פינוי משרד - הסכם שכירות


פסק דין

1. עניין לנו בתביעה לפינוי וסילוק יד שהגישו התובעים כנגד הנתבעים מהדירה הנמצאת בקומת הגג, ברחוב מטלון 18 תל-אביב, אשר משמשת כמשרד ליבוא [להלן: "המשרד"], ולהחזרתו לתובעים כשהוא נקי מכל חפץ ואדם מטעם הנתבעים.


2. עיקרי המסכת העובדתית:
א. התובעים הינם הבעלים של המשרד [לא הוגש נסח רישום מקרקעין].


ב. נתבע 1 הוא דייר מוגן במשרד על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] , התשל"ב1972- [להלן: "החוק"], בהתאם לחוזה שכירות נספח א' לת1/ [להלן: "החוזה"], שנחתם בינו לבין התובעים ביום 26.02.1987.
3. הפלוגתאות בין בעלי הדין:
טיעוני התובעים:


א. בתאריך בלתי ידוע נתבע 1 נטש את המשרד, והעביר את השימוש בו לידי נתבעות 2 - 4 , כאשר נתבעת 2 משתמשת במשרד לצורכי עצוב גרפי, ואילו נתבעות 3 ו - 4 משתמשות במשרד להנהלת חשבונות לסירוגין, בניגוד לחוזה.


ב. נתבע 1 לא ביצע את הביטוח אשר הוא חייב על פי סעיף 14 לחוזה, ואי קיום סעיף זה מהווה הפרה של תנאי מתנאי השכירות המזכה את התובעים בזכות לתבוע פינוי המשרד בפועל.


ג. השכרת המשרד ו/או מתן הרשות להשתמש בו בתמורה לנתבעות 2 - 4 מהווה מעשה של הפקת רווח בלתי הוגן מהמשרד על חשבון התובעים.


ד. נתבע 1 ביצע עבודות בנייה על גג הבניין, הכוללות יציקת עמודים ובניית קירות מחלוקים וגגות אסבסט, ללא היתר בניה ואישור מהנדס כי עבודות אלו לא יזיקו ליסודות הבניין, בניגוד לחוזה



טיעוני הנתבעים:


א. נתבע 1 לא נטש את המשרד מעולם, ולא מתכוון לנטוש אותו, אלא ממשיך לנהל את עסקו במשרד, כאשר נתבעות 3 ו - 4 הן פקידות של נתבע 1, והנתבעת 2 הינה אחיינתו של נתבע 1 ועוזרת היא לו בעסקיו.


ב. נתבע 1 מעולם לא העביר את המשרד לאדם אחר.


ג. נתבע 1 ביצע את התחייבותו בחוזה לגבי ביטוח המשרד בהתאם לחוזה.


ד. הנתבעים לא ביצעו עבודות בנייה במשרד, ללא הסכמת התובעים, וכן טוענים להשתק פלוגתא ו/או מניעות, שכן המצב קיים במשרד זה שנים רבות ללא התנגדות התובעים.


ה. נתבע 1 שילם דמי מפתח בסך 5,000 דולר ארה"ב.


ו. יש להעניק לנתבע 1 סעד מן הצדק שימנע את פינויו מהמשרד.


4. המסכת הדיונית:
כבוד השופט קרניאלי החל בשמיעת תיק זה.
בתאריך 12.01.98 החלפתי את כבוד השופט קרניאלי כשופט בתיק זה.


בתיק נשמעו ראיות:


מטעם התובעים:
העיד התובע 1 מר יעקב סאיאס עת1/, אשר נחקר על תצהירו ת1/, הוגשו כרטיסי ביקור ת2/.


מטעם הנתבעים:
העיד נתבע 1 מר המיד בגיימר עה1/ אשר נחקר על תצהירו נ1/.
העידה נתבעת 4 גברת אסתר יזדי עה2/, אשר נחקרה על תצהירה נ2/.
העידה נתבעת 3 גברת דוריס חברוני עה3/ , אשר נחקרה על תצהירה נ3/, וכן הוגשה תמונה ת4/. העידה נתבעת 2 גברת מירב שליאן עה4/ אשר נחקרה על תצהירה נ5/.


בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב.


5. דיון והכרעה:
לאחר ניתוח ושקיבלת העדויות, קריאת החומר המצוי בתיק ועיון מעמיק בסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנה כי יש לדחות את התביעה.


להלן נימוקי למסקנתי זו:


6. עילת הנטישה:


א. עילה זו איננה מוזכרת במפורש בחוק הגנת הדייר, אולם ההלכה הפסוקה קבעה כי יש לחייב את הדייר בפינוי כאשר הוא נוטש את עסקו:


"עילת הנטישה הוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131. הראציונל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על הדיירים כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בתי העסק שלהם כל עוד הם עומדים בדרישות שנקבעו בחוק.
ראציונל זה מחייב כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו.
מי שנטש את המושכר עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר כך שיש לו קורת גג או לחילופין מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק".
[ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים נ' נוסייבה פ"ד מו(5) 758, בעמ' 765 (להלן: "פס"ד נוסייבה")].




ב. נטל השכנוע:


נטל השכנוע לקיומה של עילת הנטישה מוטל על שכם בעלי הבית מתחילת הדיון ועד סופו, ועליהם להוכיח ולשכנע את בית המשפט, כי הדייר נטש את המשרד לחלוטין על מנת שלא לשוב אליו עוד [ד. בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדין, הוצאת פרלשטין - גינוסר עמ' 115 להלן: "בר אופיר"].


בעל הבית הטוען כי הדייר נטש את המשרד חייב להוכיח שני יסודות מצטברים:


1. יסוד עובדתי ופיזי: הדייר עזב את המשרד.


2. היסוד נפשי: העדר כוונה מצד הדייר לחזור אל המשרד. כוונת הדייר לשוב אל המשרד מורכבת משני יסודות מצטברים - הרצון לחזור והסיכוי הממשי לכך.


רוצה לומר: אין די בהבעת רצון ערטילאית לחזור למשרד ביום מן הימים, אלא הדייר חייב להראות רצון ממשי המלווה במעשים גלויים (פס"ד נוסייבה, שם, עמ' 767).


על מנת לקבוע התגבשות עילת נטישה כנגד דייר על בית המשפט להיות משוכנע שאותו דייר לא רק שנטש פיזית את המשרד, אלא גם ובעיקר שהוא נוטש אותו נפשית כמקום עסקו. השאלה היא מה סוג הכוונה הדרושה כדי שלא תהיה נטישה היא שאלה של חוק ולא של עובדה להבדיל מהשאלה האם אכן היתה כוונה כזאת (ע"א [ת"א] 737/79 עזריהו נגד חג'ג', פ"ד תש"מ(ב) 344).


ג. מן הכלל אל הפרט:
לא הוכח לי כי מתקיים היסוד העובדתי-הפיזי של עילת הנטישה.
אין חולק כי נתבע 1 אינו נוכח במשרד באופן מסודר ורציף, כי אם נמצא חלק מהזמן בחנות הסמוכה גאוגרפית למשרד, ומפעיל את משרדו באמצעות עובדים:


"יש לי חנות ברחוב כפר גלעדי ואני יבואן של אביזרי אופנה... את כל עסקי היבוא אני עושה מהמושכר ברחוב מטלון 18 נשוא כתב התביעה".
[פרוטקול עמ' 9].


"בשנת 95 היו לי בכל העסק 4 עובדים שמות: דוריס חברוני, אסתר יזדי, ושני אלה שעובדים עכשיו בחנות".
[פרוטוקול עמ' 10].


הלכה פסוקה היא כי:


"כל מה שדורשים מן הדייר כתנאי להגנת החוק, הוא שיתפוס את המקום לצרכי עסקו, ולהבדיל מעסקם של בני אדם אחרים. , ולהבדיל מהעדר עסק כלשהו, ושם נמצא שהדייר אכן מחזיק במקום, אין לדקדק איתו בדבר מידת השימוש שהוא עושה בו. הכלל הוא כי גם שימוש מוגבל בבית עסק משמש הגנה בפני נטישה, ובלבד שהעסק מתנהל במושכר יהיה עסקו של הדייר. ניהול עסק אין פירושו שהדייר [בעל העסק] ימצא במקום בקביעות, והוא רשאי גם לנהלו באמצעות פקידו או שותפו".


[בר אופיר לעיל עמ' 124 הדגשות שלי א.ג., וכן ראה גם ע"א ת"א 77/54 פס"מ י[ת], 172].


במקרה דנן, הוכח לי כי נתבע 1 הינו בעליו של העסק המתנהל במשרד, ואין בעובדה שפקידיו נמצאים בעסק רוב שעות היממה בכדי לגבש את יסודות עילת הנטישה.


מן המקובץ עולה כי התובעים לא עמדו בנטל, ודין טענת הנטישה להידחות.


7. עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות:
א. סעיף 131(2) לחוק כהאי לישנא:
"2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".


ב. על התובעים הטוענים להשתכללות עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות להוכיח שלושה תנאים מצטברים:


[1] תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על פעולות אלו (להלן: "התנאי הראשון").


[2] תנאי זה הופר על ידי הנתבעים (להלן: "התנאי השני")



[3] התנאי שהופר מעניק לתובעים על פי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי (להלן: "התנאי השלישי").


ג. נפנה כעת ונבדוק האם התקיימו יסודות אלו בכל אחת מהנקודות שהעלו התובעים:






8. העברת זכות שימוש במשרד:


א. האם התקיים התנאי הראשון?



סעיף 5. א, לחוזה קובע כך:


"השוכר מתחייב בזה שלא למסור, שלא להעביר את המושכר או חלק ממנו וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו וכן לא לשתף אדם אחד בהחזקתו או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו בין אם השימוש או ההנאה חלקית, מוגדרת, או בלתי מוגדרת, וכן אסור לשוכר להעניק למישהו זכות במושכר כבר רשות בין בתמורה או בלי תמורה בלי קבלת רשות מראש ובכתב מאת המשכיר".


כלומר על פי סעיף זה אין להעביר זכויות שימוש במשרד לאחר, ועל כן התנאי הראשון התקיים.


ב. האם התקיים התנאי השני?



טוען ב"כ התובעים כי נתבע 1 מסר את השימוש במשרד לנתבעות 2 - 4.


בידוע הוא כי:
"הביטוי מסירת שימוש משמעותו היא: מסירת המושכר לשימושו של אדם אחר שאיננו הדייר . מסירה זו מותנית בהעברת החזקה שפירושה העברה ממש אשר מביאה לשלילת חזקתו של הדייר {המעביר] ומגבילה את זכותו למשך אותה תקופה שבה מועבר השימוש. הדגש באיסור על מסירת שימוש במושכר או חלקו איננו נעוץ בעצם הקנייתן של זכויות לאדם אחר, אלא בשימוש הבלעדי שנעשה במושכר על ידי אותו אדם, תוך כדי הפסקת השימוש על ידי הדייר עצמו, נמצא כי דייר המרשה לאחר להשתמש במושכר, בלי להוציא מידי עצמו את החזקה, איננו מפר את התנאי אשר אוסר עליו לאסור שימוש במושכר".


[בר אופיר לעיל, עמ' 26 / ב', וכן ראה גם ע"א 14/53 פ"די ט' עמוד 724].


לא הוכח לי כי נתבע 1 הוציא מידיו את החזקה במשרד, ועל כן, ברי לי, כי נתבע 1 לא הפר את התנאי אשר אוסר עליו למסור שימוש במשרד.


אי לכך קובע אני כי התנאי השני לא התקיים.


ג. מסקנה:


לאור האמור לעיל לא השתכללה עילת פינוי בגין העברת זכות השימוש במשרד.


9. עילת פינוי בגין אי ביטוח המשרד:


א. האם התקיים התנאי הראשון:


כך קובע סעיף 14 לחוזה:


"השוכר מתחייב לבטח את המושכר בביטוח מקיף, ובמקרה של בניה או תוספות, להוסיף לפוליסת הביטוח את הבנייה או התוספת, בביטוח מקיף שיכלול פיצוי בגין כל נזק, הפסד שיגרם למשכיר או צד ג' וישמור כי סכום הביטוח יהיה ריאלי ותעודת הביטוח תהיה ברת תוקף, פוליסת הביטוח תכלול את המשכיר כבעלים של המושכר".


כלומר, על פי סעיף זה על נתבע 1 לבטח את המשרד בביטוח מקיף, על כן התנאי הראשון מתקיים.


ב. האם התקיים התנאי השני:


מנספחים ב' 1-3 לנ1/, הוכח לי נתבע 1, אכן ביטח את המשרד בפוליסה שמספרה 80240889/96, שהוצאה על שם חברת א.י.ש אופנה בע"מ על סך של 50,000.- ש"ח לשנת 1996. נתבע 1 ביטח את המשרד בפוליסה על סך של 100,000 ש"ח לשנת 1995. מנגד, נתבע 1 לא מילא את כל התחייבויותיו בחוזה, שכן הלה לא כלל את התובעים בפוליסה כבעלים של המשרד.


כמו כן הודה נתבע 1 באולם כי:


"נכנסתי לחנות זאת בפברואר 87. אין לי פה פוליסת ביטוח של שנת 87. אין לי פוליסת ביטוח של שנת 88-89-90. אין לי שום פוליסת ביטוח פה חוץ משני הפוליסות שצורפו לתצהירי".


[פרוטוקול עמ' 9].


על כן קובע אני, כי נתבע 1 לא מילא את תנאי סעיף 14 ככתבם ולשונם לגבי ביטוח המשרד למשך כל תקופת השכירות, ולא צירף את התובעים לפוליסה, כפי שנדרש בחוזה ועל כן התנאי השני התקיים.


ג. האם התקיים התנאי השלישי?



כך קובע סעיף 16 לחוזה:


"מוסכם כי כל סעיף מסעיפי חוזה זה, המחייבים את השוכר לשלם תשלום כל שהוא, יהיו תנאים עיקריים והמשכיר יהיה רשאי לתבוע בנוסף לכל הנזקים, את פינויו של השוכר מהמושכר , לרבות כל תרופה וסעד משפטי אחר".


מעיון בנוסח סעיף זה, ברי לי כי בעלי הבית יכולים לתבוע את פינוי המשרד רק כאשר נתבע 1 , אינו משלם תשלום המוטל עליו מכוח החוזה: כגון דמי שכירות, תשלומי מיסי עיריה וחשמל וכולי.
אין דין אי-ביטוח המשרד כדין אי תשלום הנדרש בחוזה כדי לזכות את התובעים בסעד של פינוי כנגד נתבע 1.


אי לכך קובע אני כי התנאי השלישי לא התקיים, ולכן לא התגבשה עילת פינוי כנגד נתבע 1 בגין אי ביטוח המשרד בניגוד לחוזה.


10. עילת פינוי בגין ביצוע שינויים במושכר:


כאמור בסעיף 9, אין בהפרת תנאי זה כדי להעניק עילת פינוי כנגד נתבע 1 בגין ביצוע שינויים במושכר, על כן התנאי השלישי לא התקיים, ולא נתגבשה עילת פינוי כנגדו , בגין ביצוע שינויים במושכר.


11. עילת פינוי בגין הפקת רווח בלתי הוגן מהשכרת משנה:


א. סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:


"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:


[6] הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה רווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין;"



ב. נטל השכנוע:


"נטל השכנוע לקיומה של עילת ריווח בלתי הוגן, מוטל על בעל הבית. הוא יוצא ידי חובתו אם יביא ראיה כי דמי השכירות שהדייר הראשי גובה מדייר המשנה, עולים לו על אלה מותרים לפי סעיף 49 לחוק... בכך הביא בעל הבית ראיה לכאורה להוכחת עילתו, ומכאן ואילך עובר על הדייר הראשי נטל משני להביא ראיות לסתור את המסקנה הלכאורית שבעל הבית הצביע עליה."



[בר אופיר לעיל, עמ' 82 / ה'].


כלומר נטל השכנוע לעילה זו מוטל על שכמם של התובעים.


ג. מן הכלל אל הפרט:


במקרה דנן, התובעים לא הביאו שמץ או ראשית ראייה המבססת עילה זו ואת המסקנה הלכאורית הדרושה כדי להעביר את הנטל אל נתבע 1. לא הוכח לי כי נתבע 1 השכיר את המשרד בשכירות משנה למי מנתבעות 2 - 4, ועל כן דין טענתו זו להידחות.

12. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן:


א. אני דוחה את התביעה.


ב. אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 10,000.- ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון