פסק דין השופטת א' פרוקצ'יה: 1. לפנינו ערעור, ולחלופין בקשת רשות ערעור, של חב' פליצ'ה ראובן בע"מ הנמצאת עתה בפירוק מרצון (להלן - "החברה בפירוק") כנגד החלטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כב' השופט ג. קלינג) בה.פ. 941/88 מיום 22.12.98. באותו ענין הוחלט לקבל את בקשת המשיבים להורות לכונסת הנכסים של חב' "אדירים" (לשעבר חב' "גניש") (להלן - "כונסת הנכסים") שלא לכלול במסגרת רישום בית משותף במירשם המקרקעין שטח מסחרי המכונה "קולונדה" כשטח הצמוד לחנות שבבעלות המערערים, אלא לסווגו כרכוש משותף השייך לכל דיירי הבנין. המדובר בבנין המצוי ברח' קריניצי 112 ברמת גן ורשום כחלקה 757 בגוש 6125 (להלן - "הבנין"). החנות מזוהה כתת-חלקה 757/1 (להלן - "החנות"). 2. ייאמר כבר בשלב זה: המדובר בהחלטה שניתנה במסגרת בקשה למתן הוראות לכונסת הנכסים. ההחלטה אינה בבחינת הליך ביניים אלא היא מבקשת לקבוע באורח סופי את סיווגה ודרך רישומה של הקולונדה במרשם המקרקעין. במובן זה, הפלוגתא בין הצדדים הוכרעה סופית. בהינתן עובדה זו, יש לראות את ההחלטה כפסק דין שמוקנית לגביו זכות ערעור, ולא כהחלטה המצריכה קבלת רשות לערער: השווה רע"א 3277/95 הולנדר בנאי בע"מ נ' חברה לנאמנות של בנק לאומי, פד"י מט(5) 295, 301; בר"ע 77/77 כונס נכסים של דגמים תעשיות בע"מ נ' תעשיות עץ קשת, פד"י לב(1) 444). 3. הרקע להחלטה נשוא הערעור הוא כדלקמן: המערערים, בעלים על הקרקע, התקשרו ב1978- בעיסקת קומבינציה עם הקבלן גניש שלום בע"מ (להלן: "הקבלן") לבניית בנין על הקרקע. במסגרת עיסקת הקומבינציה הוסכם כי חלק מיחידות הדיור ומהשטח המסחרי שייבנו בבנין יימסרו למערערים. המשיבים רכשו מהקבלן בשנת 1978 דירה בקומה הרביעית בבנין. בשנת 1989 מונתה עו"ד צפורה גולדברג ככונסת נכסים של הקבלן וזאת לצורך רישום הבנין כבית משותף. היא הודיעה לב"כ המשיבים כי בדעתה לבצע את הרישום באופן שהחנות, הכוללת את שטח הקולונדה, תירשם על שם המערערים. בתגובה לכך פנו המשיבים לבית המשפט בבקשה כי יתן הוראות לכונסת הנכסים שלא לכלול במסגרת החנות את שטח הקולונדה שכן יש לראות שטח זה כחלק מהרכוש המשותף. המדובר בשטח של כ143- מ"ר המצוי בחזית החנות מתחת לעמודים התומכים את הקומות העליונות. על פי טענתם, בסוף שנת 1989 השתלטו המערערים על שטח הקולונדה ובצעו בו עבודות בנייה, וסיפחו אותו אל החנות באופן שהפך אותו לחלק אינטגרלי משטח החנות, וכל זאת, אף שמדובר בשטח המהווה רכוש משותף האמור להיות בבעלות כל הדיירים. עוד נטען, כי סיפוח הקולונדה לחנות נעשה בלא קבלת הסכמת רוכשי הדירות בבנין ובהתנגדותם, תוך שהם הגישו על כך תלונות לעיריה שבעקבותיהן הוגש אף כתב אישום נגד המערערים. המשיבים בקשו, איפוא, כי בית המשפט יורה לכונסת הנכסים כי תימנע מלרשום את שטח הקולונדה כחלק מחנות המערערים וכי שטח זה יוגדר כרכוש משותף של כל הדיירים. 4. בית משפט קמא קיבל את הבקשה והורה לכונסת הנכסים להימנע מלרשום את שטח הקולונדה כשטח הצמוד לחנות ולסווגו כרכוש משותף השייך לכל דיירי הבנין. הוא קבע כי עוד מתחילת הדרך היווה שטח זה רכוש משותף שלא הוצמד לאף אחת מן הדירות בבנין ולא הוכח קיומם של הסכמים בין הקבלן לבין רוכשי הדירות בהם הוסכם במפורש על הצמדת חלק זה של הרכוש המשותף לחנות המערערים. בהעדר הסכמים כאמור, אין ההצמדה שנעשתה על ידי המערערים עצמם תופסת, ואין בה כדי לחייב את רוכשי הדירות. בהקשר לכך נקבע עוד כי הסכם שנקשר בין המערערים לבין הקבלן בו נאמר כי הקבלן מצמיד את הקולונדה שבחזית החנות לחנות עצמה אינו קושר את רוכשי הדירות שלא היו צדדים לו ואינו יכול לחייבם והדבר עולה, בין היתר, גם מהוראות חוק מכר (דירות) תשל"ג1973-. עוד קבע בית משפט קמא כי אין לייחס משמעות משפטית לעובדה כי צירוף שטח הקולונדה לחנות אושר בתכנית מיתאר על ידי גורמי התכנון והבנייה שכן אין בכך כדי להשליך על היבט הזכויות הקנייניות של רוכשי הדירות. הטענה כי המשיבים ידעו על קיום הליכי תכנון ולא התנגדו וכי יש בכך כדי ליצור מניעות מבחינתם מלהתנגד לסיפוח הקולנדה לחנות המערערים נדחתה. אשר לענין הרישום נקבע כי אף שהקולונדה מהווה כיום במובן הפיסי חלק אינטגרלי משטח החנות, אין מניעה גם כך מלרשום אותה כרכוש משותף שכן גם שטח המצוי בתחומי דירה מסוימת עשוי להיחשב רכוש משותף ואין מניעה לרושמו ככזה וכך יש לעשות במקרה זה. 5. טיעוני הצדדים טיעוני המערערים משלבים היבטים דיוניים, מעשיים, ומהותיים כאחד, ואלה הם: (א) במישור הדיוני נטען כי בירור השאלה שבמחלוקת בין הצדדים במסגרת הליך של מתן הוראות היה בלתי מתאים ובלתי ראוי, וגרם לעיוות דין ולקיפוח זכויותיהם הדיוניות הבסיסיות לטעון את טענותיהם, להביא את ראיותיהם, ולמצות את יומם בבית המשפט. על פי הטענה, הסוגיה הנוגעת לסיווגו של שטח בבית משותף-אם הוא רכוש משותף או רכוש הצמוד ליחידת דיור מסוימת - צריכה להתברר במסגרת תובענה רגילה תוך מתן הזדמנות מלאה לבעלי הדין להציג את מלוא הראיות הצריכות לענין. הליך מקוצר של מתן הוראות אינו מיועד ואינו מתאים לכך. המערערים עותרים, איפוא, לביטול ההליך שקויים בבית המשפט המחוזי ולמתן רשות לנהל את המשפט מתחילתו במסגרת תובענה רגילה. (ב) ההחלטה נשוא הערעור אינה מעשית מאחר שהשטח נשוא המחלוקת מהווה במובן הפיסי חלק אינטגרלי מהחנות ואין קו הפרדה בינו לבין השטח האחר שבבעלות המערערים ולא ניתן לבצע רישום מפוצל לגבי חלל אחד שרק קו דמיוני מפריד בין חלקיו. (ג) לגופו של ענין נטען: (1) שטח הקולונדה הינו בבעלות בלעדית של המערערים ומעולם לא היווה חלק מהרכוש המשותף, שכן בהתאם להסכם הקומבינציה בין המערערים לקבלן, 50% מהשטח המסחרי כלל לא נמכר לקבלן ולכן למשיבים אין כל חלק בו. יתר על כן, גם המחצית השניה של החלק המסחרי נמכרה למערערים בהסכם מיוחד בינם לקבלן מיולי 1980, ובחוזה נוסף שנערך ביניהם הוצמד כל שטח הקולונדה לחנות. עוד נאמר כי שטח הקולונדה לא היה כלל חלק משטח הבנין אלא היווה חלק מרח' ז'בוטינסקי וככזה היווה שטח ציבורי המיועד למעבר הציבור, אשר לא נועד מלכתחילה לשמש את דיירי הבנין. הם מפנים לתב"ע 8/95 מ1995- (נספח י' לתשובת המערערים בבית משפט קמא) המאשרת תוספת שטח לחנות. (2) על פי חוזה הרכישה של הדיירים עם הקבלן (סעיף 16) נשמרה מראש זכותו של הקבלן להוציא חלקים מסוימים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות אחרות וכן לבנות שטח מסחרי בקומת הקרקע. מכאן שהדיירים רכשו את דירותיהם בידיעה ברורה כי עשוי להיות שהשטח המסחרי כולו או חלקו יוצא ממסגרת הרכוש המשותף. (3) הדיירים מנועים מלכפור בזכות המערערים לשטח האמור מאחר שידעו ולא התנגדו למהלכי התכנון שנעשו במקום אשר תוצאתם המעשית היתה סיפוח השטח לחנות. הם גם השהו את טענותיהם כנגד זכות המערערים לשטח, ומשקל השיהוי והמניעות גוברים נוכח ההוצאות הכספיות הכבדות שהוצאו לבניית שטח הקולונדה והכשרתו לשימוש מסחרי. (4) בבנין קימת הפרדה פיסית ברורה ומוחלטת בין אגף המגורים לאגף המסחרי, והפרדה זו מחזקת את הטענה כי לדיירים שרכשו את דירותיהם באגף המגורים לא ניתנו זכויות באגף המסחרי. (5) הבנין טרם נרשם כבית משותף ולכן אין נתונות זכויות קניניות לדיירים ברכוש המשותף כאמור בפרק ו1 לחוק המקרקעין תשכ"ט1969-. מכאן, שטענות המשיבים כי יש להם זכויות קניניות בשטח הקולונדה כרכוש משותף אינן תואמות את המצב על פי הדין. (6) ולבסוף - התביעה בפי הדיירים התיישנה מאחר שמדובר בבנין שנבנה בשנות ה80- ובקולונדה שסופחה בשנת 1990 ומאז ועד הגשת התביעה חלפה תקופת ההתיישנות. עמדת המשיבים היא, בעיקרה, זו: (א) הקולונדה מעולם לא הוצאה כדין מגדר הרכוש המשותף בבנין והוראות סעיף 6 לחוק מכר (דירות) תומכות במסקנה זו. הצמדת הקולונדה לחנות נעשתה לראשונה בהסכם מיום 20.8.80 בין הקבלן למערערים ודבר זה מעיד כשלעצמו על כך כי מדובר בשטח שהיה באופן מקורי חלק מהרכוש המשותף. הוראות הסכם זה אינן יכולות לפגוע ולמעט מהסכם קודם בין הקבלן לדיירים מ1978-, שבמסגרתו לא הוצאה הקולונדה מהרכוש המשותף. (ב) המדובר בשטח המהווה חלק מחצר הבנין ולטענה כי, כביכול, מדובר בשטח ציבורי שאינו חלק מהבנין אין על מה לסמוך. (ג) אין מקום לטענת השיהוי והמניעות כלפי הדיירים שכן הם התנגדו בזמנו לסיפוח הקולונדה לחנות ואף התנגדו למתן היתר בנייה. מעבר לכך, אין קשר בין השימוש הנעשה בפועל על ידי המערערים בשטח נשוא המחלוקת לבין רישום זכויות קנייניות ברכוש המשותף. (ד) טענות המערערים בדבר שינוי מצב לרעה והשקעות כספיות שהושקעו בבניית הקולונדה דינן להידחות. (ה) בטענת ההתיישנות שהועלתה אין ממש שכן העילה בפי המשיבים בכל הקשור לרישום שטח הקולונדה כרכוש משותף נולדה רק לאחרונה, כשנושא רישום הבית המשותף עלה על הפרק ולא קודם לכן. (ו) אשר להיבט הדיוני - כונסת הנכסים היא זו אשר לראשונה פנתה בבקשה לקבלת הוראות בנושאים שונים הקשורים להצמדות רכוש לדירות, וההליך אותו נקטו המשיבים הינו המשך ישיר לאותה יוזמה. לפיכך, אין לראות פגם במסגרת הדיונית שננקטה לצורך בירור השאלה שבמחלוקת העומדת לדיון כאן. מעבר לכך: השאלות היחידות העומדות להכרעה הן משפטיות ולא עובדתיות ולכן חידוש המשפט לצורך הבאת ראיות אינו נחוץ ואינו מועיל. 6. הכרעה נתתי דעתי למכלול טיעוניהם של הצדדים ובאתי לידי מסקנה כי יש לדחות את הערעור ולקיים את החלטת בית משפט קמא לפיה ייחשב שטח הקולונדה בבנין כרכוש משותף ולא יירשם כחלק משטח החנות שבבעלות המערערים. הטעמים למסקנה זו הם אלה: טיעוני הצדדים כורכים עמם היבט דיוני והיבט מהותי המשתלבים זה בזה בהקשר לנושא שבמחלוקת. השאלה העיקרית העולה בהיבט הדיוני הינה האם הליך מתן הוראות הולם בירור מחלוקת שעניינה הכרעה בשאלות קנייניות הקשורות בהגדרת אופיו של שטח בבית משותף כרכוש משותף או כרכוש הצמוד לאחת הדירות. ההיבט המהותי עוסק באופי המחלוקת לגופה והתחקות אחריה תשליך ממילא גם על מידת התאמתה של המסגרת הדיונית של מתן הוראות שהופעלה לצורך דיון והכרעה בה. 7. הליך מתן הוראות ומידת התאמתו לבירור הנושא שבמחלוקת במישור הדיוני עולה סוגיה מרכזית והיא: האם ראוי היה להכריע בשאלות שבמחלוקת בהליך זה במסגרת דיונית של מתן הוראות לכונסת הנכסים; האם נגרם למי מן הצדדים עיוות דין עקב החלת מסגרת דיונית זו, והאם ראוי לבטל את ההליך שהתנהל בבית משפט קמא ולאפשר לצדדים לפתוח מחדש את הענין במסגרת תובענה רגילה. אין חולק כי לבית המשפט המחוזי נתונה סמכות עניינית לדון בבקשה למתן הוראות לכונסת נכסים בענין הנדון. השאלה היא האם ראוי להכריע במחלוקת על דרך הליך של מתן הוראות. הליך מתן הוראות נועד ביסודו לשמש מסגרת יעילה ומהירה אשר בתחומה פועל בית המשפט כמנחה וכמפקח על פעילותם של נושאי תפקידים שונים בתחומי המשפט. על נושאי תפקידים כאלה נמנים, למשל, כונסי נכסים למיניהם, מפרקי חברות, נאמנים בפשיטת רגל, נאמנים בנאמנויות ובהקדשות ציבוריים, אפוטרופסים לקטינים ולפסולי דין, מנהלי עזבון, ועוד. פעולתם בתחומים שונים נתונה לפיקוח ולאישור בית המשפט המוסמך. לצורך כך, נדרש קיומו של הליך מקוצר אשר יתן בידי בית המשפט אמצעי יעיל לפקח על בעל תפקיד בפעולותיו השוטפות. (ע"א 37/66 "גלחא" 1966 בע"מ נ' מתכות בפירוק פד"י כ(3) 144, 149). לשם כך הונהג הליך מתן ההוראות, אשר מצא את עיגונו בחקיקה בהקשרים שונים. (השווה לדוגמא תקנה 249(5) לתקנות סדר הדין האזרחי בענין מתן הוראות למנהלי עזבון ולנאמנים; סעיף 57 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז1967- בענין מתן הוראות לכונס נכסים בענין הוצאה לפועל; סעיף 9(א), 12(ג) ו19- לחוק הנאמנות תשל"ט1979- בענין הוראות לנאמן; סעיף 14 לחוק האפוטרופוס הכללי, תשל"ח1979- בענין מתן הוראות לאפוטרופוס הכללי בנוגע למילוי תפקידו; סעיף 83, ו40-(א) לחוק הירושה תשכ"ה1965- בענין הוראות למנהל העזבון בנוגע למילוי תפקידו; להליך מתן הוראות על ידי בית משפט למפרק חברה ראה: סעיף 310 לפקודת החברות (נוסח חדש) התשמ"ג1983- ולמתן הוראות כונס נכסים למימוש אגרות חוב - סעיף 200 לפקודה). הליך מתן הוראות נושא, בדרך כלל, אופי של הליך פנימי המתנהל בבית המשפט ביוזמת נושא התפקיד שמטרתו להנחות ולכוון את פעולתו, בין בענין נקודתי ובין לצורך גיבוש קו פעולה מקיף וארוך טווח. אין הליך זה מיועד לפתרון מחלוקות מהותיות בין נושא התפקיד לבין צדדים שלישיים, ובודאי כך כאשר הכרעה במחלוקת מחייבת דיון מורכב הכורך הכרעה בעובדות. אולם לכלל זה יש חריגים. יש ובית המשפט חורג ממנהגו ומכריע במחלוקות לגופן גם במסגרת הליך מתן הוראות. תנאי לכך הוא שהשאלות הטעונות הכרעה לא תצרכנה בירור עובדתי מורכב באמצעות ראיות אלא תתמקדנה בהיבטים משפטיים, או כאשר העובדות לבירור הן פשוטות ומעטות, והצדדים מסכימים לבירורן בדרך מהירה ומקוצרת. אלה דברי בית המשפט ברע"א 3277/95 בנאי בע"מ נ' חברה לנאמנות של בנק לאומי לישראל בע"מ, (פד"י מט(5) 295, 299) באשר למנהל עזבון: "בית המשפט בתתו הוראות למנהל עזבון לפי סמכויותיו בחוק הירושה , פועל כמפקח על פעולות מנהל העזבון. המדובר ברכוש שבעליו איננו והפיקוח דרוש כדי להבטיח שלא יבולע לרכוש והוא יכונס ויישמר בדרך הטובה והיעילה לטובת הזכאים לו... בדרך כלל אין בית המשפט בתפקידו זה מכריע בסכסוכים שבין העזבון לאחרים אלא מנחה את מנהל העזבון איך לנהוג ולטפל בסכסוכים כאלה: לתבוע או להתגונן או להתפשר וכל כיוצא בזה. הוא הדין בפיקוח שמפקח בית המשפט על כונסי נכסים, נאמנים ומפרקים במקרים של פשיטת רגל או פירוק. אך יש ובמסגרת הליך למתן הוראות, בנסיבות מתאימות, ינקוט בית המשפט דרך קצרה ויכריע בסכסוך עצמו. למשל, מקום שהעובדות אינן שנויות במחלוקת והשאלה היא של פרשנות בלבד; או מקום שהעובדות פשוטות ומעטות והצדדים מסכימים לבירור בדרך מקוצרת על פי תצהירים. אין כן כאשר העובדות טעונות בירור יסודי. במקרה זה יורה בית המשפט המפקח על ההליך להפנות את בירור הענין לתביעה רגילה." (השווה גם ע"א 635/71 שיווק מוצרי אוטוקרס בע"מ נ' מרגוליס, פד"י כו(1) 682; רע"א 2906/96 עו"ד וואנו נ' מכון תקנים ישראלי, פד"י נ(1) 298). יתכנו גם מקרים בהם בית המשפט ישתמש בשיקול דעתו ויכריע בפלוגתא בין נושא תפקיד לבין צד שלישי במסגרת מתן הוראות כאשר הכרעה במחלוקת חיונית לצורך מתן הוראות לבעל התפקיד ובלעדי הכרעה כזו עלול המשך תיפקודו היעיל להיפגע (ע"א 380/89 מדינת ישראל נ' כוכב השומרון בע"מ (בכינוס נכסים בפירוק) פד"י מה(4) 741, 746). אף שבדרך כלל היוזמה למתן הוראות נובעת מנושא התפקיד עצמו, עשויה, לעיתים, היוזמה לבוא מהצד השלישי ואם הדבר נדרש לצורך הכוונת פעולת נושא התפקיד, בית המשפט ייענה לו. דרך כלל, מוקנה לבית המשפט בערכאה הדיונית שיקול דעת רחב להחליט האם לברר את המחלוקת המובאת בפניו במסגרת בקשה למתן הוראות או להעבירה לדיון בפסים של תביעה רגילה ובית משפט של ערעור לא יתערב בכך אלא במקרים חריגים. (פרשת גלחא, שם, עמ' 149; פרשת אוטוקרס, שם, עמ' 687; רע"א 3004/97 עו"ד לוי נ' עו"ד אזוגי, דינים עליון נב, 884; רע"א 5540/97 שמחון נ' כונס רשמי, פד"י נא(5) 355, 357-8; ע"א 52/86 ס.ט.ס. אלקטרוניקה בינלאומית בע"מ נ' מפרק חב' "שילב", פד"י מב(4) 495; זוסמן, סדר הדין אזרחי, מהד' 7, עמ' 97-98, ה"ש 4). עילת התערבות כזו תימצא באם יתברר כי הפעלת המסגרת הדיונית של מתן הוראות הביאה עמה קיפוח זכויותיו של בעל דין. ניתן לסכם, איפוא, את התנאים הנדרשים, דרך כלל, להכרעה במחלוקת מהותית בין נושא תפקיד לצד שלישי במסגרת הליך מתן הוראות: (א) בירור הסוגיה שבמחלוקת נדרש לצורך מתן הוראות לבעל התפקיד לשם ביצוע יעיל וראוי של תפקידו. בענין זה אין לרוב נפקות לשאלה אם היוזמה לבקשת ההוראות באה מבעל התפקיד עצמו או מגורם מעונין אחר; (ב) בירור המחלוקת לגופה אינו מצריך הכרעה בעובדות, או אינו מחייב בירור עובדתי מורכב וניתן להכריע בעובדות בדרך פשוטה וקצרה. (ג) בניהול ההליך בדרך מקוצרת אין כדי לגרום עיוות דין ופגיעה בזכויות דיוניות ומהותיות של בעל דין (פרשת עו"ד וואנו, שם, עמ' 299; ע"א 743/76 אולמי נפטון בע"מ נ' מגדל נחום בע"מ בכינוס נכסים, פד"י לב(1) 136, 139). בענייננו, הכריע בית המשפט במסגרת הליך מתן הוראות בגוף המחלוקת בין המערערים למשיבים ביחס למעמדו של שטח הקולונדה בבנין. ההכרעה ניתנה כתוצאה מיוזמת הדיירים ולא בעקבות פניית כונסת הנכסים. האם היתה המתכונת הדיונית שננקטה ראויה בנסיבות הענין, והאם ההכרעה לגופה צריכה לעמוד בעינה? 8. החלטת בית משפט קמא - בחינתה בהיבט הדיוני והמהותי שאלה היא האם יש מקום כי נתערב בשיקול דעת בית משפט קמא אשר החליט לברר את המחלוקת בין הצדדים בדרך של מתן הוראות, והאם יש לסטות מקביעותיו לגוף ההכרעה שנתקבלה. נראה לי כי יש להשיב לשתי שאלות אלה בשלילה מהטעמים הבאים: 9. ההיבט הדיוני: מדובר בענין שהכרעה בו דרושה לביצוע תפקידה של כונסת הנכסים ברישום הבית המשותף. בלא הכרעה כזו הרישום היה מתעכב, והעברת הענין לדיון בתובענה רגילה היה עלול להמשך שנים. אמת, כי היוזמה להליך מתן ההוראות ננקטה על ידי דיירי הבנין, אולם המטרה ביסודה קשורה קשר הדוק לתפקידה של הכונסת ברישום הבית המשותף, ובמובן זה היא מתיישבת עם הצורך בקיום הנחייה ופיקוח מטעם בית המשפט על פעולותיה. יתר על כן, ההליך שיזמו המשיבים הינו חוליה נמשכת להליך קודם שיזמה הכונסת עצמה לקבלת הוראות בית המשפט בנוגע לאופן רישום הבית המשותף (ראה ה"פ 941/98 א' מיום 24.6.97 הנוגעת לגג ולחניות). יוצא, איפוא, כי מדובר בהליך הקשור במישרין למילוי תפקידה של הכונסת לענין רישום הבית המשותף, ישנה חשיבות בפתרון יעיל של המחלוקת כדי שלא לעכב את הרישום לתקופה ארוכה, והעובדה בלבד כי ההליך ננקט על ידי דיירים ולא על ידי הכונסת עצמה אינו צריך להעלות או להוריד. דרך כלל, הכרעה במחלוקת לגבי סיווגו של שטח בבנין כרכוש משותף או כרכוש שהוצמד לדירה אין מקומה בהליך מתן הוראות. מחלוקת כזו כורכת עמה בירור זכויות קנין ולכן בדרך השגרה יש לבררה במסגרת תובענה רגילה תוך פרישת מכלול הראיות. עם זאת, במקרה זה אין מקום להתערב בשיקול דעת בית משפט קמא משהחליט לברר את הענין במסגרת הליך מתן הוראות. זאת, מאחר שמדובר במחלוקת שעיקרה סוגייה משפטית, והרובד העובדתי אינו שנוי באופן אמיתי במחלוקת. הנתונים העובדתיים מצויים כולם במסמכים שהוגשו, ולהשלמתם הגיש כל צד לבית משפט קמא תצהיר מטעמו לביסוס גרסתו. בנסיבות אלה, אין טעם בהחזרת הענין לערכאה דיונית לצורך ניהול תובענה רגילה, משדיון כזה לא היה משנה את פני הדברים. 10. ההיבט המהותי: גם לגופה של המחלוקת נראה כי יש לאמץ את קביעות בית משפט קמא: (א) בין המערערים והקבלן נחתם הסכם קומבינציה באפריל 1978. על פי הסכם זה, הקבלן התחייב לבנות על הקרקע מבנה אשר חלקו דירות מגורים וחלקו שטח מסחרי. המערערים והקבלן היו אמורים לחלוק ביניהם בשיעורים מסוימים חלקים בשטח המגורים ובשטח המסחרי עם גמר הבנייה. הקבלן רשאי על פי החוזה למכור מחלקו דירות וחלקים בשטח המסחרי שהוקצו לו. הסכם הקומבינציה אינו מגדיר מהו הרכוש המשותף במיבנה. (ב) ביום 6.8.1978 נחתם הסכם מכר דירה בין הקבלן לבין המשיבים צפורה ואהרן סופיוב, וזאת עוד בטרם נבנה הבנין (להלן - "הסכם המכר"). בסעיף 16 להסכם נאמר כדלקמן: "מוצהר ומוסכם בזה במפורש כי פרט לדירה, זכאי הקבלן לבנות את הבנין בצורה ובאופן שימצא לנכון, להגדיל ו/או להקטין ו/או לשנות את הבנין ו/או היחידות שבו ואת צורתן. הקבלן רשאי להגדיל את מספר החדרים בבנין או להקטינם כרצונו וכן הוא רשאי להוציא חלקים מסוימים מהבנין והקרקע ומהרכוש המשותף ולהצמיד לדירות אחרות וכן לקבוע תקנון מוסכם אשר יהיה שונה ו/או יסטה מהתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין תשכ"ט1969-, וכן לבנות שטח מסחרי בקומת הקרקע. מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, רשאי הקבלן להוציא את שטח הגג כולו או חלקים ממנו ושטחי קרקע עבור חניות מהרכוש המשותף, ולהצמיד את הגג או חלק ממנו ואת החניות לדירה או דירות מסוימות." להסכם המכר צורף מיפרט טכני מנוסח בהתאם לחוק מכר (דירות) תשל"ג1973-. במפרט זה צויין בסעיף 2(א)(3) ו-(4) כדלקמן: " 2.א. 3. המוכר רשאי להכניס שנויים בחלוקה הפנימית של דירות שנרכשו על ידי אחרים בתנאי שלא ישנה את חזית הבית או שטחים ברכוש המשותף שלא הוצאו במפורש. 4. פירוט וסימון השטחים ו/או החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (כהגדרתו בחוק המקרקעין): כל שטח הגג ושטחי חניה בקומת הקרקע". בסעיף 10 למיפרט נאמר בזו הלשון: "רכוש משותף "א. חלקים המוצאים מרכוש משותף - מקומות החניה הצמודים לדירות והגגות הצמודים לדירות בקומה האחרונה. ב. שיעורו של החלק ברכוש המשותף צמוד לדירה - שיעור השתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו - כאמור בתקנון המצורף." לא היתה מחלוקת כי הסכם המכר והמיפרט בין הקבלן למשיבים זהה לשאר ההסכמים שנחתמו עם שאר דיירי הבנין. המיפרט עונה על הדרישה האמורה בסעיף 6 לחוק המכר (דירות) המורה כי מוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף חייב לכלול במיפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים הנוגעים להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה ולציין את שיעורו של חלק זה. על פי האמור, בצד הזכות שנשמרה לקבלן בסעיף 16 להסכם המכר להוציא חלקים מסוימים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות אחרות, הגדיר המיפרט הטכני באורח קונקרטי ענין זה כאשר פירט כי מקומות החנייה הצמודים לדירות והגגות הצמודים לדירות בקומה העליונה הם חלקי רכוש משותף שהוצאו מן השיתוף ויוחדו לבעלי דירות ספציפיות. פרט לכך, הרכוש המשותף נותר כשהיה במקורו, וזכותם של כלל הדיירים לגביו, כפי שנתגבשה לגבי כל אחד מהם בעת שהתקשר בהסכם לרכישת דירתו, לא נשתנתה. ג) ביולי 1980, כשנתיים לאחר הסכם המכר בין הקבלן למשיבים, התקשרו המערערים עם הקבלן בהסכם בו מכר להם הקבלן את החנות. באוגוסט 1980 נחתם ביניהם הסכם נוסף, שחלקו הרלבנטי לענייננו קובע כך: "הוסכם בין הצדדים כדלקמן: 1. גניש שלום (הקבלן - א.פ.) מצמיד את כל הקולונדה שבחזית החנות לחנות עצמה וכן מצמיד חלק של 42% מהקומה המפולשת ואת הגג הפתוח מעל החנות. 2. פליצ'ה ראובן ודוד ראובן וחב' פליצ'ה ראובן בע"מ מסכימים כי עם הסכם נוסף זה אין להם שום דרישות או טענות לגבי ההסכמים שנחתמו ביניהם." מהסכם נוסף זה ניתן להסיק את הדברים הבאים: (1) הקבלן והמערערים ראו את הקולונדה כרכוש משותף עד השלב שבו הסכימו על הצמדתו לחנות בהסכם מ1980-; (2) בעת התקשרות הקבלן עם המשיבים בחוזה מכר הדירה שררה ביניהם ההבנה כי שטח הקולונדה נכלל ברכוש המשותף ולא הוצא ממנו, והראייה כי לא אוזכר כדבר הזה בהסכם המכר או במיפרט הטכני שצורף לו. (ד) מהו היחס מהבחינה המשפטית בין הסכם המכר בין הקבלן למשיבים על סעיף 16 הכלול בו והמיפרט הטכני המציין את פריטי הרכוש המשותף שהוצאו מהשיתוף (שאינו כולל את הקולונדה), לבין ההסכם מאוגוסט 1980 בין הקבלן למערערים המצמיד את הקולונדה לשטח חנותם של האחרונים? (ה) המדובר בבית שאינו רשום כבית משותף אך מיועד להירשם ככזה וחלות עליו הוראות פרק ו1 לחוק המקרקעין תשכ"ט1969-. משמעות הדבר היא כי כל עוד לא נרשם הבית כאמור, אין רואים דירה בבנין כנושא נפרד לזכויות קנין ואין רואים כאילו צמוד לה מהבחינה הקניינית חלק יחסי ברכוש המשותף. בטרם רישום, נחשבים רוכשי הדירות בבנין כבעלי זכויות משותפות בנכס המקרקעין כולו - דירות ורכוש משותף כאחד - ואין בכוחם לרשום זכות בעלות נפרדת בדירה ובחלק היחסי ברכוש המשותף. (הצעת חוק בתים משותפים תשי"א1951-, ה"ח 61, תשי"א, עמ' 70; ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פד"י כח (1) 730, 734). בשלב זה אין גם תוצאות קניניות ישירות להוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסוימות, שכן גם בהינתן פעולה כזו, נותרת בעלות משותפת של כל הדיירים בכל המבנה כולו עד לרישום הבית המשותף. (השווה דויטש, קניין, כרך א', עמ' 753). יחד עם זאת, בתיקון לחוק המקרקעין ששילב את פרק ו1 אל תוכו, החיל המחוקק על בנין כזה שטרם נרשם את מרבית ההוראות האחרות החלות על בתים משותפים (סעיף 77ב לחוק). החלה זו נעשתה לא בדרך הקניית זכויות קנין לדיירים בדירות וברכוש המשותף אלא בהחלת הסדרי ניהול בבנין שבהם גם הסדרי שימוש והנאה מחלקי הרכוש המשותף (רע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פד"י מא(3) 144, 149). חוק המקרקעין הגדיר באורח דומה וכמעט זהה את מהות השטחים הנחשבים רכוש משותף בבית רשום ובבית שאינו רשום (סעיף 77א וסעיף 52) וכן קבע הסדרים דומים לניהולו של רכוש זה ולהגנה על זכויות הדיירים בכל הנוגע לשימוש והנאה ממנו במסגרת התקנון המצוי. הגדרת ה"רכוש המשותף" בסעיף 77א לחוק ביחס לבנין שטרם נרשם אין משמעה הגדרה קניינית, אלא היא קובעת מבחן של ייעוד שטחים מסוימים לשמש את צורכי בעלי הדירות כולם או מרביתם,(פרשת בן צור, שם, עמ' 150). גריעה משטח כזה לטובת דייר מסוים אינה יכולה להיעשות אלא בהסכמת שאר הדיירים גם כאשר מדובר בבנין שטרם נרשם וגם בטרם נעשה ייחוד זכות קניינית לדייר בדירתו ובחלקו היחסי ברכוש המשותף, המתגבשים עם הרישום. חל כאן הכלל לפיו "זכות השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם" (ע"א 136/63 לוינהיים נ' שוורצמן, פד"י יז 1722, 1726). יוצא איפוא: גם בבית שאינו רשום כבית משותף, מוכרת זכות הדיירים לשימוש והנאה בחלקי הרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף 77א לחוק, אלא אם כן הוצאו חלקים ממנו והועברו לשימוש בלעדי של אחד הדיירים בדרך המוכרת על פי הדין. גריעה כזו מחייבת קבלת הסכמתם של כל הדיירים ושאלה אם תנאי זה נתקיים בענייננו. (ו) כאן משתלבת הוראת סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות) הקובעת לאמור: "(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף, והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במיפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה העניינים: (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף; .... (ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהעניינים המנויים בסעיף קטן(א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף". (הדגשה שלי א.פ.). מטרת הוראה זו להבטיח כי כאשר רוכש אדם זכויות בדירה הוא ידע אל נכון, כבר עובר למועד הרכישה, מהו היקף הזכויות הנרכשות על ידיו לא רק לגבי יחידת הדיור עצמה אלא גם לגבי חלקי הרכוש המשותף: "מטרתו של חוק מכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה בצורה ברורה ומובנת וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות, ומבלי להבליע גופי דברים שלהם משמעות כספית חשובה בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו... כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה ... ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות בבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה" (דברי השופט (כתוארו אז) מ' אלון בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פד"י לז(3) 808, 813). רציונל זה של חוק המכר (דירות) שעיקרו במתן הגנה לקונה מפני פגיעה בזכויותיו, בין היתר, עקב גריעה מחלקי הרכוש המשותף בלא ידיעתו ובלא הסכמתו, חל הן על מכר דירה בבנין שנרשם והן על בנין שטרם נרשם. הצורך בהגנה על זכויות הקונה תקף שבעתיים בבנין שטרם נרשם כאשר הסכם המכר נעשה זמן ניכר לפני הבנייה ובטרם קבלת החזקה בדירה בשל החשש כי בפרק הזמן בין ההתקשרות בהסכם לבין קבלת החזקה בדירה יחולו שינויים בלתי מבוקרים בהיקף השטחים הנגרעים מהרכוש המשותף ומוצמדים ליחידות דיור ספציפיות. מכאן הדרישה בחוק מכר (דירות) כי גריעה מן הרכוש המשותף, בין בבנין רשום ובין בבנין שטרם נרשם, תהיה ידועה ומוסכמת על הקונה עובר להתקשרותו בהסכם המכר, ותקפותה המשפטית של גריעה זו מותנית בהסכמתו המלאה והמפורשת. (ע"א 750/88 רובינשטין נ' דיירי בית משותף, פד"י מד(4) 861, 869; ע"א 3902/98 מיאב, חברה קבלנית לבנין נ' סטולר, פד"י נד(1) 849). על יסוד הדברים האמורים, ניתן לסכם ולומר: (א) בבית המיועד להירשם כבית משותף וטרם נרשם ככזה עומדת זכות לדיירים לעשות שימוש וליהנות מחלקי רכוש משותף כפי הגדרתם בסעיף 77א בפרק ו1 לחוק המקרקעין. גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים כפופה להסכמת כל הדיירים ובלעדיה אין היא תקפה. במסגרת הסכמה כזו, נדרש כי בחוזה מכר עם דייר יצויינו במיפרט הפרטים הנוגעים לגריעה כזו, ואין בענין זה הבדל בין בית משותף שנרשם לזה שטרם נרשם כאמור בע"א 118/78 גוב ארי נ' כהן, (פ"ד לג(1) 805, 811): "כדי לתת קיום להוראותיו של סעיף 6(א) לחוק מכר (דירות) אין אלא להסיק כי גם לגבי בית המיועד להירשם כבית משותף יש ליישם אותם כללים ולפנות לאותן הגדרות אשר היו חלות אילו היה מדובר כבר בבית שנרשם." (ב) גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים (ע"א 268/78 פרסי נ' ויטראוב, פד"י לד(3) 813, 817; פרשת מיאב, שם, עמ' 857; דויטש, שם, עמ' 684). (ג) גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות. אין מסיקים הסכמה או ויתור מכללא על דרך ההתנהגות או הימנעות מהגשת תביעה. אומר דויטש בספרו, שם, עמ' 684: "על ההסכמה של הרוכש להיעשות במפורש, בניגוד לדיני החוזים הרגילים המאפשרים גם הסכמה משתמעת. הדבר נובע מן המדיניות שנועדה להבטיח את ודאותה של ההסכמה של הרוכש אשר מאבד חלק מקניינו לטובת הזוכה בהצמדה." 11. מן הכלל אל הפרט: על רקע העקרונות שהובהרו השאובים מן הדין וההלכה הפסוקה, ניתן לאמץ את מסקנת בית משפט קמא בענייננו כדלקמן: (א) הקולונדה היוותה במקורה חלק מן הרכוש המשותף של הבנין שטרם נרשם כבית משותף. הדבר עולה מהגדרת "רכוש משותף" בסעיף 77א לחוק המקרקעין בהיותה שטח בנין שלא היווה חלק מיחידת דיור או עסק. טיעוני המערערים לא העמידו ספק של ממש באשר לנכונותה של הנחה עובדתית זו. חיזוק לדבר ניתן למצוא דוקא בהסכם בין הקבלן למערערים מאוגוסט 1980 בו הוסכם על הצמדת הקולונדה לחנות - דבר המעיד על כך כי בטרם ההסכם ראו גם הקבלן והמערערים שטח כזה כשייך לרכוש המשותף. טענות המערערים כאילו שטח הקולונדה היווה בעבר שטח ציבורי שנמכר להם על ידי עירית רמת גן, והצגת תכנית בנין עיר שאושרה ב1995- כדי לבסס זאת אינן עומדות בסתירה להנחה האמורה לעיל. בהקשר זה, המערערים מפנים לתכנית בנין עיר מפורטת שהוכנה בפברואר 91 ואושרה בדצמבר 95 שמטרתה הגדלת שטח הקומה המסחרית בבנין בכ140- מ"ר. בתצהירה לבית משפט קמא אומרת חברת פליצ'ה ראובן (בסעיף 13): "השטח נשוא הבקשה הוא שטח ציבורי אשר נמכר לחב' פליצ'יה על ידי עירית רמת גן אשר על כן אין ולא יכולה היתה להיות לתובעים כל זכות בו." המצהירה סתמה ולא פרשה את משמעות אמירתה, וככל שהיא עומדת לעצמה אין בה משום סתירה להנחה כי השטח עבר בשלב מסוים לבעלות המערערים והיווה חלק מעיסקת הקומבינציה בינם לבין הקבלן כאשר על פי התכנון המקורי שטח זה היווה חלק מהרכוש המשותף בבנין שאמור היה לעמוד לשימושם והנאתם של כל הדיירים. מכל מקום, המערערים לא הסבירו איך מתיישב הסכם 1980 בינם לקבלן בו הוצמדה הקולונדה לחנותם עם גרסתם כי שטח זה כלל אינו מהוה חלק מהשטח המוגדר של הבנין, וטענתם בענין זה נותרת סתומה ובלתי משכנעת. תכנית בנין העיר שהוצגה אינה לכשעצמה, מעלה או מורידה לצורך הבנת מהות הזכויות הרכושיות בקרקע ובמיבנה שכן היא עוסקת בהיבט התכנוני בלבד. יוצא, איפוא, כי צדק בית המשפט קמא בהניחו כי הקולונדה היוותה חלק מהרכוש המשותף של הבנין. (ב) המשיבים לא נתנו מעולם את הסכמתם לגריעת הקולונדה מהרכוש המשותף. כל הסכמה כזו לא מצאה את ביטוייה בהסכם המכר או במיפרט הצמוד לו. חוזה המכר בין הקבלן למשיבים מ1978- אינו מאזכר, ולו ברמז, כי שטח הקולונדה ייגרע מהרכוש המשותף ויוצמד לחנות המערערים. גם במיפרט על פי חוק מכר (דירות) אין רמז לכך, אף כי נזכרים חלקי רכוש אחרים המוצאים מהרכוש המשותף. ההוראה הכללית בסעיף 16 לחוזה המכר בין הקבלן לדיירים לפיה הקבלן משמר לעצמו שיקול דעת לגרוע משטחי הרכוש המשותף אינה מועילה, כשהיא עומדת לעצמה, ליתן לגיטימציה כלשהי לגריעה מאוחרת מהרכוש המשותף שהקבלן והמערערים התיימרו לעשות בחוזה ביניהם ב1980-. (ג) הנסיון להצמיד באופן קונקרטי את שטח הקולונדה לחנות נעשה בהסכם בין הקבלן למערערים בלבד ב1980- בלא קבלת הסכמה מפורשת של הדיירים. הצמדה בלא הסכמה כזו אינה תקפה כלפי המשיבים. (ד) בחומר הראיות שהוגש לערכאת קמא מצויות ראיות התומכות בטענת המשיבים כי לא הסכימו בהתנהגותם להצמדת שטח הקולונדה לחנות וכי דיירי הבנין פנו בתלונות לעיריה ובעקבות זאת אף הוגש כתב אישום כנגד המערערים בגין עבירות על חוקי התכנון והבנייה. כך או כך, אין הסכמת דייר לגריעת שטח מהרכוש המשותף יכולה להילמד מהתנהגותו או ממחדליו, אלא נדרשת הסכמה פוזיטיבית במסגרת המוגדרת בסעיף 6 לחוק מכר (דירות). כזו בודאי לא ניתנה כאן, וממילא יש בכך כדי לדחות את טענת המערערים כי התנהגות המשיבים לאורך השנים שקולה כדי ויתור, מניעות או הסכמה מכללא להצמדת השטח האמור. (ה) טענת המערערים בדבר שיהוי והתיישנות טיעוניהם של המשיבים גם היא אינה יכולה להתקבל. המשיבים פנו לבית המשפט בבקשה למתן הוראות כדי למנוע את סיפוח הקולונדה לחנות המערערים בסמוך לאחר שהתבררה להם הכונה לרשום כך את הבית המשותף. העילה להתנגד לרישום כזה נתגבשה, איפוא, משהתבררה הכוונה לבצע כך את רישום הבנין על ידי כונסת הנכסים. ממילא, בנסיבות אלה אין מקום לטענות שיהוי והתיישנות (פרשת מיאב, שם, עמ' 859). (ו) אין ליתן משקל לטענת המערערים כי השקיעו השקעות כספיות בבנייה בשטח הקולונדה כדי לצרפה לחנות וכי שינו מצבם לרעה עקב כך. העובדה כי סיפחו באופן מעשי שטח לחנותם בלא הסכמת הדיירים אינה מקנה להם זכות, מה גם שיש להניח כי ההשקעות שנעשו הניבו פירות בדמות רווחים מסחריים שהופקו מהפעלת החנות בשטחה המוגדל. (ז) אין מקום לטענת המערערים כי לא ניתן כיום לבצע טכנית את רישום שטח הקולונדה כרכוש משותף, זאת מאחר שהוא מהווה חלק בלתי נפרד מהחנות ששטחה המקורי בבעלות ייחודית של המערערים. צדק בית משפט קמא כאשר לא ראה בכך אבן-נגף להגדרת שטח הרכוש המשותף ולרישומו ככזה, וזאת נוכח הגדרת "רכוש משותף" בחוק הכולל גם שטח המצוי בתחומי דירה מסוימת. (השווה סעיפים 52 ו77-א לחוק המקרקעין). כך, גם טענת המערערים בדבר קיום הפרדה פיסית בבנין בין שטח המגורים לשטח המסחרי אינה מעלה ואינה מורידה. דין רכוש משותף בשטח המגורים ובשטח המסחרי חד הוא, וגריעה ממנו והצמדתו לדירה מסוימת מחייבות עמידה בדרישות ההסכמה של הדיירים כמוסבר לעיל - דרישות שלא נתקיימו. 12. לאור כל האמור, נראה לי כי אין להתערב בהחלטת בית משפט קמא ויש לאמצה. המסגרת הדיונית בה נוהל הדיון בפניו לא פגעה בזכויות דיוניות או מהותיות של מי מבעלי הדין. התוצאה המהותית אליה הגיע בית המשפט לגופה של המחלוקת בין בעלי הדין תואמת את הדין. בהינתן כל אלה, אציע לדחות את הערעור ולחייב את המערערים לשלם למשיבים הוצאות בסך 15,000 ש"ח. ש ו פ ט ת הנשיא א' ברק: אני מסכים לפסק דינה של חברתי, השופטת א' פרוקצ'יה, לפיו יש לדחות את הערעור בנסיבות המקרה. מקובלת עלי מסקנתה הדיונית לפיה הגם שבדרך כלל הליכים מסוג אלו שבפנינו אינם עניין להליך מתן הוראות, הרי שבנסיבות המקרה, בדין נתן בית המשפט המחוזי את החלטתו במסגרת דיונית זו. כן מקובלת עלי מסקנתה של חברתי, לפיה ההסכם שנערך עם המערערים בחודשים יולי-אוגוסט 1980 לא עמד בהוראות סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג1973-, ובהיעדר הסכמה של הדיירים האחרים בבניין (לרבות המשיבים), לא היה תוקף להצמדה שעיקרה גריעה מן הרכוש המשותף כפי שהוגדר בהסכם עם המשיבים. די בטעם מהותי זה, על מנת להביא לדחיית הערעור. משכך, אין אני נדרש להכריע בשאלת תחולתו של פרק ו1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969- על המקרה שבפנינו, כמו גם בשאלת המעמד הקנייני או האובליגטורי של זכויות הקבלן והדיירים, במסגרת הסכמי הצמדה בבית שטרם נרשם כבית משותף. ה נ ש י א השופט י. זמיר: אני מסכים לפסק הדין של השופטת א' פרוקצ'יה ומצטרף להערה של הנשיא א' ברק. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה. שאלות משפטיותרכוש משותףבניין