פסק דין א. ההליך והחלטת ועדת הערר. זהו ערעור על החלטת ועדת ערר שליד עירית חיפה מיום 14.3.99 בערר 68/98 (יונתן גינת עו"ד יו"ר, מר רון שפיגל חבר) במסגרתו דחתה ועדת הערר את עררה של המערערת באשר לחיובה של המערערת בארנונה לשנת המס 1998 בגין נכס בשדרות ההסתדרות במפרץ חיפה והידוע כגוש 11658 חלקה 46 ושתיאורו "מגרש חניה" (להלן: "הנכס"). יצוין, שהחלטת הועדה ניתנה בהרכב חסר של שני חברים בלבד, וזאת על דעתם ובהסכמתם של בעלי הדין. החלטת ועדת הערר היא מפורטת ומנומקת ויש לאמור בשבחה שהיא על סטנדרט גבוה לעין שיעור מזה שאנו מורגלים בהחלטות ועדת ערר. הועדה פירטה את העובדות כדלקמן: העוררת מפעילה אולם שמחות בשדרות ההסתדרות בחיפה ואשר שמו, כשמה של העוררת, "היכל דניאל". הבניין שבו מצוי אולם השמחות נמצא ליד מגרש החנייה נשוא מחלוקת בערר זה. את אולם השמחות השכירה העוררת, על פי הסכם שכירות מיום 31.12.93 מיעקב ובשארה נג'אר (להלן: "נג'אר, או המשכיר"). הועדה הפנתה להוראות הרלבנטיות בחוזה השכירות האמור והמתיחסות גם למגרש החנייה. ראשית, הפנתה הועדה להגדרת "מושכר" בחוזה המוגדר במבוא כקומת הביניים שבבנין שבחלקה 50 בגוש 11658. מהגדרה זו עולה, כי נשוא השכירות הינו אולם השמחות בלבד ללא מגרש החנייה. התיחסות למגרש החנייה מצויה בסעיף זה לחוזה השכירות אשר זה לשונו: "(א)המשכיר יאפשר לקהל הקרואים שיפקדו את הארועים שיערוך השוכר במושכר להחנות רכבם ללא תמורה על מגרש שבבעלותו הנמצא צפונית למושכר והרשום כחלקה 46 בגוש 11658 (להלן: "המגרש") [זהו המגרש שלגבי חיובו בארנונה הוגש הערר בתיק זה]. (ב)השוכר יהא רשאי לצפות את המגרש באספלט ולגדר אותו על חשבונו. (ג)למען מנוע ספק, מוצהר ומוסכם בזאת כי אין המגרש נכלל במושכר וכי אין בהתרת החנייה לקרואי עסקו של השוכר ואף לא בבצוע העבודות כאמור בס"ק (ב) כדי להקנות לשוכר זכות חזקה או זכות שמוש במגרש. (ד)המשכיר יהא זכאי בכל עת לחדול מלאפשר החניה על המגרש כאמור בס"ק (א) אם ירצה למכור את המגרש ו/או אם יבקש לבנות עליו. אם המשכיר יבנה על המגרש הוא לא יהא חייב עד להשלמת הבניה להעמיד לרשות קרואי עסקו של השוכר מקום חניה, כאשר עם השלמת הבניה הוא מתחייב לחזור ולאפשר להם להחנות רכבם בחניון שיוקם על המגרש, או להעמיד לרשותם מקום חניה חילופי בתחום האזור הנמצא ברדיוס של 350 מטר מהמושכר. (ה)למען מנוע ספק מצהיר השוכר ומסכים כי למשכיר הזכות להציב על המגרש מכולה(ות) ו/או דוכן(ים) ו/או שלטי פרסומת ובלבד שהצבת הנ"ל לא תפריע באופן בלתי סביר להחניית כלי רכב על המגרש". הועדה מפנה גם לסעיף 21 לחוזה אשר בו הוטלה חובת תשלום הארנונה על המערערת. להלן נפנתה הועדה לבירור התשתית העובדתית והיא מציינת שלא ניתן לקבוע, כי כלי הרכב החונים בחנייה הם אלה המגיעים אך ורק לאירועי אולם השמחות. אמנם מוצב שומר בכניסה לחנייה, אך לא הוכח שהוא מונע כניסה לכלי רכב שאינם קשורים לאירועי אולם השמחות. להיפך. החניון אינו מגודר וכל מי שמעונין לחנות בו יכול לעשות כן. במישור המשפטי, קובעת הועדה, כי כעולה מחוזה השכירות, המערערת אינה הבעלים או השוכר של הנכס (מגרש החנייה). עם זאת, סעיף 1 לפקודת העיריות מאפשר הטלת ארנונה גם על מי שמחזיק בנכס "בכל אופן אחר" והפסיקה הכירה באפשרות לחייב בארנונה גם מי שהינו "בר רשות" בנכס, או מי שהינו בעל הזיקה הקרובה לנכס לאור החזקתו בו באופן אחר. עם זאת, מפנה הועדה לפסק דינו של כב' השופט ד. לוין בבג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית ק. אתא פד"י מ"ו (1) 793, 812 שלפיו אין די לצורך חיוב בארנונה שפלוני משתמש באופן קבוע בשטח מסוים להחניית מכוניותו לצורך חיובו בארנונה בגין אותו שטח אם אין לו בנוסף גם את החזקה המשפטית באותו שטח ואם אין לפלוני שליטה על מקום החנייה וכל דכפין יכול לבוא ולחנות בשטח, אין הצדקה משפטית לחייבו בארנונה. אך בענייננו, קיומה של חניה לצידו של אולם השמחות מהווה תנאי מהותי בחוזה השכירות. ללא חניה צמודה לא יכולה היתה המערערת לקבל רשיון עסק לניהול השמחות. מסעיף 7 לחוזה השכירות שצוטט לעיל ברור שכוונת הצדדים לחוזה השכירות היתה מתן אפשרות למערערת להשתמש במגרש החניה ובלי סעיף זה ספק אם בכלל היה נחתם חוזה השכירות. הועדה ראתה לנכון, להדגיש במיוחד את האמור בסעיף 7(ב) בדבר זכות המערערת לגדר את מגרש החנייה ולמנוע ממי שאינם אורחי אולם השמחות לעשות שימוש בו. אין חשיבות לכך שהמערערת לא עשתה שימוש בזכות זו הלכה למעשה. לדעת הועדה, נועד סעיף 7 לחוזה להקנות למערערת את אותה "זכות משפטית" שעליה דיבר השופט לוין בפרשת דשנים הנ"ל. אין כל חשיבות לכך שביחסים הפנימיים שבין המערערת לבין המשכיר, נטלה על עצמה המערערת תשלום דמי שכירות בגין אולם השמחות בלבד. להסדר זה אין השלכה על היחסים שבין המערערת והעיריה. הזכות שהוקנתה למערערת לעשות שימוש במגרש החנייה לשימוש המשתמשים באולם השמחות, היא בעלת ערך כלכלי מהותי והיא מקנה למערערת את "הזיקה הקרובה" ביותר לנכס (יחסית לבעלים/המשכיר) לפי ההלכה שנפסקה בר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עירית ת"א-יפו פד"י ל"ט (3) 341. ב. הערעור. בערעורה חוזרת המערערת וטוענת כי אין היא מחזיקה בנכס ואין היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס. הנכס אינו חלק מהמושכר. בעלי הנכס (המשכירים) רשאים בכל עת לבטל את רשות המערערת לעשות בו שימוש. הכניסה לנכס היא לכל דכפין ואין למערערת כל שליטה בו. השאלה שיש להציגה היא, מי הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס? לענין זה אין רלבנטיות לכך שהנכס הוא חיוני לצורך ניהול אולם השמחות. הנכס הושכר גם לבית ספר ללימוד נהיגה לאופנועים ומשמש כמגרש פעיל ללימוד נהיגה וטסטים. כמו כן, משמש הנכס להצבת שלטי חוצות בתחומו. שאלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס חייבת להיות מוכרעת עפ"י שני מבחנים: א. שימוש בנכס. ב. החזקה והכוונה להחזקה משפטית. למערערת אין כל יכולת לשלול ממאן דהוא את השימוש בנכס. זכות הגידור לא כללה בתוכה את הזכות להציב מחסום ולשלוט על הכניסה למגרש. ג. ראיות נוספות בערעור. במהלך שמיעת הערעור, הרשיתי הגשת תצהירים נוספים. בשאלה של חלוקת החיוב בגין הנכס בין בית ספר לנהיגה לבין המערערת קבעתי בהחלטתי, שבמידה וקיימים בידי העיריה חוזי שכירות בין הבעלים לבעלי בית הספר לנהיגה, יש להציגם בפני. בתצהיר מר עאמר סלאמה מטעם העיריה נאמר, שבמהלך פיקוח שנערך ביום 12.7.99 התברר, כי בסמוך למגרש 2 קראונים המשמשים כבתי ספר לנהיגת אופנועים והמחוייבים בארנונה כדלקמן: בי"ס בלוך מס' פיזי 1124265 מחוייב החל מיום 1.3.93 כדלקמן: 39 מ"ר בסיווג ע3- (קרוואן) 108 מ"ר קרקע בית הספר נתיבים מס' פיזי 1124286 מחוייב החל מיום 1.1.99 כדלקמן: 14 מ"ר בסיווג ע3- (קרוואן) 60 מ"ר קרקע הקרקע בהם מחוייבים בתי"ס נמצאת בנפרד במובהק מהנכס בו מחוייבת המערערת כעולה מהתמונות. יש לציין, כי רוב שיעורי הנהיגה מתבצעים בכבישי הארץ ולא בשטח תחום וסגור. לתצהיר צורפו תמונות בהן מצוין כי בתי הספר לנהיגה חויבו בגין קרקע שהיא נפרדת מהנכס בו חויבה המערערת. לתצהיר זה לא צורף הסכם השכירות של ביה"ס לנהיגה, וזאת מבלי להודיע אם הסכם כזה מצוי בידי העיריה אם לאו. בתצהירו של מנהל המערערת, מר אריה דדון נאמר כי הנכס (מגרש החנייה) הושכר למיטב ידיעתו ל- 2 בתי ספר לנהיגה והם משתמשים בכל שטח הנכס. לתצהירו של דדון צורפו צילומים המראים סימוני חיצים ונתיבים על מגרש החנייה שסומנו לדבריו ע"י אנשי בתי הספר לנהיגה והמשמשים לדבריו ללימוד נהיגה. כמו כן, נראים בצילומים שלטי חוצות. בתצהירו הוא אומר שלמערערת אין רשיון עסק ולכן הנימוק כי השימוש במגרש החנייה היווה תנאי לקבלת רישיון כזה, אינו רלבנטי. ד. השלמת טיעוני הצדדים. 1. המערערת טוענת, כי מהתמונות שהוצגו על ידה עולה, כי אין הפרדה בין שטחים שבשימושה ובשימוש בתי הספר לנהיגה. 2. השימוש בנכס אינו חיוני יותר למערערת מאשר לבעלים לבתי הספר לנהיגה ובעלי שלטי החוצות המשלמים בגין השימוש כספים לבעלים. 3. לא הוכחה טענת המערערת, כי הסימונים על הנכס נעשו ע"י בתי הספר לנהיגה. ה. דיון ומסקנות. 1. אני סבור, כי הועדה הדריכה עצמה נכונה במישור העקרוני באשר לקריטריונים לחיובה של המערערת בארנונה. 2. כמו הועדה המלומדת, אני סבור, כי בהתאם להלכה שנפסקה בר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עירית תל-אביב יפו פד"י ל"ט (3) 341, המערערת היא בעלת "הזיקה הקרובה" ביותר לנכס וזאת מכוח זכות השימוש בנכס שניתנה לה בחוזה השכירות. אמנם מדובר בזכות של בר רשות בלבד, אך זכות זו אינה כוללת מרכיבים של זכות חנייה בלבד, אלא כוללת גם זכות לריצוף וגידור. אמנם זכויות אלה ניתנות לביטול בתקופה של בנייה, אך כל עוד לא בוטלה הרשות, היא שרירה וקיימת. 