דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה


פסק דין

1. התובעת הגישה תביעתה כנגד הנתבע, לתשלום דמי תיווך המגיעים לה לטענתה, כמתווכת בעסקת מקרקעין, לגבי הנכס ברח' גיבורי הקריה, הידוע כחלקות 55, 56 בגוש 11035 בקרית אתא.


2. עובדות הרקע

2.1 הנתבע פנה לתובעת כמתווכת מקרקעין, כשהוא מתעניין ברכישת מגרשים לשם ביצוע עסקות קומבינציה. הנתבע פנה למתווכת ביום 10.12.96.

2.2 הנתבע היה מוכר למתווכת מפניות קודמות שלו, והמתווכת אף הצליחה למכור בעבורו את דירתו הפרטית (ס' 3 לתצהיר ת1/ שלא נסתר).

2.3 במועד הפניה, חתם הנתבע על התחייבות לתשלום דמי תיווך. (נספח ב' לת1/). בין הנכסים המוזכרים בכתב ההתחייבות מוזכר גם הנכס נשוא הנדון. בכתב ההתחייבות מאשר הנתבע בחתימתו כי קבל את כתובות הנכסים מהמתווכת, וכן מופיעה ההתחייבות הבאה:


"הנני מתחייב להודיע למוכר כי נשלחתי על ידיכם והנני מתחייב לא למסור לאנשים אחרים את הכתובות הנ"ל ולשמור בסודיות כל אינפורמציה שאקבל מכם ואם כתוצאה ממסירת ידיעות בניגוד להצהרתי זו יימכר האוביקט לאחר, אפילו שלא באמצעותכם, אהיה חייב לשלם לכם דמי תיווך".


שיעור התשלום במכירה הוא 2% מהסכום הכולל על פי ההסכם + שיווק של הפרויקט 15%.


2.4 מאז אותה התחייבות נהלה המתווכת שיחות רבות עם הנתבע ומגעים עם המוכר לצורך קידום המכירה. למתווכת נודע כי בחודש ינואר 98 נחתמה עסקה לרכישת הנכס בין מוכר הנכס ובין חברה בשם "אתרים נ.ש. נכסים והשקעות (1997) בע"מ, חברה שהוקמה באפריל 97, ועל החוזה חתום הנתבע מטעם החברה.


2.5 המגרש נרכש בסכום של 382,000 דולר ארה"ב.


2.6 לפיכך הגישה התובעת תביעה לקבלת דמי תיווך שכן גם אם נחתמה העסקה על ידי אישיות משפטית אחרת, נעשה שימוש במידע על ידי הנתבע.


2.7 הנתבע מאשר כי על ההסכם חתמה חברת אתרים נ.ש. נכסים והשקעות (1997) בע"מ, והוא חתם על ההסכם בשם החברה הנ"ל ומנהלה. אלא שהנתבע טוען כי כבר בדצמבר 96 בקש מהתובעת להשמיד את כתב ההתחייבות שהוא חתום עליו, והתובעת אשרה לו זאת. לטענתו, בינואר 97 הודיע לתובעת כי חברה בשם אתרים נ.ש. בע"מ שבה הוא פועל כמנהל מעונינת ברכישת המגרש. אלא שגם מגעים אלו הסתיימו. ובסוף שנת 97 הציעה התובעת את המגרש לחברה חדשה, אתרים נ.ש. נכסים והשקעות (1997) בע"מ . מסיבות שאינן ידועות לו, התובעת לא בקשה להחתים את החברה חדשה על התחייבות לתשלום דמי תיווך, כמתחייב מחוק המתווכים החדש. כל זאת מתוך תצהירו של הנתבע בבקשת רשות להתגונן.


3. פרטים אודות החברות השונות, ודרך התנהלות הדברים – כפי שהוכח



3.1 הפניה הראשונה למתווכת היתה של הנתבע בעצמו. התובעת הכירה אותו אישית ושיחותיה התנהלו עימו.


3.2 כתב ההתחייבות נחתם ביום 10.12.96. חודש ועשרה ימים לאחר מכן, ביום 22.1.97 קיים פקס של התובעת אל מר נורדיה הנתבע. הפקס נשלח למספר פקס 8446649. (נספח ג' לתצהיר ת1/).


3.3 באותו יום, 22.1.97, קיים פקס תגובה, חתום על ידי מר נורדיה יעקב. פקס התשובה מופיע על גבי נייר מכתבים הנושא את הלוגו " אתרים נ.ש. בע"מ, חברה קבלנית לבנין ופיתוח, מנדלי מוכר ספרים 4 קרית אתא". כמו כן מופיע מספר טלפון ומספר פקס 8446649.


3.4 הנתבע טוען כי עוד קודם לכן בקש מהתובעת לבטל את ההתחייבות האישית שעליה הוא רשום. לא קבלתי טענתו הסתמית של הנתבע מהנימוקים הבאים:


א. הנתבע איש עסקים, ומצוי ברזי ניהול עסק. הנתבע לא דאג לכל רישום או מכתב המתייחס לענין הביטול.


ב. כמו כן לא דאג הנתבע לקבל את כתב ההתחייבות שלו בחזרה או אישור כלשהוא בכתב מהתובעת שהכתב בטל.


ג. הרי אם היתה עולה בקשה לביטול כתב ההתחייבות בתוך חודש מחתימתה, למרות קיומו של משא ומתן תקף, הרי התובעת היתה כנגד ביטול דואגת להחתמה אחרת על כתב התחייבות. שורת ההגיון מחייבת כי התובעת לא היתה מסכימה לביטול כזה בהעדר התחייבות חלופית לתשלום דמי תיווך.


ד. הנתבע הגיש תצהירי עדות ראשית בהזדמנויות אחרות בתיק כמו "בקשה לביטול פסק דין" כמו "בקשה לעיכוב הליכים" כמו "תצהיר תגובה". תאריכי התצהירים קודמים לתאריך תצהיר הרשות להתגונן. (סומנו ת2/, ת3/, ת4/). באף אחד מתצהירים אלו לא נטען כי הנתבע בקש מהתובעת לבטל את ההתחייבות האישית שלו והיא אשרה לו זאת. כל שנטען היה כי "ירד" מהרעיון של רכישת המגרש באופן אישי, ואת הרכישה בצעה חברת אתרים, שהוא השתתף במו"מ כמנהלה.
ה. התובעת סתרה את טענת הביטול בעדותה, ועדותה היתה מהימנה ומשכנעת.


ו. עדותו של הנתבע, כפי שיראה בהמשך, היתה עדות לא אמינה בלשון המעטה ורווית סתירות.


3.5 מכאן, ההתחייבות החתומה הינה בתוקף.


3.6 הנתבע אשר כי הוא ניהל את המו"מ מטעם חברת אתרים אשר חתמה על ההסכם. (כך בתצהיריו הקודמים ת2/ – ת4/).


3.7 בתצהיר רשות להתגונן, מפרט הנתבע שלב נוסף, שלא פורט בתצהיריו הקודמים. לטענתו, המגעים לרכישת המגרש מטעם אתרים נ.ש. בע"מ, נפסקו בחודש מרץ, 97. בסוף שנת 97 לטענתו, פנתה התובעת לחברה חדשה, חברת אתרים נ.ש. נכסים והשקעות (1997) בע"מ. חברה זו הוקמה ביום 7.4.97. (ראה נסח הרשם, נספח ו' לתצהיר ת1/). ועוד מציין הנתבע בתצהירו (ס' 18 לתצהיר נ1/) "יצויין כי בעלי המניות "באתרים 97 בעמ" אין הם אותם בעלי המניות באתרים והמדובר בשתי חברות שונות לחלוטין". טענה זו של הנתבע דינה להדחות מהנימוקים הבאים:


א. התובעת מעולם לא ידעה את הדקויות השונות של החברות איתן פועל הנתבע. כלפי התובעת היה איש הקשר הנתבע בעצמו. (עמ' 6 לפרטיכל). התובעת העידה כי בכל פניותיה התקשרה למר נורדיה, הוא הנתבע, ודברה עימו.


ב. התובעת לא ידעה דבר וחצי דבר על כך כי חברת אתרים נ.ש. בע"מ הפסיקה במרץ 97 את ענינה ברכישה. (אם בכלל).


ג. התובעת מעולם לא יצרה קשר ביוזמתה עם חברת אתרים נ.ש. נכסים והשקעות (1997) בע"מ, (להלן: "אתרים החדשה") ולא ידעה בשעתו כי הוקמה חברה כזו. איש הקשר שלה לאורך כל הדרך היה הנתבע.


ד. התובעת התקשרה כל העת לטלפון של הנתבע במשרד או בבית. מתחילת הקשר עימו ועד לסופו היתה הפניה לאותם מספרי טלפון. והנה מספר לנו הנתבע בחקירתו הנגדית כי לפני שחברת אתרים החדשה ישבה בנכס ברחוב מנדלי מוכר ספרים מס' 4, לא ישבה חברה אחרת של אתרים בנכס זה. עדות זו היא שקרית. בנכס ישבה חברת אתרים נ.ש. בע"מ כבר בינואר 97, כפי שמלמד נספח ד' לת1/. התובעת כל העת התקשרה לנתבע באותה כתובת ובאותו טלפון. הכתובת והטלפון שמשו בזמנים שונים חברות שונות, כפי שבחר הנתבע, כשלאורך כל הדרך הנתבע הוא הדמות הפעילה מול התובעת.


