא כעת, ולא בעתיד. אי לכך, אין מנוס מן המסקנה לפיה לא נכנס מפתח חלוקת התמורה החוזי מעולם לתוקף, ואותם 65% מזכויות הבניה הבלתי מנוצלות אינם ואף לא היו מעולם נכס מנכסי החברה בפירוק. מכאן עולה, כי בהעדר תניה חוזית המשנה את "מצב הטבע" במקרקעין, הרי הוא על מכונו עומד, ובעל המקרקעין הינו אף בעל זכות הלוואי המגולמת בזכויות הבניה הבלתי מנוצלות. עיינתי בטענותיו של המפרק לעניין סעיף 22(ג) דנן, ואין בהן בכדי לסייע לו. בנפול התנאי המתלה, אין כל חשיבות למפתח שנקבע בסעיף, ואף אין כל צורך בתנאי מפסיק, או בהסדר אחר שיסדיר את בטלות המפתח דנן, זאת באשר הוא לא נכנס מעולם לתוקפו. במצב זה, זכויותיה של בדים באחוזי הבניה נובעות מזכותה השיורית כבעלת המקרקעין, אשר כל חלק בהם ובבנוי עליהם אשר לא ניתן לאחר שייך לה מעצם טיבו. 25. השאלה הבאה שמן הראוי להתייחס אליה הינה, האם הסכם הפשרה, אשר אין חולק כי הוראותיו גוברות על הוראות סותרות בהסכם הקומבינציה, מחיל דין שונה על זכויות הבניה דנן; לעניין זה, מנסה המפרק להסתמך על סעיף 16(3) להסכם, אשר קובע כדלקמן: "למען הבהירות והסר כל ספק, מובהר בזאת כי הזכויות בשטח הקבלן, למעט יחידות הרוכשים, ישארו בידי הקבלן. הזכויות הנותרות כאמור לעיל כוללות, בין היתר, את הזכויות הבאות: א. זכויות לסכומים מחברת החשמל בגין חדר טרנספורמציה. ב. זכויות בגג הבניין. ג. זכויות בחדר בקומת קרקע המסומן בנספח ג2..." די בקריאת סעיף זה, כדי לראות כי אין הוא תומך בעמדת החברה בפירוק, וזאת מכל הסיבות הבאות: א. הסעיף דן בזכויות בשטחים פיזיים הכרוכים בבניין, ולא בזכויות ערטילאיות עתידיות. הן לשון הסעיף והן הדוגמאות המוב;אות בו מלמדות אותנו, כי מדובר בשטחים ממש, אשר היו בידי הקבלן ולא הועברו לרוכשים. ב. יתר על כן; המדובר בשטחים קיימים עליהם, לפי ההסכם, רכשה החברה בפירוק זכויות קיימות, אשר ההסכם קובע כי ישארו בידה. מלשון זו, למדים אנו במפורש כי אין הסעיף דנן חל או מתיימר לחול על זכויות שטרם הגיעו לידי החברה בפירוק (שהרי עסקינן בסעיף של שמירת זכויות, ולא של הענקת זכויות). לא כל שכן, זכויות שעצם כניסתן אל מסת נכסיה תלויה בעמידתה בתנאים מפורשים, אשר לא בוטלו בהסכם המאוחר, ואף סעיף 16.3 איננו מתייחס אליהן כלל, קל וחומר אינו מבטלן בלשון מפורשת. ג. צודקת בדים בטענתה, כפי ההלכה הפסוקה מבדילה הבדל היטב בין זכויות פיזיות בגג בניין כפי שהוא, לבין זכויות בניה עתידיות בלתי מנוצלות, ואין האחד דומה לרעהו. דברים אלו אמורים בפסיקה מפורשת, כולל זו אשר הובאה בידי המבקשת, ואין כל צורך להרחיב בנידון במסגרת החלטתי זו. 26. מעבר לכל האמור והמשתמע מהחוזה עצמו, יוער כי אין אף כל הגיון כלכלי בדין אשר משאיר בלא תנאי ובלא תמורה חלק מזכויות בניה בלתי מנוצלות בידי חברה קבלנית חדלת פרעון, אשר אין לה כל יכולת לנצלן בעצמה. טיבו של הסכם קומבינציה, שהוא מתגמל את הקבלן בחלק מהזכויות אשר נוצרות בעת שהוא בונה ומשביח את הקרקע ו/או את המבנה שעליה. אם תאבה בדים לנצל את זכויות הבניה (באשר היא בעלת המקרקעין, ואילו לחברה בפירוק, אף לשיטתה, לא נותרו אלא זכויות ספורדיות, ואין היא כשרה לכל מהלך עסקי), יהיה עליה להתקשר בעסקת קומבינציה עם קבלן חדש ופעיל, אשר ידרוש ממנה, כמובן מאליו, חלק מן הזכויות המנוצלות דנן. אך ברור הוא, כי החלטה משפטית אשר "תקבע" את הזכויות בידי גורם בלתי פעיל, אשר אינו מסוגל עוד לבניה ולמהלכים עסקיים, תהיה החלטה בלתי-יעילה ובלתי צודקת, אשר אך תקשה (אם לא תמנע לחלוטין) את ניצולו המיטבי של הנכס. 27. מכל הסיבות אשר נמנו לעיל, דין בקשתה של בדים להתקבל. בנסיבות המקרה, תשא החברה בפירוק בהוצאות בדים ובשכר-טרחת עורך-דין בסך 15,000 ש"ח בתוספת מע"מ, אשר ישאו ריבית והצמדה כדין מהיום ועד ליום התשלום בפועל. מפרק (חברה)חוב