3. יתכן אמנם שזכותה של המערער כברת רשות אינה בלעדית ואני מוכן לצאת מההנחה הנוחה ביותר למערערת שיש אחרים כגון הבעלים של בתי הספר לנהיגה או הבעלים של שלטי החוצות שיש להם "זיקה קרובה" לנכס בדרגה שאינה פחות משל המערערת מכוח חוזי שכירות עם הבעלים הכוללים סעיפים זהים לסעיף 7 לחוזה השכירות עם המערערת, אך אין בכך כדי לסייע למערערת. במקרה כזה, מצבה של המערערת דומה למצבו של אחד מכמה שותפים בנכס. על מצב דברים זה חל האמור בסעיף 316 לפקודת העיריות שלפיו, רשאית העיריה לגבות את מלוא הארנונה מאחד הבעלים המשותפים ואילו לאדם ממנו נגבתה ממנו הארנונה במלואה, זכות השתתפות כלפי יתר "הבעלים". ער אני לכך שבפס"ד בע"א 134/64 רשות הפיתוח נ. עירית ראשל"צ פד"י י"ח (3) 629 נקבע בדעת רוב, כי הסעיף הנ"ל חל אלא על ארנונת רכוש (שבוטלה בינתיים) ולא על ארנונה כללית. פס"ד זה ניתן לפני פסה"ד בענין בתי גן שקבע שהחייב בארנונה הוא בעל "הזיקה הקרובה" ביותר לנכס, גם אם אינו הבעלים ולכן אינני בטוח שכוחו יפה גם כיום. יתר על כן, הפרשנות המצמצמת של פסיקת הרוב הופכת את סעיף 316 לאות מתה. פרשנות כזו יש להמנע ממנה; מה גם ששנים רבות לאחר מתן פסה"ד בע"א 134/64 הנ"ל לא טרח המחוקק לבטל את סעיף 316. לפיכך, נראה שיש לאמץ דוקא את דעת המיעוט של השופט י. כהן בפסה"ד הנ"ל, לפיו סעיף 316 חל גם על מחזיקים במשותף (וראה לחיזוק עמדה זו, רוסטוביץ, ארנונה עירונית, מהדורה רביעית, ע' 102-3). 4. טענותיה של המערערת גם אם הן מבוססות מבחינה עובדתית, אין בהן כדי להשליך על חיוביה של המערערת כלפי העיריה, אך זכאית המערערת, אם היא סבורה שבעלי בתי הספר לנהיגה או בעלי השלטים עושים אף הם שימוש בנכס מכוח זכות משפטית כלפי הבעלים שאינה פחותה משלה, לתבוע מהם בתביעה נפרדת השתתפות בתשלום הארנונה בחלק יחסי להיקף זכותם בנכס. 5. לשון אחרת: המשיבה יצאה ידי חובתה בהוכחת הזיקה המשפטית שיש למערערת שהיא יחסית קרובה יותר לנכס מזו של הבעלים עצמם. אם טוענת המערערת שיש אחרים נוספים שאף להם זיקה משפטית לנכס שאינה פחותה משלה, הרי הנטל בענין זה מוטל עליה ובהעדר נתונים ברורים על היחסים המשפטיים שבין אותם אחרים לבין הבעלים, נותרה בשלב זה המערערת "בודדה במערכה" כלפי המשיבה, אך כאמור אין בקביעה זו לחרוץ את גורל המערערת לשאת לבדה בנטל הארנונה, אלא זכותה שמורה לה לחזור אל האחרים בתביעה נפרדת להשתתפות. בכפוף לאמור, נדחה הערעור. המערערת תשלם למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 3,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום. חניה (ארנונה)ארנונהקרקעותחניה