ה. הנתבע טען כי אין קשר בין חברת אתרים נ.ש. בע"מ וחברת אתרים החדשה. גם טענה זו הסתברה כטענה שקרית. וראה הנימוקים המצטברים להלן:


• בחברת אתרים נ.ש. בע"מ רשומים כבעלי מניות רובו ליאון ויצחקי שלמה. מר נורדיה רשום בנסח רשם החברות כמנהל דירקטור בחברה זו. (ראה נסח הרישום, נספח ה' לתצהיר ת1/). החברה נוסדה בשנת 94, ונכון ליום 23.1198, היא מופיעה כחברה פעילה.


• ביום 7.4.97 הוקמה חברת אתרים החדשה. על פניו לא מופיע שם הנתבע כמנהל רשום או כבעל מניות. אלא שבעלים של 50% מהון מניות החברה זו אימו של הנתבע (!). העובדה שאימו של הנתבע הינה בעלת המניות עלתה בחקירה הנגדית ולא הוצגה מלכתחילה על ידי הנתבע.


• כמו כן ידוע כי הנתבע פעל כמנהל בחברה במסגרת המו"מ לרכישת הנכס, ואף חתם בשמה על החוזה.


• בחקירה הנגדית, אחרי שחזר הנתבע והשיב לשאלה כי אין כל קשר בין החברות, ציין כי מיכאלי ורובו עשו פרויקט בחברה קודמת, ועברו ועשו את זה בחברה חדשה בשנת 97 (עמ' 12 לפרטיכל, שורה 22). מכאן כי יש קשר הדוק בין החברות.


• גם זהות השם "אתרים נ.ש. " יש בה ללמד על כך שמדובר באותן נפשות פועלות.


• למרות שהנתבע נסה להתחמק בתשובותיו, לענות בצורה כללית ועוקפת ולהסתיר פרטים, עלה באופן מפורש כי יש קשר הדוק בין חברת אתרים נ.ש. בע"מ ובין חברת אתרים החדשה. הן מבחינת הנפשות הפועלות, והן מבחינת העסקים עצמם. זאת בנוסף לעובדה כי משרד שתי החברות הינו באותה כתובת בדיוק, ובשם שתי החברות מדבר הנתבע בעצמו.


• יצויין כי במהלך הדיון טען הנתבע כי אימו בעלת המניות היא בת 50. משהופתע ב"כ התובעת מעובדה זו שכן חזותו של הנתבע מבוגרת, טען שהוא בן 34. (אח"כ ציין בהמשך עדותו שהוא בן 33). משנתבקש הנתבע להציג תעודת זהות, טען שאין לו איתו. התנהגותו זו יצרה גם היא רושם לא אמין.


3.8 המסקנה הינה כי כל העת עמד מול התובעת הנתבע בעצמו. מאז החתימה על כתב ההתחייבות הוא אשר ניהל עימה את השיחות השונות. חברת אתרים החדשה שהוקמה בשנת 97 הוקמה תוך כדי שהיא ממשיכה פעילות של חברת אתרים נ.ש. בע"מ.




4. האם התובעת הרימה את הנטל המוטל עליה להראות כי הנתבע העביר מידע?



4.1 טענת הנתבע היא כי התובעת לא הרימה את הנטל להראות כי הנתבע, אשר ידע על כך שהמגרש נשוא הדיון עומד למכירה, העביר את המידע הזה לחברה הרוכשת.


4.2 בדוננו בשאלה זו עלינו לזכור כי הנתבע היה כל אותה העת המנהל הפעיל בעסקת הרכישה מול התובעת. אם פעל בשם עצמו , אם פעל בשם אתרים נ.ש. בע"מ, ואם פעל בשם אתרים החדשה. אין מחלוקת על כך כי בפועל בצע תפקיד של מנהל, כאשר חתם בעצמו על העסקה כמנהל.


4.3 לכן השאלה העובדתית להוכחה מצטמצמת בשאלה האם הנתבע, אשר ידע את המידע, עשה בו שימוש תחת הכובע של חברת אתרים החדשה? או שמא הגיע המידע ממקורות אחרים.


4.4 בעוד שנטל השכנוע רובץ על התובע מתחילת ההליך ועד סופו, הרי שנטל הבאת הראיות יכול שיעבור מצד אחד למשנהו במהלך ההליך. יש לבדוק אם מחומר הראיות שהביאה התובעת, עולה כי קיימת אפשרות מתקבלת מאוד על הדעת בדבר העברת המידע. המדובר במקרה זה בהוכחה באמצעות ראיות נסיבתיות.


