##מה הדין בנושא הסבת זכויות דייר מוגן שנפטר לקרובי משפחתו ?## לפי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר תוסב זכות הדיירות המוגנת לקרוביו של דייר מוגן שנפטר - בהתקיים שניים אלה: תנאי פוזיטיבי: על הקרוב להתגורר יחד עם הדייר שנפטר לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו. תנאי נגטיבי: נדרש שלקרובו של הדייר, לא תהיה דירה אחרת למגוריו, בזמן פטירתו של הדייר. נטל ההוכחה: נתבע אשר טוען בכתב הגנתו, כי הוא דייר מוגן בדירת קרובו המנוח, עליו מוטל הנטל להוכיח טענה זו - שהיא טענה של עובדה וחוק, משמע, אין די בכך שהנתבע יוכיח אך ורק את עובדת מגוריו עם הדייר המנוח במשך שישה חודשים טרם פטירתו, אלא, עליו להוסיף ולהוכיח שלא היתה לו דירה אחרת למגורים אותה עת. בחינת התקיימות תנאי סעיף 20(ב) לחוק תיעשה לאור אמות המידה הפרשניות שהותוו בפסיקתו של בית המשפט העליון. כך לדוגמא, לעניין התנאי של מגורים יחד עם הדייר שנפטר צויין בפסיקת בית המשפט העליון לא אחת כי אין המדובר בתקופה של שישה חודשים של חיים בצוותא ותו לא, אלא בששה חודשים המשתרעים על פני התקופה הסמוכה לפטירת הדייר. ##להלן פסק דין בנושא הסבת זכויות מוגנת בדירת מגורים - תביעה לפינוי וסילוק יד:## 1. זוהי תביעה לפינוי וסילוק ידו של הנתבע מהדירה הנמצאת ברחוב מרחביה 21 תל אביב הידועה כחלקה 126 כגוש 6931 [ להלן: "הדירה"]. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובעת הינה הבעלים הרשומים של הדירה [נסח מקרקעין צורף והוגש כנספח לסיכומי התובעת בהתאם להחלטתי מיום 28.12.99] ב. אמו המנוחה של הנתבע - גברת רחל גרגיר ז"ל [להלן: "המנוחה"] היתה דיירת מוגנת בדירה מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב1972- [להלן: "החוק"]. ג. המנוחה התגוררה בדירה עד לפטירתה ביום 25.07.95 [תעודת פטירה צורפה כנספח ג' לת1/]. כיום מחזיק בדירה הנתבע וטוען לזכויות מוגנות בה. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טיעוני התובעת: א. הנתבע לא התגורר יחד עם המנוחה בדירה לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתה, וכמו כן היתה לו דירה אחרת למגוריו. ב. הנתבע מחזיק בדירה שלא כדין, ועושה בה שימוש ללא רשותה של התובעת ובלא זכות חוקית. טיעוני הנתבע: א. הנתבע תפס חזקה בדירה והינו דייר מוגן בה מכוח החוק. ב. החל מחודש אפריל 1994, עבר הנתבע להתגורר עם המנוחה בדירה, וכי באותה תקופה ואף קודם לכן, לא היתה לו דירה אחרת למגוריו. 4. המסכת הדיונית: כבוד השופט קרניאלי החל בשמיעת תיק זה. ביום 02.03.98 החלפתי את כבוד השופט קרניאלי כשופט בתיק זה. בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעת: העיד מר יעקב טוויג עת1/, אשר נחקר בחקירה נגדית. העיד עת2/ מר ראובן פרץ, אשר נחקר על תצהירו ת1/. הוגש אישור מסירה שחזר בדואר ת2/. הוגשו 2 מכתבים של הנתבעת ת3/, וכן מכתב ב"כ של הנתבע ת4/. מטעם הנתבע: הוגש מכתבו של הנתבע נ1/. העיד עה1/ מר דוד נג'ארי, אשר נחקר על תצהירו נ2/. העיד עה2/ מר אלי מיורקס, אשר נחקר על תצהירו נ3/. העיד הנתבע מר יעקוב גרגיר עה3/, אשר נחקר על תצהירו נ4/. בתום הבאת הראיות, הגישו הצדדים את סיכומיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר ניתוח ושקילת העדויות והראיות, קריאת החומר המצוי בתיק, ועיון מעמיק בסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנה כי דין התביעה להדחות. להלן נימוקי למסקנה זו: 6. הסבת זכויות מוגנת בדירת מגורים על פי סעיף 20 לחוק: א. המחלוקת המרכזית בפסק דין זה היא עובדתית ומהותה היא: האם התקיימו בנסיבות המקרה שלפנינו, התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 20[ב] לחוק. סעיף זה דן בגורלה של דירת מגורים לאחר פטירתו של דייר מוגן וניסוחו המלא הינו: "20[א] דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות ששה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד בתקופה זו. [ב] באין בן זוג כאמור בסעיף קטן [א] - יהיו ילדי הדייר לדייר, ובאין ילדים - קרוביו האחרים וכל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים". ב. לסעיף 20 הנ"ל שני חלקים: חלקו הראשון דן במעמד בן זוגו של הדייר שנפטר וחלקו השני - הרלוונטי לענייננו, עוסק במעמדם של ילדי הדייר או קרוביו האחרים. לפי סעיף 20(ב) לחוק תוסב זכות הדיירות המוגנת לקרוביו של דייר מוגן שנפטר - בהתקיים שניים אלה: תנאי פוזיטיבי: על הקרוב להתגורר יחד עם הדייר שנפטר לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו. תנאי נגטיבי: נדרש שלקרובו של הדייר, לא תהיה דירה אחרת למגוריו, בזמן פטירתו של הדייר. ג. נטל ההוכחה: נתבע אשר טוען בכתב הגנתו, כי הוא דייר מוגן בדירת קרובו המנוח, עליו מוטל הנטל להוכיח טענה זו - שהיא טענה של עובדה וחוק, משמע, אין די בכך שהנתבע יוכיח אך ורק את עובדת מגוריו עם הדייר המנוח במשך שישה חודשים טרם פטירתו, אלא, עליו להוסיף ולהוכיח שלא היתה לו דירה אחרת למגורים אותה עת (ראה לעניין זה: ד. בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין - גינוסר עדכון מס' 4 בעמ' 204 [להלן: "בר אופיר"] וראה גם ע"א [ת"א] 777/82 ברן נאמנים ואח' נ' גולד פ"מ תשמ"ד 470, ע"א [י-ם] 61/64 ידידה אבולעפיה ואח' נ' שילה זקן, פ"ד נ"ו 327 וע"א [ח"י] 4511/97 ניקוליו אליאס קוסא נ' עזבון המנוח ניגמה ואח', תקדין מחוזי כרך 98(1) עמ' 1075). מהאמור לעיל עולה, כי על בית המשפט לבחון, האם השכיל הנתבע להוכיח כי נתמלאו בו תנאי סעיף 20(ב) לחוק. בהיות תנאים אלה תנאים מצטברים הרי שבהעדר התקיימות אחד מהם - אין הנתבע נכנס בגדר הסעיף ואין הוא יכול להיחשב כדייר על פי החוק. ד. בחינת התקיימות תנאי סעיף 20(ב) לחוק תיעשה לאור אמות המידה הפרשניות שהותוו בפסיקתו של בית המשפט העליון. כך לדוגמא, לעניין התנאי של מגורים יחד עם הדייר שנפטר צויין בפסיקת בית המשפט העליון לא אחת כי אין המדובר בתקופה של שישה חודשים של חיים בצוותא ותו לא, אלא בששה חודשים המשתרעים על פני התקופה הסמוכה לפטירת הדייר (ר"ע 264/85 אלון הברפלד נ' ברוך גנקין ואח' פ"ד לא(2) 441 ואילך). כן נקבע, כי יש לפרש את המילים "מתגוררים... יחד איתו" כפשוטן - היינו במובנן הרגיל בעיני הציבור (ראה לעניין זה: ע"א 712/76 בתיה צ'רני נ' מאיר מורדי ואח', פ"ד לא(2) 99 [להלן: "הלכת צ'רני"]). זאת ועוד, בהקשרים שונים נאמר, כי אין ליתן לתנאי של "מגורים במקום" פירוש מצמצם של שהייה פיזית דווקא, והמושג מגורים נתפרש כזיקה "מהותית" למקום מגורים שביטוייה אינו פיזי בלבד (ע"א 4127/95 זלקינד נ' בית זית ואח', תקדין עליון כרך 98(2) עמ' 1102). באשר לתנאי העדר דירה אחרת למגורים, קבעה הפסיקה בהלכת צ'רני, מבחנים שונים אותם הנותנים מענה לשאלה אימתי יחשב אלמוני כמי שיש לו דירה אחרת למגוריו - מבחנים, אותם איישם על נסיבות המקרה שלפני בהמשך פסק דין זה. 7. מגורים עם המנוחה ששה חודשים טרם פטירתה: א. במקרה בו עוסקים אנו, מתקיימת כאמור מחלוקת עובדתית באשר למועד כניסתו של הנתבע לדירה. הנתבע טוען, כי הוא התגורר בדירה נשוא התביעה, מחודש מאי 1994 באופן חלקי, ומחודש יוני 1994 באופן מלא, כ- 13 חודשים טרם פטירת המנוחה. כך העיד בחקירתו הנגדית: "היא קיבלה את ההתקף שלה בפברואר 94. היתה שבועיים באיכילוב בטיפול נמרץ אח"כ להחלמה חודשיים. רק אח"כ חזרה הביתה, שהיא חזרה הביתה היא בקושי יכלה לקום מהמיטה לכן נאלצתי לגור איתה. בהתחלה מחוסר רצון. אחרי חודש חודשיים ראיתי שאין ברירה לכן עברתי איתה מגורי קבע. באותה תקופה טיפלתי בהכל אם זה לקנות תרופות וללכת למכולת ". {פרוטוקול עמ' 28]. מנגד טוענת התובעת כי הנתבע נהג לבקר את המנוחה ואולי אף טיפל בה לעיתים מזומנות, אך לא התגורר בדירה עם המנוחה עד למועד פטירתה. ב. לדידי, הנתבע עמד בנטל ההוכחה הרובץ לפתחו, והוכיח לבית משפט זה, כי אכן התגורר עם המנוחה במשך יותר משנה בטרם פטירתה. נתתי אמון מלא בעדותם של הנתבע, מר גרגיר, מר דוד נג'ארי - עה1/ ומר אלי מירקס עה2/, שכן מצאתי את עדותם אמינה, מפורטת ועקבית וכי עה1/ בעל המכולת ועה2/ - שכן המתגורר בבניין הינם עדים אובייקטיבים הנטולים כל אינטרס במקרה דנן. כמו כן הוכח לי מעדותו של עד תביעה מס' 1 , כי הנתבע אכן התגורר עם המנוחה יותר משנה לפני פטירתה, כך בעדותו: "אני יכול להגיד ממתי יעקב גרגיר גר עכשיו בדירה, אחרי שקיבלה את התקף הלב הראשון ראיתי אותו יותר ויותר... מאז שאמא שלו היתה חולה הייתי רואה אותו יותר ויותר שם". [פרוטוקול עמ' 3]. אם כי מעולם לא עלה לדירה. בחקירה חוזרת העיד כי: "לא זוכר מתי זה היה. גם בזמן שהיא נפטרה היה מעמיד שם אוטו כל היום. היה מעמיד אותו ונעלם, אף פעם לא עליתי למעלה כי אני לא יכול לעלות קשה לי". [פרוטוקול עמ' 4-5]. עדותו זו של עד התביעה דווקא מחזקת את גרסת ההגנה. כך העיד עה1/: "הוא עבר לגור איתה אחרי שהיא קיבלה התקף לב. זו מסקנה שלי. אף אחד לא בא עם נעלי בית לקנות פיתות. אני לא הסתכלתי אם כל פעם הוא היה בא עם נעלי בית לחנות אבל הוא היה בא בבוקר בשעה 07.00 - 07.30 . זה מביא אותי למסקנה שהוא גר עם אמא שלו. אם בן אדם בא בבוקר וקונה חלב ודברים כאלה דהיינו שהוא גר שם או שהוא קונה מצרכים כדי להביא לאימו [פרוטוקול עמ' 17] ... הייתי רואה אותו לפחות שלוש פעמים בשבוע". כך העיד שכנו עה2/: "המטבח שלו צמוד לדירה שלי, לכן שומעים הכל והנתבע היה בדירה... אני הייתי רואה אותו ושומע אותו.... הוא היה גר שם..." [פרוטוקול עמ' 15]. אני יודע שראיתי אותו עם האמא לו כל הזמן, מאז שראיתי אותו עם האמא, לא היה שינוי". [עמ' 21]. לעומת גרסת ההגנה, כך העיד עת2/: "אני לא זוכר כמה פעמים ביקרתי בדירה בתקופה שבין יולי 94 לתקופה של יולי 93. אני מטפל בדירה זו החל מספטמבר 91. אני לא זוכר כמה ביקורים ערכתי בתקופה שבין 94 לבין תקופה של 95... לא בדקתי אם בנה של המנוחה נמצא בדירה שנה לפני פטירתה". [פרוטוקול עמ' 12]. וממשיך הלה בעדותו [עמ' 14] וחוזר כי לא ראה את בנה של המנוחה בדירה. את ידיעתו ביסס עת2/ על סמך התרשמות אישית בביקורים שאת פרטיהם אינו זוכר: "אני יודע שהוא לא התגורר בדירה בשנים 95 ומטה . אני לא עשיתי את החקירות פיזית לגבי הימצאותו בדירה. אני מבסס את ידיעתי לגבי אי- המצאותו של הנתבע בדירה על סמך ראיה בלבד אישית שלי בביקורים שתיארתי ". [עמ' 14 לפרוטקול]. עדותו וזכרונו החלש של עת2/, אין בהם כדי לאשש את גירסתה הנגדית של התובעת, בעוד שגרסת ההגנה לדידי, הוכחה כדבעי. בקביעתי זו לא סמכתי ידי על מכתבה משנת 1998 של קצינת הקישור של הנתבע משנת 1998, שכן היא לא זומנה להעיד, וכמו כן בתאריכים הרלוונטים חבשה היא את ספסלי בית הספר, ואין למכתבה כל משקל ראייתי לתביעה זו. מן המקובץ הוכח לי כי הנתבע התגורר עם המנוחה יותר משנה לפני פטירתה בהתאם לסעיף 20ב' לחוק הדורש חצי שנה בלבד. 8. העדר דירה אחרת: בהלכת צ'רני לעיל, וקבעו שני מבחנים עובדתיים לפיהם ניתן לקבוע אם לקרוביו של הדייר המנוח היתה דירה אחרת בעת פטירתו של הדייר: א. מבחן הקביעות: דירה אחרת משמעה דירה שאינה חלופה ארעית אלא דירה בה יש לדייר זכות של קבע בגדר קורת גג חלופית קבועה, כאשר הקובעת היא הזיקה העובדתית בינו לבין מקום המגורים האחר. לא מידת השהייה בדירה האחרת קובעת, אלא קיומה של זיקה כללית לדירה זו. במקרה דנן, הוכח לי כי בששת החודשים שקדמו לפטירת המנוחה לא היתה לנתבע זיקה ברורה למקום מגורים אחר. הנתבע העיד באולם בית המשפט ונשאל לגבי כתובות רבות שבהן התגורר בעברו, או שבנה במסגרת עבודתו במרוצת השנים. מצאתי את עדותו לעניין זה אמינה, מפורטת ועקבית. לדידי דירה בשכירות לא מוגנת לתקופה קצרת מועד שנסתיימה זה מכבר אינה עומדת במבחן הקביעות. מן המקובץ עולה כי לנתבע אין דירה אחרת למגורים על פי מבחן הקביעות. ב. מבחן העדר המניעה האובייקטיבית: דירה אחרת במובן סעיף 20[ב] לחוק, פירושה שיש לקרוב מקום מגורים שמבחינה אובייקטיבית, אין מניעה שיתגורר שם מבחינה משפטית. הענקתי אמון בגרסתו של הנתבע כי סיבת שינוי הכתובת נעוצה בשיקולי יעילות [רישום ילדי הנתבע לבית ספר תיכון], וכמו כן בידוע הוא כי: "המען הרשום בתעודת הזיהוי אינו מהווה ראיה חלוטה למען המגורים, וברור שרשאי בעל הדין להצביע בפני בית המשפט על כתובתו הנכונה גם אם אין התאמה בינה לבין הרישום בתעודה הרשמית". [בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמוד 214 / ג]. בנסיבות הנ"ל, בהם נתתי אמון בעדותו של הנתבע, ובהעדר כל ראייה סותרת מאת התובעת, הרי שניתן לקבוע כי הן על פי מבחן הקביעות והן על פי מבחן העדר המניעה האובייקטיבית, לנתבע לא היתה כל דירה אחרת למגורים ששה חודשים טרם פטירת אמו המנוחה. מן המקובץ עולה, כי הנתבע מילא אחר תנאיו המצטברים של סעיף 20[ב] לחוק, ועל כן דין תביעת סילוק היד להדחות. 9. בהתבסס על כל אמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה. ב. אני מחייב את התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 12,000.- ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)הסבת זכויות