4.5 חברת אתרים החדשה היא חברה ש- 50% מהון המניות שלה מוחזק על ידי אימו של הנתבע. הנתבע פעל כמנהל בחברה וכמנהל במשא ומתן, זאת על פי הודאתו. הנתבע , אשר המידע היה אצור בראשו, עשה שימוש באותו ראש תחת הכובע של החברה החדשה. העובדה שמדובר באותו ראש, העובדה שקיים קשר עסקי וזהות מסויימת בין שתי החברות, יש בהם משום ראיות נסיבתיות לכך שהנתבע עשה שימוש במידע שברשותו. וראה לעניין זה דברי כב' השופט שמגר בע.א. 73/86 פד מג 3 עמ 343 בעמ' 348, שם הובאו ראיות נסיבתיות לעניין רשלנות ונקבע -



"תוצאתו הרגילה של כלל זה היא הטלת נטל הבאת ראיות נגדיות על הנתבע; היינו, עליו להמציא בראיותיו תשובה כלשהי שיהא בה כדי לעקור את המסקנה הלכאורית…"



משהראתה התובעת בראיות נסיבתיות כי קיימת אפשרות שמאוד מתקבלת על הדעת, כי הנתבע עשה שימוש במידע במסגרת החברה הרוכשת, עבר נטל הבאת הראיות לנתבע על מנת לסתור זאת.
בסופו של דבר מוכרע הדין על פי מאזן ההסתברויות, כאשר נטל השכנוע ממשיך לרבוץ על כתפי התובע.


4.6 ראיות נסיבתיות יכולות לשמש ראיות מספיקות כדי להרים נטל ראיה מצד התובע. כך נקבע לגבי נטל ראיה במשפט פלילי, (ראה בש"פ 25.2.96 פד נ 2 עמ' 101) על אחת כמה וכמה במישור האזרחי. אם בדעת הנתבע היה לטעון כי המידע הגיע ממקור אחר, שומה היה עליו להערך בהבאת ראיותיו על מנת להראות כי מקור המידע היה זר מראשו. לא הובאה כל ראיה כזו.
וראו לענין זה בדרך אנאלוגיה הקביעה כי אדם שהוא פעיל בשוק ההון ונחשף למידע פנים, ימהר לנצל את המידע לטובתו או לטובת לקוחותיו וזוהי "חזקה שבעובדה" שעל הנתבע לסתור אותה (רע"פ 5174/97 קרן נ' מד"י, תק' עליון 98 (2) עמ' 566).


4.7 בנסיבות אלו אני מוצאת כי הורם הנטל הנחוץ על ידי התובעת להראות כי הנתבע עשה שימוש במידע, הוכחה נסיבתית שלא הופרכה על ידי הנתבע. לפיכך אני קובעת כי הנתבע עשה שימוש במידע אשר הועבר לו על ידי המתווכת, וכתוצאה מכך נקשר הסכם מכר.


5. לסיכום

5.1 הנתבע עשה שימוש במידע שהועבר אליו מהמתווכת, ובעקבות כך נקשר הסכם מכר. לפיכך, ועל בסיס כתב ההתחייבות החתום, על הנתבע לשאת בדמי התיווך.


5.2 הנתבע ישלם לתובעת דמי תיווך בסך של 32,716 ש"ח, כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, 17.6.98, ועד היום.


5.3 כמו כן ישא הנתבע בהחזר האגרה, וכן בשכ"ט עו"ד התובעת בסך של 12,000 ש"ח בתוספת מ.ע.מ. בשיקולי בקביעת גובה ההוצאות הבאתי בחשבון את העובדה שעדין לא נפסקו הוצאות לגבי הליך מתן רשות להתגונן והליך ביטול פסק הדין, ואת העובדה שהנתבע הסתיר פרטים, שחשיפתם מראש היתה מקצרת את הדיון ומייעלת אותו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות הסכם קומבינציה

  2. חוזה קומבינציה עם חברה

  3. סכסוך בעסקת קומבינציה

  4. חתימה על הסכם קומבינציה

  5. הפרת חוזה קומבינציה

  6. הפרת הסכם קומבינציה

  7. פקיעת הסכם קומבינציה

  8. דמי תיווך על עסקת קומבינציה

  9. עסקת קומבינציה בשכונת התקווה

  10. דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה

  11. שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה בפתח תקווה

  13. בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה

  14. מועד פקיעת הסכם קומבינציה

  15. עסקת קומבינציה קרקע חקלאית

  16. הפרה יסודית של הסכם קומבינציה

  17. הסכם קומבינציה - חלוקת זכויות על פי אחוזים

  18. דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?

  19. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

  20. פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון